能上车吗？该下车吗？这个房市已经变异到我要看不懂了！
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它的质地是直接体现在产品。

质地是一模一样的，但是房子不一样。

对，就你刚说的年份久，我觉得这个比喻很漂亮。它不是越新越好，不是说2021年的比2019年好。我看上海就像你说的，最好的那一批房子在0708年，还有1415年集体出了很多非常好的房子。我最近在看二手房，也是觉得我现在挑一些次新的，还不如去买1415年那些年份的酒。确实是这样，它是有周期的。

好可怕。以后房地产市场要有这个年份概念，什么北京这个产区最好的年份是哪几年？上海这个产区最好的年份是哪几年？

其实全国都差不多，全国都差不多。你北京很明显就是08年奥运会之前房子和08年奥运会之后房子，它有明显的特征上的一些差别的。然后我觉得你可以多说点和老破小这边观察到的一些东西。

可能几个关键词。第一个旅居成为刚需，我不知道你们有没有相同的体会。

旅居成为了刚需。

原来我们不是说旅游地产是一个伪命题。就是对大家一定要拥抱核心去自助，这个才是真正的核心资产。但是最近我的观察是旅居市场越来越成为刚需，因为现在大批的老人在退休潮。对，然后年轻人越来越多的人做自由职业，或者是不需要on site。

而且就是可以远程办公。

可以远程办公。那在这种情况下，其实很多人就有了旅居的需求。他其实对核心区或者通勤交通没有那么的偏好。我不想展开太多，但是我最近观察到一些，比如说接近自然，或者它有一些文化属性大，包括我在西北看到的大同的一些风貌别墅。所以我看其实各个年龄段他们的需求在发生转移，或者说是范式的转变。就是一方年轻人爱旅游，然后爱自由爱旅居，然后老人现在已经旅居成为他的刚需，而不是在一个什么地铁房，学区房什么的。

第二个就是我发现老城在复兴，这也是一个非常新的提法。就是之前我们其实无论是投资也好，自主也好，特别会偏好新区。因为大家觉得新区未来有规划兑现，然后有界面好，有升值空间，然后年轻人都在往新区搬。但最近我又发现这个风格又在转移回来。你会发现我们录播客这个地方，其实旁边在大拆大建，然后在搞风貌别墅，在搞城市升级。

不只是上海，全国都在花大量政府拨款在做老旧小区的改造。包括很多当地的，一些文化特色的东西，特别吸引年轻人。像一些老城的夜市经济或者一些美食什么的。成都就特别明显，成都可能是在全国老城范围内趋势走得最好的城市。在成都的高新区有一条巷子叫玉林。

玉林夜市。

对，就玉林夜市那一片，就是那一片的老破小，就不用提老破小，真实其实是在放量，而且在价格上涨的，就是在真实成交价上发生。所以其实全国都有这个案例。其实上海像黄埔和徐汇的老破小。

其实跌的也不多。现在上海市黄浦和徐汇碾压浦东，很简单，浦东就是黄浦和那个徐汇更多的是宜居，浦东更多的是一页，你就可以和股市类比的话，浦东相当于成长股，就星辰代表的本质上是成长股。就是你相信未来会有持续不断地规划，持续不断的一些新的产业的一些引入，持续不断地就业机会在新城诞生，新城才会长那么老？它更多的是宜居。为什么？这个城市最好的学校，最好的医院，最具烟火气的，一些街道，它一定是在老城。所以你就会发现说，当新城的这个浪潮结束了以后，你会发现，在老城这一侧，实际上不光是说政府这次投入的钱非常多，这个投入的钱它分成几类。

第一类是比如说拆迁，动迁原来说的棚改，然后收到的村，还有零星的旧改，这个事情它会在旧城当中会持续的出现。就光上海东园一村、二村这两个地方拆迁，它就是一个数百亿级别的这样的一个资金的一个规模，对吧？第二个就是城市更新。城市更新大家都很理解的是，原来我这个小区，这个小区可能70%到80%住的可能都是上海本地老人。但是小区没有电梯，也没有好的停车位，它工区又很简陋，而且有很多的一些安全隐患。这时候包括外立面的粉刷，然后是防水，包括保温，包括电梯的改造，包括停车位的，一些划分，包括社区的一些功能。这一部分的加强，它的主要要的资金其实都是投向于老城，这是第二个特点。

