E106 房子，买还是不买，卖还是不卖，这都是问题｜房产万事屋 3.5
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欢迎来到 知行 小酒馆， 这是 一档 有知 有型 出品 的 播客 节目。 我们 关注 投资， 更 关注 怎样 更好 的 生活。 我是 雨 白， 今天 我们 终于 迎来 了 备受 欢迎 的 房产 万事屋 系列 的 第 3.5期。 聪明 如 你 肯定 猜 到了， 我们 要 探讨 的 是 近期 房地产市场 一系列 让 我们 目不暇接 的 政策调整。

那 为什么 说 这是 第 3.5期 呢？ 事情 是 这 样子 的， 几乎 是在 前后脚， 两位 小酒馆 的 人气 嘉宾 同时 自告奋勇 说 想来 聊聊 最近 的 房地产市场。 那 他们是 谁 呢？ 向 我们 走来 的 第一位 是 博客 起 朱楼 宴 宾客 的 主理 人大 富翁。 向 我们 走来 的 第二位 嘉宾 是 播客 面 基 的 主理 人 老钱。

虽然 他俩 都 想来 聊聊 房产， 但是 他们 俩 的 思考 角度 可以 说是 天差地别。 一个 是从 宏观 角度 切入， 立足 全局 看 未来 房地产市场 有可能 的 几种 走向， 以及 不同 走向 我们 该 如何 应对。 另一个 是从 个体 角度 出发， 我们 普通人 置身 事 内， 面对 房产 市场 的 千变万化 该 怎么 自处？ 可以 说 这 两种 思考 框架 都 非常 精彩。

我的 眼前 就 浮现 出了 一道 小学 数学题， 小明 和小红 同时 从 相距 3000米的 地方 相向而行， 请问 这 两个人 会 在 哪个 点 相遇？ 当时 我 就 决定 这 两种 思路 对 小酒馆 的 听众 来说 都是 非常 宝贵 的。 无论如何 我 也要 把 这 两个人 拉 在一起 打 一架， 不是 好好 聊 一 聊， 为你 呈现 他们 更 完整 的 思考 框架。

所以 在 你 现在 听到 的这 期 节目 里， 你可以 听到 大卫 翁 老钱 这 两位 的 梦幻 联动 和 若隐若现 的 火药味。 在 这 一期 我们 主要 是从 宏观 角度 切入， 自上而下 的 回顾 了 过去 房地产市场 的 一些 重大 变化， 以及 这 一系列 政策 出台 之后 的 情况 和 未来 有可能 的 走向。 而在 这 之前， 我 和 小杨 拉 着 老千， 从 普通 老百姓、 个体 房产 投资者 该 怎么 看待 房产 的 角度， 也 录制 了 一期 节目。 没错， 也就是说 围绕 着 这个 话题 我们 录 了 两期 节目。 这回 我们 整 了 一个 新玩法， 在 本期 节目 上线 后 的 72小时 内， 如果 评论 数 超过 了 300条， 或者 苹果 播客 五星 评论 增加 20条， 我们 就会 解锁 房产 万 事故 的 第三期。 让我们一起 从 不同 视角 不同 逻辑 框架 来看 同 一系列 的 房产 政策， 会 得出 哪些 共识 和 不同 的 思考， 相信 会对 你的 房产 投资 有所 启发， 有所 帮助。

我 觉得 在 来 跟 小酒馆 做 这 期 串台 之前， 我 专门 去 学习 了 一下 过去 两期 房产 万事屋 的 这个 内容， 感觉 时过境迁。 对， 其实 整个 系列 才。

一年 不到。

感觉 所有人 的 预期 也好， 聊 的 话题 也好， 已经 跟 一年前， 跟 天南 老师 那 期 的 时候 完全不同 了。 然后 我 觉得 这个 背后 反映 出来 的 东西 还是 蛮有意思 的。 当然 听众 最 关心 的 肯定 是 我们 应该 怎么办， 但是 你 处在 这样 一个 时代 的 背景 下面， 你 先 要 知道 这个 时代 到底 发生了什么， 然后 再来 考虑 在 这个 时代背景 下 我们 该怎么办。 就是 我们 老钱 之前 非常 火爆 的这 一期 关于 中产阶级 以及 时代 贝塔 的 这个 问题。 我我我 觉得 放在 房产 这个 事情 上面 同样 成立。 所以 我 主 我 这 期 又是 我 主动 举手， 就 上一次 咱们 串台 聊 那个 投资 第一课， 也是 我 主动 举手， 都是 来 蹭 这个 小酒馆 的。

没有， 感谢 你的 这个 智力 支持。

房产 这个 事儿 其实我 原来 一直 就 听 过， 我 播 课 的 朋友们 可能 会 知道， 我 一般 不太 聊 这个 话题， 上一次 聊 还是 在 跟 小酒馆 串台 聊 提前 房贷。 对， 提前 还 房贷 也是 感觉 怎么 才 过去 没多久。

那 也是 2022年 的 一个 显学。

是 对对对， 然后 已经 变成 现在 这个 样子。 我我我 之所以 一直 不太 愿意 碰， 也 是因为 我 其实 自己 没有 主动 的 在 房产 这个 投资 上面 赚过 钱。 全都 是 时代 给 的 红利。 或者说 是 我们这一代 85后， 因为 必须 在 那个 时间点 上车 怎么样， 所以 得到 的 一些 时代 红利。 不像 天南 老师 就是 从小 研究 房地产， 房地产 我 听到 那 一期 他 讲 小时候 就在 看 相关 的 这个 信息。 我 跟 当时 的 李白 一样 惊讶。

就是 大部分 老师 在那 长大 的。

我是 在 西安 长大 的。

说实话 没有 这个 概念。 我 觉得 对 房子 普遍 很感兴趣。 这个 事儿 确实 上海 也有 一定 的 地域 特色。

对我 觉得 上海 有， 然后 包括 其实 深圳， 我 觉得 南方城市 都 会有 这个。 因为我 我 毕业 05年， 第一次 从 北方城市 到 深圳 的 第一个 感受 就是 怎么 有 这么 多 房产中介。 当时 已经 有 很多 房产中介 了， 现在 当然 包括 北京 都有， 但是 那个 时候 就是 深圳 有 非常 多。 但 对于 一个 刚 毕业 的 学生 来说， 根本 没有 觉得 这 事儿 跟 自己 有什么 关系， 也没有 关心 过。 所以 非常 遗憾 的 错过了 第一波 房产 暴涨。

你看 其实 我们 今天 在座 的 就是 集合 了 85后、 90后。 但是 现在 可能 真正 开始 要 考虑 说 要 买房 这个 话题 的， 可能 是 比如说 95后， 或者 是 可能 刚 毕业 00后， 他们 也会 在 想。 但 他们 想 这个 问题 的 时候 可能 会 在 想说， 那 我 还 买得起 房 吗？ 我 还需要 去 考虑 这个 事儿 吗？

我 觉得 不同 年龄层 有 不同 年龄 的 考虑。 比如说 我 这个 年龄层 的 朋友们， 其实 在 考虑 的 是我 要不要 置换， 要不要 趁 这 一波 感觉 市场 很 不好 要 换 个 大房子。 但是 好像 我的 工作 又 没有 原来 那么 稳定 了， 那 我 到底 该不该 换换 了 之后 万一 后面 我 职业 出现了 问题 该怎么办？ 就 这些 问题， 在 两三年 前， 当 大家 对 自己的 职业 的 未来 还没有 这么 大 担忧 的 时候， 这些 都 不是 问题。 有 机会 我 就 上车 呗， 然后 能能 换 我 就 换 个 大 的 呗， 然后 贷款。 当时 大家 的 想法， 我记得 咱们 在 聊 提前 还贷 那 期 的 时候， 很多 人的 想法 还是 说 我 能 上 多 高 的 杠杆， 我 就上 多 高 的 杠杆。 那时候 那 就是 前 一点， 再 前 一点。 对， 可能 是在 2 2020年 之前， 反正 至少 1819年.

那 一波 肯定 是 想。

然后 到 我们 录 那 期 的 时候， 已经 开始 在 说的是 我要 不要 提前 还 掉 一些 贷款 了。

我 我 抽 我 抽象 的 来说， 我 把 2022年 的 提前 还贷 日 归纳 为 就是 你的 现金流量 表 开始 受损 了， 于是 你 已经 开始 精神 上 已经 开始 缩 表 了。 然后 你的 资产负债表 可能 没 出现 什么 太大 的 问题， 但 你 已经 开始 有 一些 担忧 了。 对 然后 嗯 对。

这是我 从 老钱 那里 学到 一个 很 有趣 的 词， 就是 精神 缩 病。

就 确实 我 大家 我 觉得 过去 三年 大家 都在 经历 这个 过程。

对我 我 觉得 两方面， 一个 是 精神 缩 表， 确实 会有 一些 对 未来 的 担忧。 另一个 方面 是因为 你 在 投资收益， 或者 是 原来 当你 余额宝 都能 拿到 5% 的 收益 的 时候， 你是 不会 考虑 我要 不要 提前 还贷 这件 事情 的， 因为 它 太 不合算 了。 就是 当 大家 的 投资理财 的 收益 还 完全 可以 覆盖 掉 你的 房贷利率 的 时， 以后 是 没有人 会 考虑 这个 事情 的。 但是 到 去年 再到 今年， 整个 情况 这方面 有 很大 的 变化。

当 这个 是在 说 还贷 的 这个 事儿， 我们 今天 的 这个 主题 其实 我 当时 举手 来 跟 李白 来 聊。 这 期 我是 想 聊 一个 也是 前段时间 一直 在 跟 朋友 争论 的， 或者说 听到 朋友们 在 争论 的 一个 事儿。 就是 国家 到底 在 我们在 救 什么？ 是在 救 房地产 还是 在 救 房价？ 这 两个 事情 是不是 一回 事儿？ 如果 是 一回 事儿， 未来 这个 市场 会 怎么走？ 如果 它 不是 一回 事儿， 未来 它 又会 怎么走？ 以及 如果 这么 走了 之后， 我们 这些 普通人 该怎么办？ 就是这样 一个 逻辑 链条， 是我 比较 想要 去去 跟 大家 来 一起 探讨 的对。

然后 我 当时 听你说 了 之后 我 就笑 了， 我说 这 不巧 了 吗？ 我们 刚 录 了 一期 自下而上 的， 然后 我们 这次 来 录 一期 自上而下 大 的。

对对对， 首先 因为我 个人 比较 容易 自上而下， 喜欢 先 去 分析 清楚 背后 的 一些 大 的 背景， 然后 再 来看 自己 怎么办。 另外 一方面 我 确实 认为 房地产 这个 事情， 如果你 一旦 说 的 比较 微观， 首先 千 人 千 面对 吧？ 每个人 你的 情况 不一样， 你你你 的 自己的 按照 老钱 的 说法， 你的 自己的 三张 表 都 不一样， 对 吧？ 每个 城市 又 不一样， 这个 聊 其实 挺 难 聊得 下去 的。

但是 你 会 发现 这 一波 房地产 行业， 不管 是 它 出现 一些 风险 事件， 还是 整个 国家 的 一些 政策 的 一些 出台， 它 都 是一个 全国 性质 的。 它是 一个 自杀 而下， 并 不是说 只有 福建 或者 广东 的 房地产企业 出现问题， 北京 的 就 没问题， 对 吧？ 然后 也 不是说 我 当时 说 认房 不认 贷， 大家 还在 说 一线 城市 能不能 好好的 执行。 结果 事实 发现 已经 各地 都 开始 按照 同样 的， 至少 按照 基本上 一个 level 上 的 一个 尺度。 对， 再再 往前走。

因为 房 住 不 炒 这个 事情， 其实 在 很多年 都 已经成为 一个 政策 的 最 基本 的 基调 了。 所以 在 这个 基调 下， 很多 政策 是 没有 办法 有 空间 去 调整 的。 但 一旦 这个 基调 现在 就是 我们 已经 到了 一个 房地产市场 的 一个 新 阶段 的 时候， 那 很多 事情 就 开始 可以 有 一些 变化 了。 所以 我 其实 想 问 两位 的 第一个 问题是， 你们 觉得 现在 国家 在 做 的 是什么？ 是 房地产 还是 房价？

我 觉得 应该 是 前者， 房地产 因为 毕竟 我 觉得 我 肯定 是 在座 里面 最 外行 的 外行。 但是 我的 直觉 就 是从 国家 的 角度 来讲， 他 肯定 是 想要 做 的 是 这样 一 整个 产业 和 它 相关 的 所有的 链条， 肯定 不是 我们 普通 买房者 最 在意 的 东西。

那 我 同意 我也 同意 是 前者。

但 为什么 他 要 救 房地产 呢？

因为他 关系 着 一切。

房地产 关系 着 一切。 我 觉得 这个 说法 还 挺挺 朴实， 但是 就是 挺 正确。

确实 这个 单一 行业 占 G D P 的 比重 大概是 17%。 如果我们 把 上下游 产业链 都 算上 的话， 你 肯定 是 超过 25% 的。 你 不能说 它 原来 一台 发动机， 虽然 你 要 切换 发动机， 但是 你 也 不能 否认 它的 存在。 其实我 刚才 还是 有点 犹豫 的， 因为我 感觉 房价 和 房地产 它 可能 是 没办法 分开 勾连 的对， 好像 比如 大家 现在 说 房价 要 涨， 那 很多人 会 觉得 这 是一个 虹吸， 那 可能 它 会 一行 压 百业。 另一方面 你 大家 又 想， 既然 它是 你 家庭 财富 部门 的 主要 构成， 那 如果 房价 都 你 预期 的 不稳 的话， 你 对 未来 的 预期 也 一定 会 是 悲观 的。 对。

我们 先 把 房价 放到 一边 不 谈， 我们 就 谈 房地产 这个 问题， 就是 为什么 国家 要 救 房地产？ 我 觉得 刚 老袁 说 的 第一个 点 肯定 是 很 对的， 就是 房地产 整个 上下游 加上 房地产 本身 占 整个 中国 G D P 的 比例 是 非常 高 的。 大家 可能 在 各行各业， 如果 你不在 这个 相关 的 行业， 你 没有 这个 感受。 但 他是 有一个 千丝万缕 的 关系 的。 不管 是 上游 的 建筑材料？ 水泥， 再到 建筑行业。

开始 到 下游 的 还有 周边 各种 配套设施。

相关 的对 下游 的 家电， 甚至 到 汽车。 其实 大家 不要 认为 像 汽车 这种 现在 新的 这种 支柱产业， 它 跟 地产 好像 没什么 关系， 其实 关系 很大。 从 欧美 的 经验 就可以 看到， 你 只有 人 有了 一个 比较 大 的 房子， 然后 相对 比较 离 市中心 有点 远 的 这种 没错。

