Making housing more affordable
55:29 Share

高昂的住房成本对许多美国人来说都是巨大的经济压力，即使通货膨胀有所缓解。房主和租房者都在住房上的支出比例越来越高，2023年无家可归的人数也达到了历史最高水平。本期《当前事件》在现场观众面前录制，布鲁金斯学会高级研究员珍妮·舒茨和《旧金山纪事报》华盛顿记者希拉·斯坦讨论了哈里斯和特朗普竞选活动如何谈论住房危机，以及联邦和地方立法者可以采取哪些措施来激励房屋建设，并降低租金和购房成本。节目说明和文字记录：https://www.brookings.edu/articles/making-housing-more-affordable/ ‎在Apple或Google播客或Spotify上关注《当前事件》和所有布鲁金斯学会播客。发送反馈邮件至[email protected]。</context> <raw_text>0 您正在收听布鲁金斯播客网络的《当前事件》。高昂的住房成本是今年选民最关心的十大经济问题之一。即使通货膨胀有所缓解，超过一半的租房者和越来越多的房主都在住房成本上花费超过30%的收入。

作为布鲁金斯学会2024年大选倡议的一部分，该倡议涵盖了11月大选中面临的问题，今天的节目将探讨导致成本上升的因素以及一些可能的解决方案。布鲁金斯都会高级研究员珍妮·舒茨和《旧金山纪事报》华盛顿记者希拉·斯坦将讨论城市和州如何努力增加供应和控制成本，以及联邦政策在努力降低住房成本方面的作用。

有关此问题的更多播客报道，您可以查看我们8月20日播出的《重新构想的农村》播客，名为《在加州科切拉谷建造10000套经济适用房的大胆目标》。有关今年大选中其他重要问题的更多布鲁金斯学会报道，请尝试收听我们的新节目《民主存疑》或Apple播客、Spotify或您收听喜爱的节目的平台上最新的《气候意识》系列节目。现在，让我们听听珍妮的看法。

谢谢，阿德里亚娜。希拉，感谢你今天加入我们。谢谢邀请。所以我们可以在2024年大选的背景下讨论住房问题。我想一个好的开始是，住房通常是大选中的首要问题之一吗？

并非如此。住房在本轮选举周期中成为如此重要的问题，这非常不寻常。即使追溯到拜登总统今年早些时候的国情咨文，你我都谈到过，我们都对拜登总统如此重视住房感到震惊。在民主党全国代表大会上，我参加了8月份在芝加哥举行的民主党全国代表大会，并且

哈里斯副总统的演讲中，最能引起热烈掌声的台词之一就是关于住房政策的。我当时就在现场，看着她，我没想到会这样。所以，住房在本轮选举周期中如此重要，这很不寻常，也很酷。

我的意思是，作为一个住房政策爱好者，我必须同意。为什么人们不总是谈论住房政策呢？但我记得我也在看大会，并在推特和YIMBY推特上监测对话，结果就爆炸了，你知道的，比如，“哈里斯竞选活动全力支持YIMBY”。我们得到了奥巴马的认可，他谈到了分区条例。当那件事发生时，我想，“这是怎么回事？”是的。

这是一个好问题。这些政策已经渗透到很多地方。观察两场竞选活动采取的方式也确实很有趣。所以，人们谈论住房成本并不完全令人震惊，

生活成本，通货膨胀肯定是一个问题，但联邦政府似乎有兴趣做些什么，尤其是在住房供应方面，这确实非常不寻常和令人惊讶。——是的，我们之前在为我撰写的报道中谈到过，住房传统上被视为地方和州的问题。因此，像加利福尼亚州和纽约州等州在这个问题上非常活跃，因为美国存在住房负担能力危机。

但是，联邦政府除了国会的一些更自由派成员之外，还参与其中，比如我知道奥克兰的芭芭拉·李代表多年来一直在住房政策方面做了很多工作。国会根本不谈论住房政策，这很不寻常，就像我们在过去一两年中看到的那样，以某种半两党合作的方式。是的。

是的，这就是观看总统候选人围绕这一问题展开的讨论中有趣的一部分。我的意思是，国会去年更加关注这个问题。许多不同的委员会专门就住房供应和负担能力举行了听证会，但这些听证会确实一直保持在两党合作的范围内。所以国会处于调查事实的阶段。问题是什么？问题的根源是什么？国会可以做些什么？他们可以使用哪些财政奖励和惩罚措施？

这是一个人们非常感兴趣合作的领域。这并不是总统竞选活动中发生的方式，这也许并不令人惊讶。竞选活动希望彼此之间有所区别。但有趣的是，他们实际上对语气和谈论方式以及提案的具体内容采取了截然不同的方法。是的，绝对的。我的意思是，我认为同样令人着迷的是，

住房政策通常是关于税收的对话，或者关于资金流入的对话。但你我最近谈到过，还增加了诉讼这个新的“第三者”，以及像加利福尼亚州这样的州参与诉讼。

是的，到目前为止，这主要是在州一级进行的。所以州政府拥有土地使用法规的空间。他们赋予地方政府权力。现在我们正处于这样一个窗口期，州政府正试图夺回部分权力。许多地方都对此表示抵制。因此，加利福尼亚州起诉了地方政府。地方政府起诉了加利福尼亚州，马萨诸塞州。目前正在进行一场非常激烈的诉讼

所以这以一些非常激烈的方式上演。你知道，联邦政府的杠杆作用非常有限，尤其是在土地使用和分区方面。这根本不是赋予联邦政府的权力。所以我认为国会和竞选活动都在做的事情的一部分是围绕这个问题打转，并试图弄清楚我们可以在哪些杠杆上施加一点压力，稍微推动一下，同时又保持在我们允许的范围内。是的，而且

这很有趣，因为我觉得两场竞选活动围绕分区和土地使用展开的讨论实际上是相同的讨论，他们都在谈论某些方面的放松管制，或者将管制权归还给各州，这对民主党来说谈论放松管制本身就不寻常，因此他们进行的是相同的讨论，只是使用的语言不同，但两党一致同意的一个领域是

