Vol.213 | 二手房涨价，议价空间从20万缩小到2万？
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0 十分钟帮你理清一个正在发生的商业逻辑。二手房交易活跃，地产中介迎来了全年最繁忙的时间。各位听众大家好，欢迎收听本期的易才播客。

自九月底降准、降息、降首付等政策发布以来，一大波楼市利好政策纷至沓来，直接刺激了市场情绪，以北京为代表的多个核心城市部分小区似乎正出现涨价趋势，业主在挂牌房源时信心明显增强，议价空间也在缩小。本期我们就来看看二手房回暖具体表现在哪些方面？涨价了多少？涨价趋势是否普遍？二手房市场热度究竟能持续多久？你所在小区的房价有涨吗？欢迎在评论区留言。

北京市西城区二环附近，属于比较热门的学区板块，也是当地看房流量很大的片区，自十月份以来，这个片区的小区成交量变大了，房价溢价空间也在缩小。门店位于片区内的一位房产中介就表示，十月小区成交量不少，进入11月可签约的房源数量少了，但成交价在上行，整体趋势是往上走的。通过他提供的一份成交单可以看到，11月份以来，门店附近一小区已成交近30套，基本每天都有单子成交，较热门的成交房源多为30平方米左右的超小户型房源，不少家长都是为了学区才入手。从价格上看，近期房源成交价和挂牌价之间的价差较此前有所缩小。比如月初有房源报价286万，最终成交价266万，买卖双方价格博弈的空间在20万左右。而这两天成交的房源，有房源报价295万，成交价290万，还有房源报价305万，成交价303万，整体议价空间缩小，从月初的20万缩小到2万5万。从成交周期看，不少房源挂牌仅两天便成交，也有一些挂牌近一年的老房源借着这波热度顺利卖掉了。

这位中介经理表示，这个小区比较热门，主要有三个原因，一是总价比较低，同等价位在这个位置能买的房，这个小区算楼顶比较新的。第二是位置比较核心。第三是整体配套比较好，附近有学区、商务区等。在北京，上述情况并非个案。

一位门店位于北京朝阳区的房产中介就表示，这两个月热门小区二手房成交太快了，有库存的优质房源数量也在减少，相应的价格端也出现了起伏，自己现在一天新增四个客户，都有点忙不过来了。据他介绍，十月门店所在片区共成交了58套，而11月截至25日已经成交了67套，而且还几乎没有降价的。有些户型成交价比10月份还高，比如小区同户型的房源，之前总价在480万左右，最近购房者提价到500万都不行，刚成交的一套房最终价格为513万。在北京市昌平区另一高流量小区附近，中介门店的人员也表示，近期门店成交的二手房源中涨价案例有所增多。相较于此前的8、9月份，近两个月同户型房源大约涨价10万到20万左右。

要说这一轮的市场变化，可以说是从九月底开始的政策多轮次密集性释放，而且到11月还有新政释出。就在11月18日，北京市发文宣布取消普通住房和非普通住房标准，个人出售两年以上含两年住房的免征增值税。个人家庭购买面积140平方米及以下住房，减按1%的税率征收契税。所以说，从取消非普房标准到降首付、降利率等一系列政策的落地，直接刺激了市场情绪，而这其中，一线城市的市场表现最为显著。

日前，克而瑞发布了一份二手房价报告显示，十月份，北京、合肥、上海、重庆、苏州等几个城市均有过半小区房价环比出现上涨。其中，北京天通苑、四惠、望京等不少流量小区成交价格均出现环比转增。这份报告选取的样本是北京、上海等12个典型城市的二手房小区，且各小区近两个月交易量均大于五套，属于交易频次本身比较高的小区，购房需求会高于城市平均值，但仍能反映一定趋势性特征。不过，并非所有城市的典型小区都在涨价，在武汉、南京、广州等地房价环比上涨的小区占比均不足四成。其中武汉、南京是近年来房价下跌较为显著的城市，市场信心恢复相对较慢。

