Housing: Locked In, Locked Out, Locked Up
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欢迎来到经济内部，以及马克·桑迪，穆迪分析的首席经济学家。我今天还邀请了两位值得信赖的同事，克里斯和梅里诺。嗨，伙计们。

马克，欢迎回来。

梅里诺，是的，欢迎回来。谢谢。你看起来休息好了。

你运气好。我回来了。我不想……

你真的……他真的……

他真的很棒。是的，你很棒。

你真是个海岸度假胜地。我……是的……

这是我第一次去那里，那真是太棒了。

非常棒吧？你可以选择丛林或海滩，去丛林探险。

我不知道。哦，丛林，是的，各种各样的生物，猴子，太棒了。是的。

听起来……是的，我去了。那里有一座正在喷发的火山，还在喷发。

不，现在已经不喷了。我们徒步环游了它。是的。

它不喷发了，对吧？是的，我去了。

那座火山在……

我当时在那里。我当时就在那里。是的。

是的。

现在。是的。你有没有机会拜访一下海岸边的办公室？

我不知道。

我们在海岸边扩张。这是一个很棒的地方。

圣哈兹有一座。是的，除了飞进飞出，我实际上并没有真正去过圣哈兹，对吧？所以，我离那里很远。

但是下次……

下次。

下次，我们有客人，我们有客人，克里斯·阿瓦隆。嘿，克里斯，你好吗？

我很好，谢谢你们邀请我。你们好吗？

很好。

你……

你……

你说……另一个……

这都是转换，实际上。

我真没想过，因为这太尴尬了，因为我们刚刚进行了这个转换。

我们练习了王子……

我说我夏天会去每个人那里，因为我七岁了，尽管你有一个祖母，呃，一个祖母……

是所有我拥有的，我一个祖母，她嫁了，但她独自一人坚持了下来。所以。

好吧，太糟糕了。小心点，我做到了。太糟糕了。呃，无论如何，很高兴见到你。你是安菲尔德集团的首席交易银行家，对吧？我说的对吗？

是的。我是安菲尔德集团的首席交易银行家，我们之前在抵押贷款领域经历过危机。

我搞错了。

我说的每件事……

对不起，我记得洛里，一个好人，洛里，一个好人，多年来一直是安菲尔德的……它是安菲尔德的安全部门，当他还在那里的时候。

当然，当然，市场上很多人都是从我们之前的安全部门认识我们的，但现在我们是一个非常好的美国住房平台。所以，我们是一个投资经理和运营商，为投资者和居民提供全国各地住房的解决方案。

所以，虽然我们在抵押贷款领域经历了危机前和危机后，我们已经转向不同的房地产投资策略，包括出售和出租。你可以认为我们非常垂直地整合，对吧？所以，我们有经济学家研究和完整的投资管理基础设施。我们还有房地产开发、建筑和物业管理部门，他们实际上每天都在我们的平台上与我们的居民和房屋互动。所以，我很期待今天的谈话，因为我认为我们可以提供独特的视角，既有数据方面的观点，也能提供实际案例，说明这些数据如何影响人们，以及如何在全国各地运营的社区中转化。

是的，非常酷。我的意思是，非常垂直地整合，这是一种引人注目的方式来描述它。是的，是的。

好吧，我想我们从安全市场转向实际住房市场学到的一件事是，我们需要拥有所有能力来控制从头到尾的居民体验，对吧？所以，仅仅外包房地产开发或外包翻新是不够的，对吧？我们不能拥有正确的质量控制，如果没有它，我们可能无法创建可扩展的机构投资产品，而没有持久的风险评估。所以，我们逐渐增加了能力。如今，我们全国有超过 500 人致力于我们的住房策略。

很好，很酷。你应该知道，因为我们将进行统计游戏，而且我们非常有竞争力。你这里有克里斯·德里蒂斯，他就像一个……他是一个抵押贷款金融专家，以前是房利美和房地美的高级球员。

他在团队比赛中表现得非常好。他就像葡萄酒一样……尤其是在意大利乡村的夏天，他在加密市场赚了很多钱。所以，这就是克里斯。

所以，你必须有能力让克里斯花更多时间在……

当然，我是穆迪分析的副首席经济学家。所以，我一直密切关注抵押贷款领域，并且一直很欣赏穆迪分析提供的深入研究。你们做得很好。我认为这是我见过的关于住房金融和住房市场的最佳研究之一。所以，谢谢你们来参加。所以，我们显然要讨论住房、住房金融等许多主题。首先，最紧迫的问题是利率，克里斯刚才说，今天达到了 7%，这比几周前，也许是 4、3、4、5、6 周前，我们看到的 6% 要高。我觉得房地产业的人们可能更喜欢 5%。但现在我们又回到了 6%，你知道，利率又回到了 6% 的水平，而不是 7%。克里斯，发生了什么事？你如何诊断利率的上升？

