Chapters
Shownotes Transcript
商业视角分析生活方式，欢迎收听现在进行时。
各位听众大家好，我是未来预想图主编赵慧。
这一期，我们来聊一聊一个不太一样的城市改造香港中环街市大改造。
这组文章最早刊发于第一财经杂志今年 2 月 刊的未来预想图版块，由何美仪、邢梦妮、罗焕婷研究撰写。
那么中环街市这个项目呢，在 2021 年 以一个新面目重新开业，到今年也有快三年的验证期了。
它过去是一个社区菜市场，如今呢，又变成一个创意市集，里面综合了咖啡店、餐厅、礼品和文创等各种小店，也吸引了香港本地和外面的人前来参观。
因为保留了旧有的包豪斯风格楼体建筑的基本外形，所以它并没有太多那种网红打卡的吸睛景点。
可是呢，它却实现了开业两年客流累计 2600 万的高人气。
这可能也是香港宝玉更新项目当中最艰难的项目之一。
它的更新过程一直充满了争议，大家可以在我们的 shownotes 里面看到它的整个的一个保育过程，发展史啊，甚至多次有过这种推翻重来的情况。
每一个发生的人都在争取他们认为对这个城市最好的东西。
所以呢，我们今天就研究梳理一下这个明星项目。
在聊今天的话题之前，我们可能要先解释一个词，就是宝玉保护的保，培育的育，英文是 conservation， 在很多香港的城市项目当中，大家可能会经常发现当地人在使用这个词语。
在生态学领域呢，人们大多用这个词去形容宝育自然还有地球生物的多样性，以保护物种以及它的栖息地还有生态系统，那延伸到了城市规划和发展领域。
我们根据香港立法会的一份文件就可以看到，保护涉及的范畴在于尽量保存其具体及物质层面上的遗迹。
那么也就是说，宝玉除了要保存物质层面上的个体，还需要推而广之教育普及大众，让大众了解其历史意义和文化特质。
换句话说，让大家能够理解的啊，就是说，保育就是既要保护，也要教育。
这样一来，可能就更容易理解很多城市保育项目的核心目标了，它既不应该是城市管理者和地产开发商的利益交换，也不应该成为一个为高端项目背书的历史脉络，它最终的目标还是要保存历史文化，并且让更多人理解这些文化。
同时呢，要在不加重街区和管理负担的前提之下，做到持续运营。
所以从这个出发点去看，我们就可以对很多宝育项目有了评判的指标。
在香港中环街市改造之前，大家可能也听说过香港几个旧改保育项目，有的是在立项阶段争议不断啊，有的是运营很久也带不动这种拜访的人流，最终他们连内部改造商业区的这种租户也流失了不少。
很多人就很遗憾，香港绝大多数保育空间的经营都不如人意。
那到了中环街市项目也要开始做的时候，从普通市民、社会人士，还到规划学界，所有人都等着看中环街市这个项目到底该如何破题那？
对很多香港人来说，这个中环街市，它是一个始于 1842 年 的很古老的建筑了，它曾经是承载日常烟火气的场所。
传统街市卖的是什么呢？
他卖食品啊，卖杂货啊，还有熟食，有的还搭配活动室，是社区里非常重要的复合公共空间。
那如果去翻阅当年的资料，我们很容易构建出对当年这些生活的想象啊。
比如说小贩在此支起摊位，自立营生，街坊邻居呢，就在这里采买，他们会在此交谈并且相识，最终会勾连起整个社区的人际网络。
中环也是一个很特殊的地方啊，它是香港开步后最早开发的地段，也见证了这座城市的发展史。
但是快速的经济发展，破坏了不少历史建筑，随着民间的宝育呼声舰起呢，当时担任香港特需特首的曾印权在 2009 年 提出了宝玉中环的计划，中环揭示也在这个名单之上。
