Vol.213 | 二手房涨价，议价空间从20万缩小到2万？
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十分钟 帮你 理清 一个 正在 发生 的 商业 逻辑。 二手房 交易 活跃， 地产 中介 迎来 了 一年 中 最 繁忙 的 时间。 各位 听众 大家好， 欢迎 收听 本期 的 易 才 播客。

自 九月底 降 准、 降息、 降 首付 等 政策 发布 以来， 一大 波 楼市 利好 政策 纷至沓来， 直接 刺激 了 市场 情绪， 以 北京 为 代表 的 多个 核心 城市 部分 小区 似乎 正 出现 涨价 趋势， 业主 在 挂牌 房源 时 信心 明显增强， 议价空间 也 在 缩小 本期 我们 就 来 看看 二手房 回暖 具体表现 在 哪些方面？ 涨价 了 多少？ 涨价 趋势 是否 普遍？ 二手房 市场 热度 究竟 能 持续 多久？ 你 所在 小区 的 房价 有 涨 吗？ 欢迎 在 评论 区 留言。

北京市 西城区 二环 附近， 属于 比较 热门 的 学区 板块， 也是 当地 看房 流量 很大 的 片区， 自 十月份 以来， 这个 片区 的 小区 成交量 变大 了， 房价 溢价 空间 也 在 缩小。 门店 位于 片 区内 的 一位 房产中介 就 表示， 十月 小区 成交量 不少， 进入 11月 可 签约 的 房源 数量 少了， 但 成交价 在 上行， 整体 趋势 是 往上走 的。 通过 他 提供 的 一份 成交 单 可以 看到， 11月份 以来， 门店 附近 一 小区 已 成交 近 30套， 基本 每天 都有 单子 成交， 较 热门 的 成交 房源 多为 30平方米 左右 的 超 小户型 房源， 不少 家长 都是 为了 学区 才 入手。 从 价格 上 看， 近期 房源 成交价 和 挂牌价 之间 的 价差 较 此前 有所 缩小。 比如 月初 有 房源 报价 286万， 最终 成交价 266万， 买卖双方 价格 博弈 的 空间 在 20万左右。 而 这 两天 成交 的 房源， 有 房源 报价 295万， 成交价 290万， 还有 房源 报价 305万， 成交价 303万， 整体 议价空间 缩小， 从 月初 的 20万缩小 到 2万5万。 从 成交 周期 看， 不少 房源 挂牌 仅 两天 便 成交， 也有 一些 挂牌 近 一年 的 老 房源 借着 这 波 热度 顺利 卖掉 了。

这位 中介 经理 表示， 这个 小区 比较 热门， 主要 有 三个 原因， 一是 总价 比较 低， 同等 价位 在 这个 位置 能 买的 房， 这个 小区 算 楼顶 比较 新的。 第二 是 位置 比较 核心。 第三 是 整体 配套 比较 好， 附近 有 学区、 商务区 等。 在北京， 上述情况 并非 个案。

一位 门店 位于 北京 朝阳区 的 房产中介 就 表示， 这 两个月 热门 小区 二手房 成交 太快 了， 有 库存 的 优质 房源 数量 也 在 减少， 相应 的 价格 端 也 出现了 起伏， 自己 现在 一天 新增 四个 客户， 都 有点 忙不过来 了。 据 他 介绍， 十月 门店 所在 片区 共 成交 了 58套， 而 11月 截至 25日已经 成交 了 67套， 而且 还 几乎 没有 降价 的。 有些 户型 成交价 比 10月份 还 高， 比如 小区 同 户型 的 房源， 之前 总价 在 480万左右， 最近 购房者 提价 到 500万都 不行， 刚 成交 的 一 套房 最终 价格 为 513万。 在 北京市 昌平区 另一 高 流量 小区 附近， 中介 门店 的 人员 也 表示， 近期 门店 成交 的 二手房 源 中 涨价 案例 有所 增多。 相较 于 此前 的 8 9月份， 近 两个月 同 户型 房源 大约 涨价 10万到20万左右。