我们可以解决这个问题，比如你需要在这个火车站附近有多少停车位等等？

是的。因此，如果我们看看每个竞选活动提案中的一些具体内容，哈里斯-沃尔斯竞选活动最直接地谈到了分区限制，他们表示，联邦政府应该激励各州和地方政府改变其规定，允许建造更多住房。这实际上是对拜登政府启动的现有支持住房拨款的扩大。所以是对现有项目的加强。

然后是与私营部门进行更多合作，鼓励创新和设计。所以，你知道的，这仍然会停留在州和地方一级，但联邦政府可以提供一些财政奖励，

特朗普竞选活动也使用了类似的语言。所以他们也谈到了削减繁文缛节和规章制度的必要性。但是，当前总统特朗普在竞选集会上谈到这个问题时，他一会儿说我们需要简化建设流程并削减监管，一会儿又说我们需要保护单户住宅分区，而这实际上是州和地方政府试图改变的事情之一。

所以这让我有点晕头转向。我不太确定他的政府会如何处理这个问题，因为他的说法与实际情况并不完全相符。是的，我试图回忆一下，他在担任总统时真的在这方面做了很多事情吗？当时的住房和城市发展部长本·卡森做了很多事情吗？我不记得有什么行动。

他们做了一项研究，这是联邦政府在试图决定做什么时总是会做的事情。所以有一段时间，总统和卡森部长都在谈论削减监管的必要性。这实际上对共和党人来说非常有效。

因为许多管制严格的州和城市都是民主党领导的。因此，他们实际上任命了一个跨机构委员会，进行了一年左右的研究，并在政府结束时发布了一份报告，称

有趣的是，如果你看看这份报告，它列出了这些做法是有问题的，以及联邦政府可能可以介入的领域。它看起来非常像奥巴马政府和乔治·W·布什政府时期发布的类似研究，一直追溯到罗姆尼担任住房和城市发展部长的时候。

住房和城市发展部就此进行了讨论，并表示，“你们真的应该允许更多住房多样化和更多经济适用房”。然后它就被搁置了，什么也没发生。我很想知道，如果她最终当选，哈里斯副总统已经因为她来自加利福尼亚州，因为她知道住房问题确实关系到这个国家的经济问题，我很想知道，他们是否真的会做些什么？我的意思是，你

她的一些提案，你谈到了一些奖励措施。还有一些针对企业的奖励措施。我们还讨论了税收抵免，以及她建议的一些税收抵免是否真的可行。现在，共和党人倾向于喜欢税收抵免，因为它不仅仅是直接赠送资金。但我很好奇，比如，

在她的待办事项清单上，这将有多高的优先级。特朗普总统是否会改变立场，希望将住房作为一项优先事项，现在他在竞选活动中更多地谈论这个问题？

是的，很难预测11月会发生什么，不仅在总统竞选活动中，而且在国会中也是如此。因为当然，他们中的任何一个要通过涉及资金的事情，都需要国会批准。而且，你知道的，所有赌注都取消了。你知道的，这只是在审查哈里斯竞选活动提出的需要额外资金的事情。其中一项是对开发商提供税收激励，以建造入门级房屋。

这是一种有趣的方式，也许是对我们现在做事方式的一种调整。所以开发商正在建造大量的住房。我们国家的大部分住房都是由私营部门的开发商建造的。但我们的想法是，如果你提供一些税收激励，那么开发商就不会建造被换房买家购买的昂贵房屋，而是可能会为首次购房者建造稍微小一些、便宜一些的房屋。

这并不是一种完全疯狂的方式来调整系统，而无需进行彻底的变革。还有一个提案是为首次购房者提供25000美元的税收抵免。这实际上承认，对于首次购房者来说，现在的市场非常非常艰难。高房价和高抵押贷款利率的结合使得租房者很难买房。所以我认为，你知道的，这些供需两方面的税收激励措施非常有趣。

但这也会增加一些实际的资金。国会是否愿意为此打开钱包？我认为，你知道的，你提到了利率，我们显然刚刚看到美联储降息。这实际上会对价格产生多大的影响？他们希望会有很大的影响。我认为两场竞选活动都可能希望会有很大的影响。但我的意思是，现在买房甚至租房都太贵了。所以

当我与竞选活动中的选民交谈时，当我与不住在华盛顿特区的人们交谈时，我听到的最常见的事情是，“哦，拜登正在改善经济。感觉不像那样。”这是来自民主党的，因为，你知道的，哈里斯说杂货价格太贵了。住房成本太贵了。所以。

我认为有趣的事情之一是，许多记者都在问她这个问题，“你和拜登有什么不同？这有什么不同？你已经执政四年了。那你为什么没有解决这个问题呢？”我也有同样的问题。他们一直掌权。显然，他们最初在两院都拥有多数席位……他们不是……他们一开始就拥有两院的席位。为什么这当时不是优先事项呢？

是的，我认为可以公平地说，拜登政府从一开始就改变了对住房的看法，部分原因是政策环境、宏观经济环境发生了很大变化。所以当拜登政府上任时，我们仍然处于疫情之中，

最紧迫的住房问题是让人们住房，直到经济重新开放，人们能够重返工作岗位。所以在最初的两年里，他们真的专注于诸如紧急租金援助、暂时停止止赎、允许人们有更多时间偿还抵押贷款等事情。所以直到政府后半段，拜登政府才真正开始考虑我们对长期供应和负担能力问题该怎么办？

有趣的是，他们两人都谈到了利率和美联储的作用，因为当然，即使是总统对美联储的直接权力也非常有限。他们任命美联储主席。但除此之外，联邦公开市场委员会将根据自己的意愿决定利率。

