Vol.19 | 认房不认贷出台一周，房子卖得怎么样了？
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十分钟 帮你 理清 一个 正在 发生 的 商业 逻辑。 各位 听众 大家好， 欢迎 收听 今天 的 异彩 播客。 上周 赶 在 金九银十 的 第一个 周末 前， 北上 广深 四个 一线 城市 认房 不认 贷 的 重磅 政策 接连 出台， 加上 之前 和 之后 宣布 的 其他 城市， 截至 目前， 已经 至少 24个 城市 宣布 执行 认房 不认 贷， 这 让 沉寂已久 的 房地产市场 有了 剩下 的 味道。

政策 执行 一周 后， 楼市 表现 如何 呢？ 我们 做了 一个 盘点。 所谓 认房 不认 贷， 指的 是 不论 是否 曾经 有过 贷款， 只要 目前 名下 没有 房产， 都 可以 按 首套 按揭 贷款， 享受 首付 比例 和 利率 优惠。 之所以 重磅， 是因为 不少 原本 被 认定 为 二套 的 购房者 一夜之间 拥有 了 首套 的 身份。 购房 首付 门槛 下调 以及 房贷利率 的 降低， 让 不少 人 重启 购房 计划， 尤其是 此前 资金 压力 较大的 改善型 购房者。 总的来说， 一线 城市 的 松绑 对 购房 影响 明显， 对于 在 一线 城市 想 买房， 但是 在 老家 有 房子 的 打 工人 来说， 减少 了 他们的 购房 资金 压力。 另外， 如果 原来 在 当地 名下 有 房产， 只要 卖掉 再 购买， 也可 认定 为首 套房 首付 35% 和 此前 70% 乃至 80% 的 首付 相比， 家庭 的 置换 压力 也就 骤减 了。 易居 研究院 研究 总监 严 跃进 这样 点评， 这是 2017年 以来 一线 城市 政策 放松 力度 最大 的 政策， 充分体现 了 一线 城市 供求关系 发生 了 重大 的 变化， 是对 购房 政策 做出 了 宽松 调整 的 动作 导向。

到 今天， 政策 已 出台 一周， 市场 反应 如何 呢？ 第一财经 的 记者 对 四大 城市 做了 实地 探访。 政策 推出 后， 北京、 上海 各 大 楼盘 人头攒动， 二手房 市场 也 迎来 震动。 在北京 政策 出来 后， 有 中介 从 早上 工作 到 深夜， 一天 只 顾得上 吃 一顿 晚饭。 此前， 北京 名下 无 房， 但 在 全国 有过 住房贷款 路 的 人 突然 获得 了首 套房 资格。 有人 连夜 转账 购买 丰台区 某 均价 10万加 的 楼盘， 第二天 这个 楼盘 又 卖掉 十套， 日均 成交额 超过 1亿元。 有 中介 表示， 以前 日均 整体 成交 40套左右， 新政 第二天 便 成交 了 340套， 直接 翻 好几倍。 有 偏 郊区 的 刚 需 盘， 近日 每天 接待 四五百 组 客户。 还有 项目 因为 总价 低， 周边 码农 聚集， 一天 卖 几十 套， 置业 顾问 没时间 管 客户， 购房者 自主 刷 号 看房， 对于 高端 楼盘 来说 更是 不愁 卖。 9月3日， 北京 融创 壹号 院 正式 开盘， 该 项目 总价 3000万元 起， 现场 总 认购 金额 约 56.2亿元。

二手房 方面， 北京 挂牌 量 也 大增， 9月2日 新增 挂牌 房源 超过 3000套， 二手房 客户 新增 大约 一倍， 其中 有 600套房 源。 涨价 政策 出来 后， 大多 二手房 业主 坚定 房价 会 涨， 不愿意 降价 售卖。 有 中介 跟 房主 谈判 一夜， 房主 咬 得 特别 死， 一分 也 不肯 让。 有 中介 认为， 现在 大家 买房 比较 理性， 所以 后续 成交 是否 能 火热， 还是 得 继续 观望 一段时间。 在 上海 政策 官 宣 当日， 多个 新楼盘 带 看 量 上涨， 单日 成交额 过 亿。 9月2日， 央企 保利 发展 在 上海 的 两个 楼盘 成交额 均 过 亿， 分别 是 1.6亿元和 1.1亿元。 9月2日 至 9月3日， 招商 蛇口 上海 公司 成交额 突破 1.8亿元。 上海 二手房 方面， 上海 链家 提供 的 数据 显示， 政策 出台 后 第一个 周末 新增 挂牌 量 较 之前 猛增 了 65% 左右， 带 看 量 增加 30% 左右， 成交量 也 相比 于 之前 大 涨 70%。

与 北京 和 上海 略有不同， 深圳、 广州 楼市 虽有 明显 回暖， 但 回暖 的 幅度 相对 温和。 深圳 方面 有家 研究中心 数据 显示， 八月 30至31日 新政 官 宣 的 第二日， 业主 新增 挂牌 量 单日 增幅 20% 左右， 但 9月1日 起 恢复 新 挣钱 水平。 9月4日， 全市 共有 5.3万套 有效 二手房 源 在 售， 较 上周 增加 523套， 挂牌 量 持续增长。 在 价格 方面， 深圳 业主 并未 有 大幅 涨价 的 情况， 相反， 不少 急于 卖 一 买 一 的 换房 业主 还 选择 降价 卖房。 此外， 虽然 看房 的 人 明显增加， 但 整体 成交量 并 无 明显 变化。 广州 楼市 整体 比较 淡定。 还有 楼盘 首付 从 三成 降至 两成。 某 房产中介 平台 人士 对 第一财经 表示， 因为 政策 推行 到 现在 的 时间 较 短， 各类 数据 暂时 没有 特别 明显 的 变化 和 波动， 现在 关于 政策 的 后续 影响 也 尚需 观察。 新房 市场 方面， 9月3日， 广州市 荔湾区 某 楼盘 的 销售 顾问 对 第一财经 表示， 因 台风 天气 原因， 周末 到 售楼处 看房 的 人 并不多， 预计 下 周末 人 会 多一些。