要说 这 一轮 的 市场 变化， 可以 说 是从 九月底 开始 的 政策 多 轮次 密集 性 释放， 而且 到 11月 还有 新政 释出。 就在 11月18日， 北京市 发文 宣布 取消 普通 住房 和 非 普通 住房 标准， 个人 出售 两年 以上 含 两年 住房 的 免征 增值税。 个人 家庭 购买 面积 140平方米 及 以下 住房， 减按 1% 的 税率 征收 契税。 所以说， 从 取消 非 普 房 标准 到 降 首付、 降 利率 等 一系列 政策 的 落地， 直接 刺激 了 市场 情绪， 而 这 其中， 一线 城市 的 市场 表现 最为 显著。

日前， 克 而 瑞 发布 了 一份 二手房 价 报告 显示， 十月份， 北京、 合肥、 上海、 重庆、 苏州 等 几个 城市 均有 过半 小区 房价 环比 出现 上涨。 其中， 北京 天通苑、 四惠、 望京 等 不少 流量 小区 成交 价格 均 出现 环比 转增。 这份 报告 选取 的 样本 是 北京、 上海 等 12个典型 城市 的 二手房 小区， 且 各 小区 近 两个月 交易量 均 大于 五套， 属于 交易 频次 本身 比较高 的 小区， 购房 需求 会 高于 城市 平均值， 但 仍 能 反映 一定 趋势性 特征。 不过， 并非 所有 城市 的 典型 小区 都在 涨价， 在武汉、 南京、 广州 等地 房价 环比 上涨 的 小区 占 比 均 不足 四成。 其中 武汉、 南京 是 近年来 房价 下跌 较为 显著 的 城市， 市场 信心 恢复 相对 较慢。

分 小区 类型 看， 房价 越高 的 小区 涨价 概率 越高。 报告 表示， 十月份 在 统计 的 样本 小区 中， 刚 需 改善 高端 类 小区 分别 有 45%、 47% 和 50% 的 小区 成交 价格 环比 上涨。 同时， 改善 小区 和 高端 小区 的 溢价 空间 都有 收 窄， 其中 高端 小区 表现 更为 明显， 卖方 信心 明显 提升。 比如 像 上海 大宁 慧 芝 湖， 2024年 下半年 挂牌 参考价 在 每平方米 10万元 左右， 十月份 成交 十套， 成交 均价 达到 每平方米 8.7万元， 成交价 比 上 一个月 上升 了 5%， 由此 计算， 溢价 空间 也 收 窄 至 13%。 此外， 部分 刚 需 小区 因为 前期 跌幅 较大， 如今 溢价 空间 也 在 快速 收 窄。 在 前面 提到 的 小区 中有 两成 刚 需 小区 房价 触底反弹， 且 有 小区 房价 涨幅 达到 20%。

不过， 这类 小区 多为 各 城市 的 低价 触底 项目， 房价 变动 敏感， 即便 现在 价格 有所 上涨， 也 可能 只有 历史 高点 的 一半。 门店 位于 北京 朝阳区 的 房产中介 就 表示， 如果 将 时间 拉长， 现在 的 价格 距离 小区 曾经 的 房价 高点 还 很远， 因为 之前 房价 降 了 一年 多， 现在 属于 把 之前 降 的 补 回来， 但 仍 属于 近几年 的 价格 低点。 而 对 后续 的 市场走势， 他 还是 抱有 观望 态度， 认为 目前 的 热门 小区 成交量 确实 比较 大， 房价 走势 则 平稳 中 微涨， 但 如果 成交量 持续 走高， 加上 后续 面临 入学 季， 是否 会 明显 涨价 就 不好 说 了。 从 报告 可见， 受 房地产 利好 政策 影响， 当下 多个 核心 城市 的 二手房 价格 确实 有 反弹 趋势。 不过， 因 前期 跌幅 较大， 如今 房价 的 微幅 上涨 还未 达到 大幅 扭转 市场价格 走势 的 效果。

