56. 超级文和友：商业地产新物种
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欢迎 收听 风投 圈 这 期 节目。 我们 来 应该 也是 应 我们 好多 听众 朋友 的 要求。 我们 要 聊 一下 最近 的 一个 网 红 品牌， 叫做 文 和友。

没错， 超级 文 和友 是 最近 整个 投资 行业 里面 非常 热门 的 一家 公司。

他 好像 是 改名 了， 他他 以前 叫 超级 文化， 现在 改成 叫 城市 文化。 有了 是不是？

是的， 我 等一下 我们 可以 给 大家 解释一下 这个 改名 背后 的 一些 玄机。 在 这个 超级 文和 有 这个 词， 因为 还是 非常 的 深入人心， 所以 我们 也可以 用 这个 词 来 借贷 一下， 这 没问题 的。 然后 这个 超级 文 口 有 超过 1万平米 的 这么 一个 体验 室 空间， 我 把 它 称为 目前 在 全国 有 三家店， 所以 有 很多 非 这 三个 城市 的 听众 朋友啊 可能 都 没有 去过， 所以 我们 可能 得先 介绍 一下 他 具体 是 干 啥 的对， 这 三家店 分别 在哪 三个 城市 呢？ 长沙、 广州 和 深圳 都在 长 华南。 对， 都在 华南。 这 原因 也很 简单， 你 过了 长江 以北， 冬天 的话 晚上 就 很 冷 了。 一旦 你 晚上 很 冷 的话， 超级 文 和友 的 营业时间 是 早上 11点到 凌晨三点。 这 样子 的话， 就 晚上 的那 有 一半 时间 就 没有人。 如果 在 长江 以北 的话， 所以 这 没有 夜场 了。 对， 因为 你知道 在深圳、 广州， 包括 长沙 在内， 有 一次 我在 长沙 出差 就 印象 特别 深刻。 晚上 12点以后， 怎么 小吃 一条街 和 夜宵 一条街 怎么 都 还在 堵车 呢 哈 这个 这条路 上。

这个 在 中国 北方 是 很难 想象 的。

对， 就是 12点以后， 这个 夜宵 区域 的 马路 都是 堵车 的。 但 大家 就 很 容易 想象， 其实 在 长沙、 广州 和 深圳 这 三个 地方， 其实 是 非常 有 可能出现 这种 情况 的。 但 在北京 的话 应该 就 绝无 可能， 大家 太冷 了， 尤其 在 冬天。 所以 对于 没有 去过 这 三个 城市， 体验 过 超级 文 和友 的 消费 的 体验 的 听众 来说 的话， 要不 real 你 给 大家 介绍 一下， 你是 上周 刚 去 的 吗？

对我 是 上周 去了 深圳 这 一家。 其实我 三家 你 都 去过 对 吧？ 我 只 去过 深圳 这 一家， 所以 我的 体验 可能 只能 从 深圳 这家 的 这个 情况 来 给 来 给 大家 分享 一下。

没问题， 你 就 只 说 深圳 就 好了。 因为 深圳 是 三家 里面 最大 的， 所以 这个 体验 的 东西 是 最多 的。 所以 先 说 深圳。

深圳 那 家 应该 是， 我看 他 楼上 有 去 的 时候， 他 应该 我看 那个 建筑 应该 是 有 四层 还是 五层， 但是 它 只 开放 了 地面 的 三层 和 地下 的 一层， 所以 还有 一部分 顶上 还在 这个 建设 中， 所以 其实我 也没有 看 完整。 但是 总体 来看， 我 觉得 就 还 跟 我 想象 的 有一点 不太 一样。 开始 我以为 那个 文 和友 他是 那种 长沙 这种 特色 的 那种 集合 店 会 多一些。 但 其实 进去 发现 其实 都是 深圳 本地 的， 就是 广东 本地 的 一些 食品 的 品牌 居多。

是的， 你 都 吃 什么 呢？

我 吃 了 小龙虾， 吃 烤生蚝， 然后 他 有 深圳 唯一 的 一个 茶 颜悦色， 它 好像 是一个 快闪 店， 应该 也 不是 常态化 在那里 的。 然后 就 逛 了 他 整个 一些， 每 一层 我 都 逛过， 然后 看到 他 更多 的 店， 印象 比较 深刻 的 可能 就是说 因为我 去 的 那天 是一个 周四， 周四 的 下午 我 去 的 比较 早。 因为我 知道 因为你 之前 告诉我 说 那边 排队 的 人 比较 多， 所以 我 就 比较 早 去。 比较 早 去 的话， 就是我 进去 的 时候 没有 很多人 在那里 排， 就 直接 就 进了。 但是 后来 我是 吃 到 可能 六点 多钟 的 时候 开始， 感觉到 客流 明显 变大 了。 所以 在 整个 我的 体验 还是 蛮 好。 但 唯一 就是 排 那个 茶 颜悦色 的 时候 确实 要 好长时间。

他 那个 过程 是你 进去， 我们 坐下 来 之后， 他 会给 你 一个 码， 让 你在那里 先 预约， 好像 是 整点 预约。 然后 预约 到 他说 我们 看到 的 是 我们 就是 那个 买 他出 那个 整点 预约 可以 扫 的 时候， 我们 就 马上 扫， 都 已经 排 到 100多号， 然后 下去 再再 吃 了 一会儿 再 下去 等 那个 排号， 又又 等 了 一个多 小时 才 拿到 最终 的 那个 音频， 就 这个 样 会 让 我 印象 比较 深刻。 其他 的话 就 相对来说 就是 排队 的 状况。 因为 也 不是 一个 周末， 就 还好。

所以说 到 这 我们 可以 给 还没有 去 的 朋友 一个 小的 tips。 就是说 排队 入场， 那是 排 第一次 的 队。 入场 以后 在深圳 文 和友 想 喝茶 颜悦色 的话， 那 可能 是 排 第二次 的对， 是 这 意思。

对它 是个 单独 的 一个， 还要 再就是 店中店， 就是你 还要 再 重新 排 一次。

但 其实 如果你 排 的 第一次 进去 之后， 如果不是 买 茶 颜悦色， 只是 消费 其他 的 一些 餐饮 的话， 其实 就 不用 再 拍 了， 对 吧？ 因为 其他 的 就 没 那么 火。

对， 其他 就 起码 我 去 那天 反正 不是 个 周末， 就是 平时 的 工作日 的 下午 五点 多 的 样子， 就 相对来说 还好。 但是 可能 就是 比较 方便 的 一些 位置 还是 没有了。 但 你 可能 要 去 的， 让让 那个 服务员 带你去， 稍微 比如 二楼 偏 一点 的 位置 去 才有 的 地方 坐。 但 你可以 不做， 你可以 拿着 边走边吃 也 行。 他 很多 是 那种 小吃 类型 的， 也 不一定 非要 做 下来。

对 吧？ 没错， 我们 最后 把 这个 体验 再 给 大家 描述 完 后， 我们 再 进入 到 商业模式 的 分析。 那你 进入 到 整个 空间 温和 有 深圳 1点5万平米， 三层 甚至 以后 可能 会 到 5层这样的 这么 一个 大型 的 空间 里面， 你 有什么 感觉？ 其实我 当时 第一次 去 的 时候， 我会 觉得 是不是 进入 了 一个 拍电影 的 这么 一个 场景 里面。

有点 那种 横店 影城 的 感觉 是 吧？

不知道 大家 有没有 看过 追 龙 这部 港片， 其实 深圳 文 和友 的 整个 场景， 他 仿造 的 其实 是 追 龙 电影 里面 所 拍摄 的 一个 香港 著名 的 一个， 地 标的 一个 区域。 这个 区域 叫 九龙城寨。 九龙城寨 是 香港 的 一个 贫民窟， 对 香港 文化 熟悉 的 朋友 肯定 都 听 过。 包括 在 电 这个 电影 追 龙 里面， 主要 就 拍 香港 的 这个 侦探 应该 是 刘德华 演 的。 然后 怎么 去 追逐 和 去 抓捕 甄子丹 演 的 这个 九龙城寨 的 一个 大佬。 所以 其实 他们的 灵感 是 来自于。

这 详情 里面 有一个 挺 有意思 的 东西。 它它 其实 是 有 那个 鬼屋 的 这个 主题 的， 你知道 吧？

我没有 看到 是 怎么样 的。

应该 是在 第三层 泡泡 玛特 门口， 他 那里 有一个 做了 一个 我 感觉 是一个 鬼屋 主题 的 一个 一个 那个 叫 什么 一个 巷道， 就 那 那种 那种 一个 围起来 的 一个 回 字形 的 楼， 那 他 有 个 灯 在那 上下， 然后 放 一些 这种 比较 惊悚 的 这个 声音 的 效果。 然后 还 如果你 不 比较 害怕 这个 的话， 还是 有点 吓人 的， 毛骨悚然 的 感觉。

没错， 其实 你说 到了 一个 很 重要 的 一个 体验 的 环节， 其实 就是 文 和友。 大家 都 以为 是 关于 吃的， 但 其实 除了 吃的 以外， 它 还有 非常 多 的 一些 体验式 业态。 这个 体验式 业态 包括 你 刚 说 可能 鬼屋 可能 是一个 我没有 看到。 当时 去 的 时候 还有一个 应该 是 他的 舞厅。 他 真的 就 仿造 了 一个 80年代 的 那种 怀旧 型 的 舞厅， 你可以 跳舞 在 里面 要， 然后 酒吧。

这个 我没有 看到， 可能 还没有。 我记得 这边是 没有 开放。 酒吧 我 看到 了 酒吧 是在 一层 还是 负 一层， 有一个 还 比较 像 那种 西式 的 那种 酒吧 的 感觉 了。

还有一个 理发室， 那个 理发师 真的 就 像是 80年代 路边 的 那种， 那种 怀旧 式 的 这种 理发师， 你 真的 可以 去 理发。 然后 还有一个我 觉得 最 惊艳 的 还是 可能 你不会 体验 到。 因为 它 这个 是一个 快闪 式 的 一个 体验， 是一个 戏剧性 幻想 式 的 一个 戏剧。

这个 不是 常态化 的 是 吧？ 就 只是 偶尔。

才有 偶尔 或者说 每 周一次。 我 印象 中 是 它 不是 常态化 的。 我相信 有 很多 在 海外 留学 的 听众， 包括 现在 上海 也 已经 有的是 这种 沉浸式 戏剧 的 专门 的 这种 表演。