第三个特点是什么？就是以上海为例，上海你会发现说最近从我的咨询客户角度来说，上海本地人是非常的少。因为上海本地人很了解上海。但是外地的新增的购房者，原来我们看到的，就是你想想看从90年代到2019年之前，每年城市化的进程当中是2000万人进城。但是到2020年、2022年之后，每年可能只有900万到1100万人进城。但是在这种超大城市，买房人的结构就发生了一个根本性的变化。现在很多都是跳开刚需，他可能就是老家卖了一个厂，或者是在海外归来以后，他就带着1000万2000万在上海直接买改善和直接买豪宅。

这部分人他其实就会非常的在意城市的界面周围的一些环境。所以很多时候对他们来说是不是离公司足够近，可能关系没有那么大。因为他们不一定和打工牛马一样准点上班。但是这个小区或者这个边上的氛围好不好就很重要。所以你会发现说在上海最近像以黄浦、徐汇为代表的一些新的小区的销售当中，我们可以看到他们的身份证号码当中，上海本地人的占比可能已经从原来占大头，现在变成占小头，甚至绝对的小头。

我们说边际的增量决定市场的风格，新的买家也发生了变化，所以就是三个特点。第一个就是我们说原来星辰相当于成长股，是大家对于新的产业，新的就业机会有更高的期待。第二个就是老城相当于红利股对吧？它的有的租息比较高，有的可能生活比较舒服，城市比较的舒服，更加的宜居对吧？第二个就是从政府的资金投入来说，原来投新城更多，现在就更多的投向老城。第三个从买家的角度，就这三点其实都变成说某种角度来说，现在的新城的发展势头是远远没有老城的好。

而且在过去的3到5年，以华东二线为代表的越是牛市的城市，它在星辰的供给就越庞大。而星辰的供给越庞大，实际上它的库存的积压和这个价格的走低，其实这个表现也就越明显。我觉得这个是最近2到3年就结构上一个非常大的一个变化。

其实最后还是落位在供需关系上。对，因为我觉得很多事情的底层逻辑都是供需，就包括生意也是。就是不是有句话叫强者最终一定会变成傲慢的人，然后一开始的弱者就是所谓的你的价值股，就慢慢会展现出他的迷人的魅力。这是为什么？无论是股市还是楼市这种带交易属性的资产里面，它都是会一直换风格。包括最近其实虽然所有限价、限售、限购都解除了，但是这些政策我觉得有一种推绳子的效果。就是他反而在虽然这些政策表面上都是利好，他反而一部分程度上是助长了大家卖方情绪。原来禁止交易的那现在因为限售解除了，大家都很着急的去抛货，特别是新区的这些楼盘。

就有种药越猛病越重的感觉，我不知道我病有多重，我发现医生开的药越来越猛了，然后发现我完蛋了。我觉得你看他的需求是非常活跃的。你就从九月份、十月份上海的楼市成交数据上来看，不光是上海了，你全国范围来看，因为那个原来是在国内的一家大型的民营房地产公司，就在我们还是有共同认识的一些朋友。但是因为民营的地产商不是都奔了，然后他们就纷纷的到国有的全国性地产公司，然我们有的时候也会交流一些数据。

你会发现说如果从量的维度上来说，新房的销量是非常好的。那二手房其实各个城市也在持续的放量，只是它弹性没有那么大。因为新房原来基数太小了，就卖的太惨了，所以你发现这个增量会真的非常猛。但是你如果拉长到一个比较长的预期上来说，无论是开发商还是居民，其实都没有扭转说房价持续可能在下行这样的一个预期。就是体现在数据上，第一个是挂牌的总量还是增加。就是像上海这种地方，你挂牌可能还是20万套以上，对吧？然后你挂牌的价格并没有往上升。我觉得这其实都体现了大家整体的预期还是偏弱的。

我有个好奇，就是前面我们一直把房地产市场跟权益类市场类比。那在房地产市场存在着解套这个概念吗？还是说失去流动性的房子有一定的概率它可能永久的失去流动性？

我的观点可能比较悲壮。

悲壮都来了。

我天，因为历史上其实有比较多的案例，其实中国的房地产应该是不到40年。其实唯一巨大的几次泡沫就是可能00年的海南，然后11年的温州，然后可能结构上还有一个17年廊坊，但这个体量比较小，但整个17年的京津冀或者整个华北跌幅是比较大的。然后可能再来一波，可能就是今年的华东和华南，以深圳、杭州为代表的这一批。那所谓这些大的泡沫破裂，可能都是30%跌幅起步的这种普遍城市指数。