拜登政府当然很高兴看到通货膨胀下降，但他们肯定希望利率下降，抵押贷款利率下降，从而降低成本。但是，如果这两个候选人当选，他们都不能挥舞魔杖，让抵押贷款利率立即回到3%。我们将看到这种情况会在很长一段时间内逐渐下降。是的。

我很好奇，当你与人们交谈时，你在多大程度上问他们是否关注美联储？人们是否有一个心理模型来了解从美联储降息到抵押贷款更便宜需要多长时间？我认为他们没有。我认为关注美联储和其他机构的人是那些在华盛顿的人，或者是在基层制定政策的人。我的意思是，你……

普通人会看到头条新闻。他们会看到，“哦，利率正在下降”。他们会想，“好吧，我可以再融资我的房子吗？我要为自己做些什么？”但我认为他们并不完全理解美联储将采取什么行动以及利率下降需要多长时间之间的联系等等。我认为这有点……人们很聪明，但我认为他们没有密切关注，因为他们的生活中还有其他事情要做。除非它现在直接影响到他们，否则他们为什么要关心呢？是的。

这也提出一个有趣的问题。显然，住房推特在该问题得到报道时非常兴奋。但我对有多少选民真的关注住房负担能力或具体的住房提案没有很好的了解。有多少人可能会因为他们说“我将解决分区问题”或“我将降低利率”而投票给某个候选人？这是否是许多人的关键问题？我认为不是。是的。

你知道的，很多人，而我作为一个政策爱好者，希望看到副总统提出更多政策提案。看起来她可能在周三宣布更多提案。

尤其是，我希望看到更多细节，因为到目前为止我们没有得到很多细节。但事实是，比如，我不同意民调结果，但有民调显示，公众并不真正关心政策细节，也不真正关注它。所以是氛围，而不是政策。所以我认为人们会感受到这样的氛围，“哦，你关心住房政策，你关心它是否负担得起”。我不知道这是否会

如果他们详细介绍这些提案，我不知道这是否会对他们产生巨大的影响。

是的，在我们的谈话之前，我查看了两个竞选活动的网站，只是为了看看他们使用的语言。感觉一些提案肯定是为了向特定选民群体发出良好的信号。我的意思是，我会说，提供首次购房者税收抵免似乎非常适合那些可能在20多岁后期或30岁出头、正在寻找买房的租房家庭，他们觉得现在对他们来说获得优势非常困难。

对我来说，这听起来像是合理的政策，也是明智的政治策略，可以针对这部分可能未决定的选民。特朗普竞选活动中引起我注意的一件事，或者我认为这可能是共和党平台的总体情况，是他们说为了降低住房成本，他们将“结束豪华住房”。

这就是句子的结尾。我想，“什么是豪华住房？我们该如何结束它？”但这与这种普遍的反企业氛围相呼应，即住房昂贵的原因是那些邪恶的大公司。所以我们将对他们说坏话，而没有真正说明我们将做什么。是的。我的意思是，企业哄抬价格的问题，我认为……

我认为副总统试图用普通人的说法来谈论它，而不是用律师的说法。但我认为她仍然在努力。她有点挣扎。我不记得是星期四还是星期五？我看着她说话，我想，“她那里有一些含糊不清的话”，因为我认为她只是有点思路混乱。但我不知道人们是否会说，“好吧，企业哄抬价格”。我不知道我是否完全理解它是什么。我不知道它是否会直接影响我。

我的意思是，还有，比如这些诉讼和调查需要多长时间，特别是如果你正在关注反垄断诉讼，比如这需要数年时间和上诉。证明任何类型的反垄断案件都非常困难。司法部和联邦贸易委员会真的很难证明很多此类案件。所以这将是他们进入企业哄抬价格和住房领域的一个新领域。所以

所以你必须弄清楚，好吧，你如何证明这种类型的，比如，这只是，这将非常艰难，需要很长时间，以至于我不知道我们是否会在五年或十年内看到任何真正的影响。是的，而且，

大型企业参与或房地产中的反竞争行为问题目前确实非常活跃。因此，全国房地产经纪人协会针对它提起了几起非常大的诉讼，基本上说经纪人正在串通，让卖方支付卖方和买方的费用。这项诉讼已经持续多年了。

即使在判决下来之后，也不清楚这将如何最终影响个别交易。购房者和卖方是否知道这项诉讼？他们是否知道这给了他们与经纪人进行讨价还价的更多潜在杠杆作用？这真的会降低费用吗？所以我认为这是一个具体的例子，你知道的，已经采取了一些法律行动，但还不清楚。这当然不会在一夜之间改变所有价格水平和负担能力。较新的版本是司法部正在调查RealPage，这是一家为许多大型房东提供信息的软件公司。他们说，可能存在一些串通和价格设定，所有房东都应该将租金提高5%或7%。但这仍然是一个初步调查阶段。

关于这件事的政治方面，一件有趣的事情是，两三年前，国会举行了一次听证会，讨论的是企业买家购买单户住宅，将其改造成出租房的作用。

这确实来自民主党方面。所以这非常像，你知道的，个人购房者和小社区战胜大型企业实体的胜利。国会中的共和党人只想谈论通货膨胀，不想谈论企业实际参与的情况。但现在你有了J.D.万斯，他已经接受了这一点，并反驳说，你知道的，这是企业行为。所以我们看到左右两派在这个问题上有点趋于一致，即“大公司不好，人民好”，对吧？

我的意思是，我从来没有机会写这个故事，但我有点想谈谈为什么YIMBY主义不是政治性的。所以对于那些可能不知道的人来说，它是“是的，在我的后院”，它是支持住房，支持建设，比如减少分区，允许你在房产上建造更多房屋，以及所有的一切。

YIMBY主义不是左翼思想。它也不是右翼思想。我觉得我们听到过，这正是我们之前谈到的分区，两场竞选活动都在谈论削减一些分区法，并帮助建造更多房屋。这是一个YIMBY的理念。