最 出名 的 一个 叫 sleep Normal， 就是 一个 中文名， 我忘了 叫 啥， 因为我 是在 纽约 体验 的， 当时 去 纽约 旅游 的 时候， 然后 当时 这个 戏剧 为什么 会 被 称为 沉浸式 戏剧 呢？ 是因为 这个 表演 的 地方 是在 一个 废弃 的 酒店 里面， 纽约 的 一个 废弃 的 酒店， 你 不是 坐在 观众席 上去 看 这个 戏剧 表演， 而是 你是 在 沉浸 的 在 这个 空间 里面， 跟 随着 戏剧 的 表演 的 这样的 演员 一起 去 跑动。 这个 在 上海 也有。 对， 这个 在 上海 也有， 它 就是 引入 美国 的， 就 肯定 是 引入 美国 的。 所以 其实 就是 跑下来 很 累 的， 它 像是 一个 运动 出汗 的 药。 因为 这个 文和 友好 像 把 这 一块 的 类似的 形式 也 引入 到 他 这个 空间 里面 了。 我 觉得 这个 是 挺 有 感觉 的 一件 事情。 因为你 一边 在 吃 小龙虾 的 时候， 一边 旁边 可能。

有人 对他 那个 场景 特别 适合 做 这个 事情 哈他 本来就 像是 一个 那种 就是我 刚才 说 横店 影城 那种感觉， 对 吧？ 你 整个 就 进入 到 一个 个 什么 七 八十年代 的 这种 在 这种 街区 的 这种 氛围 里面， 然后 发生 一些 符合 那个 场景 的 事情， 应该 还是 比较 有有 一些 故事性 的。

没错， 所以 这个 体验 我 认为是 他 除了 吃饭 什么 喝茶 颜悦色 以外， 我 认为是 它 非常 吸引 人的 一个点。 因为你 要 做 这样的 事情， 你 必须 得 那个 场景 场地 要 够 酷炫， 你 可能 才 做得 起来， 对 吧？ 你 不然 你 在 一个 非常 现代化 的， 非常 明亮 的 一个 购物中心 里面 去 搞 这个 戏剧， 我 觉得 有点 傻了。

容易 出 戏 对 吧？ 演 一出戏 太 容易 出 戏 了。 对， 这个 是 深圳 的。 我 再 多 问 一句， 就是 长沙、 深圳 和 广州 三家 你 都 去过 对 吧？ 就是我 我 刚才 我 还是 说 那个 问题， 因为我 只 去过 深圳 那 家， 所以 我 一直 比较 迷糊。 就是说 广州 和 长沙 这 两家 店 的 风格 跟 深圳市 有 很大 区别 吗？

其实 你 会 发现 这 三家店 我 刚刚 介绍 了， 它的 这个 平方数 是一个 广州 最小。 长沙 可能 1比2比3， 对 吧？ 长沙 可能 一开始 也是 只有 5000的， 但 他 后面 生意 太好了， 所以 长沙 扩建 了， 扩建 到 1万了。 据说 现在 长沙 要 继续 扩建， 本来 长沙 那个地方 叫 海信广场， 他 本来 拿 的 海信广场 的 一层 还是 两层， 后来 就 扩 了 一些 面积。 现在 就要 变成 可能 未来 要把 整个 海信广场 的 商业 体全 拿 下来， 就 变成 6座.

然后 变成 文 和友 广场。

对， 就 变成 好像 就 5到10万 平米 的， 但 这个 可能 还 在在 策划 当中。 所以 你 会 发现 它 整个 发展 的 轨迹 是一个 怎么样 的 轨迹 呢？ 是 一开始 它 仅仅 就是 一个 吃 小龙虾 的 馆子。

长沙 开 一个 吃 小龙虾 的 馆子 最早 的 时候， 那你 会 发现 后面 的 这些 体验式 的 业态， 甚至 到 深圳 这么 夸张 的 就 可以在 里面 演 戏剧。 这些 事情 其实 都是 逐步 发展 出来 的。 因为 深圳 也是 他 最新 的 一家， 所以 他是 一步一步 迭代 出来。 原来 我 这个 地方 一开始 吃 小龙虾 的， 后面 可以 吃 更多 的 小吃 型 的 各种 的 业态 可以 进来。 最后 又 变成 了 我 连 体验 的 东西 都 可以 加 加进来。 这个 东西 会 跟 它的 发展 的 这样的 一个 阶段 会有 关系， 当然 也 跟 他 融资 各方面 的 实力 在 不断 的 增强 有关系。 其实 最早 的 文 和友 不仅 说 您 这个 体验式 业态 没有， 其实 它 就是 一个 小龙虾 餐厅， 就 没有 超级 文 和友 这个 业态。 以前 文 和友 本身 普通 文 和友， 我们 叫做 就是 当时 的 长沙 的 一个 叫。

文 和友 龙虾 馆 的 龙虾 馆。

它 就是 一个 餐厅， 跟 海底捞 没 啥 区别， 对 吧？ 你 跟 这种 对。

刚好 这边 我家 附近 也 其实 有有 一家 深圳 这个 超级 这个 叫 什么 这个 超级 深圳 这个 大 的 文 和友 开 之前， 我 在家 附近 是 有 一家 文 和友 龙虾 馆 的。 我 之前 他 刚 开 的 时候 就 去 吃 过， 然后 它 里面 的 那个那个 面积 不大可能 就 可能 一千把 平。 估计 那个 装修 风格 也是 那种 老的 那种 街市 的 风格。 但是 因为 这种 风格， 其实 现在 很多 餐饮 都在 模仿， 不光是 这个 文 和友， 还有 像 什么 好几家 深圳 的 那个 餐馆 也是 做了 这种 风格。 但 他 那个 就 做 的 相对来说 复刻 那个 80年代 的 感觉， 复刻 的 比较 好 一些。

没错， 就 是从 普通 的 文 和友 进化 成 超级 文 和友， 再从 只有 餐饮 的 超级 文 和友 变成 一个 具有 多项 体验式 业态 的 超级 混合油。 它 基本上 是 经历 了 这么 两次 的 一个 非常明显 的 这么 一个 进化 的。 然后 深圳 是 他 第二次 进化 的 一个 标志性 的 事件， 是因为 长沙 和 广州 其实 这个 体验式 业态 还是 比较 弱 的。 所以 如果 没有 去过 这三家 都 没 去过， 然后 大家 都想 去 体验 一下 的话， 我会 比较 建议 可能 直接去 深圳， 这样 可能 会 最 饱满 这个 体验。

但是 长沙 和 广州 它 里面 的 餐饮 的 类型 跟 是 每家 都有 城市 特色， 还是 说 因为 深圳 基本 都是 广， 我 看来 都是 广东 本地 的 这个 餐饮 为主。 但是 长沙 的 应该 我 理解 应该 是 长沙 本地 那些 了 哈那 广州 那 家？

没错， 我们 刚好 也 沿着 real 你 这个 问题， 我们 就 从 这个 用户体验 层面 的 一些 介绍， 进入 到 他的 商业模式 的 介绍 了。 因为 可能 有 很多 听众 听 我们的 节目 还是 习惯了 我们 从头到尾 都讲 商业模式， 或者 是 分析 一些 商业 层面 的 东西。 但 今天 为什么 我们 花了 大概 十多分钟 来 先 把 这个 用户体验 先 跟 大家 说 清楚 呢？ 是因为 长沙、 广州、 深圳 这 三个 地区 以外 的 很多 朋友 可能 没 去过， 所以 我们 可以 先 介绍 清楚。 但 从 后面 的 节目， 我们 就要 把 它的 商业模式 给 翻出来 分析 一遍， 不然 我们 这个 节目 就 变成 一个 旅游 节目 了， 美食 节目。 确实 我们 可以 找 些 做 美食 节目， 这个 也是 不 排除 的 一件 事情。

但是 可能 不是 现在， 那 will 没有 这个 问题， 其实 是 聊到 了 一个 非常重要 的 商业模式 的 问题。 就是 其实 你 文 和友 究竟 是一个 长沙 名片， 一招 是 吃 遍天 的。 你 到 哪个 城市 开 都是 长沙 的 一个 体验， 还是 说 你是 想做 一个 每个 城市 单独 都 具有 当地 特色 和 当地 文化 的 这么 一个 体验 空间？ 这个 答案 很 清晰， 我可以 回答 文 和友 是 选择 了 做 后者 的。 文 和友 其实 这家 公司 他 从 商业 的 战略 层面， 他 也不 希望 自己 被 定义 为 一家 只有 长沙 特色 的 一家 公司。 因为 这 样子 的话， 其实 说实话 还是 影响力 很难 到 全国 的。

因为 长沙 虽然 是 最近 两三年 的 一个 网 红 城市， 除了 包括 茶 颜悦色 三顿 半， 还有 文 和友， 至少 除了 这三家 非常 著名， 在 全国范围 内 有 影响力 的 这样的 一个 新 消费 企业。 但 其实 怎么说呢， 它 也 还是 个 二线 城市， 对 吧？ 如果 文科 有 未来 的 目标 是在 全国 20个1线 新 一线 城市 都 开 他们的 文科。 有 的话， 你 不可能 让 全国人民 都 一定要 尝试 你的 长沙 地道 的 这种 美食。 因为 很多人 也 不吃 长沙 的 那些。

而且 很难 去 到 一些 别的 地方。 因为 长沙 他 本地 的 这个 小吃 还是 偏 辣 的 口味。 如果说 你 往 一些 北方 或者 是 江浙 一带， 人家 就 没法 接受 这个 口味 了， 对 吧？

我 就 接受 不了 吗？ 我 作为 一个 广州 人我 就 不吃 辣 了。

对， 所以 广州 文化园 里面 是 都是 广州 本地 的 这个 餐饮 为主 了。

对， 当然了 就是 长沙 文 和友 的 核心 的 主打 菜品， 肯定 是 他 赖以 成名 的 小龙虾。 我们 刚 介绍 的 文 和友 本质 上 是一个 小龙虾 馆。 在 最早 的 时候， 但是 他 到了 广深 的 时候， 他 做了 一个 决策， 他 把 小龙虾 这个 核心， 他 起家 的 一个 名片 拿掉 了， 就 他 不 打 小龙虾 这个 核心 的 这样的 一个 品类。 他在 广州 主打 的据 我的 观察 是什么 呢？ 是 海鲜 砂锅粥。 然后 到 深圳 它 主打 的 是什么 呢？ 是 生蚝。

