20. 居住市场进入租赁时代
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你好。

最近 我们 都在 关注 一个， 很 巧， 其实 在 关注 同一个 方向， 就是 这个 房屋 的 租赁 这个 方向。 然后 这 期 节目 的话 我们 也就 聊聊 这个 方向 呗， 然后 看看 有什么 心得 可以 交流。

是的， 房屋租赁 这个 事情 是 符合国家 的 大 政策。 因为 房子 是 用来 住 的， 不是 用来 炒 的。

这个 是 高屋建瓴 的 概括 了 这个 市场 的 走向 了。

所以 其实 大家 会 认为 中国 的 房地产 行业 会 进入 一个 租赁 时代， 或者说 进入 一个 存量 的 一个 运营 的 时代。 就是 以前 可能 是 把 房子 开发 好了， 把 它 卖出去 就能 赚 到 最 多多 的 钱。 但 在 新的 政策 的 指导 下， 我们 要在 这个 行业 的 玩家 需要 说 他 把 这个 房地产 当做 是一个 资产 这 样子 去 运营 的， 让 他 获得 更多 的 持续性 的 经营 的 收入。 所以 这个 行业 的 大 的 发展 在 最近 两年 是在 这么 一个 背景 当中 产生 的。

或者说 从 一个 一句话 来 概括 中国 房地产市场 的 转变。 应该 就是说 房地产 从 一个 制造业 变成 了 一个 服务业， 或者 潮服 业 转型。 对， 这个 说 的 很 有 道理。 因为 以前 就是 造出来 就 卖掉 就可以 了， 现在 要 还要 运营 它。

对 所以 一旦 进入 到 运营 的 市场 的话， 你 会 发现， 我们 其实 整个 市场 都 处于 一个 比较 初级 的 一个 阶段。 说实话， 因为 以前 的 中国 的 很大 的 房地产商 们， 他们的 市值 都是 几千 亿， 营业额 也是 几千 亿。 但是 这 里面 其实 完完全全 是一个 买卖 的 交易， 在 卖出去 的 那一刻， 其实 房地产商 就 把 钱 赚 到了。 从 一个 赚 一次性 的 一个 大笔 的 一个 交易 的 钱， 到 赚 这个 长期 经营 的 钱， 其实 是一个 比较 需要 重新 去 适应 的 过程。

没错， 就 这个 是一个 行业性 的 转变。 在 这个 过程中 我们 可以 看一下， 就是 刚才 你 也 提到 就是 中国 的 这个 租赁 市场 其实 是 非常 不成熟 的这 一点 我们 就可以 先 要不要 先 参考 一下 这个 发达国家 的 经验 是 怎么 样子 的。 因为你 跟 我 都在 北美 和 一些 其他 地方 呆 过， 然后 你 在 北美 上学 的 时候 是 租房 吗？ 还是 住 学校 宿舍。

所以 当时 其实 也 不了解 那个。

因为我 我是 住 过 外面， 也 住 过 学校 的， 所以 还 也 挺 比较 有 体会。 这个 事情 是的。

在 其实 我们在 讲 这个 具体 美国 和 日本 的。 但 在 具体 讲 这些 国家 之前， 我们 也可以 对 这个 行业 先 有一个 分类。 然后 大家 听起来 可以 比较 的 有一个 框架 的 感觉。 其实 整个 租赁 的 市场 的 房地产， 我们 可以 把 它 大概 用 两个 维度 去 区分。 第一个 维度 是 它是 长 租 还是 短租。

就 期限 这个 维度。

以 期限 为 一个 维度。 长 租 的话 就 相当于 是 我们 正常 的 租房。 短租 的话 我们 也可以 理解 成， 我们 去 住 一个 酒店， 住 一个 民宿， 做 一个 L B N B 的 这个 公寓， 其实 都 是一种 短租 的 形态。 然后 另外一个 维度， 其实 是 房屋 的 集中 和 分散 这个 维度 好像 我们 经常 会 听到 媒体 上 会有 一些 报道， 叫做 某某 房地产商 又 推出 了 他的 集中式 公寓。 集中式 公寓 当中 的 核心 词 就是说 所有的 公寓 的 物业， 其实 都 是在 同一个 地方 的。

另外 一种 就是 分散式 的 这个 公寓。 分散式 公寓 在 市场上 最 出名 的 当然 是 链家 推出 的 自如 了， 对 吧？ 很多 一线 城市 的 年轻人 都 住在 自如 里。 然后 本质 上 很多人 也很 喜欢 的 一个 旅游 的 平台， 短租 的 一个 平台。 L B M B 本质 上 也是 一个 分散式 公寓 的 一个 集合， 对 吧？ 没错， 它 其实 我 它 上面 的 这些 可以 选择 的 地方 都是 分布 在 不同 的 城市 的 角落 的。

所以 我们 今天 会 关注 从 这 两个 维度 分别 去 分析 一下 整个 市场 不同 玩家 的 一些 情况。 我们 今天 会 更 集中 的 去 看 这些 运营 物业 的 这么 一群 人， 我们 可能 不会 花 太多 时间 先 去 分析 平台。 因为 平台 其实 我们 之前 包括 我们在 小蜜 圈 里面 的 一些 分享 也都 已经 分析 了。 一个 平台 化 的 一个 一个 房地产 的 预定 的 平台 应该 是 有 什么样 的 一些 关键点。 但 今天 我们 可能 会 把 我们的 专注 点 集中 在 运营 这些 物业 和 运营 这些 房子 的 这样的 一些 公司。 他们 究竟 要 做 的 好， 需要 什么样 的 一些 特点？ 对。

明白 这个。 因为 刚才 我们 还是 先 参考 这个 发达国家 的 经验 好吧， 就是 因为 国内 比较落后， 我们 先 看看 这个 行业 上 比较发达 的 市场， 它是 一个 什么样 的 状况。

是的， 就是 我们 看到 整体 的 全 中国 大概 有 2亿套 房子， 这 是一个 很大 的 一个 数量， 就 很粗 的 一个 一个 这么 一个 估计。 这 2亿套 房子 当中， 大概 自己 住 的 应该 是在 75% 左右， 然后 出租 的 大概 占 25%。

然后 4分之1 是 出租， 4分之3 是 自 住， 1比3的比例。

是的， 所以 有一个 专业 的 名词 叫 住房 的 自有率。 住房 的 自有率， 我们 发现 通常 跟 这个 国家 的 先进 程度 会 成 一个 反比。 什么 意思？ 就是 越 发达 的 国家 自有率 越 低。

解读 一下， 就是 越 发达 的 国家 租房 的 人 越多， 租房 的 人的 比例 越 多是 的。

中国 是 75%， 按照 我们 刚刚 的 一个 分享， 它是 自有率 的 75%， 美国 是在 63.6， 对， 然后 3分之2 对对对。 然后 德国 其实 是 自有率 最低 的 其中 一个 发达国家， 51.9， 也就是说 全 德国 有 大概 一半 人是 在 租房 的。

这里 打 个 小 叉 问 一下， 就说 为什么 有 这么 一个 correlation， 为什么 是 越 发达 的 经济体 它的 这个 住房 的 自由 率 越 低， 就是 人们 更 倾向 于 租房 住。 这 里面 有什么 背后 背景 原因。

我 觉得 可能 这个 发达国家 的 房产， 它 作为 一个 投资 产品 和 作为 一个 住宿 产品， 它 有 两个 不同 的 属性。 就 可能 在 中国 咱们 对于 房产 还是 有 很强 的 一个 投资 属性， 大家 愿意 去 购买 对 吧？ 那 到了 德国， 由于 政府 的 各种 政策， 包括 政府 其实 德国政府 某种意义上 比 咱们 中国 其实 是要 更加 的 讲究 这个 对于 后进 群体 或者说 低收入 群体 的 保护， 就 给 他们 很多 廉价 的 租房。 对于 这个 房价 的 上升， 他 也会 不太 鼓励。 在 政策 上 所以 会 导致 了 房子 作为 一个 投资 属性 的 这么 一个 产品， 它 又 吸引力 不是 特别 高， 这 第一 方面。 第二 方面， 房子 作为 一个 住宿 属性 的 一个 产品， 他 又 比较 能够 通过 低成本， 居民 能够 去 获取 这么 一个 服务， 就是 一个 住宿 的 一个 服务。 所以 其实 美国 在 这个 方面 来说 的话， 比 德国 要 更加 市场化 一些。 所以 美国 的 住房 其实 希望 去 购买 投资 的 人， 会 相对 比 德国 这些 欧洲 国家 还是 要 高 一些 的。

因为 08年 的 这个 次贷危机， 其实 就是 因为 美国 的 房贷 出了 问题。 但 其实 在 这个 危机 爆破 之后， 美国 的 住房 自有率 是在 下降 的。 因为 可能 在 最高 的 时候， 2008年 的 时候， 其实 美国 的 租房 的 自有率 可能 到达 70%。 在 最高潮 的 时候， 后来 就是 泡沫 爆破， 然后 会 跌 回 63% 左右 的 这么 一个。

他 那个 就是 因为 当时 是 信贷 比较 容易 拿到， 然后 这个 就是 本来 租房 住 的 那些人 就有 本来 他 可能 没办法 申请 到 银行贷款 去 买房， 他 就 申请 到了， 所以 他 就 去 买房， 但是 后来 发现 又又 没有 办法 去 真的 偿还 这个 贷款， 所以 就 一连串 的 反应 就 刺破 了。 这个 叫 什么， 他们 那个 他们 有 个 两个， 两个 就是 房利美 和 那 另外一个 什么 房子 我 没 来着。 对， 我也不知道， 反正 两 名字 很 像 的 那个 机构， 然后 就 最后 那里 就 出了 问题 了。 这个 是一个 大 的 一个 时代背景， 刚才 这里 中国 就是 有 个 文化 的 属性， 其实 一直 很多人 在 讨论， 中国人 就是爱 买房 这个 事情 怎么看？

其实 就 还是 它 有 两个 属性， 就 一个 居住 属性 和 一个 投资 属性。 因为 如果 只是 居住 属性 的话， 租房 是 完全 可以 满足 的， 而且 可能 会 更优。 在 某些 情况下， 什么 叫 意思 呢？ 就是 如果我 换 一个 工作 了， 因为我 生活 在北京， 我 从 东城 换 到了 西城， 如果我 是 租房 的话， 我 更加 灵活， 我可以 马上 把家 搬到 公司 附近。 但 如果我 买房 了， 我 就 很难 随意 的 去 搬家。 所以 如果 单纯 从 这个 住宿 属性 来说 的话， 其实 租房 是 具有 更 灵活 的 这么 一个 优点 的。 但是 从 投资 属性 来说， 这个 没有 办法 的。 确实 去年 从 十年 前 到 现在， 中国 其实 很多人 发家致富， 财务自由， 基本上 就是 靠 这个 投资 房地产。

没错， 不过 应该 这个 时代 很快 就会 过去了。 所以 也是 为什么 中国 房地产市场 要 走向 租赁 运营 的 这个 方向 去 转变。

是的， 所以 我们 看 国外 的 市场， 除了 住房 的 自 住 率 相对 中国 较低 这么 一个 第一个 特征 以外。 还有 第二个 典型 的 特征 是在 所有的 租赁 的 房屋 当中， 由 专业 的 管理 公司 管理 的 比例 占 的 比较高。 什么 意思 呢？ 就是 中国 的 很多 出租 的 房源， 很多 都是 由 一些 个人 房东， 或者 个人 房东 会 委托 我们 所谓 的 二房东。 但 也是 一些 非常 散， 都是 散户 或者说 中小型 的 这么 一种 管理 的 这么 一种 模式。 可能 一个 二房东 管 个 几十 套、 几百 套 确实 也都 有。 但是 你 很难说 他是 一个 专业 的 管理 公司， 他 也没有 品牌， 对 吧？ 他 也没有 一个 比较 正规 的 这么 一个 运作， 其实 很 容易 也会 陷入 一些 纠纷。 所以 所谓 的 品牌 公寓 管理 公司， 也就是 最近 几年 在 国内 兴起 的 像 自如， 像 蛋壳 公寓 这种 品牌 类 的 管理 公司， 在国外 其实 才是 他们 当地 的 房源 出租 的 主要 的。 这个 出租方， 也就是说 国外 的 租房 市场 可以 大概 的 概括 为是 中 B 或者说 大 B 的 B2C然后中 国的 市场 可 以概 括为 C2 C 或者说是小B 2C这 么 一 个的很大的一 个差 异点。

没错， 这个 也 跟 之前 我在 国外 生活 的 经历 是 吻合 的。 你 当时 租 那个 学校 外 的 房子 的 时候， 基本上都 是 个人 的。 也有。 但是 就 属于 那种 比较 学校 周边， 可能 就是 这个 位置 比较 好的 那种， 会有 一些 个人 房东 或者 是 二房东 去做 的。 但是 你 真正 看一下， 这个 市场上 绝大部分 还是 找 那种 所谓 专业 的 物业管理 公司。 他们 有 个 叫做 race 的 这么 一个 机构， 叫做 race 的。 中文 叫 什么。

叫 race 呢？ 其实 修正 一下 real， 这个 瑞 race 不是 一个 机构 race.

