能上车吗？该下车吗？这个房市已经变异到我要看不懂了！
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欢迎来到 知行 小酒馆， 这是 一档 有知 有行 出品 的 播客 节目。 我们 关注 投资， 更 关注 怎样 更好 的 生活。 我是 羽白， 又 来到 了 大家 喜闻乐见 的 房产 万事屋 系列， 在 过去 一个月 很多 听 友 都来 催 更， 让 我们 赶紧 分享 一下 现在 的 房地产市场 该 怎么看。 这 不， 我 就 把 大家 喜爱 的 杨天南 老师 和 nick 老师 请来 了， 房地产 筑底 了 吗？ 现在 能 上车 了 吗？ 各个 城市 出现了 什么样 的 分化？ 我的 房子 在 市场上 还有 竞争力 吗？ 是不是 得 趁 这 段时间 赶紧 出手？

关于 这些 大家 关心 的真 问题， 本期 节目 都 回答 了， 或者说 我们 都 给 了 你 一套 切实可行 可行 的 分析 和 操作方法。 我相信 此时此刻 一定 有 很多 朋友 在 为 房子 的 事情 操心 和 焦虑。 如果你 觉得 这 期 节目 有 启发， 欢迎 你 分享 给 也 在 关注 房子 的 亲人 和 朋友， 相信 会对 他们的 决策 有所 帮助。 那 在 正式 开始 前 还是 要 强调 一下， 本期 所有 内容 仅 为 嘉宾 个人观点， 不作为 投资 建议。 然后 今天 特别 开心， 感谢 南狮 和 内克 老师 两个人 自告奋勇， 说 不行， 这个 时间点 一定要 跟 大家 好好 聊 一下 房地产。 因为 这 是一个 特别 值得 大家 关注 的 一个 时间点， 而且 很有可能 关系到 你家 的 房产 未来 很多年 的 一个 走向 和 变化。

因为 其实 现在 对 房地产 的 悲观 情绪 还是 在 持续 中， 对还 在 持续 中， 所以 大家 就 当我们 是 给 大家 解解闷， 不要 太高 的 期待 什么的。

但 我 觉得 九月底 以来， 很多 情绪 还是 有 变化 的， 至少 从来 咨询 我的人 来说， 对于 房地产 这个 事儿， 大家 又 开始 重新 感兴趣 了。 当然 肯定 是 卖房 的 人 多， 很多人 就 想着 说是 卖房 炒股， 有的 实在 来不及 了， 能不能 把 房子 抵押 了 炒股？ 再 激进 一点 的 时候， 能不能 把 我 丈母娘 房子 抵押 了 炒股？ 更多 的 人 还是 说， 这个 政策 出来 了， 市场 开始 活跃 了。 是不是 一个 好的 一个 卖房 的 时机， 或者 是不是 好的 一个 置换 的 一个 时机。 就是 单纯 因为 说 觉得 房地产 政策 出来 了， 所以 房价 要 涨， 所以 我要 抓紧 上车。

这些 人 也是 少 的。

这样 是 非常少 的， 非常 有限 的对。

其实我 也 好奇 一个 问题， 就是 大家 都 想着 说 现在 是个 卖房 的 好时机， 然后 也 确实 看到 了 一些 朋友 卖掉 了 房子。 但是 有 卖 肯定 得 有 买， 那些 买的 人 他们的 动机 又是 什么 呢？

至少 从 我 上海 的 视角 上 来说， 绝大多数 需求 都是 置换 需求。 事实上 来说 大家 总是 要有 房子 住 的， 无非 就是说 我 改善 一下 居住 环境 而已。 所以 你 会 发现 的 说， 第一个 是 大家 可能 会 低价 的 剁 掉 自己的 两 房， 又会 拿着 大砍刀 去 全 市场 去 找 便宜 的 三房。 就是 每个 人都 在 这个 置换 的 链条 之上。 OK 无非 就是说 在 这个 置换 链条 当中， 大家 对于 这个 市场 的 预期 发生 了 变化。 原来 就是我 小 换 大对 吧？ 那 我 买的 越 大我 可能 赚 的 就 越多。 现在 的 预期 就是说 我 虽然 我 这个 小房子 多了， 我 亏了 点钱， 但是 没关系， 我在 我 买的 新房 里边 我 再 把 它 补 回来。

所以 你 就会 发现 很 有意思 现象， 就是 在 上海， 特别 在 上海 外环 外 的 很 多次 新 小区， 很多 都是 小 区内 置换 的。 就是你 会 发现 整个 小区 的 所有的 二房 都 折价， 所有的 三房 都 溢价。 就是 因为 小 区内 的 人 他 可能 原来 没 孩子， 现在 有了 孩子， 老人 要 照顾， 或者 有了 二胎， 然后 住 的 也 挺舒服 的。 对他 已经 习惯了 这边 了， 他 对 房子 没有 任何 的 偏见， 他 也 根本 就 不 那么 在乎 房价 的 涨 和 跌。 他 只是 真的 需要 一套 三房。 这个 时候 他 就会 把 小区 里边 二房 给 卖掉， 然后 就 换 一个 三房。 那 就会 变成 在 板块 内 你 就会 发现 所有的 二房 都是 折价 的， 所有的 三房 都是 溢价 的。 这个 很 有意思 的 情况 出现。

就是 不同 的 户型 的 单价 开始 波动 了， 原来 可能 都是 一条 基准线 的对。

所以 以前 我们 谈论 的 是， 比如说 城市 和 城市之间 会 发生 分化， 在城市 里 不同 的 地理位置 会 发生 分化。 现在 连 一个 小区 里边 不同 的 户型、 不同 的 朝向、 不同 的 楼层 也要 发生 巨大 的 分化。

这是 肯定 的。 各个 城市之间 的 这个 分化， 包括 板块 之间 的 分化， 产品 之间 的 分化， 户型 之间 的 分化， 其实 到了 现在 这个 时间段 来说， 这个 特征 是 非常明显。

的对 到了 很细 的 颗粒度。 所以 我们 上次 在线 下 也 聊过 这个 事情。 一方面 大家 现在 回归 自 住 需求， 其实 很多 偏好 在 价格 上 体现 的 很 明显。 比如说 有 瑕疵 的 房子， 它 流动性 就 很差， 然后 体现 在 成交 上， 它 就 以 7折的 这个 折扣 或者 8折折扣 成交价。 但是 正常 的 房子 或者 好的 房子， 它 甚至 还 可以在 原来 成交量 有所 溢价。

但是 另外一个 就是 成交量 的 波动， 如果 看 年 成交量 的 数据， 它 其实 有一个 刚 需 的 稳定 的 基准线 在 那儿 的。 就是说 刚 需 的 结婚 生子， 包括 第一套 改善， 第二套 改善， 它 都 有一个 基准。 只不过 这个 成交量 的 爆 量， 就是 发生 在 每 3到4年 的 一次 周期。 比如说 上次 爆料 上海 是 1617， 然后 20年 21年， 那 现在 其实 虽然 成交量 有所 提升， 但 还没有 回到 巅峰 的 那个 时候。 所以 楼市 其实 是一个 以 刚 需 为 基本 盘， 然后 再加上 一定 的 投机性 需求 的 资产。 所以 问 谁 在 买？

其实 每年 都 有一个 固定 的 年龄段 在 不断 的 进场， 但是 现在 会 出现 很多 新 现象。 比如说 产品 大家 越来越 重视， 地段 反而 没有 那么 重要。 然后 像 四 房 大平 层， 现在 包括 带 院子 的 房产， 现在 非常 流行， 哪怕 郊区 一点 我 都能 接受。 还有 就是 原来 大家 喜欢 看高 楼层 的， 像 陆家嘴 三件套 或者 是 一些 天际线。 现在 大家 甚至 会越来越 接受 低密 的， 或者 是 洋房 性 的 产品， 或者 高 楼层 里面 的 3到6层 平视 绿化 的 这种， 反而 对 电梯 房 或者 高密度 的 房子 越来越 厌恶。 所以 现在 无论是 城市 间 的 差异， 还是 小区 内部 的 差异， 都在 表现 一种 新的 大家 对 自我 关注， 对 环境 的 关注。

对我 相信 听众 也会 有 这个 疑问。 如果 这样 分化 的话， 那 以后 我们 拿 什么 数据 来 作为 考 的？ 就是 假设 我 有一套 房子， 那 如果 我想要 卖， 或者 我 关注 我 这个 房子 还有 没有 竞争力， 那 我 肯定 看 是 这个 小区 的对， 看 历史 成交价。 如果 按照 我们 前面 的 这个 分享 的话， 但 其实 这些 历史 成交价 它 也 未必 可以 作为 参考 依据。

现在 就是 要 看 的 足够 细， 因为 成交价 确实 可以 去 参考。 但是 你 会 发现， 比如说 三房 户型 的 成交价， 它 可能 过去 三年 跌 了 20%。 然后 有些 好的 四 房 或者 这个 景观 好的， 它 可能 只 跌 15% 或者 10。 那 这个 成交价 的 波动 或者 挂牌价 的 波动 趋势 就是 抗跌 和 超跌 的 区别。 然后 其实 原来 我们 看 城市 指数， 比如说 上海 的 均价， 它 有一个 指数 那 这个 指数 有点像 上证指数， 它是 一个 大盘 的 基准。 我 觉得 房子 如果 类比 股票， 它是 一个 特别 特殊 的 市场， 它是 每年 都在 发 I P O， 但是 从来 没有 退市 的， 就是 没有 房子 退市， 所以 它 这个 盘子 越来越大。 它是 一个 不断 扩容 的 市场， 就 导致 它 现在 越来越 趋向于 局部。

的 核心 资产。

不一定 叫 核心 资产， 但是 是 一些 特别 偏 主题 或者 风格 的。

结构性 的 个性 牛市。 结构性 就 相当于 是 只 炒 20厘米 的 这个 E T F 的 创业板 E T F 或者 只 炒 这个 对 吧？ 就是你 会 发现 说 每个 板块 之间 的 涨跌 其实 差别 很大 的对。

但 楼市 没有 不是 那么 妖 了， 就是 几天 一个 轮 动。 但 总体 你 在 大 面上 来看， 就是 可能 现在 看 这种 城市 指数 是 不够 的。 你 可能 还要 看 比如说 高 租息 的 指数， 或者 是 老 破 小 指数， 或者 是 这个 核心区 指数， 或者 三方 指数、 四方 指数， 或者 郊 环 中环 内。

所以 就是 要不 你 去 编 指数。

我 现在 就有 这个 想法， 所以 我 可能 会 在 小 程序 上 把 这些 指数 的 趋势 都 慢慢 加进来。 所以 就是 楼市 这个 东西 就 看得 越来越 细 了。 可能 在 大 的 城市 指数 上 看不到 行情， 但是 在 局部 的 一些 风格 或者 主题 指数 上， 就能 看到 一些 结构性 的 微弱 的 一些 机会 在 这 里面。 当然 这些 都在 早期 了， 就是现在 我可以 负责任 说， 没有 任何 一个 风格 走出 了 像样 的 牛市 行情。 对， 就 只是 说 有些 跌 的 少， 有些 甚至 最近 六个月 一直 在 涨。 反正 我自己 的 概念 就是说 要 尊重 市场 本身。 作为 一个 趋势 交易者， 市场 总是 对的。 市场 在 发生 什么 我 就 去 理解 它， 就是 有点 实事求是 的 精神。

大家 认为 房地产 是 没有 报价 版 的， 但 其实 房地产 是 有 部分 的 报价 版 的。 因为 虽然 只有 少部分， 可能 只有 25左右 的 房子 是在 贝壳 或者 链家 上 成交 的。 但 事实上 来说， 有 40% 至 45% 的 房子 会 在 贝壳 和 链接 上 挂牌。 那 它的 这个 挂牌价 的 变动， 你 在 A P P 当中 你是 可以 持续的 看到 的 一些 变化 的。 当然 某些 城市 它 会 隐去 真实的 成交价， 但是 整体 上 来说， 挂牌 的 边际 的 一些 变化 是 非常 清晰 的。

就 从 小区 板块 来说 就 很 典型， 比如说 上海 的 这个 前滩 板块， 你 会 发现 说 整个 前台 板块 的 这个 大户型 和 小户型， 它的 均价 在 巅峰 的 时候 可以 差 到 7到81000平。 就是 它的 大户型 因为 当年 的 供给 相对 比较 的 稀缺， 所以 它 一直 它 维持 了 相当长 一段时间 的 20万的 均价。 但 小户型 已经 跌 到了 十三四万 这个 水平， 因为 它的 居住 体验 不好， 很多人 更多 的 是 把 它 当做 一个 房票 来 使用。 因为 那边 有 个 华人 的 学区， 所以 这个 分化 我 觉得 还是 比较 剧烈 的。 对于 这 第二个 特点， 就是我 从 上海 的 观察 上 来说， 原来 我们 对 房地产 的 核心 理解 就是 location 就是 地段 的， 它的 那个 因子 占 比是 非常 大 的。 但是 从 去年 到 今年 开始 起， 大家 对于 产品 力 的 选择 会 变得 更加 的 重要。