YIMBY们当然会为此邀功，当然。我认为我们应该说YIMBY主义并非党派性的。它绝对是政治性的，对吧？这是一个在……方面存在非常根深蒂固的分歧的问题

YIMBY和NIMBY，我的意思是，YIMBY至少是推动这一目标的有组织团体。NIMBY往往只是长期房主，他们不一定参与团体，也不举行会议，也没有秘密握手。但他们围绕相同的经济问题达成一致。我曾经与一位国会议员进行过一次谈话，他表示，国会中有一些NIMBY，但他们永远不会组建NIMBY核心小组，因为他们

那样看起来不好。比如他们，他们会在幕后悄悄地阻止法案提出，并且不举行关于这些想法的听证会。我认为现在这已经不可能了。但我认为，长期以来，我们没有看到住房政策在国会中浮出水面，部分原因在于，你有一些成员不希望，那些不是“在我的后院”的成员不希望发生这种情况。而且，而且，

这真的非常吸引人，因为在州和地方一级，你会看到它真的像，“这个人是YIMBY，这个人是NIMBY”。在联邦一级，有一些非常活跃的联邦YIMBY，他们大多是前地方政治家，比如长滩的罗伯特·加西亚。但联邦一级的NIMBY不会公开协调。他们可能在幕后交谈，但他们不会站出来，因为他们知道这会让他们的选民看起来不好。是的。

是的，我们可以更详细地解释一下，为什么至少在某种程度上，两党都同意增加住房供应和建造更多住房。在传统的共和党方面，其中一些纯粹是财产权问题，对吧？所以如果我拥有一所房子，我想建造……

在我后院建造一个附属住宅单元给我的父母住，或者出租以获得一些收入，政府凭什么告诉我不能在我的财产上这样做？除此之外，为什么拥有房产的人不能建造公寓楼？为什么政府要告诉他们必须建造停车位之类的东西？所以财产权非常符合自由主义者的理念。

共和党方面的许多支持商业的倡导者也认为这是一个经济竞争力问题。这绝对在加利福尼亚州等州出现过，但在佛罗里达州等州也出现过，对吧？如果雇主无法雇用和留住员工，因为住房太贵了，那么州政府尤其有兴趣反击地方政府，对吧？这些是一些共和党方面的观点。在民主党

方面，其中一些与公平住房有关。非常富裕的，主要是白人社区使用单户住宅专用分区和大型最小地块面积等措施来排斥低收入家庭，这些家庭往往是低收入租房者，非白人家庭。所以这是一个机会平等和公平住房问题。

环保运动一直有点摇摆不定。一些环保组织赞成在交通枢纽附近进行更密集的填充式开发，但在加利福尼亚州，塞拉俱乐部基本上表示，“实际上，我们只是不想建造更多房屋，因为它会鼓励人们搬到这里，我们认为加利福尼亚州不应该有这么多人”。因此，出现了一些非常有趣的政治分歧，我认为我们在国会也看到了这一点。

从房地产行业进入政界的那些人真的了解在许多地方建造房屋有多困难，以及法规与健康和安全无关。因此，许多对这个问题感兴趣的共和党人也来自行业的方面。但这使得一些有趣的盟友走到了一起。是的，我只是认为我过去报道医疗保健，医疗保健政策几乎总是极端党派性的，极端分裂的政策。

住房政策在许多方面并非如此，并非按照这些具体路线划分。这就是它如此引人入胜的原因。我相信，对于你来说，比如进行研究和讨论，这与我们在这个国家看到的典型分歧不同。我认为，这就是我们可能看到总统候选人用不同的语言谈论类似事情的原因。是的。

是的，这也很有趣，我们有两个来自不同州的总统候选人，一方面拥有非常不同的住房市场和住房政策。但加利福尼亚州和佛罗里达州近年来也都进行了州一级政策改革。

作为一个真正的政策爱好者，我希望两位候选人都能在他们的谈话中借鉴这一点。加利福尼亚州已经做出了很多非常强硬的要求，即地方政府要规划更多不同收入水平的住房，

高昂的住房成本对许多美国人来说都是巨大的经济压力，即使通货膨胀已经缓解。房主和租房者都在住房上支付越来越高的收入比例，而无家可归人数在 2023 年达到历史最高水平。本期《当前事件》在现场观众面前录制，布鲁金斯学会高级研究员珍妮·舒茨和《旧金山纪事报》华盛顿记者希拉·斯坦讨论了哈里斯和特朗普竞选活动如何谈论住房危机，以及联邦和地方立法者可以采取哪些措施来激励房屋建设，并降低租金和购房成本。节目说明和记录：https://www.brookings.edu/articles/making-housing-more-affordable/ ‎在 Apple 或 Google Podcast 或 Spotify 上关注《当前事件》和所有布鲁金斯学会播客。发送反馈电子邮件至 [email protected]。</context> <raw_text>0 已经先发制人地否决了地方政府对特定事项（如 AVU 和双联住宅）的规定，并且发挥了真正意义上的强有力的州级作用，但到目前为止，影响有限。因此，他们通过了大约 150 项法律。他们实际上并没有建造更多住房，部分原因是此事陷入法律纠纷。

几年前，佛罗里达州通过了一项名为《本地生活法案》的法案，该法案获得了立法机构的两党支持，并由州长罗恩·德桑蒂斯签署。佛罗里达州的《本地生活法案》基本上允许开发商推翻当地分区规定，在商业走廊建造价格适中的员工住房，建造更高的大楼，其高度与大约一英里半径内的最高建筑物相匹配。与其经历我们设定规划要求、我们先发制人以及我们对规则进行微调的过程，我们宁愿让开发商建造建筑物。事实证明，开发商确实建造了建筑物。因此，您知道，《本地生活法案》比加利福尼亚州的法律新得多，但已经引发了更大的反响。