是 就 它 这个 方式。

是一个 资产 的 一个 组合 方式。 它的。

但是 就是 因为 当时 我 租 那个 房子 的 那个 公司， 他 直接 把 这个 放在 他的 公司 名字 里面 去。 所以 我 当时 印象 特别。

深刻 就是 他的 公司 名字 里面 带 race 这个 词， 对 吧？

对对对， 因为他 就是说 我是一个 做 这个 事情 的 一个 公司， 所以 我 就说 就 用 这个 来 指代 这种 专门 的 这种 类型 的 这种 这种 这种 管理 公司。 但 其实 他 有一个 通称， 就是 这种 品牌化 的 公益 管理 公司。

他们 有 个 通称。 但是 大概 的 理解 成就 是 中国 的 自如， 蛋壳 这种。 但是 你说 到 的 race， 在 这个 行业 里面 它 体现 那一个 什么样 的 作用 呢？ 其实 它 可以 把 它 理解 成 是一种 这些 公寓 管理 公司 的 他们 一种 融资 手段， 他们 这个 中文名 应该 叫 房地产 的 信托基金， 或者说 信托 证券。

这个 race 的 中文名 它是 一个 英文 的 缩写， 它是 R E I T S， 对它 是一个 英文 的 缩写。 那 他是 什么 意思 呢？ 就 好像 说 我 作为 一个 公寓 管理 公司， 我 其实 会 把 房子 大部分 会 买下来。 这个 也是 国外 和 中国 一个 很 显著 的 一个 差异。 中国 通常 都 只是 租下来， 再分 租出去， 也是 一个 二房东。 中国 外 的 美国 的 情况 是 大部分 这些 公司 是 这个 公寓 的 实际 拥有者， 也就是说 他 买下 了 这个 房屋 的 所有权 的那 如果你 要 买入 一个 房屋所有权， 你 就 问题 来了， 你的 资金 从 哪 来 呢？ 因为 这个 资金 需要 特别 大， 你 需要 融资， 那 你是 V C 也 不可能 投 这样的 项目， 他 不可能 投 一栋 楼。 那你 去向 银行 借债， 就会 又有 各种各样 的 一些 麻烦 的 一些 问题。

所以 其实 房地产 的 刚刚 我说 的 这个 race， 中文 名叫 房地产 信托。 它 其实 是一种 如果你 是一个 个人 投资者， 你 可能 很难 把 整栋 物业 投下来。 但 你可以 跟 其他人 一起 去 买。 这个 物业 变成 一个 证券 之后， 它 切割 出来 的 份额， 对， 就 real 可以 给 大家 也 解释一下， 可能 还是 需要 有 一些 概念 上 的 一些 分享。 因为 这个 概念 可能 在 中国 不是 特别的 普及。

这个 其实 就是 有用 现在 比较 流行 的话， 其实 大家 应该 能 很快 能够 理解 的。 众筹 买房 就 分成 一份。

一份 就 不是 分成 实体 的 一间房， 是 可能 把 这个 一栋 楼 可能 分成 了 大概 1000份或者说 1万份。 你可以 像 买 一个 公司股票 一样， 你 就可以 买 一份 的 这个 房子。

对， 那 但是 这个 房屋 的 这个 实际 的 房东 就是 你们 买的 这个 信托基金， 这个 房地产 信托基金， 对 吧？ 但 你是 这个 信托基金， 等于 是一个 投资人。

可以 理解 成 是 这个 信托基金 去 负责 运营 这个 房产。 然后 实际上 是 这个 信托 拥有 了 这个 房子。 但是 这个 信托 背后， 就是 体现 为 一份 的 这么 一个 类似 股票 一样的 份额， 去 让 后面 的 个人 投资人 能够 去 间接 的 投资 到 这样的 房产。 然后 那个 信托 的 公司， 也就是 你 当时 在 加拿大 生活 的 时候， 你 租 的那 家 公司。 他 每每 一年 他 把 租金 收到 之后， 他 又要 把 一部分 的 分红 又要 返还 给 那些 出资人， 对 吧？

没错， 对， 他他 要 当然 也要 cover 他的 这个 运营 成本。 比如说 防止 需要 维护、 维修， 还有 比如说 那个 出库 班子 要 清洁， 就是 一些 费用。 对你 再加 的 运营。

成本 以及 运营 公司 也会 相应 的 抽取 一部分 的 一个 收入 和和 费用。

没错， 这个 是 其实 国外 比较 主流 的 模式 了。

我 感 非常 主流 的 一个 模式。 然后 在 国内 这个 模式 其实 不太 出名， 也 不太 普及， 这 里面 也可以 给 大家 分享 一下 原因。 这个 模式 在 国内 几乎 很少 见到， 最近 会有 一两 单 开始 在 试水。 最近 一两年， 因为 这个 模式 在 国内 最大 的 问题是 直接 向 银行 融资 的。 这个 应该 这么说， 我 一个 投资人 我 把 钱 给你 了， 你 每年 回 给 我的 分红 就 相当于 是 租金。 但是 我们 知道 中国 的 租金 它 占 整个 租售 比。 也就是说 一个 值 100万的 一个 房子， 它 每年 能 收到 的 租金 在 大城市 是 2%。

就是 100个房子 能 收 2万块钱 的 租金， 就 其实 是 非常低 的 一个。

也就是说 租售 比是 2%左右。 你可以 理解 成 我 存 100万到 银行， 每年 你 返还 给我 两个 点的 利息。

那 如果你 把 这个 资产 是 没有 吸引 这个 回报。

在 中国 是 没有 吸引力 的， 知道 吧？

对， 就 这个。

所以 是 最大 的 问题。 因为 每年 的 租金 的 返还， 其实 是 这个 投资 里面 的， 相当于 是一个 一个 很 固定 的 一个 收益。 这个 收益 在国外， 我 觉得 在 很多 的 发达国家， 5% 左右 可能 也是 一个 比较 合理 的 一个 水平。 以及 国外 的 5% 的 这个 出售 比 的 收益， 对应 的 是 国外 的 存款 的 收益。 你说 能有 多少。

对 国外 的 存在 也要 普及 一下。 比如说 在 美国 的 存款 利率 应该 是 不到 1% 的， 就是 比如说 日常 那种 活期， 然后 定期 的话 也就是 23左右， 不得了。

所以 在国外 你可以 理解 成 把 这个 钱 去 买 房地产 的 债券， 或者说 这个 房地产 信托， 应该 叫做 它的 收益 是 比 一般 的 所谓 的 银行 理财产品 是 有 吸引力 的。 但 在 中国， 你 哪怕 是 存 个 余额宝， 现在 都 4%。 所以 其实 一个 2%左右 的 一个 年 化 的 租金 回报， 是 没有人 会 去 关注 的。

所以 而且 而且 这个 流动 这个 资产 本身 流动性 也 比较 差。

是的， 所以 大概 普及 了 一下 在国外 的 这样的 一个 模式。 这个 是 第二个 国外 的 一个 特点 就是 这些 功率 是 由 大部分 60% 以上 在 美国 是 由 这些 品牌化 的 公司 去 运作 的这 一个 特点 其实 是 能够 解释 为什么 中国 的 V C 在 最近 两三年 当中， 对于 自如， 对于 像 蛋壳 公寓 这样的 一些 做 品牌化 运营 的 管理 的 这样的 房地产 的 运营 企业 进行 极大 的 一个 投资 的 热情 和 很 愿意 去 下 赌注。 就是 因为 发现 国外 主流 是 这种 品牌 机构， 所以 大家 会 觉得 中国 未来 会向 同样 的 方向 发展。 这个 是一个 很 核心 的 这些 投资人 的 逻辑。

在这里 打 个 岔 问 一下， 是不是 说中国 的 这个 租售 比 低 的 问题 就要 变成 租金 往 上涨 了。

这个 我 很难 预测 了， 我 没 这个 能力 去 预测。 中国 和 美国 最大 的 区别 就是 能不能 向 美国 实现 这么 一个 特征 的话。 其实 你说的 这个 点 可能 是 很 关键 的。 如果 注册 比 一直 上不去， 那 这些 公寓 管理 公司 他们 就 很难 通过 race 这样的 一些 更加 合理 的 融资 手段 去 收房。 他们 就要 经常 去 通过 股权 融资 的 方式 去 进行 收房。 股权 融资 的 方式 就是 我们 稍微 都 不用 对 房地产 行业 有 特别 深刻 的 理解， 就 都 知道 用 股权 融资 让 你 去 把 这个 房 买下来， 或者 把 这个 房租 下来。 这 是一种 听起来 效率 比较 低 的 一种 拿 房 的 一个 方式 了。

对， 毕竟 你说 像 我们 这种 投 股权 的 基金， 对 这个 回报率 要求 还是 比较高 的对。

所以 其实 对于 公司 来说 很 不划算。 Race 肯定 是 有 更 合理 的 方案， 对 吧？ 但是 在 中国 又 面临 注册 比 的 问题。 所以 刚刚 用 你 提 的 这个 注册 比 问题， 也 很有可能 是 中国市场 最终 能不能 如 很多 投资人 所愿， 发展到 美国 这么 一个 成熟 状态 的 一个 很 关键 的 一个 111个1个点。 是的， 所以 我们 可以 看到， 美国市场 其实 是 给 了 很多 投资人 的 一些 信心。 除了 这个 以外， 我们 可以 看到， 其实 政府 为了 推 这个 事情， 其实 是 也 真的 是 下了 挺 多 的 苦功 的。 就是 北京市政府 规定， 未来 五年 新 供应 的 住房 产权 类 住房 最多 只能 占 70%。

有 30% 的 房子 你 开发商 开发 了 之后 就是 不能 卖 的。 这个 总 房子 叫 租赁 性 住房， 就 强制 一定要 占 30%， 就是 已经 从 源头 杜绝 了 你 去 买卖 的 可能性， 对 吧？ 上海 政府 又 规定， 40% 左右 的 供应 的 这种 新增 的 住房， 就 一定要 用来 租赁， 就 根本 就让 你， 就 不用 想 了， 这个 房 给你 开发 上去 开发， 你就是 用来 租 的， 你就是 卖 不了， 所以 这个 是用 政府 的 一个 强制 的 形式 去 推动 这个 租赁 市场 的 发展 的。

就 这个 等 于是 给 整个 房地产 的 供给 端 做了 一个 限制。 就是说 你你你 开发商 愿意 卖， 能能 赚 到 一个 很快 的 这个 钱， 对 吧， 那 他是 说 政府 说不准 不准 赚 那个 钱， 那 这个 时候 你 就 很 尴尬 了， 那 怎么办？ 开发 对于 开发商 来说， 他 也会 考虑 说。 因为 现在 政府 除了 说 一个 是 限制 像 刚刚 你说 这个 比率 的 问题， 另外一个 就是说 政府 它 还会 限制 所谓 新 盘 限价， 就是 这个 市场 对 这个 房子 的 价格， 可能 比如说 是 10万块钱 一平 对 吧？ 但 政府 说 你 卖 新 盘 只能 卖 8万， 对 吧？ 这个 时候 你 开发商 就 不让 你 开发商 赚 那么 多 钱， 那 开发商 逼 的 你说， 你 之前 不是 觉得 自己 运营 这个 租房 出租 这个 事情 是 赚 的 慢， 然后 就是 赚 的 少。 那 现在 说不准 你 赚 这个 卖房 赚 那么 多， 那你 逼 着 你 去做 这个 租赁 这个 事儿。