有一个法定机构就是市区重建局，由他来负责这些项目。
这个计划。
这个机构非常重要，属于这类项目的主管发起机构，我们之后会用市监局来称呼他。
只是曾印权当时虽然有雄心壮志啊，但他也许没有料到中环接受的宝玉之路会这么坎坷，甚至一度被媒体称为烂摊子。
一开始，当然所有人都充满干净，市建局和一个建筑设计公司 AGC design 提出过一个在揭示顶层加盖剥离天台的方案。
如果大家关注过这个项目的人，应该在早期看到过这相关的新闻，他的意思是什么呢？
是把揭示改成可供上班族和居民休闲的城中绿洲。
但是这个方案不符合香港发展局发布的一个可持续发展指引，民间也出现了很多反对的声音，他们要求法院去复核设计方案是否合法。
2015 年 的时候，由于通货膨胀，还有建筑材料价格上涨，改造的这些建筑成本呢，从 5 亿港元一直涨到了 15 亿港元，远远超过当年的预算。
也就在那段时间，项目就陷入了僵局，没有办法继续推进。
有一个非政府组织叫做中环街市关注组，它是一个集合了城市规划师、建筑师、学者、学生等等不同职业领域的人的组织，他们一直在关注中环揭示项目，早在 2009 年 的时候，他们就试图争取将中环揭示的古迹评级从 3 级调高到 1 级。
这个评级是什么意思呢？
三级历史建筑意味着具备若干价值，并移于某种形式予以保存，如保存并不可行，则可以考虑其他方法啊，如果调至一级，就有了另外一个说法，哈，叫虚尽一切努力予以保存，它就有了这种法规理由。
但是这个关注组的争取没有获得成功，中环街是最终定格在了一个三级的评级上。
中环街市关注组有一个召集人叫罗亚宁，他就感慨说我们的城市发展总是在淘汰和清除小商户，老铺拆拆拆，小贩青青青，如果街上只有商厦和豪宅，就没有普通人的生存空间了，但中华人都要吃饭，都要买菜，那最重要的是留有空间让大家去选择。
霸凌很欣赏中环揭示的建筑细节，除了空间设计工艺，他认为揭示代表的平民文化更值得延续。
他就提出了自己的观点，一个容许许多小商户同时营生的空间，即便是在地价高昂的市中心，也能够以适宜的租金在县城档口里小本经营，不必费心陈列，只需进货即可开铺。
刚刚说到，因为改造成本远超预算啊，项目停滞。
那在这个时候呢？
我们刚刚提到罗亚宁，就他所在的中环街市关注组就决定出手了。
他的成员们在社交媒体上发布了有一个方案，叫做中环揭示管制和营运方案。
他们要求政府放弃昂贵的加盖计划，而且提交了一版低预算改造的设计方案。
在香港，这个不是民间关注组第一次主动深度参与改造项目，甚至民间组织提交规划方案也早有先例。
最早是 2005 年 的洗铁街改造，当时呢，街坊和社会人士不满于政府的规划，他们就以关注组的身份，向城市规划委员会提交了替代性的方案。
所以说啊，这一次在中环项目上， NGO 的做法并没有让人们特别意外。
顺应公众的预期，新中环揭示最终舍弃了加盖，他们就从简改造，基本保留了原有的外形。
借用负责设计的 AGC 事务所建筑师的比喻，结实的改造风格从高档法餐变成了茶餐厅里的地道早茶。
这种转变也许是一件好事。
在香港大学建筑保护学者李浩然看来，以往的香港宝育项目呢，大多是设计主导，放弃加盖建筑，实际上更加符合宝育的原则。
中环街是改造耗时非常久嘛，但是因为政府、设计方和民间反复地互动和讨论揭示，保越意义才能够逐渐清晰，各方也能更大程度地达成共识。
到这里呢，改造方案总算是敲定了，但是还是不能到松口气的时候。
我们接下来就会聊一聊香港中环街市的运营到底是怎么做的。
