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欢迎收听雪球和喜马拉雅联合出品的财经有深度雪球国内领先的集投资交流交易一体的综合财富管理平台聪明的投资者都在这里。听众朋友们大家好我是主播匪石，今天分享的内容叫如何投资物业股，来自陈嘉禾。 说起物业这门生意，在投资者里，我应该可以算是比较有发言权的。在许多年以前，我曾经和朋友一起组建过一届业主委员会，其中艰辛的筹集选票过程、和物业公司、各个相关机构打交道的过程，真可谓一言难尽。 那么，物业公司这门生意究竟怎样？其商业特质如何？优点和缺点分别有哪些？我们应该如何寻找有竞争优势的物业公司？下面，就让我阐述一些我的看法。 优秀的轻资产、多客户模式 首先，物业公司的商业模式，是典型轻资产的模式。其投入资本非常少，每个楼盘主要的开支就是人工成本，以及很少量的资本投入。 同时，物业公司面对的客户广度比较大。尤其对于以住宅物业为主的物业公司来说，每个客户对公司的收入贡献占比可谓微乎其微。因此，物业公司并没有困扰许多企业的“大客户欠款风险”，尤其对住宅类物业公司来说更是如此。 天生的轻资产、多客户的商业模式，让物业公司拥有了天然的商业优势。这种生意需要投入的资本不大，来自单一大客户的赖账风险几乎没有，做好了可以成为稳稳的“现金奶牛”。也正因为这两种特质，导致不少投资者对物业公司非常青睐。 现有楼盘难增收 但是，物业公司“现金奶牛”的特质，只是存在于其既定的商业版图之上。也就是说，物业公司如果能服务好一个小区，那么就目前的物业合同来说，它会成为一个现金奶牛。但是，物业公司的问题也是天然存在的：它的商业拓张并不容易，尤其在地产母公司没有新增开发楼盘的情况下更是如此。 物业公司的商业拓张难度，来自两个维度。一个是现有楼盘的继续拓张不容易，一个是新楼盘的拓张很难，在地产下行周期中后一种困难更加常见。 首先说现有楼盘的业务拓张，根据目前的法律法规，物业公司如果想要涨价，需要取得业主大会的同意，而召开业主大会则需要大量业主的投票通过。 由于以上的涨价流程，涉及到业主大会、业主委员会等多道步骤，需要大量业主都投下同意的选票，同时对于业主来说，一旦同意未来得到的服务究竟增加多少很难说、但是物业费涨价却是立竿见影的，因此从实际操作来看，物业公司想要通过合理合法流程涨价，是一件不容易的事情。在实际操作中，为了涨价而伪造业主投票签名的事情时有发生，也为物业公司的经营留下了合规隐患。 同时，对于现有的物业合同，物业公司也常常呈现出一种“缓慢失血”的状态。这种“缓慢失血”至少来自几个方面： 一、现有楼盘整体涨价太难，局部涨价也不可能，任何多收费都会面临来自业主的大量质疑，尤其在社交网络非常发达的今天更是如此。 二、在物业经营周期中，不断会出现业主因为自身、或者物业的原因，比如自身财务状况恶化、物业服务不到位，因而拒交、或者缓交物业费。虽然由于业主有物业存在，一般这些物业费最终总能拿的回来，但是解决这些物业费拖欠常常需要经历大量的诉讼，以及漫长的回款周期。 三、物业公司自身的成本，主要是人员成本，随着时间的流逝不断上涨。为了应对成本刚性上涨、收入难以增加的局面，不少物业公司会采取逐步削减人员投入的方式来应对，比如聘用年纪更大、培训更差、数量更少的服务人员。 但是，这种应对措施又会降低物业的服务质量，从而招致更少的物业收入。更少的物业收入又会导致物业继续降低服务质量，从而陷入恶性循环的状态。除非物业公司肯承担不断下滑的利润率，坚持把服务做好、等到下一次物业费大涨，否则对于很多物业公司来说，这种螺旋式下滑是很难避免的。 地产下行周期中外部拓张不易 物业公司商业拓张的另一个难点，来自新楼盘的继续拓张不易。一般来说，物业公司的新业务拓张来自两种渠道，一种是地产商下属的物业公司，在地产商交付新楼盘以后，直接从地产商处获得新的物业生意。一般来说，这种增长也是最常见的。 对于这种增长来说，在地产行业处于上行周期、或者地产母公司处于高速发展时，物业公司的新业务也就非常容易取得。