克尔 瑞 表示， 十月份 全国 一 二手房 价 降幅 有所 收 窄， 不仅 近 半 小区 房价 出现 回升， 更 可喜 的 是 成交价 正在 向上 靠近 挂牌价， 卖方 信心 有所 回升。 从 结构性 分布 看， 高端 小区 中 房价 上涨 比例 更高， 刚 需 类 小区 中 也有 大量 低价 小区 迎来 较 大幅度 的 触底反弹。 国统 局 数据 也 显示， 近期 房价 环比 降幅 收 窄， 市场 预期 进一步 改善。 其中 二手房 更为 突出， 十月份 有 11个城市 房价 环比 转增， 是 2023年 下半年 以来 二手房 房价 环比 上升 城市 最多 的 一个月。 其实， 相较 于 新房， 二手房 价 表现 更能 反映 市场趋势， 被 业内 视为 行业 动向 的 先行 指标。 如今 二手房 价 出现 回暖 信号， 回应 了 调控 政策 的 有效性， 但 这 波 热度 能 持续 多久 仍 令 业内 存疑。 临平 居住 大 数据 研究院 高级 分析师 关 荣 雪 就 表示， 二手房 价 的 涨势 目前 出现 积极 变化， 但 是否 能 形成 新一轮 市场 博弈， 还需 观察 政策 效应 的 持续 发酵 以及 不同 城市 的 市场 反应。

从 最新 成交 数据 看， 进入 11月份 以来， 二手房 成交量 虽 保持 上涨 趋势， 但 有 放缓 的 苗头。 临平 居住 大 数据 研究院 表示， 近 两周 重点 城市 的 二手房 成交量 环比 连续 小幅 回落， 但 成交量 绝对值 仍处于 年内 较 高水平， 九月底 以来 的 政策 效应 仍在， 预计 短期内 仍然 具有 释放 空间。 对于 后续 二手房 以及 整个 新房 市场 回暖 的 持续性 到底 如何， 以及 是否 还有 政策 空间， 关 荣 雪 表示， 市场 回暖 的 可持续性 需要 审慎 看待， 政策 红利 及 市场 自我 调价 能力 能否 持续 释放 是 决定 市场 未来 走向 的 关键因素。 当前 政策 主要 集中 在 短期 刺激 措施 上， 若要 实现 长期 稳定 发展， 需要 在 住房 保障、 融资 环境 等 方面 进行 系统性 改革。 关 荣 雪 认为， 目前 楼市 政策 释放 已经 较为 充分， 未来 的 重点 在于 政策 落实。 此外， 地方政府 还有 多项 储备 政策， 比如 打通 以旧换新 链条、 降低 人才 购房 门槛、 加大 人才 购房 补贴 等， 以 进一步 刺激 市场经济 环境 的 改善， 也 仍有 调整 优化 空间。

中指 研究院 研究 副 总监 李易峰 表示， 短期 来看， 926新政 效果 持续性 强于 以往。 相关 政策 在 释放 改善 性需求 上 进一步 发力， 有助于 房地产市场 持续 回暖， 但 整体 来看， 市场 恢复 仍 面临 诸多 挑战， 若 各项政策 落实 到位， 房地产 有望 实现 从 阶段性 回稳 到 持续性 止跌 回稳 的 转变。 在 李易峰 看来， 当下 需求 端 还 存在 部分 政策 空间， 但 预计 继续 优化 的 可能性 有限， 比如 一线 城市 限购 继续 优化 的 相关 政策， 核心 城市 购房 与 落户 关联 的 相关 政策、 继续 降息 的 相关 政策 等， 而 供应 端 收储 存量房、 危旧房 改造、 盘活 闲置 土地 等 相关 政策 是 推动 市场 改善 的 关键。

好了， 本期 节目 到此 就 结束了。 楼市 回暖， 你 准备 买房 吗？ 欢迎 在 评论 区 留言 讨论， 喜欢 我们的 节目 欢迎 转发 分享， 我们 下期 再见。