Deep Dive
为什么一线城市二手房的成交量近期出现明显反弹？
一线城市的二手房成交量反弹主要反映了改善性住房需求的增加，尤其是北京、上海和深圳的二手房成交活跃，深圳的二手房成交量甚至达到了过去四年的最高水平。
为什么一手房的销售情况仍然复杂？
一手房销售复杂的原因包括开发商去库存的压力，以及政策规定一手房价格不能低于一定水平，导致开发商难以通过降价清库存，同时附近楼盘的业主也可能因价格差异而抗议。
房地产市场的复苏是否已经接近大底？
暂时还谈不上大底，但一线城市的发力往往是一个领先指标，复苏通常从一线城市开始，然后扩散到其他城市。一线城市的居民收入和财富存量较高，因此复苏的可能性更大。
消费税改革对公共财政和消费可能产生什么影响？
消费税改革的主要目的是弥补地方财政收入的不足，尤其是土地收入锐减导致的财政压力。然而，消费税的出台可能会对消费端产生一次性的向下冲击，尤其是在中国消费占GDP比重已经偏低的情况下，进一步增加税负可能会抑制消费热情。
为什么消费税改革可能会对奢侈品消费产生负面影响？
消费税改革如果针对奢侈品，可能会进一步压抑社会零售，因为奢侈品消费不仅仅是富人的专属，很多中产阶级和希望通过消费提升社会地位的人群也会受到影响。此外，奢侈品需求已经不理想，增加税负可能会加剧这一趋势。
特朗普提议的60%关税政策实施的可能性有多大？
特朗普提议的60%关税政策更多是一个竞选噱头，不一定能够实施。即便实施，也不一定能对冲中国的出口优势，因为中国的出口优势源于卷文化，而非政府补贴。此外，关税的实施需要经过复杂的程序，短期内不太可能出台。
为什么黄金价格与劳动生产率周期有关？
黄金价格与劳动生产率周期相关，因为劳动生产率的提高带动经济增长，进而增加对货币的需求。在布雷顿森林体系破灭之前，黄金作为储备货币，其需求与经济增长密切相关。即便在现代，黄金作为储备资产的一部分，仍然会随着经济发展而上涨。
- 一线城市二手房成交量反弹
- 一手房市场库存压力
- 改善性住房需求存在
- 一线城市复苏可能领先整体市场
Shownotes Transcript
大家好 欢迎收听瑞士保胜的市场透视博客节目大家好 欢迎收听瑞士保胜的博客节目我是瑞士保胜香港区研究部主管邓继志进入新的一个月又是我们跟 CRE 集团阅读对话的时间了欢迎 CRE 集团的合伙人和首席经济学家洪浩先生继续跟我讨论中国市场的前景洪浩先生您好 Richard 你好
今天的播客呢,我认为这个时间点非常的好,因为呢国内海外都有一些重要的事情发展,那比方说这个房地产就是一个非常好的一个时间去讨论,为什么呢?因为这几周我们终于看得到一些数据在变好,那比方说这个北上广深的不论是新房或是特别是二手房的成交都有明显的反弹,
同时候呢我们看得到这个二手的挂牌量似乎已经见顶回落那最近个别的房地产股票明显的反弹可能也是反映这样的情况
那我记得洪耗总您提到某一些的数据现在在有一个背驰的情况比方说这个房地产的领先指标在上升的但是呢房地产的价格还在下跌那综合这么多不同的数据还有一些观察有一些的可能甚至是矛盾的那洪耗总您认为我们快接近这个房地产的大底了吗
我觉得暂时还谈不上大底嘛那毕竟呢在 5 月 17 号呢我们有一个新的房地产政策出台那之前呢其实我们也聊到过这个房地产政策就是说各地因城施政对吧因为房地产是一个当地的一个生意虽然没有一个什么所谓的全国性的房地产政策但是呢我们看到各地的政府因地制宜出台了自己的政策
那房地产新登出台了之后这两个星期呢的确我们看到了新房成交了返台然后呢但是呢到了月份又下去了但是最近这两个星期呢我们看到呢就是说一线城市二手房就是北京上海还有深圳啊