对于中环街市关注组而言，更重要的是，新街市的运营模式此前已经有过教训了。
在 2009 年 的时候，湾仔有一处街市被地产商局部重建，那个时候啊，精品商场代替了原有的小商户，关注组成员们在社交媒体上就向政府喊话，不要让他也就是中环揭示不，弯仔揭示的后尘。
他们认为中环揭示的经营应该不以利润最大化为前提，而且扶持本土的中小商户，这不是什么容易的事情啊。
因为经营保育项目这件事，历来都可以说是一个烫手山芋，我们刚刚也提到了，就是香港的几个项目，参与方稍有不慎，就会招来骂名，像是湾仔街市，就因为过度商业化被民众诟病嘛。
那几年后呢，政府在香港中环另外一个项目叫 PMQ 原创方改造项目上就吸取了教训，他就委托非盈利基金汇去运营，他本意是在支持本土小产业发展，那就顺应了宝玉的期待嘛。
但是因为经营不善，第一年的运营又亏损了千万港元。
那传统的香港揭示经营分为两类，有一类呢，是由香港食物环境卫生署管理，但是他们常常被民间认为经营理念陈旧。
还有一类啊，就是由房地产投资管理公司负责，可是往往呢，将揭示变成租金昂贵的商场，赶走大批摊贩。
所以在这个时候，中环街市关注组就认为，新的街市经营难点也就在这里，怎么在两种极端当中找到最优的一个解法，帮助本地的中小企业谋生。
轮到中环街市的时候，出乎意料，政府再次选择和地产商合作，市监局选了一家叫做华贸的地产集团签约，他们签订了一个长达十年的运营合约，同时呢，向民众承诺，揭示经营不追求最大商业利润，未来由政府负责揭示公共设施的管理、运营，还有维护的费用，减轻运营方的负担。
那在一般人眼中呢，地产上总是扮演着有一点贪婪牟利的形象。
可是这家叫华贸的集团似乎不甘于此，在官网啊，他就强调自己支持可持续环境保护，关注社区发展。
但是在民间呢，这又是一家充满谜团的非上市公司。
我们在这次研究报道中也采访了这家公司的行政总裁蔡红星。
无论在什么场合，蔡红星更愿意对外强调自己曾经是一个建筑师。
作为香港人，他很清楚人们对老的中环街市有一种很深的感情。
所以呢，在室内空间营造上，华贸就很强调。
最有记忆点的是什么呢？
是水磨石大楼梯，还有少量档口的这种形态。
同时呢，利用开放的中庭结构和大面积的采光设计，可以让室内空间容纳更多的公共活动。
蔡红鑫呢，就希望改造后的揭示能够延续原来的社区活动中心的功能。
他又提出了一个想法哦，说人们进来以后，不会觉得如果不买东西就不该留在这里。
所以说他要找到揭示经营新的可能性。
其实在华贸接手之前，香港市建局就特地提到了新的中环街市要为市民提供大众文化和零售设施。
这个结论源自 2010 年 市建局委托顾问完成的一个问卷调查，当时一共访问了大概 6000 多个市民，大部分市民希望新的中环街市能够设置公园、文创零售店铺，销售绿色和有机食品的专门店，还有一些大众化和带有本土特色的餐厅这种设施。
但是华贸呢，在这个项目里其实没有太大的自由度，无论是招商的方向还是改造方案，都是被设定好的命题作文，他们需要一种聪明轻巧又不损害太多自身利益的办法去推进这些项目。
过去的一些经验呢，是华贸的筹码。
虽然他们是首次接手这种宝玉项目，但是华贸早期运营过一些小体量的社区商业项目，比如说好景花园商场、银桃湾广场，这些都是两三层的街区商业，服务周边居民。
在和中小商家打交道这件事情上，华贸在过往的项目当中也用过一个经营策略，就是用弹性分配来吸引中小商家入驻。
比如说，如果街市内的商家生意好，华贸就从中抽成，生意不好的店呢，就只需要缴纳基本的租金。