这种 他 才 需要 这样， 他 才会 需要。

去 买车 这件 事儿 对 吧？ 然后 等等 的 这些 产业 就 都 有关。 但是 大家 不要 忘了， 还有一个 非常 对 中国经济 非常 至关重要， 但是 看起来 跟 房地产 并没有 很大 关系 的 行业， 其实 它的 背后 后跟 房地产 有 非常 深 的 绑定。

金融， 那 就是 银行。 对， 说 的 更加 直接 一点 就是 银行。 是的， 因为 中国 的 金融资产， 因为我 刚刚 做了 一些 研究， 然后 包括 看 了 一些 人民银行 前 行长， 这 易纲 行长 的 一些 文章， 就 讲到 中国 的 金融资产 结构， 什么样 的 金融资产 占 比是 多少， 他 被 什么人 持有。 你 就会 发现 其实 中国 的 房地产， 第一， 它 本身 房地产企业 有 很多 的 贷款， 对 吧？ 有 大量 的 贷款。 最高 的 时候 在 2017年 上 一个 金融 周期 顶峰 的 时候， 中国 40% 的 社会 融资 是 投向 房地产 行业 的。 现在 也就 过去了 六年， 你可以 想象 很多 贷款 可能 还没有 到期。 就是 相对 比较 长 中长期 的 贷款 的话。

第二 就是 是 有 大量 的 房产 是 作为 抵押物 在 换取 新的 贷款 的。 不管 是 大家 普通人 手上 的 房贷， 你的 房贷 其实 都是你 拿 你 在 拿 自己的 房产 做 抵押， 对 吧？ 找 银行 换来 的 这个 贷款， 还是 这个 企业 包括 个人 的 一些 信用贷款， 其实 背后 都是 房产 在 做 底。 所以 房地产 这件 事情 对于 中国 这样 一个 以 间接融资 为 核心 金融 命脉 的 一个 国度 来说， 至少 在 现在 这个 阶段 依然 是一个 非常 非常 远远 不 只是 他在 G D P 里面 这个 所占 比例 所 展现 出来 的。

只是 这 一个 数字。

不 只是 一个 17% 或者 25% 这样 一个 数字 展现 出来 的 重要性。 因为 银行 一旦 他在 房地产 方面 的 贷款 受损， 很 可能 会影响到 他在 其他 方面 的 房贷， 包括 它 自身 的 一些 风险 事件 的 发生。 所以 它 其实 是 勾连 了 整个 中国 的 经济 的。 所以 当你 看到 很多 的 评论 说， 为什么 中国 要 去 救 房地产企业， 让 这 房地产 企业倒闭 不就 完 事儿 了 吗？ 那些 那些 大鳄 们 平时 赚 了 那么 多 钱， 干嘛 不让 他们 在 这个 时候 吃 自己 之前 埋 下来 的 苦果。 那你 就 会能 理解， 因为他 吃 苦果 确实， 他 可能 会 受损， 但 真正 受损 的 是 中国经济， 以及 在 中国经济 下面 的 我们 这些 所有 个体。

对， 所以 你 就会 发现 说 你 原本 说 这个 房地产企业 我 很 看不惯， 对 吧？ 他 倒 了 我 开心。 对， 最后 你 会 发现， 如果 他 真的 倒 了， 最后 传导 了 可能 会 影响 的 是你的 工作。 对， 也许 你 可能 是在 一个 非常 遥远的 城市， 比如说 你是 一个 销售， 或者 是 你是 一个 比如说 公务员， 但 其实 你的 工资 和 你的 收入水平 它 千丝万缕， 就是 和 远处 的 这样 一只蝴蝶 的 倒塌， 它 其实 是 有关联 的对。

这 就让 我 想起 了 李 08年 美国 金融危机 的 时候， 为什么 要 救 那些 看起来 光鲜亮丽 的 华尔街 高 管 们， 救 那个 银行 吧？ 然后 雷曼 兄弟 和 贝尔斯 登 这些 机构， 对， 就是 为什么 他们 会 被 认为是 大而不倒？ 因为 美国 的 整个 体系 里面， 这些 机构 是 它的 一个 核心 的 命脉。 它 倒 了 会影响到 全国 的 经济 的 正常 运行。 而在 中国 当然 银行是 另外 银行是 国有 的， 绝大部分 都是 国有 的。

这个 我们 不说， 其实 在 银行 之外， 目前 看起来 大而不倒 的 其实 是 房地产企业， 或者说 它 倒 了 影响 会 非常 的 大。 所以 不是说 这件 事对， 不是， 我们 不是 在这里 为 房地产企业 摇旗呐喊， 说 他们 做 的对 或者 怎么样。 但 这个 就是 现实， 就是 目前 到了 这个 阶段 的 一个 现实。 所以 当你 发现 恒大 倒 了 好像 还好， 融创 倒 了 好像 还好。

那 碧桂园 如果 再 往后 再 一步步 走下去， 会 导致 一个 什么样 的 结果？ 其实 是我 觉得 是 为什么 大家 会 发现 最近 的 这个 没 到 12道金牌， 但是 反正 也是 一道 政策 发 的 非常 的 快， 然后 迅速 的 调整。 为什么 在 这时候 开始 密集 的 出现 的 一个 原因。 因为 某种程度 上， 今年 中国 经济复苏 不及 预期 的 其中 的 一个 至少 是一个 很 重要 的 原因， 就是 这个 行业 出现了 很大 的 问题。 最新 的 一个 数据 是 社 融 里面 房地产 贷款 的 占 比 已经。

不到 10% 了。 是的， 新增 的话 越来越低。

已经 不到 10% 了。 就是我 在 我自己 有 一期 博客 里面 也 聊到， 就是 任何 一个 国家， 它的 一个 支柱产业， 在 这么 短时间 内 出现了 这么 大 的 一个 事件， 这个 国家 的 济 早就 垮 了。 中国 能 撑 成 这样， 真的 已经 是我 觉得 是 第一， 我们 地大物博， 我们 真的有 很多 的 产业 可以 去 扶持 或者说 去 置换， 另外一个 就是 大家 的 底子 还是 比较 厚 的， 这么多年 积累 下来 了 很多 的 资产 或者 什么， 可以 去 承担 一些 损失。 但是 某种程度 上 这个 时候 国家 一定要 去 救 房地产， 真的 是因为 他 跟 国家 的 这个 经济命脉 是 牢 不可 分 的。 当然 我们在 未来 应该 是要 慢慢的 去 把 它 做 一个 拆 离， 或者说 让中国 成功 的 产 转型 升级， 不再 去 依靠 这个 行业。 但 至少 在 现在， 你你你 对 一个 进了 这个 I C U 或者说 进了 这个 重症监护 室 的 一个 病人， 不能 采取 这样的 措施 去做。

我 刚才 听 郭 老师 讲 这 段， 我 就 想说 作为 一个 听 这段话 的 人， 我想说 每一个人 其实 如果你 想 在 你的 不管 是 职 场上 还是 在 任何 一个 环境 里， 你 想要 做到 让 自己 也能 打 引号 的 大而不倒， 你 就得 让 自己 跟 这个 组织 的 命脉 产生 密不可分 的 关联。 就 把 想 把 你 除掉， 他 觉得 要 伤 筋痛 骨。 不好意思， 题外话， 但 我 觉得 我们 听众 肯定 会 在 想， 他们 一边 听 一边 觉得 心里 有点 凉。 他 就在 想说， 如果 就 房地产 是 这道题 的 正确 的 解 的话， 那 和 我们 普通 老百姓 最 关心 的 房价， 他们 之间 的 关系 是什么？

这 里面 也是 刚才 我 纠结 的 一点， 因为你 看啊 房价 涉及到 的 就是 市场价， 那 市场价 下面 是 银行 的 评估价， 所以 银行 也要 做 经常 要 做对 房价 做 压力测试。 房子 又 它 又是 一个 积分 商， 我们 不说 前面 的， 刚才 就是 房价 影响 你 对 未来 的 预期， 房价 它是 一个 积分 商品， 翻译 过来 的 意思 就是 它 不 涨 的话， 大家 的 需求 是 很弱 的， 它 越 涨 大家 对 它的 需求 就 越高。 所以说 我们 说 2 0116年 那 一轮 前无古人 后无来者 的 地产 牛市， 它 变回去， 它 有 个 背景 叫 库 去 库存， 大家 调侃 他 叫 涨价 去 库存。 其实 基金 和 股票 也是 类似的， 就是你 越 涨 大家 才 越 去 买， 越 相信 我是 觉得 房价 这个 因素， 是要 被 包含 到 房地产企业 里边 去 的。

然后 这 一轮 其实 我一直在 想， 就是 李白 可以在 那个 双道 策略 给 大家 放 一张， 就是 居民 部门 的 宏观 杠杆率。 大概 从 2020年 3月份， 其实 从 18年 就 开始 稳 杠杆 了， 或者 是 去 杠杆。 然后 到 2020年 大家 说 所有 卓有成效， 然后 又 开始 小涨 了 一批。 但是 到 2020年 Q 3， 它 这个 数据 是 每季度 披露 一次 的。

2020年 Q 3军民 部 增长率 一直 吻 到了 今天， 一直 吻 到了 2023年 的 Q 2。 我 现在 不知道 Q 3是什么样， 但 我 感觉 Q 3可能 会 稍微 起来 一点， 但 也 不会 太多 了。 那 也就是说 接下来 一轮 力能扛鼎 的 又是 居民 部门， 那那 居民 部门 能 肛 的 顶 也就是 房子。 对。 然后 再 一个 居民 部门 宏观 杠杆率 已经达到 了 超过 62%， 然后 城市化 率 已经超过 了 60% 的 这么 一个 背景 下， 我相信 很多人 屁股 包括 我自己 的 都 其实 大家 的 利益 相关 都在 房子 上 的 再 涨 其实 对 很多人都 有 好处。 但是 还 涨 吗？ 我不知道。 那 这 一轮 我 肯定 是看 多 的， 但是 这 一轮 之后 我会 默默 的 看 空 了。

好， 这是 我们 想 聊 的 第二个 问题， 就是 国家 要 救 房价， 我 个人 的 观点 可能 跟 老钱 稍微 有 一些 出入。 我 认为 国家 之所以 大家 会 看到 很多 的 政策， 其实 还是 有 一些 犹豫 以及 比较慢。 然后 不像 08年 那波 救市 是 非常 果断 以及 快速 的。 为什么不 这么 做？ 因为 中国 真的 房价 不能 再 涨 了。

我 就 讲 一个， 因为 听我 播客 的 朋友 可能 知道， 我 最近 在 日本 比较 多， 听到 的 一个故事 可能 只是 一个 盲人摸象。 但是 我们 来 听 一听， 我在 跑步 的 时候， 听 日本 的 电视台 在 讲 他们的 一个 企业主 在 讲， 我 原来 他是 应该 是在 做 机械制造 的 一个 企业。 他说 原来 我 没法 跟 中国 竞争 的， 就在 成本 上 我是 完全 没有 办法 跟 中国 竞争 的。 所以 我 只能 去 挣 一些 中国企业 挣 不到 的 钱 或者 什么样。 但是 我 从 今年 开始， 我可以 非常 这个 日本 企业主， 如果你 加上 一些 包括 国际 上 的 一些 运费， 一些 7788 的 物流 成本 之后， 我的 成本 已经 完全 不比 中国 高了。 就是我 的 成本 其实 是 非常适合 于 日本 本土 的 企业 去去 采购 了。

这里 边 背后 是什么？ 当然 与 它的 汇率 各方面 有关系。 对。 但 另外 一方面 就是 中国 的 劳动力 成本 已经 上升到 了 一个 非常 接近 国际 水平 的 这么 一个 地步。 而 劳动力 成本 背后 是什么？ 劳动力 成本 背后 是 大家 的 住房 成本， 大家 的日常 的 开销 的 成本。 而 大家 日常 的 开销 又 跟 比如说 你 吃吃 是 跟 这个 餐厅 所在 的 他 自己的 租金 成本 有关， 对 吧？ 就 这 一层 一层 传导 下去。

虽然 我们 一直 在 说中国 要 做 产业转型 升级， 我们 要 摆脱 这种 劳动力 红利， 然后 不以 成本 来 论英雄 的。 但是 你 不得不承认， 直到 今天 为止， 之所以 中国制造 这么 在 全世界 受欢迎， 它的 成本 优势 依然 是 非常重要 的 一个点。 但是 房价 其实 已经 很大程度 上 威胁 到了 这 一个 我国 经济 的 争 力 的 红线 了。 就是我 现在 自己 做 企业， 我在深圳 招 人是 不可能 招 到 月薪 1万或者 是 以下 的 人的。 为什么？ 是因为 你 在 这么 一个 一线 城市， 你的 基本 的 生活成本 就 已经 到了 这个 数 之后。 就算 这些 人 愿意 我 少 拿 点钱， 但是 我在这 城市 我 就 活不下去 了。

对他 总 不能 倒贴 钱 来 上班。

对， 他 总 不能 倒贴 钱 来 上班。 所以 这 一波 如果 再 涨， 当然 这个 是 后面 我们 要 聊到 的， 就是 未来 可能出现 的 场景 中的 一个， 就是 继续 涨 肯定 是 其中 一个。 但是 我 认为 国家 会 倾 其 可能 去 预防 这种 情况 继续 出现， 是因为 它 不光是 影响到 我们 每个人 能不能 买得起 房， 而是 影响到 我国 的。 整个 未来 的 经济发展 还 能不能够 按照 大家 想要的， 这个 就是 所谓 的 什么 中长期 中速 稳定 发展， 它 其实 威胁 到 这 一条 成本 线 了。

这个 逻辑 是我 之前 没有 想到 过 的。

就是你 站 到 稍微 宏观 点的 角度， 咱们 站 不到 国家 领导人 那个 角度。 但是 你可以 试图 去 想想看， 就是 房价 到底 影响到 什么？ 除了 老千 刚刚 说到 影响 所有人 对于 财富 的 预期， 所以 你的 逻辑 是 既要 充分 换手 又要 房价 不 涨， 这 就是现在 国家 想做 的 事情。

然后 我 这个 我承认 承认， 但 他 能 落地， 对， 这 是一个 非常 精密 的 手术， 所以 我 接下来 其实 想 去， 当然 可以 稍微 往后 一点， 但是 想 跟 大家 聊 的 就是 如果 国家 想要 做到 这样， 那么 未来 可能 我们会 遇到 哪几种 场景？ 这 几种 场景 分别 的 可能性 是 多少？ 以及 在 这样的 场景 之下， 对于 我们 个人 来说， 对于 我们 想要 买房 的 人， 想要 卖房 的 人， 想要 换房 的 人 应该 怎么做？ 就 这个 在 金融 行业 里面， 就是 所谓 的 我们会 设 一个 基准 场景， 然后 设 一个 乐观 场景， 设 一个 悲观 场景， 然后 分别 给 一个 概率， 最后 我们 算出 哪 一种 场景 的 可能性 最大。

