Shownotes Transcript
欢迎收听雪球和喜马拉雅联合出品的财经有深度雪球国内领先的集投资交流交易一体的综合财富管理平台，聪明的投资者都在这里。听众朋友们大家好我是主播匪石，今天分享的内容叫万科能扛得住吗？来自管子说投资。 最近，随着万科美元债暴跌，作为国内房地产旗帜的万科，也让人担心是否能挺过这轮地产下行周期！从境外投资者对万科的态度来看，债券价格跌一半，这显然是已经预期万科有还不起债的风险了。也就是说，有相当数量的境外投资者认为，万科会暴雷！ 11月6日万科携手大股东深圳地铁开了一个说明会，大股东深圳地铁表态，要给万科提供支持，确保万科不会发生债务危机！不过，表态归表态，有人信，有人不信，如今依旧是扑朔迷离！万科是否能挺过这轮地产下行周期？ 1、万科的危机是什么？ 去年10月份，随着地产融资的放开，执行了两年多的房地产“三道红线”开始松动，地产企业终于又可以融资了！这个地产融资对房企来说是救命的。 当时龙湖正值债务危机，二级债券价格暴跌一半以上，显然市场已经预期龙湖要暴雷了。随着这个政策的出台，像龙湖这类经营正常、但流动性非常紧张的房企，终于可以补一口血，继续生存下去。 但并不意味着房企债务危机的解除！放开融资，房企可以靠借新的贷款，去偿还旧的债务，暂缓一口气。不过这些融资，大多是借债，不是股权融资，是必须按时偿还的。如果房子卖不出去，光靠银行借贷输血，虽然能生存下去，但债务规模会越滚越大，企业负担越来越重，总有一天还是会扛不住的。！ 股市的反应也是如此，去年10月份地产融资政策大调整，不少地产股走出了翻倍行情，万科股价也是大涨了约50%。但今年，涨了这么多的地产股，大多被打回了原形，跌破了去年10月份的股价，创了新低。从这个角度来看，二级市场还是很有效的。 2、万科的销售额掉了多少？ 我们知道今年新房销售不景气，万科肯定也是逆市的，但它的销售额到底掉了多少？ 从万科A披露的2023年三季报来看，万科总营收2903.08亿元，同比下降14.03%；净利润136.21亿，同比下降20.31%。仅从以上数据看，情况似乎没有想象中的糟糕。 但我们真的能从地产企业的财报里，看出房企最新的经营情况吗？答案是：不能！ 房企的财报，跟其他行业的财报很不一样。 我国售房施行预售制，当期销售的房子，因为还未交房，是不能在财报里确认收入的。正常情况是按照预付款处理，属于合同负债，只反应在房企的资产负债表里，并不在利润表体现。 什么时候可以确认收入呢？交房时才可以，但交房往往是在房子预售2-3年之后了。 也就是说，看房企财报上的营收，实际上反映的是2-3年前预售房子的销售情况，是滞后的，不能反应房企的经营现状。 我们要看万科现在房子卖的怎么样，就不能去看财报了，得去看万科每个月披露的销售情况。 为此我特地去翻了一下万科近6年1-10月份的项目销售情况，因为疫情是从19年底开始的，对比一下疫情前的情况，结果更真实。 万科的销售高峰正好出现在疫情后的第一年，2020年，高达5450.7亿！到2022年年底疫情放开，销售额已经掉到了3467.7亿元，相比巅峰期2020年同期，下滑了36%！ 作为疫情放开后第一年，今年1~10月份万科销售额仅为3124.4亿元，不但没有改善，比去年还差，同比下滑了约10%，跟巅峰期2020年比，下滑了约43%。这就是万科当前惨淡的现实。 3、万科会爆吗？ 我个人觉得不会！主要有三点理由： 第一，万科背靠深圳国资委，提供流动性支持。并且深圳国资委已经表态了，明确表示会支持万科。 第二，万科经营风格稳健。与某大不同，万科一直是经营偏稳健的房企，也是第一家预感到地产危机，在行业巅峰期喊出“活下去”的房企，为应对危机也是率先做出反应的，这样的企业值得救。 第三，万科有旗帜意义。万科是国内房地产行业的一面旗帜，如果万科都倒了，对市场信心的伤害是巨大的，到时候可能就不是一家企业的问题。毕竟地产牵涉行业众多，这个时候信心尤其可贵。从更高层的视角来看，万科是一定要保的。 万科能不能活下去？这个问题我觉得倒不必担心，我相信万科的未来不会如境外投资者预期的那么悲观，会暴雷，这个可能性很小！ 但万科能不能活得好？我认为目前还需要观察。毕竟靠融资输血，只能治标，不能治本。 万科要想活得好，真如市场预期的那样，在这轮地产供给侧出清的阵痛期中，扛得住，并且吃下淘汰房企的市场份额，还需要不少时间。至少短期内还没有那么乐观。 一是万科要扛得住不暴雷，在市场下行期依然能维持一定的销售额保证生存； 二是要观察行业供给侧出清后，未来的地产整体销量能恢复到什么水平？如果市场的整体蛋糕变小了，万科即使多占了市场份额，也不一定能回到巅峰！如果不能，那万科的股价还能重回巅峰吗？同理其他房企！