核心 的 逻辑 就是 包括 在 住建部 最新 的 发言 当中， 其实 他 就说 其实 中国人 不 缺 房子， 缺 的 是 好房子。 即便 是在 上海 这样的 一个 城市， 人均 的 住房面积 也 已经达到 了 三十多 平， 家庭 的 住户 的 人均 拥有 住房 也 已经 到了 1.1套 左右。 那 也就 意味着 说 如果 品质 比较 差 的 房子， 那 它 实际 的 居住 的 价值 是 比较 有限 的。 你 在 置换 链条 当中 是 很 下沉 的。 因为 房子 其实 我们 简单 的 来 分 的话， 就是 比如说 以 中国 的 大 的 城市， 北京、 上海、 广州 这样的 城市 来 分 的话， 他 可能 住 翟 它 有 一些 代际 上 的 差别。 比如说 98年 的 很多 的 房子， 就是 原来的 什么 赫鲁晓夫 楼， 那种 平房， 它的 居住 体验 是 不佳 的。

98年 商品房 改革 之后， 开始 有了 一些 商品化 的 小区 的 一些 住宅。 这些 住宅 它 可能。 第一个 是 有 物业， 有 像样 的 停车位， 有 绿化， 有 工区 的 一些 营造。 等到 在 13 1415年 以后， 整个 商品房 小区 它 其实 又有 了 一个 代际 上 的 一个 提升。 第一 是人 车 分流， 第二个 是 小区 外立面 的 整体 的 改善， 原来 可能 是用 涂料， 用 真石漆， 现在 更多 的 可能 有 石材， 或者 像 玻璃幕墙， 一些 新型 的 一些 材料， 它 就会 比较 新。 那人 车 分流 工区 营造 和 新的 外立面， 使得 整个 小区 的 整体 的 样态 看上去 就 更新， 产品 就 更好。

但是 在 最近 的 1到2年， 在 全国 的 二线 城市 和 少量 的 一线 城市 就 发生 了 一些 变化。 因为 地 越来越 难 卖， 所以 某种 角度 上 来说， 地方政府 对于 开发商 在 得房率 上面， 其实 给 了 更多 的 一些 优惠。 你 会 发现 说 很多 的 一些 二线 城市， 典型 的 像 成都、 武汉， 一线 城市 像 广州。 接下来 我们 看到 上海 也会 有 这样 一些 倾向， 就是 越南 卖 的 地方， 它的 房子 它 会给 你 很高 的 容忍度。 就 原来的 上海 的 很多 房子， 比如说 得房率， 真实 得房率 可能 也就是 70%， 70% 超 一点点 而已。 但是 你 要 知道 在 很多 的 一些 二线 城市， 它的 真实 得分率 可能 已经达到 了 120% 甚至 130.

那 这个 差距 也 太大 了。

这 其实 就会 使得 说 某种 角度 来说， 你的 老 产品 的 价值 是在 被 新房 持续的 稀释 的。

我 觉得 男士 总结 的 挺好的， 因为我 上个月 在 成都 彩排， 然后 正好 看 了 一个 应该 是我 踩盘 过去 所有 情景 里面 看过 最 猛 的 一个 户型， 也就 体现 了 最近 产品 规范 的 放松。 就是 夸张 到 什么 程度？ 就是我 那个 房子 是 143户型， 得房率 100%。

2143户 型 是什么？

就 143 的 户型。 因为 成都 是 144以上 非 普 宅， 然后 有 更高 的 税 和 限制， 所以 成都 开发商 都 顶 着 100 43 去做， 所有的 就是 去 卷 那个 143户型， 然后 得房率 120什么 概念 呢？ 就是 如果 按照 正常 80% 的 户型 得房率， 它 相当于 188 的 这个 户型 的 面积。 他 虽然 只有 143， 但是 他 做出 了 一个 180十八大 平 层面 的 感觉。

有 两个世界 给我 特别 大 的 震撼， 就是 它 有 个 光 厅 入户， 就 是从 阳台 入户， 然后 这个 阳台 里面 可以 种花， 然后 整个 面积 全 送 的 这个 光 厅 大概 有 不到 10个平方。 阳台 入户 再 进 主 门， 它 有 个 整个 南北 通透 的 感觉， 从 南面 的 阳台 延伸 到 进门， 然后 再 延伸 到 北 阳台 的 整个 这个 户型。 我 回 头发 个 户型图 给 你看 一下， 我 并没有 推荐 大家 买 这个 楼盘 意思。 然后 第二个 震撼 点 就是 它 那个 飘窗 是 直接 落地 的。 我 觉得 这个 太 吓人 了， 因为 之前 我们都知道 飘窗 赠送 很 正常。 对， 但是 这个 所有 飘窗 它是 落地 的， 它是 真实的， 做到 了 全 赠送。 所以 就 光 这一点 他 就 偷 了 非常 多 的 面积， 可能 得房率 因为 这个 可能 上升 了 20%。

然后 另外 就是 横 厅 大 面宽， 这 都是 标配， 然后 全 卧室 朝南 这 都是 标配 了。 所以 整个 户型 看 下来 就是 有 一种 143 平 的 四 房 三卫 的 户型。 如果 在 上海 我会 认为 这 是一个 190 平 这样的 一个 房子。

对， 但是 我 觉得 大家 都 知道 一个 道理， 就是 天底下 没有 这么 好的事情。

没错， 就是你 会 发现 精神 越 卷 的 地方 户型 越 卷。 像 上海 就是这样。 上海 最差 的 户型 可能 就是 倒挂 最大 的。

比 最差 的 户型。 最 毛坯 的 房子 肯定 是在 黄埔区 的 超高层。 你 会 发现 户型 很 卷， 就是 一百 出头， 然后 送 十个 飘窗 的那 肯定 在 外环 外。 因为 本质 上 是什么？ 本质 上 就是 地方政府 容忍 你 造出 这样的 一个 东西， 一定 是 这个 地方 土地 非常 难 卖。 成都 这么 难 卖 吗？

土地 对， 其实 你 不用说， 他 肯定 哪里 有 缺陷。 其实 产品 力 它是 一个 周期 OK， 就 跟 房地产 周期 一样。 比如说 在 牛市 刚 开始 的 时候， 其实 所有人 都 不信 有 牛市。 然后 这个 时候 市场 特别 卷， 往往 牛市 开始 的 或者 讲 熊市 结束 的那 段时间， 产品 是 最最 最好的。 你 也可以 在 这个 时候 挑 到 像 你说的 产品 迭代 的 户型， 其实 房地产 的 产品 力 是 5至7年 一 迭代 的， 每一次 市场 巨 难 卖 的 时候， 就会 出现 颠覆性 的 好 产品。 我 觉得 现在 到 2024 或者 2025， 其实 已经 到了 产品 力 迭代 变盘 的 那个 分水岭 了。

一方面 住建部 有 非常 多 的 规范 的 放松， 然后 开发商 也有 卷 的 意愿。 成都 其实 房子 比较 好 卖 的 是 整个 过去 一段时间 的 天府， 但 最近 也 不好 卖 了也 开始 卷。 然后 原来 主城 的 外围 三 圈层 的 房子 其实 都 非常 难 卖。 因为 一方面 没有 倒挂， 一方面 成都 的 新房 供应量 是 比较 大 的。 所以 不仅 是 成都， 我在 重庆 包括 华北 就 看到 了 一些 非常 好的 户型。 最近 这 两年 华东 市场 也 不好 了也 开始 进入 卷。 所以 这就是 产品 力 周期， 就是 产品 力 最差 的， 其实 就是 牛市 的 巅峰。 拿 地 的 那些 开发商 为了 不亏 太多 钱 去 降 标， 然后 大家 也是 无脑 的 去 买 去 抢 这样的 房子。

其实 就是 产品 力。 比较 很 有意思， 就 跟 法国 酒庄 的 酒 一样， 它是 有 年份 的， 就是 87年 的 拉菲 就 比较 好， 因为 87年 就是 最穷， 最穷 的 时候 他 为了 最穷 的 时候 他 就会 放水， 就会 搞 出 非常 好的 一个 产品。 上海 产品 力 的 有些 巅峰 低， 也 不能 叫 巅峰。 第一个 是 0708年 是 一波 V 型 的 反弹， 那个 时候 上海 出了 很多 同 面积 的 房子， 就是 相当于 多 送你 一个 房间 出来。 卖 的 时候 没有 顶， 没有 底， 没有 底。 比如说 北面 是一个 全 镂空 的， 比如说 它是 一个 巨大 的 一个 方框。

下面 是 空的， 然后 卖 的 时候 跟 你 画饼， 这个 到时候 我们会 浇筑。

对， 然后 就 浇筑 出来 一个 房间。 那 本质 上 是什么？ 本质 上 就是 因为 那个 时候 市场 太差 了。 然后 你 会 发现 上海 最 糟糕 的 房子 是 21年 房子。 那时候 我们 很多 房子 叫 什么 叫 许愿池？

什么 叫 许愿池？ 就是说 按照 上海 的 这个 规范， 你 所有的 住宅， 除非 你是 别墅， 它是 不允 是 毛坯 交付 的那 必须 得 装修。 但是 开发商 觉得 我 这个 东西 太好 卖 了， 我 根本 不需要 装修， 那 怎么办 呢？ 但是 我也 给你个 马桶， 给你个 水池， 他 就 找 那个 像 公共 卫生间 那样的 那种 水痘， 在 一个 厕所 里面 给你 那边 安 了 一个。 就 跟 一个 许愿池 一样， 就是 许愿池 装修 其实 维持 了 差不多 一年 多 的 时间。

但是 你 回到 24年， 我 最近 去 看 了 好几个 豪宅 的 一个 项目， 大为 震撼。 虽然 我 没钱 去 买， 但 你 会 发现 它 在 工区 的 奢侈 化 的 营造。 原来的 食材 可能 只有 在 工区 的 大堂 才会 出现。 现在 从 电梯 到 整个 的 房型 当中， 直接 的 石材 上墙、 大理石 上墙。

就是你 会 发现 什么？ 就是 在 市场 越 低迷 的 时候， 其实 产品 力 的 提升 就 越 显著。 在 上海 其实 就 呈现 了 这样的 一个 很 有意思 的 一个 特点。 所以 就是说 他 也是 个 互相 塑造 的 过程。 就是 原来 大家 其实 意识 不到 有 产品 的 这个 东西 在， 只是 因为 在 市场 特别 差 的 阶段， 开发商 因为 原来的 那个 房子 不好 卖 了， 他 也没有 那么 多 的 市场 涨价 的 一个 预期 了。 所以 他 必须 要 用心 的 去 打磨 自己的 产品。

而 这个 产品 的 提升， 某种 角度 来说 也 给 用户 提供了 一个 新的 认知， 原来是 开发商 是 能 做出 好房子 的， 原来 不 盖 完全 就是 因为 糊弄 我们 意愿 问题。 原来 上海人 是 非常 羡慕 外地 房子， 为什么？ 因为 上海 的 开发商 的 建造 的 水准 其实 是 远远 的 落后于 二线 城市 的。 就是 像 无论是 成都、 武汉、 重庆、 南京， 特别是 杭州， 同一个 开发商 的 同一个 大 的 系列， 可能 在 上海 就会 降 标， 降 的 一塌糊涂。 但是 在 这样的 一些 二线 城市， 实际上 他 就会 做出 非常 好的 产品 出来。

之前 在 社交 平场 经常 会 刷 到 一些 帖子， 就是说 自己 可能 是 20年 21年 上车， 然后 房子 的 房价 就是 跌 的 很 厉害。 但是 我 觉得 这么 一听， 我 发现 这 一波 人 他们 遭遇 的 不仅 是 房价 跌 得很 厉害， 更 要命 的 是 他们的 房子 可能 如果 是 新房 的话， 质量 它 本身 在 市场 中 就 可能 就 不太能 打。 跟 后面 的 这些 新房 既 没有 价格优势 又 没有 质量 优势， 这个 很 可怕。

确实 是 这样的， 而且 利率 也 高。

而且 这个 东西 就是 刚才 我们 用了 一些 牛市 的 比喻。 但是 这个 跟 权益 类 的 牛市 你 没有 办法 比， 因为你 21年 买 一个 公司 的 股票 和 你 24年 买 一个 公司股票 那是 一样的。

它的 质地 是 直接 体现 在产品。

质地 是 一模一样 的， 但是 房子 不一样。

对， 就 你 刚 说 的 年份 久， 我 觉得 这个 比喻 很漂亮。 它 不是 越 新越 好， 不是说 2021年 的 比 2019年 好。 我看 上海 就像 你说的， 最好的 一批 房子 在 0708年， 还有 1415年 集体 出了 一批 非常 好的 房子。 我 最近 在 看 二手房， 也是 觉得 我 现在 挑 一些 次 新的， 还 不如 去 买 1415 的 那些 年份酒。 确实 是 这样， 它是 有 周期 的。

好 可怕。 以后 房地产市场 要有 这个 年份 概念， 什么 北京 这个 产区 最好的 年份 是 哪 几年？ 上海 这个 产区 最好的 年份 是 哪 几年？

其实 全国 都 差不多 了， 全国 都 差不多。 你 北京 很 明显 就是 08年 奥运会 之前 房子 和 08年 奥运会 之后 的 房子， 它 有 明显 的 特征 上 的 一些 差别 的。 然后 我 觉得 你 可以 多 说 点 和 老 破 小 这边 观察 到 的 一些 东西。

可能 几个 关键词。 第一个 旅居 成为 刚 需， 我不知道 你们 有没有 相同 的 体会。

旅居 成为 了 刚 需。

原来 我们 不是说 旅游 地产 是一个 伪命题。 就是 对 大家 一定要 拥抱 核心 去 自助， 这个 才是 真正 的 核心 资产。 但是 最近 我的 观察 是 旅居 市场 越来越 成为 刚 需， 因为 现在 大批 的 老人 在 退休 潮。 对， 然后 年轻人 越来越 多人 做 自由职业， 或者 是 不需要 on site.