那么他们的二手房的这个成交呢是非常活跃的甚至呢在深圳的二手房成交应该是在过去四年里头最高的一个月了吧所以呢我觉得这也反映了就是说这个换房子的需求就质量住房质量改善的这个需求呢还是
但是呢一手房呢还是有一点问题那这个主要还是因为开发商想这个去库存但是呢一手房的价格呢是被这个政策规定好了你不能够低于多少多少钱甚至呢就是说如果你开发商把一个新的楼盘这个折价清库存的话呢那么在附近的楼盘类似的楼盘呢如果他们觉得这个价格跟自己买的时候差太远他又会去闹事那比如说
非常著名的这个闸啊这个收楼处啊然后这个原有的住户呢去这个拉横幅啊去反对这个 237 的这个住房这个价格下调啊等等那么这种新闻啊层出不穷所以呢其实一手房的情况还是比较复杂吧但是呢我们看到明显了就是说这个改善性住房的这个需求呢它还是存在的
大抵谈不上,但是我们也看到了一些可喜的变化,尤其是一线城市的发力产生这样往往是一个领先指标,就是复苏的话一般是一线城市先复苏,然后再次第一线的城市,毕竟一线城市的居民他的收入以家里的财富的存量都会比第一线的城市要好的。
那所以可能最起码我们看得到一些的希望或者是说目前这个房地产最起码没有再明显的变坏那我觉得这个还是算是一个比较正面的一个对不变坏就是变好对对对
那所以除了这个好消息以外呢当然我们知道在中国市场房地产是一个非常受关注的范围但其实最近两三周特别是前几天呢就关于税务方面的报道也多了很多那比方说有一些的上市公司呢他最近披露了他们在需要补交巨大的这个税款那引起到一些投资人的一些讨论哈
另外一块呢就是我认为特别值得留意的是这个所谓的潜在的一个税制改革因为市场对这个的预期呢也开始建立了特别是国家这个省技术刚刚他披露了他们在进行一个所谓新一轮的财税改革的规划其中他特别中间提到要推动这个消费税的改革
那目前呢有一些经济学家有一些分析员呢可能他们认为这个消费税改革的重点呢应该会其中把部分的税收下滑比方这是第一个重点另外一个重点可能就是把这个征税的环节呢从生产端后移到这个消费端
那当然这些呢很多都是一些市场的预测而已我们目前可能还要看一下这个 7 月中的重要会议会不会有相关的消息
但假设下话地方还有后移征收这个环节这两项真的出台的话您认为对于公共财政会有什么影响或者是从一个消费的角度来说会不会对消费有什么影响呢从投机的角度我们有没有方法去所谓的提前部署一下呢
其实我觉得消费税的出台可能并不是一个特别对消费者来说可能不是一个特别好的消息毕竟我们可以理解为什么在公共财政端它可能会出台这么一个政策毕竟之前在分税制度改革之后土地的收入是归地方所有作为地方财政补充的一个部分
那么从 21 年房地产监理到现在,那其实呢,每年这个卖地的收入呢,都下降 50%,那么所以你想象一下,就是说对于地方财政来说,由于卖地收入的锐减,那同时呢,卖地收入呢,一般来说占一个地方政府的 50%,甚至更多,相对于一些低收入的这个地区呢,甚至是超过了 100%,就是这个超过了 100%的这个财政收入呢,都是来自于这个卖地的收入的。
所以呢这个就彰显了这个卖地收入的重要性但是呢过去三年呢这个卖地收入不断的减少因为这个开发商房子卖不出去这个存货的预计在这个渠道里头那么导致呢拿地的热情也不充分那再加上了这个发力产的延东开发商呢需要如存这个现金的去度过这个寒冬啊还有这个
这个 working capital 这个营运现金的周转的管理等等那么所以呢也导致了他们拿地的热情非常的低落那所以呢可想而知呢我觉得地方财政尤其是一些本来就财政收支的不平衡的这些地方呢就显得