当然，这种方法不是华贸的独创啊，就是说很多地产商都用了这种运营策略，只是说，他们在这一次还是运用这样的一个方式去延续了这种管理和运营。
那在中环街市这个项目里呢，华贸甚至给出了更诱人，对各方都颇有说服力的招商条件。
比如说，因为这次租户很多是青涩的中小创业者，黄茂呢，就提前做了一些店铺装修，并且开设了课程去指导商家到底怎么去展示这些商品。
店铺开张之后，华茂又通过共享大数据的销售系统，去提醒店主去替换掉那些销量不是那么好的产品。
所以从我们现在的视角来看呢，那个杀鸡、鳗鱼的皆是消失了，取而代之的是一个符合华贸它所营造的新理念的市集。
这个新理念叫什么呢？
叫所有人的游乐场 Playground for all。
但是整体的店铺风格比较偏年轻和文艺，似乎透露出运营方对目标人群的偏好，在中环工作的公司人，年轻人，还有游客。
整个街市引进的大多是本地的品牌，除了一些新兴的小店，首批店铺中引入了 13 间宝玉传承类的商家，包括本土老字号或者是有独特社会效益的企业，比如说主推香港本土海产特色的渔民饭馆，还有呢就是帮助本地老人再就业的食品店银杏事多等等餐饮哦，一般是公认的商场现金奶牛，中环街市当然也不例外。
街市内最初的招商安排是有 7 成的零售和 3 成的餐饮，目标是以不同的价格段去覆盖不同消费水平的顾客。
2023 年， 华贸在新中环揭示的开业两周年庆典上表示，餐饮配比略微上涨，大概达到了 35%。
那蔡红鑫也承认说，对比那些香港传统的商场，这里其实提高了餐饮的比例。
另一方面呢，华贸配置餐饮的策略其实也是符合香港市建局的规划。
因为当初在民调的时候啊，就有超过七成受访市民勾选了大众化及本地特色 14 这个选项。
揭示引入了网红老字号安利大排档、连锁小食点麻米鸡蛋仔，还有周边的人气餐馆求哥炖汤，这些都是被证实受欢迎的本地品牌。
还有一个需要提及的运营要素，那就是活动。
这是一个被地产商越来越重视的街区内容表现形态，也成为华贸吸引人气、去测试市场的有效方法。
黄茂就曾经向市建局承诺，每年至少办 250 场活动，实习成果远超他当时的设想哦。
开业后的两年内，中环街市办了超过 1600 场活动。
黄茂很擅长和各种企业和社会团体合作，他会用公共活动来抓住人流，形式呢，就包括音乐会、专题展览、趣味讲座，还有手工坊。
各类小商户也可以在世纪活动上去摆摊试水。
如果很受客人欢迎，华贸就会考虑邀请对方正式入驻。
届时， 2021 年 8 月 开业的时候，华贸就邀请中环街市关注组参观新的街市。
关注组成员罗亚宁认为，华贸引进的本地商户还不够多，高端餐饮不合他们的预期。
在他的想象里，中环街是最适合云吞和鱼丸面，而不是寿司红酒。
那一位参观者就表示说，新的揭示只保留了建筑外观，内部已经和菜市场毫无关联。
那他又说，年轻人或许会喜欢这个摩登的地方。
在那之后呢？
中环街市关注组的 Facebook 专业再也没有更新，在某种程度上，他们完成了自己的监督职能。
华贸也确实做到了对各方都有一个交代。
2023 年 新中环街市开业两周年的庆典上，华贸公布了商铺出租率 100%， 累计到访人流 2600 万的数据。
市监局行政总监韦志成也在现场表示，对新街市很满意，希望其他项目学习。
换句话说，在政府的眼里，他已经成为了一个样板项目。
从数据上看，中环街是不缺人气，本地年轻人在这里聚会闲聊，内地或者是海外的游客又到这边来打卡拍照。