而且 就是 可以 远程 办公。

可以 远程 办公。 那 在 这种 情况下， 其实 很多人 就有 了 旅居 的 需求。 他 其实 对 核心区 或者 通勤 交通 没有 那么 的 偏好 了。 我不想 展开 太多， 但是 我 最近 观察 到 一些， 比如说 接近 自然， 或者 他 有 一些 文化 属性 大， 包括 我在 西北 看到 的 大同 的 一些 风暴 别墅。 所以 我 看到 其实 各个 年龄段 他们的 需求 在 发生 转移， 或者 是 范式 的 转变。 就是 一方 年轻人 爱 旅游， 然后 爱自由 爱 旅居， 然后 老人 人 现在已经 旅居 成为 他的 刚 需， 而 不是 在 一个 什么 地铁 房， 学区房 什么的。

第二个 就是我 发现 老陈 在 复兴， 这也是 一个 非常 新的 提法。 就是 之前 我们 其实 无论是 投资 也好， 自主 也好， 特别 会 偏好 新区。 因为 大家 觉得 新区 未来 有 规划 兑现， 然后 有 界面 好， 有 升值 空间， 然后 年轻人 都在 往 新区 搬。 但 最近 我 又 发现 这个 风格 又 在 转移 回来。 你 会 发现 我们 录播 客 这个 地方， 其实 旁边 在 大 拆 大建， 然后 在 搞 风貌 别墅， 在 搞 城市 升级。

不 只是 上海， 全国 都在 花 大量 的 政府 拨款 在 做 老 旧 小区 的 改造。 包括 很多 当地 的 一些 文化 特色 的 东西， 特别 吸引 年轻人。 像 一些 老城 的 夜市 经济 或者 一些 美食 什么的。 成都 就 特别 明显， 成都 可能 是 全国 老城 范围内 趋势 走 的 最好的 城市。 在 成都 的 高新区 有 一条 巷子 叫 玉林。

玉林 夜市。

对， 就 玉林 夜市 那 一片， 就是 那 一片 的 老 破 小 就 不提 老 破 小的 真实 其实 是 放量， 而且 在 价格上涨 的 就是 发生 在 真实 成交价 上。 所以 其实 全国 都有 这个 案例。 其实 上海 像 黄埔 和 徐汇 的 老婆 小。

其实 跌 的 也 不多。 现在 上海市 黄浦 和 徐汇 碾压 浦东， 很 简单 的， 浦东 就是 黄浦 和 那个 徐汇 更多 的 是 宜居， 浦东 更多 的 是 一页， 你 就可以 和 股市 相 类比 的话， 浦东 相当于 是 成长股， 就 星辰 代表 的 本质 上 是 成长股。 就是你 相信未来 会有 持续 不断 的 规划， 持续 不断 的 一些 新的 产业 的 一些 引入， 持续 不断 的 就业机会 在 新城 诞生， 新城 才 会长 那么 老的？ 它 更 多是 宜居。 为什么？ 这个 城市 最好的 学校， 最好的 医院， 最具 烟火 气 的 一些 街道， 它 一定 是在 老城。 所以 你 就会 发现 说， 当 新城 的 这个 浪潮 结束了 以后， 你 会 发现 在 老城 这 一侧， 实际上 不光是 说 政府 这次 投入 的 钱 非常 多， 这个 投入 的 钱 它 分成 几类。

第一类 是 比如说 拆迁， 动迁 原来 说 的 棚改， 然后 收到 的 村， 还有 零星 的 旧 改， 这个 事情 它 会 在 旧城 当中 会 持续的 出现。 就 光 上海 东园 一村、 二村 这 两个 地方 拆迁， 它 就是 一个 数百亿 级别 的 这样的 一个 资金 的 一个 规模， 对 吧？ 第二个 就 城市更新。 城市更新 大家 都 好 理解 的 是， 原来 我 这个 小区， 这 小区 可能 70%到80% 住 的 可能 都是 上海 本地 老人。 但是 小区 没有 电梯， 也没有 好的 停车位， 它 工区 又 很 简陋， 而且 有 非常 多 的 一些 安全隐患。 这时候 包括 外立面 的 粉刷， 然后 是 防水， 包括 保温， 包括 电梯 的 改造， 包括 停车位 的 一些 划分， 包括 社区 的 一些 功能。 这 一部分 的 加强， 它的 主要 要 的 资金 其实 都是 投向 于 老陈， 这是 第二个 特点。

第三个 特点 是什么？ 就是 以 上海 为例， 上海 你 会 发现 说 最近 从 我的 咨询 客户 角度 来说， 上海 本地人 是 非常少 的。 因为 上海 本地人 很 了解 上海。 但是 外地 的 新增 的 购房者， 原来 我们 看到 的 就是你 想想看 从 90年代到2019年 之前， 每年 的 城市化 的 进程 当中 是 2000万人 进城。 但是 到 2020年、 2022年 之后， 每年 可能 就是 只有 900万到1100万 人 进城。 但是 在 这种 超大 城市， 买房人 的 结构 就 发生 了 一个 根本性 的 变化。 现在 很多 都是 跳开 刚 需， 他 可能 就是 老家 卖 了 一个 厂， 或者 是 海外 归来 以后， 他 就 带着 1000万2000万 在 上海 直接 买 改善 和 直接 买 豪宅。

这部分 人 他 其实 就会 非常 的 在意 城市 的 界面 周围 的 一些 环境。 所以 很多 时候 对 他们 来说 是不是 离 公司 足够 的 近， 可能 关系 没有 那么 大。 因为 他们 不一定 和 打工 牛马 一样 准点 上班。 但是 这个 小区 或者 是 这个 边上 的 氛围 好不好 就 很 重要。 所以 你 会 发现 说 在 上海 最近 像 以 黄浦、 徐汇 为 代表 的 一些 新的 小区 的 销售 当中， 我们 可以 看到 他们的 身份证 号码 当中， 上海 本地人 的 占 比 可能 已经 从 原来 占 大头， 现在 变成 占 小头， 甚至 绝对 的 小头。

我们 说 边际 的 增量 决定 市场 的 风格， 新的 买家 也 发生 了 变化， 所以 就是 三个 特点。 第一个 就是 我们 说 原来 星辰 相当于 成长股， 是 大家 对于 新的 产业， 新的 就业机会 有 更高 的 期待。 第二个 就是 老陈 相当于 是 红利 股 对 吧？ 它的 有的是 租息 比较高， 有的 可能 是 生活 比较 舒服， 城市 比较 的 舒服， 更加 的 宜居 对 吧？ 第二个 就 是从 政府 的 资金投入 来说， 原来 投 新城 更多， 现在 就 更多 的 是 头脑 成 更多。 第三个 从 编辑 的 买家， 就 这 三点 其实 都 变成 说 某种 角度 来说， 现在 的 新城 的 走势 是 远远 没有 老 称号 的。

而且 在 过去 的 3到5年， 以 华东 二线 为 代表 的 越是 牛市 的 一个 城市， 它 在 星辰 的 供给 就 越 庞大。 而 星辰 的 供给 越 庞大， 实际上 它的 库存 的 积压 和 这个 价格 的 走低， 其实 这个 表现 也就 越 明显。 我 觉得 这个 是 最近 2到3年 就 结构 上 的 一个 非常 大 的 一个 变化。

其实 最后 还是 落 位 在 供需 关系 上。 对， 因为我 觉得 很多 事情 的 底层 逻辑 都是 供需， 就 包括 生意 也是。 就 是不是 有 句 话 叫 强者 最终 一定 会 变成 傲慢 的 人， 然后 一开始 的 弱者 就是 所谓 你的 价值 股， 就 慢慢 会 展现出 他的 迷人 的 魅力。 这是为什么？ 无论是 股市 还是 楼市 这种 带 交易 属性 的 资产 里面， 它 都是 会 一直 换 风格。 包括 最近 其实 虽然 所有 限价、 限售、 限购 都 解除 了， 但是 这些 政策 我 觉得 有 一种 推 绳子 的 效果。 就是 他 反而 在 虽然 这些 政策 表面 上都 是 利好， 他 反而 一部分 程度 上 是 助长 了 大家 卖方 情绪。 原来 禁止 交易 的那 现在 因为 限售 解除 了， 大家 都 着急 的 去 抛货， 特别是 新区 的 这些 楼盘。

就有 一种 药 越 猛 病 越 重 的 感觉， 我不知道 我 病 有 多重， 我 发现 医生 开 的 药 越来越 猛 了， 然后 发现 我 完蛋了。 我 觉得 你看 他的 需求 是 非常 活跃 的。 你 就 从 九月份、 十月份 上海 的 楼市 成交 数据 上 来看， 不光是 上海 了， 你 全国范围 来看， 因为 那个 原来是 在 国内 的 一家 大型 的 民营 房地产 公司， 就在 我们 还是 有 共同 认识 的 一些 朋友。 但是 因为 民营 的 地产商 不是 都 奔 了， 然后 他们 就 纷纷 的 到 国有 的 全国性 地产 公司， 然 我们 有的 时候 也会 交流 11的1个 数据。

你 会 发现 说 如果 从 量 的 维度 上 来说， 新房 的 销量 是 非常 好的。 那 二手房 其实 各个 城市 也 在 持续的 放量， 只是 它 弹性 没有 那么 大。 因为 新房 原来 基数 太小 了， 就 卖 的 太 惨 了， 所以 你 发现 这个 增量 会 真的 非常 的 猛。 但是 你 如果 拉长 到 一个 比较 长 的 预期 上 来说， 无论是 开发商 还是 居民， 其实都没有 扭转 说 房价 持续 可能 在 下行 的 这样 一个 预期。 就是 体现 在 数据 上， 第一个 是 挂牌 的 总量 还是 增加。 就是 像 上海 这种 地方， 你 挂牌 可能 还是 20万套 以上， 对 吧？ 然后 你 挂牌 的 价格 并没有 往上升。 我 觉得 这 其实 都 体现 了 大家 的 整体 的 预期 还是 偏 弱 的。

我 有 个 好奇， 就是 前面 我们 一直 在 把 房地产市场 跟 权益 类 市场 类比。 那 在 房地产市场 存在 着 解套 这个 概念 吗？ 还是 说 失去 流动性 的 房子 有 一定 概率 它 可能 会 永久 的 失去 流动性？

我的 观点 可能 比较 悲壮。

悲壮 都 来了。

我 天 因为 历史上 其实 有 比较 多 的 案例， 其实 中国 的 房地产 应该 是 不到 40年。 其实 唯一 的 巨大 的 几次 泡沫 就是 可能 00年 的 海南， 然后 11年 的 温州， 然后 可能 结构 上 还有一个 17年 廊坊， 但 这个 体量 比较 小， 但 整个 17年 的 京津冀 或者 整个 华北 跌幅 是 比较 大 的。 然后 可能 再来 一波， 可能 就 今年 的 华东 和 华南， 以 深圳、 杭州 为 代表 的这 一批。 那 所谓 这些 大 的 泡沫 破裂， 可能 都是 30% 跌幅 起步 的 这种 普遍 城市 指数。

那 我 去 观察 这些 城市 后来 的 命运 其实都没有 太 乐观。 你 比如说 海南 当时 卖 7万的 房子， 现在 只 卖 3万就 过了 20年 了。 然后 温州 11年 城市 最高点， 当时 是 比 一线 还要 贵， 到 现在 温州 也没有 超过 11年， 而且 15年 一直 涨 到 21年， 最近 三年 的 回调， 但是 也没有 超过 11年 的 温州 的 价格， 然后 包括 廊坊 也 是从 高处 跌 50%， 要 涨回去 还要 翻 一倍， 这 是一个 城市 上 的 现象。