好吧，我想我们看到经济非常强劲，消费者非常强劲。我们过去几周看到了非常强劲的就业数据。所以，我认为美联储在 9 月份调整利率时提出的某些主题可能被夸大了，对吧？我认为资本市场仍在努力弄清楚局势。

利率上升确实增加了购房的障碍，对吧？它再次提醒我们，房屋成本与租金成本之间的差异。我们认为这会引导许多消费者进入租赁市场，因为可供出售的房屋库存很少，而且合并率非常高，所以对于购房者来说，这是一个非常困难的环境。

是的，当我想到抵押贷款利率，也就是 30 年期固定利率抵押贷款时，我首先想到的是 10 年期国债收益率，这是无风险利率，也是长期利率的基准，然后加上一个利差，才能得出固定利率抵押贷款利率。

所以，10 年期收益率现在正处于我上次查看时的季度高位，上涨了大约半个百分点，甚至可能更多。这与你刚才说的美联储有关，以及对劳动力市场复苏的预期，因为投资者对利率的预期变得不那么激进，因此长期利率也略有上升。我还想补充一点。

我只是想把这个情况摆出来，并想听听你的看法。我认为市场越来越预期特朗普会在下次大选中获胜，如果特朗普当选，他的政策，贸易政策、移民政策、赤字、减税，所有这些都可能具有通货膨胀的影响，这也会推高长期利率。

然后还有利差，利差是一个复杂的问题。你知道，从抵押贷款发起人必须获得的佣金，到抵押贷款服务的费用，再到投资抵押贷款证券中涉及的提前还款风险。这似乎也是我们现在面临的疑问。

所以，30 年期固定利率抵押贷款的上升，是由于 10 年期国债收益率上升，以及利差扩大。我说的对吗？我是不是在你的嘴里塞了太多话？我是不是在你的嘴里塞了太多话？好吧。

我认为这是正确的。当我们展望 30 年期抵押贷款时，我们认为它可能会在 5% 左右稳定下来。我们考虑了 10 年期国债收益率可能达到 4% 的情况，以及 150 到 175 个基点的利差。使用这些组成部分，马克，你认为会怎么样？

我认为 10 年期国债收益率的利差，如果你回顾一下最近的历史，可能有点紧张，考虑到美联储的行动，以及预测该利差最终会如何变化，这确实很困难。我认为市场现在对我们说的是，它可能不会是直线下降。

是的。所以，美联储在量化宽松时期购买了大量国债和抵押贷款证券，现在正在进行量化紧缩，让证券从其资产负债表中流出。他们并没有出售任何东西，但他们正在降低持有量。

这给利差带来了上行压力，因为他们不再是买家，而且他们永远不会以任何价格成为买家，并且对价格敏感。因此，现在进入市场的投资者更加关注价格，并且更加关注投资抵押贷款证券的风险。听起来不错。

是的，当然，在很多年里，他们对利差的贡献非常大，并且在一定程度上收紧了利差。虽然他们没有积极出售，但仅仅是停止购买就可能导致利差略有扩大。我们认为。

克里斯，克里斯，这种描述与你的想法一致吗？你还有什么要补充的，来解释一下这里发生的抵押贷款利率变化？

我认为这是正确的。我怀疑利差会收紧，但我预计它不会完全回到 175 个基点。原因正如你提到的那样。我的预期是，我们会跌破 6%，但不会跌太多。所以，我并不预期利率会很快降到 5%。

是的。所以，你说 10 年期国债收益率上涨了 50 或 60 个基点，利差很宽。30 年期抵押贷款与 10 年期国债之间的利差现在也比较宽。

而且，你说，你知道，在最近的历史中，这种差异通常在 100 到 175 个基点之间，现在大约是 200 个基点。我快速计算了一下，大约是 250 个基点。所以，这确实很宽。但你说 250 个基点会降到 175 个基点，但需要很长时间，可能不是今年或明年，可能需要一段时间才能发生。

是的，这让我感到惊讶。它会保持在 200 个基点一段时间，对吧？

为什么？

因为美联储是其中一个因素，对吧？他们必须找到其他投资者。然后，还有其他机构的竞争，因此发行量更大。所以，这也有可能推高利差。

所以，而且，我不确定每个人都在谈论波动性下降。我不知道波动性是否会下降到我们预期的程度，利差是否会保持在比我们历史上看到的更高水平。

是的，这解释了你的说法，因为利差是发起人支付的费用和服务费的函数，如果房利美或房地美是其中之一，他们会为他们发放的信贷收取费用。但利差的最大部分是投资者为了提前还款风险而要求的补偿。

他们将以较低的利率获得抵押贷款，并在有利的时机获得抵押贷款。他们希望获得这种风险和提前还款价值的补偿，对吧？期权是利率波动的函数。如果你有更多利率波动，利差就会扩大，你说的对。