对它 是我 吃的 那 家， 刚好 就是 生 生蚝 的那 家 猪猪 店， 他 占 的 那个 位置 也是 最好。 然后 我 毛估 了 一下 他的 那个 座位数， 应该 也是 里面 最 相对来说 占 比 最多 的那 可能 也就 个 10% 到 不到 20等等 那个 位置 的 量。 然后 他 还 引入 了 很多 广东 本地， 就 不 限制 于 深圳， 跟 潮汕 的 也好， 广州 的 也好， 他 也 开始 引入 的 比较 多 的 就是 其他 的 那些 小的， 还 比较 有 特色 的 那种 小吃 品牌。

没错， 所以 他 其实 要 主打 的 是 当地 文化， 当地 特色。 他 到了 广州 他 会 把 和 深圳 他 会 把 这个 九龙城寨 或者 西关， 在 广州 是 西瓜 的， 在深圳 他 做 的 是一个 九龙城寨。 说白了 就是 他 觉得 开去 香港 也 挺 麻烦 的， 他 就 干脆 把 深圳 加 香港 这两块 就 合在一起。

肯定 在 罗湖 那 很 近。

反正 对， 反正 他在 罗湖口岸 边上， 香港人 肯定 也 会过去的。 未来 这个 疫情 结束 以后， 所以 其实 他 干脆 对 就 把 这个， 当然 还有 另外一个 原因， 稍微 简短 的 吐槽 一下， 是因为 你们 深圳 没有 什么 本地 文化 这个 概念。

这是 这 确实 是一个 问题， 很难 做 城市 本地化。

你 要 做 一个 本地 生 正 特色 的 一个 空间， 好像 想不到 就 只能 往 香港 去去 取景 了， 本质 上文 和友 也 在 取景 哈那 广州 就 因为 广州 有些 西方 的 一些 文化， 所以 这个 是 还好 的。 长沙 当然 也是 OK 的， 所以 我也 比较 期待 他 未来 到 什么 南京， 甚至 西安 这种 非常 有 中国 古代 文化 沉淀 的 地方。 他在 那个 时候 做 一些 当地 文化 的 取景， 因为 本身 文和 也 在 取景， 像 拍电影 一样， 文 和友 也是 在 也 像 电影公司 一样， 要 打造出 一个 属于 他的 一个 场景。 这个 不是 他的 一个 核心 的 用户体验 的 一个 特色。 所以 其实 未来 去 那些 南京、 西安 这种 城市 还是 非常 值得 期待。

他 刚才 也 提到， 他 名字 以前 叫做 超级 文 和友， 现在 改名 叫做 城市 文 和友。 其实 你 从 另外 一种 角度 来看， 它它 其实 是一种 叫 城市 主题公园， 可能 更加 合适 一些。

年轻人 喜欢 去， 当地人 和 游客 都 愿意 去 的， 带有 城市名片 和 城市 文化 特色 的 一个 主题 是 体验 空间， 我 来去 尝试 给他 归纳 一下。

对对对， 但 我 觉得 这 里面 你 比较 有意思 的 点 就是说 他 如果 他 走 这条 定位 的话， 他 如何 去 跟 一些 城市 当地 本来就 有的 这种 城市 文化 的 这种 名片 的 地方 去去 对比 竞争， 我 觉得 就 挺 有意思 的。 比如说 他 马上 要 去 南京 开， 应该 是 我 听说 是 今年 是要 还是 明天 要 开业。 但是 南京 本来就， 比如说 像 夫子庙 那边， 本来 就有 非常 强势 的 那种 本土 等等等。 但是 可能 也 不算 非常 本土， 他 还是 有点 那种 全国各地 那种 伪 复 古建筑 的 那种 街区 的 风格， 可能 也 不是 那么 的 有 特色， 但是 他 还是 有 一些 的。 我 觉得 就 这个 我 觉得 文 和友 他 怎么 去 挖掘 所谓 的 当地 特色， 怎么 去 跟 这种 做出 差异化 了， 我 觉得 还是 挺 期待 的。

它的 南京 店 其实 也就 会 开 在 夫子庙 和 秦淮河 边上。 我 理解， 到时候 我们 拭目以待， 我们 不给 他 做 过多 广告 了， 不然 我们 就成 广告 节目。 文 和友 的 P R 部门 可以 速速 的 来 联系 我们 两个人， 这个 赶紧 要 联系 一下， 因为 我们 目前 还 来得及， 目前 还 来得及。 对， 上线 后 我们 都 可以 去去 沟通 这个 事情， 这 里面 我们在 谈 商业模式 的 时候， 其实我 想 抛出 一个 问题， 让 那个 real 你来 去 探讨 一下。 就是说 你 如果 作为 投资人 的 角度 看待 这个 公司 的话， 从 商业模式 的 角度， 我们 也 抛开 它的 那些 什么 城市名片， 什么 这种 几万 平米 你的 体验 空间， 那些 都是 一些 概念性 的 东西， 对 吧？ 用户体验 层面 的 东西。 但 如果我 要 从 商业模式 角度 去 分析 它 的话， 他 究竟 是一个 餐饮公司 还是 一个 地产 公司？ 这个 是 我想 提出来 的 第一个 问题， 你 觉得 呢？

不如 就 我 从 我在深圳 的 这个 观察 来讲， 它 还是 偏 地产 属性 更强 一些。 因为 第一个 就是说 我 试 了 几家 比较 有 代表性 的 他的 那个 餐饮， 我 觉得 口味 一般， 其实 实话 说是 这样。 然后 第二个 就是说 他 我 看到 大部分 的 那个 都 是不是 他 自有 品牌， 都是 这种 当地 的 这种 加盟店， 就 不是 自营 的， 就是 第三方 的那 这样的话 他 文 和友 作为 在 这 里面 的 角色， 可能 更多 的 是 搭建 了 这么 一个 场景， 然后 把 他 这个 客流 做 起来 了， 它 其实 是 新型 的 一种 商业地产。 为 更 的 属性 更重。

一点 觉得 是的。 我 首先 跟 大家 来去 分析 一下， 为什么 这个 问题 特别 核心。 是因为 你看 餐饮公司 就 相当于 你是 做了 一个 新型 的 或者说 更大 的 海底捞， 对 吧？ 海底捞 其实 也有 几千 平， 很多 地方 的 海底捞 有 一两千 平。 他 只是 做了 一个 1万平 以上 的 一个 餐饮店， 这是 第一种 可能性 对 吧？ 他 去 卖 他的 小龙虾， 卖 他的 生蚝， 卖 他的 海鲜 砂锅粥， 在 不同 的 城市 卖 当地 的 一些 美食， 这是 第一个 角度 去 分析。

第二个 角度 的 分析， 其实 是 它 其实 是一个 地产 公司。 它 跟 这个 华润 的 万象 天地， 跟 三里屯， 本质 上 它是 做了 一个 新型 的 三里屯， 对 吧？ 那 他 其实 是 把 一个 厂子 搭建 起来， 它的 核心能力 其实 是 去 搭建 布景， 建设 这个 场景 的 能力。 然后 建设 完 这个 场地 之后， 他 就 招商 去 招 这些 小的 商家 进来， 然后 给他 去 进行 佣金 或者说 租金 的 这种 分成。 这是 两类 核心 的 商业模式 的 角度 去 分析 这个 文 和友？

为什么 这个 问题 非常重要？ 这个 问题 重要 是 究竟 它的 对 标 公司， 如果有一天 它 上市 了， 大家 都 知道 一定要 对 标 分析。 其实 据我所知， 很多 投资人 在 找 这一次 文 和友 的对 标的 公司 去 分析 的 时候， 都 表示 非常 的 头疼。 这一次 他的 投资人 包括 国内 非常 著名 的 几个 大 的 基金， 大家 网上 查 就行了， 我 就 不给 这 已经 做广告 了。

它的 估值 是 100亿对 吧？ 100亿这个 估值 也是 非常 具有 传播效应 的， 觉得 你 怎么 三家店 就 估值 100亿了， 大家 觉得 真的 就 只有 三家店 了， 你 不 含 他 长沙 和 你 深圳 当地 的 那些 小餐馆， 因为 那些 小餐馆 的话， 肯定 就是 不能 去 解释 为什么 他 能 得到 100亿。 他 能 得到 100亿的 估值 肯定 80% 以上 是 源自 于 这 三家店。 这三家 超级 温和 有， 对 吧？ 所以 你 要是 真的 说 他 三家店 就 撑起 100亿， 这个 说法 我 认为是 没有 问题 的。

大体上 虽然 他 还有 一些 别的 一些 小餐馆 这 一块 的 一个 收入， 对 吧？ 所以 这个 问题是 很 核心 的 一个 问题。 最 搞笑的 我 跟 你 分享 一件 事情， 那个 real 就是 有一个 某 大 基金 这 轮 投 的 文 和友 的 一个 朋友 跟 我 分享 了。 他 找 了 半天 这个 文和 有 在国外 的对 标 究竟 是谁 呢？ 最后 找到 最 像 的 是 大时代。

大时代 是 full court 那个那个 公司。

就是 在 各种 的 购物中心 里 面包 了 一个 负 一层， 或者 包 了 一个 三四层 来做 各种 小吃 的 进驻 的 这么 一家 公司， 就是 叫 大时代。 食物 的 食， 这是 一家 这 应该 是 一家 新加坡 公司， 我没有 记错， 是 一家 新加坡 公司， 所以 它的 主要 的 营业 范围 是在 新加坡、 香港， 还有 国内 也都 有。 所以 找 了 半天 发现 这个 是 最好的 对 标 在国外。

这个 也很 尴尬 对 吧？

所以 你 从 这个 角度， 我 等一下 再 跟 大家 说， 我 怎么看 这个 商业模式 这 两类 的 一个 区别。 但 我 觉得 这么 难找 的对 标， 找 出来 是一个 看上去 一点 都 不像 的 一个 公司， 这是 唯一 能 找到 的那 如果你 还能 再 找 下去 的话， 你 就能 找到 一些 欧洲 和 美国 的 一些 那种 独栋 的 那种 就是 那种 所谓 的 在 美国 的 和 欧洲 有 一种 这种 叫 美食 广场。 到 欧洲 旅游 的 朋友 应该 都 应该 有 印象。 在 伦敦， 在 荷兰， 我 当时 记得 我在 意大利 旅游 的 时候， 其实 都有 当地 的 那种 一 整栋 楼 34层， 那种 比较 有 当地 的 那种 文化 体验 的 这么 一个 market， 他们 叫做 market 对 吧？ 就是 那种 吃饭 的 那种 地方， 我相信 如果你在 欧美 生活 这么久， 肯定 也都 去过。