那我去观察这些城市后来命运其实都没有太乐观。你比如说海南当时卖7万的房子，现在只卖3万，已经过了20年了。然后温州11年城市最高点，当时是比一线还要贵，到现在温州也没有超过11年，而且15年一直涨到21年，最近三年回调，但是也没有超过11年的温州的价格，然后包括廊坊也是从高处跌50%，要涨回去还要翻一倍，这是一个城市上的现象。

然后在板块上你会发现，其实19年到21年很多城市的，新区都在涨。但是你再看这些城市的，老城区，就拿成都为例好了。成都的主城它是一个大饼，然后整个城南天府新区、金融城它是延伸线。19年到现在已经过去五年了，整个南京延伸线翻了一倍不止。就金融城、天府新区即使现在回调，应该还是80%以上的涨幅。但组成的真实的趋势是18年到现在一直在调整。也就是说过去一段时间的主线发生在新区，跟老城根本没有关系。然后你在别的资产类别看，也是类似的规律。

它不像你买基金，你可能等到下一轮牛市，你有可能就可以回本儿。房地产市场可能不存在这种事情。

就举个最简单的数字游戏，就很容易，股市是80万亿，90万亿A股，对吧？那么房地产现在是多少？四百多万亿是吧。那如果再来下一轮牛市，大概率会有一些领涨的一些品种，它可能比现在价格要高比较多，对吧？而你那些原来领跌的品种，你即便恢复到原来的那个位置，可能还得再涨个30%到40%。

那你想想那时候整个房地产的总的盘子，难道要涨到700万亿吗？你觉得这个可能性存在吗？我觉得这个可能性是非常低的。所以如果我们接受一个现实的话，就是有些房子可能价格永远不会回到它的高点了。

昨天我跟李白在现场碰到一位三十多岁的，一个朋友，他会比较焦虑。因为他原来在之前几天做公众号的时候是10万加百万加，然后客户不断。现在这个时代过去了，他还是会念念不忘当时他的那个整体经营状况。我觉得每个人都这样的，每个人都会怀念自己最顶峰时候的收入，我管过多少人我挣过多少钱，我股权值多少，房子值多少。但是有的时候过去了就是过去了，我觉得这个是很难避免的一个问题。就是即便到现在为止，我会发现说上海的房价调整了那么多，但是你要知道新房次新房某种角度来说，它的回调，它仅仅只是跌到了2020年、2019年的水平，但是很多的一些老破小，其实已经调到了2013年、2014年的水平，那么这样的，一些老房子，它未来有没有可能性再涨回到2022年的这个高点，我认为这个概率是非常低的。

当然就是说也有可能回去，但这个需要行情级别比较大。就是这里有一个置换的问题，虽然我一直认为现在其实并不是一个卖房的好时机，因为现在整个房地产在一个周期的底部，其实变盘点是随时会发生的，你卖飞的概率还是比较大的。

你觉得现在不是一个卖房的好时机？

对我认为现在不是一个。

要知道在过去一个月，但是已经帮我们小酒馆的嘉宾卖出去两套房子了。

把这个剪掉，我想表达的是，虽然我觉得现在不是一个卖点，因为是周期性的底部，这个大船很有可能马上要掉头变盘了。现在的政策宽松程度已经比15年就上一波的宽松，其实还要再宽松。在这种情况下，其实很容易发生变盘，只是时间和节奏不确定。

怎么样理解这个变盘？

我们都知道有个政策底和市场底的概念，就是政策一定是不断加码，直到市场启动，那中间会有个过程。就是现在其实就像我刚刚说，政策有点像推绳子，我不断释放利好，但是大家是不断越来越恐慌，而且把利好政策当利空来理解。所以就是整个市场跟政策它是有一个背离的时间段，但是政策最后一定会发挥效果的，但是这个效果的时间不确定，因为拿20年为例，20年8月3道红线出来，直到21年6月整个市场才真正全国市场才见顶。那现在其实救市政策也一轮又一轮。而且在数据上看，现在基本上如果用同比周期来看，现在就是在同比周期的最底部。而且最近已经开始拐头了，就是这个同比已经跌幅在收窄。所以现在如果纯说资产管理的角度，我觉得现在并不是一个好的卖点，这是我的观点。