尤其的尖锐了那所以呢这个新的听闻这据报道呢就是说这个新的消费税如果出台的话呢那么是中央和地方共同分享的一个税种那可以想象的甚至地方分享的可能会稍微多一点这个是从财政端的去弥补土地收入的不足但是呢对于消费端来说那我们都知道的本来我们中国的这个消费占这个经济的占比呢就
比别的同等发展水平的国家要低的那么一般来说到了我们这种 12000、13000 美元人均 GDP 的这样的一个收入水平的话其实我们消费应该占整个 GDP 的 60%甚至更高但是我们看到中国的消费占 GDP40%多一点所以相对于其他的同等发展水平的国家来说其实我们是偏低的
那如果是这样的话其实在过去几个对话里头呢其实我们也谈到了这个刺激消费的重要性也就是说呢我们希望这个消费能够在经济放缓的时候呢承担一个更大的一个推动经济发展的角色那
那毕竟呢就是说如果我们现在基本上各国政府都实行凯恩斯主义啊就是用这个政府的政策去干预经济的运行用政府的政策去产生新的有效需求以弥补由于经济下滑产生的有效需求不足对吧那所以呢这样的话就前几集呢其实我们一直在说是不是能够这个减税啊是不是能够这个发消费券呀等等等等是不是能够增加社会福利啊等等那么
那么这一些都会在不同的程度帮助消费的复苏甚至在经济有占更大的比重但是我们现在如果出消费税的话我觉得反而会在消费端打击消费的热情或者说减低消费的热情应该这么说
所以这件其他国家的历史的经验那么其实我们看到了比如说澳大利亚实行 GSTGeneral Sales Tax 的时候那么当时其实也会造成社会零售的一个一次性的下行叫 one off 因为你这个是一个新的税种在日本其实我们也发现有类似的现象所以
我觉得主要的目的还是为了弥补地方财政收入的不足吧但是不幸的是呢就是说它可能会对于这个社会消费呢产生一个一次性的向下的冲击
那这个可能还是要密切的关注一下这个影响那我还有两个补充的问题就是第一有一些的学者建议消费税的改革可能应该先开始用这个奢侈品作为一个试点我没有一个很强烈的感觉这是好还是坏但是我想到的是最近这个奢侈品的需求其实真的不太理想啊
这个引起了市场对于中国这个高端消费的这个忧虑依您的看法我们应该怎么去解读中国消费的情况这个是第一个问题
第二个问题就是市场目前特别是这几天有一些的投资人非常非常担心现在的消费税可能会是被扩充了因为目前来说中国消费税只是在可能一部分的商品而已但有一些的投资人担心会不会变成大部分的商品都需要收这个消费税两个问题洪道总您是怎么一个看法呢
对我觉得首先刚才我们讲了就是说如果在这个时点去增加消费税的话我觉得对于消费来说并不是一个好的消息那同时呢其实在经济放缓的时候呢其实我们是要考虑就是说怎么样去减轻整个社会的税负对吧让大家的可支配的收入呢有所上升在这个放缓的这个环境里头呢我们这个消费的能力更强对吧因为大家收入都减少了
所以呢我反而觉得就是说如果你在这个时候去增加税赋而没有一个对冲就比如说你增加了某一个税种但是你减轻另外一个税种那这是可行的对吧那么消费税呢的确它有一个好处就是说它让这个税收更加透明化那毕竟呢我们中国只有 8000 万人交这个收入所的税
那么很多的这个税收呢都只在这个灰色的地带啊等等所以呢之前我们有一个政治税的改革那政治税的改革呢其实就是为了让这个税收呢变得更加的更加的透明该交税的交税但是呢不该交税的人呢也不应该莫名其妙的增加了税负
但是呢,现在这个时点呢,去进行消费税的改革,那我觉得它必须要有更多的 communication,就是更多的这个交流吧,跟社会各界的交流啊,让大家更好地明白这个税种的推行啊,它的目的啊,然后它的这个对冲的税收的项目是什么啊,能不能产生什么样的社会后果等等。