然后 在 板块 上 你 会 发现， 其实 19年到21年 很多 城市 的 新区 都在 涨。 但是 你 在 看 这些 城市 的 老城区， 就 拿 成都 为例 好了。 成都 的 主城 它是 一个 大饼， 然后 整个 城南 天府 新区、 金融城 它是 一个 延伸线。 19年 到 现在已经 过去 五年 了， 整个 南京 延伸线 翻 了 一倍 不止。 就 金融城、 天府 新区 即使 现在 回调， 应该 还是 80% 以上 的 涨幅。 但 组成 的 真实的 趋势 是 18年 到 现在 一直 在 调整。 也就是说 过去 一段时间 的 主线 发生 在 新区， 跟 老城 根本 没有关系。 然后 你 在 别的 资产 类别 看， 也是 类似的 规律。

它 不像 你 买 基金， 你 可能 等到 下 一轮 牛市， 你 有可能 就可以 回 本 儿。 房地产市场 可能 不存在 这种 事情。

就举 个 最简单 的 数字游戏， 就 很 简单， 股市 是 80万亿， 90万亿A 股， 对 吧？ 那么 房地产 现在 是 多少？ 四百多万 亿 是 好。 那 如果 再来 下 一轮 牛市， 大 概率 会有 一些 领涨 的 一些 品种， 它 可能 会 比 现在 价格 要 高 比较 多， 对 吧？ 而 你 那些 原来 领 跌 的 品种， 你 即便 恢复 到 原来的 那个 位置， 可能 还得 再 涨 个 30%到40%。

那你 想想 那时候 整个 房地产 的 总的 盘子， 难道 要 涨 到 700万亿 吗？ 你 觉得 这个 可能性 存在 吗？ 我 觉得 这 可能性 是 非常低 的。 所以 如果我们 接受 一个 现实 的话， 就是 有些 房子 可能 价格 永远 不会 回到 它的 高点 了。

昨天 我 跟 李白 在 现场 碰到 一位 三十多岁 的 一个 朋友， 他 会 比较 焦虑。 因为他 原来 在 之前 几天 做 公众 号 的 时候 是 10万加 百万 加， 然后 客户 不断。 现在 这个 时代 过去了， 他 还是会 念念不忘 当时 他的 那个 整体 经营 状况。 我 觉得 每个 人都 这样的， 每个人都会 怀念 自己 最 顶峰 时候 的 收入， 我 管 过 多少 人我 挣 过 多少钱， 我 股权 值 多少， 房子 值 多少。 但是 有的 时候 过去了 就是 过去了， 我 觉得 这个 是 很难 避免 点的 一个 问题。 就是 即便 到 现在 为止， 我会 发现 说 上海 的 房价 调整 了 那么 多， 但是 你 要 知道 新房 次 新房 某种 角度 来说， 它的 回调， 它 仅仅只是 跌 到了 2020年、 2019年 的 水平， 但是 很多 的 一些 老 破 小， 其实 已经 调 到了 2013年、 2014年 的 水平， 那么 这样的 一些 老房子， 它 未来 有没有 可能性 再 涨 回到 2022年 的 这个 高点， 我 认为 这个 概率 是 非常低 的。

当然 就是说 也有 可能 回去， 但 这个 需要 行情 级别 比较 大。 就是 这里 有一个 置换 的 问题， 虽然 我 一直 认为 现在 其实 并不是 一个 卖房 的 好时机， 因为 现在 整个 房地产 在 一个 周期 的 底部， 其实 变 盘点 是 随时 会 发生 的， 你 卖 飞 的 概率 还是 比较 大 的。

你 觉得 现在 不是 一个 卖房 的 好时机？

对我 认为 现在 不是 一个。

要 知道 在 过去 一个月， 但是 已经 帮 我们 小酒馆 的 嘉宾 卖出去 两套 房子 了。

把 我 这个 剪掉， 我想 表达 的 是， 虽然 我 觉得 现在 不是 一个 卖点， 因为 是 周期性 的 底部， 这个 大船 很有可能 马上 要 掉头 变盘 了。 现在 的 政策 宽松 程度 已经 比 15年 就上 一波 的 宽松， 其实 还要 再 宽松。 在 这种 情况下， 其实 很 容易 发生 变盘， 只是 时间 和 节奏 不确定。

怎么样 理解 这个 变盘？

我们都知道 有 个 政策底 和 市场 底 的 概念， 就是 政策 一定 是 不断 加码， 直到 市场 启动， 那 中间 会有 个 过程。 就是现在 其实 就像 我 刚刚 说， 政策 有点像 推 绳子， 我 不断 释放 利好， 但是 大家 是 不断 越来越 恐慌， 而且 把 利好 政策 当 利空 来 理解。 所以 就是 整个 市场 跟 政策 它是 有一个 背离 的 时间段， 但是 政策 最后 一定 会 发挥 效果 的， 但是 这个 效果 的 时间 不确定， 因为 拿 20年 为例， 20年8月3道 红线 出来， 直到 21年 6月整个 市场 才 真正 全国 市场 才 见 顶。 那 现在 的 其实 救市 政策 也 一轮 又 一轮。 而且 在 数据 上 看， 现在 基本上 如果 用 同比 周期 来看， 现在 就是 在 一个 同比 周期 的 最 底部。 而且 最近 已经 在 拐 头 了， 就是 这个 同比 已经 跌幅 在 收 窄。 所以 现在 如果 纯 说 资产管理 的 角度， 我 觉得 现在 并不是 一个 好的 卖点， 这 是我的 观点。

但是 刚刚 既然 聊到 你说 那个 能不能 解套 的 问题， 我 觉得 这里 很 重要 的 观点 就是 如果你 拿 的 不是 下 一轮 的 主线 的话， 那你 等你 解套 的 时候， 那个 data 主线 已经 涨 上天 了。 我 觉得 这个 可能 比 卖 不 卖房 更 重要。 就是说 你 拿着 一个 不好 的 鸡蛋 等待 回暖， 还 不如 现在 积极 的 把 它 割掉， 换成 能够 跑 平下 一轮 涨幅 的。

因为 现在 好 鸡蛋 也不 贵， 对 吧？ 现在 烂 鸡蛋 虽然 便宜， 但 好 鸡蛋 不 贵， 所以 现在 未必 是 卖 的 最好 时机。 但 现在 可能 是 换掉 差 房子， 换 好房子 的 一个 比较 好的 一个 时机， 就是 政策底 和 市场 底。

这个 概念 我 多 延展 说 两次。 就是 前两天 我 听到 了 另外一个 友台 的 一个 播客， 来 请 到了 原来 保障部 的 一个 专家 在 聊 一个 话题。 就是 在 我们 历次 几个 大 的 救市 环节 当中， 第一个 就是 08年， 对 吧？ 08年 当然 更多 的 是 来自于 外部环境， 包括 上海 的。 其实 卖房 的 主力 也是 来自 于华 桥、 港澳台 人士 和 一些 可能 是 外贸生意 赚钱 的 一些 富商。 所以 在那 轮 下调 之后 的 一个 刺激 政策， 差不多 到了 09年 的 六月份 市场 就 回暖 了， 而且 是 V 型 反弹。 因为 市场 的 需求 其 是 非常 活跃 的， 只是 情绪 受到 了 影响。

那 1415年 那 一波 也是 一样， 就是 14年 因为 之前 的 供给 实在太 多了， 海量 的 库存， 导致 2014年 的 时候 也是 出台 了 一系列 的 一些 救市 的 政策。 但 你 会 发现 说 到了 20 1516年 的 时候， 去 库存 加上 棚改 的 那个 双管， 实际上 整个 的 就 是从 政策底 到 市场 底， 它 差不多 也就 最 多是 两年 时间。 所以 为什么 这 无论是 开发商 也好， 还是 很多 的 一些 地方 上 也好， 他 其实 都 会有 这个 情绪 记忆 的。 就是 只要 我 去 救 1年到2年， 市场 就 会给 我 一个 反馈。 但是 我 觉得 这次 到 24年 这次 我 觉得 不会 那么 顺利。 就 相当于 你 20岁感冒、 40岁感冒、 60岁感冒 是 不一样的。

在 这样的 整个 的 经济环境 之下， 很多人 他 当 房地产 下调 的 时候， 它 其实 同样 出现了 三件 事儿。 就是 我们 住建部 领导 说 的 所谓 的 这个 45， 就是 银行 的 40% 的 贷款 的 底层 是 房地产。 然后 地方政府 的 财政收入 50% 来自于 房地产， 老百姓 的 资产负债表 60% 来自于 房地产。 所以 当 房地产 不好 的 时候， 并且 预期 不好 的 时候， 事实上 就会 变成 地方政府 难受， 金融机构 难受， 老百姓 更 难受。 而且 这种 难受 的 预期 会 持续的 往后 推延。

从 短时间 来看， 政策 和 资金 的 加持， 它 可以 让 市场 的 流动性 会好。 但是 拉长 来看， 最 重要 的 一个点 还是 大家 对于 未来 的 收入 的 预期 要 稳定。 这 放在 十年 前、 八年 前， 每个 中国 老百姓 对于 未来 收入 的 预期 它是 稳定 的， 是 永续 的。 我就这样 生活 吧？ 直到 退休 那一天。 但 现在 并不是 这样， 就是 相当 一部分人 他 其实 对于 未来 的 就业， 自己 三年 五年 以后 还能不能 找到 同样 工资 的 工作， 大家 是 有 怀疑 的。 当 这个 永续 的 现金流 的 预期 不存在 的 时候， 实际上 很多 城市 的 这个 房子 我 认为 还是会 很 艰难 的。 就是 有 接盘 的 这个 城市 可能 会 更好 一些。 但是 有 一些 人口 流出 的， 产业 流出 的 那些， 特别是 资源 类 的 城市， 从 全球 的 经验 上 来看， 它 可能 就 很难 有 好的 机会。

理论上 广东 应该 挺好的。

当然了 广东 人生 的 又 多， 但 城市化 还在 持续的。 对。

但是 你看 深圳， 我们 就 没有 办法 仅仅 用 这 一个 逻辑 来 评价。 就是我 我会 觉得 说 每一个 城市 它的 影响 因素 都是 非常复杂 的， 非常复杂。 对， 就 包括 像 刚才 内科 男士 说， 就是现在 可能 是一个 你 把 你 篮子 里 的 坏 鸡蛋 换成 好 鸡蛋 的 这样的 一个 比较 好的 时机。 但是 真正 的 问题是 现实 世界 是你 拿 的 这个 鸡蛋。 你 会 觉得 说 这个 鸡蛋， 它 有 12345 几个 优点， 有 1234567 几个 缺点。 你 现在 卖 了， 如果 价格 不 达到 你 预期， 你 难受。 但是 你 不 卖吧， 你 又 怕 未来 卖不掉 了 更 难受。 其实我 觉得 很多 人是 现在 处于 这种 难受 的 鸡肋 的 状态。

当 你说 资产 配置 的 时候， 其实 最大 的 问题 就是 什么 是 坏 鸡蛋， 什么 是 好 鸡蛋。 我 觉得 这里 很 重要 的 一个 变化 就是 可能 公众 认为 的 好 鸡蛋， 有可能 大 概率 可以 说是 大 概率 不是 下 一轮 主线 的 好 鸡蛋。 或者说 其实 这 句 话 用 趋势 的 思路 来说， 就是 趋势 领先。

关于 舆论， 其实 大家 的 舆论 是 追 着 过去 两年 的 趋势 走 的那 接下来 会有 什么 主线 风格？ 在 我 现在 的 观察 看来， 我 作为 一个 行业 内 的 人我 都 觉得 很 离谱。 用 现在 的话 来讲 就是 抽象， 就是现在 在 流行 的 新 风格 是 非常 的 抽象 的。 现在 我 看到 的 就是 不仅 不是 看 什么 人口 流入 或者 核心 产业， 它 反而 资源性 的 城市 是 过去 三年 表现 最好的， 也是 今年 表现 最好的。 比如说 全国 我 花了 很多 时间 在 西北 踩盘， 那 我会 发现 全国 最好的 是 像 伊犁、 乌鲁木齐、 榆林、 鄂尔多斯 这些 都是 资源型 城市， 那 他们的 房价 几乎 是 不 回调 的， 有些 小区 还在 涨。 然后 反而 是 这些 核心 城市， 苏州、 南京、 杭州、 深圳 我 就 不 举例 了， 就是 我们 引以为傲 这些 城市， 反而 它的 趋势 是 不好 的那 我 个人 是 现在已经 完全 放下 了 那个 归因 的 执念。

我 现在 会 认为 趋势 背后 是 量 价， 量 价 的 背后 都是 一票 一票 的 资金 博弈 的 结果。 我会 比较 相信 这个 结果。 所以 我 现在 跟着 市场 抽象 的 这个 风格 去 演绎。 我会 大胆 假设 说 接下来 流行 的 风格 可能 是 一些 完全。