是的， 所以 其实 政府 的 推动力， 一旦 政府 说 要 往 这个 方向 推， 它的 推动力 是 很强 的。 然后 接下来 我们 可以 看到 还有 一些 就是 跟 这种 年轻人 生活方式 的 一些 原因， 也 使得 整个 市场 也会 发展 的 越来越好。 这 其中 有一个 我 刚刚 提到 的 年轻人 换 工作 会 更 频繁 一些。 所以 换 工作 会 在 租房 的 状态 下， 这个 灵活性 会 更高， 对 吧？

这个 刚刚 已经 说 了， 另外 还有一个 生活方式 很 重要 的， 就是 结婚 的 年龄 的 推后。 年轻人 单身 的 时间 其实 在 变 长， 那你 在 单身 的 时间 当中， 其实 如果你 30岁都 不结婚， 或者 35岁 才 结婚， 这种 人 越来越多。 我们 身边 的 朋友 这样的， 所以 他们 也会 更 习惯 在 租房 上。 因为 其实 如果 还没 结婚 的话， 你 就 去 买 一 套房， 其实 供房 的 压力 也 很大， 而且 也不 灵活。 所以 其实 结婚 的 规模 不经济。

对， 不经济。 就是你 两个人 一起 共 房， 会有 一个 所谓 的 家庭 的 规模 效应。 2200， 至少 是。 对对对， 是的。 所以 各种各样 的 一些 社会发展 的 因素， 其实 都是 和 像 对 租房 这个 市场 是一个 利好。

没错， 中国 的 这个 租房 的 目前 是个 什么样 的 状况， 就是 刚才 也 提到 了 一些 大致 的 数， 但是 说 从 这个 我们 应该 还是 要 看， 它是 一个 分级 的 市场， 就 比如说 在 一 在 北上 广深， 这些 一线 城市 可能 已经 比较 接近 发达国家 的 水平， 还是 说 怎么样？

是啊 中国 其实 现在 的 情况 是 说 有 大概 一 亿套 房子 是 可以 被 出租 的。 就是 全国范围 内， 对对对， 就是 可以 去 出租 的 有一套 房子， 大概 就是 然后 一共 的 这个 房产， 应该 是 刚刚 我 有点 口误， 不止 2亿套， 应该 是在 3亿到 4亿套 这么 一个 房子 的 一个 规模。 全 中国， 因为 中国 有 14亿人， 就 大概 可以 推出 来 这个 数字。

就 一户 三个人 差不多。

这 一共 三四个 人， 这个 也 比较 正常。 在在 很多 中国 的 三四 线 城市， 可能 这 每户 的 人数 会 比 一线 城市 更高 一些。 所以 就 大概 我们 用 大 数据 推断 的话， 可能 大概 在 一 亿套 的 这个 可 租房 源， 对 吧？

这一 亿套 可 租房 源 里面， 现在 像 自如， 像 这个 蛋壳 或者 其他 的 一些 品牌 型 的， 像 美国 一样的， 有一个 专门 的 管理 公司 去 运作 的， 大概是 200万套。 也就是说 占 整个 租房 市场 的 2%， 非常低 的 一个 就是 集中化 水平。 然后 美国 是 60%， 规模 无限， 那个 什么 市场 空间 很大， 市场 大。 那 日本 是 多少 呢？ 日本 是 35% 左右， 都 反正 都是 至少 是 有 数量级 的 差异， 数量级 的 差异 对 吧？ 可能 如果你 只是 三十 和 40的差异， 那 可能 也没有 那么 值得 投资人 兴奋 的那 现在 发现 是 2% 和 60% 的 差异。

所以 如果我们 能 做到 20% 都 已经 很 开心。

所以 如果 假设 我们 保守 估计 也 不是 保守 了 一个 正常 的 推测， 2027年 的 时候， 十年之后 如果 能够 占 到 20% 的 一个 比例， 这种 品牌化 的 这种 运营 的 公司， 那 就是 说明 有 大概 十倍 的 增长。 也就是说 会 从 现在 的 200万变 到 2000万间， 是 由 这些 公司 去 品牌化 进行 运作 的。 所以 大家 现在 就会 觉得 说 200万变成 2000万这个 过程中， 如果我 能 投资 到 这个 行业 的 第一名。

假设 你 觉得 自如 是 第一名， 那 十年后 自如 管 多少 间 房 呢？ 那你 就可以 相对来说 推测 管内。 假设 现在 自如 是 管 40万件， 现在 它的 数据 是， 也就是说 现在 他是 行业 的 第一名， 在 行业 的 比例 在 20% 左右。 因为 一共 是 200万， 他 管 40万。 对， 然后 假设 这个 比例 维持 不变， 那就 十年后 他 能够 到达 2000万的 20%， 也就 400万。 那 你可以 算 一算， 400万月租金 大概是 能 算 出来 3000块 或者 4000块， 然后 你是 能 算 出来 自如 这家 公司 十年后 的 收入 大概 能 达到 一个 什么样 的 量级。 这个 量级 如果 大家 真的 去 算 的话， 我 觉得 是一个 非常 惊人 的 一个 量级。

而且 它 这个 有 个 好处， 就是说 只要 不 出现 大 的 经济危机、 经济波动， 它 这个 租金 收入 相对来说 是 比较稳定。 因为 住房 需求 是一个 刚 需， 是个 持续的。

是的， 然后 有 一些 券商， 二级 市场 的 券商 已经 推测， 那 一家 十年后 能 成为 中国市场 第一名 的 公司， 它的 估值 可能 至少 在 3000亿人民币 这么 一个 级别。

这个 还是 很 诱人 的。

这 是一个 一个 对 未来 的 一个 畅想 了， 对 吧？ 那 这个 其实 也是， 说明 了 一个 市场 在 刚刚 起步， 只有 2% 的 一个 被 这种 品牌化 的 这种 运营 公司 去 好好的 去 经营 的， 这么 一个 中国 的 一个 初步 的 市场 里面， 现在 去 入场 去做 投资， 其实 是 看起来 是一个 非常 美好的 一个 蛋糕。 然后 不过 我们 其实 刚刚 只是 分享 了 美国 有 大概 60% 的 公寓 是 由 品牌 来去 进行 的。 但是 我们 还没有 去 分享 另外一个 也 非常重要 的 数据 是， 究竟 这 60% 的 房源 当中， 第一名 的 能 占 多少？ 它的 集中度 有 多 高 呢？

就是 到底 是不是 一个 头部 玩家 垄断 的 一个 市场， 对 吧？

看过 这个 数据， 就是说 究竟 在 这么 一个 60% 是 由 这种 品牌 型 的 运营 专业 运营 公司 管理 的。 但 究竟 它是 一个 怎样 的 一个 分布 的 市场 呢？ 就是 在 这个 60% 当中。

我的 判断 应该 有一点， 不会 说 出现 头部 玩家 垄断 超过 一半 的 这种 市场， 肯定 可能 就是 头部 玩家 能 占 个 10% 以下 这个 数 这个 规模 是 这样 吗？

美国 的 最大 的 一家 公司， 它 运营 的 数量 大概是 40万间 左右， 还 不到 100万级别。 那 在 美国 的 总体 的 量 也 小。

就 美国 的那 那 占占 比 大概是 多少 呢？

占 比 大概是 所有 租赁 房源 的 1%， 所有 品牌 型 房源 的 1.5到2， 就是 那个 60% 里面 的 1.5%到2%。 它 100% 里面 的 1%， 大概 就是 同一 回事， 其实 是 对对对。

所以 我 判断 就 不 超过 10% 的 市 占 率。 是的。

所以 因为 刚刚 我们 也 给 大家 分享 过了， 在 美国 你 需要 用到 房地产 的 信托 的 这种 方式 去 投资， 去 把 这个 房子 买下来。 所以 本质 上 是一个 挺 重 的 模式， 所以 很难 有 一家 公司 在 这个 市场上 真的 把 所有的 钱 都都 归到 自己 口袋 里面， 然后 去做 这样的 一个 运作。 所以 它 必然 是一个 分散 的 市场。

而且 这个 东西 它 怎么 说来 着， 就是 它 具备 一定 的 规模经济， 但是 它 不是 那种 他 并不 具备 网络 效应。 我 觉得 所以 就 不像 说 会 出现 像 很多 互联网 的 那种 属性。 就是说 头部 的 玩家 会 垄断 80% 以上 的 这么 一个 市场。 是的。

所以 刚刚 我们 说 到了 很多 的 逻辑推理 当中， 最终 这个 市场 能不能 产生 如 很多 投资人 所愿， 产生 一个 数千亿 市值 的 一家 龙头 公司， 很 取决于 我们 说 的 最后的 这个 指标。 究竟 第一名 他的 市 占 率 是 能 占 到 多少。 这个 事情 是 现在 大家 看不清楚 的。 但 大家 当然 如果说 有 能力 或者说 有 资源 能够 投资 自主 的话， 我相信 很多人 愿意 赌 这个 事情。

但 我们 就是 这 期 节目 可能 也要 做 重点 分析 一下。 就是说 哎 我 因为 毕竟 这个 事情 才刚 起步， 然后 国外 有 一些 现成 的 案例 我们 可以 去 分析， 但是 我们 要 结合 从 从 从 上 从 逻辑 上 来讲， 这个 市场 它 应该 是一个 什么样 的 走向 呢？

是的， 所以 我们 既然 是 这样的话， 我们 就可以 进入 中国 的 租赁 的 这个 市场 的 一个 具体 的 一个 判断。 然后 我们 其实 还是 要 分 刚刚 按照 我们 一开始 说 的 那个 框架， 我们 要 按照 集中 和 分散 来去 看 这个 事情。 然后 短租 我们 可以 放到 后面， 短租 更多 是一种 旅游， 或者说 一种 出行 的 需求。 那个 是一个 相对 跟 这个 长 租 是一个 独立 的 一个 市场。

所以 我 这 两个 是 没有 任何 交集 的对 来说。

是 相对 独立 的。 对对对， 所以 我们 还是 刚刚 讲 的， 更多 的 都 是在 长 租 这个 领域。

这里 要 可能 要 画 一下 线， 哪 就是 这个 短租， 长 租 它 这个 期限 其实 也 比较 差异 比较 大。 我们 讲 主要 出去 住 酒店 住 个 几天， 一周 也是 比 你 除了 长 差 1两1个月 应该 还是 比较 到头 了。 长 租 的话 应该 都 是什么？ 是 三个月 半年 以上 对 吧？

对对对， 你 就 正常 租 在 那儿， 就是 很 简单。 对， 所以 其实 我们 可以 先 讲 常驻。 因为 刚刚 分析 了 一些 美国 的 情况， 也 基本上 是 跟 常住 这 一块 的那 我们 首先 来 回答 刚刚 你 那个 终极 的 问题， 我们 得 看 现在 的 现状 怎么样， 现在 现状 是 中国 的 房源 80% 还是 在 这个 小的 C 端 业主 就 一个 一个人 个人 手里， 对 吧？ 20% 是在 这种 二房东。 二房东 这个 群体 也是 很 有趣 的， 他们 基本上 就是 靠 赚 这个 租金 差价 来去 赚钱。 他 先 租下来 可能 2000块， 那 我 租给 别人 2500， 那 我 中间 500块 就是我 挣 的那 本质 上 的话 像 自如 我要 对 这 群 二房东 进行 升级， 本质 上 它是 一个 二房东 的 升级， 因为他 也是 二房东， 自如 他 也是 赚 这个 租金 的 差价， 对 吧？ 对对对， 所以 现在 我们会 发现 在 行业 里面 会 经常 看到 一种 现象， 就是 这种 二房东 怎么 挣钱 呢？ 他 靠把 业主 的 房子 隔开 更多 的 房间 来 挣钱。

比如说 正常 这个 房子 是个 两 房， 然后 有 个 客厅 对 吧？ 然后 他 觉得 这个 客厅 太大 了， 我们 把 这个 客厅 切 一半 做成 三房 对 吧？ 然后 假设 每个 一 假设 一间 平均 来看你 能 租 到 3000块钱， 你 租 两 房 只能 租 6000， 可能 赚 不到 钱。 那你 租出 3000变成 9000， 你 可能 就有 这个 盈利 的 空间 了。