对， 这个 是 比较 接近 的， 在 业态 上 是 比较 接近。 但 人家 那种 公司 不是 上市 要 资本化 的， 也没有 100亿的 估值。 人家 就是 一个 很 你知道 吧？ 就是 很 当地 的 一个 城市 做 的 生意 一个 生意 而已， 对 吧？ 然后 人家 的 装修 可能 也没有 这么 的 夸张， 所以 这就是 很 朴实 的 一个地方。

所以 也很 难 去 对 标。 我 提 一个 很很 crazy 的 想法， 你看 你 觉得 对不对？ 其实 他 应该 是对 标 迪士尼， 就 迪士尼 蓝 的 那个 主题公园。

那你 这个 不是 人为 的 给他 赋予 了 一个 高 估值 的 属性？

对他 拔高 了 是 吧？ 对， 因为 本质 上 就是说 迪士尼 他是 跟 这个 也 不太 一样的 地方， 就在于 他说 他 迪士尼 的 里面 的 那个 主题公园， 还有 很多 所谓 的 游乐 设施。 餐饮 只是 它 其中 很小 的 一部分， 对 吧？ 甚至 不是 它的 主要 的 部分。 但是 你 从 大家 去 玩 的 消费 的 这个 场景 来看， 我 觉得 是 有点 相似之处 的。 就是 他 经营 的 这么 一个 一个 空间， 然后 大家 可以 去 里面 去 玩， 可以 去去 可以 去 待 很长 一段时间， 聚会 也好 什么的。 我 觉得 他 跟 在 迪士尼 那个 迪士尼 land 那块 是 有有 一定 的 共通性 的。

我 觉得 如果你 很 有 做 二级 市场 分析师 的 潜质， 因为 二级 市场 分析师 他 要 承担 一个 很 重要 的 职责。 就是 必须 要在 一个 公司 很高 估值 的 时候， 还能 找到。

一个 理由 是 吧？

一个 逻辑 框架 跟 这种 投资人 来 解释， 这个 分析师 就 告诉 投资人 说， 它 其实 是 可以 值 这么 高 的 估值 的， 因为 它 可以 对 标 什么什么， 对 吧？ 你 刚刚 说 那个 迪士尼， 我 让 我 都 想到 了 这样的 一个 角色。

我我我 这个 起码 值 个 100万的 一个 咨询 费用。

如果 2年到3年后 我们 节目 上线， 两三年 后， 如果 文 和友 像 他 现在 预计 的 一样， 两三年 后 实现 上市 的话， 到时候 分析师 如果 要 对 标 迪士尼， 一定要 回来 找 我们 两个人， 千万 别忘了 我们 我 我 首先 提出 的对， 我们 最先 提出来 的 这个 是啊 在 整个 中国 的 这个 公开 资料 里面。 对， 这个 特别 有意思， 这个 很 好玩 哈那 我们 收点 回来， 就 回到 刚刚 那个 问题 的 一个 结论。 其实 你 会 发现 从 文 和友 的 整个 消费 的 流水 来看， 我 简单 做了 一些 调研。 我没有 精确 的 数据， 但 我 大概 做了 一些 调研， 大概 有 一半 的 流水 产生 于 他 自己的 这么 一个 餐饮 型 的 销售。

就是说 那个 小 哪些 是 他 自己， 哪些 是 他 自营 的， 就是我 我 其实 没有 太 看出来。

每一个 用户 你 去了 文 和友 之后， 你 会 发现 他 会有 很多 小 门店。 那些 小 门店 通常 就是 招商 的。 但 你 会 发现 它 有一个 很 集中 的 一个 类似 中庭 的 区域， 就是 中间 的 一个 核心 的 区域， 摆 了 很多 餐桌 的， 你可以 坐在 上面 吃饭 的 那些 公开的 中庭 的 区域 里面， 如果你 吃的 也是 什么 生蚝、 小龙虾、 砂锅粥 这种 主力 的 品类， 这个 就是 他的 自营 的 餐饮 部分。

那 确实 这个 很 隐蔽， 我 完全 都 没有 看出来。

因为我 他 肯定 也 不用 告诉 你们， 因为 对， 因为 这个 东西 它 不需要 让 用户 知道吗？ 用户 在 买单 的 时候， 是 不会 考虑 这个 东西 是你的 自营 还是 你的 招商。 只是 我们 投资人 在 做 分析 的 时候 需要 考虑， 因为 这个 会 决定 了 它的 估值 方式 和 它的 商业 逻辑， 究竟 它是 一个 招商 型 的 还是 一个 自营 型。

所以 它 其实 是 有 大概 一半左右， 但 这个 数据 肯定 不 精确， 它 只是 一个 大概 就是 有 一半左右 来自于 它的 核心 的， 像 小龙虾， 包括 在深圳 的 生蚝 这样的 一个 销售 是 他 自己 做 的。 包括 他 引进 了 茶 颜悦色 对 吧， 他 引进 了 泡泡 玛特， 这些 肯定 都是 招商， 对 吧？ 所以 大概 现在 的 收入 来源 是 一半一半 这样的， 不是 收入 来源， 是 它的 流水。 因为 自营 部分 的 流水 就是 收入， 但 招商 部分 的 流水 就 不等于 它的 收入， 对 吧？ 这个 应该 大家 都能 理解， 它 terrace 收入， 在 招商 层面 来看 的话 是 收入， G M V 就是 流水。 在 自营 层面 来看 的话， 收入 就 等于 流水， 对 吧？ 这个 是一个 非常简单 的 一个 一 一个 道理， 对 吧？ 所以 从 流水 层面 好像 是 差不多， 我 感觉 现在 那那 这个 问题 就 有意思 了。 那 我们 继续 来 扮演 这个 分析师 的 角色， 我们 代入 一下 究竟 在 上市 的 时候， 如果有一天 他 要 上市， 或者 投资人 你 要 给他 一个 估值， 究竟 是 他 自营 的那 部分 更 值钱， 还是 招商 那 部分 更 值钱 呢？ 就 单纯 从 数据 来看 自营。

自营 的 毛利 高， 招商 的话 你 只是 take rate， 你 这个 有有 上限 吗？

我们 赶紧 来 打开 一下， 这个 招商 的 部分 它 对 标 是谁啊？ 那 我们 就 很 清晰 了。 招商 的 部分 它 对 标的 可能 是 大悦城， 或者 叫 三里屯， 或者 叫 华润 地产 对 吧？ 华润 商业地产 这些 是 它的 对 标， 这个 很 明显 这个 地产股 也 不在 我们 两个人 的 能力 范围内。 但 我们 稍微 查一下 地产股 的 这个 股票 的 估值， 那 真的 是 不太 高， 这个 估值 基本上。

就 比较 重， 对 吧？ 然后 收入 也 不是 特别的 upset.

也 不是 特别 高。 地产股 的 估值， 这个 P E 的 倍数 常年 是在 十倍， 15倍算 很高 了。 但 如果我们 回头 再看 一下， 这个 海底捞 的 估值 是 怎么样 的这 如果你 是一个 自营 的 餐厅 的话， 那是 高 可能 不是 一个 数量级。 这个 海底捞 是 常年 是在 四五十 倍 以上 的 这个 市盈率 以上 去 运作 的， 这样的 一个 股票 那 差 好多。 但 你 发现 聊到 这儿， 大家 觉得 自营 更 值钱。

但 发现 问题 又 来了， 你 成为 这么 优秀 的 一个 项目， 成为 投资人 争先恐后 想 投资 的， 估值 能 到 100亿。 难道 不是 靠 你的 商业地产 的 部分 搭建 出来 一个 非常 独特 的 这么 一个 场景 和 体验， 让 大家 才 产生 了 一个 过来 去 消费 的 冲动 吗？ 如果 你就是 一个 自营 的 龙虾 馆， 没有 那 部分 的 茶 颜悦色 也好， 你那 部分 九龙城寨 的 布景 也好， 那 其实 你是 不会 有 这么 多 的 源流 的。 所以 这 里面 有一个 悖论， 就是说 自营 是 更 值钱 的。 从 估值 角度， 但 其实 你 从 你的 商业 的 流量 的 角度， 你的 商业地产 的 流量 来自于 招商 的 流量， 是 来自于 你的 场景 搭建 和 你的 招商 能力， 对 吧？ 所以 这 里面 很 有意思， 对 你是 缺一不可 的。

后来 你 会 发现 这家 公司 你 只有 招商， 你 成为 了 一个 商业地产 纯 招商， 你 没有 自己的 小龙虾， 其实 你的 估值 也会 很 受限。 因为 投资人 一对 标， 发现 你 只能 对 标 个 大时代， 就是 一个 小吃街。 或者 你 再 找一找， 对 标 一下 这个 大悦城。

大家 可以 看一下， 大悦城 也是 一个 上市公司， 究竟 它的 估值 是 值 多少钱？ 其实 你 会 发现 大悦城 在 全国 有 很多 的 资产， 很多 的 项目， 可能 它 也 不太 估值 不太 高。 所以 当你 发现 海底捞 估值 就 很高， 0.99元 估值 就 很高， 在 二级 市场上， 所以 你 会 发现 这 两者 好像 它 缺一不可。 这也是 文 和友 从 商业模式 的 角度 最 美妙 的 地方。 它 既 拥有 了 一个 投资人 给 他的 一个 自营 餐饮 这样的 一个 比较高 的 估值， 品牌 餐饮 这样的 高 估值。 但 它 实际上 的 流量， 是 通过 他的 招商 和 地产 的 能力 去 构建 出来 一个 一般 的 餐饮 没有 的 这样的 一个 流量 能力， 微软 你 觉得 这个 是不是 一个 很 美妙 的 商业模式？

就 总结 一下， 是 说是 通过 这个 招 就是 招商 就是 招商， 还 不是 普通 的 招商， 是 叫做 地方 特色， 有 文化 属性 的 一些 代表性 的 品牌 招进来， 加上 他 本来 的 这个 布景 的 这个 电影 场景 的 搭建 的 能力， 吸引 流量， 然后 通过 自营 来 尽可能 的 变现。

所以 自营 是 用来 变现 的。 我 觉得 你说的 对， 自营 可能 是一个 他 最后 可能 跟 二级 涨 分析师 要 讲 的， 就是说 我是 个 自营 餐饮， 所以 你 肯定 得 给我 对 标 海底捞， 估值 上 的 一定要 给我 对 标 海底捞。 但是 我的 流量 又 很大， 对比 海底捞 更大。 但 其实 那 一部分 流量 是因为 第三方 的 那个那个 来 的。

