cover of episode vol.81 对话朱宁：房价的底，在哪里？

vol.81 对话朱宁：房价的底，在哪里？

2024/11/7
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知本论
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孙
孙冰洁
朱
朱宁
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朱宁:中国房地产市场面临结构性失衡,而非总量失衡。很多人希望老家房价上涨,大城市房价下跌,这反映出市场需求的复杂性。从投资角度来看,房价尚未见底,仍有调整空间。参考美国、日本、西班牙的经验,中国房地产市场可能还需要八到十年的时间进行调整,下跌幅度可能还有20%-30%。中国房地产泡沫的严重程度远超其他国家在其泡沫顶峰时的严重程度。 中国房地产市场缺乏统一性,需区分一线城市、全国及低线城市市场。房地产市场涨跌需考虑短期资金、中期估值和长期人口因素。一线城市房价回暖趋势需要谨慎看待,房地产市场调整周期长,不宜短期内下结论。近期楼市回暖受国庆前后政策刺激,但结论尚早,需考虑经济增速放缓、居民收入预期变化等因素。经济增速放缓、居民收入预期变化、房租下降等因素影响房地产市场。人口趋势、生活方式和家庭结构变化影响房地产需求。 香港SALA政策效果有限,持续约6个月,中国房地产刺激政策效果可能有限。中国房地产市场刺激政策已基本释放,未来政策影响力有限。投资者追涨杀跌行为影响房地产市场,政策影响力下降。房地产市场稳定取决于预期和市场信心,而非价格本身。“稳”的含义已发生变化,从房价小幅上涨转变为价格稳定甚至小幅下降。房地产市场稳定需要价格稳定、预期稳定和市场信心稳定。房地产投资需理性看待,不宜追求高增长,应关注长期稳定收益。中国一线城市房地产租金回报率低,远低于国际水平。房地产租金回报率低,需房租上涨或房价大幅调整才能达到国际水平。 “丈母娘效应”、“刚需”等说法存在争议,很多需求实际是投机需求。“刚需”概念是人为创造的,实际是投资和投机需求。过去20年房地产投资受限于投资渠道少,房地产成为主要投资途径。“刚需”实际上是投机需求,买房者关注的是房价上涨,而非自住或租金回报。中国房地产需求与公共服务绑定,例如学区房,需解绑。房地产税有助于区分自住、投资和投机需求,避免挤压核心资产。中国房地产市场调整是泡沫破裂还是价格修正,两者可以共存。参考美国房地产市场调整经验,中国房地产市场调整时间可能较长。美国和日本房地产市场调整模式不同,美国是空间换时间,日本是时间换空间。 中国房地产泡沫形成与政府刚性兑付和隐性担保有关。“房住不炒”政策逐渐消散了政府对房地产市场的隐性担保预期。过去20年房地产市场需求中包含大量投机需求,而非实际自住需求。需认真思考房地产市场的稳态是多少,并考虑人口长期下行因素。过去几年并未完全挤出投机性需求,仍需进一步调整。挤出房地产泡沫意味着挤出投机需求,未来房地产投资属性会减弱。房地产具有自住和投资属性,但投机属性会减弱。投资基于资产基本面,投机是押注价格上涨,房地产投机需求正在减弱。房地产投机需求会自我强化并放大风险,需谨慎对待。房地产泡沫还有调整空间,完全挤干净可能需要三到五年。购房决策需考虑个人风险偏好、需求和投资目标。购房决策需考虑个人风险偏好、需求和投资目标,避免盲目跟风。房地产市场存在区域差异,一线城市和低线城市预期不同。投资需避免“不愿意止损”的错误,理性看待已持有资产。房地产市场区域差异大,需审视投资组合,调整资产结构。未来小户型需求增加,大户型需求下降,需考虑户型选择。 房地产行业定位发生根本性变化,社会属性增强。保障房增加,缓解供需不平衡,降低购房焦虑。文旅房需求增加,但购房心态更稳健保守。未来房价预期改变将影响房地产市场。投资需避免追涨杀跌等错误,提高风险意识和金融素养。投资需理性,避免亏损,追求长期稳定回报。投资需提高金融素养,了解风险与收益的关系。投资需有耐心,追求长期回报,而非短期波动。投资需多元化,降低风险,平稳增长。个人投资组合多元化,包括房地产、股票、债券等。 孙冰洁:全国二手房挂牌价止跌三周多,一线城市上海止跌一个月,楼市似乎见底。上海止跌一个月,可能是2021年楼市见顶后的重大变化。 supporting_evidences 朱宁: 'Many people think having a house in Shanghai is a rigid need, but no one says driving a Rolls-Royce or a Ferrari is a rigid need. In the past 20 years, many demands were actually speculative demands.' 孙冰洁: 'We last talked about this topic in July. In just three months, policies have been rolled out one after another. Recently, there has been a lot of discussion about real estate. From the data, it seems that the market has bottomed out.' 孙冰洁: 'This may be a significant change after the peak of the real estate market in 2021.' 朱宁: 'Regarding whether the housing price has bottomed out, my short answer is no. If it’s for marriage or settling in a new city, then it’s fine. But from an investment perspective, we must see that the homeownership rate in China has reached more than 80%. Most people have houses, but the problem is structural mismatch.' 朱宁: 'The complexity of the domestic real estate market lies in the fact that many people may have a house in their hometown, but they have been living in a big city for a long time. Their ideal is to have a house in Beijing or Shanghai. Therefore, it is more of a structural mismatch than a mismatch in total amount.'