在这种情况下，我预计会减少，但我不知道是否会完全回到原来的水平。我认为市场上仍然存在很多不确定性。

是的，克里斯，回到你。所以，我的意思是，我们基本上认为利率会在 5% 到 6% 之间稳定下来。

我们正在争论的是，什么时候才能达到长期稳定？这非常重要，因为我们接下来要讨论住房市场，而降低利率对于缓解住房市场压力，以及恢复交易量至关重要。但我简单的想法是，利差实际上是货币政策的函数。

所以，随着美联储降低短期利率，希望利率曲线变得更加积极，市场波动性下降，因为利率稳定下来，这应该足以降低提前还款风险，从而让利差回到更正常的水平，并让利率回到上升的轨道。我当时认为，这可能在未来几个季度，甚至可能不是明年，但未来几年，美联储货币政策的稳定，以及利率的稳定，将有助于利差的稳定，并让利率再次上升。这听起来合理吗？或者我的想法过于简单化？

我认为这比这复杂得多。我认为我们看到的是，美联储和其他机构难以控制经济，我们看到资本市场变得更加波动。

0 那些嵌入式期权和抵押贷款的价值是多少？现在评估这些东西真的非常棘手，尤其是在房地产市场流动性大幅下降的情况下，消费者获得住房的成本差异如此之大，而且有如此多的已发行抵押贷款处于盈利状态。现在在这个市场上投资或交易真的很有挑战性，这或许与圣诞节之前提到的观点有关，即这将是一个充满挑战的市场。挤压抵押贷款中的波动……

市场。好的。让我们谈谈这个话题。让我们各自说说我们认为30年固定利率将回归其均衡利率的时间。克里斯，你提到5.5%，你提到5.75%。我说是5.75%，你对此有什么看法？

我有一些。介于两者之间，偏高。

5.75%。好的，那么克里斯，我们什么时候才能以一致的方式回到5.75%？

在……

一致的方式。

我认为在25年末。

26年初？哦，好的，这对我来说似乎很合理。你呢？

是的，我预计18个月后。

好的，好的，好的，所以，好的，现在你……

现在看来，我认为你预计在现在和那时之间大约还有6次降息。

是的，如果你正确地预测了。是的。好的。好的。希望情况如此，因为这真的很关键。

房地产市场，就交易量而言，现有房屋销售额正在朝着正确的方向发展，至少我看到它有所上升，对吧？我的意思是，是什么？9月份的现有房屋销售额达到380万套。

分析师，这是早餐吗？是的。要追溯到疫情高峰或金融危机时期才能看到这种活动水平。是的，所以它非常低。

这与利率锁定效应有关，你知道，在利率低的时候，在加息之前，有许多业主锁定了抵押贷款，获得了非常低的息票利率和非常低的利率，在2%和3%之间，而实际市场利率在6%或7%，这对他们来说没有任何经济意义，因为现有业主以低利率锁定抵押贷款，然后去购买另一套房屋，以更高的利率获得另一笔抵押贷款。每月付款，每月付款的增加。

你知道，克里斯，一直以来，我……对不起，我实际上知道，呃，呃，克里斯和梅丽莎，我……我有点名字问题，你们没注意到。

至少我的名字一样。

对不起。

姓氏还不够令人困惑。名字又是另一个……

就像我总是搞混克里斯和格雷格，这非常令人头疼。你认为会发生什么？你知道，为了让房屋销售开始向北移动，需要哪些条件？呃，你认为需要发生什么才能实现这一点？很明显，我们知道需要什么。

是的，有趣的是，你提到了付款差异，这是每个人关注的焦点。我们关注的另一件事是相对家庭收入的付款差异。

我的意思是，在最近的抵押贷款发放中，平均家庭年收入约为11万美元，而利率为7%，与现有抵押贷款基础的平均每月付款相比，大约相差1000美元，或每年12000美元。如果你是一个年收入11万美元的家庭，那么你就有12000美元的激励留在你的房子里。这超过了你年收入的10%。

所以障碍真的很大。如果我们看看现有抵押贷款的分布，我们认为在30年期8%利率和30年期5.5%利率之间，几乎没有多少会重新进入盈利状态。也许只有300万笔边际交易会达到那个水平。

当然，随着3年期利率下降并足够接近，一些人会介入，也许他们生活发生了变化，或者他们想搬到不同的社区。因此，市场中会有更多流动性涌入。我们现在真正关注的一件事是，我们甚至还没有接近这样一个临界点，即由于锁定效应的消退而产生的额外流动性数量实际上会在待售房屋市场上产生影响。

呃，什么不是很好？

我认为这需要时间。我当然同意锁定效应将保持强劲。但是，确实有更多人看到生活在继续，他们也在挂牌出售。

你确实看到年增长率为25%至30%，这显然是一个低基数，但他们正在朝着那个方向发展。这与人们决定当前的住房不再适合他们的其他需求有关。因此，他们要么升级，要么降级，要么搬家，对吧？