但是刚刚既然聊到你说能不能解套的问题，我觉得这里很重要观点就是如果你拿的不是下一轮的主线的话，那你等你解套的时候，那个data主线已经涨上天了。我觉得这个可能比卖不卖房更重要。就是说你拿着一个不好的鸡蛋等待回暖，还不如现在积极的把它割掉，换成能够跑平下一轮涨幅的。

因为现在好鸡蛋也不贵，对吧？现在烂鸡蛋虽然便宜，但好鸡蛋不贵，所以现在未必是卖的最好时机。但现在可能是换掉差房子，换好房子的一个比较好的一个时机，就是政策底和市场底。

这个概念我多延展说两次。就是前两天我听到另外一个友台的一个播客，来请到了原来保障部的一个专家在聊一个话题。就是在我们历次几个大的救市环节当中，第一个就是08年，对吧？08年当然更多的是来自于外部环境，包括上海的。其实卖房的主力也是来自于华侨、港澳台人士和一些可能在外贸生意赚钱的一些富商。所以在那一轮下调之后的一个刺激政策，差不多到了09年的六月份市场就回暖了，而且是V型反弹。因为市场的需求其实是非常活跃的，只是情绪受到了影响。

那1415年那一波也是一样，就是14年因为之前供给实在太多了，海量的库存，导致2014年的，时候也是出台了一系列的一些救市政策。但你会发现说到了201516年的，时候，去库存加上棚改的，那个双管，实际上整个的就是从政策底到市场底，它差不多也最多是两年时间。所以为什么这无论是开发商也好，还是很多的一些地方上也好，他其实都会有这个情绪记忆的。就是只要我去救1年到2年，市场就会给我一个反馈。但是我觉得这次到24年这次我觉得不会那么顺利。就相当于你20岁感冒、40岁感冒、60岁感冒是不一样的。

在这样的整个的经济环境之下，很多人他当房地产下调的时候，它其实同样出现了三件事儿。就是我们住建部领导说的所谓的这个45，就是银行的40%的贷款的底层是房地产。然后地方政府的财政收入50%来自于房地产，老百姓的资产负债表60%来自于房地产。所以当房地产不好的时候，并且预期不好的时候，事实上就会变成地方政府难受，金融机构难受，老百姓更难受。而且这种难受的预期会持续的往后推延。

从短时间来看，政策和资金的加持，它可以让市场的流动性会好。但是拉长来看，最重要的一个点还是大家对于未来的收入的预期要稳定。这放在十年前、八年前，每个中国老百姓对于未来收入的预期它是稳定的，是永续的。我这样生活吧？直到退休的那一天。但现在并不是这样，就是相当一部分人他其实对于未来的就业，自己三年五年以后还能不能找到同样工资的工作，大家是有怀疑的。当这个永续的现金流的预期不存在的时候，实际上很多城市的这个房子我认为还是会很艰难的。就是有接盘的这个城市可能会更好一些。但是有一些人口流出，产业流出，那些，特别是资源类的城市，从全球的经验上来看，它可能就很难有好的机会。

理论上广东应该挺好的。

当然了，广东人生的又多，但城市化还在持续的。对。

但是你看深圳，我们就没办法仅仅用这一个逻辑来评价。就是我会觉得说每一个城市它的影响因素都是非常复杂的，非常复杂。对，就包括像刚才内科男士说，就是现在可能是一个你把你的篮子里面的坏鸡蛋换成好鸡蛋的这样的一个比较好的时机。但是真正的问题是你拿的这个鸡蛋。你会觉得说这个鸡蛋，它有12345几个优点，有1234567几个缺点。你现在卖了，如果价格不达到你预期，你难受。但是你不卖吧，你又怕未来卖不掉更难受。其实我觉得很多人是现在处于这种难受的鸡肋的状态。

当你说的资产配置的时候，其实最大问题是什么是坏鸡蛋，什么好鸡蛋。我觉得这里很重要一个变化就是可能公众认为的好鸡蛋，有可能大概率可以说是大概率不是下一轮主线的好鸡蛋。或者说其实这句话用趋势的思路来说，就是趋势领先。