但是在社交媒体上呢，也有一些市民评价新街市变成了文庆商场，丧失了以前的街市氛围。
可持续生活零售买手店 Slowwood 是首批入驻中环街市的商铺之一，他主打有机环保零包装概念。
他的联合创始人 Jeff 也同意这一个说法，认为新的揭示失去了旧市场的氛围。
开业当天呢，在逛完一圈之后，有一位在老中环节室长大的市民对媒体叹了口气。
他又说揭示完全不同了，只是在旧壳里的新商场。
但是华贸的蔡红星呢，就不太意外这些评价。
他解释说，我们做宝玉，不是将其变成一件文物，而是反映今日社会的需求。
他认为，新的揭示能收获高人气，关键是在紧跟市场和消费需求的变化。
他希望中环揭示作为一种经营模式，未来能在不同地方被复制。
在他看来，哦，在这里杀鸡卖鱼，已经不适合现代社会的需求了。
说到这里，我们也研究过这个问题，菜市场在香港没有消失，住在中环的居民呢，还是有买菜的去处的。
距离中环街市步行大概 5 分钟的地方，有一个号称香港最古老的露天市集，叫嘉贤市集黎，今天已经有 160 年 的历史了。
2008 年 的时候，加强市集被市建局纳入重建计划，一些摊位受规划影响的小贩呢，就不得不搬迁。
但是不同于曾被 7 至多年的中环揭示，这个市集始终维持着运营，一直到了今天。
不过建筑师孙婉瑶，她的英文名是涉内颂，她就觉得就算是文青打卡地，她也比商场要好很多。
他曾经是负责改造的香港建筑设计公司 AGC design 的一员，他就觉得新街市已经避开了商场的做法。
运营和改造团队呢，都尽量保留了建筑的历史元素，动线设计也更多考虑和整个社区的这种连通性。
商铺也大多选择中小品牌和个人的创业者。
但是揭示最重要的一张牌还是得说回来，是地段。
中环市，香港历史悠久的金融商业区，有很多家跨国银行和金融公司入驻办公，像香港立法会、香港证券交易所也都设在这里。
到每一个工作日的中午，中环届时是不愁访客的。
周围的上班族们，他们也需要能够吃饭和休息一会的地方。
那 2021 年 在接受中国日报英文版 China daily 采访的时候，刚刚提到那家店叫 slower 的联合创始人 Jeff， 他就承认说他们选择进驻中环啊，看重的就是揭示的战略价值，它处在一个香港半山区和离岛的居民都会经过的枢纽地带。
中环街市店呢，是 Slowwood 在香港开的第四家概念店，正好位于整个街市的通道口，在街市里面算是生意很不错的一家。
中环其实也很受游客的欢迎，大家可能对电影重庆森林都有印象哦，当年王菲在半山扶梯上奔波梦游，后来还有电影无名在中环街市的楼梯上取景，这就让中环的各处景致都成了一个一个的打卡点，游客呢，都纷纷到此寻找港风复古怀旧感。
那到今天呢，小红书这类社交网络上，你也能看到网红和用户们在中环街市的楼梯上各种留影。
但是这一处和那些被刻意营造的景点不同啊，它更多是属于被挖掘的跟风拍摄。
房地产服务和投资管理公司仲粮联航 2023 年 发布的一个香港商铺市场报告，它就显示这一年呢，防港旅客的行为和疫情之前相比发生了很大的变化，内地的游客更渴望游览本地社区，品尝特色美食，而不是扫货，他们期待的体验刚好是中环街是能够提供的。
针对有些人来说，中环缺一个让人停下来的理由。
刚提到的建筑师舍里孙婉瑶，她在香港生活了 13 年，她常常会和朋友约在中环街市碰头。
在她看来啊，新的中环街市是有一种社区生活感的场所。