而且，您知道，我认为特朗普竞选活动错失了一个机会，那就是站出来说，看看佛罗里达州，看看这个共和党领导的州如何通过立即生效并正在建设的州级分区改革。这就是您如何释放私营部门的方式。加利福尼亚州在那里，您知道，它扮演着大政府的角色，但实际上还没有取得胜利。对。我很想看到这场辩论。您认为佛罗里达州的做法是否真的能在加利福尼亚州这样的州奏效，您知道，

您知道，问题是那里已经人满为患。很难找到可以建造的地方。

我的意思是，您可以根据附近是否有其他高层建筑来建造高层建筑的《本地生活法案》的具体政策可以在加利福尼亚州的许多商业区发挥作用。我的意思是，如果您考虑一下，像旧金山和洛杉矶这样的地方有很多街区，那里有一些高层建筑，然后是一堆矮层建筑或停车场。就像，我能看到开发商利用这一点。从政治上讲，你能否在加利福尼亚州通过类似《本地生活法案》的法案？绝对不行，对吧？我的意思是，塔拉哈西州在人们没有真正关注的情况下强行通过了这项法案，然后地方当局事后才意识到并感到有些震惊，你无法在萨克拉门托州偷偷摸摸地通过任何事情。不，在加利福尼亚州不行。你永远无法偷偷摸摸地通过任何事情。

我们还将讨论一下，您知道，我们已经讨论过一些关于副总统和前总统在其议程中谈到的一些政策的可行性。您知道，谈到了税收。您往往会有更好的机会，因为共和党人可以支持住房税收抵免。

我们没有讨论首付援助，这是民主党人的长期优先事项。这不太可能发生。他们试图通过什么，在《重建美好未来法案》中是 20,000 美元，但这并没有通过，它变成了《通胀削减法案》。因此，这是一个许多人都喜欢的主意，即获得 20,000 美元或 25,000 美元的首付援助。我认为我们永远不会看到这种情况。

是的，我们收到了观众关于这个问题的提问，询问这是否是有用的东西以及这如何在不同类型的住房市场中发挥作用。我认为这也很有趣，可以考虑一下这将在全国不同地区如何发挥作用。因此，在加利福尼亚州等昂贵的州，我的意思是，25,000 美元不足以支付您的全部首付。

另一方面，这是一笔不小的数目，但在该国的其他一些地区，房屋中位数价格可能为 250,000 美元、300,000 美元，这实际上将是首付的数额。因此，很难制定一种全国性的住房政策，尤其是在美元价值方面，这将在许多不同类型的市场中发挥作用。

但我认为，回到您的观点，首付援助（无论是税收抵免还是通过其他机制或任何需要花钱的事情）的最大问题都归结为国会是否愿意将其纳入预算？白宫是否会在所有其他预算优先事项中为其争取？

我的直觉可能是对此说不。是的，我认为这也是我的直觉。我的意思是，有些城市和地方有现有的项目，它们有所帮助，但随后，华盛顿特区有一个项目，它们每年年初都会用完资金，在那里他们有这个首付援助项目，他们已经，他们在 7 月左右就用完了。因此，如果您没有能力继续增加更多资金并继续在人们需要时和人们想要使用时为其提供资金，那么，

您是否只帮助那些能够在上半年买到房子的人？就像，是的。我们这里还有另一个问题指出，在 2020 年初选期间，卡玛拉·哈里斯当时有一个住房平台。她当时谈到的是租房者税收抵免，有点像我们房主拥有的抵押贷款利息扣除额。因此，它是通过联邦所得税管理的，但租房家庭可以在报税时从国税局获得退款，并且

而且，这并没有出现在她今年的平台上。因此，观众提出的问题是，您认为为什么这没有再次出现？我将尝试稍微引导一下竞选活动。或者你可以让我来。我很乐意解决这个问题。我相信你们都从新闻和阅读中看到过很多事情，她没有从 2019 年再次表达过，或者说过她不再工作。

将推进这种类型的政策。正如我们之前谈到的那样，政策并不是大多数选民关注的焦点。深入探讨细节并不是重点。我认为这是竞选活动决定要坚持的事情，他们将谈论政策，但他们将以更广泛的术语来谈论它。他们将谈论他们希望如何做事的大致设想，而不是具体细节。我认为这可能是其中之一，是的，也许她仍然相信并希望这样做。

但她竞选总统时不会谈论它。我的意思是，2019 年也是初选。民主党初选非常有趣。那是一个特别有趣的初选。我认为在某些方面，她表达的立场可能比她实际相信的立场更偏左。而且，您知道，我上周写了一篇文章，谈论的是。

副总统作为候选人的变化以及创造这种环境的方式。我从与长期认识她的人和现在为她工作的人交谈中得到的感受是，她能够做自己，并且只凭自己的直觉行事。我认为这就是我们在某些政策上看到的一些情况。以前，也许她会根据

有人对我说，她的 2019 年竞选活动是一场民调测试的灾难，因为他们对所有事情都进行了民调测试，并根据民调结果行事。而现在我的感觉是，他们更相信她和她员工的直觉，而不仅仅是听取最新的民调结果。

是的，我的意思是，我认为初选和普选的观点是，你正在与不同的选民群体交谈，这也解释了这一点。因此，如果您参加民主党初选，您正在与民主党基层人士交谈。而且，您知道，像租房者税收抵免这样的东西对那些住在高成本蓝州并投票的租房者来说非常有吸引力。

但像吸引首次购房者这样的东西是一个更好的全国性受众。因此，在我看来，这似乎是一个明智的政治策略转变。你也可以争辩说，房地产市场已经发生了相当大的变化，并且在疫情之前的 2019 年在政策方面有意义的东西与你今天想要提出的政策类型并不相同。是的，这是一个很好的观点。

所以我们这里还有一个有趣的问题。可以利用哪些税收政策来阻止个人和有限责任公司拥有多处房产？所以这有点回到了，就像，不是公司所有权，而是，当我们还有其他人无家可归时，富人拥有多处度假屋是否可以？我只是把这个问题抛出来。是的，那是……而且，您知道，稍微尝试一下这个，我会说，只是……