因为 所有人 对于 未来 都是 不可知 的。 就是你 现在 告诉 大家 房价 一定 涨 或者 一定 不 涨， 这 都 是不是 特别的 靠谱 的对 吧？ 那么 我们 能 做 的 是什么？ 就是 设定 一个 概率。 如果我们 在 以下 的 几种 场景 里面 发现， 该 买房 的 人都 是 同样 一个 动作， 我 该 做 的 是 同样 一个 动作。 那 我们 可能 就 可以在 这 期 节目 里面 给出 一个 相对 靠谱 的 推荐。 就说 你 这么 做你的 这个 好处 可能性 会 比较 大。 对， 这个 其实 还是 一个 概率 的 问题。 这个 其实 在 投资理财 也是 一样的， 其实 在在 买房 或者 卖房 这件 事情 也是 一样的。

因为我 感觉 老钱 满脸 充斥 着 对 这个 既要 又要 的 不 认同。

没有， 因为 这 有 一会 我们 后面 会 挨个 具体 聊， 这个 无所谓 的， 大家 观点 不一致 是 很 正常 的对。

就 作为 主持人， 我 当时 最 期待 就是 你们俩 杂志。

我们我们 先 说 一下 这 一轮 的 主要 的 引子 是 认房 不认 贷。 对， 我们是 想想 讨论一下 这个 政策 的。 是的， 然后 我 先 回顾 一下 上 一轮 2016年 其实 一线 楼市 指数 级别 的 翻倍 的， 然后 我自己 把 它 定性 为 就是 前无古人 后无来者 的 这个 涨幅。 因为 如果现在 跟 大家 说 一线 老师 再 翻倍， 我 觉得 搁 谁 也 不信。

对， 那 上 一轮 它的 这个 大 涨 的 政策 背景 有 这么 几点。 第一个 就是 大家 很 我们 现在 热衷于 讨论 的， 其实 就是 政策 刺激。 当年 的 政策 其实 不 叫 认房 不认 贷， 而 叫 认 贷 不 认房， 或者 它 还有一个 名称 叫 还清 贷款 算 首套。 所以 他 其实 你 细想， 他 鼓励 的 是你 买 多 套房， 因为我 不认 你 有 几套 房子， 我只要你 要求 你 把 你 杠杆 降 1降， 把 房贷 还 完就 OK。 所以说 你 买 多套， 比如说 以 北京 为例， 正常 已婚 家庭 是 可以 买 两套 的 名下。 然后 我们 不说 离婚 大法， 这是 它的 政策 背景， 它 本身 就是 给你 买 多套 的， 然后 当时 放到 全国， 因为 16年 17年 3月份， 330调控 之后， 这个 涨价 开始 向 二线 和 三线 像 一个 涟漪 一样 扩散。

到了 二 三线 又有 两个 非常重要 的 政策， 一个 是 棚改 货币化。 说白 它 相当于 说 政策性 的 银行 直接 向 市场 注入 了 巨大 的 公款， 向 量化宽松。 对 第二个 就是 前面 我们 提到 的 房子， 还有 股票、 基金， 这些 都是 积分 商品。 政策 一直 是 去 库存， 但 实际上 真正 去 库存 的 是 涨价。 这是 上 一轮 最 棒 的 地产 牛市， 也是 改变 了 很多 80后、 90后人生 轨迹、 财富 轨迹。 如果 在 我们 再 叠加 上 15年 的那 轮 股票 牛市， 再 叠加 上 双创 浪潮， 其实 很多 人的 人生 轨迹 在 就在 这里 边 开始 发生 了 分野。

本轮 我们 从 17年 一直 强有力 的 房 住 不 炒 这个 大 框架 下 调控 因 城 施 策 这个 大 框架 下 调控 到 现在， 然后 政策 吹风 放开， 本轮 的 政策 叫 认房 不认 贷。 认房 不认 贷 的 意思 就是说， 哪怕 你 以前 有过 贷款 记录， 只要你 名下 是 没有 房子 的， 或者 你 把 房子 卖掉 了也 也 算 没有 房子 了， 我 都 算 你是 首套。 所以说 这 轮 调控 政策 它 本质 上 鼓励 的 是 置换。

何谓 置换？ 就是 卖 一买一卖 小 买 大。 也就是说 这个 置换 链条 想 启动 就 必须 有 成交量 的 支撑。 一般来说 大家 卖 的 都是 小房子， 然后 我 去 买 个 更好 的。 如果你 要 卖 这 房子 想 成交， 意味着 得 有人 去 接盘。 那谁 来 启动 这个 链条？ 要 看 的 就是 普遍 大多 卖 的 刚 需 房， 对 吧？ 对， 那 我们 就要 看 刚 需 房 的 接盘侠 够不够。 然后 我 前面 李白 提到 本轮 的 购房 的 主力 是 95后。 戴文 老师 今年 多少岁？

我 今年 八五 后， 我 85后理论上.

因为 一线 城市 的 人均 首次 购房 年龄 是 36岁.

这么 大 吗？ 对。

我 这些 数字 我 还真 从 32岁 一直一直 爬 到了 2021年 之前 还 不到 35岁， 现在 是 36岁。

我说 95后是因为 就 比如说 普通 大众 能 看到 这样的 政策。 第一 反应 说 那 可能 是 那些 毕业 几年 准备 结婚的人， 理论上 应该 是 他们 来 买房， 但 实际上 其实 不是。

二线 城市 肯定 是要 抵 的对， 二线 城市 可能 27到30岁 这个 区间 之内。 所以说 其实 如果你 按照 这个 年龄 去 卡 的话， 本轮 购房 的 主力 我 认为是 两批 人。 第一批 是 85后到 90后比较 靠 前 的这 批 人。 如果我们 算 其实 用 2023年， 如果我们 减去 五年 社保， 比如说 你 本科毕业， 然后 再 工作 个 五年， 你 才 在北京 买房 资格 吗？ 大概是 96年 的。 然后 如果 25岁 毕业， 研究生 毕业 工作 五年， 那 就是 30岁， 那 相当于 就是 93年 的。 我 感觉 是 这 一波 人 可能 是 刚刚 有 政策 意义 上 的 政策 资格 的。

另外 一批 就是 刚刚 马上 要 逐 批 退休 的 60后。 大家 可能 会 卖掉 一个 大房子 去 住 到 一个 小房子， 然后 给 自己的 孩子 支援 一笔 或者 怎么样。 对， 其实 是 第一批 90后和 60后是 本轮 购房 的 主力， 这是 我想说 的 第一点。

就是我 回顾 一下 政策， 或者 回顾 一下 过去 发生了什么。 如果我们 还要 再去 深究 的话， 过去 还 发生 了 几件 事儿。 第一个 就是 宏观 居民 的 杠杆率 快速 的 提升 到了 62%。 然后 吻 了 大概 2020、 2021、 2022， 一直 吻 到了 今年， 接下来 可能 还要 由他去 加 杠杆 儿。 这个 杠杆 水平 回头 温 老师 可以 横向 比 一下 日本， 我们 比较 一下 美国， 这些 他 还有 多少 加 的 空间， 这是 我想说 的 第一点。 然后 第二点 就是 过去 三年 我们 刚才 也 挺 提到 了， 我们 经历 了 现金流量 表的 受损， 他 到 至今 有没有 修复 i don't know。 然后 第二个 就是 我们 经历 了 精神 上 的 缩 表， 以及 我们的 资产负债表 可能 受到 了 些微 的， 都 绝对 不能 称之为 衰退。 我 认为， 然后 在在 这样的 背景 下， 我们 开启 了 新一轮 的 地产 宽松 周期。

听到 这儿 我 突然 理解 了 李白 为什么 要 让 我 跟 老钱 来来 录。 就是你 前面 说 的 就是 我们 两个 感觉 在 2一两个 起点 距离 3000米， 然后 现在 试图 往 中间 走。 对， 因为我 我在 听 老钱 刚才 在 说 的这 一系列 逻辑 的 时候， 我 就 发现 确实 是我 之前 没有 在 用 这种 逻辑 来 思考 这个 问题。 然后 我也 在 反思， 为什么 我们 要 用 这种 逻辑 来 思考 这个 问题 呢？ 是因为 在 我 最早 接触 及 房地产 以及 进入 到 这个 市场 的 时候， 还 不存在 什么 认房 不认 贷， 连 限购 都 还没有。 就是 还 处在 一个 完全 自由的 市场， 进入 到 这样 一个 领域 的 这么 一个人。 所以 我的 整个 逻辑思维 框架 里边 就 比较 少有 这方面 的 一个 考虑。

但是 我 很 认同， 首先 认同 就是你 既然 现在已经 有 很多， 我 感觉 不管 是 认房 不认 贷， 然后 什么 限购 都 属于 重重 枷锁。 她 嫁 在 这个 个人 买房者 以及 房地产 行业 上面 的 一 重重的 枷锁， 然后 在 这些年 其实 加 了 很多， 对 吧？ 所以 你 现在 说 这个 问题 一定要 考虑 这些 事情， 但 如果你 放在 一个 更长 的 周期 去 看 这个 问题， 十年 或者 20年。 然后 你 这 就像 刚 老钱 说 让 我 去 跟 别的 国家 去做 比较 的 时候， 你 会 发现 这些 政策 都是 有 它的 时效性， 或者 是 它是 在 某些 历史背景 下面 去 产生 的， 它 有 一点点 微操 的 感觉。

如果我们 现在 面对 的 是一个 小的 地产 周期， 如果我们 现在 把 它 定义 成 一个 依然 是一个 五年 级别 的 一 地产 周期， 我 觉得 没问题。 考虑 这些， 然后 去 决定 自己的 下一步 没有 问题。 但是 如果你 把 它 定义 成 一个 十年 甚至 30年 周期 的 一个 房地产 的 一个 大 周期 的 变化 的话。 它 一定 跟 个别 的 这些 一些 约束 也好， 或者 什么 也好， 就是 我们 再去 看 我们 该 怎么做， 可能 跟 这些 关系 没有 那么 大。 但是 我 认同 我 认同 就是 首先 一个 大 周期 里面 就 套 着 无数 的 小 周期。 就算 比如说 股市 这 两年 一直 在 下跌， 但 依然 会有 一些 板块 表现 的 不错， 对 吧？ 所以 就是 微操 跟 宏观 视野 都有。

那 羽白 把 我们俩 请 过来， 我们俩 反正 分别 从 各自 的 角度 去 阐述 这个 问题。 留给 听众 的 可能 是一个 比较 痛苦 的 过程。 就是 怎么 去 把 两者 去 结合起来， 然后 去 达成 自己的 一个 最后的 一个 选择。

没关系， 我相信 我们 最后 一定 会 寻找 共识 的。

是 吧？ 对， 你们俩 一定 会 在 中途 相遇 的。

对对对， 所以说 回到 老钱 刚才 讲 的， 就是 目前 进入 到 一个 地产 宽松 周期 这个 问题。 我 觉得 首先 我们 肯定 是 达成一致 的， 因为 这 已经成为 这 已 已经 是一个 客观事实 了。 我 刚才 那一 趴 聊 的 就是 为什么 国家 要 救 房地产 不 救 房价， 我 突然 回想起来， 老钱 给我 挖 了 一个 坑， 他在 最后 说道 说 你说的 是不是 要 一面 充分 换手， 一面 保持 房价 不 涨。 然后 我 当时 懵懂 地 回答 了 一个？ 然后 我 当时 一下子 没有 脑子 没有 转过 来， 我 现在 如果 让 我 重新 回答 这个 问题， 我 可能 回答 的 是不是 为什么不是？ 是因为 你 要 考虑到 中国 救 房地产企业 或者 救 这个 行业， 未必 要 用 完全 市场化 的 方式 来解决 这个 问题。 以及 现在 也 确实 市场 这个 手 已经 没有 办法 去 把 这个 趋势 做 一个 很 好的 扭转 了。

所以 我 同意， 尤其是 保 交 楼 这些 问题， 我 觉得 它是 一个 行政 问题。

并不是 一个 市场 问题。 对保 交 楼 只是 所有 这些 手段 中的 第一 环， 因为 它是 大家 最 急切 要 解决 的 一 环， 对 吧？ 然后 在 这个 之后 你 就会 发现， 现在开始 保障房， 大量 的 启动 保障房， 然后 房地产企业 的 相对 的 国有化， 往 国有化 这个 思路 去 走。 这些 其实 都是 中国 会 后面 一定 会 大量 采取 的 方式 来 拯救 这个 来 也 不是说 拯救， 或者说 怎么 去 救 这个 房地产 这个 行业 的 问题。 那 这些 事情 要不要 用 二手房 市场， 就是 让 它 变得 非常 的 活跃， 我 觉得 未必。 我 个人 认为， 这是我 个人观点， 我 觉得 未必。 当然 房 二手 二手房 这个 市场 活跃 肯定 是件 好事儿， 但是 他 就 一定 会 涉及到 是不是 要 继续 涨价 去 库存， 或者说 要不要 让 房价 又 重新 回到 一个 上升 轨道 的 这个 问题。 而 这个 事情 我 认为 现在 是 国家 非常 不愿意 看到 的 一个 事情。

所以 解决 这 两件 事情， 就 从 目前 我 看到 的 政策 来说， 他 就 清 记得 被 分成 了 两种。 一种 在 启动 二手房 交易 跟 这种 活跃 方式 上面 相对 是 比较 克制 的。 我 依然 还在 这个 认房 不认 贷 这 一个 阶段 在 往前走。 但是 在 旧 房地产 这些 企业 上面， 其实 最近 的 动作。 是 非常 多 的。 以及 就是我 因为我 从 人民银行 这个 体系 出来， 就 原来 给 房地产 上 的 所有 房地产企业 上 的 所有的 枷锁， 现在 基本上都 去掉 了。 包括 再融资， 包括 发债 等等 的 这些 事情。 然后 现在 发现 不行， 靠 他 个体 还是 不行。

就是现在 现在 甚至 万科 都 已经 有 传言 会 出现 一些 问题 了当 这个 时候 后面 可能 会有 一系列 更加 快速 有效 的 方式 去 解决 房地产 行业 目前 面对 的 一个 非常 大 的 流动性 危机 跟 杠杆 性 的 危机。 好， 回到 我 刚才 自己的 这个 框架， 就是 如果我们 认为 国家 是要 救 房地产 而不 救 房价， 那 接下来 这个 市场 会 遇到 哪几种 场景？ 我 觉得 在 某 几种 场景 下， 我 跟 老钱 应该 是 能 取得 一致 的。 第一 最 乐观 的 场景。 而且 你 觉得 接下来 就是 我们 最 想 看到 的， 或者说 从 国家 层面 和 个人 层面 都 最 想 看到 的 场景 是 什么样 的？

我 只能 说 现在 我 看到 的 场景， 要不 你 来说 两句， 不是。

怎么回事。 他 这 你 这 点名 回答问题 最 乐观 的 场景 就是我 我没有 办法 从 国家 的 角度 来讲， 站在 一个 普通 老百姓 的 角度。 就是我 手里 的 房子 我 手里 的 房子 它 能 增值， 我想 买的 房 我 能 买得起。 这 房地产企业 它 能 该 交 楼 的 交 楼， 该 干嘛 干嘛。 房子 质量 又 不错， 然后 他们 又不 爆 雷。