人家 不管 了， 反正 我 弄 来了， 对 吧？ 然后 我 成本 不高， 然后 我的 这个 自营 的 毛利 也 还 凑合， 对 吧？ 他 自营 的 部分 应该 毛利率 在 行业 里面 算什么 水平？ 如果 假设 要。 按 这个 估值 要 拉通 来 跟 海底捞 比 或者 0.99元 比 的 那么 正常。

就 正常 的 餐饮 的 估值 都在 60%到70%， 这些 都是 一些 非常 典型 的 一个 成就。 我也 没看到 数据， 但 你看 海底捞 的 毛利 不到 60到70。 你 如果 太低 了， 你 不 赚钱， 如果你 太高了， 你 肯定 就是 黑心， 你 不能 太 黑心 了， 对 吧？ 因为 我们 去 文 和友 吃 我 小龙虾， 去 海底捞 吃火锅， 我们 不会 觉得 你 很 黑心 的， 对不对？ 可能 你就是 因为你 供应链管理 能力强， 所以 30.1块份 牛肉， 其实 你 成本 是 十块钱 左右， 你 成 那 你的 毛利 是 70， 但 你 可能 是因为 你 管理 的 好， 所以 你你你 能够 赚 那个 钱。 不是你 觉得 大家 不 觉得 你 黑心。

对 吧？ 但 我会 有 这个 我我我 觉得 有一个 问题， 就是说 他 还是 要 想， 就是 要 你 始终 去 分析 他 这个 的 时候， 你 要 考虑 他 花 那么 多 钱 搭 的 这个 场景， 这个 成本 怎么 摊销 的 问题。

那你 肯定 是要 按照 摊销 地产 摊销 的 方式 算 到 他的 这个 财务报表 里面， 对 吧？

假设 他 都 我们 都是 按 这个 自营 的 这个 餐饮 来 估， 比如说 我们 按 海底捞 的 模型 来 估， 海底捞 的 这个 场地 成本， 它 装修 成本 肯定 是 没有 文和 有 这么 高 的。 我 有 他 这个 装修， 我 看到 一个 数据， 好像 预估 是 8000到11000 平 的 样子。 这个 是 远远 高于 普通 的 餐饮 的 装修 的 成本 的。 那 如果说 你 就算 比如说 三年、 五年 这个 折旧 摊销 的话， 它 这个 成本 怎么能够 打 得 下来 呢？ 就 它的 毛利 这样 算 的。 应该 是 低于 海底捞 和 0.99元 的 才 对。

所以 我们 这个 问题 应该 又又 是 提前 了 三年， 给 这个 二级 市场 的 分析师， 提供了 一个 非常 好的 一个 作业。 这就是说 大家 在 所有 上市 的 时候， 究竟 怎么 看待 它的 商业模式。 因为 我们 聊到 现在， 我们 可以 这么 总结 它的 商业模式。 确确实实 你 从 国内外 来看， 没有 出现 过 大致 上 一半 的 自营 餐饮， 一半 的 商业地产 招商 融合 到了 一起。 它 既 不是 大时代 这种 仅仅 就是 做 小吃 招商 的， 他 也 不是 海底捞 这样的 仅仅 是 做自己 的 餐厅 的。 他 其实 是 把 这 两个 商业模式 合 到了 一块。 究竟 从 他的 角度 来看， 他 希望 未来 更 强调 哪一块 呢？

这个 我 现在 看不清楚， 但 如果我 是 他 的话， 我会 一直保持 55左右 的 这个 状态。 因为 这个 状态 是 既 兼顾 了 自 零 餐饮 的 高 毛利 和 高 估值 的 属性， 也 兼顾 了 它的 商业地产 这个 核心 引流 的 这么 一个 能力， 对 吧？ 这两块 能力 都是 必须 得 有的。

这个 商业模式 为什么 值 100亿？ 为什么 未来 可能 甚至 值 两三百 亿？ 它 就 那么 几个 店， 对 吧？ 就是 因为 这个 商业模式 确确实实 以前 没有人 做 过， 你 没有 办法 找到 任何 一样的。

我们 聊 完 他 这个 商业模式， 我们 再来 聊 一下， 它的 这个 壁垒 在哪里？ 其实 你 会 发现 它 有 三个 很 核心 的 壁垒， 除了 钱 以外， 大家 说 那 它 壁垒 不是 钱 吗？ 你 建 这么 一个 店， 刚刚 物流 也 说 了， 1万平米 每每 一平 你 要 花 8000到1万。

融资 能力 也是 能力 先 不管。

那你 能能 算得 出来 吗？ 1万平米 每一 平米 花 8000到1万， 那 不就是 8000万到1个亿 开 一家 店， 对 吧？ 那 8000万到1个亿 开 家 店， 这个 钱 肯定 是你的 核心 币。 我们 先 不说 这个 钱， 因为 这个 钱 的 这个 壁垒 是 投资人 给 他的。 对， 不是 他 自己的， 对 吧？ 那 他 自己 肯定 是得 呈现 出来 一些 他 团队 自身 的 核心能力， 这 样子 投资 人才 愿意 把 钱 配上去 给他， 跟 他 一起玩。 我 尝试 总结 了 一下， 它 有 三大 核心能力。 对他 这个 团队 来说， 第一个 能力 就是 刚刚 那个 real 说 的， 就 我们 一直 在 讨论 的， 在 今天 的 节目 里面， 他 这个 电影 般 水平 的 布景 能力， 这个 是 他 第一个 核心能力。

电影 般 水平 的 布景 能力， 据说 这个 文 和友 的 布景 团队， 第一 从 电影制片厂 去 招 一些 人， 对 吧？ 从 电影制片厂 去 招。 第二 就是 可能 从 湖南台 也 挖 了 一些， 毕竟 是 长沙 的 公司， 近水楼台。 从 什么 湖南台 搞 综艺节目 的 那些 布景， 大家 有没有 看过 湖南台 有 一些 这种 综艺节目 还 拍 的 挺好的。 我 有有 一段时间 我看 那个明星 大侦探， 就是 那种 各种 的 布景， 就是 把 什么 酒店 什么 各种 的 布景 都 搭 出来。 其实 你 会 发现 在 布景 这件 事上， 肯定 还是 电影 电视 的 从业者 具有 比较高 的 一个 水平 的。 我们 这种 消费 的， 甚至 你 开 餐厅 的， 你 从 海底捞 挖 个人， 你 怎么 可能 搭 出来 这种 布景， 搭 不 出来 的。

而且 有一个 很很 要命 的 事情， 就是说 这种 布景 搭 出来 它 特别的 上镜， 就 特别 容易 拍照 分享， 然后 转发， 然后 形成 这个 社交网络 的 传播？ 那 跟 普通 的 海底捞 谁谁 会 在 海底捞 里面 拍 一个 照， 然后 来 分享？

人家 海底捞 是 正儿八经 的 一个 把 餐饮 这个 事儿 做到 极致？ 做 供应链， 做 食材、 做 服务。 其实 文 和友 是啊 一个 传播 把 布景。

做到 极致 再说。

对我 先 做 布景 做到 极致， 我我我 可 不会 强调 说 我的 小龙虾 就是 天下第一， 对 吧？ 在 小龙虾 是不是 天下第一， 我相信 我们 也 问 了 一 好不好 吃 不重要 的， 我们 也 问 了 一些 长沙 朋友啊， 我们 不是 有 几个 长沙 的 好朋友， 就 包括 在 我们 节目 做客 过 的 早安 英文 的 这个 创始人 Allen 对 吧？ 我们 也 问 过 他他 说 吃 小龙虾 我 带你去 个 更 好吃 的 来 长沙， 下一次。

肯定 不去。 我 所有 有 网 红 餐厅 有什么 好吃 的对。

但 他 恰恰 是 靠 这个 策划 布景 能力 成为 他 核心。 你 要 注意到 这 里面 有一个 很 重要 的 关键词， 这个 关键词 叫做 跨界。 跨界 在 今天 的 中国 的 商业 运作 里面， 一定 是一个 很 核心 的 竞争力。 你是 一个 做 互联网 的， 你 会 一点 线下 能力。 你是 做 消费品 的， 你 会 一些 电影 电视 的 这种 布景 能力。 如果 你是 做 文娱 的， 你 能不能 会 一些 供应链。 如果你 能把 这种 看上去 跨界 的 能力 能 整合 到 一家 公司 里面， 那你 这个 公司 一定 会 体现 出来 一个 很强 的 一个 比较 没有 的 竞争力。 我 认为 这个 是 我们 非常 理性 的。

如果 去 看待 文 和友 的话， 你 不能 否认 它 本来 就是 一个 餐厅， 它 本来 就是 开 小龙虾 的。 他 小龙虾 可能 不是 天下第一， 但 他 怎么做 餐厅 这个 事儿 他 肯定 懂， 对 吧？ 他 肯定 是 他的 一个 核心 其中 的 一块 能力 所在。 但 仅仅 是 说有 这块 能力， 他 也 没什么 突出 的， 也 没什么 特别 了不起 的对 吧？ 但是 他 把 这个 能力 加上 了 策划 布景， 从 电影 电视 行业 挖 了 很多 人才 过来。 这个 事情 可不是 一般 的 餐厅 能 做出来 的。 这个 就是 很 重要 的 一个 跨界 的 这么 一个 体现 了。

这种 跨界 能力 最终 落实 到 商业 上， 其实 就是 流量 的 能力。 你 怎么样 通过 一个 什么样 的 方式， 尽可能 低成本 的 获取 到 足够 多 的 曝光 和 流量。 对他 其实 在 这个 方面 上开 了 一个 新的 一个 路数， 然后 他 尝试 还 成功了。

没错， 第一个 是 跟 这个 电影 电视 相关 的 策划 布景 能力。 但 你 要 知道 这个 还没有 结束， 它 还有 第二个 能力， 这个 能力 是 相关 的， 但是 不一样。 我 先 把 这个 能力 说 出来， 它 叫做 建筑结构 能力。 为什么 我说 建筑结构 能力 跟 策划 布景 能力 是 两回事 呢？ 是因为 可能 我是一个 电影 电视 的， 我 来自于 湖南台， 我 来自于 电影制片厂。 但 如果你 给我 一个 四层楼 的 一个 正常 的 建筑， 你 要把 这个 四层楼 中间 全 打掉， 把 它的 楼梯、 电梯， 整个 这种 动线， 全部 都 设计 一遍， 全部 都 重新 改 一遍。 如果你 去了 深圳 文 和友， 你 应该 知道 他 那个 楼 本身 一定 不是 那个 样子 的， 一定 是 文 和友 打成 那个 样子。