那么， 对于 受益 于 认房 不认 贷 的 购房者 来说， 首付 能 降 多少 呢？ 上海 一套 总价 在 700至800万 元 左右 的 房子， 漆成 首付 需要 约 五百多 万元， 认房 不认 贷 后 则 仅 需要 200至300万元。 业内人士 表示， 很少 会 有人 把 500万资金 全部 放在 手上， 但 两 三百万 就 更容易 拿出来， 同时 纳入 到 首 套房 标准， 相应 的 房贷利率 也会 随之 下调。 当前， 上海 二套房 利率 为 5.25%， 若 按 贷款 本金 200万， 30年 期 等额本息 计， 其 利息 总支出 约为 198万， 月 供 约为 11044元。 若 按 新的 政策， 其 利率 为 4.55%， 其 利息 总支出 约为 167万， 月 供 约为 10193元。 对比 来看， 利息 总支出 减少 近 31万元， 月 供 减少 约 851元。 上海 一位 资深 市场 分析师 表示， 在 认房 不认 贷 政策 落地 后， 购房者 的 杠杆 可以 适当 放大， 原本 只能 买 1200万 的 房子， 现在 或许 就能 一步到位 买 上 1500万 的 房子。

北京 执行 认房 不认 贷 后， 无 房 有 贷款 记录 的 购房 家庭 首付 比例 将 由 60% 至 80% 降至 百分之 35至40%。 按 总价 500万住房 计算， 普通 住房 的 首付 将 减少 125万元。 房贷利率 将 由 5.25% 降至 4.75%。

以 300万贷款 为例， 按 25年 等额本息 计算， 利息 将 减少 26.2 1万元。 上海 对于 有过 贷款 记录、 本地 无 房 的 购房人， 此前 首付 比例为 50% 至 70%。 政策 出台 后， 首付 比例 降至 35%， 贷款利率 从 5.25% 下降 至 4.55%。 从 广州、 深圳 来看， 广州 首付 比例 将 由 40% 至 70% 降至 30%， 深圳 将 由 50% 至 60% 降至 30%。 利率 方面， 广州、 深圳 房贷利率 将 由 4.8% 分别 降至 4.2%、 4.5%。

其他 城市 反应 如何？ 整体 来看， 政策 出台 后， 对于 一线 以外 的 城市， 激励 作用 并 没有想象 中的 好。 以 郑州 为例， 当地 一个 置业 顾问 欣喜若狂 地 等待 当地 楼市 的 起飞。 但是 认房 不认 贷 实行 首月， 当地 的 楼市 仍然 不温不火。 郑州 是 全国 首个 全面实施 认房 不认 贷 的 城市， 政策 落地 已经 一个月， 但 有 中介 表示， 八月份 的 销售 业绩 甚至 比 7月份 还差。 一个 置业 顾问 分析 称， 郑州 的 房屋 总价 虽然 大多 在 一两百万 以上， 但 相对于 一线 城市 动辄 千万 的 房屋 总价， 首付 比例 的 变化 对 一些 郑州 客户 没 那么 大 影响。 而且 郑州 有些 楼盘 早 在 央行 此次 调整 首付 比例 前， 就 悄悄 操作 20% 首付 了。 而且 对于 郑州 的 很多 购房者 来说， 买房子 是 为了 住 而 不是 投资， 因此 换 房子 的 刚 需 不是 很 明显， 因此 也不 着急 买房 了。

总体 来说， 政策 出台 对 一线 楼市 购房 需求 的 提振 非常明显， 尤其是 北京 和 上海， 而 其他 城市 的 反应 相对 温和， 效 我 有待 观察。 楼市 价格 方面， 传闻中 的 新房 趁势 涨价 并不 属实， 房 企 更多 的 是 趁 政策 时机 多 卖方 去 化， 最多 收回 折扣。 不过 随着 市场 热度 提升， 也有 楼盘 准备 看 市场 情况 调整 策略。

二手房 价格 方面， 随着 带 看 量 的 增加， 业主 信心 大增， 在 价格 上 也 较 以往 更 强势， 但 购房者 还是 相对 冷静， 市场 仍在 博弈 中。 另外， 政策 出来 后， 利好 的 大多 是 卖 一套 买 一套 的 换房 者， 所以 在 新增 二手房 挂牌 中， 不少 是 老 破 小 或 总价 较低 的 刚 需 房。 而 近年来， 随着 年轻 群体 的 住房 需求 偏好 发生变化， 老 破 小 越来越 不受 青睐。

短期 来看， 政策 对 楼市 的 刺激作用 不小， 整体 成交量 的确 在 上升， 但 有 专家 表示 需要 理性 看待。 目前 主要是 之前 积压 需求 集中 释放 的 市场 表现， 后续 新房 市场 以 去 库存 为主， 不 建议 盲目 涨价， 制造 恐慌 氛围。 二手房 市场 建议 买卖双方 保持 合理 稳定 的 市场 预期， 以 理性 价格， 平稳 成交， 加快 库存 去 化。 好了， 本期 节目 到此 就 结束了， 我们 下期 再见。