Deep Dive

Key Insights

为什么房价调整可能比我们想象的要复杂和深远？

中国房地产市场的调整可能比想象的复杂和深远，因为过去20年政府对房地产的刚性兑付或隐性担保，导致了强烈的泡沫预期。这种预期逐渐消散，但投机需求仍然存在，市场需要时间来调整。

为什么房价从全国层面来看可能还有20%到30%的调整空间？

根据国际经验，如美国、日本、西班牙的房地产泡沫调整时间，房价从泡沫顶点到谷底的调整幅度通常在20%到30%之间。中国目前的房价调整幅度尚未达到这一水平，因此可能还有进一步调整的空间。

为什么房地产市场的需求结构失衡？

房地产市场的需求结构失衡体现在很多人希望老家的房子继续涨价，而大城市房价下跌。这种结构性失衡导致了市场总量的不匹配，难以满足所有人的需求。

为什么房地产泡沫的化解是一个自我实现的预期？

房地产泡沫的化解是一个自我实现的预期，因为当大多数人认为房价不会继续下跌时，房价可能真的不再下跌。这种预期会影响购房者的决策，从而影响市场走势。

为什么房地产的稳态需求可能低于当前水平？

房地产的稳态需求可能低于当前水平，因为人口持续长期下行，投机需求已经部分挤出，且未来需求更多取决于自住需求。目前的销售面积已经下降到峰值的一半都不到，稳态需求可能在8亿到12亿平方米之间。

为什么房地产的投机属性会逐渐减弱？

房地产的投机属性会逐渐减弱，因为投机需求已经承受了很多挤压，且政府政策强调“房住不炒”，未来投机需求可能在很长一段时间内保持低迷。投资需求依然存在，但投机需求会减少。

为什么房地产市场需要时间来调整？

房地产市场需要时间来调整，因为这是一个慢周期、低频市场，调整周期通常以月甚至年来计算。此外，经济增速放缓、居民收入预期变化、人口结构变化等因素都会影响市场调整的速度和幅度。

为什么最近的政策可能对房地产市场的影响有限？

最近的政策可能对房地产市场的影响有限，因为该管的已经管了，该放的也已经放了。政策对市场的边际效应已经减弱，且政策的影响力可能只能持续几个月，难以产生长期的显著效果。

为什么房地产市场的区域差异如此显著？

房地产市场的区域差异显著，因为不同城市的经济状况、人口流入、政策环境等因素不同。一线城市房价稳定或上涨的预期较强，而低线级城市房价预期较弱。

为什么购房者应该用未来的视角看待房地产投资？

购房者应该用未来的视角看待房地产投资，而不是依赖过去的经验。市场环境和投资需求都在变化，投资者需要重新审视自己的投资组合，放弃前景不佳的资产，寻找有更大投资价值的资产。