所以我认为我会继续看到这一点，但这将是一个漫长而缓慢的趋势，对吧？这需要时间才能在这里扭转局面，或者说。我不认为这很快就会解决。

这有点像你说的，生活中的变化正在发生，因为人们要换工作、退休等等。这些都是过去的事情。人们只是搬家，找到适合他们需求的房子，但在这种世纪环境下不会这样做。

没错，没错。这是因为他们意识到存在成本，对吧？他们会计算一下，说，哦，这里存在成本，但也许另一个因素是他们正在缩小规模，对吧？那么很明显，他们可能会在其他地方弥补，或者搬到成本较低的地区，比如保险或房产税，对吧？所以这可能会开始移动。

另一件事可能是这些家庭正在经历生活变化，需要搬家，他们只是降价，对吧？我们知道，或者似乎我们知道，房屋销售市场对价格很敏感，因为如果你看看新房销售，这是我们之前讨论过的738000美元。新房销售……正在回到之前的水平，对吧？它们没有。

它们没有。这与建筑商我认为我说的对。建筑商通过利率降低有效地降低了价格，他们说，你知道，你不需要支付7%，你可以支付6%，你可以支付5%，我可以在一年、两年或三年内为你这样做，在某些情况下，甚至可以终身抵押贷款。

这就是价格下降的影响。一旦他们这样做，我们看到买家开始购买。所以，利率下降的另一种方式是，如果卖方，你知道，他们降价10%，因为新房市场上的利率下降实际上相当于10%到50%的价格下降。我相信如果你这样做，克里斯，让每个人都……这听起来对吗？

理论上听起来不错。但在实践中，我们现在看到的实际上是卖方将房屋挂牌出售的价格高于其运输价值，对吧？在全国各地，每个房屋的R、A、B、M模型中，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我们看到的是，我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嗯，首先我可以说，任何想要提出有效解决方案的人都是受欢迎的，对吧？所以我们需要更多的住房，无论是出售还是出租。我们认为我们可以与市场任何一方合作，提供我们拥有的某些能力。但我想强调一点，我们有一个术语叫做“缺失的中层”，对吧？如果你有工作和储蓄，你可以买房，像首付简单计划这样的项目可以增加这些家庭的购房机会，因为他们已经满足了获得抵押贷款的信用条件，可能只是需要克服首付的障碍，对吧？

如果你有工作但没有储蓄，你就在这个缺失的中层，对吧？你既没有政府补贴的租金支持，又没有资格获得抵押贷款，可能也没有首付，对吧？因此，当我们考虑许多正在实施的这些计划时，我们认为它们对不同市场细分都有益。但我们仍然看到一个服务不足的细分市场，他们已经超过了多户家庭住房，超过了住房选择券和其他政府补贴的租金计划。

但是他们无法获得抵押贷款或积累足够的储蓄来成为房主。这对政府直接接触这个群体来说是一个非常具有挑战性的问题。我们从一些提案中看到了这一点。所以我觉得这些提案可以相互补充。我们欢迎所有这些提案，但是中间有一个被忽视的人群，我们认为我们可以从私营部门支持他们。

有趣。当然，在谈到正式的住房短缺问题时，你想谈谈什么？

是的，我想说的是，每个人都希望解决这个问题，但我们也有很多特殊利益相关者，他们会阻止它的发生，对吧？这种不平衡在任何地方都很明显。

所以，是的，任何一点帮助都是好的。但我并不那么乐观。我认为这更多是一个时间和人口结构最终解决这个问题的问题。是的，好吧。

我没有想过要对维姬·哈里斯的供给侧提案做任何假设。只是直接地，减少对建筑商的税收，无论是租赁方面还是房屋建设方面，以直接解决这个问题。

降低成本，让建筑商以更实惠的价格获得回报，这对于买家和租户来说更实惠，这是一种方式，因为正如你指出的那样，解决每个单独的成本，比如建造房屋的成本、分区或许可证或劳动力，在当地层面做到这一点非常困难和复杂。所以，几乎就像他们没有工具来做到这一点。因此，根据我的想法，我的想法是，这种方法会压倒其他成本。

你知道，直接地，你不需要缴纳税款，因为你以较低的税率缴纳税款，这直接影响底线。所以，这使得建造房屋更容易，以更具竞争力的价格，更能引起共鸣。不。

你仍然需要地方政府配合，对吧？如果你只是在物理上没有建造房屋的问题，即使成本为零，对吧？对吧？所以这是国家、联邦政府没有强制执行的难题。但是，他们可以提供一些诱饵，也许一些激励措施，但要改变当地的情况非常困难，因为如果你是一位房主，你就有激励，对吧？你希望供应减少。

你 哎，哭，你看到，你看到，我正在处理这个人。他非常悲观。我非常，所以你仍然...我认为...