都 已经 不是 最 乐观 的 场景， 就是 最梦幻 的 场景。 如果 把 这些 梦幻 场景 里面 去掉 一个 条件， 我 认为 你说的 第一个 房子 继续 增值 这件 事情， 可能 相对来说 是 最 没有 那么 重要 的 一件 事情。 房地产 我 既 让 它 有一个 软着陆， 就是 整个 房地产 这个 产业 跟 相关 的 经济 的 行为。 另外 一方面 房价 又 保持 相对 稳定， 这个 其实 就是 最 乐观 的 一个 情况。 是的， 对 吧？ 最 乐观 的 情况 我 给 他的 概率 是 10%到20%。 我 觉得 这 站在 我们 这些 市场 观察者， 甚至 是 个人 角度 来说， 我们 都 希望 这样 一种 情况 实现。

但是 这个 情况， 因为 像 我 刚才 描述 的 梦幻 的 情形 是 不可能。

实现 的对 对 对对对。

就是我 也 希望 我自己 的 房子。

因为 那个 是 不可能 三角， 你 那个 有一点 不可能 三角 的 感觉。 我 觉得 我 这个 还是 有 一点点 实现 的 可能性 的。 就是我 刚 说 的这 这场 精密 的 手术 完全 成功， 然后 房价 跟 房地产 两件 事情 完全 分割。 房地产 能够 真正 的 通过 各种 方式 把 它 给 软着陆 下来。 但是 同时 我 又 抑制 了 大家 对于 房价 未来 的 一个 涨价 预期， 我们 不再 采取 涨价 去 库存 的 方式。

可是 how 这个 怎么 实现 呢？ 因为你 想 如果 房价 大家 不是 看涨 的话， 那 大家 为什么 去 一买一卖 呢？

我 我 就 我 就 问 一个 问题， 你 觉得 房价 看涨 这件 事情 是 所有人 一直以来 的 想法 吗？ 这 一辈子 都是 这么 想 的 吗？

我 觉得 不是 这个 问题， 而是 说 如果不是 认为 它 会 涨。

我 为什么 要 去做 交易？ 对， 就是 我们 一直 在 坚持 所谓 的 房 住 不 炒。 我 换房 是 为了 我 有 更大 的 居住 需求， 所以 我 去 换房， 而 不是 因为我 考虑到 它 未来 会 涨价 去 换房。 这个 事情 其实 在国外， 在 这些年 发达国家 其实 一直 是 这个 样子 的。 就是我 买房 的 目的 就是 因为我 确实 有了 这个 居住 需求。 我会 考虑 一个 地点， 我会 考虑 一个 合适 的 价格， 然后 我 去 把 它 做 一个 置换。 而 不会 是因为 我 就要 赶紧 上车， 不 上车 我 感觉 我要 上 不了 车 了。 就 这种 思路， 至少 站在 我的 角度， 我 依然 认为 他是 一个 时代 的 产物， 就是 中国 过去 这 二三十年 房地产 经济 带来 的 一个 时代 产物。 它 不是 一个 人类 共识， 或者说 是一个 亘古不变 就 应该 这么 想 的 一个 思维。

所以说 其实 我们 要 逐渐 接受 一个 事实， 就是 当你 有了 置换 的 需求， 你 可能 就要 面对 你 买的 这个 房子。 可能 买 了 之后 就要 贬值， 但是 它 确实 能 满足 你的 居住 需求。

也不 一定要 扁 对它。

就 它 可能 升值 空间 没有 那么。

大对 对 对对对。

就 把 它的 投资 价值 和 它的 居住 价值 彻底 拆分 开来。

相对 拆 的 比较 开。 这个 是我 跟 很多 海外 的 朋友 聊 的 时候， 他们 去 买 一 套房 或者 什么的 时候， 不太会 考虑 它 未来 的 升值， 而是 它 满足 我 现在 的 需求 最为 重要。 因为我 可能 过了 十年， 我会 换 一个 城市生活， 或者 是 我会 有 一些 别的 需求， 我 到时候 就 对。

可是 中国 老百姓 也是 这样 想 的， 就 觉得 说 比如说 我 结婚 我 可能 买 个 两室一厅， 然后 我 有 个 小孩 我 可能 要 变成 三室一厅。 然后 如果 老人 再 过来 带 小孩儿， 可能 你的 置换 的 终点 是 三室 两 卫。 那 我 得 确保 我 之前 那 套 能 卖掉， 而且 这个 价格 还 不能 太低。

听 完 大家 刚才 的 对话， 我也想 说， 朋友们 房 住 不 炒 真的 是 无比 正确 的 一个 预期。 对他 确实 是 这样的。 然后 第二个 就是 不管 是 未来 是 好坏 或者 哪种 情况， 我 目前 我们 看到 的， 因为 这种 我要 卖房， 对 楼市 的 这个 近期 的 高频 数据 是 比较 关注 的。 那 我 看到 的 就是 第一个 政策 出来， 当天 晚上 北京 就 挂牌 了 三千多 套， 第二天 又 挂牌 了 一千多 套， 也就是 只是 一夜之间 就 冒出来 这么 多。 对， 然后 很多 房东 是 跳 涨 的， 调价 跳 涨。 我 以 我自己 小区 为例， 因为 我家 是 五楼， 然后 我们家 二楼 有一个 挂牌 的， 所以 我 就 一定要 盯 着 他。 因为他 不 卖掉， 我是 不可能 出手 的， 我们 正常人 没有人 会 不 优先 考虑 二楼 的那 那 他 当天 晚上 就 跳价 了 十几万。 然后 前两天 的 交易量 是 报 的， 报 完 之后 出乎 大家 意料 的 就是 北京 的 成交量 在 边际 递减， 然后 上海 是 稳 的。 这点 天南 老师 他的 也 在 群 里面 提供 一些 数据。

我想说 房价 上涨 它 本身 是一个 量价关系， 它 如果我们 参考 2016年 那 轮 上涨 的 细节， 他是 这样的， 就是 成交量 一定 是 先 起来 的， 量 在 价 先。 然后 这个 成交量 把 当时 市面上 诚心 卖 的， 没有 硬伤 的 或者 是 有 性价比 的 房源 快速 扫 掉。 这个 时候 你 会 发现 市面上 没有 太好 的 房源 了， 然后 大家 开始 涨价， 然后 越 涨 买房人 越 慌， 他 越 慌 他 越 要求， 他 越 想 快点 上车。 那 房东 就可以 坐地起价， 或者说 一天 一个 价， 这也是 16年 那 轮 非常 常见 的 新闻。 然后 是 这个 过程 把 大家 的 房子 的 价格 给 拉 起来 了。 因为 房价 和 股价 一样， 它 都是 边际 成交价 去 决定 它的 定 的 定价， 这是 我们 看到 的那 一轮 上涨。 那那 也就是说 如果 你的 量 都不 起来， 价 是 不太可能 起来 的那 大家 这么 一品 一 这么 一 细品， 会 觉得 这 不是 符合 大兵 老师说 的， 就是 房价 不 涨， 然后 成交量 又又 起来， 然后 我们 实现 一个 很 好的 结局。

但 问题是 疫情 期间， 从 2020年 至今， 我们 看到 的 一线 城市， 它 最大 的 是因为 它是 可以 形 分化 的。 也就是说 比 以 北京 为例， 你的 学区房 涨势 很 好的。 然后 以 上海 和 深圳 为例， 你的 改善型 型 住房 或者 是 高 总价 住房， 它的 涨幅 是 很高 的。

那 这里 边 本轮 我们 刚才 也 提到 了， 我们 能 倡导 的 是什么？ 倡导 的 是 你是 置换， 是 卖 一 买 一。 你 要 卖掉 你的 刚 需 房 去 买 那个 价格 已经 涨 了 很多 的 置换 改善。 如果 你的 刚 需 卖不掉， 或者 是 卖 了 之后 价格 没 怎么 涨， 然后 你 和 你 目标 的的 改善 的 住房， 它的 那个 价差 就 很大。 对， 这里 边 就有 和 一个 巨大 的 心理 落差， 那你 怎么 去 弥补 这个 价差 呢？ 那你 只能 依赖 已经 放开 的 信贷政策 去去 补， 因为 认房 不认 贷， 所以 你是 可以 加 更高 的 杠杆。 以前 你 买 二套 可能 是要 八成 首付 的那 现在 因为 这 房 不认 贷 了， 你可以 三成 首付 去 买 原来的 杠杆。 这就是我 观察 到 的 一线 的 这个 东西。

对， 我 觉得 老田 说 的 没有 错。 如果 从 一个 比较 微观 的 角度 来看， 确实 是 包括 两位 刚才 都 提到 一个 问题， 就是 整个 链条 怎么 启动。 然后 怎么 让 刚 需 的 人 让 他 愿意 上车， 然后 让 整个 链条 转 起来。 就是 有 两种 途径 让 这个 链条 转 起来， 一种 就是 我们在 16年 采取 过 的 那种 途径， 就是 一种 涨价 去 库存， 然后 一种 逼 着 大家 不 上车， 你 再不 上车 就 晚 了的 这种 状态。 但是 我不 认为 这是 唯一 的 路， 就是 一条。

当然 这么说 有一点， 怎么说 太 理想化 或者 怎么样， 但是 我 认为 一种 更 正常 的 角度 出发， 是你 要 考虑 为什么 那些 刚出去 的 人上 不了 车？ 是因为 他 对 未来 的 收入 预期 有问题。 是因为 现在 的 经济 正好 处在 这样 一个 转型 升级 的 这个 周期 里面， 他 手上 没有 这么 多 的 钱， 他 也 不愿意 去 卖 这么 多 的 钱。 对， 那 要 解决 的 是 这个 问题， 就 这个 问题 解决 了 才 解决 了 根本 问题。 而 不是 通过 我 把 价格 往 上 扔， 然后 逼 着 你 上车， 这 是一种 方式。 但 我不 认为 这是 唯一 的 方式。

这就是 为什么 我 认为 国家 在 出台 房地产 政策 上面 的 时候， 他 只是 在 这边 认房 不认 贷 这件 事情 稍微 松 了 个 口。 然后 救 房地产企业 的 时候 相对 比较 用力 一些， 然后 用力 也是 最近 才 用力， 之前 不 用力。 为什么 之前 不 用力？ 是因为 他 怕 救 了 又 走上 老路。 对， 所以 说实话 很多 房地产企业， 我 认为是 成也萧何败也萧何。

然后 他是 被 房价 这件 事情 给 害 了。 因为 房价 那 已经 太高了， 国家 为了 稳 房价， 所以 我 短期 不 救 你我 认为 不能 救 你我 救 你， 你 又会 把 房价 往 上 炒， 结果 导致 他 最后 崩 了， 走 到了 今天 这 一步。 在 这 两件 事情 之外， 其实 还有 一系列 的 政策 正在 以及 即将 要 出台。 那些 是 针对 怎么能够 稳住 我 其他 的 经济， 以及 怎么 稳住 大家 的 未来 预期 的 这件 事情。 我 认为 至少 在 我 看到 的这 一轮 的 这个 政策 组合拳 里面， 国家 不再 愿意 想 采取 涨价 去 库存 这条路 去 重新启动 房地产 链条 了。 但是 这 就说 到 我们 刚才 说 了 一个 乐观 场景。 我们 再说 一个 悲观 场景。 悲观 场景 我 认为 就是 我们 又 走上 了 一条 老路。

涨价 去 库存。

对我 不得不 再启动 一轮 房价 的 上涨。 现在 很多 观点 认为， 一线 房价 一定 会 继续 涨 下去， 二 三线 房价 不会 再 涨 了， 或者说 会 往下走。 这 里面 的 一个 逻辑 悖论 就是 刚才 在 下面 的 时候 也 跟 李白 在 聊， 就是你 一线 城市 的 这个 上牌 上车 盘， 很多 时候 是要 依赖于 二 三线 城市 的 这个 六个 钱包。 对的 房产 的 出售 对 吧？ 是的， 才能够 换来 你的 上车 盘 的那 如果 那边 在 跌， 或者说 它 没有 成交量， 那你 这边 的 这个 链条 怎么 启动 呢？ 就 这 两者之间 是 我是 觉得 存在 一定 的 悖论 的。

所以 你 去 看 16年 那 一轮 的 房地产 的 这个 牛市， 它是 波 次 性 的对 吧？ 一线 先 涨， 一线 涨 完 二 三线 涨， 二 三线 涨 完 一线 再 回头 涨。 它 背后 也是 这些 交易者 不断 的 让 这个 链条 转 起来 导致 的 一个 结果。 那 你你你 认为 未来 可能 一线 就是 说白了 二 三线 房地产市场 一直 处在 一个 冻结 状态， 然后 一线 却 保持稳定， 然后 活跃， 甚至 是 房价 上涨。 这件 事情 我 认为 是一个 更 理想化， 怎么 实现 这样的 场景 呢？

我 觉得 你 刚才 说 的 这种 悖论， 它 就是 始终 存在 的。 我们 举 个 例子， 一线 先 涨 二线 后 涨， 对 吗？ 这就 已经 是 答案 了。 一线 先 涨， 二线 后 涨， 也就是 我 一线 已经 涨 完了， 你 想 上车 的 时候， 你 卖 的 那个 房子 二线 还没 涨。 那 也就是说 你 和一 二线 城市 的 价差 在 拉大， 对 吧？ 然后 好， 我 一线 我 调控 了， 我 一线 开 我 一线 调控， 是不是 一线 开始 往下掉 了， 然后 你 二线 涨 了 对 吧？ 这 是一个 好 现象， 也就是说 你 把 一线 跌 的 时候， 你 把 二线 房子 他 涨 了 你 卖掉， 然后 你 去 买 一线。

但 问题 是什么？ 问题是 第一个 你 有没有 资格？ 第二个 政策 不让 你， 因为 政策 会 让你在 一线 上车， 那 套 房子 的 首付 是 80%。 所以说 这种 一 二线 之间 的， 我我我 你可以 把 它 称之为 阶级 落差， 它 一直 是 存在 的， 它 就是 合理 的。

所以 我 才 认为 现在 很多人 认为 的 可以 实现 的 这种 所谓 的 悖论， 就是 一线 涨 二 三线 不 涨， 这种 实现 不 这个 不可能。 对对对， 这个 我我我 是在 反驳 这一 观点 OK。 对， 所以 我 刚才 想说 的 悲观 情景 是什么 呢？ 就是 大家 又 迎来 了 一波 这种 轮 动式 上涨， 然后 继续 往 上涨。 但 这个 我 为什么 把 它 定义 成 悲观， 以及 我 依然 只 给他 付 20% 的 可能性。 是因为 在 这种 情况 下面 导致 的 结果 就是 整个 经济 的 成本 再 上 一个 台阶。 就在 现在， 因为 就是你 横向 看， 现在 北京 上海 本身 它的 成本 确实 已经 跟 国际 一线 城市 是 接轨。