但是，当地产行业一旦走入下行周期（比如从2020年开始的下行周期），物业公司的新业务增速就会放缓。 需要注意的是，对于一家地产公司下属的物业公司来说，其来自地产商的新业务增长速度，会滞后于地产公司的售楼业务。 由于新楼盘只有在卖出以后几年，才需要引入物业公司，因此当地产公司的增速开始减缓时，这种放缓需要几年的时间，才会传导到物业公司的收入数字上。 这种周期滞后的状态，非常类似于以教材为主的出版商的收入下滑滞后于新增人口数量。由于新出生的孩子需要多年的成长才会需要使用到教材，因此当新出生人口出现下降时，这种压力在当时并不会传导到教材出版商身上，两者之间的时间差达到5到10年之久。 物业公司新业务的另一种增长，则来自于兼并、或者接手别的物业公司的生意。当一个楼盘的物业公司经营过差，最后业主不得已引入新物业公司时，有品牌的物业公司会更容易获得生意。 在这种模式下，最麻烦的要点在于，由于原有的物业公司一般都不愿意放手自己的生意，同时通过召开业主大会、罢免物业公司也是一件很麻烦的事情，因此如果一个楼盘真正闹到要把物业公司开除、找新的物业公司来替代，那么这个楼盘多半问题重重。也就是说，既然老物业公司被扫地出门，新物业公司想赚钱、尤其是想在老物业公司的收费标准基础上立即涨价，也不会太容易。 同时，对于这类拓张来说，物业公司的名声至关重要。出问题的楼盘的业主在选择新公司时，往往会倾向于市场上名声更好的物业公司。对于大物业公司来说，这种特质导致他们更容易获得这类生意。 与大股东千丝万缕的联系 对于物业公司这门生意，另外一个需要注意的点，就是其与大股东之间非常紧密的联系。 在我和物业公司接触的经历中，物业公司和地产大股东之间的联系，可以说是千丝万缕。这种关联不光体现在股权上，很多物业公司的高管、项目经理，大都是从地产公司委派过来的，行动做事也都按大股东意愿办事。因此，物业公司想要独立于地产公司运作，几近于天方夜谭。 在这种极其紧密的联系之下，物业公司几乎所有的业务、资金往来，都和地产公司有很大关联。当地产公司经营优异时，物业公司的生意也会水涨船高。 反之，当地产公司的业绩陷入困顿、资金吃紧时，物业公司的生意也会变得糟糕，甚至账上原有的现金也会被挪作它用（比如让物业公司用现金认购大股东发行的债券），而不会直接分给股东：在地产母公司持股比例不高的时候尤其如此。 那么，我们应当如何投资物业公司呢？以下几点，是我认为投资物业公司必不可少的步骤。 首先，我们需要找到一家大股东稳健经营、最好还处于上升周期的物业公司。这种稳健经营指的不光是当前的状态，而是在可预见的周期内，这家物业公司的大股东都是值得信赖和依靠的。 由于物业公司和大股东之间天然的、千丝万缕的连续，这种大股东的稳健性对投资物业公司来说不可或缺。同时，我们还需要注意的是，大股东的持股比例也非常重要。一个靠谱、但是在上市公司中持股比例很少的大股东，对物业公司的支持程度仍然是存疑的。在这种情况下，直接挪用现金所带来的利益会远大于分红。 其次，由于物业公司轻资产、现金奶牛的商业特质，我们需要寻找现金充沛、同时分红比例很高的物业公司。如果一家物业公司利润和现金流优秀，但是现金不肯拿来分红，那么我们就要留心现金被大股东占用、或者被物业公司拿去乱投资可能带来的损害。 毕竟，对于账面现金很多的公司来说，乱投资带来的害处经常可见。上市公司拿大把的资金，自己的业务又不需要这么多钱，因此跑去投资一个不熟悉的领域，由此亏钱是大概率事件。由于物业公司的持续经营并不需要多少现金投入，因此把钱分给股东其实是最合理的选择。 第三，我们还需要寻找市场口碑优秀、品牌效应强的物业公司。当物业行业随着地产周期下行而逐渐进入存量竞争以后，品牌优秀的物业公司才更有可能拓展自己的商业版图。 最后，投资者还需要等待一个优秀的价格。毕竟，对于任何投资来说，过高的价格会把优秀的商业特质都包括在价格之中，从而侵蚀投资者的长期回报率。只有优秀的价格，再匹配上稳健、优秀的基本面，投资者才最容易获得确定性的长期回报。