他 那个 对他 其实 你 看起来 那些 旧旧 的 东西， 他 其实 都是 做出来 的。

做旧 比做 新 要贵。 这件 事情 大家 应该 也能 理解， 就 你 把 一栋 楼 人为 的 把 它 做 的 很 旧， 其实 是要 保 相比 要把 它 保持 一个 比较 轻 和 干净 的 状态 是要 更 贵 的。 因为 你 要 重新 把 所有 强度 重新 再 弄 一遍 的， 你 要 人为 的 把 那种 80年代 的 感觉 做出来， 那 对 这个 就 跟 拍电影 没关系。 因为 拍电影 的 人 你 可 不会 建 楼， 对 吧？ 这个 是一个 建筑 能力。 所以 文科 有的 团队 里面 一定 是 有 很强 的 建筑师 或者 这种 结构 土木工程。

你 能 看到 他是 把 那个 楼 的 中间 全 挖空 了， 对 吧？ 你 基本上 是 把 那个 楼 的 中间 从 全部 掏空 了， 然后 你 在 中间 再 重新 再 弄。 那 其实 你 哪个 是 支撑 柱， 哪个 是 受力 的， 哪个 不 受力 的对 吧？ 那 我们 自己 家 装 过 修 都 知道， 有些 墙 你是 不能 打的， 你 打了 这个 楼 就 塌 了 对 吧？ 它是 承重墙？ 有 一些 墙 它 不 承重， 我不能 打。

但 这个 东西 肯定 没 这么 简单。 它 因为 它 有 四五 层楼， 这么 一个 这么 巨大 的 一个 建筑 体， 你 要 从 建筑结构 的 层面 保证 它 安全， 你 要 保证 它 有意思 好玩。 然后 最好 你 从 地下 一层， 你 一 抬头 看你 能 直接 看到 4层、 五层。 对， 他 想 实现 这样的 一个 打通 的 一个 效果， 所以 这个 其实 是一个 建筑结构 的 能力。

这个 是 商业地产 公司 的 标志性 能力， 对 吧？

应该 是 商业地产 公司 标志性 能力。 对， 这也是 一个 跨界。 刚刚 是一个 文娱 行业 的 跨界， 现在 这个 是一个 建筑行业 建筑 商业地产 行业 的 一个 跨界， 这是 第二个 能力。

还有 第三个 能力， 其实 也是 跟 前面 两个 相关 的。 这个 能力 听起来 非常 的 不像 很 重要。 它 听起来 也 不像 说 很大， 就 比较 小， 比较 边缘 的 一个 板块。 但 其实 这个 板块 我要 特地 拿出 来说 一下， 因为 这个 板块 就是 非常重要。 在我看来 这个 能力 叫 消防 能力。

大家 听起来 说， 消防 能力 不就是 符合 消防局 的 规定 就可以 了 吗？ 但 real 你知不知道， 其实 很多人 在 开店 的 时候， 他们 最怕 的 人是谁？ 就是 消防局。 消防局 是 有 100万种 理由， 可以 让 你 这个 店 开业 不了 的。 因为他 就说 你 这个 东西 走火 通道 不行， 这个 东西 如果 出现了 什么 火灾 的 时候， 你 这个 东西 会 发生 踩踏， 这 东西 我不 通过。 如果说 你是 一个 安全感 比较 弱 的 人， 你 比较 注意 安全性 的 人我 不要说 你是 不 这样的 人。 如果你 去了 文科 有 的话 你会不会 有 这么 一个 担心， 走火 的 时候 里面 如果 挤满 了 人， 在 这么 一种 新型 的 建筑 体 里面， 一个 封闭 的 体系 里面， 我应该 怎么 逃生 呢？

对我 我 去 在深圳 那些， 其实我 我 有时 在 想 这个 问题， 因为 它 里面 的 那个 通道 其实 相 所以 你 确实 想到 这个 问题是 吧？ 对它 那个 通道 其实 相对来说 比较 狭窄， 而且 我在 特别 是你 在 楼上 可能 还 感觉 不到， 在 楼下 你 到 特别是 快 到 地面 层 或者 灰尘 的 时候， 你 会 看到 特别 多 的 那种 叫做 安全出口 的 那种 门。 它 平淡， 但是 就是 不让 你走了。 平时 不让 你走， 那 就是 它 会 留出 那个 东西 来做。 但是 到 你说 他 把 楼上 掏空， 做了 一些 很多 那种 什么 楼梯 这种 连接 的 部分， 我 感觉 他的 那个 通过 能力 是 不够 强 的， 所以 消防 隐患 还是 存在 的。

我 觉得 那 从 结果 来看， 他 这个 电能 开业， 一定 是 通过 了 深圳市 消防局 的 层层 的 关卡 的 这样的 审查 的。 因为 我们 说 这个 事情 我们 都是 外行。 你说 如果 从 内行 的 消防局 的 角度 去 审核 他 这个 东西， 如果 真的有 风险 的话 或者 不 合规 的话， 它是 不可能 让 本科 有 这种 商业 体 开业 的。 因为 第一 它 排队 人 会 很多， 第二 它 里面 都是 弯弯曲曲 的 一些 小路， 它的 楼梯 也 非常 狭窄。 其实 如果 它 真的 出 什么 真的 不合格 出 大事儿， 这 是真的 会 出 大事儿 的对 吧？ 因为 你是 上千人 几千人 一起 挤 在 里面， 所以 他 最后 能 开业， 我相信 各位 听众 也可以 放心， 肯定 也是 通过 了 这个 消防局 的 这种 非常 严格 的 这种 审查 的。

反正 目前 还没 失火， 到时候 再看 呗。

你 这个 不行， 我们 不能 这么说， 这个 不负责任 的， 不能说 疏忽， 我们 再看 那就 完蛋了。

不是我的 意思 就是说 就是 他 这个 能力， 我们 目前 看 他 至少 是 通过 合规 开放。 但是 就是说 到底 到底 具 不 具备 这种 防火 能力， 那 可能 就是 他是 一个 别的 一个 什么 手段。 比如说 有 很多 这种 喷淋头， 我我我 有 我 有 去 注意到 这个 隐藏 在 角落 里面 的， 他 可能 在 主动 的 这个 预防 上 可能 做 的 比较 彻底 一些。 因为他 有 很多 那种 布景， 对 吧？ 他 就 什么 80年代 那种 布景， 什么 窗帘 上 挂 了 一件 衣服， 这种 东西 它 其实 有 很多 助燃 的 东西。 就是说 从 消防 角度 来看， 我 就 我 这点 还是 有有 一定 的 担忧 的。 但 只能 说 到时候 如果 真的 发生 这种 事情 来看， 他的 实际 处理 的 怎么样 呢？ 至少 从 目前 验收 的 角度 来讲。

他是 开 过 的。 所以 对于 各位 安全性 紧张感 比较 强 的 听众 来说， 下次 去 的 时候 也 不用 太 担心。 因为 首先 他 为了 过 消防局 对 他的 审查， 他 一定 是 花了 极大 他的 功夫 做了 极大 的 一些 布置 的。 这些 事情 不一定 我们 作为 消费者 能 感受到， 但 他 肯定 是 有 去做。 而且 团队 里面 据 我 了解 肯定 是 有 这方面 的 专家 的。 因为他 一定要 保证 这件 事情 是 能够 合规 的， 而且 它的 合规 难度 一定 是 远远 高于 任何 的 其他 的 地方 的。 因为 他是 自己 重新 打造 了 一个 场景， 然后 把 那些 楼梯 都 搞得 歪歪斜斜 的， 把 各个 地方 都是 封闭 的对 吧？

其实 这种 东西 文科 有 比 我们 差 多了， 因为 文科 有 花了 一个亿 的 钱 把 深圳 打造 出来。 最后 消防局 说 你 这个 东西 不过 审， 你 开 不了 业， 然后 有 那就 完了， 这 公司 不就 完了。 所以 人家 是 干 这个 事儿 的， 他 肯定 就是 无论 花 多少 成本， 他 都 要把 这些 消防 的 专家 搞 在 自己的 这个 公司 里面 去做 这样的 事情， 对 吧？

所以 我们 总结 一下 这个 三大 核心 的 跨界 型 的 这样的 能力。 我们 没有 提到 餐饮， 是因为 我们 认为 他 就是 开 了 很多年 小龙虾 的 一个 餐厅， 对 吧？ 但 它 仅仅 是一个 开 小龙虾 餐厅， 它是 做 不成 今天 的 100亿估值 和 这种 超级 文 所有的 这样的 一个 的 一个 影响力 的。 所以 它的 壁垒 里面 我们 没有 提到 它的 餐饮 能力。 因为 这个 我 觉得 是 基础， 这个 不是 壁垒， 对 吧？ 所以 这个 壁垒 我们 提到 了 三点， 都是 跨界 的。

对于 一个 餐饮公司 来说， 第一个 是 建筑结构 能力， 第二个 叫 策划 的 能力， 第三个 叫 消防 过 审的 能力 哈那 我们 其实 这 三大 能力 应该 在 任何 的 媒体 上都 是 没有 这么 总结 过 的。 应该 我们是 第一个 去去去 分享 出来， 对 吧？ 也是 跟 大家 分享 一下 我们 研究 的 一些 见解。 不一定 完全正确。

聊 完 他的 能力 这些 东西 之后， 我们 最后 再去 聊 一下， 这个 东西 我们 都 觉得 它 很 酷炫， 也没有 对 标， 很 有 创新性， 壁垒 也很 高。 那 究竟 它的 问题 和 难点 在哪里 呢？ 那 也 不是说 把 十全十美。

对 吧？

问题 还是 很多 的。 然后 我们 首先 第一个 问题 叫 第一个 问题 叫做 选址 特别 难， 你 怎么 选 呢？ 这个 real 你 感觉 他 选址 会好 小。

在 南京 在 首先 你 得 确定 你 要 去 哪个 城市， 对 吧？ 你 先 去 哪个 地方 大 的 城市， 然后 再去 哪个 区域。 但 具体 在 哪个 点， 我们 先 从 城市 的 城市 角度 来讲。 就 是从 起码 从 目前 看来， 他 还是 要 选择 那种 有 一些 这种 代表性 的 这种 区域 的 中心化 的 城市 才 可以。 他 不能 下 到， 比如说 三线 应该 是 不行 的。

没错， 你说的 这个 还 不是 选址 的 问题， 你 这个 说的是 一个 需求 的 问题， 对 吧？ 就是说 你 到了 二 三线 城市 有没有 这么 大 的 需求， 能 让 你 做出来 这么 一个 投入 巨大 的 一个 空间。