克里斯说的对，地方政府需要一个公共私营伙伴关系的计划。当我们与地方市政部门打交道时，我们经常遇到的问题是，他们有很好的意图来提供住房解决方案，但他们不知道从哪里开始。

例如，我们与美国南部的一个城市合作，他们刚刚吸引了一家大型跨国制造公司在他们城市附近建造一家工厂。他们知道他们将获得数万个新工作岗位。他们知道他们面临住房短缺问题，我们可以根据这些工作的性质告诉他们他们可能需要的住房类型。

所以我们可以告诉他们他们需要什么解决方案，但是从知道他们需要什么到真正知道如何引发他们想要的那种反应，并让住房得到交付，这非常困难。所以，我不知道联邦政府是否能做到这一点，我认为我们可能可以在私营部门提供帮助。但是，为地方市政部门提供一个关于如何开展公共私营伙伴关系以提供住房解决方案的指南，可以在全国范围内成为一项非常强大且可扩展的事情。

你还没有见过这样的事情。

没有类似的东西。不，我们还没有见过。我们还没有见过。

这对地方政府来说是一个巨大的挑战。他们中的许多人不是来自住房部门。他们中的许多人不是。对我来说，对于他们最终推动进步来说，这在资本市场中是一个具有挑战性的问题。我非常理解他们的出发点，这就是需要资源的地方。

凯，我想回到房主和我们正在做的工作中，在租金和建造方面，因为我知道你以前不喜欢那里的工作。你是否只是在玩状态游戏，在游戏开始之前，其余小组试图弄清楚最好的方法？这是一个不容易马上做对的问题，一个我们永远不会得到答案的问题。

如果这是手头上的主题，住房、住房金融，所有这些都更好，但那会更好。嗯，我们总是从...玛丽莎，玛丽莎，你准备好在这里玩游戏了吗？是的，好的，很好。欧洲，4...

百分比。

8.4%。

这是一个增长率吗？

不，不是。

这是一个利率，还是他们分享的点4%的数字？不，这...

分享。这是一个...

哦，天哪。

这是一个比率。

某物与某物。

某物与某物。

这与负担能力有关吗？好的，8.4%的现有房屋能够负担得起自己的房屋。不。

你的意思是...

糟糕。0.4%的人口。哦，我差点要说0.4%的人口，嗯，家庭支出超过50%的收入用于住房。

不。好的。嗯，你能给我们另一个线索吗？

这是一个我们使用房屋价格指数计算的比率。是的。

好的，84%的房屋被高估了。

他说的是，截至9月，单户住宅被高估了8.4%，这是自2021年末以来的最低水平。这反映了两件事：单户住宅市场房屋价格上涨放缓，因为购买活动不多，以及收入的增长使得情况比过去三年更实惠。这是使用我们的穆迪分析房屋价格指数，对吧？

对吧？对我来说，这听起来有点低。

听起来确实很低。你将成为...

对，克里斯·阿瓦隆。你，你，你将指出另一个，计算出估值明显更高的东西。

嗯，我指出的那个是，与这些房屋的RABM模型相比，正在出售的房屋。因此，这些房屋的挂牌价比我们认为的公平价格高出5%。这正在扩大市场需求。

但是我们也有一个方向，一个0.4%的点。但我同意玛丽莎指出的，单户住宅总体上被高估了，但工资正在赶上，房屋价格上涨速度正在放缓。所以，这种差距正在缩小一点，嗯。

你能提醒我我们如何计算这个吗？这是基于比较价格与租金或收入，还是两者兼而有之？

你知道吗，这是两者兼而有之，因为它与我们认为的基本价值有关。

我认为两者兼而有之，当前价格相对于我们估计的基本价值，基本价值是根据收入和建筑成本推导出来的。

成本。

是的，我差点要说，这不太可能与租用舒适房屋的成本相提并论，因为根据我们的数据，拥有房屋的成本与租用类似房屋的成本之间的差距大约是40%。

哇。我认为我这样思考这个问题：当你考虑买房时，你做出两种决定。第一个决定是，我能负担得起买房吗？所以我看看我的收入，看看利率，看看月供。

我将它与我的...以及首付进行比较，我认为，但真正重要的第一个决定是收入与房价的关系。然后，一旦我确定我能买得起房子，那么问题就变成了，我应该买房吗？你知道，它是什么？它与租房相比如何？所以，第一个决定步骤是房价与收入的关系。

下一步是房价与租金的关系，对吧？所以，这说明，你知道，买房仍然非常困难。但是，即使你克服了这个障碍，你仍然有疑问，因为它的价格与基本利率和建筑成本相比如何。

所以，你正在一点点地接触到租金成本，但它也是我能买到这所房子吗？

我想...