对， 那你 再 往 上涨， 你 要 涨 到 香港 苏黎世 那个 水平， 你的 竞争力 到底 在哪里？ 你 经济 到底 还 靠 什么 来 运转？ 然后 你 还能不能 成功 的 完成 房地产 这个 产业 跟 中国经济 的 一个 分离。 你 只会 造成 他 更加 紧密， 所以 我 个人 是 非常 不愿意 以及 认为 这种 情况 在 这个 周期 期 是 不会 再 发生 的 一个 原因。 但 我 依然 给他 付 20% 的 可能性， 是因为 刚才 老钱 说 的， 我 觉得 中国人 确实 现在 因为 这 十几年 的 教育， 他 确实 形成了 一种 思想 烙印， 或者说 一种 惯性 思维。 就是我 我不 上车， 就现在 最近 我不知道 大家 有没有 这种 感觉， 就是 确实 来 咨询 我 该不该 买房， 该不该 趁 这 一轮 这个 调控 周期 去 买房 的， 已经 又 又 开始 起来 了， 又 开始 多了。

对 吧？ 我相信你 二 二连 问 一个人， 房租 补偿 你 信不信？ 他是 信 的。 但是 我 觉得 我们 都 算 有 很多 的 知识 储备， 或者说 看过 很多 过往 很多 轮。 那你 站在 一个 普通人 角度 讲， 你 17年到23年， 你 喊 了 这么多年 的 房租 不 炒， 我也 真的 信了。 结果 你 突然间 又 一个 又 放开 了 微型 的 政策 反转。 我 过去 比如说 16年 的 记忆 我 又被 唤醒 了， 那 我会 怎么 看待 未来 的 房？ 他 肯定 会 预期 房价 是 涨 的对。

你说的 非常 对。 所以 这就是 为什么 我在这 一期 这 一开始， 我 就要 先 把 我自己 给 的 一个 假设 抛出来。 就是 国家 这些 政策 为 的 不是 为了 救 房价， 是 为了 救 房地产。 当然 我 非常 同意 老钱 说 的， 就是 站在 普通人 角度， 他是 很难 把 这 两者 区分 开 的。 以及 他 依然 会 认为 可能 接下来 又会 迎来 一波 涨价， 这就是 我们 要说 到 的 中间 这个 场景， 就是我 给他 定义 的 一个 基准 场景。

对我 在这里 插播 一句， 我们 首先 我们 在座 没有 一个人 是 有 预测 未来 的 能力。 我们 也 不是 指点江山 说 未来 中国 往 这个 方向 走， 我们 只是 从 一些 基本 的 逻辑 和 事实 来进行 推断， 以及 一些 我们 对 一些 基本 人性 的 一些 观察。 然后 我们 大概 能够 推理 出 接下来 可能 有 哪几种 可能性， 然后 他们 大概 的 概率， 这是 我们 能 给 大家 提供 为 大家 做 的 最最 就 只能 为 大家 做到 这 一步 了。

对对对， 或者 是我 跟 老钱 站在 自己的 知识 储备， 以及 我们 我会 发现 因为 我们俩 接触 到 的 周期 都 不太 一样， 所以 整个 思维 的 框架 也 不太 一样。

这就是 很 明显 的 期 的 意义。

确实 就是 大家 成为 一个 社会 人 之后， 大家 经历 的 周期 是 完全 不一样的。 所以说 房子 这个 意向 给 我们 形成 印象 也是 完全 不一样。

对对对， 这个 包括 我 去 看 海外 这些 人， 他 对于 房子 的 一个 想法 也是 非常 不一样的。 以及 中国 的 房地产企业 真的 是一个 非常 有意思 的 存在， 它 在 全世界 也是 独一 份儿 的， 就是 没有 一个 国家 有 中国 这 样子 的 一批 房地产企业， 因为 土地所有制 是 不一样的， 以及 房子 产生 的 方式 是 不一样的。

一会儿 我 跟 你说 个 一样的。

是 吧， 你 现在 就说。

我 现在 说， 前两天 在 和 一个 越南 的 基金经理 聊， 土地所有制 是 一样的， 城镇化率 是 40%。 然后 最 搞笑的 来了， 越南 的 G D P 大概 均 增速 大概 在 6% 到 7% 之间。 是 那 他 人均可支配收入 也 差不多 是 这样的， 越南 的 房贷利率 是 10%， 这么 高 吗？ 对， 是因为 他 现在 的 本身 基准利率 比较高。 对， 越南 现在 存款 率 是 6.5%。

但是 过往 这个 东西 这个 状态 也是 维持下去 的。 然后 大家 去 把 自己的 财富 去 堆 到 胡志明市， 我 觉得 用 胡志明市 去 类比， 就 北京 和 上海 不太 合理。 大家 可以 把 胡志明 是 想象 成 东京， 对， 唯一 的对， 日本 是 1.26亿人， 东京 圈 是 3800万人， 大家 可以 算 一下 这个 比例。 现在 胡志明 是 大概是 1200万 人， 越南 是 1亿人， 这是 14% 的 守卫 度。

大家 确实 是 居民 部门 热衷于 于 买房， 而且 越南 的 人均可支配收入 每个 月2000多， 这 是一个 典型 的 制造业 工资 的 人。 假设 说 我 把 它 算 成 一个 高 收入 阶层， 大概是 月薪 五六千。 那你 月薪 五六千 的 这个 水平， 你 去 对 标 胡志明， 当 现在 的 均价 大概 在 6000美元 到 1万美元 之间， 这样的 一个 价差 去去 堆。 然后 大家 还是 首先 越南 居民 部门 他的 家庭 财富 的 主要 构成 就是 房子。 大家 也 有钱 了也 确实 愿意 买房子， 杠杆率 是 可能 是 两成 首付。 然后 如此 高 的 利率， 我 看到 的 就是 大家 说 越南 是 二年 前 的 中国。 那 我看 它的 环境， 看 它的 楼市， 看 它的 股市。

也 确实 是 这样。 我 觉得 从 你的 刚才 描述 来看， 我 觉得 他的 房市 不是 20年 前 的 中国， 他 应该 是 可能 七八年 前 的 中国， 它 其实 处在 上 一个 周期 的 中国 了。 就是 包括 你 刚才 说 的 这个 人均收入 跟 他的 房价 的 比例， 这 20年 前 的 中国 可不是 这样的 比例， 对 吧？ 所以 他 还有。

很多 外资。

对对对， 因为 越南 确实 就是现在 包括 海外 还是 有 非常 多 的 这种 论调， 比较 看好 越南。 他 跟 中国 有 很多 类似的 地方， 包括 你 刚刚 说 的， 原来 真的 还有一个 国家 跟 中国 一样， 就是 这种 房地产 的， 但是 总体 来说 还是 很少 的， 对不对？ 就是 呃 不是 一个 主流 的。 所以 中国 现在 遇到 的 问题 真的 是 只有 中国 能 解决。 因为 没有 在 全世界 都 找不到 一个 国家 在 有 这个 相关 的 经验。 就现在 一直 在 跟 日本 对比， 我 觉得 至少 在 房地产 这件 事情 上面， 完全 没有 跟 日本 对比 的 理由。

是因为 你 个人 在 日本 买房 心得。

不， 我没有 在 日本 买房， 但是 基于 因为我 对 日本 的 一些 观察， 就是 日本 当年 的 泡沫 是 首先 它是 商业地产 泡沫。 是的， 对。 第二 商业地产 它是 由 企业 来 持有 为主 的 泡沫， 就是 他的 整个 逻辑 以及 他 最终 的 结论， 对 中国 现在 是 没有 任何 的 帮助 的。 中国 现在 的 这些 房地产企业 遇到 的 困境， 也是 全世界 没有人 遇到 过 的。 所以 我 觉得 中国 现在 真的 在 动 一场 精密 的 大型 手术， 然后 要 完成 同时 要 完成 一 空中加油， 就是 这个 经济 驱动力 的 转型 升级， 真的 是真的 是 一件 超级 难 的 事情。

好， 我们 说 回来 说 回 这个。 基准 场景 就是我 认为 这 一轮 房地产企业 不太会 实现 一个 很 软 的 着陆。 真的， 至少 你 现在 从 资本市场 的 反应 来看， 没有人 相信 他们 在 软着陆， 对 吧？ 大家 赚 的 都是 出清， 出清 就是 彻底 出行。 然后 P B 就是 因为你 包括 像 万科 这些 龙湖， 现在 这些 地产 公司 其实 是 没有 出现 风险 的。 但是 市场 依然 对他 给予 了 一个 超级 低 的 估值， 就 意味着 大家 认为 房地产 这 波 这个 行业 真的 是要 完蛋了， 打 个 引号 就是 完蛋了。 未来 在 用 某种 方式 去 重申， 我我我 觉得 这个 基准 的 论调 是 很 可能 会 发生 的。

它 不 代表 本 台 立场。

对对对， 他 对于 中国经济 的 影响 是 非常 深远 的。 中国经济 需要 花 一段 比较 长 的 时间 去 适应 这个 新常态， 然后 去 解决 这个 问题。 所以 大家 不要 预期 我们在 很 短时间 内能 恢复 到 三五年 前 的 这样的 一种 状态。

那 在 这 三五年 里面， 该 交 的 楼 能 交 吗？

保 交 楼 这个 问题 我相信 在 一线 城市， 很多 二线 城市 是 不太 存在 的， 因为 国企 要 接盘。 一线 城市 和 二线 城市 如果 你的 地块 又 很好， 对， 大家 知道 那个 项目 的 质量， 是的， 没有人 会 排斥 去 接。 他是 是 是。 但是 三四 线 城市 如果你 让 他 自己 平 主观 意愿 去 接， 他 愿不愿意？

所以 这就是 一个 任务， 你 不能 把 它 当做 是一个 什么时候 要 站 出来。 这个 时候 就是 国企 要 站 出来 的 时候。 我 作为 一个 在 国企 待 了 很多年 的 人， 为什么 这些 四大行 当然 在 这 之前 一个月 前， 没有人 认为 四大 银行 会 主动 站 出来 说， 你 不用 提交 任何 的 申请， 我 就 直接 会 把 你的 房贷利率 下降。 没有人 会 这么 认为 的。 但是 就 这么 做了， 为什么？ 这就是 担当， 这就是 在 中国 这样 一个 社会 上面 可能 会 发生 的 事情， 在 任何 一个 其他 的 经济体 都 不会 发生 了不起。 对 所以 我 认为 三四 线 一旦 这件 事情 变成 一个 任务 之后， 一定 会 有人 来 接 这个 事情， 以及 这个 事情 能被 做 下去。

但是 我 认同 老钱 刚刚 说 的 那个 问题， 包括 三四 线 的保 交房， 它 里面 还有 很多 的 问题 是什么 呢？ 它 里边 复杂 的 缠绕 了 很多， 包括 欠债， 包括 账务 不清， 然后 包括 他的 房屋 质量， 已经 建 了 一半 的 房屋 质量。 就是 国企 在 接 这个 盘 之前， 他 要 考虑 东西 很多。 就 好像 我们 这个 行业 之前 包商银行 出 风险， 或者 是 一些 这些 中小银行 出 风险 的 时候， 你 要 去 接 这个 任务。 因为我 跟 他 这个 工作小组 的 人 有过 一些 交流， 他 要 处理 的 事情 是 非常 多 的。 他在 真正 接 之前， 他 要 花 很多 的 事情 理 清楚 这些 事情。 我 认为 现在 处在 这样 一个 阶段。 所以说 回来 我 认为 保障房 这件 事情 最终 是 能 得到 一个 相对 比较 妥善 的 一个 解决。

就 好像 我 个人 的 这个 河南 村镇银行 的 这个 事情， 最终 也 得到了 化解 一样。 就是 放在 中国 这样 一个 社会， 现在 确实 是 还是 有 这个 能力 去 解决 这个 事情 的。 但 另外 一方面， 房价 我 依然 持有 一个 不会 上涨， 至少 不会 再 出现 像 16年到19年 这 样子 的 一种 轮次 上涨 的 这么 一个 观点。

我的 基本 逻辑 是 大人 时代 不同 了， 经济发展 的 周期 不同 了。 就 好像 为什么 中国 股市 会 在 07年 出现 牛市。 你可以 通过 当时 的 微观 解释 是 说 资金 不断 的 流入。 因为 涨 了， 大家 不断 的 开户， 然后 推 起 热量 牛市。 你 当然 可以 从 微观 这么 分析， 但 如果你 抽拉 出来 看 的话， 你 会 发现 是因为 中国 在 98年到05年 积累 了 这么 多 的 财富。 居民 财富 也好， 企业 财富 也好， 然后 他 需要 通过 资本市场 体现 出来 了。 然后 他 正好 选择 了 07年 这个 时间点， 到了 这个 时间点 他 体现 出来 了。

说到 房地产， 就是 16年到19年。 为什么 会 出现 这 样子 的 一个 阶段？ 是因为 中国 在 116年 之前 这 十年 和 20年， 是 居民 财富 出现 一个 快速 累积 以及 上涨 的 这么 一个 阶段。 它 一定 会 到 一个 时间点， 体现 在 中国人 最 看重 的 一类 资产 上， 那 就是 房地产。

对 吧？ 什么时候 能 到 A 股 上？

我们 迎来 了 那样 一个 周期。 但 问题是 现在 你 往后 看， 中国 的 居民 人均 财富 还会 出现 那么 快 的 一个 增长 吗？ 从 收入 端， 从 你的 资产 端， 如果 不会 的话， 什么 能够 再 支撑 房价 再 出现 一轮 那 样子 的 上涨 呢？ 从 我 个人 来看， 这 仅仅 代表 我 个人 的 观点， 我 认为 没有 东西 能能 支撑， 所以 我 给 的 基准 场景 是什么？ 就是 这个 房地产 很难 实现 一个 特别 软 的 着陆， 还是 会有 非常 多 的 大家 看到 很 刺激 的 百年一遇 的 事情 出现。 大家 可能 对于 各自 的 未来 的 这个 预期 还是 要 尽量 放低 一点。

我 得 代表 听众 问 一个 问题， 什么 叫 硬着陆？ 什么 叫 软着陆？ 是 不能 讲 的 吗？

可以 讲， 就是 硬着陆， 就是 直接 破产。 你 比如说 08年 我们 以 美国 为例， 当年 美国 出现 的 那么 多 金融机构 的 破产， 包括 今年 出现 的 硅谷 银行 的 破产， 这种 就 属于 硬着陆， 就 属于 当 这 对于 这个 机构 的 硬着陆。 如果 对于 一个 经济 的 硬着陆， 就是 出现 G D P 的 衰退， 对 吧， 出现 一个 非常明显 的 衰退， 然后 这个 经济 陷入 一个 萧条， 这个 叫 硬着陆。 那么 软着陆 就是 相对 比较 平稳 的， 付出 了 一些 代价， 但 代价 太多。

局部 的 OK.