老实说，我个人觉得会出现新的房地产泡沫。但是，房子太重要了，以至于我认为这个大类资产还没有到可以简单地用“一辈子租房”这种粗糙的框架来否定它的地步。不过，目前的情况确实如此，因为房地产市场目前没有止跌迹象，我暂时没有必要购买可能还会下跌的资产。但如果趋势发生变化，我觉得应该适时重新评估自己的框架。

是的，即使在两个月前，大家普遍的观点还是：谁买股票、谁买基金、谁傻。

房地产只有两个阶段：第一个阶段是没人买；第二个阶段是买不到。对吧？就像我之前和范伟峰聊过，到了某个点，你需要关注异常值。但前提是你得关注正常值，并且持续观察。比如，我每个月都见到李白，就知道他今天心情不好。但如果我只看到他生气，我就觉得他可能是个暴脾气，对吧？

你想要怎么反驳我呢？

我举个例子，举个例子。如果你长期观察房地产，重要的是不要每天刷八遍小红书，看所有博主的内容，因为他们都是噪音。

现在可不是你当初用小红书看房的时候了。

互相攻击是吧？那时候小红书还比较纯净，现在小红书的广告实在太多了。我的意思是说，重要的是你应该有一个非常长的观察周期。对于所有资产来说，相对较低的观察频率都是一样的。通过较长的观察周期，你可以观察到2到3次的牛熊市。

其次是相对较长的观察频率。你没有必要每天每周都去看，甚至也不一定需要。对于普通没有买房的人来说，如果你每月能打开一个小程序或贝壳，稍微刷一下，看看你所在城市或关注的小区的一些变化，花个10秒到20秒，我觉得就够了。

实际上，对于普通人来说，首先你需要了解一些房地产相关的基本概念，然后再进行定期的市场数据检查。你不需要非要做出买房或卖房的决策，但你可以定期进行这样的操作。然后观察这些数据，由于你前面掌握了一些相关基础知识，你就可以做到心中有数。

我认为甚至不需要基础知识，因为房地产市场一直没有一个交易软件。很多人买房都是跟着情绪或舆论认知走。但实际上，如果你能看到房地产K线图的涨跌，就可以把它当做一个大类资产来看待，而且它的波动比股市温和得多。它不会这个月涨停，下个月你进去又跌6%。它是一个非常稳定的资产，一旦大方向改变，就会进入一个很长的上升周期或趋势。所以，所有的舆论噪音都可以屏蔽掉。也就是说，不需要太正式，也不需要跟着通胀或通缩的博主走，要实事求是地回到价格本身，每周监测一下。我认为这件事并不复杂。

我强烈建议大家不要在抖音上看那些野生的经济学家和房地产大V对房地产的判断。

因为你不在现场。

看来要杠上了，但我认为这真的没有意义。实际上，我们对房地产本身，每个人都无法真正意义上预测它的走向。

我很想知道，雨白老师，如果你要买房，你会用什么样的商业标准来购买下一套房子？也就是真实的购房需求。

那肯定是在北京买房。

我知道什么样的画像是你现在特别想买的，不谈买得起的问题。

我认为首先是住起来舒服的房子。对我来说，可能是一个我觉得客厅比较大的两居室，甚至可能只是一个大宜居房。我希望有一个比较大的公共空间，比如可以招待朋友或自己在里面看书、工作比较舒服的地方。希望小区的绿化和其他方面都好一些，安静一些。它也不需要交通特别方便，只要进城不需要花半个小时以上就行。

那就是近郊的大一或大二这种，那你对楼顶有需求吗？

没有特别大的修缮需求，但是如果近郊的楼龄老的话，它可能就不是一个宜居的房子。

其实我觉得你说的这一点非常具有代表性。最近上海的国际化变化是近郊的复苏，这有数据佐证。因为现在离2021年整个社会范式发生了很大的转变，所以我现在非常好奇，接下来大家会买什么样的房子。我自己也是抱着开放和未知的空杯心态去观察，然后出现了新的主线，我就要去理解、适应，甚至去交易。

对，包括你前面说的老城改造。因为我们的听众几乎都知道我在北京住在胡同里，住在老城区，距离核心景区步行都是10到20分钟。然后所有参观过我附近的朋友，后来都爱上了这片区域，都想在这附近找房子。我会觉得现在老城区对年轻人来说，居住吸引力越来越大。但是，如果你要买房的话，那就是另一个话题了。因为它的楼龄又很老，房子改造起来没有太多改善空间，所以可能在买房上没有太大吸引力。但在租房和居住方面，它的吸引力非常大。