对， 这个 是 很多 二房东 的 一个 赚钱 的 方式。 这 里面 也会 滋生 一些 安全隐患， 还有 一些 法律法规 的 一些 问题。 现在 中国 的 政策 我 理解 应该 是 北京 这边 应该 是 N 加 一是 合法 的， N 加 2就不 合法。 什么 叫 N 加 一 呢？ 就是 两个 房间 的 一个 两居室 的 房子， 你 出租 给 三个人， 那是 合法 的。 因为 有一个人 驻 厅， 人家 愿意 住 厅， 那你 这个 也 不能说 不 合法， 对 吧？ 对， 那你 如果 租给 四个人， 那就 违法 了。

这个 界限 怎么 去 定， 其实 是一个 问题。 首先 这个 两 房 几 房 肯定 是以 这个 建筑 图纸 为 为 为 依 为 依据 的对 吧？ 那 比如说 比如说 你是 租 了 一个 两 房 的 房子， 他 给你 改成 了 三房， 这个 时候 你 就可以 按 一间 一间 租， 对 吧？ 很多 大 最好 是 主流 的， 但 也有 那种 所谓 租 床位 的这 我们 再再 单独 再 讨论。

是的， 所以 其实 也有 很多 那种 违法 的 二房东， 其实 也是 会 受到 政府 的 一些 制裁 和 管理 的。 这个 事情 我 觉得 确实 是一个 值得 这些 大公司， 像 链家 这样的 大公司 去去 改造 的 地方。 因为你 至少 给 一个 年轻 的 他们的 一些 租户 一个 放心， 对 吧？ 我 其实我 租给 你的 肯定 就 不存在 这些 刚刚 我们 说 这种 问题。

对我 觉得 这个 是 可能 就是 中国 这个 专业化 机构 管理 的 租房， 对 租户 来讲 是一个 比较 好的 一个 事情。 我相信 很多 我们 听众 里面 应该 很多人 也是 租房 住 的， 特别 在 一线 城市 打拼 的话， 然后 应该 也 很多人 遇到 过。 就是说 你 这个 房子 他 房东 要， 比如说 要 收回 去 对 吧？ 他 要 做 些 什么样 的， 他 要自 住 这种 事情， 临时 要 你 搬家 的 这种 情况。

就是 因为 就 之前 我们 私下 讨论 的 时候 也 聊到 的 聊到 过 这个 问题。 他 比如说 这个 私人 房东， 他 就 那么 一两套 物业， 很多 他 可能 是要 等着 是用 投资 用 的对 吧？ 然后 这个 时候 他 要 卖掉 了， 你 就 很 尴尬。 但是 如果说 是 品牌化、 机构 化， 你可以 很 明确 的 知道 这个 房子 一定 是 拿来 出租 的对 吧？ 然后 只要你 是啊 合理 的， 就是 按时 的 交 房租， 然后 这个 市场 不 发生 极大 的 变化， 他是 没有 理由 赶紧 走 的。

是的， 因为我 本来 就是 一个 专业 租赁 的 机构， 我 你 就 不用担心 说 我 可能 会 提前 把 房 收回来， 我 就 卖掉 了， 或者说 我 就在 你走的时候 就 克扣 你的 这个 押金 不 还给 你， 你 不用担心， 因为 大公司 不会 做 这种 事情。 对， 没错。 所以 这个 当然 是 提升 用户体验 的 一个 很 好的 一个 趋势 了。 就是 一些 品牌 型 的 公司 去 取代 这种 小型 的 二房东， 对 吧？

另外一个 其实我 觉得很有 意思， 就是 这些 公司 能 提升 用户体验 是 在哪 呢？ 是 中国 的 房子 的 建筑 的 质量 通常 会 比较 差。 你 发现 在 美国 我们会 看到 有 很多 房子 是 第二次世界大战 之前 盖 的。 但是 你 完全 看不出来 住 的 很 稳住 的 很 稳。 然后 房间 里面 装修 一下 体验 也就 跟 新房子 差 不了 多少。

我 这个 我 印象 特别 深刻。 因为我 在 加拿大 的 时候 住 的 那个 就 刚好 就是 一个 二战时期 美军 的 这么 一个 兵营， 这 营房 改造 的 这么 一个 公寓楼， 其实我 觉得 还 挺 有意思 的。

就是 体验 跟 那个 所谓 的 新房 差别 大 吗？

因为 首先 这是 几个 国外 的 新房， 其实 很少。 特别是 那种 它 已经 发达 过 的 地区， 它 不可能 有 很多 这种 大规模 在建 的 新房。 然后 他 一般 都是 拿 那种 稍微 旧楼 来 改建， 所以 他 拿了 这种 一 一批 一批 这种 比较 规整 的 这种 房子 的 旧房 的 概率 还 比较 小。 能够 找到 这种 像 二战 的 兵营 这种 资产， 我 觉得 还是 挺 有意思 的那 我 觉得 这个 体验 其实 挺 有意思， 因为你 会 发现 他 还 做了 一些 改造， 比如说 楼道， 隔音、 消防 这些 对 吧？ 他是 做 的 比较 用心 的。 我 觉得。

是的。 所以 这些 新型 的 像 自如 这样的 公司， 他们 去 提供 给 用户 的 一个 体验 升级。 可能 还 包括 说， 你说 中国 的 房子 质量 差， 就 很很 容易 住 的 很 旧。 那 我 拿 房 之后， 我 就会 重点 去 进行 一定 的 室内 的 一个 改造 和 翻新， 对 吧？

有 两块 其实 很 能 提升 这个 用户体验 的， 一块 是 水电。 因为 水 和 电 其实 如果 出问题， 其实 用户 很难 自己 解决 的。 也 很烦， 如果 我家 什么 马桶 堵 了 或者 灯 坏了， 我 又 得 找 那个 二房东。 就 假设 如果 是 以前 那样 从 二房东 那边 租 的那 他 也 不愿意 帮忙， 对 吧？ 那 自如 这些 设施 都是 他 弄 好的， 而且 你 在 A P P 上真 出问题 的， A P P 马上 就能 叫 到 人 来 帮你 解决问题。

专业化 的 管理。

这个 还是 是的 专业化 的 管理。 另外 一块 是 一些 家具 和软 装， 它 也可以 重新 做 一些 简单 的 搭配。

而且 他 可以 做到 相对来说 比较 统一。 因为 很多人 租房 的， 有些 有些 是 带 家具， 也是 不 带 家具 的对 吧？ 刚刚 你说 那个 房子 的 这个 新旧 程度 肯定 是一个 不可 预期 的 一个 因素， 你 要 自己 一件 一件 去 看， 对 吧？ 然后 有些 是 带 家具 的话， 这个 家具 的 这个 风格 这个 质量、 数量， 甚至 你 都 很难 有一个 预期 是 怎么 样子 的。 但 如果 像 这种 品牌化 的 管理 的话， 要 不他 就 全部 都 没有， 对 吧？ 要 不他 给你 配 基本上 是 同一个 水平线上 的。 你 大概 会有 一个 心理 预期， 就 比如说 你是 经常 要 换 工作 搬家 的话， 你 就 不用 太 担心 说， 你我 把 那个地方 有没有 做到 差不多 跟 现在 类似 或者 同样 规格 的 房子 呢？

是的， 所以 其实 在 中国 的 这种 房子 质量 其实 相对 国外 比较 差 的 这么 一个 情况下。 这种 新型 的 品牌 公寓， 他们 其实 是 确实 能 提高 用户 的 这个 体验 然后 这些 都是 说 他 好的 一个地方。 其实 我们 可以 说 一个 他 核心 的 一个 在 经济模型 上 的 一个 难点。 这个 难点 是 这样的， 和 美国 相比， 美国 是 通过 我们 刚刚 说 房地产 信托 的 方式， 把 那个 房子 的 所有权 已经 买下来 了。 所以 公寓 的 公司 其实 他 不用担心 他 没有 再有 一个 房东 去 制约 他 了。 但是 在 中国 哪怕 是 自如， 你 都是 跟 一个 房东 签 的 合同， 房东 租给 你 房子 到期 了， 他 会不会 涨价 呢？ 他 会不会 把 房子 拿回去 呢？ 这些 问题 其实 都是你 也 面临 很多 不确定性， 在 外面 很多很多 不确定性， 而且 这个 不确定性 在 一线 城市 里面， 如果 这个 房价 是 有 上升 的 预期， 而且 长 得 比较 好的， 其实 房东 通常 不愿意 签 很长 的 一个 租赁合同。

那 谁谁谁 是 准备 卖掉 的。

现在 五年 是一个 已经 是 很 好的 一个 时间 了。 如果 更有甚者 更加 苛刻 的 房东， 他 最 多只 愿意 跟 你 签 三年。 跟 你 签 三年 有 什么样 一个 很大 的 一个 问题？ 是因为 把 房子 拿回去 之后， 自如 这样的 公司 他是 要 去 投入 的， 他 要 去 改造 的， 就 好像 说 我要 先 投入 个 两三万 块钱， 把 它 翻新 一遍。 然后 那你 要 摊销 这个 成本， 我要 摊销 这个 成本， 有可能 我的 租金 的 价差。 一般来说 三年 左右 可能 才能够 把 这个 一开始 的 投入 的 成本 拿 回来。 那 我 一 拿 回来， 这个 合约 到期 了， 那 我 不就 白干 了 吗？ 这个 事儿。 过三年 过去了 之后， 我 这个 房子 要 还给 房东 了。 那 这个 事儿 白白 给 房东 管 了 三年 房， 对白 给 房东 管 了 三年 房， 然后 房东 说 我 拿回去， 或者 你 如果说 你 要 继续 租， 可以， 那你 自己 给我 涨价 10% 或者 15%， 每年 给我 涨 对 吧， 那 我 才 愿意 跟 你 续签。

这个 就是 要么 就会 侵蚀到 自如 的 利润 空间， 要么 就是 导致 他 对外 发布 的 那个 价格水平 不稳定。

是的， 所以 其实我 看 下来， 这个 行业 这个 事情 是一个 最最 核心 要 解决 的 一个 问题， 不然的话 就是 白忙 一场 了。 因为 在 中国 很多 的 房东， 其实 他们 都很 比较 精明。 如果你说 的 好听， 如果说 不 好听的话， 比较 斤斤计较 一些， 其实 很大 方 的 就是 愿意 说， 少 拿 一点 钱， 你 就 帮 我 去 管， 我 就 图 个 方便。 这种 人 可能 还是 少数 还是 少数。 哎哟 你的 房东 好像 就 比较 好是 吧？ 我 听你说。

对， 因为我 我 这个 房东 是 属于 属于 大 房东， 他 有 手上 有 二三十 套 房子， 然后 他他 肯定 就是 专业 出租 那种， 他 也 不会 说 没事 赶我走。 比如说 我 跟 他 一次， 我 跟 他 签 了 三年， 他 也 愿意 对 吧？

这种 人 最 重要 的 好处 是 说， 你 可能 三年 之内 你 给他 涨 少 涨 一点 租金， 或者说 你 不 涨 租金， 他 可能 都 觉得 无所谓。 反正 他 这么 多套 房子， 他 也 不在乎 这 一个 月2 300 块钱。

对， 主要是 我 对我来说 就 比较 有 保障。 比如说 我会 置办 一些 家具， 因为我 做 的 是个 空房， 等 于是 然后 我会 装 一些 我喜欢 的 这个 风格， 我 不用 太 考虑 说 他 不会 明天 就 把 我 赶走 这个 问题 对 吧？ 因为 之前 很多人 就 遇到 过 这种 一套 两套 物业 的 房东， 他 要不要 就是 要自 住了 对 吧？ 要不要 卖掉 了 你 就 很 尴尬。

是的， 所以 一般来说 最 难搞 的 房东 就是 那种 只有 一两套 房 的 房东， 就 把 自己 那 一两套 房 看作 是 命根， 那是 很难 打交道 的。 其实 是 对对对。

很 麻烦。

所以 你的 那个 房东 二三十 套房， 他 其实 是 比较 友好 的那 那种 人 其实 是 自如。

可能 他 比较 喜欢 去 喝。 对， 但 其实 我我我 跟 他 聊过 这个 问题， 其实 就有 会 有点 尴尬 的 问题在于 他 觉得 他 有 那么 多， 他 自己 管他 就 他 等于 说 可以 全职 做 这件 事情， 那 也 挺好的。 比如说 我们家 有 个 什么东西 坏了， 他 就 自己 动不动 的 拿 一些 工具 来 修， 他 也 愿意 对 吧？ 他 就 很 开心。 这个 时候 你可以 自如 跟 他 谈， 反而 就 很很 尴尬 了。 那 我 帮你 做什么 呢？