因为房价增长速度远快于收入，而且利率更高，如果你三年前想买房，现在想重新进入市场，在许多情况下，你将不得不考虑在不同社区购买更小或更老的房子，可能在不同的学区，对吧？这其中还有很大的产品因素，除了负担能力指标之外。我能买到我想要的房子吗？

你好，好点子，好点子。克里斯，你想接着说吗？克里斯独自一人？你想接着说吗？

好的。

你的女孩们，我的男孩们。

我的开始是24%。

好的。显然是住房...

相关的房屋，嗯。

是一个份额...

对，这是一个份额。

嗯，这是首次购房者的购房比例。不。好的，那是什么？

我差点要猜...

是的，我的意思是，通常情况下，首次购房者在房屋销售中的比例是35%，但现在肯定比这低得多。所以，这不是...首次购房者购买房屋的比例...

房屋市场份额。这是住房存量的份额。这是一个关于...

住房存量。住房存量，新房屋上市数量。

不，24%的住房存量是住房存量。住房存量。不是...

教训是...哦。

它比...

现在更接近...

50岁以上的人，这肯定是一个很大的数字。这是一个令人震惊的数字，对吧？

所以，我能...

告诉我...

反过来呢？所以，24%，本世纪建造的房屋比例，所以美国单户住宅在20世纪50年代比2010年代建造得更多。

是的，对。有道理。是的，对。

在1979年之前建造了2100万套房屋。所以，当我回到谈论需要解决陈旧问题时，是的，好消息是这些房屋位置很好。是的，有卧室，有后院。

它们有好的学校。

坏消息是，是的，它们有30、40、50、60岁了。

是的，好的，你提出了一个很好的观点。你说的是，这是一个大问题。没有人能解决这个问题，但最明显、最明显的浪费之一，就是看看现有的存量。

我捡起来，它已经或接近于正确的位置，并且更实惠，这可能对解决住房短缺问题有很大帮助。克里斯，你已经提到过这一点。你知道，你写了一整篇...

整篇论文？我...

没有人说过，是的，没有人读过。我读过。

我读过，那太好了。那太好了。是的。

我们已经很长时间都在谈论这一点。现在我记不清数字了。有多少百万套房屋空置，对吧？不是季节性的，对吧？它们就那样坐着。其中许多可能需要翻修。这就是为什么其他房屋可能陷入法律或家庭纠纷，没有人知道如何处理奶奶的房子，对吧？嗯，所以是的，答案就在眼前，对吧？我认为那篇论文的标题就是这个。

克里斯·阿兰，你发现他也很有吸引力。

你知道，锁定、锁定、锁定，对吧？我喜欢，我认为，我很想读这篇文章。我会成为你的第二位读者。

克里斯。我读的时候，我读了每一个数字，一个。

数字一...

第二个读它，好的。所以你说它们需要翻修。我的意思是，当你提到这些空置房屋时，它们是谁的？

有时它们只是被遗弃的，你知道，如果你去一些地方，如果你只是走过去，感觉就像你正在做家庭作业，但它们完全空置。它们可能有人拥有，但不清楚谁拥有所有权，这是...

的一部分...谁...是的，实际上，在...

可能被锁定多年，是的，是的，是的。

我不认为是投资者。我不认为他们会坚持下去，在很大程度上。我认为这更多的是，也许是妈妈和一些较小的动物，他们认为这将是那些公司投资者，他们也足够精明，但他们将处理这些房产。

所以，当你——而且这对你来说也是，克里斯——当你这么说他们需要被修复时，停下来。所以，你建议投资者进来购买房屋并对其进行翻新，然后以较低的价格出售？还是你指的是更多像公共政策、城市之类的东西？

这可能是两者兼而有之，但为了让你了解一下，当我们在我们的平台上进行房屋翻新时，我们以成本投资了 3 万到 4 万美元，对吧？通过规模经济和全国供应链。因此，在消费者成本方面，这将高出 20% 到 30%。

这对消费者来说是一笔相当大的投资，因为在很大程度上，这将是一套大约 30 万美元的经济适用房，对吧？如果你是一位消费者，并且有能力投资房屋，你更有可能将其用作在不同价格点购买房屋的首付。因此，私营部门或公共部门确实需要对这些经济适用房进行投资，这些房屋需要翻新，对吧？因为业主、住户或消费者不太可能选择这样做，或者没有直接这么做的经济能力。

是的，有一项立法，也是住房计划的一部分，即社区房屋税收抵免，其目的是为此目的，对吧？为翻新提供税收补贴，以使其运作起来，因为在一些老城区，经济学并不完全适用。阅读了很多股票。你只是无法让算术成立。

你需要一些攻击性措施，但那从未成为法律。那已经持续了一段时间，但从未成为法律。不知道这是否会奏效。

也许我们现在应该继续，因为我只是想谈谈你们在购买房产并出租房产方面的投资，以及建造出租房产。谢谢。

你提到了这一点。在房屋所有权的背景下，围绕这一点存在很多争议。你知道，房屋所有权面临着巨大的压力。之前人们表达的担忧是，如果像你们这样的投资者进入市场，从业主手中购买房屋，然后出租这些房屋，增加房屋所有权就会变得更加困难，而房屋所有权显然已经成为几十年来许多政府的政治焦点。