但是我注意到现在北京也在腾退、拆迁，然后优化停车位、管线、厕所，其实都在做，包括在成都，包括在其他城市杭州也有一个原拆原建的案例，我觉得越来越离谱，也是抽象的。现在好像厦门最近也出台了政策，支持居民成立居委会，可以申诉做原拆原建。只要这个投票率通过的话，我觉得这已经非常离谱了。所以，根据我目前观察的趋势，我觉得后面针对老城的升级改造，会让它的吸引力不断提升。

其实我一直有困惑，城市为什么要做这些事情呢？

我们看上海的房地产，其实在不同阶段都学习了不同国家的政策。无论是新加坡还是东京，因为东京是最早的，东京的副中心建立以后，因为东京最核心的三个区，无论是港区、千代田、中央区，其实很多时候已经没有空地了。所以，它当时就在边缘的四个五个角当中去建立很多副中心，去承载它很多商业、就业等基础功能。所以，在上海的90年代末，它也在上海市区，也就是黄浦、静安、徐汇核心区边缘的东南西北四个角上，分别建立了一个副中心。这从某种角度来说，也是和东京整体城市规划做对标。

但是你会发现，最近上海10年最大的城市跟踪对象，或者说是参照对象是伦敦，非常明显。因为你想象一下上海这个城市，因为每个城市差异太大，我一定要强调的是每个城市差异太大，千万不能照搬照套去比较。

因为泰晤士河和黄浦江从某种角度来说，它们形成了一个一一对应的关系。所以你会发现，伦敦的很多城市更新，首先是围绕着泰晤士河两岸来做。包括它的所谓CAZ的概念，中央局主席和中央商的概念都是围绕着这个浆。所以，上海现在新的2035规划当中，它不断提升黄浦江两岸的城市等级。

而像这样的超级大都市，是不可能无限摊大饼的。我成功了1到2个星辰，这是可能的。我不可能每隔3到5年折腾一个星辰，这是很难的。最终大家还是会非常向往市区那些居住的文化、环境配套，以及这样的烟火气。所以，城市更新在到了某个阶段，无论是巴黎还是伦敦，它都会变成城市房地产发展的一个绝对主线。这个在伦敦已经体现得非常明显了。所以，我们看到在上海这样的事情也在做，包括上海徐汇最近东岸一村二村的拆迁投票率达到了99.6%。

这也意味着，它的整个政策推进流程，包括大家的接受程度，其实都在提升，我觉得这是必须要关注的一个特点。普通老百姓即使你买房，你挑板块的时候，你可以看一下有没有提到你关注的这个板块。这可能就是今年哪些地铁盖得多，商场盖得多，重点投入的地区，你需要去看。第二个，像北京、上海，因为17年其实国务院就批复了他们2035的城市规划。这个规划就是国务院只确定了这个城市的定位，但是这个城市会细分到每个具体区，甚至每个具体板块。我觉得如果你真的到了买房的时候，你还是需要把这些基础文件再去看一看，再研究一下。

但是就像你第一次和我们聊房产的时候，你说很多时候买房就像一个城市画饼，然后你吃饼的过程。我在过去也见过很多人，比如在北京，可能在三四年以前，比如20年、21年，他就已经买到了昌平。但是等待他的就是过去几年可能没有怎么涨，一直处于下跌状态。而且未来也不知道这个饼有没有可能圆上。

就是中间涉及到一个画饼和吃饼的过程。我举几个微观的例子，大家可以去看。比如你走进一个新盘的售楼处，里面会有一个巨大的沙盘。这个沙盘除了他们小区的位置以外，旁边可能还会标注很多配套设施。但是，作为普通购房者，你需要对这些东西的可信度进行加权，也就是这些东西到底有多少可信度。比如轨道交通，一旦进入规划，并且已经开始施工以后，你到旁边的地铁站一看，它旁边已经封起来了。它告诉你2026年9月份这个地方施工完毕。那我可以认为它百分之百会建到家门口，对吧？第二个，如果是学校和商业，它的可信度差一点，但是大概率也能有一个交付。