就是 你的 意思 是 自如 的 核心 价值 给 房东 提供 的， 是 说 你可以 省 事儿， 但 你的 这个 房东 其他 不需要 什么 事。 他 觉得 这个 是一个 他的 一个 乐趣 或者 是 他的 工作。 对。

所以 这个 就是我 我 你们 仔细 去 看 这个 市场， 自 主要 面对 那 帮 人， 就是说 你你你 给 这个 房东 的 这个 proposition， 你看 它的 价值 体现 在哪里， 你就是 很很 长时间 不 用来， 不用 你 去 管。 比如说 假设， 比如说 黄海 你 买 一套 房子 对 吧， 然后 你 要 你 有一个 正经 的 工作， 要 白天 上班， 然后 那边 漏水 了 你 去不去 修， 对 吧， 你 不可能 请假 就 给他 修 水电。 是的， 但是 像 我 这种 房东， 他 本来就 没有 全职， 没有 自己的 政治， 他 就是 管 他的 几套 几十 套 房子 就可以 了， 对 吧？ 这个 时候 自如 你 跟 他说， 那 我 再 帮你 服务 一下， 然后 你 再分 个 10% 的 租金 收入 给我， 他 肯定 不愿意。

是的， 所以 我 其实 也可以 分享 一下， 在 这个 问题 上， 日本 的 模式 是 更 对 我们 更有 借鉴 意义。 因为 日本 很多 也是 向 房东 租下来， 再分 租出去， 这个 其实 也 不像 美国 哈他 日本 很多 这样的 公司 也没有 把 房子 买下来 的。 但是 日本 你知道 和 咱们 中国 有一个 很大 的 一个 区别 是 日本 的 运营 公司， 他们 和 房东 签 的 合同 经常 会签 到 30年 的 合同。

对， 这个 就 没法 比那。

你可以 想象， 就 一个 房 一个 房东 把 房子 买下来， 马上 跟 你 签 30年， 其实 意味着 什么 呢？ 意味着 房东 其实 把 这个 投资 变 做 一个 理财 的 一个 产品， 就 长期 存款， 其实 长期 每年 给我 利息， 每年 给我 稳定 的 回报， 这个 回报 是 特别 稳定 的， 对 吧？ 所以 其实 对 很多人 来说 也 觉得 很 友好。 东京 的 这个 租售 比 其实 也 比 国外 好 很多， 虽然 他们 这个 房价 不太 涨， 话说回来， 这个 是 他们的 一个 缺点， 但 他们的 优点 是 这个 是 优势。 我 觉得 这是 优势 是吗？

对对对， 管理 公司 来说 是一个 优势。 因为 租金 不 涨 的话， 房东 就 不就 不会 有 很多 投资 回报 这个 预期。 他 觉得 就是我 买 了 一个 固定 存款， 每年 产生 固定 比例 的 这个 房租 收入 就可以 了。

是的， 我们 如果 完全 从 投资 的 角度， 你 会 发现 这个 回报 分两 部分。 一部分 是 它 升值 的 回报， 一部分 是 租金 回报。 中国 肯定 是 重 升值 轻 租金 的那 在国外 是 恰好相反， 就是 升值 就 很少。 但是 租金 的 回报， 每年 在 东京 我 看到 一些 媒体 的 报道， 好像 是 有 6%到8% 的 这么 一个 租金 的 一个 回报。

对 对 啊， 所以 这个 才是 一个 本质 的 问题。

我 当 一个 行业 变成 了 重 租金 轻 升值 的 时候， 它的 稳定性 会 更长。 房东 的 稳定性 会 更好。 房东 会 愿意 和 这些 运营 公司 签 更长 的 合同， 导致 这些 公司 最终 这些 运营 公司 能 做 的 比较 大。 所以 目前 来看， 中国 的 市场 还是 相对 比较 恶劣 的。

是的， 因为 毕竟 房价 还在 涨， 这个 很 有意思。

所以 所 所以 我们 分析 完 这个， 我 认为 这个 是一个 比较 核心 的 问题 哈那 我们 其实 也可以 看 一个 另外一个 我 认为 也是 一个 比较 重要 的 一个点， 对于 这种 长 租 的 运营 公司 来说， 就是 这个 分散 和 集中。 为什么 我要 单独 的 把 这 两种 类型 的 分开 呢？ 究竟 它 是不是 有 本质 的 区别？ 你 觉得 它的 本质区别 在哪里？ 比如 就 分散 和 集中 这 两种。

我 觉得 这个 其实 还 挺 重要 的。 一个 分散 是 就像 你说 这种 他 要 去 靠 收 别人 的 物业， 房源 来做 转租。 其实 是 那 集中 车 的话， 它 一 基本上 很多 就是 自持 物业， 或者 是 就 通过 一些 行政， 刚才 讲 那种 行政手段， 或者 这个 楼 本来 建 了 就 规定 只能 出租 这种 方式。 它的 这个 供给 端的 稳定性 和 这个 期限 是 更好 的。

是的， 这 里面 其实我 觉得 刚刚 不是说 的 很 对， 就是 这个 效率 其实 集中式 的 通常 会 比 分散式 更高。 这个 怎么 理解 呢？ 很 简单， 我 集中 是我 拿 下来 一栋 了， 那 我 就 一下 就有 300套房， 或者 一下 就有 200套房。 其实 这 300 200套房 都是 统一 管理， 统一 签约， 统一 和 一个 房东 所谓 的 引号 的 房东。 因为 通常 是个 机构， 打交道 的 也 不一定 是 买下来， 只 但是 他 这个 房东 可能 是一个 机构。 那 其实 你 跟 他 打交道， 他的 规范性， 他的 不 可控性 都会 更好 吗？

没错， 因为 这点 其实 有有 已经 现在 国内 在 试点， 很多 地方 都在 试点 了。 比如说 今年 上半年 的 时候， 万科 跟 深圳 的 很多 所谓 的 这种 城中村。 深圳 不是 有 很多 那种 所谓 村， 还有 那种 所谓 的 那种 那种 那种 就是 所谓 的 我们 叫 农民房 了。 其实 就 品质 还 可以， 但是 就 地理 条件 也 比较 方便。 只是 说 它 因为 那个 产权 的 问题， 他是 以前 这个 村 的 当年 宅基地 上盖 的 这么 一个 小楼， 对 吧？ 他 把 这个 楼 整个 万科 把 这个 楼 整个 拿 下来， 然后 再 翻新 改建。 然后 他 谈 的 这个 万科 跟 是 跟 这个 村委会 去 谈 这个 房屋 的 这么 一个 租赁 产权， 当然 也是 在 政府 的 这个 协调 下面 去做 虽然 说 那个 楼 可能 产权 具体 到 是 可能 村民 某些 某些 村民 个人 的， 但是 因为他 不是 直接 跟 村民 个人 谈， 而是 跟 村民 村委会 这个 机构 中介 了 一下。 那 他 其实 就说 他 一次 可以 拿到 好多 房源， 而且 可以 统一 去 签 这个 比较 长 的。 比如说 五年 十年的 这么 一个 合约 周期， 加上 政府 也 鼓励 这个 事情， 然后 他 把 万科 再 把 自己的 这个 相对 标准化 的 一个 装修 翻新 去做 进去， 那 整个 的 这个 效果 应该 还是 不错 的。 我 觉得 是的。

所以 其实 它的 效率 是 体现 在 拿 房 的 稳定性， 就 不用 跟 很多 很 麻烦 的 小房东 打交道， 然后 时间 也 可控， 然后 集中 的 去 装修， 集中 的 去 管理。 所以 其实 除了 拿 房 的 效率， 其实 管理 的 效率 也会 更高。 那种 你 能 发现 就是 因为 管理 的 意思 是 说， 在 这个 整一个 运营 过程 当中， 你 给他 进行 一些 保洁， 给他 进行 一些 这样的 一个 水电 的 维修， 这些 东西 其实 集中 的， 这个 管理 的话， 其实 它的 效率 也 更高。 说白了 就是 一个 阿姨 其实 在 同 一栋 楼 可能 一天 能够 打扫 可能 50个房间。 但 可能 你 都在 不同 的 地方， 可能 阿姨 在路上 就 浪费 了 半天 了。

对对对， 没错， 就 这个 也可以， 就是 参考 美国， 美国 这种 所谓 的 公寓楼 都 有一个 这么 一个 有 个 词 叫做 super， 就是 那个 公寓 的 一个 管理员， 他 其实 是 住在 那个 公寓 的。 可能 比如说 地下室， 或者 旁边 很 近 的 一个地方， 你 随时 比如说 漏水， 或者 是 进不了 门， 忘了 带 钥匙， 你 直接 打电话 给 他他 可以 过来 很快 的。 比如 半个 小时 1个小时 内 去 帮你 解决 这个 问题。 如果说 你 这种 分散式 的话， 你 还 在那里 傻傻 等， 如果 路上 交通 堵 了， 你 还要 等 很久， 对 吧？

这就 很 尴尬 了。 是的， 所以 看 美国 的 情况， 美国 做 的 比较 大 的 物业管理 公司， 其实 这 不能 叫 物业管理 公司， 应该 叫 公寓 运营 的 这样的 公司。 是 集中式 的， 比 分散式 的 要 大 非常 多。

对 规模 优势。

最大 的 分散式 在 美国 是 50到60 亿美金 的 市值， 最大 的 集中 是在 美国 是 二百多 亿美金 的 市值， 可能 是 大 大概 大 五倍 左右。 对， 4到5倍 四五倍。 对， 所以 不是说 自如 这种 分散式 的 不行。 但是 我 觉得 如果 听众 听 完 我们 这个， 大家 可以 去 有 一心 里面 至少 有 个 概念， 其实 在 发达国家 最终 是 集中式 的 把 公司 做得 更大。 因为 本质 上 集中式 是 效率 更高 的。

而且 集中式 有 个 好处。 因为 这个 我是 之前 就 因为我 在 上学 的 时候 住 的 也是 这种 集中式 的， 公寓 的 公司 管理 的 房子， 他 那个 房子 比较 都是 一模一样 的， 就 只有 楼层 和 朝向 的 区别， 对 吧？ 你 觉得 就是 你 去 找 他， 你 总能 找到 你 还 觉得 还 合适 的 这个 房源。 但是 如果 是 分散式 的话， 你 比如说 他 这个 区域 可能 就 那么 几间。 然后 你 觉得 这个 位置 朝向 不好， 那个 楼层 不够， 对 吧？ 你 也很 尴尬。

是的， 所以 而且 在 利润率 上 也能 体现 出来。 为什么 刚刚 提到 的 这个 集中式 的 市值 会 比 分散式 的， 就 各自 领域 的 第一名， 为什么 还是 体重 是要 高 4到5倍 呢？ 是因为 其实 他们 利润率 的 差距 特别 大， 就 利润率 的 是 集中式 的 龙头， 它的 利润率 是 29%。 但是 分散式 的 龙头 利润率 只有 小于 5%， 差 这么 多， 这 还是 一个 效率 的 问题。 效率 的 问题 就会 体现 在 利润 和 这个 成本 结构 表 里面。

我 没想到 能 差 到 这么 大 的 倍数， 我 想想 可能 是 百分之二三十、 20% 的 区别性， 这里 已经 有 超过 这个 数量级 的 差。

对， 是的。 所以 其实 大家 如果 知道 集中式 好 的话， 那 集中式 为什么 创业 公司 好像 选择 都是 分散式 呢？ 可能 这个 问题 其实 也 比较 好去 理解， 像 自如 已经 不算 是 创业 公司， 自己 已经 是 特别 多 的 链家 背后 的 链家 都是 大公司。 但是 大部分 的 创业 公司， 包括 蛋壳 公寓 这种 比较 出名 的 创业 公司， 他们 选 的 都是 分散式， 集中式 的， 通常 都是 房地产商 在 做。 例如 说 万科 在深圳 集中式 也 做了 很多， 像 龙湖地产 也 做了 不少。 原因 为什么 是 这样 呢？ 很 简单， 集中式 通常 来说 房地产商 的 优势 实在太 明显。