他又观察到，客流当中有很多是本地人，有不少周边的上班族会在休息时间来觅食，毕竟中环街是离地铁口足够近，设施呢也足够新，饮食花样多，很多餐厅提供大概 100 港币之内出餐快的套餐，这个就对大家产生了很多的吸引力。
可是有一个很大的问题我们也提了出来，就是整个中环街市其实冷热不均。
刚提到的店铺 slow 五的还有钉钉老香港饭馆啊，这种网红商店它自然不愁客流啊。
但是也会有一些店铺的日子它没有那么好过。
有一些人认为呢，中环街市的东西太贵了。
价格高的餐厅确实在中环街市遭遇了很多经营的难题。
香港也有一个自己的饮食点评网站哈，叫 open rise。
就目前街市内参考价位在 200-400 港币的餐厅，有三家已经歇业了，只留下了一家。
而且呢，酒吧在揭示也不算是好经营的种类，已经有 4 家酒吧和精酿酒馆相继关闭。
因为你要从整体上来看，中环从来不缺高档的餐厅和酒吧。
在临街市 8 分钟步行距离的苏杭美食区，就聚集着 30 家以上的外国餐馆和各色酒吧，那个地方一直是中环金融精英门聚会和消遣的地方。
那目前呢？
中环街市的店铺有四成是开业时第一批入驻的，剩下的都是后来再慢慢加盟进来的。
有一些当地居民也说，如果商户不办活动，他们就不打算去逛这个街市。
而商家们态度就比较谨慎，不太愿意向媒体去谈及客流量还有他的运营状况。
在 2024 年 1 月 14 号 揭示举办的一个玩具展活动上，孙婉瑶就观察到有不少人前来参加工作坊，但是散场之后留下消费的人就很少。
他就评价说，不同店铺间旺与摔的对比非常明显。
这就造成了一个有一些奇特的现象。
虽然整个揭示有很多拜访者，但是人们对新中环揭示的讨论度依然不如孙婉瑶预期的那么高，他觉得因为大家没有觉得这个地方产生了一种突变，因为他是参与过改造的建筑师嘛。
他就设想，如果当初实现了那么一个华丽的加盖方案，就是城市绿洲的这种方案，也许新街市会更加受到关注。
但是从保育角度来看呢？
话题度不高也许是一件好事。
他用了一句话来形容，如果我们一步走得太猛，从永续性发展的角度来说，可能会造成一些我们当下无法判断的破坏。
但是无论如何，中环揭示却是找回了百年前的热闹场景。
孙老瑶感慨说，中环街市的重建始终有它自己的意义，它定义了一种模式，减少对建筑本身改造的关注，将关注点更多放在后期的运营上，他也邀请越来越多的社会组织加入其中。
在保护项目上，也需要像中环街市这样标杆式的项目来走出一条路，一条城市、市民、学术界和各行各业都可以接受的道路。
可以说在城市更新改造过程当中，很多城市的规划者、开发商总想留下一点引人注目的东西，所以说我们可以看到很多对建筑本身的加盖也好，或者是说新的一些表现。
那香港中环街市呢，没有设置太多这种网红型打卡的吸金景点，可是它实现了开业两年客流累计 2600 万的高人气，数据还是摆在这里的哈。
那在屡遭失败的香港宝育空间经营的领域呢，它的确交出了一个罕见的有效答卷，各位听众对这一次的香港改造有什么样的想法呢？
你去过香港中环节是吗？
你觉得它达到了你心中一个城市宝玉改造项目该有的效果了吗？
你对自己的城市或者你观察到的类似项目有什么想说的吗？
欢迎在评论区留言讨论，我们下期再聊。
感谢收听本期节目，你可以在小宇宙、喜马拉雅、苹果播客、网易云音乐、 Spotify、 豆瓣等平台订阅我们的节目。
如果你喜欢我们的节目，请记得给我们 5 星或好评，并分享给更多的朋友。
欢迎在评论区给我们留言，也可以添加我们的管理员低桑的微信，加入听友群和我们讨论。
加群方式见每期节目的 shownotes， 下期见！