考虑到房屋所有权是创造财富的最佳途径，特别是对于那些没有大量财富的少数族裔群体，你怎么看待这个问题？你怎么回应这个问题？

我认为我们首先关注的是我们的居民，以及我们向市场提供的出租房屋中居住的人。我给你举几个例子，对吧？在美国，年收入超过 10 万美元的业主，信用评分较高，并且更有可能已婚，而且比租户多样化程度低。租户的收入只有第一组的一半，信用评分较低，并且多样化程度更高，不太可能已婚，并且同样有可能有孩子。

对吧？所以我们退一步思考，私营部门、公共部门，我们应该把资源投入到哪里，哪个群体更需要支持？我想我们大家可能会同意是第二组租户，对吧？所以一旦我们能够在支持该群体上达成共识，那么问题就变成了他们如何才能获得安全、可靠和经济实惠的住房，对吧？我们谈到了对这些社区进行的翻新和投资。

我们可以谈谈机构能够提供的服务水平，这与多户家庭非常相似，对吧？通过 24/7 服务改进等等。所以，我认为很容易理解为什么对于单户家庭租户来说，居住体验、机会和获得翻新现有房屋并欢迎该家庭加入社区的机会，对他们来说是一个非常有吸引力的选择。我知道人们非常关注机构购买房屋。

我可以告诉你，我们和我们的同行，目前只有 2% 的房屋以出租方式运营。当我们扩大对房屋的关注时，我们实际上收购的房屋少于 5%，我们认为可以以经济实惠的方式提供给租户。所以我们并没有设定价格。

我们并没有主导市场。但在需要更多投资的房屋中，并且应该提供给租户群体，我们提供了一种非常有吸引力的解决方案，这应该对消费者有吸引力。我认为我们认为这应该对政府和监管机构也有吸引力，因为我们可以接触到我认为我们所有人都会说，是服务不足的群体。

当然，全国只有 2%。我认为另一个担忧是，在某些地区，例如美国东南部、德克萨斯州或西部山区，这可能是住房存量中更大的一部分。如果你去像 Temple 这样的地方，我们谈论的数字可能比这高得多。我认为这是一个合理的担忧吗？

我认为这是一个合理的担忧，这是一个值得提出的问题。但从我们的角度来看，这也是单户家庭租户人口的所在地，在美国，你必须拥有 720 分的信用评分，并且必须有数千美元的储蓄作为首付。

有很多非常重要的工作和行业，无法为这些社区的家庭提供这种财务状况。因此，我认为我们和我们的同行在租赁市场上的足迹，真正地以需求为导向，以解决方案为导向。我认为这是人们需要记住的重要事情。

你还在建造租赁市场，你之前在谈话中提到过，这是否也是你业务日益增长的部分？更广泛地说，这是否正在成为机构资金投入建造房屋的更普遍的途径，因为我认为对此的担忧和抵制要少得多，对吧？因为你正在增加住房存量，并缓解经济适用房短缺问题。我认为每个人都支持这一点。这是否正在变得越来越普遍？

绝对是，绝对是。我认为我们和我们的同行在进入风险光谱和资本市场方面面临着与传统建筑商相同的挑战，但我们绝对相信增加住房存量是我们的社区需要的住房解决方案的关键部分。

我想我们会发现很多新建造的房屋都在就业中心周围的第二和第三环，因为那儿你可以找到大片土地，对吧？那儿有空间去做这件事。所以这是很合乎逻辑的。

我们看到的一个挑战是，它并没有让租户像业主那样获得进入成熟社区和成熟学区的同等机会。我们认为租户也应该有权进入这些社区。所以这是一个平衡，对吧？这是一个平衡。但我们绝对相信建造新房屋对于满足当今消费者的需求至关重要。

克里斯汀要在这里补充或提出什么。是的，我会……

同意，更多的住房，更多的供应。不，我认为对某些社区的担忧确实值得仔细研究。

不过，我经常想知道提出的旨在解决问题的建议，对吧？如果你只是限制公司投资者，那么这可能会转移到个人投资者，对吧？你真的解决了想要解决的问题吗？我认为制定能够真正满足首次购房者需求的立法非常困难。

例如，它在如何实际设计这个问题上变得非常含糊。我只是认为我们应该关注优先事项。这似乎有点转移了注意力，因为我们面临着巨大的供应问题。

让我们关注这一点。让我们关注那些空置的房屋。我认为这是任何事情的次要或三级影响。

我认为，就你的立法而言，理论与实际情况之间可能存在很大的差距。但我认为，这项立法的想法是试图解决这个问题，如果你想解决这个问题，那么大投资者比个人投资者拥有税收优势。