如果富人想买额外的房子，真的很难阻止他们。所以，您知道，即使您采取了非常激烈的措施，例如土地价值税或财富税，您知道，从边际上来说，这可能会阻止一些富人购买第三套或第四套房屋。但实际上，拥有大量现金的人都在寻找存放现金的地方。房地产是一项不错的投资。而且，您知道，钱必须去某个地方。因此，我很难想象一项政策能够

能够有效地做到这一点，更不用说一项在政治上足够可行以通过国会的政策了。顺便说一句，许多国会议员拥有不止一套住房。大多数国会议员都拥有不止一套住房，除非他们与室友合住一套房子。我一直说的是……

我认为是两个季节，亚马逊的电视剧《阿尔法之家》。这是最准确的华盛顿特区电视剧之一，因为它让国会议员合住一套公寓并犯错。我认识的每个不太富有的国会议员都与另一位国会议员合住一个地方。是的。

我们实际上并没有过多地讨论帮助低收入家庭的政策提案。如果我们看看住房和城市发展部实际上是如何花钱的，它基本上是补贴非常低收入的租房者。住房和城市发展部有一些自住房计划，显然是通过联邦住房管理局，但这并不是他们大部分预算的去向。

这两个竞选活动都没有过多地谈论我们应该对住房券或公共住房做些什么。这令人惊讶吗？我觉得这并不令人惊讶。我觉得第 8 节住房券在政治上并不受欢迎，除非您是真正需要它们的人或关心需要它们的人。是的。

而且这很贵。我记得在加利福尼亚州参议院初选期间，这是关于住房政策的另一个有趣的讨论。我真的很希望有两名民主党人通过参议院进入普选，因为这将是关于加利福尼亚州住房政策的更有趣的选举讨论。

但其中一件事情是，奥克兰的众议员芭芭拉·李长期以来一直倡导充分资助第 8 节住房券。因此，第 8 节住房券计划的资金不足以向每个需要或有资格获得住房券的人提供住房券。这是加利福尼亚州参议院初选期间的讨论内容。我认为我们不会在总统大选中看到它。我还认为，这在政治上并非一件可行的事情，尽管它将帮助许多人获得住房。

是的，我的意思是，总的来说，选举不会过多地谈论扶贫计划，部分原因是这并不是一个庞大的投票选民群体，而且肯定不会吸引摇摆选民。您知道，当候选人找到方法来表明他们理解这一点时，我感到很欣慰。

增加住房供应并不能解决低收入家庭的问题。我的意思是，实际上，即使在住房便宜的地方，贫困家庭也负担不起住房。因此，这将是政策范围的持续一部分。但这并不是候选人将在黄金时段谈论的内容。是的，这是我的感觉。因此，还有一个与住房密切相关的热门话题，那就是移民问题。

当 J.D. 万斯谈论住房时，这个问题已经出现很多次了。您知道，他的标语是，好吧，您知道，住房之所以昂贵，是因为我们有很多移民搬进来，他们正在推高住房成本。因此，如果我们减少移民，并大规模驱逐移民，这将以某种方式使住房更便宜。这听起来像……

一个可行的政治选择以及他们应该追求的事情吗？我认为需要考虑的是，在海湾地区这样的地方，许多搬进来并在海湾地区买房的移民都是科技工作者。因此，往往是许多亚洲移民、南亚移民。我不知道 J.D. 万斯想到的是哪种类型的移民。

是的，这是一个非常好的观点。我的意思是，谈话通常并没有具体说明高技能移民、低技能移民，他们在工资分配中的位置。但可以肯定的是，在许多非常昂贵的市场中，有很多移民来这里从事科技行业的工作，很难想象他们会被驱逐出境。很难想象这对经济总体而言是件好事。当 J.D. 万斯和特朗普谈到驱逐移民时……

他们通常说的不是那些非常熟练的科技工作者。他们谈论的是技术较低的农场工人、移徙工人，他们来这里采摘食物。我的意思是，这是一个我没有写的故事，但我希望我的同事能够完成它。但大致的想法是，大规模驱逐移民将对加利福尼亚州的食品和葡萄酒供应产生深远的影响，这可能导致葡萄酒行业崩溃，并可能导致全国范围内出现食品短缺。

是的，我认为这是一个非常重要的观点，需要不断提醒人们，移民是我们劳动力的重要组成部分，尤其是在关键行业。所以，您知道，在加利福尼亚州，采摘我们在超市看到的食物绝对是其中的一部分。与住房相关的另一部分是

大约四分之一的建筑工人是外国出生的人。因此，如果您摆脱了一群移民，也许您正在减少购买和租赁房屋的一些竞争，但您也在减少建造房屋、进行装修和从事园林绿化工作的人员。可以肯定的是，我们的房屋建筑行业在短期内将很难替代这些工人。

是的，我应该说，当我谈到，尤其是葡萄酒行业时，许多这些移徙农场工人都是非常熟练的，这是一个高度熟练的职业。因此，并非所有移徙工人和并非所有农场工人都是非熟练职业。有时他们从事的是非常具体的作物，你不能随便找任何人来采摘。而且，

并非每个人都愿意每天都去采摘葡萄为生。是的。我的意思是，这对于建筑业和食品行业都是如此，我们雇用大量外国出生工人的部分原因是，大多数美国本土工人都不想做这些工作。

这些工作在体力上非常费力。你必须在各种天气下在户外工作。它们是季节性的，因此你不能全年都做。而且其中许多是熟练工作。它们需要特殊类型的技能、专业知识和培训，但这些工作确实很难做。因此，如果人们有其他选择，他们就不会选择做这些工作。是的，绝对的。我们还有其他好的观众问题要讨论吗？我们还有几个。所以……