意想不到 的。

或者 在 现在 主流 认知 里面 还没有 形成 的。 因为 现在 我们 都在 左侧 聊天， 我们 不知道 接下来 到底 是 华东 和 这些 明星 城市 在 高波 反弹 就是 因为 他们 涨 的 多 跌 的 多。 那 接下来 如果 进入 行情， 是不是 他们 又 涨 得多？ 还有 一种 情况 就是说 整个 叙事 主线 就 换 了， 我们 可能 切换 新的 玩法， 新的 赛道， 这 都是 有可能 的。

我 现在 也 说实话， 我没有 观点。 我们 可以 等到 右侧 自然 走 出来， 看看 到底 是谁 先 走 出来。 然后 可能 因为 房子 它 并不是 会， 比如说 这个 月 不 交易 就。 错过 20%、 50% 的 行情， 这是 不会 的。 它是 非常 缓慢， 过了 六个月 可能 才有 3%到5% 的 上涨。 如果 真的有 行情， 他 到 最后 才是 加速 的。 它 跟 股票 也是 很 像， 所以 我 觉得 最好的 策略 其实 就是 在 右侧 去 等待。

如果 这个 趋势 谁 先 走 出来 了， 那 我 就 高看 谁 演。 然后 即使 有 新的 概念 或者 新的 不 理解 的 风格， 那 我 花时间 去 彩排 和 理解。 如果 能 接受 就上， 如果 不能 接受， 那 我 就 不 参与， 或者 等到 自己 看好 的 资产 进入 右侧， 就是 复苏 了， 那 我 再 参与。

但 我 觉得 宁可 还是 更多 的 是从 一个 趋势 交易 的 视角 来看 这个 事儿。 我 如果 对于 普通 老百姓 在 自己的 家里 边 做 置换， 就是我 相信 很多人 他是 怕什么？ 怕 错过。 怕 错过的 逻辑 是 什？ 就是 他 打开 手机 短 视频 一刷， 200个房地产 博主 都 告诉 他说 马上 就要 通胀 了， 再 不买 就 晚 了。 他 因为 这样的 惶恐 而 上车 的话， 我 觉得 大可不必。 就算 真的 筑底 了， 就 是从 筑底 企稳 到 真正 的 上涨， 它 这个 过程 短 则 几个 月， 长 可能 需要 一年 甚至 更多 的 一些 时间， 所以 留给 大家 空间 是 非常 多 的。

但是 在 这 过程 当中， 大家 可以 去 观测 的。 比如说 你 每个 城市 都 会有 那种 标杆 小区， 这个 小区 你 就 找 那种 大型 的 或者 超大型 的 小区， 比如说 1000户、 2000户 甚至 更 多户 的。 然后 你 就 观测 它 在 交易 软件 当中 的 整体 的 挂牌 的 量， 就是 相当于 这些 小区。 可能 有的 时候 它 整体 的 挂牌 量 已经 占 到了 小区 总 住户 的 3到5 甚至 更多。 然后 你 就 观察 他说 这个 月 下个月 他 到底 卖 的 好 还是 不好， 它的 挂牌 的 价格 是 高 还是 低 了。

比如说 对 上海 来说， 你 就 观察 类似 于 什么 康城、 什么 仁 恒河 滨城， 什么 世贸滨江， 对 吧？ 你 去 观察 这些 比较 大 的 一些 小区， 中央 两湾城、 瑞虹新城， 就是 各个 区域 板块 的 不同 的 价值 的 这样的 一些 房子。 你 就 观察 在 标杆 小区， 因为 它的 交投 比较 活跃， 一个月 他 就要 成交 个 二三十 套 的， 所以 它的 这个 价格 的 真实性 很强。 如果 哪一天 你 会 发现 说 他们的 低价 盘 全部 都 被 一扫而空 了。 然后 所有的 新增 的 挂牌 的 价格 都 比 原来的 价格 更高。 那 这个 时候 可能 就是 市场 企稳 复苏 的 一个 非常 清晰 的 一个 信号 了。

所以 坦率 的 说， 如果我 现在 对于 很多 的 买房者 来说 的话， 我 觉得 现在 是 可以 一个 认真 选 房 的 一个 过程。 因为 特别 是对 买 二手房 的 来说， 你 从 看中 到 买到， 可能 中间 比较 省事 的 做法， 你 至少 得 看 个 几十 套 上 百套 这样的 一个 房子， 可能 本身 就是 决策 过程 就要 花 几个 月 的 时间。 那 我 觉得 至少 从现在开始 可以 很 认真 的 来看 房 了。

就是 觉得 太 艰难 了。 这个 过程 是 很 艰难。

但是 他 占 了 家庭 资产负债表 的 60%， 或者 你可以 不去 考虑 这个 事儿， 你 不买 也 行。 我 觉得 身边 有 很多人都 会 是一个 可 买 可不 买的 一个 状态。 对， 如果 是个 可 买 可不 买的 状态， 我 觉得 其实 不买 也是 一个 非常 好的 选择。

就是我 的 感觉 是 身边 非常 多 的 人， 大家 就是 可 买 可不 买的 状态， 就是你 要 买你 也能 买， 感觉 好像 没有 必要， 因为你 并不知道 这个 市场 接下来 要 往 哪儿 走。 以及 我记得 上一次 我们 做 线下 活动 的 时候， 那个 老师 就说 说文 旅 地产 他的 看好 吗？ 那个 时候 大家 就 觉得 说 文 旅 机场 这 也能 行。 但是 我 觉得 过了 半年 之后， 我 觉得 这个 逻辑 就 起码 在 我 这里 显得 更 成立 了。

开始 没 那么 抽象 了， 对 吧？

从 比较 抽象 到 一点点 抽象。

我 觉得 一个 转折点 是我 当时 看 那个 电影 里斯本 丸 沉没。 本来 这个 电影 是一个 非常 感人 的 一个 纪录片， 它 其实 是 讲 的 是 一艘 载有 英国 战俘 的 一个 货船， 就是 日本人 把 这个 战俘营 本来 想 送往 日本， 然后 在 东极岛 附近 被 美国 的 军舰 击沉， 然后 东极岛 的 居民 把 他们 给 救上来 的 这样的 一个故事。 导演 方力 他 就 去 英国 去 采访 了 这些 军人 的 后代。 本来 这个 故事 是 非常伤感 的， 包括 中间 也 经常 哭。 但是 当 这个 画面 切换 到 这些 英国人， 英国 普通人 漂亮 的 花园， 他们 美丽的 家的 时候， 我 就 有点 哭不出来 了。

产生 了 奇怪 的 向往。

就是你 会 觉得 说 他 这 日子 过 得也 太好了。 然后 再 对比 绝大部分 可能 在 大城市 打拼 二三十岁 的 年轻人 来说， 就是 你看 人家 普通人 的 生， 我 再 看看 我们的生活 就会 觉得 说 天哪， 这 过 的 是 什么样 的 日子。 就是 以前 看 影视剧 从来不 会有 这样的 想法， 但是 现在 会有， 包括 我会 发现 身边 越来越多 的 人， 大家 会 选择 说 我 哪怕 自己 可能 吃的 差一点， 赚 的 少一点。 我也 希望能够 去 选择 一个 更 舒服 的 城市 或者 是 住处。 就像 前面 男士 说， 大家 对于 永续 现金流 的 这个 期待 可能 就 不存 破灭 了。 大家 追求 的 就是我 接下来 一年、 两年、 三年 能不能 过得 好 一点。 包括 不管 是 买 个 房车 出去， 开 房车 环游 中国。 包括 我也 知道 一些 友商 的 同事， 他们 可能 会 选择 说真的 是 定居 大理。 然后 如果 有 一些 工作 需求， 他 再去 出差 飞 全国。 她 愿意 忍受 这样的 交通不便， 也 希望 自己 每一天 早上 醒来 看到 的 是 270度 的 这样的 一个 窗户 外 的 洱海 的 这样的 一个 风光。

还有 露台 或者 院子 有 一方 天地。

是的， 我 一定要 反驳 一下 尼克 的 一个 观， 就是 我是 这么 觉得， 因为我 家里 是 经营 过文 旅 项目 的， 我 还 买 过 旅居 房 的对 吧？ 对， 就是 人 有 旅居 的 需求， 但 人 没有 在 一个地方 旅居 的 需求。 这 本质 上 你 旅居 是从 一个 单一 的 城市 到 别人 呆 腻 的 一个 城市， 但是 那个城市 你 可能 也会 耽溺 的， 所以 就是 人 会 倾向 于 不停 的 换。

然后 这个 时候 你 会 发现 说， 我们 看到 这个 旅居 的 需求 或者 是 旅居 的 城市， 它 肯定 会有 网 红 的 城市。 但 它 第一个 是 网 红会 不停 的 变。 第二个 是 这 座 城市 最好的我们 说到 的 它的 那个 比如说 这种 野兽 酒店， 它 可能 会 比 当地 的 这个 商务酒店 价格 高 5到8倍。 对他 也 供不应求， 因为 它的 供给 太 稀缺 了。 但是 你 会 发现 说 再 过 两年 三年 去 的 时候， 可能 又 出了 一个 更 奢华 的对 吧？ 你 在 酒店 里面 养 孔雀， 养 熊猫 都是 有可能 的， 这个 违法， 这个 违。 它 会 非常 的 卷， 我的 意思 就是 会 非常 卷。

也就是说 运营 一个 成熟 的 文 旅 的 项目， 它的 运营 成本 是 非常 高 的。 一看 就是 被 农家乐 伤透 了。 而且 绝大多数 的 开发商 也好， 在那边， 你看 北戴河 那么 多 项目， 能够 起来 的 有 多少 个？ 就是 事实上 来说， 只有 少量 的 运营 能力 很强 的 一些 城市 和 开发商， 才能 有 能力 把 这个 网 红 的 城市 给 它 运营 好。

绝大多数 的 文 旅 的 一些 项目， 如果 它是 只 卖地， 然后 不 允许 经营 的， 实际上 它的 下场 都是 非常 难 的。 而且 相对来说， 就 相对 纹理， 我 其实 更 倾向 于 的 是 近 焦 低密。 所谓 近郊 低密， 就 比如说 像 杭州 那边， 像 什么 良渚 这些 地方。 第一个 是 它是 属于 近郊， 它 到 杭州市区 实际上 没有 那么 远。 第二个 是 当地 的 一些 低密 的 一些 好房子。 实际上 有 大量 的 网 红 已经 把 他 工作室 从 杭州 的 市区 迁 到了 余杭， 迁 到了 梁祝。 他们的 整个 居住 的 环境 和 氛围 其实 是 大幅度 改善 的。

甚至 来说 如果你 能 一个 相对 比较 低 的 价格 去 租 到 那边 的 一些 别墅， 它的 价格 是 相对来说 是 非常 划算 的。 可能 要 比 你 在 杭州 滨江 的 去 买 99平米 的 一个 房子， 从 租售 的 视角 上 来说 要 划算 很多。 所以 我自己 是因为 在 文 旅 上面 我是 吃 过 亏 的， 所以 我 对文 旅 这个 事儿 我 始终 是 保持 质疑。

他 现在 是 农家乐 P T S D 去。

我 觉得 还有 一个点， 就是我 我 觉得 小酒馆 的 听众 当中 很多 相对 还是 比较 年轻 的。 所以 对于 他们 刚 需 买房 的 这个 意愿， 其实 可能 没有 那么 强。 对我 觉得 现在 还有一个 大家 可以 去 看 的 一个 选择， 就是 保障性 住房 的 一个 放量。 特别 对于 中 大型 城市 来说， 他 选择 会 非常 多， 而且 每个 城市 的 策略 会 不太 一样。 现在 跑 在 比较 前面 的， 其实 北京、 上海 这 两座 城市， 北京 和 上海 的 保障性 住房， 它的 体系 更加 的 完善， 而且 选择 会 更多， 而且 经过 几年 的 运营， 原来 一些 不成熟 的 一些 运营， 其实 到了 这 两年 也 开始 变得 越来越 成熟 了。

对 上海 来说， 现在 一个 新的 选择 就是 保 租房， 而且 保 租房 的 申请 非常 方便。 因为 你是 本地人， 你是 上海人， 你是 上海 有 房 的。 但 你 这个 房 距离 你 工作 单位 比较 远， 然后 你 在 工作 单位 附近 的保 租房， 只要 超过 多少 公里 以外， 它 都是 允许 你 去 申请 的。 而且 它的 这个 价格， 虽然 看上去 可能 比 边上 的 会 略 高 一些， 但 他 因为 是个 空气 房东， 对 吧？ 所以 你不会 存在 着 两个 大 的 风险。 第一 是 被 房东 撵出去， 咚 咚咚 一 敲门， 我 儿子 要 结婚 了， 请你 明天 搬走。 第二个 就是 相对来说， 房东 也 不太可能 跳价。 然后 整体 的 居住 的 环境， 其实 是 像 一线 的 这些 公寓， 一些 商务公寓 去 靠拢 的对 吧？