Chapters
本部分探讨中国房地产市场结构性失衡问题，指出问题并非简单的供需总量不匹配，而是结构性错配。许多人希望老家房价上涨，大城市房价下跌，反映出市场结构性矛盾。嘉宾分析了中国房地产市场泡沫的严重程度，并将其与美国、日本和西班牙的房地产泡沫进行比较，指出中国房地产泡沫的严重程度远超其他国家。
  • 中国房地产市场结构性失衡，并非总量问题，而是结构性错配
  • 许多人希望老家房价上涨，大城市房价下跌
  • 中国房地产泡沫的严重程度远超美国、日本和西班牙

Shownotes Transcript

本期节目，兜兜转转还是得聊聊房地产。

上一次聊这个话题还是7月，短短三个月间，政策接连放大招。从数据来看，市场似乎已经见底。从全国二手房挂牌房价来看，已经止跌三周多；一线城市中，上海已经止跌一个月，这可能是2021年楼市见顶之后的一个很大变化。很多人都关心房价到底了吗？房地产市场到底走到了哪一步？也许是时候来讨论一下这些关键问题了。

我们邀请到了经济学家、上海交通大学上海高级金融学院教授朱宁。他曾任清华大学讲席教授、美国加州大学金融学终身教授、早稻田大学访问教授，研究领域包括行为金融学、中国宏观经济与金融市场，卖空、破产与重组、公司财务与收购兼并。在进入学界之前，也曾担任过雷曼兄弟和野村证券的高管，是少有的兼具国内与国际事业，又将学术研究和业界实践相结合的学者。

朱宁很早就提醒中国房地产存在着泡沫，如今看来，他的多项预测逐渐得到验证。如今，随着中国房地产进入到新的调整期，朱宁认为中国房地产市场这次调整可能带来的连锁效应，远比我们想象的要复杂和深远。

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【本期嘉宾】

朱宁

上海交通大学上海高级金融学院金融学教授

曾任清华大学讲席教授、美国加州大学金融学终身教授

【本期主播】

孙冰洁

媒体人

《知本论》制作人

【你将听到】

  • 02:17 给句爽快话，房价到底了吗？
  • 03:08 房地产的结构性失衡：希望大城市的房价降，老家的房子涨
  • 04:07房价到底部，美国、日本、欧洲分别用了多久？
  • 06:02 楼市这一轮是短期反弹还是反转？
  • 10:17 政策的温度，能让市场回暖多久？
  • 14:26 等哪天大家都觉得房价不会跌了，可能房价就真的不跌了
  • 15:15 止跌回稳，“稳”的是啥？
  • 16:00 全球制造业版图正在发生哪些变化？
  • 19:59 买房的人都觉得自己是刚需，但刚需有时只是投机的借口
  • 22:30 国内的房租回报率为何如此之低？
  • 25:28好消息是“踩踏”已经过去，坏消息是……
  • 27:28房地产市场，为何会形成这么大的泡沫？刚性兑付
  • 31:30 房地产未来仍有投资价值，但前提是要挤掉投机的水分
  • 33:38 泡沫里不能说的秘密：多久能挤干净？
  • 35:12 三五年内，房子该买还是卖？
  • 38:13 房地产调整的小趋势：小户型、保障房、旅居房，哪个更香？
  • 45:08 高风险时代，资产配置怎么避免踩更多的坑？

[金句摘录]

💫 "人们总是希望自己老家的房子还在涨，但是自己所住的大城市的房价能够跌。"

💥 "很多人觉得在上海有套房是刚需，但是好像大家没有一个人说开一辆劳斯莱斯或者开一辆法拉利是个刚需。"

🌟 "等哪天大家都觉得房价不会跌了，可能房价就真的不跌了。"

【提到的书】

朱宁《刚性泡沫》

【制作团队】

出品人：朱虹

本期策划：姜艺萍 孙冰洁

后期制作：筝源华夏

视觉设计：赵妍

运营推广：孙冰洁

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