我们有一些问题更侧重于宏观经济。我们没有讨论的一件事是候选人提出的更广泛的税收政策。因此，考虑一下他们谈论的各种事情，例如限制取消州和地方税收抵免的上限等。

调整抵押贷款利息扣除额、公司税率、个人所得税率等方面的事情。我们应该如何更广泛地考虑税收政策及其相互作用，尤其是在人们的购房行为方面？是的。我的意思是，如果您缴纳更高的税款，他们就没有钱来购买房屋以及随之而来的一切。因此，这是一种杠杆作用，你是在提升哪些杠杆，你是在降低哪些杠杆，这些杠杆是如何相互作用的？

在加利福尼亚州这样的州，州和地方税收抵免的政治是什么？我记得 2017 年的盐税之争。加利福尼亚州和新泽西州等州希望恢复盐税。当它被取消时，他们非常生气。因此，他们希望看到它回归。特朗普现在谈论这件事这一事实令人着迷。

是的，我的意思是，州和地方税收抵免，基本上，如果您居住在高税收州，无论是高所得税还是某个地方，您拥有高价值的房产并向当地政府支付大量房产税，您过去可以从您的联邦所得税中扣除更多这部分税款。因此，它降低了您的税单。当然，2017 年的减税和就业法案对此进行了限制。

纽约、新泽西、康涅狄格、加利福尼亚，这些州的州和地方税收负担非常高。因此，这非常不受欢迎。他们希望能够扣除更多这部分税款。显然，如果您这样做，这意味着联邦政府的资金就会减少。

我的意思是，围绕 2017 年法律中某些条款到期后会发生什么的政治将非常引人入胜，因为国会将不得不做出这样或那样的决定。是的。国会真的很难。我的意思是，即使是儿童税收抵免，在大流行期间也有大幅增加，并且

我认为人们大多希望保持较高的水平，但共和党和一些人，一些其他国会议员就是不想这样做。因此，它恢复到了原来的金额。现在，他们在竞选活动中再次谈论儿童税收抵免。我认为当谈到税收时，谈话是这样的，好吧，我们在华盛顿谈论细节，但当我们从宏观层面看待时，我们正在关注那些不每天关注政治的人，并且

他们关心的是这实际上如何影响我，这是否会发生，或者不会发生，所以我的意思是，我从不在华盛顿特区的的朋友那里听到，哦，拜登一直在谈论学生贷款，比如宽恕，我还没有得到我的学生贷款宽恕，他在谈论什么，他们，如果他们不一定会关注细微之处，比如哦，它在法庭上，法庭被捕了，那就是，所以通常这些事情最终会成为

联邦机构的监管行为，然后在法庭上受到质疑。多年来它从未发生过，或者根本没有发生。因此，我认为当我们，国会越来越两极分化时。因此，我们在这些大想法上看到越来越少的东西。我们从行政行动中看到的东西越多，我们将看到的诉讼就越多。这只是某种意义上永远不会真正改变的无休止的循环。是的。

是的，我的意思是，我认为住房政策是我们在行政部门没有看到太多行政行动的领域之一。我的意思是，住房和城市发展部的预算，其中很大一部分只是通过公式分配完成的，并且项目规模会越来越大，越来越小。创新型的东西往往是小规模的试点项目。

好处是，我们没有看到不同政府部门在住房政策上的大幅波动，对吧？即使是特朗普政府想要取消社区发展区拨款计划的事情，但这在地方民选官员中非常受欢迎。在国会议员中也很受欢迎。因此，这实际上从未真正摆上桌面。我认为一个领域一直在大幅波动

是联邦公平住房法。因此，奥巴马政府通过了这个加强版的联邦公平住房法执行版本，称为“积极促进公平住房”，AFFH，真是太长了。

但奥巴马政府花费了大量时间和精力来寻找方法来抵制城市内具有排他性的社区，并告诉他们需要提供更多样化的住房选择来对抗种族隔离。特朗普政府上任后立即暂停了这项工作，并试图撤销所有条款。

然后拜登政府重新上任并恢复了这项工作。就像，您知道，这是唯一一件一直在从一头摆到另一头摆动的事情。所以我不知道该期待什么，但这可能会改变很多。对我来说很有趣的是，这些领域中只有一个。作为曾经报道医疗保健政策的人，大约有十几个这样的问题，每个政府都会来回摆动，来回摆动。我想知道是否，

这仍然是住房中唯一的一个，您知道，住房在某些方面是一个非常独特的非党派问题，也许他们实际上可以尝试做一些事情。我的意思是，药品定价是党派问题，直到它不再是党派问题。这是一种情况，但其中的一些方面仍然是党派问题。所以我不知道。我们会看到的。我很想知道，当我们考虑即将到来的选举时，您希望从

候选人那里看到哪些类型的想法、哪些类型的政策，但如果当选者，希望他们能够尝试真正改变住房政策。所以我认为联邦政府应该考虑如何利用供应杠杆。但我认为

我认为国会和白宫应该缓慢而谨慎地行动，因为这对他们来说是一个新的领域。我认为从政策角度和政治角度来看，快速行动并抛出一些非常大胆的东西然后做错都是不好的。联邦政府搞砸事情并使情况变得更糟的可能性确实让我有点紧张。因此，您知道，研究如何制定政策

使住房建设更有成效，对吧？我的意思是，建筑业的生产力实际上已经下降了 50 年。与其他美国行业相比，它正在朝着错误的方向发展。这是为什么？为什么我们建造房屋的能力不如 50 年前？这是否可以通过更好的技术、更好的工具来解决？

您知道，我们可以向其他国家学习这一点。这似乎是一个安全的技术官僚领域，在该领域，与行业、建筑师和工程师的研发与合作似乎非常有用。获得更多信息将有所帮助。我认为继续探索联邦政府如何推动各州和地方政府制定更好的法规是，

一种方法是考虑一下，我们能否获得更好的指导，以了解如何使建筑规范与实际的健康和安全要求以及某种成本效益测试相一致？许多建筑规范与健康和安全无关。要求在每栋新建房屋中安装 20,000 美元的洒水系统是否值得？这是否真的能挽救生命？这并不是我们以前真正向建筑规范提出的问题。因此，再次强调，狭隘而技术性强，但可能非常有用的要求