那否则的话呢只是说啊我们要对这个社会呢进行这个消费税的增加呢那自然没有一个对冲的项目的话那么它自然会增加这个社会的税负的我觉得这个是一个比较显而易见的后果那对于消费品征税那其实呢我们现在其实对于一些消费品已经有征税的比如说进口的酒洋酒对吧那么这些关税呢都是在 50%到 100%的
一些奢侈品啊比如说包包啊什么的那么这一些关税呢也是比较相对来说比较重的这也是为什么这个内地的消费者呢喜欢到海外啊或者说去现在去这个海南的免税店呢去购买奢侈品的最主要的原因但是今年呢其实从去年开始呢其实我们看到不仅仅是中国内地啊中国香港它的这个奢侈品的销售啊它也
大打折扣就比如说像 Gucci、Apple 这些品牌其实它在中国区的销售也下降了三分之一那么对于比如说名表什么劳力士这种瑞士名表其实它的销量在内地在香港也出现了比较明显的下滑当然这些消费品它的定价策略是不断的提价而不是减价去消费
所以呢从他们的定价看不出来但是呢从这些公司在中国区的这个财务的报表来看其实你就能看到一个非常明显的销量下滑的迹象没有办法这是整个这个宏观经济造成的那所以呢这个时候你去你去增加消费税对吧那必然呢就是说
增加了这个社会的税负吧但是呢如果你只是对奢侈品去增加这个消费税那么这个意向就很明显就是说我们像有能力去买奢侈品的人呢去增加这个税负啊因为 presumably 就是这个假设的这些人啊他都是高收入的人因此他才有这个钱去买这个奢侈品
但是呢这种方法呢我相信在这个时间点呢还是会进一步的压抑这个社会零售的那么这个主要还是因为呢中国的消费品不仅仅是卖给富人
对吧有很多 aspirational 的就是一个希望突破社会阶层的这么样的一个消费我们经常出现各种各样的现象比如说这个网红博主这个臭丹去消费一个奢侈品啊对吧比如说几个朋友啊他集资去买手袋然后人流的使用啊等等那么经常会出现这种匪夷所思的高端的消费啊
如果你对于这些奢侈品呢你去征税的话那么你想象一下因为这些人群他本来就没有到达这个 income level 就是没有到达这个收入的水平但是呢他的这个所谓的高端消费呢或者说奢侈品消费呢其实是凑单凑出来的那么你想象一下那么其实呢他还是会产生冲击的
我觉得一个判断的标准吧我认为啊就是这个十点呢是绝对不应该增加全社会的税负的所以呢希望呢就是说我们虽然有可能会退出这个所谓的消费税但是呢我们也有一个对冲的税种啊去对冲它的这个所谓的影响那比如说这个收入对啊那么这个最低工资收入水平门槛的提高那么导致了更多的人更多的收入可以免税啊
然后呢那这个其他的一些改革吧比如说这个社保的如何的交纳等等那么这些呢都是可以在这个时候呢做一些灵活的调整的那么这样的话呢如果通过这些措施呢去对冲这个消费税推出而产生的这个影响呢我觉得还可以 mitigate 就是说去缓和一下它的冲击吧否则的话在这个时候呢我觉得增加这个税负呢其实是不合时宜的
嗯所以可能市场的忧虑还是有道理的那至于细节怎么出来的话可能我们还是要等一下可能 7 月的会议吧当中目前来说我觉得我还蛮同意彭耀总的说法就是时间点比较敏感然后现在问题是这个覆盖的品种有多少同时候呢就是我们有没有一个缓解的机制比方说其他的税种有一些的一个对冲
那讲完了这个内需以后呢我们可能讨论一下这个外贸因为出口的数据从五月份的去看还是可以的那对于新市场的出口还是维持一个高增长我觉得比较有趣的是其实我们对于美国的出口这个增长也加速了那有些分析员认为呢可能是因为这个美国进口商忧虑特朗普提出的这个外贸政策
所以就提前建库船