对， 就是 这个 基数 一定要 够， 对 吧？ 就 大 几百万 人口 是 需要。

的这 是一个 方面， 就是 需求 一定要 够。 所以 就 只有 可能 全 中国 我们 满打满算， 30个城市 可能 可以 给你 开 出来 这个 超级 温和 油， 对 吧？ 30个城市 那 这 30个城市 里面， 其实 还 不仅仅是 这个 需求 问题， 还有一个 正儿八经 的 可行性 和 落地 性 的 问题， 就是你 这个 选址 是不是 能 落地。

我 给 大家 分享 一个 我的 一个 非官方 的 一个 小道消息。 就是 最早 的 时候， 超级 文 和友 当然 也 考虑 在北京 上海 哈他 在北京 的 选址， 当时 当 当时 他们 也都 考虑 了 很多 的 地方。 你 首先 能 想到 的 肯定 是 三里屯， 因为你 在 各个 城市 你 肯定 都 想开 在 它 最好的地方， 对 吧？ 然后 你 广州 本来 就是 跟 这个 太古 合作 的， 广州 的 文 和友 是 开 在 了 广州 太古汇 的 马路 对面。 这个 物业 本身 也是 属于 太古 的 集团 的， 所以 其实 他 本来 跟 太古集团 就是 有 这个 合作， 所以 其实 他 也 想开 在 这个 三里屯 考虑。 但 据我所知， 这个 事情 的 落地 性 就 比较 难， 就现在 还没有 确定， 就 还是 比较 难 落地。

为什么？ 是因为 三里屯 的 这个 交通 状态， 相信 所有的 北京 的 听众 都 知道。 如果 再加 一个 文 和友 的话， 三里屯。

会不会 完蛋了？ 堵上 加 堵。

我 觉得 会 出人命 的， 有可能。 如果 他 真的 开 的 好 的话， 你 想 是不是 这个 东西 对 吧？ 你 可能 去 文 和友 花 2个小时 排队， 花 2个小时 里面 有 个 茶 颜悦色 再 花 2个小时， 然后 你 离开的时候 又 花 2个小时.

一天 没了。 都 在路上 和 排队 中。

这 太 惨 了。 所以 这个 就 成为 了 一个 笑话 对 吧？ 就 去 文 和友， 就是 一共 花了 8个小时 在 排队， 2个小时 是 排队 去 对 吧？ 在 堵 在 三里屯 的 路上。 对我 所以 这个 三里屯 他们 可能 最后 还是 没办法 把 这个 问题 在 前期 先 论证 清楚。

就是说 你 怎么 从 交通 层面 这个 事情 是 是 有可能 是 可行 的对 吧？ 其实我 觉得 以 这家 公司 现在 的 估值 都 到 100亿了， 其实 你说 南京 也好， 或者说 其他 的 二线 城市 也好， 当然 是 可以 开 的。 但是 谁 不想说 在 这个 情况下， 我 就 更上一层楼， 我 就 先 把 北京、 上海都 开 出来， 那 这个 肯定 是 大家 都 想要的。 虽然 你说 我们 刚 节目 开始 说 的 长江 以北 都有 晚上 的 这个 问题， 但 北京 可不是 一般 的 城市， 对 吧？ 如果你说 长江 以北 就 开 一个， 那 肯定 还是 北京， 对 吧？ 这个 毕竟 是 大 概率 是 哪里 这个 首都， 对 吧？ 所以 能 开 北京， 我相信 他 肯定 也 不会 拒绝 的。 但 只是 说 这个 可行性 的 问题， 我相信 在北京 这种 拥堵 非常 明确 的 城市， 又会 增加 了 一个 额外 的 难题， 然后 这是 第一个 问题。

第二个 问题， 当然 是 投入 很大， 周期 很长 的 一个 问题。 那 钱 他们 现在 是 有了， 对 吧？ 就是 你说 这个 融 了 100亿的 估值， 融资 20亿哈那 这个 钱 肯定 是 有的。

一个亿 一家 店 能 开 20家， 这个 钱 是 有的， 但 这个 周期 很长， 你 想你 每个 城市 都 得 去 找到 当地 的 文化 特色， 因为 大家 注意 了， 这个 事情 一定 不是 一个 所谓 的 长沙 文化。 你 在 开 在 各个 地方， 这个 事情 我们 刚刚 都 已经 分享 过了， 不可能 是 这种 形态， 而是 每个 城市 要有 每个 城市 当 特色 的 形态， 你 涉及到 很多 问题， 第一个 问题， 叫做 说 我们 刚刚 说 的 这个 策划 布景 的 问题， 你 在深圳 其实 你是 打了 一个 擦边球？ 开 在 罗湖， 然后 把 香港 的 特色 搞进来， 然后 就是说 大湾 区 一体化， 这个 是 能 讲 得 通？ 对， 这个 香港 跟 深圳 对 吧？ 因为 深圳 找不到， 因为 是 其他 地方 是不是 每个 地方 都能 找到。

什么 西安？ 成都 应该 问题 都 不大。

对我 觉得 上海 跟 北京 都能 找到， 但 我不知道， 因为 其他 城市 我们 就 不 具体 展开 了， 因为 这个 不能 变成 地域 歧视。 我我我 是 广东人， 然后 那个 real 是 生活 在深圳 的， 我们 黑 一下 自己 可能 可以， 但 不能。

黑 深圳， 没有 什么 特色。

没有 是 很 擅长 黑 自己 深圳 的这 没什么 特色。 对， 所以 这个 找 地域 特色 要 进行 策划， 这是 第一步， 对 吧？ 那 第二步 是什么 呢？ 就是 要招， 其实 你 这个 招商 也 不容易， 你 得 招 到 很多 的 一些 当地 老店。

你 得 说服 他们 搬 过来， 有些 就是 很难 的。

而且 这个 当地 老店， 刚刚 我 就 没有 跟 大家 说， 可以 补充 一下。 这些 当地 老店 他们 都 有一个 要求。 对文 和友 来说， 他 不 希望 是 那些 已经 有 十几二十家 以上 的 那种 连锁 型 门店。 他 最 喜欢 的 是 那种 真的 是 当地 老字号， 可能 你 在 广州 和 独此一家， 别无分店 那种。 对， 也就 两三家。 他 还 恨不得 你 把 那个 文和 有的 店 开 了 之后， 你 把 原来的 两三家 最好 就 关 了。

对你 就 只能 在 文和 里面 体会， 这个 相对 你 最好 就 只有 最好的。

只有 文 和友 这家， 别无 他处。 就是 为什么 深圳 的 茶 颜悦色 在 文 和友 里面 开， 导致 了 大型 的 排队。 就是 因为 深圳 只有 一家 茶 颜悦色 就在 文化园， 所以 他 恨不得 其他 的 他的 那些 招商 的 那些 门店， 首先 你 必须 是得 找 四号。 第二 你 最好 不要 是 连锁。 第三 如果 最好 的话， 你 开 了 文科 友 之后， 你 把 原来的 那个 老店， 你 慢慢的 你 就 别干 了， 你 就 只 跟 我 文科 有 就行了。 反正 我 文科 有 流量 那么 大， 我 肯定 赚 的 比 你 老店 还要 多 的。 很多 老字号 虽然 很 历史悠久 了， 但 其实 本来 的 生意， 你说 也 谈不上 赚 很多 钱， 对 吧？

因为 经营 上 不见得 是 非常 好的。

但 文 和友 就 告诉 你说， 我 把 流量 帮你 搞定 了， 我 把 各种 场地， 各种 人流， 这 你 都 不用担心 了。 你 就在 我 这 好好 开， 你 一个月 可能 赚 是 原来 自己 开店 的 三 五倍 的 钱， 那你 何乐而不为， 对， 所以 他 还要 找到 不少 这样的 商家 来 进驻， 这个 是 他的， 因为 你知道 他 找 很多 连锁店。 如果我 在 文 和友 里面 突然 看到 一个， 我们 举 什么 例子 比较 好？ 深圳 有什么 那种 很 本土， 但是 有有 几十家 店 的 那种， 对 吧？ 就 有没有 那样的 店， 那 泡泡 玛特， 你 这个 说 的 很好， 泡泡 玛特 在深圳 也 开 了， 大家 就说 那你 泡泡 玛特 不就 不符合 吗？ 泡 玛特 全国 那么 多家 店， 但 你 要 知道 文和 有 恙， 泡泡 玛特 在 他们 那边 开 了 全国 唯一 一家 黑色的 泡泡 玛特。

对， 还是 有点 不一样的。

泡泡 玛特 的 整个 门脸 的 风格 和 设计 是一个 黑 金色 的 一个 风格。 大家 如果 去过 别的 地方， 泡泡 玛特 都 知道 人家 是 白色 的， 它 不是 黑色的。

要 跟 他 整个 风格 要 搭。

你 哪怕 就是 一个 大型 的 一个 全国 层面 的， 你 一定 要是 一个 为了 我 还是 要 做 一些 独特性 的。 这个 是 文 和友 作为 一个 地产商 的 一个 要求， 没有 地产商 敢做 这种 要求 的， 但 他 就 敢于 这么 做， 所以 这个 是 他 第二个 难点， 这个 策划 周期 还有 招商 的 这样的 一个 选择， 对 吧？ 那 还有 第三个 难点 之后， 就是 你是不是 要 越 开 越大 呢？ 因为 深圳 虽然 现在 开业 的 有 15000 方， 但 刚刚 如果 也 说 了， 他 还有 两层 的 还 开 了， 我 估计 不知道 什么 原因， 有可能 就 消防 没 过， 是 吧？ 这个 可能 这个 我。

反正 我 看到 他在 装修 的 样子， 应该 还在 还没 做 完， 我 估计 是 还在 弄。

所以 这个 还没 去 的 朋友 的 这个 都 不用担心。 等 他 开 了 之后 再去， 说不定 这个 体验 会 更加 的 特别 一些， 更 完整 好了， 对不对？ 好像 他 那个 两层 是要 有一个 电影院 的， 据我所知 是要 开 个 电影院。

真的 是 进去 就 不用 出来 了 一天。

对， 那 因为 就是 一个 商业地产 的 概念， 你 去 一个 购物中心 里面 不就是 有 电影院 吗？ 那那 我 文 和友 里面 为什么 不能 有一个 电影院？ 他 可能 在 里面 甚至 还 会播 他 会播 一些 复古 的 电影， 还 不是 最新 的 电影。 你看 这个 点子 是不是 也是 很妙， 这个 完全 是 融为一体 的， 整个 风格 都是 匹配 上 的。