人 车 分流 铝板 外立面。 你 到 上海 所有的 保 租房 的 地下 小区 去 看一看， 他 停 的 那些 车， 清一色 的 豪车， 真的 就 很 可怕。 你 就会 发现 然后 小区 自己 能够 形成 的 这种 年轻人 的 社区 的 氛围 也 非常 好。 有的 时候 有 自己的 社团， 有 自己的 社区 公约。 就是 什么时候 可以 遛狗， 在 什么 地方 不能 遛狗， 都 会有 很强 的 一些 点。 它 形成了 新的 年轻人 的 一些 社区 的 一些 文化， 这是 上海 的 特点。

对于 北京 来说， 大家 需要 去 关注 的 就是 配售 型 保障 住房 的 崛起。 那 可能 也会 带来 一些 新的 供给， 而 这个 新的 供给 某种 角度 来说 也会 改变 市场 的 预期， 因为我 觉得 新的 供给 还是 很 重要 的， 新的 供给 就 增加 新的 选择， 新的 选择 就会 改变 大家 消费 的 一个 倾向。 但 这点 上 我 跟 尼克 肯定 也有 不同。

没有我 这点 没有 不同。 你 也 知道 我 观点 一直 是 比较 看 中央 部 资产， 其实 中央 部 就是 过去 一段时间 供应 最大， 然后 炒作 最多 的。 就是 以 上海 小三房 为例， 100平的 三房， 你 现在 2021到2022 的 打 新 量 基本上 是 过去 供应量 的 2倍。 每年 大概 800万到1000万 方 的 这样的 一个 供应量， 这个 都是 超过 过去 历史 的那 所以 我 觉得 如果 你是 刚 需， 正好 想 买 一个 三房， 其实 不妨 就 多 去 关注 监测 那个 趋势。 如果 这个 趋势 起来 了， 至少 在 理性 上 你是 可以 焦虑 去 考虑 这个 要不要 买。 但是 在 目前 的 情况下， 这 一类 资产 并没有 止跌， 而且 你 也 不知道 它的 未来 何时 止跌。 那 在 这种 情况下， 你 不妨 就 再 等一等。

对我 觉得 中间 有一个 时间点， 比如说 对 上海 来说 就是 2026年。 因为 是 21年 的 两 月份， 出了 新的 房地产 的 一个 限售 的 一个 政策， 就是 对 新房 当时 因为 限价， 现在 的话 它是 有 个 五年 限售。 所以 21年 所谓 的 很多 倒挂 房， 实际上 它是 没有 办法 进入 市场 的。 你 就 相当于 是 到了 26年 的 时候， 他们 可以 集中 的 可以 来 卖 了。 这个 时候 形成 的 一个 供给， 有可能 你 有 一定 的 概率。 对于 很多 的 普通人 来说， 你可以 在 2026年 买到 2021年， 甚至 比 2021年 更 低 的 这个 价格， 这个 概率 是 比较 多 的这 就是 一个 验 腮 胡 的 现象 效应。

就是 每次 你 出现了 一个 YYDS 的 幻想 的 时候， 比如说 北上 永远 涨， 比如说 豪宅 永远 涨。 很快 它 这个 价格 和 供需 就会 发生 一个 变化。 然后 在 这个 幻想 过后 的 3到5年 之后， 它 这个 超量 的 供应 最终 它 还是会 需要 去 释放 掉 的那 接下来 就是 豪宅。

你 这个 时候 很 可怕 的 事情 是 对于 上海 来说， 上海 的 豪宅 市场 原来是 一个 偏 小众 的 市场。 一年 的 3000万以上 的 整个 成交量， 可能 全 上海 就是 1000套。 但是 你 想想看 这 两年 他 供 了 多少 个 新房， 这些 新房 其实 都是 靠 我们 说 婆罗门 二代， 就是 全国各地 婆罗门 二代 到 上海 来 采购 的 一些 新房。 但是 他们 都是 抱着 说 房价 永远 涨， 或者 这 是一个 非常 优质 的 可以 升值 资产 这个 预期 来 购买 的。 但是 一旦 这个 预期 破灭 以后， 这个 超量 的 供给 未来 进入 到 这个 市场 的 时候， 我 觉得 这个 冲击 还是 很大 的。 冲击 的 还 不仅 是 这些 房， 而是 过去 的 十年、 15年， 上海 在 核心 市区 的 已经 老去 的 那些 豪宅， 已经 老去 的 豪宅 的 这个 加速折旧 会 非常 的 疯狂。

我 就 聊 了 这么久， 特别 想 问 一个 真 问题。 其实我 觉得 现在 很多 年轻人 的 心态 就是 买房 不再 是我的 刚 需 了， 我 甚至 没有 必要 去 关注 房地产市场， 因为 它 跟 我没有 什么 关系， 以后 租房 过 一辈子 不 也 挺 开心 吗？ 我 觉得 这是 现在 非常 普遍 的 一个 心态， 但 我 觉得 就像 过去 一两年， 大家 都说 我 再也 不 碰 股市 了， 我 再也 不买 基金 了。 然后 9月30 号 之后 一切都变了 一样。 我 很 好奇 就是 如果 房地产市场 出现了 什么样 的 一些 信号 或者 变化， 能够 扭转 这些 现在 说 买房 不再 是我的 刚 需 的 人的 心态， 他们 也 开始 说 不行， 买房 是我的 刚 需， 人 这辈子 起码 得 有一套 自己的 房子。 这个 转变 未来 还会 发生 吗？ 以及 如果 会 发生 的话， 它是 会 因为 什么样 的 条件 而 发生？

我 觉得 就是 少量 的 人 因为相信 所以 看见， 大量 的 人 因为 看见 所以 相信。 我妈 就 走 在 马路上， 看到 任何 地方 在 排队， 他 都会 排。 他说 既然 有 这么 多人 在 排队， 这个 蝴蝶酥 一定 比 其他 地方 好吃， 否则 为什么 会 有人 排队 呢， 对不对？ 其实 你说 这个 蝴蝶酥 和 这个 房子 有 多少 本质 上 的 区别， 其实 是 没有 的。 就是我 回过头来 说 一句话， 就 不要相信 自己 当下 的 感觉。 其实 还是 要 相信 长期 来 的 这种 人性 的 一些 特点， 就是 人性 当中 它 的确 是 有 formal 的 一些 特点。

当你 开始 看到 越来越多 的 人 在 网上 说 要 大 通胀 了， 对 吧？ 再 不买 就 怕 了， 他 会 时时刻刻 的 把 你 从 90年代 的 通胀 的 恐惧， 00年代 以后 的 资产 价格 泡沫 恐惧 当中， 他 会 把 你 召唤 出来 的。 当你 身边 越来越多 的 朋友 开始 炫耀 说 他 买房 挣 了 50万、 100万的 时候， 这 恐惧 会 出现 的。

当年 和我一起 卖房 换新 的 朋友 当中， 有 一部分 的 人 他 就是 在 高位 卖 了 房， 对不对？ 他 现在 看到 房价 持续 在 跌， 他 心态 好不好？ 他 心态 不好。 因为 当 一个人 他在 房地产 上面 的 仓位 是 0， 但是 全社会 在 房地产 上 的 仓位 是 60到70 的 时候， 它是 会有 很大 的 压力 的。 因为 我们 每 一代 的 中国人， 特别是 80后的 中国人， 都是 经历 过 这 两轮 的。 经历 过 房地产 的 持续的 踏空， 经历 过 资产 价格 这些 泡沫 上涨 的 过程。 我们 没有人 可以 确凿 地 说 这样的 事 以后 不会 再次 的 发生， 吧？

所以 就 回过头来 角度 来说， 我 觉得 如果 一个 家庭 有 一 套房， 有一套 质量 比较 好的 房。 我 认为 如果 他 能够 把 这个 比例 能够 降到 50甚至 以下 的 时候， 我 认为 它是 一 非常 好的 一个 状态。 但是 如果你 持续的 去 租房， 你 不能 保证 到了 某一天 你的 想法 会 发生变化。 我 觉得 就是说 等你 想法 发生变化 的 时候， 你 再买 就可以 了。 因为 目前 至少 我们 说 从 2024年 的 十月份 角度 来说， 你说 未来 的 半年 一年 当中， 全国 房地产 出现了 一个 大规模 的 一个 上涨。

1到2年 内， 我 认为 我 暂时 看不到 这样的 一个 可能性。 所以 我 觉得 就是 你可以 不买， 你可以 相信 此时此刻 你 自己的 感觉， 你 不买。 但是 你可以 每隔 一个 季度 稍微 的 去 关注 一下， 这个 变化 有没有可能 正在 发生。

虽然 我们 国家 的 调控 政策 都是 说 房子 要 温和 上涨， 每年 5%。 但是 其实 事实上 你 拉 06年 到 现在， 房地产 或者 股票市场， 它的 波动 从来 就 不是 温和 的。 就像 上海 没有 秋天 和 春天， 要么 在 每年 快速 上涨， 每个 月 票价 20% 的 这种 涨速。 要么 就是 过去 两年 可能 一年 跌 10%到15% 这种 指数， 有的 小于 30%。

所以 房地产 它 虽然 我们的 调控 意愿 或者 大家 的 意愿 是 美好， 但是 它 永远 不是 线性 外推 的， 而且 它 永远是 波动 非常 剧烈 的。 所以 我的 主观 感觉 是 这 是一个 值得 重视 的 大类 资产。 但是 在 当前 就是 人 不可能 同时 踏过 一个 河流 两次， 现在 的 正确 观点 可能 再 过 两年 看 就 不一定 正确。 所以 其实 这个 大类 资产 我 认为是 值得关注 的。 如果你 能 保持 每个 月 看一下， 并且 抱有 这个 开放 的 心态 去 调整 自己的 框架。 随着 这个 市场 的 事实 发生变化， 观念 也 发生变化， 持仓 也 发生变化， 我 觉得 抱着 这个 思路 就 不会 出 大 的 问题。

所以 就像 我们 之前 结婚 三 大件， 像 我们 上 一代人 自行车 对 吧？ 后来 就是 自行车 不值钱 了， 要 送 彩色的 电视机 或者 那个 家电。 那 后来 有了 房子 之后， 家电 也 不值钱 了， 有可能 房子 未来 也会 不值钱， 或者 成为 婚恋 这个 市场 中 再也 不重要 的 一个 因素。

这是 完全 是 重要。 现在 房子 重要 在于 就是 如果你 婚前 没有 房， 反而 成为 你的 优势， 如果你 有 房 且 有 贷， 那么 你 可能。

说明 你 这个 男人 很 自私， 你知道吗？ 你 在 婚前 一定要 拥有 一个 自己的 资产 和 共同 的 负债， 你 这个 男人 不是 很 自私 吗？

你 不能 这样 说。

对 吧？ 但 很 有意思 的确 是 很多人 心态。

我 就 觉得 这个 婚恋 上 的 变化 很 有趣。 就是你 之前 你 有 房 是你 实力 的 一个 象征， 后来 你 有 房 他 反而 成了 一个 负担。

而且 要求 不懂 股票 或者 不是 基金经理 的。

对， 而且 到 现在， 就是我 之前 也是 看到 有人说， 以前 离婚 的 时候， 大家 都在 拼命 的 睁 怎么 把 这个 房子 留下来。 现在 离婚 的 时候 拼命 争 怎么 让 房子 留给 别人。

那 我 好奇 现在 婚恋 市场 的 香饽饽 是什么？ 如果 不 看 房子。

香饽饽 要么 就是你 有 全款 房， 要么 就是你 没有 房。

OK 就是 婚后 大家。

一起买 可以， 但是 如果你 婚后 有 自己的 房。

且 有 其实我 主观 我是 认为 会 出现 新的 血池 的。 但是 房子 这个 事情 太过 重要， 以至于 我 觉得 这个 大类 资产 还没有 到 就是说 以 一个 一辈子 租房 的 这种 粗糙 的 框架 去 把 这个 大类 资产 一票 打死。 但是 目前 这 句 话 是 对的， 因为 按 现在 的 趋势 的确 没有 止跌， 我没有 必要 说 买 一个 下个月 还会 跌 的 资产。 但是 如果 这个 趋势 发生变化， 我 觉得 要 适时 的 去 重新 评估 自己的 这个 框架。

对， 就 哪怕 是 两个月 前 的 现在 大家 的 蓄势 还是 谁 买 股票， 谁 买 基金， 谁 傻。

房地产 只有 两个 阶段， 第一个 阶段 就是 狗 也 不买， 第二个 阶段 是 怎么 也 买不到， 对 吧？ 那 这 很 正常 的， 就 那次 跟 范伟 峰 聊 的 时候 说 的 到了 一个点 什么？ 就是你 要 关注 异常 值。 就是 关注 异常 值 前提 是你 要 关注 正常值， 你 关注 正常值 的 前提 是你 要 对他 有 持续的 看。 比如说 我 每个 月 见到 李白， 我 就 知道 是 今天 他 心情不好。 但是 如果我 只见 到 他 赐， 我 就 觉得 他 可能 就是 个 暴脾气， 对不对？