那 就要 自己 修 楼 就 好了吧。

对于 房地产商 来说， 以前 都是 盖房 的， 那个 资产 多重， 现在 发现 我 不 一定要 盖了。 其实我 可以 把 整栋 物业， 只要 租下来 我 再 租出去。 龙湖地产 的 专家， 我 去 访谈 的 时候， 他 曾经 告诉我 说， 他们 只要 不 把 地 买下来 的， 在 他们 眼里 都 叫 亲 模式， 因为 买的 是 最贵 的 地方。 对， 因为 他们 已经 做 过 最重 的 就是 买的 这个 是 他们 最重 的。 所以 什么 其他 的 模式 只要 不用 买 地 的， 他们 都 觉得 特别 轻， 他们 都 觉得 特别特 就 都都 觉得 这个 特别 容易 做。

对， 这个 事情 可能 稍微 解释一下， 就在 中国 这个 房地产商 的 这个 成本 里面 就 两块。 其实 本质 上 来说， 一个 就是 地 的 价钱， 一个 就是 建筑 的， 就 工程 的 价钱。 就 相对于 土地 价钱 来讲， 工程 的 价钱 其实 小头 了， 只能 说是。

所以 而 土地 又是 政府 出售 的， 所以 政府 是 这个 房地产 行业 繁荣 背后 最大 的 获益者， 对 吧？

土地 财政 是的， 那 还 好像 深圳 不靠 这个 还好 一点， 但是 房价 依然 非常 的 惊人。

这个 不能 多 说 了 哈那 我们 回到 我们 这个 开发商 的 这个， 在 其中 是 会有 非常 大 的 优势。 刚刚 提到 其实 还有一个 核心 的 原因 是 在于 说 开发商 的 资金 成本 是 很低 的。 他他 本来 就有 很多 土地 在 手里， 有 很多 盖 好的 房子 在 手里， 他是 能够 去 银行 贷 出来 钱 了。 刚刚 我们 也 说 了， 通过 贷款 的 方式 或者 信托 的 方式 去 集中 资金 去做 这个 事情， 肯定 比 股权 融资 的 优势 大 非常 多。

因为 这个 也是 一个 规模 导致 的 一个 结果。 因为 开发商 传统上 他 因为 要 拿 地， 要 盖楼， 他 要 很多很多 募资 渠道。 而且 都是 做了 几十年 很 成熟 的， 跟 这个 银行 其他 金融机构 关系 都 非常 好。 所以 这个 时候 他们 要 做 这么 一个， 对 他们 来说 对 对 他们 来说 是个 小生意， 其实？ 那 他 要 去 拿 个 一个 楼 来 搞搞 公寓 是个 水， 其实 就 基本上 是一个 什么 来着？ 就是 代价 很小 的 一个 事情。

对， 就 相当于 就是 一个 就 可能 是一个 特别 小的 一个 部门。 就 目前 来看， 对对对。

没错， 都 算不上 公司 的 一个 什么什么 核心业务。

是的， 所以 我们 可以 稍微 总结 一下。 你看 链家 的 基因， 它 就是 二手房 的 中介。 二手房 它 本身 就是 分散 的， 所以 链家 以前 跟 分散式 的 房源 打交道 是 特别 有 经验 的。 这个 也是 他 拿 房 时候 的 一个 很 重要 的 一个 能力。 就是我 以前 怎么 拿 这些 二手房 去 卖 的， 现在 我要 做 自主， 我也是 怎么 拿 这些 房源 那 换 过。

换句话说， 对于 开发商 来说， 拿 集中式 房源 也是 他们的 这个 基因。 因为 他们 以前 也是 一块 地 一块 地 的 去 拿 的， 所以 其实 对于 集中式 来说， 链家 就 很难 比得过 那个。 对他 没有 竞争 优势， 没 开发商 没有 竞争 优势。 所以 其实 到头来 都 是谁 的 以前 的 经验 和 能力 更 适合 做 什么样 的 事情， 他们 就会 去做 什么样 的 事情。 就 好像 自如 理论上 他 会 想 不想 做 集中式 呢？ 我 认为 自如 肯定 想做 集中式， 是 他们 也 在 试水。 但是 好像 在 这个 行业 里面， 他们 就 相对 比较 难 跟 这个 开发商 去 抗衡。

是的， 所以 你 觉得 长期 来看， 就 中国 这个 租赁 市场 的话， 它 应该 还是 以 集中式 为主， 还是 像 自如 这种 分为 代表 的 这种 分散式 为主， 还是 说 市场 上都 是 两个 并存， 但是 就 各玩 各 的 这种 我 觉得。

肯定 是 并存。 美国 也是 并存， 但 主要是 看 哪个 做 的 更大。 我 个人 还是 倾向 于 最后 可能 会 跟 美国 差不多， 还是 集中式 会 更大。 因为 集中式 还是 效率 更高 的， 体验 也会 更好。 什么 叫 体验 更好 呢？ 就 我 一栋 房子 我 集中 进行 装修 的话， 我的 风格 的 把握， 我的 装修 的 这个 设计， 其实我 觉得 是 更加 统一 的， 而且 更加 是 能够 营造 那个 氛围 的。

也很 便宜。 规模经济 也 更加 一车 建材 就 直接 拉过来 了， 不用 每个 地方 就 拉 一车。

我 其实 挺 建议 一些 听众， 如果现在 还在 租房 阶段， 可以 去 尝试 一下 一些 集中式。 因为 集中式 的 房子 租 集中式 的 公寓 去 租下来 住 的话， 有一个 好处 是 它 还有 一定 的 社交 属性。

就是 他 可以 认识 一些 人， 他 有 公共 区域。

我 去 体验 有一个 社区 的 概念， 大家 年轻人 可以 一起 去去 交流， 一起 开始 去去 开 party， 对 吧？ 那 这种 东西 其实 有点像 我们 以前 读大学 的 时候 的 那种 住 宿舍 的 那种感觉。

对， 有 那种 community 的 感觉。

是的， 所以 但是 集中式 很多 好的 集中式 在北京 这种 其实 还 挺 难 得到 入驻 的 这个 资格 的， 你知道 吧？ 就 还是 要 排队 的。

我 觉得 有 两个 问题。 一个 是 首先 现在 集中式 的 本来 也 很少， 因为他 拿 他 要 拿 一 整栋 楼， 那 肯定 是要 比 拿 单独 一套 房子 的 那个。 虽然 说是 他 谈 的 过程中 是 更容易 的， 但是 就是说 你 要 找到 这么 一块 地 是 相对来说 是 更难 的。 比如说 你 就在 三里屯 上班， 对 吧， 三里屯 附近 就是 没有 这种 集中式 的 一栋 楼 可以 出租 的那 你 怎么办？ 你 租 还是 不 租 对 吧？ 这个 是一个 比较 尴尬 的 问题， 但 只能 说 通过 这个， 一个 是看 政府 的 这个 政策， 看 他 会不会 去 鼓励。 应该 照 目前 这个 形式 来看， 应该 是 会 的， 那 就是 看 市场 会 怎么走。 另外一个 问题 就是说 这个 集中 市场， 就 目前 你 能 挑 的 品牌 也 不多， 就 那么 几家， 而且 他们 都 相对来说 按 城市 来看。

是的， 所以 我们 可以 稍微 总结 一下 这个 市场。 现在 这个 市场 里面 就 分 集中 和 分散， 玩家 可以 分成 大概 四类。 这个 四类 D 类 是 房地产 开发商 背景 的， 万科 这些 龙湖 这些 都 已经 入场 了， 对 吧？ 然后 房地产 开发商 这个 派系 的 人， 他的 最 核心能力 是 他的 资金 能力 很强。 他 拿到 很多 很 低成本 的 资金， 通过 银行 的 贷款？ 因为 他们 本身 的 抵押物 也 更多， 他们 跟 银行 的 合作 也是 非常 一个 深入 的 一个 合作， 在 以前 买卖 的 那个年代 里面。

然后 第二个 派系 就是 以 自如 为 代表 的 链家 的 中介 的 派系。 他 这个 中介 的这 一群 人， 他的 能力 在于 去 拿 分散 的 房源， 他们 肯定 是 厉害 的。 你说 房地产 的 开发商 让 他们 去做 分散， 他们 可能 怎么 拿 房源， 他们 可能 都 不一定 懂， 找不到。 对， 因为 不是 那个 逻辑， 以前 是 二手房 的 那个 逻辑， 去 拿 分散 的 就 比较 厉害。 所以 这个 是 第二 群 人。 其实 第三 群 人 我们 刚刚 没有 提到。 但是 也很 有意思 的 是， 以前 做 酒店 的 那群人， 现在 也 在 做 这个 事儿。

这些 人是 怎么 一 回事？ 还 挺 奇怪 的。

你看 就是现在 整一个 行业 里面， 我们 说有 个 大 的 一个 趋势， 由 买卖 向 运营 转变。 所谓 的 运营 能力， 在 房地产 运营 这个 市场 里面， 我们 仔细 思考 一下， 哪 一群 人是 最 懂 房地产 运营。

酒店 那些人 其实。

是 管理 酒店 的 那些人， 因为 开发商 以前 是 做买卖 的对 吧？ 他不懂 运营 的那 链家 中介 其实 说 你说 他们 以前 做 过 运营 吗？ 他们 也 没 做 过， 其实 他们 以前 也是 做买卖 的对。

因为他 他的 他的 那个 收入 就是 在 你 签完 这个 租赁合同 那一刻 就 结束了， 他 之后 怎么样 他 并 不管 了。

是的， 酒店 其实 他们 这群人， 他们 在 运营 上 的 能力 是 比较 强 的。 因为 酒店 本身 就是 运营 一个 房产， 把 它 进行 出租 的 这么 一个 概念。

对， 而且 它是 专门 经营 这种 集约化 的 这种 集中化 管理 的 这种 楼 是 非常 有 经验 的。

是的， 所以 酒店 系 在 做 集中式 的 这种 房地产 的 运营 当中， 他们是 有 一定 的 这个 能力 的 积累 和 经验 的。 所以 华 住 和 如家 这种 国内 的 大型 的 酒店 集团， 他们 也 在 试水 这个 方向， 不过 就是 归根到底 运营 能力 和 资金 能力， 目前 来看 还是 资金 能力 更 重要 一些。

要把 资源 拿到， 不然 再 强 运营 也没有 用。

对 吧？ 是的， 所以 目前 来看， 在 集中式 这个 领域 来看 的话， 开发商 还是 更 强势 一点。 最后 当然 第四个 派系 就是 所谓 的 创业 公司 这 一派 了。 那 我们 新的 发现 看 下来 能不能 总结 出来 创业 公司 的 优势 呢？ 好像 总结 不 出来。

没有 优势。

你 觉得 他 没有。

这 确实 挺 难 的。 就是 他们 又 没有 运营 过 酒店 对 吧？ 然后 又又 没有钱， 这个 时候 怎么办 呢？

你看 我们 刚刚 分析 的那 三类， 对 每 一类 你 都能 说 出来 它 有 一些 优势， 对 吧？ 这个 创业 公司 这 一类 好像 真 说不出来 有 啥 优势。

我 打 个 叉 问 一下， 就 刚才 这 四类人， 就是我 觉得 有没有 可能出现 这种 一种 合并 的 状况。 你 比如说 你说 这个 物业， 就是 开发商， 他的 优势 是 资金 和 拿 地 对 吧？ 和和 翻修 对 吧？ 对， 酒店 它是 靠 运营 和 精细化 管理， 它 这个 都是 做做 的。 有没有可能 这 两拨 人 合作 来 干 这个 事情。

比如说 或者 开发商 把 韭菜 园 挖过去 就行了。

那那 这个 怎么 合作？ 有 两种 方式， 一个 是 挖 人， 就 整个 兼并 进来， 也 可能出现。 但是 因为 其实 我们 回过头来 看， 真正 的 一些 线下 的 酒店， 反而 就是 这种 情况。 比如说 这个 希尔顿 他的 酒店 可能 那个 物业 也 不是 他他 只是 说 把 这个 酒店 拿 下来， 我 来 运营 这个 酒店， 就 有没有 这种 可能性 存在 的？