还有一些是你对于它的权重放得很低的，比如产业和写字楼，你需要对它的权重负责非常低。为什么？因为在绝大多数中国城市，现在都出现了写字楼过剩的情况。

如果是在轨道交通密集，在传统的商业区盖写字楼，还有可以赚钱的依据。但在上海的很多中外环区，就算规划了几十万方的写字楼，最终它能够租出去吗？这些商户真的能够引入吗？它真的能够抬升这个地方的人气吗？我觉得这是要打上无数个问号，大概率这件事最终会打折扣。

所以，我们看到沙盘，我们不一定一味地去否定开发商做不到，或者这个地方的饼吃不到。而是说我们要给这个饼的可信度做一些加权。说的很细分。但是我觉得如果你真的决定要买房，这是必须要去做的事情。

我觉得有一句话叫一命二运三风水，我觉得这是完全一样的道理。就像我们刚刚聊的，2021年的产品和2014年的产品，它不是同一个产品。对，2021年的饼和2024年的饼也不是同一个饼。你吃的同一个饼，但你的整个投资体验是完全不一样的。房地产也是这样的，它也是一个资产价格波动比较暴力的，就是塔勒布说的极端斯坦的资产类型。一命的含义就是说择时大于一切，我觉得这也是研究周期和趋势非常重要的地方。你能不能在信息差领先的时候，看到趋势转向，你就有所行动，还是说你在人声鼎沸的时候跟风做，这个差距是很大的，它远远高于你吃哪张饼这件事的重要性。

有点困惑。你说择时大于你现在的择时是大于这个楼盘。

你觉得择时重要还是选择重要？

它是这样的选手，还包括很多在我眼里一命二运三风水的含义就是说命是这个择时。就是你报身份证号，你是几月几号买房的，你说完这个年月日，我就知道你大概赚钱不赚钱。但如果你说2021年6月买房OK，那我就大概知道无论你是哪个城市，你买的什么饼，我都大概知道你的感受是什么。第二个叫运，就是承运，你是买北京还是买大理，还是买北戴河，这就是城运。

它的波动也很大。你看这个所谓的封建迷信，居然能被老师拆除，这么严谨的一段。

这个不迷信。我觉得择时真的非常重要，因为择时背后它我是。

说一命二运三风水，平时都是拿来做一些。

可能相对于那个八位数代码是最重要的。你就像你开户日期，你是10月8号入市还是9月24号入？虽然只差六天，买房时间太重要了。其次，这个城市太重要了，但是没有择时重要，也就是说命大于运大于风水。也就是说你买房的时机大于选哪个城市，买房大于这个城市到底是什么饼。

就是选哪个板块。

风水指的是具体的这个具体的选筹，OK，这个其实也重，但是就没有前两个事情那么重要了。

这个岂不是又有点和我们今天聊天最开始的这个产品力有些矛盾了？

是这样的，产品力本身它也是一个择时的逻辑。比如2024年的产品，它不仅2024这个周期底部未来有可能复苏，还有产品力。还好的它永远是那句话。

麻绳专挑细处断。

客运专找苦命人。对，就是这个意思。当你在一个错误的时候买房，你的所有东西，什么利率、产品力，还有其他一切好像都不太顺利。

但是我觉得这个地方我觉得有个好的迹象，有个好的迹象是什么呢？就是事实上来说，我去年打新的的时候我贷得特别少。因为我当时觉得这个利率没有那么划算，但是我现在反而现在发现太少了。这核心逻辑是说，最近其实有个明显的纠偏，第一个是把存量的房贷L降BP降得比较多。我估计到今年年底调整完，到了明年如果有人是1月1号是调整日的话，那么我们会看到很多人的贷款利率将会低到3.0到3.3之间，这其实已经到了一个比较划算的状态了，也就是说不再惩罚那些择时不好的人了。所以我觉得我们现在看到一些政策的纠偏，我们也看到也逐步地在带来。

现在政策真的是我从业以来见过最宽松的政策，比15年还要宽松。

那我们今天要不要大家总结一下，就是核心的take away给普通听众和投资者的对。

我想就概括一下，我觉得也要做几个预测。第一个，我们叫三个，一个是止跌企稳和回暖，第一个是止跌，我觉得这个大的判断我们不能做，我们只能说它到了一个市场的底部，但是止跌的概率极大。就是全国范围内的相当一部分城市将会已经看到了止跌的迹象。第二个叫做回稳，回稳它只是一个时间问题，它可能是三个月，可能是六个月，可能一年，可能只是一个时间问题。第三个叫做回暖，回暖就是说就是有普遍性的，有大量的一些城市普遍性的价格上涨。我目前没有看到任何的迹象，没有看到任何的城市级别的回暖的迹象，目前还没有看到。然后对于大城市要买房的朋友，因为很多的中小城市我还没有研究过，我觉得没有这个发言权。