就是你 要 怎么 还 重伤 主播 呢？

我 只 举 个 例子， 举 个 例子， 就是你 拉长 来看， 比如说 就是你 观测 房地产， 你 重要 的 不是 小红 书 每天 刷 八回， 所有 博主 看一遍 没有 意义， 因为 他们 都是 噪音。

现在 又 不是你 当时 说 用 小红 书 看房 的 时候 了。

就 互相攻击 是 吧？ 那时候 小红 书 还 比较 纯净， 现在 小红 书 广告 实在太 多了。 我的 意思 是 说什么？ 就是 重要 的 是你 应该 有 个 非常 长 的 观测 周期。 但是 相对 比较 低 的 观测 频次 对 所有 资产 都是 一样。 比较 长 的 观测 周期 你 观测 过 2到3次 的 一个 牛 熊。

第二 是 又 比较 长 的 观测 频次。 你 没有 必要 说 你 必须 要 每天 每周 去 看， 甚至 也 不一定 需要。 对于 普通 没有 买房人 说， 如果你 一个月 能够 打开， 比如说 那个 小 程序， 或者 打开 那个 贝壳， 稍微 刷 一下， 看一下 整个 城市 或者 是你 所 关注 的 这些 小区 的 一些 变化， 花 个 10秒钟 20秒钟 我 觉得 也就 够了。

其实 那 就是 对于 普通人 来说， 首先 你 要 了解 一些 房地产 相关 的 基本概念， 然后 再来 做 这样的 一个 定期 的 check 市场 数据 的 这样的 一个 动作。 就是你 不需要 非要 做 决策 说 我 到底 要不要 买房， 到底 要不要 卖房。 但是 你可以 定期 的 去做 这样 一个 动作。 然后 再看 这些 数据， 由于 你 前面 有 一些 相应 的 基础知识， 你 就可以 做到 心里有数。

我 觉得 甚至 不需要 基础知识， 因为 楼市 一直 没有 一个 交易 软件， 很多人 买房 就是 跟着 情绪 走， 或者 跟着 舆论 的 认知 去做。 但 其实 就是你 能 看到 K 线 这个 楼市 的 它的 涨跌 清清楚楚， 你 就 把 它 当 一个 大类 去 看， 而且 它是 比 股市 波动 温和 的 多， 它 不会 这个 月 涨停， 下个月 又 你 进去 又 下跌 个 6%， 就 不会。 它 就是 一个 非常 稳定， 一旦 这个 大船 掉头 了， 它 就会 进入 很长 的 一个 上升 周期 也好， 或者 是一个 趋势 也好。 所以 其实 所有的 舆论 噪音 都 可以 屏蔽掉。 就是说 不用 太 formal， 也 不用 跟着 通胀 也好 的 博主 还是 通缩， 就是 实事求是 回到 价格 本身， 就是 每周 监测 一下。 我 觉得 这个 事情 并不 复杂。

就是我 强烈建议 大家 不要 在 抖 音 上面 去 看 那些 野生 的 经济学家 和 房产 大 V 的对 房地产 的 一些 判断。

因为 你不在 上面。

看来 要 杠 上了， 但 我 觉得 真的 是 没有 意义。 其实 我们 对 房地产 本身， 每个人 我们是 没有 办法 真正意义 上 的 去 预测 它的。

我 挺 好奇 宇 白 老师 你 如果 要 买房， 你 会 是以 一个 什么样 的 商业 标准 去 买你 的 下 一套 房子？ 就 真实的 需求 的 需求。

那 肯定 是 在北京 买房。

我知道 什么样 的 画像 是你 现在 特别 想 买， 不说 买 不 买得起 的 问题。

我 觉得 它 首先 是一个 住 起来 舒服 的 房子， 但是 对于 我 来说 可能 是一个 我 觉得 客厅 比较 大 的 小两 居， 甚至 可能 只是 一个 大 宜居。 因为我 希望能够 有 比较 大 的 公共 空间， 比如说 可以 招待 一下 朋友， 或者 是 自己 在 里边 看书， 工作 比较 舒服 这样的 一个地方。 希望 这个 小区 绿化 各方面 好 一些， 安静 一些。 它 也 不需要 交通 特别 方便， 只要 进城 不需要 花 半个 小时 以上 就行。

那就 近郊 的 大一 或者 大二 这种， 那你 对 那个 楼顶 有 需求 吗？

没有 特别 大修， 但是 近郊 如果 它 楼龄 老 的话， 他 应该 也 不会 是一个 宜居 的 房子。

其实我 觉得 你说 这个 就 特别 有 代表性。 其实 最近 上海 的 国际 上 的 变化 是 近郊 掀起 稳， 这个 是 有 数据 佐证 的。 因为 现在 离 21年 整个 社会 的 范式 发生 了 很大 的 转移， 所以 我 现在 就 非常 好奇， 接下来 到底 大家 会 去 买 什么样 的 房子。 我自己 也是 抱着 开放 和 未知 的 空杯心态 去 观察， 然后 出现了 新的 主线， 我 就要 去 理解、 去 适应， 甚至 去 交易。

对， 包括 你 前面 说 的 那个 老城 改造。 因为 我们 听众 几乎 都 知道 我在北京 是 住在 胡同 里， 就是 住在 老城区， 距离 核心 景区 步行 都是 10分钟到20分钟。 然后 所有 参观 过 我家 附近 的 朋友， 后来 都 爱 上了 这 一片， 都想 找 这 附近 的 房子。 我 就会 觉得 说 现在 老城区 确实 对 年轻人 来说， 居住 的 吸引力 是 越来越大。 但是 你说 要 买房 的话， 那 就是 另外一个 话题 了。 因为 它 那个 楼龄 又 很 老， 然后 房子 你 改造 起来 你 没有 太多 的 改善 空间， 所以 可能 在 买房 上 没有 太大 吸引力。 但是 在 租房 和 居住 上， 它的 吸引力 是 非常 大 的。

但 我 关注 到 现在 北京 也 在 腾退， 在 拆迁， 然后 再 把 停车位 优化、 管线 优化、 厕所 优化， 其实 都在 做， 就是 在 成都， 包括 在 其他 城市 杭州 也有 一个 原 拆 原 建 的 案例， 就是我 觉得 越来越 离谱， 就 也是 抽象。 就是现在 好像 厦门 最近 也 出了 一个 政策， 就 支持 居民 成立 的 居委会， 可以 申诉 做 原 拆 原件。 只要 这个 投票率 通过 的话， 我 觉得 这个 已经 就是 非常 离谱 了。 所以 就 目前 我 观察 的 趋势， 我 觉得 后面 针对 老陈 的 一系列 的 升级 改造， 会 让 这个 吸引力 不断 的 在 提升。

其实我 一直 有 困惑， 就是 城市 为什么 要 干 这个 事情 呢？

就是 我们 看 上海 的 房地产， 其实 某种程度 他 各个 阶段 都 学 了 各个 国家 的 一些 政策。 无论是 新加坡 或者 东京， 因为 东京 它是 最早 的， 东京 的 副中心 开始 建立 以后， 因为 东京 最 核心 的 中间 的 三个 区， 无论是 港区 千代田 中央区， 其实 它 很多 时候 它 已经 没有 空地 了。 所以 他 当时 就 在边缘 的 四个 五个 角 当中 去 成立 很多 的 副中心， 去 承载 它 很多 的 商业 就业 的 这样的 一些 基础 的 一些 功能。 所以 在 上海 的 就 90年代 末 的 时候， 他 也是 在 上海 的 市区， 就是 黄浦、 静安、 徐汇 核心区 边缘 去 东西南北 四个 角 上 各 成立 了 一个 副中心。 这个 其实 某种 角度 来说， 也是 和 东京 的 整体 的 一个 城市规划 也是 去 做对 标。

但是 你 会 发现 最近 上海 10年 最大 的 城市 的 一个 跟踪 的 对象， 或者说 是 参照 对象 是 伦敦， 非常明显。 因为你 想像 上海 这个 城市， 因为 每个 城市 差别 太大 了。 我 一定要 强调 的 是 每个 城市 差别 太大 了， 千万 不能 按图索骥 去 比较。

因为 泰晤士河 和 黄浦江 某种 角度 来说， 它是 形成了 一个 一一对应 的 关系。 所以 你 会 发现 伦敦 的 很多 的 一些 城市更新， 第一个 是 它是 围绕 着 泰晤士河 的 两岸 来做。 包括 它的 所谓 的 是 C A Z 的 概念， 中央局 主席 和 中央 商 的 一个 概念 都是 围绕 这个 浆。 所以 上海 现在 新的 2035 规划 当中， 它是 不断 的 提升 黄浦江 两岸 的 这样的 一个 城市 的 一个 等级。

而 这样的 一些 我们 说到 一个 国际 的 超 大都市 的 城市。 他是 不可能 无限 摊 大饼 的。 我 成功了 1个到2个 星尘， 这个 是 可能 的。 我 不可能 每 到 3到5年 折腾 一个 星辰， 这个 是 很难 的。 最终 大家 还是会 非常 的 向往 这个 市区 的 那些 居住 的 文化， 环境 配套， 然后 这样的 一个 烟火 气。 所以 城市更新 在 到了 一定 阶段， 像 无论是 从 巴黎 也好， 伦敦 也好， 它 会 变成 一个 城市 房地产 发展 的 一个 绝对 的 一个 主线。 这个 在 伦敦 已经 体现 的 非常明显 了。 所以 我们 看到 在 上海 这样的 一个 事情 也 其实 在 做。 就是 包括 上海 徐汇 最近 东岸 一村 二村 的 这个 拆迁 投票率 冲 达到 了 99.6%。

也就 意味着 说 它的 整个 的 政策 的 推进 的 一个 流程， 其实 包括 大家 的 接受程度 其实 都在 提升， 我 觉得 这是 一定要 关注 的 一个 特点。 普通 老百姓 即便 你 买房， 你 挑 板块 的 时候， 你可以 去 看一下 有没有 提到 你 所 关注 的 这个 板块。 这 可能 就是 今年 什么 地铁 盖 的 多， 商场 盖 的 多， 重点 会 投入 的 一些 地方， 你 需要 去 看。 第二个 像 北京、 上海， 因为 17年 其实 国务院 就 批复 了 他们 2035 的 一个 城市规划。 这个 规划 就是 国务院 只 确定 了 这个 城市 的 定位， 但是 这个 城市 会 拆分 到 每个 具体 的 区， 甚至 每个 具体 的 板块。 我 觉得 如果你 真的 到了 买房 的 那个 时刻， 你 还是 需要 去 把 这样的 一些 基础 的 文件 再去 看一看， 再去 研究。

可是 就 像你 第一次 和 我们 聊 房产 的 时候， 你说 很多 时候 买房 它是 一个 城市 画饼， 然后 你 吃 饼 的 过程。 我在 过去 也 见过 很多人， 就 比如说 说 他 买房 确实 是 拿 这些 文件 看。 然后 比如说 在北京， 他 可能 在 三四年 前， 就 可能 比如说 20年 21年 他 就 已经 买到 了 这个 昌平。 但是 等待 他的 就是 过去 这几年 可能 没有 怎么 涨， 就 开 一直 在 下跌 的 这样的 一个 状态。 而且 未来 也 不知道 这个 饼 有没有可能 圆上。

就是 中间 涉及到 一个 画饼 和 吃 饼 的 一个 过程。 我 举 几个 微观 的 一个 例子， 大家 可以 去 看。 就 比如说 你 走进 一个 新 盘 的 一个， 比如说 售楼处， 它 里面 会有 个 巨大 的 沙盘。 这 沙盘 除了 他们 小区 位置 以外， 边上 它 可能 会 止 了 很多 的 一些 配套。 但是 是你 作为 一个 普通 的 购房者， 你 要 给 他的 可信度 进行 加权， 就是 他 这个 东西 到底 有 多少 可信度。 就 比如说 轨 交， 轨 交 一旦 进入 这个 规划 以后， 并且 已经 开始 施工 了 以后， 你 到 边上 的 那个 地铁站 一看， 它 边上 已经 封 起来 了。 他 告诉你 2026年 的 九月份 这个 地方 就是 施工 完毕。 那 我 就可以 认为 他 百分之百 他 这个 轨 交 一定 会 建 到 家门口， 对 吧？ 第二个 就是说 如果 是 学校 和 商业， 它 可信度 差一点， 但是 大 概率 它 也能 有一个 交付。

还有 一些 是你 对于 它的 那个 权 重要 放 的 很低 的。 就 比如说 是 产业 和 写字楼， 你 要 对 它的 权 重要 负责 非常 的 低。 为什么？ 因为 在 绝大多数 的 中国 城市， 现在 都 出现了 一个 写字楼 过剩 的 一个 情况。