嗯，我认为这项立法试图在理论上重新平衡公平竞争，就拥有房屋与投资房屋的税收后果而言。这是否与大家产生共鸣？是的，确实如此。

我们支持公平竞争，并且我们可以提供解决方案，以应对你提出的所有建议。我认为我们更希望减少摩擦而不是增加摩擦。我们认为这些好处通常会流向居民，对吧？这使我们能够对房屋进行更多投资，从而避免主要问题。

这使我们能够保持极高的服务标准。这使我们能够在长期发展项目中承担更多风险，并增加住房存量。所以，所有这些被认为是机构优势的事情，无论是资本市场、税法还是其他方面，我们都努力将这些优势传递给消费者，为他们提供安全、可靠和经济实惠的住房。如果摩擦增加，我们可能无法像以前那样频繁地为许多消费者提供这些服务。

让我们这样来谈论这个问题。嗯，对我来说，住房市场似乎只是在胡作非为，我不知道如何描述它。这就像……你知道，有趣的是，你的“锁定、锁定、锁定”概念。

这就像一团糟。我们花了很长时间才陷入这种混乱。感觉这一切都始于几代人以前，在金融危机之前。现在我们在这里。

嗯，这个市场什么时候才能回到某种，让我们称之为“正常”的状态，你知道，价格和租金对普通美国人来说是负担得起的？这是一个合理的问题吗？克里斯汀，你有什么想法？我们先听听克里斯汀的意见，因为这可能不公平。

你将如何回答这个问题？这个市场是否会恢复正常？这就像，你知道，我们现在将要面对这种情况，它……

这是一个合理的问题。如果你从长远来看，我之前提到过长期人口趋势，对吧？所以，如果你考虑过去 50 年的出生率等等，你会发现市场正在朝着那种方向发展。

没有需求，因为家庭组建率可能很低。

嗯，需求来了，供应保持不变，我假设供应保持不变。我没有看到供应。我没有看到……是的，是的，我必须看到空置的房屋，对吧？但我没有看到房屋建筑商。

即使你消除了一些障碍，他们真的会加快或加倍生产，我认为他们所能做的只是多做一点，多做 10%，但我没有看到突然增加供应的能力。所以我觉得这需要时间。

所以你的意思是，如果我们看看房屋完工数量，可能大约是 160 万到 170 万套。如果你加上预制房屋，那很难做到，可能永远不会发生。

但是，为了让市场恢复到空置率更正常或租金价格更实惠的状态，你必须从现在算起 10 年、15 年，假设移民政策没有重大变化，仅仅根据人口老龄化，国内人口，这意味着市场会慢慢但肯定地自我调整。从现在算起 15 年，下一代，如果它仍然是“锁定、锁定、锁定”，你知道，“锁定、锁定、锁定”，它将变得更正常。

这就是你的意思。这就是我的意思。好的，我……

是的，我……

嗯，我希望我们……

有一个水晶球，可以告诉我们这一切最终会如何发展。但是，好消息是，人们对此非常关注。有很多想法正在产生，所以希望我们能够团结起来，开始解决问题。但是，即使我们能够停止进一步加剧供应短缺，让市场恢复平衡，也需要数年时间。我觉得通过这次谈话，我对事情有了更好的了解，因为，你知道，我们强调了克里斯汀关于翻新和修复的观点。这感觉像一条可行的道路。然后，我喜欢这种给我提供路线图或指南手册的感觉。

我认为他建议市政当局解决一些存在的摩擦，以便获得更多供应。这似乎也是一个合理的做法。所以我觉得我对这件事更有信心了。你认为你支持从现在算起一代人之后，事情会恢复正常吗？

是的，我的意思是，我认为我的想法是，最年轻的婴儿潮一代今年 60 岁，对吧？我认为住房将从婴儿潮一代那里转移过来，他们要么去世并留给他们的孩子，要么缩小规模，对吧？从他们住的大房子搬到更小的房子。所以，我认为仅仅通过这一点，就会自然发生。

接下来十年到二十年，市场上将出现大量供应。现在已经开始发生了，但随着时间推移到十年、二十年后，情况会更加明显。我认为这将主导市场。我知道很多婴儿潮一代正处于这个年龄段。

好的，小组成员还有什么要说的吗？还有其他想讨论的话题吗？我知道时间不早了，游戏也快结束了，我们基督徒们通常会坚持一会儿。所以非常感谢，还有什么其他需要补充的吗？我们都很好。

好的，感谢各位的参与，这是一个非常困难的话题。住房问题真的非常复杂，而且非常重要，因为它关系到成本。

住房是大多数人，我认为是每个人预算中最重要的项目，对吧？任何人的预算中，住房都是最重要的事情，我认为。所以非常关键。所以感谢你们的参与，非常感谢。

是的，谢谢。是的，很荣幸能加入，非常喜欢这个播客，我们非常感谢。

谢谢。那么，亲爱的听众，我们现在要结束这个节目了，请大家保重。