那在您看来呢特朗普提议的这个 60%的话语关税他究竟实施的这个概率有多大呢红毛总或是这样说这个政策有多合理呢另外呢如果我们看回特朗普任期的时候之前的那些的关税现在看回头的话影响主要在哪里因为有一些的学者说基本上是全转嫁了给美国的老百姓哈
然后就是市场目前是怎么看待这一些的东西
好的那我回答一下这个关税的问题其实呢很有可能就是说其实呢我相信呢有很多美国的这个进口商呢他都在囤货就是说因为呢他要 anticipate 川普的 60%的这个关税当然他这个所谓的关税的这个承诺呢可能也是竞选的一个噱头啊一个口号对吧那么他需要一些能够引人注目的口号呢去帮助自己的竞选呢能够
获得胜利所以我觉得这个是一个竞选的口号吧它不一定能够做出来
2018 年的时候呢川普上台进行了一个对华的贸易战那么从那个时候到现在呢其实你看到中国的确呢他对美的贸易啊从第一位降到了第三位墨西哥和加拿大应该是前两位那么第三位呢才是中国但是美国对华的贸易赤字以及那个中国的这个外贸的盈余还有这个央行的这个外汇的储备呢其实它还是在不断的增长非常的有意思
所以这个也说明了就是说我们中国的这个相对的优势啊出口的优势它并不是说是我们政府补贴出来的而是卷出来的因为我们中国呢即便是我们现在去了很多场出海去了墨西哥因为通过墨西哥去供应这个北美的市场
但是呢我们到了墨西哥之后呢其实我们也看到比如说我们给工人工资并没有想象的那么低那同时呢我们看到这个工人呢不愿意像中国的工人这样进行这个 996 的工作啦对老婆家庭为重啦等等等等那么所以呢也导致了就是说很多企业呢到了美国之后呢他也水土不服这些现象啊也告诉我们就是说我们现在在中国生产的这个东西啊它出口品呢
物美价廉但是呢这个主要还是一个中国的卷文化的结果没有办法所以你说你加 60%的关税是否能够对吧让其他国家的对美国的出口呢或者说美国本土的产品呢能够
跟中国的出口品呢在同一个水平上其实我觉得也不一定反而呢它还会伤害美国消费者的这个权益的所以呢我并不觉得这个首先 60%呢它一定能够做出来它现在现阶段只是一个竞选的噱头它需要一个引人瞩目的口号呢去把可以统一起来的人统一起来为特朗普投票这是特朗普这么多年一贯的伎俩那第二呢就是说即便是
增加了 60%的关税你也不一定能够对冲掉中国的这个出口的优势因为中国的出口的优势呢是中国的卷文化卷出来的那么在中国企业的出口出海到其他地方去进行收产的时候呢我们就发现了其他地方没有办法布置中国的卷文化没有办法所以看吧我觉得大家并不需要太担心那同时呢等他上台呢
可以进行这个关税的打击的时候呢其实也到了 2025 年的一季度吧对吧那同时呢你进行这个关税的横征暴敛呢也不是说总统一个人说了算对吧你总要有一个组织的调查像之前的这个 301 的调查
这些都是需要走一定的程序国会要投票批准总统要签这个 executive order 那么这样才能够出台的所以我觉得即便是要出台它也有一段时间留给中国企业进行一个准备
嗯我觉得有一点比较有趣的话就是不论我们跟我们的客户在聊还是跟一些投资的朋友在聊的时候他们好像对于这个 60%的关税认为这个概率不是特别大啊可能会加一点点但还没有加到这个程度啊另外我觉得最近一两年啊就算拜登政府也有加关税但是我们观察到就是市场的反应会比较客观一点点啊
以前一开始有关税这个东西的时候这个市场是整个市场都在跌现在的话只有受影响的行业啊或是公司在跌那我觉得市场可能也开始适应了这样的一个环境吧啊那所以
我也同意可能不需要过度的这个反应对于这件事情毕竟我们看得到过去很多可能比较世界各地比较激进的一些观点到真的上任以后其实都会不一定全部都会出现哈
结束之前呢我想跟洪浩总讨论一下这个贵金属的因为您在上海呢跟最近的演讲啊都讲到一点就是认为这个不论是黄金还是整体的贵金属您认为可能跟这个劳动生产率的周期有一定的关系因为这个呢是比较少从其他的经济学家听得到的一个观点所以呢我想让洪浩总大概去阐述一下啊