对， 播 点 80年代 的 老片 那种 感觉。

对， 这个 真的 是 等等 开 了 那 两层， 我要 再去 一次。 那那 这 里面 有 个 问题 就是说 那你 如果说 把 那 两层 都 开 出来 了 之后， 它是 一个 接近 3万平方 的 这么 一个 商业 体。 大家 知道 说 正常 的 一个 购物中心， 就 好像 大悦城、 太古 里。 正常 的 购物中心 大概是 多大 呢？ 大概 应该 是在 5万到10万 方， 这个 是 正常 的 购物中心， 如果 更大 的 也有 十几万 方。 但是 如果你 文和 酒都 开 到 3万方 了， 其实 你 基本上 就 跟 这个 购物 中间 综合体， 购物中心 没有 本质 的 区别。

就 小型 的 这个 综合体， 但 它 其实 这个 业态 不是 够不够 丰富， 它 七八成 还是 餐饮， 就 非 餐饮 的 部分 相对来说 是 占 比 比较 少 的。

对的， 但 其实 你 也要 知道， 现在 大部分 的 购物中心， 那些 卖 衣服 的 店， 其实 人流 还是 比较 少 的。 大家 去去 购物中心 三大 原因， 第一 是 餐饮， 第二 是 娱乐， 第三 是 亲子。 亲子 就 包含 一些 亲子 游乐园， 就 我们 上 一期 节目， 上 两期 节目 谈论 过 的 亲子 儿童节 那一次 讲 的。 对， 然后 还有 一些 教育 型 的 业态， 个 什么 编程 课 之类 的， 有可能 也会 在 购物中心 对 吧？ 还有 一类 就是 娱乐， 娱乐 就是 我们 刚刚 说 最 典型 的 就是 那个 电影院 对 吧？ 所以 其实 它 就 相当于 是 把 卖 衣服 的 那个那个 东西 就 不搞 了， 对 吧？ 就 肯定 就 不需要 了？

把 商场 那些 不 赚钱 的 玩意儿 都 砍掉？ 还 留下 大家 能 去 的 就是 高频 访问 那些 东西。

对， 高频 访问 无非 就是 先 从 餐饮 开始， 再 延伸 到 体验。 因为 亲子 对他 来说 稍微 有点 远， 是因为 文 和友 的 人群 不对， 这 人群 还是 很 年轻 的， 没有 小孩， 所以 他 肯定 对亲。 因此 来说 可能 是不是 他的 重点， 但 体验 娱乐 加上 餐饮 这两块 肯定 就是 他 非常 强 的 两块。

长沙 和 广州 我 没 去过， 但是 我看 报道 应该 也是 做 的 这种 七 八十年代、 八 九十年代 这种 风格。 但 其实 去 的 客 群 应该 都是 90后、 00后为主， 对 吧？ 对， 这些 人 其实 是 没有 体会 那个 场景 里面 他 本来 是 怎么 样子 的。 他 没有 他 成长的 时候 这些 已经 不存在 了。 对， 应该 大部分 人是 没有 的。 95后尤其是 对 我们 就 看着 他 特别 熟悉 的 那种感觉， 是因为 我们是 我们是 80后， 看着 还 挺挺 熟悉， 挺 儿时的记忆。 但 如果 你是 90后甚至 95后， 他 记事 的 时候 去 体验 他的 这些 东西， 其实 已经 都 不存在 了。 他他 其实 看到 的 是一个 不是 他 记忆 中的 东西， 而是 他 觉得 这是 我们 以前 那种 房， 有点像 我们 80年代 去 看 什么 五六十年代 什么 复刻 那那 建国 早期 的 那段 时期 的 那种 场景 的 主题 的 那那那那 那种 店 你。

所以 你的 问题是 说， 没有 经历 过 这种 生活 状态 的 年轻 用户， 究竟 会不会 对 这种 复古 的 状态 去 买单？ 是 这个 问题是 吧？

出于 猎奇 他 肯定 会 去， 这个 我 觉得 OK。 但 我的 想 我的 疑问 是 复 购 和 复 购 会 怎么样 呢？ 如果说 这个 东西 本来 也 不是你 去 找回， 而是 自己的 部分， 而是 说 你 出于 猎奇 的 方式， 但 你 去 一次 和 去 三次、 去 五次、 去 十次， 这 之间 有什么？

这个 问题 肯定 是 我们 两个人 回答 不了 的。 因为 这个 是一个 天问 抛出来。

大家 想 想一想。

我们 投资人 在 工作 当中 经常 遇到 的 频率， 其中 一个 最高 的 问题 就是 刚刚 问 你 这个 问题， 这个 问题 叫 什么 呢？ 这个 网 红 店 可 持续 吗？ 这 不是 一个， 对， 这 是一个 任何 项目 大家 都会 问 的 问题， 这个 问题 通常 来说 是 没有 一个 统一 答案 的， 一般来说 正确 的 答案 就是说 看 团队 的 能力 能不能 持续 迭代。

所以 我 觉得 这 里面 其实 就是 参考 那个 迪士尼 的 模型， 我 觉得 那个 主题公园 的 模型 可能 反而 是 对的。 迪士尼 在 全球 也就 加起来 可能 有 十家 吗？ 有没有 数数 一下 奥兰多、 东京、 上海、 香港， 还有 8080， 还有一个 是 吧？ OK 反正 就 肯定 不到 10家。

那 他 为什么 可以？ 就是你 你 去过 一次， 就是 除非 你 带 小朋友， 然后 小朋友 年龄 成长 他 有 不断 的 新的 I P 出来， 他 可以 反复 去。 但 如果 对于 一个 成年人 来讲， 你 会 反复 去 迪士尼 吗？ 好像 也 不一定， 对 吧？ 但是 因为 它 毕竟 总量 少， 那 我 只要 开 的 这个 我 辐射 的 是 全国 或者 是一个 一个 区域 市场。 比如 上海 是 辐射 华东 对 吧？ 然后 这个 香港、 华南 举 个 例子， 然后 日本 就是 跟 东京 搞定 日本 这种 类型， 那你 基本上 还 可以 就是说 他 有 足够 多 的 新人 去 体会。 第一次 也 OK 对 吧？ 他 就说 那 可能 这个 密度 就 不能 开 的 太 密集 了， 因为 的话 你 本土 的 那个人 肯定 去过 几次 之后， 我的 假设 是 如果 他 不是 一个 说 能够 反复 复 购 的 一个 东西 的话， 那 其实 你 还是 要 靠 不断 的 新的 新人 来去 体验。

没错， 我 觉得 real 把 我们 这个 节目 最后一个 问题 阐述 的 特别的 清晰。 就是说 文革 有的 最后一个 问题 叫做 他 这种 流量 非常 大 的 这么 一种 消费 的 吸引力 究竟 是不是 可 持续的。 但 这个 问题 我们 不给 答案， 我们 抛出 问题 让 大家 来去 跟 我们 来 互动。 就 大家 会员 也好， 各位 的 微博 的 我们的 关注 者 也好， 都 可以在 微博 或者 在 知识 星球 里面 跟 我们 去 进行 这个 互动。 知识 星球 一般来说 我们的 回复 就会 比较 的 快。 如果 在 微博 的话 可能 就 不一定 那么 及时。

这个 问题 我们 就 只 给出 一个 简单 的 一个 提示 或者 tips。 就是说 我们 不仅 要 考虑 本地 的 人流， 我们 可能 还要 考虑 旅游 的 这样的 一个 人流。 有没有可能 文 和友 实际上 是一个 旅游 行业 的 一个 产品。

对， 所以 其实 他的 那个 又 回到 刚才 我们 提 的 问题。 第一个 他的 选址 的 第一个 地方， 就是说 你 选 在 哪个 城市， 这个 城市 是不是 如果 是个 旅游城市 会 更好。 我们 看 典型 的 长沙、 广州 都是 典型 的 旅游城市， 对 吧？ 深圳 可能 比较 勉强， 但是 他 去 南京 肯定 也 算是 一个。 如果 他 开 在 夫子庙 附近 的话， 也是 一个 典型 的 旅游 的 一个 重点 的 区域， 对 吧？

深圳 那个 区域 其实 有 一定 旅游 属性 的， 它是 对 谁 来说 有 旅游 属性 呢？ 对于 香港人 来。 对， 因为 他在 罗湖， 因为 香港人 过了 关， 所以 如果 一旦 开业 了， 开放 了 关口 之后， 可能 香港 的 客流 也会 给 这个 文 和友 会 增添 不少 的 消费 金额。

这样 就 解释 了 为什么 开 在 那个地方， 我 一直 很 好奇 为什么 开 在那里。 因为 其实 如果 对于 深圳 本地 的 这个 客 群 来讲， 我 认为 他 应该 是 往 这个 保安 那个 方向 去 开， 新兴 人群 会 多一些， 但 反而 开 到了 罗湖 对 吧？

对的， 所以 其实 这个 可能 是一个 很 重要 的 一个 去 思考 的 角度。 我相信 对于 文 和友 公司 来说， 他们 也 意识到 这个 问题。 所以 我 感觉 他们 在 选址 的 时候， 他们 排序， 估计 有可能 其中 一个 排序 的 指标 就是 这个 城市 每年 接待 小 游客。 他 去 他在 全 中国 来看 的话， 他 接待 游客 的 数目， 他是 一个 怎么样 的 一个 位置， 我相信 这个 数据 应该 在 网上 是 比较 容易 找到 的。 其实 你 就 把 中国 接待 游客 最多 的 前 20名先 拿出来， 先前 往前 20名去去 开， 可能 就 对了。

对， 那 基本上 他 未来 的 要 南京 看完 他 后面 要 去 的这 几个 地方， 基本上都 是 数 得 出来 的对 吧？ 刚才 就说 那 几个， 什么 成都、 西安， 什么 厦门， 这种 重庆 的。 对， 对， 重庆 对 吧？ 对， 这种 就是 典型 的 有 一 旅游 基础 的 地方。

好， 我们 对 他的 未来 拭目以待。 如果 两三年 后 他 真的 上市 了， 我们 到时候 可以 再 录 一期 节目。

好， 我们 今天 的 思考题 也 给 大家 留 出来 了， 大家 如果 对 这个 话题 感兴趣， 欢迎 加入 我们 开设 在 知识 星球 的 讨论组， 就是 一个 会员 专 享 的 讨论组。 加入 的 方式 请 在 微 微信 搜索 风投 圈 的 公众 号， 然后 菜单栏 的 最 右边 那个 就是 加入 我们的 这个 方式 了， 我们 下期 节目 再见。