我 觉得 是 有 这样的 可能性 的， 但 这个 行业 还在 很 早期， 大家 可能 都 相信自己 是谁， 对 吧？ 那就 自己 干 的 好 就 自己 干了。 对华 柱 说 我 先 试一试， 然后 如家 说 我也 来 搞， 对 吧？ 那 可能 慢慢的 我 怀疑 大家 把 自己的 优势 都 贡献 出来， 确实 是一个 更好 的 方式。

就这样 在 这个 合 这种 方式 的 合作， 到 目前为止 还没有 出现 在 这个 行业 里面。 那 我们 还是 来 分析， 就是说 这个 创业 公司 在 这 里面 有什么 机会。 因为 毕竟 这个 是 我们的 这个 主业 了。

我 分析 下来 就 觉得 这个 没 啥 优势， 你 听我讲 完。

你 觉得 那 还 搞。

所以 不是 腾讯 和 红杉 这种 最大 的 资本 方， 他们 都 去 投 自如 了， 对 吧？ 对， 那 房地产 的 公司 的 这个 派系 的 人 也没有 出来 融资， 那 酒店 派系 的 人 也 没 出来 融资， 那那 怎么办 呢？ 这 我的 感觉 就是 钱 少了 可能 就 别 玩 这个 赛道 了。

也就是 小 团队 也不 适合 在 这个 方向 去 创业。

唯一 可以 创业 公司， 你说 勉强 说 有些 什么 优势 呢？ Real 我 能 总结 说， 就是现在 中国 的 投资 市场 的 钱 还是 挺 多 的， 你 能 一轮 一轮 的 往 上 融资， 这个 可能 是 唯一 能 骗 他 一把 是 一把， 就是你 能 不断 的 往前 拱， 对 吧？ 你是 有钱 在那 让 你 去 拱 的。

因为 总有 想 试一试 的 这个 方向 的 投资人。

对， 因为 这个 方向 实在是 就像 我 刚刚 也 铺垫 了 很久 了， 这个 方向 实在是 很 吸引人， 所以 可能 还是 有 很多人 不死心。

那那 另外一个 角度 来看， 就是 如果 直接去 介入 这个 资产 端 之 这个 运营 端， 可能 都不 适合 创业 公司 的话。 有没有可能 在 这 给 他们 提供 这个 工具， 或者 提供 一些 周边 性 的 服务， 做 经营类 的 创业 机会 出来 的。

这个 会 是 有的。 就 例如 说 一些 软 装 的 服务， 例如 说 一些 金融 的 一些 风 控， 例如说是 一些 sas 的 软件 管理， 对 吧？ 有一个 叫 魔方 公寓 的， 以前 就是 自己 做 公寓， 后来 发现 做 公寓 做 不 下去， 转型 给 二房东 这些 管理 公司 做 SARS， 感觉 也 好像 还 做 的 还 不错， 据说 可能 也 明年 也 准备 上市， 但 我也 没 具体 聊过。 但 其实 有 很多人 也都 是在 这个 上下游 去 找 机会。 我 觉得 从 V C 的 角度 在 上下游 找 机会 确实 是 更加 实际 的。 根据 我的 了解， 在国外 去 投资 这种， 直接去 投资 一个 公寓， 去 出钱 买下来 的。 这些 公寓 的 投资方 都是 像 黑石 这种 大型 的 P E， 很少 有 V C 会 参与 这个 市场。

对， 因为 他们的 资金 体量 和 回报率 的 要求 就 比较 合适 了。

是的， 虽然 我们 风投 圈 号称 我们 讲 的 是 一级市场， P E 也 算是 一级市场。

对， 只要 没 上市 都是 一级市场。 我我我 打 个 岔 提 一个， 就是我 最近 发现 可能 有， 因为我 也 关注 这个 行业 有有 一两年 了， 但 也是 没有 找到 合适 的 这个 切入点。 但是 我 最近 发现 有一点 倒是挺 挺 适合 的， 就是你 发现 这种 不管 这种 叫做 什么 分散式 也好， 还是 集中式 也好， 它 至少 都 是一个 统一 管理 的 一个 过程。 智能 门锁 这个 行业 这 两年 起来 了， 很多 程度 上 是 带 这个 需求 的 福利。

是的， 所以 智能 门锁 好像 小米 也 投 了 几家 智能 门锁 是 吧？

小米 有 那个 陆客， 好像 卖 的 还 挺好的， 百度 也 投 了 一个。 对， 好 对对对， 因为 首先 你 要 集中化 管理， 就是 这个 最 安全 的 肯定 是 最 核心 的 管理 的 水平， 那么 门门 肯定 是 最 核心 的 一个， 对 吧？ 那 其实 你们 再 往后 想， 消防 是不是 有没有 做 集中化 的 这个 烟雾 探测 传感器？ 但 这个 可能 就 跟 小区 物业 本身 有 一点点 冲突 了， 因为 门 这个 小区 不管， 但是 就是说 烟雾 传感器 它 可能 要 统一 管理。 那 比如说 像 这个 用水 用电 的 采集， 就 智能 电表、 智能水表 和 智能 这个。 所以 有 如果 是 住宅 的话， 它 有 这个 燃气， 对 吧？ 智能 燃气表 就 这块 我 觉得 可能 会有 一些 机会， 但是 就 比较 小 了。

你说 这个 机会 是不是 都是 to b 的， 因为 它 不是 向 消费者 去 销售。 对。

像 肯定 是 卖给 那 这些 就是 比如说 自如 这种 大众 对 卖给 B 端的。 因为他 要 他 要 如果 要 对 这个 统一 管理 的话， 那 可能 自己 都还不 一定 合适。 因为 刚才 也 提到 就 关于 他 这个 投入 成本 的 问题。 但 比如说 你说 像 比如说 万科 要 搞 一个， 他 肯定 要 集中 采购 一批 所谓 智能 的 门， 智能 的 门锁， 智能 的 猫眼， 还有 这 相关 的 一些 事情， 对 吧？ 他 才 好 统一 管理 他 那个 楼 的 水电费 的 一些 情况。

是的， 所以 我们 刚刚 聊 完 这个 长 租， 其实 我们 最后 可以 花 一点 时间 也 来 分享 一下 短租 的 这个 市场， 今天 我们的 重点 是在 长 租 这 一块， 我们 这个 算 正品 短租。 短租 其实 跟 旅游市场 几乎 就是 一个 非常 相关 的 一个 事情。 基本上 是在 一个 旅游 的 或者 商务 出行 这么 一个 出差 的 场景 了 哈那 最近 旅游市场 我也 关注 的 相对 多一些 了， 重新 我 觉得 下一次 可以 找 一期 我们 专门 来 聊 一 聊 旅游市场。 我们 今天 可以 先 开 个头， 我们 可以 先 简单 说一说 这个 短租 这个 坑 给你们。 对对对， 大家 可以 先 感兴趣 的， 可以 在 小蜜 圈 里面 提问。 就是 什么 对 旅游市场 感兴趣 的， 我们 可能 未来 两三个 月 之内 我们会 再聊 一次 哈那 在 这个 旅游市场 的 短租 里面， 我们 其实 也是 把 它 分成 分散 和 集中。 我们 也先 来看 分散， 那是 所谓 的 分散 加 短租 这个 象限。 我们 把 它 分成 四个 象限， 用 两个 坐标。

分散 在 短 珠 这个 象限， 其实 这群人 在 干什么 呢？ 这群人 实际上 是在 干 这么 一件 事情， 他们 把 各种 房东 的 房源 也是 收过来。 但 他们 收过来 之后， 他 不是 去 长 租给 一个 租客， 他是 把 这些 房源 放到 类似 像 途家， A B M B 和 小租 短租 这样的 一些 民宿 的 出租 平台 上面， 给 别人 去 进行 几天 一个 星期 的 这种 预定 一种 旅游 的 预定。 那 为什么 他们 会 想做 这样的 事情 呢？ 是因为 其实 从 回报 上 看， 短租 的 单价 肯定 是 高于 长 租 的。 这个 很好 理解。 我 租 一个 房间 可能 5000块， 但 我 一个月 但 如果我 按照 转租 的 方式 租给 别人 的话， 可能 一天 就能 租 500块。 那 我 可能 出租 我 一个月 不一定 每天 都能 租 满。

但 如果 假设 的 差别 是 肯定 是 有的。

假设 我 能 租出去 20天对 吧？ 那 我 可能 就有 1万块， 那 我 就 能够 多赚 一倍。 所以 这个 是 很多人 其实 对 这个 事情 比 对于 长 租更 感兴趣 的 一个 本质 的 原因。 你说 这个 事情 看起来 理论上 这么 吸引人， 为啥 不 大家 都 来做 这个 事儿 呢？ 那个 real 你 觉得。

这个 还是 要 考验 你 去 拿 这些 房 的 能力， 你 要 要 运营， 你 要 去 上 各个 平台 也是 要 运营 的。 其实 上。

各个 平台， 其实 L B M B 现在 以前 好像 是 比较 反感 这种 所谓 有 组织 有 预谋 的 专业 玩具， 专业 玩家。 不是 以前 都 共享 经济， 但 最近 那个 L B M B 好像 已经 放开 了， 他 觉得 这群人 其实 他 管理 好像 专业化 管理， 是不是 比 个人 管理 可能 安全系数 更高 呢？ 可能 A B 也会 这么 想， 我 估计。 而且 他 一个 一个 个人 房东 去 拉上来， 他的 业绩 增长 的 这个 速度 支撑不了， 你 一个人 这个 效率 多 低， 对 吧？

对对对， 他 也要 做 gross tech。

对， A B M B 也要 增长， 它 估值 那么 高 对 吧？ 所以 你 这群人 把 一堆 房 同时 给我 拿上来 放上来， 那 对 他的 这个 库存 的 选择 也是 一个 很大 的 帮助。 所以 从 最近 一两年 起， A R B B 的 这个 事情 也没有 像 以前 那样 打压 了。 他。 以前 打压 是因为 觉得 你 这个 不是 真 共享 经济， 你 这个 都是 假的， 都是 这个 平台 来 规划。 对， 来做 那个 有 组织 有 预谋 的 这种 出租， 这个 不行， 什么 之类 的， 现在 就 没有了。

那 都来。 对对对。

那 现在 但是 这个 事情 本身， 它 还是 有 一些 内在 的 一些 问题， 什么 意思 呢？ 就是说 他 有 一些 法律 的 灰色地带， 讲 什么 意思？ 就是说 如果你 想 你 在 一个 公寓楼 里面， 你 就 拿了 这么 一个 房间， 你 就 出租 给 短租。 那 说明 有 很多 的 流动人口 会 发生 就 很 没问题， 进出 的 人都 是 一些 来来往往 的 一些 人。 那 原来 住在 这个 楼 里面 的 住户， 他 会不会有 一些 担忧 或者 有 一些 投诉 呢？

这也是 M B M B 特别是在 美国 遇到 的 或者 欧美 遇到 问题 比较 多 的 地方。 一个 是 面临 这个 邻居 的的 一个 投诉， 他们 觉得 这个 楼 不应该 有 那么 多 外来人， 就 不 这个 不管 不简单 是 这种 就 跟 是不是 一个 专业化 的 玩家 没有关系， 哪怕 是 个人 玩家， 他 也会 有 这种 投诉。 另外一个 就是说 政府 对 他的 一个 管制。 因为 有些 就是 在 美国 很多， 它是 各个 市， 各个 省， 各个 所谓 的 这个 区， 它是 有 自己的 一些 所谓， 租房 法律 的 限制 的， 就是你 不是 一个 房子 就 随便 租给 别人 的。

是的， 所以 因为 A B M B 可能 他 会 我我我 这个 东西 我也不知道 那么 具体， 好像 是我 猜测 A B N B 会说 我是一个 平台， 我是一个 共享 平台， 所以 我 平台 是 不能 承担 这种 安全 责任 的对。

要 搞 你 去 搞 他们 房东 去。

那 我 房东 也 说 我 可能 是 个人 分享 对 吧？ 我 这个 对 共享 经济 对 吧， 你 这个 有点 灰 灰色地带 的 感觉。 对， 有点 灰色地带。 但是 你 想， 如果 这个 事情 变成 了 一个 有 组织化 的 去 操作 和 拿 房 去 进行 一个 这么 一个 企业 的 行为， 去 出租 这样的 一些 房源 的话。 按道理说 这个 安全 的 风险 他 如果 不 承担 的话 是 不可能 的， 他 一定要 承担 这个 风险 的。