这个 就是 入。 所以 我 认为 我的 基础 行情 是 房地产 这个 行业 很难 出现 软着陆。 但是 房价 不会 出现 16年到19年 这 样子 的 一个 上涨， 甚至 不会 出现 非常明显 的 上涨， 这是我 给 的 一个 基准 消息。 然后 我们 等会儿 再 来说， 在 这 三种 场景 之下， 我 认为 我们 个人 该 怎么做。

老乡 有什么 补充 吗？ 你 刚才 不说 什么时候 能 轮 到 A 股， 我 就 轮 到 过。 比如说 17到22年 这个 房租 不少 这个 框架 下， 19年到21年 大家 最 流行 的 趋势 是什么？ 是 居民 存款 搬家， 居民 存款 借 到 公募 基金 流入 股市， 然后 我们 也 见证 了 一轮 牛市。

没事儿， 老钱 的 意思 就是说 未来 还 会见 见证 的， 周期 这个 事儿。 对， 不要相信 A 股， 相信 周期 对 相信 周期， 对， 相信 周期。

我记得 周洛华 老师 他 有 本书 叫 估值 原理， 它 里边 提到 一个 很 有趣 的 观点， 我 现在 特别 认可。 他说 我们 本质 上 在 玩 的 是 一场 游戏， 你可以 把 它 想象 成 一场 棒球赛， 资产 就是 那个 棒球。 但是 真正 决定 大家 到底 是 玩 篮球赛， 还是 棒球赛， 还是 足球赛， 真正 决定 他的 是你的 那个 社会 环境。 这些 经济 参与者 他的 共识 是什么？ 大家 的 共识 可能 选择 了 房子， 可能 选择 了 黄金， 在 某些 时 经济 时期 选择 了 黄金， 某些 时候 他 选择 了 股票。 对， 就是 他他 觉得 资产 估值 只是 人们 共识 的 表现， 只能 是你 那个 社会 的 环境 决定 了 我们 到底 玩 哪个 游戏。 对。

嗯 我 很 认同 这个 观点。

我 觉得 这是我 对 估值 闻所未闻 的 角度。 它 不是 P E P S P B 这些 东西。 对。

因为 P E P S 它 只是 一个 数字， 但 这个 数字 到底 是 高 还是 低， 其实 取决于 大家 的 共识。 比如 大家 现在 就 认为 港股 就是 应该 低 估值， 五倍 P E 在在 港股 就是 一个 很 正常 的 一个 估值， 于是 它 就 变成 了 一个 正常 估值 了， 这 让 我们 这些 做 港股 的 人 真的 是 万分 的 痛心。 好， 扯远 了。 回到 我 刚才 说 的这 三种， 我 认为 的这 三种 场景 下面， 想 问 两位 一个 问题， 就是 你们 认为 在 这 三种 场景 下面， 我们 这些 如果 要 买房 的 人 分别 该 做 什么样 的 行为？

首先 来讲 你 觉得 最差 的 那种 场景， 那 肯定 是 越早 买 越好。

对， 赶紧 上车。

其他 两种 场景 我 觉得 如果 是 自助 的话， 其实 你就是 可以 慢慢 看我 觉得 不 着急。 而且 尤其是 如果你 是要 置换 的话， 我 因为我 相信 99% 的 人 应该 都 不是 持 币 代购。 大家 都是 需要 把 自己的 资产 腾挪 置换， 然后 成为 自己 接下来 要 买的 房产。

这个 不一定， 你说 我 觉得 你 这个 表述 不一定 说的是 某 一个 个体， 它 可能 是 代表 背后 的 一个 家庭。 是的， 是 也许 这个人， 比如 我们 听众 自己 还没有 上车， 但是 家里 有 房。 对， 我可以 通过 卖 了 房 给 这个 个体 去 提供 一个 资金 弹药。 是的， 老钱 觉得 或者 是 说 首先 我说 的这 三种 场景 不一定 认可， 这是 首先 的。

那 没有 没有我 我我我 认可 的， 而且 我 非常 期待 是 第二种。 但是 我 就说 如果我们 基于 我相信 第二种 是 大家 更多 希望 的 这么 一个 假设， 那 这个 假设 下， 其实我 本人 也有 很多 自己 看看 不清 的 事， 我也 在 观察。 比如说 过去 这 一轮， 其实 我们在 21年 是 有 一轮 地产 小牛 市 的。 但是 这场 地产 小牛 市 里面 刚 需 房 一线 城市 的 刚 需 续 房， 它的 涨幅 是 很差 的。 甚至 说 17年 到 今年 为止， 刚 需 房 的 涨幅 都 很差。 但是 学区房， 北京市区 地方 还有 一些 特殊 然后 改善型 住房， 它的 涨幅 是 很高 的。 所以 我 必须 要 观察 本轮， 理论上 刚 需 房 应该 是 补涨 的。 那 如果 本轮 再不 补涨， 那 我 觉得 这个 共识 可能 确实 就 不存在 了。

如果 不存在 的话， 首先 对 一线 城市 来说， 如果你 要 上车， 其实 大家 大 概率 都是 刚 需 房。 我 觉得 能 在北京 上车 的 也 不算 普通家庭， 但是 大部分 人 也都 是 刚 需 房。 但 如果 一个 刚 需 房， 你的 预期 是 它 不 涨 了， 然后 每年 房贷利率 可能 4% 加， 那你 很 难受。 你 还 那 请问 咱们 是不是 如果。 未来 政策 也 支持 的， 咱们 是不是 租房 更 划算？

那你 都 说是 刚 需 房 的， 什么 叫 刚 需 房 的？ 就是我 有 刚性需求 的。

对我 有 刚性需求， 但是 我可以 通过 租房 解决， 而且 它的 房价 租售 比 又 就是 那么 的 低， 它 不是 不 涨 了 吗？ 他 不是 资产 属性 已 再 降低 了 吗？ 对， 那 如果 未来 再有 像 日本， 像 德国 那样的 租房 的 体器 来 维持 的 维 维持 我的 权益 的话。

你说 到 这个 非常重要 的 点对。

那 随着 未来 人均可支配收入 的 增高， 那 可能 一线 城市 的 刚 需 房 它 就 变成 了 一个 没有 什么 涨价 预期， 但是 租售 比 还 比较 可观 的 资产。 这是我 要 观察 的 是不是 这样的？ 第二个， 如果 未来 刚 需 房 不 涨 了， 那 我 觉得 各位 的 改善 房 真的 挺 爽 的。 你们 薅 到了 一波 很大 的 羊毛。 如果 没有 把 刚 需 这个 链条 替换 掉， 那 我 相信未来 改善 房 它的 换手率 也会 很低。 本来 一线 城市 政策 调控 是 常态， 它 本来 政策 调控 就是 为了 降低 你的 换手率。 那 未来 如果 再 把 这个 置换 链条 给 踢掉， 这个 换手率 可能 就会 更 低 了。

对， 然后 大 飞梦 老师 可能 早年 就买 买房 了。 你 像 我们是 14年 毕业 的， 确实 我们 对 房子 不一样， 是因为 我们 毕业 可能 两三年。 第一个 我们 见证 了 你 生平 以来 你 见过 的 最 轰轰烈烈 的 一轮 牛市， 而且 那 是你 最想要的 东西。 对， 然后 你 被 房东 扫地出门， 因为 房东 着急 卖房， 房东 着急 置换。 本来 这个 东西 我相信 没有人 会 不想 有一套 房子 的。 但 当 这个 东西 变得 越来越 遥不可及， 当 房东 的 嘴脸 越来越 可憎， 那 95后还 愿不愿意 去 接 这个， 还 愿不愿意 认 这个 共识？

对， 那 包括 刚才 你 也 提到 了， 就是 保障房， 它 确实 是一个 巨大 的 利空， 因为 供给 在 增加。 但是 我希望 大家 如果 以后 再 讨论 这个 问题， 不要 泛泛而谈。 对你 一定要 去 关注 保障房 的 细节。 比如说 上海 它的 保障房 他 到底 说的是 套 还是 间。 如果说 它是 间 的话， 它 可不是 一个 完整 的 房子。 它 只是 让 你 住 有所 居， 它 可 没 说 居有 居者 有 其 屋。

那 如果 保障房 的 供给量 真的 上来 了， 首先 我 认为 如果 一线 城市 它的 保障房 是以 铅 为 主体 的， 这个 共识 不会 很 强烈。 而且 它的 数量 我 只能 说 我 只能 会 观察 数据。 但是 如果 保障房 真的 起来 了， 那 一定 对 刚 需 房， 不管 你是 是 市中心 的 老婆 小孩儿， 近郊 的 磁芯， 它 都是 巨大 的 利空。

我 很 认同 这个 观点， 以及 我 认为 不管 是 采取 新加坡 的 模式， 还是 采取 别的 有 一些 国家 的 模式， 中国 最终 特别是在 一线 城市， 一 二线 城市 很 可能 会 依赖 偏 政府 给予 的 方式 去 解决 上车 这件 事情， 解决 所谓 的 刚 需 这件 事情。 但是 同时 我不是 特别 认可 的 是 东亚 文化， 或者说 中国 的 这个 制度 决定 了 租房 不太会 成为 一个 大家 一直 能够 接受 的 事情。 换句话说， 就算 刚 需 房 不 涨 了， 就算 我们的 房价 以后 就 稳 在 这个 状态， 或者 甚至 在 下跌 了， 该 买的 房 依然 会 买， 该 刚 需 上车 的 依然 要 上车。 因为 租房 不是 这个 文化 话语 这个 体系 下 能够 接受 的 一件 事情。

不是。 但是 这个 问题 在 于是 什么 不能 接受， 你 缺少 了 这个 主语， 那 我们 可能 就是 在 过往 的 语境， 不 代表 我 认同。 可能 比如说 丈母娘 不 接受 结婚 这个 事情， 不 接受 有 小孩 不 接受， 那 大家 的 处理方式 就是我 不 生小孩 我 不结婚， 然后 我 就 没有 一个 非要 买房 的 理由。

我 觉得 对于 其实 对于 很多 年轻人 来说， 他 对于 房地产 它是 一个 江湖 式 的 思考。 什么 似的 是什么 叫做 江湖 式 的 思考 呢？ 就是 感觉 房子 好像 要 涨， 但是 看样子 好像 有可能 要不 涨。

为什么 会 觉得 不 涨 呢？ 觉得 说 首先 这个 新生儿 每年 都在 下降， 结婚率 每年 都在 下降。 大家 就说 我 要是 买房 的话， 那 我 是不是 去 接盘， 那 以后 我 是不是 就 卖不出去。 但是 另一方面， 又 看到 市场上 房子 又 在 涨。 对， 然后 想 了 半天， 他 看到 自己的 银行 账户 说， 好像 买房 这个 事 很 遥远， 但 如果 爸爸妈妈 支持 一下， 也 不是 不行。 所以 这个 叫 江湖 式 的 思考。

明白， 这就是我 觉得 大家 在 思考 很多 问题 的 时候 会 遇到 的 一个 问题。 就是你 容易 把 一些 长期 因素 和 短期 因素 混杂。 对， 容易 把 一些 宏观 因素 和 微观 因素 混杂。 你 比如说 新生儿 下降 这件 事情， 大家 现在 说 的 很多， 因为 看 了 很多 这方面 的 新闻。 对， 但 它是 一个 长 变量， 而且 是一个 大 的 一个 宏观 的 变量。 它 跟 你 个人 在 你 讲 的 我的 账 上 有 多少钱， 我的父母 能不能 支持 我， 它 其实 是 不同 维度 的 事情。 一旦 你 把 它 混 在一起 考虑 一个 决策 的 时候， 你 就会 发现 特别 难 做 决策。

对， 然后 就 好烦， 明天 再 想。

对， 但是 为什么 回到 刚才 李白的 问题， 为什么 我是 说 租房 这件 事情 至少 在 我 看到 的 未来 不会 成为 中国 的 一个 主要 的 居住 方式。 还是 因为 制度 问题， 然后 文化 问题， 就是 它 不是 一个 稳定 的 一个 居住 台。 就算 你 不结婚 不 生小孩， 这些 不是 我们 鼓励 的。

但是 对 这 不是 我们 提倡 的。

但 现在 是 一些 事实 客观 发生 的 一些 事情。 对， 依然 大家 会 认为 就像 刚才 老钱 说 的， 我 突然 被 房东 赶出来 了， 然后 我 明天 房东 就说 我要 卖房 了， 你 必须 要 搬出去。 一旦 发生 这样的 事情， 你 就会 觉得 非常 的 闹心。 我 还是 有一套 自己的 房子， 哪怕 它 小 一点、 远 一点， 哪怕 我 为了 此 搬到 另外一个 城市， 我 都 会要 想要 在 某 一个 时间点 稳定下来。

但是 年轻人 就会 思考 一个 问题， 就是 像 认房 不认 贷 这种 政策 都 等到了， 会不会有 一天 要 等到 说 就是你 作为 租客， 你的 权利 能有 更好 的 保障。

我以为 你说 会不会 等到 放开 限购。

对不对？ 万一 对不对？

我相信 租房 一定 是 越来越 完善 的。

但是 大卫 峰 老师 的 观点 就是 在 东亚 这个 语境 下， 大家 还是会 渴望 拥有 一套 自己的 房屋。

那 好像 也 不能说 东亚 这个 语境， 因为 日本 现在 好像 就 已经 脱离 了 这个 语境 了。

因为 他们 破碎 过。

对我 觉得 跟 他们 破碎 之后。

那就 好像 是 比如说 放开 限购 你 也是 见过 的对， 那 我是 觉得 这是 不可思议 的 一件 事儿。 之前 我 觉得 房子 就是 一切。 但是 我相信 日本 我们 这 代人， 我 这 代人 他 从小到大 见证 的 时候， 我的 父辈 是 如何 被 一套 房子 毁掉 了 大半 中。 对对对， 所以 大家 真的不一样。

你说的 非常 对。 所以 为什么 日本人 对 房地产 这么 不 感冒？ 就是 因为 他们 真的 真 见证 了 自己的 父辈 被 房地产 给 毁掉 了， 不愿意 再去。

而且 这个 还有一个 非常 反 直觉 的 一点， 就是 日本 居民 部门 家庭 财富 它 有一个 相当 大 的 构成， 以及 一个 非常 主流 的 理财 方式， 就是 存 银行。 存 银行 的 利率 极 低， 相当于 你 持有 的 现金。 但是 那是 人家 那个 社会 环境 下 的 主流， 因为 人家 是 胃痛， 长期 胃痛 缩 的对。