如果 是在 轨 交 密布， 在 传统 的 商业区 盖 写字楼， 还有 可以 赚钱 的 一个 依据。 但 在 上海 的 很多 的 一些 中外 环区， 他 就算 规划 了 几十万 方 的 写字楼， 最终 他 能够 租出去 吗？ 他 这些 商户 真的 能够 引入 吗？ 他 真的 能够 抬升 这个 地方 的 人气 吗？ 我 觉得 这 是要 打 上 无数个 问号， 大 概率 这个 事儿 最终 他是 会 打折扣 的。

所以 就是 我们 看到 沙盘， 我们 倒 不一定 一味 的 去 否认 他说 这个 开发商 做不到， 或者 这个 地方 的 这个 饼 吃 不到。 而是 说 我们 要 给 这个 饼 的 可信度 去做 一些 加权。 说 的 很 细分。 但是 我 觉得 如果你 真的 决定 要 去 买房， 这是 必须 要 去做 的 事情。

我 觉得 就是 有 一句话 叫 一命 二运 三 风水， 我 觉得 这是 一模一样 的 道理。 就像 我们 刚刚 聊 的， 21年 的 产品 跟 14年 的 产品， 它 不是 同一个 产品。 对， 21年 的 饼 跟 24年 的 饼 也 不是 同一个 饼。 你 吃的 是 同一个 饼， 但 你的 整个 投资 体验 是 完全 不一样的。 就是 房地产 也是 这样的， 它 也是 一个 资产 价格 波动 比较 暴力， 就是 这个 塔勒布 说 的 极端 斯坦 的 这样的 一个 资产 类型。 一命 的 意思 就是说 择时 大于 一切， 就是我 觉得 这也是 研究 周期 和 趋势 的 很 重要 的 地方。 就是你 能不能 在 信息 差 领先 的 时候， 看到 趋势 转向 你 就 有所 行动， 还是 说 你 在 人声鼎沸 的 时候 去 跟风 做， 这个 差距 是 很大 的， 它是 远远 高于 你 吃 哪 张 饼 这件 事 的 重要 程度 的。

就 有点 困惑。 你说 择时 大于 你 现在 择时 是 大于 这个 楼盘。

你 觉得 择时 重要 还是 选择 重要？

它是 这样的 选手， 还 包括 好多 在 我 眼里 一命 二运 三 风水 的 意思 就是说 命 是 这个 择时。 就是你 报 身份证号， 你是 几月 几日 买房 的， 你 说完 这个 年月日， 我 就 知道 你 大概 赚钱 不 赚钱。 但 如果你说 2021年 6月买房 OK， 那 我 大概 知道 无论 你是哪个 城市， 你 买的 是什么 饼， 都 我 大概 知道 你的 感受 是什么。 第二个 叫 贠， 就 承运 就是你 你是 买 北京 还是 买 大理， 还是 买 北戴河， 就是 这个 叫 城运。

它的 波动 也 很大。 你看 这个 所谓 的 封建迷信， 居然 能被 老师 拆除， 这么 严谨 的 一段。

这个 不 迷信。 我 觉得 择时 真的 很 重要， 因为 择时 背后 他 我是。

说 一名 二运 三 风水， 平时 都是 拿来 做 一些。

可能 相就 那个 八位数 代码 是 最 重要 的。 你 就 像你 开户 日期， 你是 10月8号 入市 的， 还是 9月24 号 入？ 虽然 只 差 六天， 就 买房 时间 太 重要 了。 其次 这个 城市 太 重要 了， 但是 没有 择时 重要， 就是说 命 大于 运 大于 风水。 也就是说 你 买房 的 时机 大于 选 哪个 城市， 买房 大于 这个 城市 到底 是 哪 张 饼。

就是 选 哪个 板块。

风水 指的 是 具体 的 这个 具体 的 选 筹， OK 这个 其实 也 重， 但是 就 没有 前 两个 事情 那么 重要 了。

这个 岂不是 又 有点 和 我们 今天 聊天 最 开始 的 这个 产品 力 有些 矛盾 了？

是 这样的， 产品 力 本身 它 也是 一个 择时 的 一个 逻辑。 就 比如说 2024年 的 产品， 它 不仅 2024 这个 周期 底部 未来 有可能 复苏， 还有 产品 力。 还好 它 永远是 那句话。

麻绳 专 挑 细 处断。

客运 专找 苦命 人。 对， 就 这 意思。 当你 在 一个 错误 的 时候 买房， 你的 所有的 东西， 什么 利率、 产品 力， 还有 一切 的 好像 都 不是 特别 顺利。

但是 我 觉得 这个 地方 我 觉得 有 个 好的 迹象， 有 个 好的 迹象 是什么 呢？ 就是 事实上 来说， 我 去年 打 新的 时候 我 贷 的 特别 少。 因为我 当时 觉得 这个 利率 没有 那么 划算， 但是 我 现在 反而 现在 发现 太少 了。 这 核心 逻辑 是 上 来说， 最近 其实 是 有 个 明显 的 纠偏 的， 第一个 是 把 存量 的 房贷 L 降 B P 降 的 比较 多。 我 估计 到 今年年底 调整 完， 到了 明年 如果 有的 人是 1月1号 是 调整 日 的话， 那么 我们会 看到 很多 人的 贷款 的 利率 将 会 低 到 3.0到3.3 之间， 这 其实 已经 到了 一个 比较 划算 的 一个 状态 了， 就是说 不再 惩罚 那些 择时 不好 的 人 了。 所以 我 觉得 我们 现在 看到 有 一些 政策 的 一些 纠偏， 我们 也 看到 也 逐步 的 在 带来。

现在 政策 真的 是我 从业 以来 见过 最 宽松 的 政策， 比 15年 还要 宽松。

那 我们 今天 要不要 大家 总结 一下， 就是 核心 的 take away 给 普通 听众 和 投资者 的对。

我想 就 概括 一下， 我 觉得 也要 做 几个 预测。 第一个 我们 叫 三个， 一个 是 止跌企稳 和 回暖， 第一个 是 止跌， 我 觉得 这个 大 的 判断 我们 不能 做， 我们 只能 说 它 到了 一个 市场 的 一个 底部， 但是 止跌 的 概率 极大。 就是 全国范围 内 有 相当 一部分 城市 将 会 已经 看到 了 止跌 的 一个 迹象。 第二个 叫做 回稳， 回稳 它 只是 个 时间 问题， 它 可能 是 三个月， 可能 是 六个月， 可能 一年， 可能 只是 个 时间 问题。 第三个 叫做 回暖， 回暖 就是说 就是 有 普遍性 的， 有 大量 的 一些 城市 普遍性 的 价格上涨。 我 目前 没有 看到 任何 的 迹象， 没有 看到 任何 的 城市 级别 的 回暖 的 迹象， 目前 还没有 看到。 然后 对于 大城市 要 买房 的 朋友， 因为 很多 的 一些 中小城市 我 也没有 研究 过， 我 觉得 没有 这个 发言权。

对于 很多 北上 广深 一 二线 城市 的 朋友 来说， 我 觉得 第一 是 如果你 已经 有 明确 的 购房 需求， 现在已经 是个 可以 持续 去看房 的 一个 好时机 了， 不用 着急 上车， 但是 有 合适 的 车 就上。 第二个 是 对于 置换 的 朋友 来说， 我 觉得 最好的 置换 的 策略 是 先 卖 后 买， 最好的 置换 的 时机 是在 所有的 新政 持续 出来 的 第一周 和 第二周。 因为 它的 流动性 会 相对来说 会 比较 的 宽松， 你 就 不用 去 承担 比较 大 的 一个 折价， 对 吧？ 你 先 卖 后 买， 市场 也 暂时 也 起不来。 对于 想 投资 的 朋友 来说， 我 觉得 从 短时间 内 来看， 我没有 看到 大城市 有 很 好的 房地产 投资 的 一些 机会。 就是 没有 任何 一个 城市 短时间 我 看到 有 非常 好的 房产 投资机会。

这就 呼应 了 对 吧？ 这个 房 住 不 炒。 对我 就在 想 前几天 男士 跟 我说， 这个 时间点 咱们 必须 务必 要 录 一期 关于 房地产 的 节目。 我 就 今天 聊 完， 我会 在 想说， 可能 半年 后、 一年 后， 当我们 回 看今天 的这 期 节目 就会 发现 说 哇塞 这 两个人 怎么 如此 之 谨慎。

没有 很 谨慎。 我 觉得 羽凡 老师 就 非常 期待 我们 说 直接 穿 那个 黄金 大底 有什么 超低。

那你 既然 想到 这个 时候 录 这个 节目， 肯定 还是 有 这样的 一个 隐隐 的 信号 想 传递。 出来， 虽然 你们 没法 像 耶稣 一样 说， 长 得 你 头晕目眩， 但是 他 也是 现在 这个 讨论 它 肯定 还是 有意义 的。 因为 我们 想 记录 一下 这个 市场 现在 有一个 非常明显 的 一个 信号。 那 对 房地产 本身 就有 置换 投资 或者 是 买房 需求 的 这些 朋友 来说， 那 确实 是一个 你可以 开始 更 多一点 精力 去 关注 的 这样的 一个 时机。 对于 那些 可能 觉得 说 买房 这个 事情 可能 跟 我 一辈子 没关系， 我 买房 不是我的 刚 需。 其实 你 也可以 试 着 去 了解 一下， 这个 占 整个 中国 居民 资产 百分之六十七十 甚至 更多 的 这样的 一个 资产。 因为他 对你 绝对 没有 坏处， 因为 它 和 所有的 行业 都是 息息相关。

密切 相连 的。 我 最后 驳斥 一下， 那个 也不 叫 驳斥 了。 就是我 觉得 对 普通 老百姓 买房 来说， 不一定 他 需要 真的 去 等 右侧。 因为 股市 的 等 右侧 是 它的 成交 是 非常 连续 的， 价格 非常 连续 的。 但是 房地产 当中 你 可能 就是喜欢 这个 小区， 可能 就是喜欢 这个 环境。 此时此刻 虽然 大盘 没有 企稳， 但 可能 就是你 就能 买到 你 很 心仪 的 价格 又 合适 的 房子。 所以 这个 时候 你 就 下 决定 上车 就 好了。

因为 主 跌 浪 已经 结束了， 就是 最坏 的 时候 已经 结束了。 可以 这么 斩钉截铁 的 说 吗？ 我 觉得 是 主 跌 浪 已经 结束了， 就是 主 跌 浪 结束了， 你 一定要 买到 整个 小区 历史 最近 十年 最 便宜 的 一套 房子。 我没有 必要， 你 炒股 都 买不到， 更何况 买房。 对我 觉得 说 不要 有 这个 话。

我 觉得 你 这个 结尾 特别 好。 就是说 有 句 话 叫 身上 有 宝， 无心 于 宝者 得 之。 就是说 当你 在 买房 这个 需求 上， 充分 照顾自己 内心 的 需求， 真正 去 看自己 的 价值。 就像 我 刚 问 于 标 老师， 你 照顾自己 的 需求， 尊重 自己的 内心。 然后 在 这种 情况下， 只要 照顾好自己， 通常 就是 下 一轮 主线 的 灵长。

你 要 非常 真诚 的 面对自己 的 需求。 你 买 了 房子， 可能 这个 市场 就 会给 你 反馈。 然后 相反， 如果 你是 抱着 投机 或者 买 完就 能 涨 多少， 倒挂 多少 去做 这个 决策， 我 可能 市场 会给 你 惩罚。 所以 可能 你 这个 落 位点 我 觉得 是 挺好的。 就是 你看 过去 的 资本市场 或者 是 房地产市场， 你 会 发现 所有 抱着 自助 满足 自己的 心态 去 买房， 无论 市场 涨跌， 他 最后 往往 会 得到 一个 正面 的 结果。

懂了， 我 等我 回 北京 立刻 去 打听 我的 第一志愿 了。 好， 再次 感谢 南狮 和 内克 老师， 希望 我们 可能 半年 后 一年 后 我们 再来 聊 一 聊 房地产市场， 看看 又有 什么 让 大家 很 意外 的 一些 变化。 再次 感谢。

对对对， 非常 期待。

以上 就是 本期 的 全部内容， 我相信 在 这 期 节目 上线 之后， 你 所在 的 城市 可能 陆陆续续 还会 迎来 一些 新的 房产 市场 调控 政策， 希望 这 一期 节目 能够 让 你 心中 不 慌， 帮助 自己 和 家人 做出 更 理智 的 投资决策。 如果你 身边 的 亲友 也 在 为 房子 操心， 欢迎 你 把 这 期 节目 分享 给 他们， 相信 会对 他们 有所 帮助， 祝你 和 你的 家人 朋友 能 齐心协力， 把 房产 大事 处理 的 顺 顺顺利利。 顺应 今年 9月的 相关 变化， 有 之 有形 的 养老金 计算器 也 完成 了 一次 升级， 更新 A P P 至 最新 版本。

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