这整个逻辑是怎么去思考的
对,我是这样想的,首先呢我们在图上能够看到一个非常明显的相关性,但是呢就是黄金的周期呢一般滞后这个劳动生产率周期呢大概 7 到 11 年左右,所以呢你会看到就是说当这个劳动生产率 pick up 的时候,那因为呢整个社会经济的增长呢它都是依靠劳动生产率的进步,人口的增加以及这个综合劳动生产率去提高了,对吧,就是人和资本的相互的作用。
那所以呢你想象一下就是说当劳动生产力提高的时候整个经济呢这个周期重新抬头的时候那么经济增长势必需要就是更多的货币
那么在布莱顿生命计划体系的破灭之前就是 70 年初呢其实黄金是一个储备的货币对吧那么所以呢经济的增长势必影响到对货币的需求那么也就是说呢影响到了就是说对于黄金的需求那之前没有信用货币的时候没有 fiat money 的时候呢其实整个社会经济的周期呢它
对于这个货币供应的依赖性呢,就通过这个挖矿体现出来,那什么时候我们看到哪里能够挖出一个大金矿,哇,那行了,这个社会呢,它的经济进一步发展了,就不用愁了,然后呢,在南美挖出来一堆白银,所以呢,中国呢,在这个明清的时候呢,也有相对的一段。
非常高的增长的历史导致了中国到清朝末期的时候仍然是全球第一大经济体因为所有全球的白银远远不断的流向大清帝国所以之前贵金属无论是金和银它都是社会经济进步的最重要的因素之一当然劳动力也是非常重要的所以当劳动生产力向上周期向上带动经济周期的修复向上
那么这个时候呢对于货币的需求增加那么这个呢就体现出来就是说这个金价银价等等呢贵金属的价格就会上升这个是布里顿生命体系破灭之前的情况那么之后呢其实我们就有美元了当然那么美元呢其实变成了一个全球的储备货币之后呢黄金作为全球储备货币之一
它的作用还是存在的比如说我们最近看到这个中国的央行连续两年接近两年的去购买黄金去补充这个我们的黄金储备那同时呢我们也看到就全球的黄金价格不断的上涨那其实呢这个也是整个市场的告诉我们就是说当经济发展的时候啊就是说我们整个储备上升的时候呢黄金即便是它不再是一个最主要的货币这个支付手段但是
它作为储备的一部分它还是会被动的往上涨的那所以呢这个很好的解释了就是说为什么经济的发展呢黄金呢它也会涨那同时呢你也看到了就是说为了应付这个美国的货币的需求但无论是这疫情的特殊的需求还是疫情之后我们整个社会经济的进度美国都需要更多的货币那么因此美国不得不因
更多的这个美元对吧所以你看美联储的这个资产负债表从 08 年的 8000 亿美元现在涨到了 8 万亿美元就是这么涨出来然后欧阳行的这个资产负债表比美国美联储还要大中国的央行日本央行也紧随其后所以所有的国家它的资产负债表都是在变大的这个不仅仅是为了放水宽松也是经济发展的需求
现在我们也看到了就是一个新的革命这个第四次工业革命正在展开对吧那么这就是我们看到的 AI 的革命之前的两次的工业革命中国错过了
希望中国不会再错过但是这一次新的工业革命的后果就是对于货币的需求量它一定会上升的因此黄金作为一个储备的货币无论是因为你狂印纸币去适应这个新的时代好还是说从历史的规律好其实我觉得黄金打赢这些贵金属其实它是远远没有长完的
有意思,这是一个非常独特的想法那今天我们也覆盖了很多不同的题目时间也差不多了那非常感谢洪浩总的分享听众朋友们敬请留意我们下一次的播客节目谢谢
我们就在下一期节目中为您呈现崭新内容欢迎当时收听
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