对， 就是我 我 之前 那些 讲师， 当我们 过去 这 十几年 你 存 银行 就 意味着 你的 缩水， 你的 资产 在 不断 缩水 的 时候， 你 当然 不愿意 存 银行。 但 如果 未来 这个 共识 被 打破 了， 换句话说 十年后 的 物价 如果 跟 现在 一样， 如果 我们 都 希望 这件 发生， 你 就会 发现 存 银行 挺好的， 至少 它 能 让 我的 资产 安全， 我不会 亏 钱， 对 吧？ 好像 扯远 了。

好， 回来 拉回来。 刚才 李白 说 了， 就是 如果 作为 一个 购房者， 在 我 刚才 定义 的 三种 场景 下面 的对 一个 做法， 我 认为是 非常 正确 的 一个 选择。 就是 只有 在 最 悲观 那个 20% 的 可能性 下， 你 要 快速 上车， 越快越好， 趁着 这个 宽松 期。 当然 我 觉得 这也是 现在 有 一些 人的 观点。

就 房产中介 的 观点。 因为我 有 零星 修问 一下， 然后 他们 就会 跟 我说， 姐 赶快 上车。

这个 要 涨。 对对对， 就是你 趁着 这个 宽松 周期 赶紧 上车。 但 不得不承认， 就是你 在 这个 时候 上车 会 舒服 一点， 是因为 变成 了 一个 买方市场。 就 刚刚 老钱 说 的， 如果你 经历 过 那个 房东 坐地起价 的 那个 时代， 你你你 现在 就会 觉得 挺舒服 的， 就是你 还 可以 去 谈谈 价， 房东 也 不会 给你 脸色 看， 他 也 在 急 着 出手。 所以 这是 刚才 说 的 悲观 的 这种 场景。 但是 在 你的 几种 场景 跟 乐观 场景 下面， 你 都是 有 比较 游刃有余 的 时间 去 看 这个 事情 的。 然后 去 慢慢的 去 看自己 到底 什么时候 上车。

但是 跟 过去 的 周期 最 不同 的 一点 是什么？ 是我 认为 在 基准 跟 悲观 场景 这 两个 场景 下面， 你的 个人 的 收入 预期 跟 以前 是 不一样的。 过去 现在 银行 对于 购房者 的 要求 是你的 月 还款额 不能 超过 你 税前 收入 的 55%， 这是 他 给你的 一条 刚性 线。 然后 我 我记得 我 依稀记得 在 过去 的 周期， 大家 的 观点 都是 卡 着 这个 线 来， 甚至 我要 做 高 我的 收入 来 换取 更高 的 一个 贷款额。

现在 听 这个 有种 恍如隔世 的 感觉。

隔世 的 感觉 是 吧？ 我 给 的 建议 就是 基于 我 刚才 给 的 三种 情形。 下面 就算 你 要 上车， 也 一定要 把 这个 月 还款额 往 下调， 占 你 现在 收入 的 比例。 我 个人 的 建议 是 调到 30% 这条 线， 再去 考虑 你 能 上 什么 车。

睡 前 还是 睡 后。

睡 前， OK 睡 前。 你 要 给 自己 留 余量， 换句话说 就是 就算 你 现在 决定 要 上车 了也 一定要 给你 自己 留出 比 以前 更多 的 余量。 我 觉得 这点 我不知道 是不是 一个 主流 观点， 在我身边 是 两派 争 的 还 挺。 厉害 的， 有人 认为 既然 你 要 上车， 就 应该 上 一个 大 的。 这种 观点 的 持有 的 一个 根本 逻辑 是 原来的 认房 认 贷， 认房 不认 贷 之类 的 这些 限购 政策 导致 的 就是我 只有 一次 上车 机会， 所以 我 就要 一步到位， 对 吧？ 但 如果你 在我看来， 那个 事情 本身 就 一个 是 是一个 时代 产物， 它 很 可能 在 未来 不会 再 出现了 的话， 那么 你 就 没有 必要 再去 做 这样的 一个 选择， 我 一定要 一步到位 了。 我 完全 可以 跟 我 当年 15年 前 的 时候 一样， 就是 由小到大， 由 一人 房 换成 两人 房， 再 换成 三人 房。 有 这么 一个 链条 在这里。

就是 好 辛苦。

但是 你 想想看， 你 每年 为了 租房 搬家， 两年 搬 一次 家， 三年 搬 次家 难道 不 辛苦 吗？ 也 挺 辛苦 的。 所以 人的一生 我 觉得 换 个 三五个 住处 很 正常， 就 很少 有人 能 从小到大 一直 住在 一套 房子。

我以为 你 要说 众生皆苦。

没有。 所以 你你你 如果 从 20岁到50岁 或者 到 60岁考虑 在 这 四五十年 的 状态 中， 如果你 工作 都会 换 34份的话， 那么 你 房子 换 两三个 也很 正常。 至少 这是我 我的 一点 看法。

老钱 觉得 我是 完全 一样的 OK.

就是 我们 怎么 在 什么时候 就 达成 了 一致 了？

对， 你们 怎么回事， 你们 都不 吵起来 了 吗？

对， 包括 我 过去 这么多年 也 一直 在 强调 那个 买房 表格 的 事。 其实 就是 算 明白， 不要 再 像 上 一轮 那样 赶着 上车 了， 不要 像 1921年， 哪怕 房贷利率 5% 加 6% 加， 你 都要 去 硬 上。 对， 就是 算 好 安全边际。 对， 我们 再 把 买房 表格 在 文稿 区里 放 一份。 对， 至少 是 5到8年 的。 它 可能 是你 下 一轮 置换 的 时间。 但 这 中间 你的 现金流 一是 一定要 扛得住 的， 扛 住 你的 必要 生活 开支， 扛 住 你的 月 供， 扛 住 你的 保费， 扛 住 各种 一切， 他 一定 最后 是一个 正 的 现金流。

但是 又说 回来， 在 一线 城市 你是 上车 也好 还是 置换 也好， 这个 行为 对 大部分 家庭 他 都是 倾尽所有。 它是 一场 遭遇战， 他 需要 全家 动员。 那么 大 一笔 金额 掏空 可能 两三个 钱包， 这是 必然 的。 所以 反正 大家 量力而行， 就 把 那个 门槛 压一 压。

然后 如果你 觉得 哪怕 我 可能 180万 的 首付 凑不出来 180万 可能 是 一线 城市 一套 两居室 的 上车 价格。 你 首付 总预算 如果 凑不出来， 或者说 如果 凑 出来 了， 未来 非常 的 紧张， 我 觉得 要不 就算 了。 因为 未来 谁 都 不好 说， 对 吧？ 你 想想 你 过去 经历 过 什么。

就 为什么 我 觉得 我们 最后 能够 达成一致， 然后 得出 了 一个 看起来 有一点 现在 大众 认同 共识 的 一个 结论。 但是 我 前面 费 了 那么 多 时间 去 解释 我的 整套 逻辑 框架， 给 了 12三四个 场景。 在 这个 之下 是我 我希望 给 大家 的 是， 你知道 你 这个 结论 从 哪里 得 出来 的对， 然后 我是 一套 完全 自上而下 的 结论。 说实话 我 离 房产 市场 一直 是 比较 远 的， 就是 没有 非常 微观 的 去， 就是我 只有 在 自己 要 切身 说实话， 我 每次 买房 和 换房 的 时候， 都 只看 一套 两 套房， 然后 就 做决定 了。 你就是 中介 最 喜欢 的 那种 人是 吧？ 对 吧？ 我也 觉得 甚至 我就是 上一次 这个 换房 连 实物 都 没 看过， 就是 因为 在 疫情 期间， 然后 就是 语音 看房， 然后 就 决定 了。 但是 我 之所以 给出 这样 一套 框架， 就是我 希望 帮 大家。

如果 从 自上而下 看， 从 你 要 考虑 房地产 本身 是 中国 的 一个 经济命脉。 那么 它 现在 大家 最 关心 的 就是 政策， 那些 这些 政策 到底是为了什么？ 然后 这些 政策 对 个人 又有 什么样 的 影响？ 从 这样 一个 思路 顺 下来， 最后 得 出来 的 一个 结论 是什么？ 我希望 沿着 这条 思路 帮 大家 顺 一下， 但 刚才 没 说完， 就是 对于 买房 的 人 可能 是 这样的 一个 结论。 因为 在 我的 场景 的 概率 中有 80% 你 都是 可以 相对 比较 慢慢的 来看 的。 又有 另外一个 80% 是你 最好 把 你的 这个 杠杆率 往 下降 啊不要 再 像 过去 一样 上 的 那么 足， 对 吧？

这块 儿 我们 说完 了， 那 对于 现在 要 卖房 的 人， 现在 其实我 身边 我 这个 年龄段 的 人 又 出现了 一些。 他 觉得 好像 大 周期 真的 要 换 了， 那 我 是不是 应该 赶紧 把 我 手上 的 这个 房产 给 处理 掉 等等 的。 也有 这样的 一些。

我 感觉 我 周边 准备 卖房 的 声音 是 比 买房 的 要 多 的， 是 吧？

对， 那 对于 这些 人， 你 再 套 到 这 三个 场景 里面， 你 应该 怎么做 呢？ 还是 如果 是 悲观， 如果 是 那个 房价 会 还会 再有 再来 一轮 涨 下去 库存 的 什么， 那你 应该 hold 住 对 吧？ 你 根本 不应该 现在 买你 应该 再 等等， 等到 这 一轮 涨 完 再说。 以及 你 现在 卖 真的 不好 卖， 就是你 现在 的 这个 刚才 我们 说 对于 买房者 比较 友好 的 市场， 换句话说 对于 卖房 者 就 不 友好， 对 吧？ 这是 肯定 是一个 相对 的 事情。 但是 如果 是 另外 两个 场景 下， 就是 在 我的 基准 场景 下 以及 在 乐观 场景 下， 你 都 应该 用 相对 比较 快 的 速度。 其实 现在 也是 大家 沉默的大多数 在 做 的 事情， 就是 为什么 刚才 老钱 说 是的 政策 一 出来， 挂牌 量 就 起来 了， 就 激增。 就是 因为 大家 都想 趁 这个 阶段 去 把 自己的 这个 资产 从 可能 家庭 的 70% 甚至 80往下降 一些。

很多人都 有 这个 想法， 不管 是 真 心想 卖， 还是 只是 想 试试 水， 其实 大家 都有 这个 念头。

对 对我 我 认为 站在 国家 的 角度， 其实 现在 应该 不 鼓励 这件 事情。 这 其实 增加 了 非常 多 的 麦芽， 然后 不利于。

这也是 我本人 要 持续 观察 的 一点， 就是 抛 压 可能 特别 大， 那 大家 能不能 接 得 住？ 而且 比如 像 一线 城市 这种， 它是 以 存量 市场 为主 的。 你 二手房 怎么 搞， 跟 新房 销量 又 没有 什么 关系。 但 新房 供给 可能 都 没有 太多， 那 新房 又 跟 你的 土 拍， 跟 你的 财政收入 又 没有 什么 关系。 所以 二手房 市场 我们 他 不是 一个 亲儿子。

所以 换句话说， 我 更 认为 这些 放在 这些 房地产 上面 的 枷锁 会 进一步 解开。 就是我 认为 我 个人 认为 限购 这些 事情 都是 可以 谈 的， 没有 说 没有 什么 政策， 这种 约束 政策 是 不可以 说， 这个 东西 一定 不能 解除， 没有 这种 说法。

那 我 跟 大学老师 打 个 赌， 你 认为 都会 放开 吗？

一线 城市 的 我 认为 在 某个 时间点 会 OK.

我我我 就是 赌 不会 对。

我们 到时候 看 一 赌 什么， 我说 谁 输 了 再来 上 一期 小酒吧。

可以， 这个 赌注 我 感觉 非常 的 不 亏输 了 不亏 对， 输 了 不亏。

对对对。

但是 对 我们 各自 先 说下 理由， 这 不是 一个 简单 的 屁股 问题。

是要 不 你 先来。

那 好啊， 我 认为 如果 一线 放开 政府 限购 的话， 也就是 大家 都 可以 买。 这就是 一个 本身 一线 城市 就是 一个 虹吸 大量 资源 的， 像 黑洞 一样的 存在。 那 一旦 它 都 放开 了， 我 觉得 它 会 虹吸 更多 二 三线 城市 的 抛 压， 然后 往 一线 城市 去 挤。 确实 我也 没 见过， 确实 如果 它 真的 发生 了， 对我来说 就是 活 久 见 了。 所以 我也 不太会 预期 我 没 见过 的 东西。

对， 可能 一个 就是 刚才 老钱 说 的， 我是 见过 那个 时代 的。 然后 第二个我 认为 限购 政策 的 放开 会 同时 配套 一些 东西， 他 不会 单纯 放开 了。 比如说 一线 城市 的 房产税， 或者 是 一些 相应 的 别的 政策。 如果 国家 决定 把 这个 东西 取消， 不会 是 单独 取消 这 一个 东西， 而 它 会 配套 一些 东西 来 试图 平衡 这个 事情。 但是 平衡 的 效果 怎么样 不知道， 因为你 从 全世界 角度 来看， 一线 城市 的 虹吸 都 是一个 必然 的 事情。 是的， 不管 是 哪个 国家 都是 一样的。 就算 你 现在 一线 城市 有 那么 多 的 限购， 还 不是 一样。 大家 现在 的 共识 就是 一线 不会 跌。

因为 你的 供给 格局 摆在 那儿。 对。

所以 我 认为 要 解 这个 题， 肯定 是 需要 有 一系列 的 东 去去 配套 它的。 不管 是 现在 就算 是 保障房 或者 是 别的 一些 形式 的， 也是 在 一线 城市 为主， 对 吧？ 你 很难 见到 说 三四 线 城市 我 还要 建 什么 保障房 这些 东西 的。 所以 我 认为 它是 一个 配套 的 工程。 以及 最终 为什么 我 认为 它 会解 会 解开， 是因为 如果 不 解开 实现 不了。 我们 call back 小雨 白 同学 最早 说 的 那条 链条， 它 这个 链条 打不开， 就是你 没有 足够 多 的 人 愿意 去 接 这个 刚 需 盘。

好， 我就是我 就是 觉得 如果 放开 了， 那 大家 就 等着 情况 3。

好 刺激。

不， 我 从来不 否认 一线 城市 的 需求 是 巨大 的， 他 一定 是 巨大 的， 而且 是 非常 真实的。 我 且不说 刚 需 了， 大家 置换 都 压抑 了 多少 年 了。 那 如果 再进一步 放开， 这 是一个 怎样 的 需求， 我 这 波 战 情况下 一定 太大 了。 二线 城市 的 小 富豪 那 可 不少， 谁谁 又 不是 傻子， 谁谁 还 判断 不 出来 资产质量 呢？ 谁 不 希望 自己的 下一代 去 大城市 发展。

但是 我 认为 中国 现在 一个 非常 好的 情况， 比起 很多 国家， 就是 我们的 所谓 一线 二线 城市 的 概念 正在 模糊化。 就是 放在 十年 前， 我不 认为 杭州、 成都 这些 城市 可以 跟 北京、 上海 屁 敌。 但是 放在 今天我 认为 从 至少 从 居民 的 生活。