分小区类型看，房价越高的小区涨价概率越高。报告表示，十月份在统计的样本小区中，刚需改善高端类小区分别有45%、47%和50%的小区成交价格环比上涨。同时，改善小区和高端小区的溢价空间都有收窄，其中高端小区表现更为明显，卖方信心明显提升。比如像上海大宁慧芝湖，2024年下半年挂牌参考价在每平方米10万元左右，十月份成交十套，成交均价达到每平方米8.7万元，成交价比上一个月上升了5%，由此计算，溢价空间也收窄至13%。此外，部分刚需小区因为前期跌幅较大，如今溢价空间也在快速收窄。在前面提到的小区中有两成刚需小区房价触底反弹，且有小区房价涨幅达到20%。

不过，这类小区多为各城市的低价触底项目，房价变动敏感，即便现在价格有所上涨，也可能只有历史高点的一半。门店位于北京朝阳区的房产中介就表示，如果将时间拉长，现在的价格距离小区曾经的房价高点还很远，因为之前房价降了一年多，现在属于把之前降的补回来，但仍属于近几年的价格低点。而对后续的市场走势，他还是抱有观望态度，认为目前的热门小区成交量确实比较大，房价走势则平稳中微涨，但如果成交量持续走高，加上后续面临入学季，是否会明显涨价就不好说了。从报告可见，受房地产利好政策影响，当下多个核心城市的二手房价格确实有反弹趋势。不过，由于前期跌幅较大，如今房价的微幅上涨还未达到大幅扭转市场价格走势的效果。

克尔瑞表示，十月份全国一二手房价降幅有所收窄，不仅近半小区房价出现回升，更可喜的是成交价正在向上靠近挂牌价，卖方信心有所回升。从结构性分布看，高端小区中房价上涨比例更高，刚需类小区中也有大量低价小区迎来较大幅度的触底反弹。国统局数据也显示，近期房价环比降幅收窄，市场预期进一步改善。其中二手房更为突出，十月份有11个城市房价环比转增，是2023年下半年以来二手房房价环比上升城市最多的一个月。其实，相较于新房，二手房价表现更能反映市场趋势，被业内视为行业动向的先行指标。如今天二手房价出现回暖信号，回应了调控政策的有效性，但这波热度能持续多久仍令业内存疑。临平居住大数据研究院高级分析师关荣雪就表示，二手房价的涨势目前出现积极变化，但是否能形成新一轮市场博弈，还需观察政策效应的持续发酵以及不同城市的市场反应。

从最新成交数据看，进入11月份以来，二手房成交量虽保持上涨趋势，但有放缓的苗头。临平居住大数据研究院表示，近两周重点城市的二手房成交量环比连续小幅回落，但成交量绝对值仍处于年内较高水平，九月底以来的政策效应仍在，预计短期内仍然具有释放空间。对于后续二手房以及整个新房市场回暖的持续性到底如何，以及是否还有政策空间，关荣雪表示，市场回暖的可持续性需要审慎看待，政策红利及市场自我调价能力能否持续释放是决定市场未来走向的关键因素。目前政策主要集中在短期刺激措施上，若要实现长期稳定发展，需要在住房保障、融资环境等方面进行系统性改革。关荣雪认为，目前楼市政策释放已经较为充分，未来的重点在于政策落实。此外，地方政府还有多项储备政策，比如打通以旧换新链条、降低人才购房门槛、加大人才购房补贴等，以进一步刺激市场经济环境的改善，也仍有调整优化空间。

中指研究院研究副总监李易峰表示，短期来看，926新政效果持续性强于以往。相关政策在释放改善性需求上进一步发力，有助于房地产市场持续回暖，但整体来看，市场恢复仍面临诸多挑战，若各项政策落实到位，房地产有望实现从阶段性回稳到持续性止跌回稳的转变。在李易峰看来，当下需求端还存在部分政策空间，但预计继续优化的可能性有限，比如一线城市限购继续优化的相关政策，核心城市购房与落户关联的相关政策、继续降息的相关政策等，而供应端收储存量房、危旧房改造、盘活闲置土地等相关政策是推动市场改善的关键。

好了，本期节目到此就结束了。楼市回暖，你准备买房吗？欢迎在评论区留言讨论，喜欢我们的节目欢迎转发分享，我们下期再见。