除此之外，您知道，我认为直接杠杆有限，您知道，其中一些事情将不得不通过州法院来解决。您知道，较低的利率也将有助于房屋建设方面。建筑商正在花费大量资金来借款以便提前进行开发。这将使他们建造房屋的成本更低，也使家庭的成本更低。但这只是随着时间的推移才能解决的问题。是的，绝对的。是的。

我要说另一个在各届政府中大幅波动的政策领域是与气候政策相关的任何事情。当然，这体现在房地产行业的节能电器要求以及对开发项目节能或建造地点的新期望中。我们在容易遭受自然灾害破坏的地方建造了许多房屋，并且

联邦政府实际上有可以推动这一问题的杠杆，因为救灾计划是由联邦机构资助的。因此，看到更多关于保险、关于联邦保险计划和联邦救灾的规定，我的意思是，我要说的是，我认为任何一方都不特别想触及这个问题。但我们将继续进行对话。

将问题推迟一段时间。作为与许多国会议员和加利福尼亚州州议员交谈过的人，保险市场问题目前是加利福尼亚州住房面临的巨大问题。保险公司正在撤出，或者他们正在将成本提高到过高的水平，因为在

野火中投保非常困难，我的意思是，对于其他州来说，龙卷风和所有这些自然灾害，我经常听到他们谈论，哦，我们可以制定联邦再保险计划吗？我认为这是其中之一，哦，非常小的，没有引起注意的变化可能会有所帮助，但我不知道我们是否会真正采取行动，因为它同样影响着加利福尼亚州和佛罗里达州等州。

是的。我的意思是，这再次是一个领域，在一个理想的世界中，你可以获得两党的合作来研究联邦保险计划的方案，运行一些财务模型并弄清楚你可以做些什么来开始与行业建立一些认识。

而且，您知道，如果理智和冷静的头脑占上风，我们应该能够理性地考虑这个问题，而不会口沫横飞地大喊大叫，政策来回摆动。但我不知道我对这种情况会发生抱有很大的信心。因此，当我们接近一小时结束时，也许有两个问题需要我们考虑。

住房将成为决定选举结果的关键问题吗？这将是至关重要的事情吗？我们认为住房将来会成为总统大选周期的一部分吗？还是因为我们现在有一个非常不寻常的市场，所以这是一次性的？

我认为住房是全局的一部分。几乎总是经济。现在，人们开始讨论将堕胎和生殖权利作为经济问题。因此，它融合到其中，尽管它一直是一个经济问题。我认为它融合到其中。我认为……

我不知道住房是不是问题，但它是人们最直接感受到的事情。你每个月都会查看你的银行账户，你会支付你的房租或抵押贷款。这可能是你每个月从银行账户中支出最大的一笔钱。因此，对大多数人来说，如果你听到关于住房的讨论，那就会引起你的注意。根据候选人谈论的方式，你可能会投票给他们或其他人，此外还有一些其他事情。因为就像我们所说的，住房不是党派问题，但投票是。所以……

是的。你想先谈谈这个，然后我们再谈谈第二个吗？是的。我的意思是，我认为候选人明智地关注真正困扰人们的问题。生活成本，特别是住房成本，是一个很大的问题。

我认为当你看看今年的摇摆选民是谁时，这也是一个合理的讨论点，因为摇摆选民更年轻。他们感到经济不安全，而住房成本是其中很大一部分。所以对我来说，这实际上感觉像是一个你可以与那些犹豫不决的人交谈的领域。更大的问题是，

不确定的选民是否关心联邦住房政策的细节，并认为联邦住房政策会使他们的租金更便宜或更容易买房？我觉得，我的意思是，我一辈子都在研究这些东西，我不得不停下来思考联邦政府能做什么，你的租金会改变吗，或者你能买房吗？

是的，你需要连接很多点，大多数人太忙了，无法关注每一个需要连接的点。是的。我的意思是，我认为这也很有趣，因为它与不同类型的选民相符，因为那些感受最痛苦的人实际上是年轻的租房家庭

他们不太可能出现投票，也不太可能研究这些提案。而老年人，你知道，那些拥有房屋的婴儿潮一代，他们可能已经还清了抵押贷款或拥有低于 3% 的抵押贷款，他们对这个问题的关注要少得多。但我认为，如果你想把他们拉进谈话中，值得提醒他们，

嘿，你的孩子不能搬回家住得离你近一些，不能带孙子孙女的原因，或者你的孩子没有孩子的部分原因是因为这真的很贵。所以我认为让几代人团结起来，围绕这个问题统一他们的利益，将是任何一方的明智之举。是的。我的意思是，我会反驳。有很多关于年轻选民不关心政策细节的讨论。我会反驳说他们实际上关心。他们是那些最喜欢的人之一

实际上喜欢查看每个政策细节的人。这是我感觉像是 2016 年之后民调的一个领域，我不太确定。当谈到未来，未来的选举周期时，我的意思是，我不知道你怎么不让住房成为谈话的一部分。除非发生一些巨大的变化，否则它只会变得越来越贵，越来越困难。我看不到它会消失。你呢？

这不是一个会自行解决的问题。它不会很快得到解决。即使所有 50 个州明天都通过了出色的州级住房政策，并且我们加快了生产速度，也需要几十年的时间才能摆脱我们目前的短缺。因此，很难想象四年后，这不会成为一个重要的问题。是的，我不知道它是否会成为问题，但我认为它仍然可能位列前几名，就像，好吧，人们真正关心的前几个问题。

这是一个钱包问题，而这正是那些不在华盛顿、纽约或旧金山的人真正思考的事情。让住房再次变得负担得起在我听起来像是一个很棒的口号。好吧，非常感谢你们的加入。聊天很愉快。如果您对选举中的政策问题感兴趣，请收听当前选举中的当前问题。非常感谢。谢谢。