的 品质 没有。

什么 太大 的 区别。 当然 在 企业， 在 你 就业， 在 经济 就是 产业 这方面 确实 有 一些 还是 有 一些 差距 的对 吧？ 但是 这一点 我 觉得 比 海外 的 非常 的 多 的 国家 已经 好 太多 了， 可能 除了 美国。 我 能 想到 的 只有 美国 拥有 一堆 的 城市， 就是你 能 想到 的 有 各自 的 特色 的。 除此之外 所有 大部分 我见 过 的 国家， 欧洲 的 也好， 亚洲 的 也好， 每个 国家 就 那么 两三个 明星 城市， 其他 的 基本上都 是对。

因为 它 就是 中国 的 一个 省。

啥 都 没有了。 对， 哪怕 大 一点 的 俄罗斯 也 挺 大 的， 那 他 也就 那么 两三个 城市， 对 吧？ 所以 从 这 句 话 为什么 要说 这个 呢？

就是我 认为 为什么 我 对 一线 城市 的 红心 没有 那么 担心？ 是因为 这个 共识 在 我的 观察 里 最近 十年 是在 被 打破 的。 就是我 一定要 在 一线 城市生活。 就 这 事儿 在 我 那个 年 说 的 好像 我 有 多 老。 但是 至少 我 觉得 在在 一些 年前， 我记得 第一财经 原来 一直 在 出现 在 应该 也 在 出新 一线。 他们 每年 会 评 一个 新 一线 城市 的 这么 一个 评选。 就是 在 过去 去 一线 生活 是 很多很多 行业 的 人 必然 的 一个 选择。

但是 这个 共识 在 打破 的 一个 好处 就是 因为 供给 和 需求 会 相对 的 有一个 平衡。 就是我 我可以 去 杭州， 我可以 去 成都， 可以 去 很多 厦门 这些 城市 去 生活。 未来 还 会不会有 这么 大 的 限购 取消 后 的 虹吸 效应？ 我 觉得 可能 中国 也会 等到 这么 一个 时机， 就是 当 从 这点 上 我是 比较 乐观 的那 一派。 就是 到 那个 时候， 等 他 打开 一级 一线 限购 的 时候， 可能 很多人 说 我 为什么 要 去 北京？ 上海 有什么 好的？ 我 觉得 我在 我的城市 挺好的， 对 杭州 挺好的。

成都 挺好的， 武汉 挺好的。

对你 人 可以 不 过去。

关键 是 那就 又说 回来了， 我 怎么会 限制 一些 外地 的 人我 纯粹 是 为了 投资 去 一线 城市 去去 置 房。 这里 边 你 通过 一些 持有 的 一些 税费 也好， 或者 是 一些 相关 的 一些 内容 也好， 是 可以 平衡 这个 事情 的。 所以 为什么 上海 最早 实施 这个 实施 房产税， 对 吧？ 所以 到 现在 为止， 这个 也没有 说 取消， 对 吧？ 我 觉得 也是 这个 原因， 就是 房 住 不 炒 这个 事儿。 就算 这 一轮 这个 政策 出台 之后， 依然 是 我国 的 一个 基本 的 论调。 这个 是我 最早 说 的， 就是我 认为 不 救 房价 以及 中国 经济命脉 所 决定 的 这么 一个 事情。 我们 可以 看看吧， 就 这个 我们是 成立 的。

以及 我们 我 我不 站 边， 但是 我 就会 在 想， 一个 生活在 成都 的 人， 假如 他 手里 比如 有 真的 像 就是 一个 成都 一个 小 富豪， 有 几千万 流动性 很强 的 资产。 那 他 会 想说 我在 成都 买 一套 特别 好的 房子 和 去 上海 买 一 套房。

他 真的 会 在 过去 的 十几年 前， 这个 答案 一定 是 去 北上 广 买。 最 典型 的 例子 就是 山西 的 煤老板， 北京 的 大量 的 房子 是 被 山西人 持有 的， 为什么？ 就是 因为 他们 有钱 之后， 他们 决定 来 北京 买房。 但 这个 共识 就是 在 下一个 周期 还 会不会 存在？

对我 觉得 这个 东西 我会 有点 困惑， 但是 我不 选 边 站， 毕竟 不管 你们 谁 输 谁 赢， 我 都？ 开开 赌场 的 永远 不亏。

这样 一个 等价关系， 就是 一个 强 二线 城市， 它的 改善 房， 它它 的 总价 可能 1到1.5套， 约等于 一线 城市 的 一个 刚 需 上车 盘 两居室。 差不多 就是这样。

其实 还我 觉得 听众 肯定 还有 另外一个 问题， 就是 你们 聊 了 这么 多 这么久， 一直 在 聊 这个 超 一线 的 事情， 那 就是 二 三线 甚至 是 更 低 线 城市。 那 买房 有没有 一些 不一样的 需要 考虑 的 地方？

目前 来看 二线 城市 它的 新房 主力 供应 面积 段 全部都是 改善 房， 全部都是 大面 都在 100平以上， 普遍 在 120。 二线 城市 正在 经历 改善 房 的 扩 供给， 其实 它的 供给 是 越来越大 的那 我想我想 它 可能 也 未来 对应 着 你的 刚 需 盘 更大 的 一个 抛 压， 谁知道 呢？ 对， 然后 这是我 看到 的 第一点。 然后 二线 城市 我希望 大家 如果你 钱 够 的话， 力 有所 及 的话， 就 一步 直接 一步到位。 然后 房 住 不 炒， 真的 房 住 不 炒 和 自己 喜欢 的 买。 如果可以 的话， 尽量 避 着 点儿 你 城市 主流 的 供应 端。 比如说 像 重庆 这样的 城市， 三高 楼盘 很多， 就是 高 容积率、 高 楼层、 高密度。 那 咱们 就 奔 着 花园 电梯 洋房 去 买， 就 尽量 去 买 一些 有 一些 稀缺 属性 的对 三线 城市。

我不管 大家 怎么 想， 我 一直以来 都是 强烈 看 空， 或者说 它 再 怎么 涨， 它 不在 我的 任何 关注 范围内。 对， 仅 为 嘉宾 个人观点， 不 代表 本 台 意见。 是的， 然后 我是 建议 大家 用 投诉 分离 的 方式 去 解决 人和 房子 在 不同 城市 的 矛盾 的。 但 如果 大家 必须 要在 三线 城市 买， 我 建议 大家 就是 多 看看 小红 书， 多 买 一些 那些 符合 美好生活 体验 的 有 特色 的 房子。 比如说 我家楼下 的 这个 窗 景 特别 好， 我是 湖 景房， 我是什么 河 景， 然后 那个 小花园， 对， 就 一定 是 就是你 在 小红 书 看到 说 这个 房子 我也想 住， 出片 率 极高 的 那种 房子。

对， 就是 一定 符合 年轻人 他 主流 的 居住 审美 的 房子。 然后 你 自己 住着 也 舒， 然后 他 就 不要想太多 了。 对， 它它 就是 一个 未来 你 在 这 使用 它的 使用价值， 你 一定要 给 它 拉 满 金融 价值。 咱们 放低 预期， 包括 二线 城市 也是 一样的。 对。

我们在 这点 上 又 达成 了 一致。 我 我 觉得 我 觉得 二线 或者说 先 我们 先 从 底线 说， 我 跟 老钱 的 这个 顺序 正好 反过来， 三线 以下 只看 使用价值， 不 看 这个 金融 属性。 然后 我的 建议 是 再加上 除了 刚才 说 的 这些 景观， 各方面 之外， 再加上 一个 现在 在 一线 城市 其实 关注 比较高， 就是 物业 就是 相关 的 这个 服务。 对， 一定 找 相对 比较 好 一点 的。

未来 大家 现在 会 看到， 就 是从 资本 上 来看， 就是 物业公司 跟 房地产 公司 的 区隔 度 越来越大。 是的， 就是 房地产 公司 会 成立 一堆 物业公司， 但是 它的 发展 会越来越 独。 而且 特别是在 房地产企业 大量 的 出现问题 之后， 物业公司 纷纷 要 摘 清 自己。 是的， 然后 要 独立 发展。 未来 我 认为 居住 属性 中， 物业 占据 的 就在 中国 这么 一个 特殊 的 小区 化 的 这么 一个 生活环境 下， 它 发挥作用 会越来越 大。 一线 城市 现在 很多人 会 关注 物业， 是因为 物业 越好， 我的 房价 能够 保持 的 越好。

对 吧？ 很多 老一辈 人 会 觉得 物业 是 成本， 但 不是 物业 是 保障 的， 不是你 的。 你 越是 买 三高 楼盘， 你 越 要 调 物业 最高 的对。

所以 我 认为 在 三线 以及 三线 以下 的 城市 的 朋友们， 如果 要 买房， 首先 要不要 买 完全 取决于 你 有没有 这个 使用 的 需求。 其次 如果 要 买， 那就 去 买 使用价值 最高 的， 然后 性价比 相对 最高 的 这么 一些 楼盘。 对于 二线 来说， 我 个人 的 观点 其实 跟 老钱 基本一致。 其实 跟 一线 不同 的 是你 尽量 的 一步到位 一些。 第一 二价 我 认为 它 会 出现 一个 根据 各自 城市。 比如说 现在 其实 城市 与 城市之间 区别 又 很大。 因为 二线 里面 经济 好 与 坏 的 城市 的 这个 区隔 度 越来越大。 那么 在 这样的 一个 背景 下面， 就是你 尽量 去 选择， 首先 你 自己 生活 的 这个 城市， 你 不要 再 考虑 去 别的 二线 城市 去 买房。 其次 使用价值 考虑 的 更 多一些。

另外 你 考虑到 二线 城市 的 整个 交易量， 未来 可能 会 比 一线 城市 低 很多。 就像 港股， 港股 只有 头上 的那 30个公司 交易量 极为 活跃， 剩下 的 公司 成交量 很低， 未来 二 三线 城市 就是说 它 交易量 很低 的 情况下， 你 想 换 一 套房 是 很难 的。 在 这种 情况下 就是你 尽量 能够 一次 买 到位， 这是 比较 好的。

对于 一线 就是 刚才 我说 的 这个 观点， 所以 总结 一下 我 我 先 简单 总结 一下 我自己 的 整个 逻辑 的 链条 和 思路 给 大家。 就是我 今天 的 基本 观点 是 国家 这 波 要 救 的 是 房地产， 不是 房价。 我们 未来 会 现在 看到 的 以及 未来 的 一系列 政策 都是 沿着 这条 思路 来 走 的。 为什么？ 刚才 都说 过了， 我不再 赘述 了。

在 这个 背景 下， 未来 会 出现 三种 可能性。 乐观 上 就是 你好 我 好， 大家 都 好。 就是 房地产 软着陆， 房价 保持 平稳， 我 给 20% 的 权重。 最差 的 情况下 就是 房价 又出现 一波 大幅 的 上涨， 等 于是 把 问题 往后 推 了， 那 我也 给 20% 的 权重。 那么 基准 场景 其实 是 房地产 这个 行业 会 出现 一定程度 上 的 风险， 现在 其实 已经 出现了， 可能 比 现在 风险 更大 一些。 然后 这个 会对 中国 的 经济 造成 比较 大 的 压力， 大家 对于 未来 上 杠杆 的 这个 幅度 一定要 把握 好。 但 对 但 同时 我 对 房价 本身 并不 持有 一个 它 还会 上涨。 因为 国家 对于 抑制 房价 这个 事， 就 房地产 都 出 这么 多 问题 了， 他 依然 小步 在 往前走 的 原因 就是 因为他 就是 怕 房价 再 出现 一轮 上涨， 这个 会对 中国 的 经济 竞争力 产生 非常 大 的 问题。

在 这 三种 情况下 分别 给出 的 建议， 对于 买房 的 人 来说， 你 尽量 的 去 可以 有 一定 的 时间 去 给你 去 挑选， 不用 那么 急 着 去 上车。 我 个人 的 观点 是 不用 那么 急 着 上车， 同时 你 把 自己的 杠杆率 一定 比 在 过去 的 基础上 往 下调， 去 调到 一个 真的 比较 舒服 的 一个 范围。 然后 你可以 意识到 未来 可能 会 出现 先 上车 再 置换 再 改善 的 一个 链条， 而 不是我 一定要 一次 冲 到位 的 这么 一个 可能性。 那么 对于 二 三线 就 不 重复 了， 就是 使用价值 为主。 明白 我 没什么。

补充。

的这 期 节目 我 觉得 特别 好， 就是 请来 了 两位 我 都 很爱 的 嘉宾， 然后 他们 分别 给 我们 提供了 一套 自己的 逻辑。 来 看待 接下来 的 这个 房产 市场 有 可能出现 的 情况。 他们 在 某件事 情 上 起了 分歧， 打了 一个 赌。 欢迎 大家 在 评论 区 以及 投票 区里 写下 你们 支持 的 各方 和 你们的 观点， 让 我们 来 静观 后效。 再次 感谢 两位 嘉宾 做客 小酒馆， 就 好开心， 谢谢 大家。 对对对， 很 开心， 期待 下一次 能把 你们俩 再 请 过来。 好， 我们 这 期 节目 到 这里 结束。

谢谢 两位 老师， 拜拜。

以上 就是 本期 的 全部内容， 如果你 想 更多 了解 从 个体 角度 来看， 我们 该 如何 应对 房产 市场 的 变化， 抓紧 留言 或者 去 苹果 播客 大分 留言 超过 300条， 或者 苹果 播客 增加 20条5星 好评， 我们 就会 立刻 解锁 房产 万 事物 第三期。 我相信 在 这 期 节目 上线 之后， 无论 你 生活在 中国 的 哪 座 城市， 可能 陆陆续续 还会 迎来 一些 新的 的 房产 市场 调控 政策， 不要 慌， 也 不要 急， 听 完 这 两期， 掌握 这 两套 思考 框架 之后， 我相信你 肯定 可以 做到 心中有数， 帮助 自己 和 家人 做出 更 理智 的 资产 决策。 如果你 身边 的 亲友 有 类似的 困惑， 欢迎 你 把 这 期 节目 抓紧 分享 给 他们， 毕竟 这 可是 动辄 几十 上百万 的 投资决策， 你的 分享 可能 能 让 他们 全家 做出 更好 的 防 产 投资决策。

最后 再 和 大家 宣布 一个 好消息， 我们 筹备 两年 的 投资 第一课 视频 正式 上线 了。 30分钟 帮你 搞懂 投资 中 那些 基本 的 问题。 你可以 在 哔哩哔哩、 微信 视频 号、 新浪微博 与 有知 有行 A P P 搜索 观看 看。 我们 也会 把 视频 链接 放在 文稿 区， 欢迎 你 点击 查看。 我是 雨 白， 每周五 晚八点 在 知行 小酒馆 和你一起 关注 投资， 也 关注 怎样 更好 的 生活， 我们 下周 见。