哼 嗯 哼 对。

这个 是 他的 第一个 问题。 第二个 问题是 旅游 的 房子 跟 一个 长 租 的 房子 其实 是 有一个 稳定性 的 差别 的。 如果我 出租 了 一个 长 租 的 房子， 说明 我 未来 八个 月 到 一 未来 一年 的 这个 房租 的 收入 是 稳定 的， 你是 每个 月 一定 会 进来 的。 但是 一个 旅游 的 房子， 他 可能 每每 个人 只是 短租 两三天 的话， 这个 稳定性 是 相对 比较 低。 这个 稳定性 低 会 体现 在 说 可能 有 一些 地点 的 房子 他 特别 受欢迎， 可能 每天 都想 租。 但是 有 一些 地点 的 房子， 他 可能 就 完全 无人问津。 这个 就 对于 那个 公司 那个 运营 机构 选择 地址 的 房子 的 地方 的 要求 很高。

我们 以 这个 real 在深圳 为例， 就是 深圳 的 很多 的 这种 分散 的 这种 短租房 源 是 集中 在 大冲 的。 就是 以 will 好像 也 住在 那 附近 是 吧。 然后 大冲 那块 为什么 好 呢？ 它 离 科技园 很 近， 然后 它 还有 很很 发达 的 一些 地铁。 可能 外来 的 旅客 或者 一些 商旅 的 人士 就 喜欢 住在 这种 方便 的 地方。 但 如果 他 所在 的 这个 区域 可能 是 没有 那么 多 公司， 或者 没有 那么 多 旅游 好玩的 地方， 其实 就 没有人 会 租 那个那个 地区 的 房子 的对。

这个 地段 其实 决定 了 它 整个 资产 的 质量。

所以说 就在 地段 的 选择 上， 这个 长 租 和 短租 来 看到 长 租 的话， 因为 相对来说 还是 会好 一些， 只是 一个 价格 高低 的 一个 问题。 可能 地段 好 那你 就 贵， 地段 差 你 就 便宜。 但是 在 短租 这个 市场 里面， 由于 他们 都是 短租 几天 的， 这种 人家 对 这个 地点 的 要求， 可能 你 选错了 这个 地点 就 真的 没有人 租 了， 就 不是 一个 价格 高低 的 问题 了。

而且 你 要 管理 的 时候， 配 这个 期限 也是 有 很大 的 讲究 的。 怎么 去做 这个 促销， 怎么 去做 这个 服务， 口碑， 什么 都要 考虑 很多 因素 了。

是的， 所以 很多人 就 号称 说， 我要 做 一个 分散性 的 一个 腕 豪 出来， 我要 做 一个 分散式 的 腕 豪， 对 吧？ 号称 做 这个 领域 的 人都 是 这么说 的对 吧？ 你看 腕 豪 出来。

了 做 民宿 那波 人。

对我 分散式 的 腕 豪 就 听起来 是不是 很酷 是 吧？ 那 其实 这个 里面 其实 万豪 的 选址， 我 就 一个 城市 就 选 三四个 点就 好了。 我 就 一个 城市 我 就 开 那么 几家 万豪， 我 选址 选 对了 我 就 挣钱。 但 你 可能 搞 分散式， 那你 得 每 一个地方 你 都 有人 去去去 租出去 的， 这个 满足 率 要 很高。 这个 事情 看起来 就 没那么容易。

而且 规模 也 不经济， 你 很难 找到 那种 地段， 就 每一个 都 好的 地段， 对 吧？ 因为 一个 通常 一个 城市 那种 所谓 好的 适合 开 酒店， 地段 也就 那么些， 对 吧？

是的， 所以 这个 就是 一个 分散式 短租 的 一个 问题。 他的 一个 总结， 我 觉得 就 两句话 就 给 概括 了。 如果 这个 东西 挣钱， 他 就会 比较 挣钱， 比长 出的 回 本 周期 要 快 的。 但 这个 东西 它的 稳定性 也 更 差， 我 觉得 就 这么 总结 就 应该 差不多 了。

最近 这 两年 其实 国内 有 个 比较 火 的 趋势， 或者 就是 以 华 住 这个 为 例子， 就 这种 所谓 的 终端 的 这种 连锁 酒店 起来 很快。 这个 你怎么看？

这个 其实 就是 我们 今天 的 最后一个 话题， 这个 vivo 已经 无缝 的 过渡到 最后一个 话题 了。 就是 所谓 的 集中 加 短租。 其实我 这个 东西 其实 只是 把 它 盖了 一个 概念 而已， 套 了 一个 概念， 所谓 的 集中 加 短租 不就是 做 酒店 吗？ 你说 是不是？ 对 啊 对 啊 对 对， 就是 酒店， 就是 做 酒店 事情。 这 本质 上 就是 最近 两年 有 很多人 在 做 所谓 的 终端 酒店， 或者 叫 新型 酒店， 或者 叫 设计 酒店。 无论 你 换换 一个 什么样 不同 的 名字， 甚至 你说 什么 民宿， 个性化 什么 之类 的。 其实 本质 上都 在 做 同 一件 事情， 就是 对于 这种 集中式 的 短租 的 行业 进行 一个 升级。

他 这个 升级 的 原因 是什么 呢？ 其实 十年 前 是 中国 的 快捷 型 酒店 的 一个 发展 的 黄金年代。 快速 发展 就。

主要是 以 七天 和 如家 为 代表。

以及 汉庭 三家 为 代表。 对对对， 然后 五星级 酒店 在 国内 也 在 快速 的 发展， 但 五星级 酒店 这个 民族品牌 或者说 本土 品牌 相对 难 一些。 因为 很多 国外 的 品牌 还是 挺 厉害 的。

基本 没有了。 有什么 本土 的 高端 品牌 吗？

很少， 就是 能有 一两个。 我 现在 去 提 他 都 感觉 是 为 他 打广告 了。 因为 我我我 提腕 豪 这个 不 像是 为 万豪 打广告， 大家 看得见 的对， 这个 很 疼。 因为 太太 大家 都 太太 清楚 了。 所以 所以 这个 高端 市场， 感觉 也是 一个 国外 成熟 的 大公司 的 一个 天下。

低端 市场， 经济型 这个 市场， 十年 前 也就 差不多 了， 也都 上市 也都 该 上市 了。 所以 最近 两年 有 两个 核心 的 趋势， 一个 叫 个性化， 一个 叫 终端 化。 什么 叫 终端 化 呢？ 就是 价格 上 500到800 的 这么 一个 段位。 然后 个性化 是什么 意思？ 就是 更更 有 特色， 更有 体验。 所以 在 集中 和 短租 这样的 市场 里面， 其实 就是 刚刚 我说 的这 两个 关键词。 然后 这 两个 关键词 其实 有一个 很很 有 代表性 的 一个 项目。

我 估计 很多 听众 可能 也都 住 过， 我们 也 不怕 打广告， 因为我 是 真心 觉得 这个 是一个 比较 不错 的 一个 投资 标的， 但是 可惜 已经 不 融资 了。 这个 亚 朵 酒店， 你 好像 你老 住 他是 吧， 我 还 挺 喜欢 的。 因为 他是 在 国内 现在 终端 酒店 做 的 比较 好的。

我可以 分享 一个 数据， 他是 13年 成立 的 一家 公司， 他在 15年 的 时候 有 60有50个店 有 50个店。 他在 17年底 有 150个 点， 这个 速度 是 很快 的。 然后 18年底 19年 应该 会有 700个点， 所以 它 或者 没 每 两三年 翻 三倍 的 这么 一个 速度 在 增长， 就可 这个 数据 就 完全 可以 体现 中 端 价位 的 市场 在 国内 的 需求 是 远远 没有 得到 满足。

亚 朵 的 它 能 做 这么 快， 增长 的 这么 快， 它 有什么 跟 其他 不一样的 地方 吗？

这个 事情 其实 能 快 其实 是 可以 理解 的， 是因为 它 本质 上 是一个 特许经营 的 模式。 这个 房子 是 由 这个 加盟商 来 拿 的， 他是 输出 管理。 我 认为 他 做 的 比比 别人 更好 的 地方 是 说， 他 做出 了 一些 一些 底蕴 和 一些 人文 的 关怀。 这个 买 了 其实 已经 有 品牌， 其实我 可以 这么 去 讲 这个 事情。

很多 的 终端 酒店， 其实 很多人 对此 的 理解 仅仅 限于 我 把 汉庭 的 装修 进行 高端化 的 改造。 什么 意思 呢？ 这 汉庭 也 做了 全 季， 全 季 我相信 也是 一个 很 好的 一个 终端 的 品排。

但 其实我 认为 全 季 在 做 这个 酒店 的 过程 当中， 他 把 这个 酒店 的 价格 定 到 五六百块 钱， 然后 可能 汉庭 是 300块钱。 他 会 觉得 说 我 多收 你 这部分 钱， 是因为 我的 大堂 装修 的 更加 富丽堂皇。 我的 那个 酒店 的 这个 房间 更大， 然后 我 配 的 这个 灯具 更 高级， 这个 床 更 贵。 他 会 觉得 这个 升级 是 升级 在 这些 地方 硬件。 但是 这些 是 一些 非常 直接， 但是 它是 一个 非常， 怎么说呢？ 就是 它 没有 带给 用户 的 一些 新的 一些 感受 上 的 一些 体验 的 变化。 你 明白 我的 意思。

不用 O K 那 亚 朵 在 体现 在 答辩。

那 亚 朵 它 会 你 如果你 住 的 时候， 你 会 发现 它 会 很 有 一些 人文 的 关怀。 它 有一个 书吧， 对 吧？ 他 会给 你 一些 他 自己的 一些 设计 的 风格 和 理念。 就是 他 会 跟你讲 我们 为什么 要把 我们的 设计 做成 这个 样子？ 我们 为什么 要 用 这种 日式 的 简约 的， 我的生活 态度 是 怎么样？ 他的 诉求 会 在 里面， 心理 的 诉求 这些 点 这个 点的 升级， 其实 会 比 说 我 把 大堂 装修 的 更 漂亮 一些， 或者说 变成 一个 欧式 宫廷风 这种 大堂 可能 会对 年轻 消费者 的 打动 会 更好 一些。 就 好像 亚 朵 最近 跟 网易 严选 和 知乎 在 上海 做了 一个 所谓 的 他们 三方 的 一个 共同 打造 的 一个 酒店。 就是 这些 尝试 其实 你 就 发现 就是 完全 是 针对 我们 刚刚 讲 的 这种 很 互联网 化 的 年轻人 的 这种 感觉 去去 打造。

他他 这个 很很 巧， 就是 他 从 另外一个 维度 去 突围， 这个 就 不要 在 传统 的 那些 就说 他 走 传统 的 一些 升级 硬件 的话， 那 其实 跟 华 住 的 很多 品牌 比 也没有 特别 大 的 优势。

是的， 所以 这样的 一些 对于 年轻 消费者 的 洞察， 其实 如果你 对 年轻 消费者 没有 洞察 的话， 你是 很难 想到 刚刚 我们 分析 的 那些 东西 的。 因为 升级 很好 理解， 我 就 把 这个 房子 做 的 更 漂亮 一些， 投入 装修 的 成本 更高 一些， 那不就 升级 了 吗？ 但 其实 这样的 一个 想法， 其实 是一个 对 这个 事情 的 理解 还是 太 简单 了。 因为 90后对于 酒店 的 需求， 我 认为 未来 会 从 一个 睡觉 的 一个地方， 他 要 注重 他 这个 东西 高 不 高级， 会 变成 了 说 我在 这个 地方 能够 得到 一个 什么样 的 体验。 所以 这个 是一个 很 重要 的 一个 升级 的 方向 了。

好吧， 今天 我们 把把 重点 讲 了 下 这个 长 租 公寓 的 这个 事情， 然后 顺便 也 提 了 一下 这个 短租 的 一个 小 开头。 如果 听众 朋友们 对 这个 短租 和 酒店 这 一块 有 任何 疑问 的话， 也 欢迎 在 我们的 这个 小蜜 圈 明天 给 我们 提问。 然后 我们 可能 会 在 之后 的 某 一期 节目 里面 再 把 这个 事情 展开 来讲， 到时候 可能 会 更加 有 针对性 的 回答 你们的 问题。 好， 谢谢 大家。 我们 下期 节目 再见， 谢谢 黄海， 再见。