对于很多北上广深一二线城市的朋友来说，我觉得第一是如果你已经明确的购房需求，现在已经是一个可以持续去看房的一个好时机了，不用着急上车，但是有合适的车就上。第二是对于置换的朋友来说，我觉得最好的置换策略是先卖后买，最好的置换时机是在所有新政策出来前两周。因为它的流动性会相对来说会比较的宽松，你就不需要去承担比较大的一个折价，对吧？你先卖后买，市场也暂时也起不来。对于想投资的朋友来说，我觉得从短期来看，我没有看到大城市有很好的房地产投资的一些机会。就是没有任何一个城市短期我看到有非常好的房地产投资机会。

这就呼应了对吧？这个房住不炒。对，我就在想前几天男士跟我说，这个时间点咱们必须务必录一期关于房地产的节目。我今天聊完，我会在想说，可能半年后、一年后，当我们回看今天这期节目就会发现说哇塞，这两个人怎么如此之谨慎。

没有很谨慎。我觉得羽凡老师就非常期待我们说直接穿那个黄金大底有什么超低。

那你既然想到这个时候录这个节目，肯定还是有这样的一个隐隐的信号想传递出来，虽然你们没法像耶稣一样说，长得让你头晕目眩，但是它也是现在这个讨论它肯定还是有意义的。因为我们想记录一下这个市场现在有一个非常明显的信号。那对于房地产本身就有置换、投资或者买房需求的这些朋友来说，那确实是一个你可以开始更多一点精力去关注的这样的一个时机。对于那些可能觉得说买房这件事可能跟我一辈子没关系，我买房不是我的刚需。其实你也可以试着去了解一下，这个占整个中国居民资产百分之六七十甚至更多这样的一个资产。因为它对你绝对没有坏处，因为它和所有的行业都是息息相关的。

密切相关的。我最后驳斥一下，那个也不叫驳斥了。就是我觉得对普通老百姓买房来说，不一定他需要真的去等右侧。因为股市的等右侧是它的成交是非常连续的，价格非常连续的。但是房地产当中你可能就是喜欢这个小区，可能就是喜欢这个环境。此时此刻虽然大盘没有企稳，但可能你就能买到你很心仪的价格又合适的房子。所以这个时候你下决定上车就好了。

因为主跌浪已经结束了，就是最坏的时候已经结束了。可以这么斩钉截铁地说吗？我觉得是主跌浪已经结束了，就是主跌浪结束了，你一定要买到整个小区历史最近十年最便宜的一套房子。我没有必要，你炒股都买不到，更何况买房。对我觉得说不要有这个话。

我觉得你这个结尾特别好。就是说有一句话叫身上有宝，无心于宝者得之。就是说当你买房这个需求上，充分照顾自己内心的需求，真正去看自己的价值。就像我刚问于标老师，你照顾自己的需求，尊重自己的内心。然后在这种情况下，只要照顾好自己，通常就是下一轮主线。

你要非常真诚地面对自己的需求。你买了房子，可能这个市场就会给你反馈。相反，如果你抱着投机或买完就能涨多少，倒挂多少去做这个决策，我可能市场会给你惩罚。所以可能你这个落位点我觉得是挺好的。就是你看过去的资本市场或者房地产市场，你会发现所有抱着自助满足自己心态去买房，无论市场涨跌，他最后往往会得到一个正面结果。

明白了，我等一下回北京立刻去打听我的第一志愿。好的，再次感谢南狮和内克老师，希望我们可能半年后一年后再来聊一聊房地产市场，看看又有什么让大家很意外的一些变化。再次感谢。

对对对，非常期待。

以上就是本期的全部内容，我相信在这期节目上线之后，你所在城市可能陆陆续续还会迎来一些新的房地产市场调控政策，希望这一期节目能够让你心中不慌，帮助自己和家人做出更理性的投资决策。如果你身边的朋友也为房子操心，欢迎你把这期节目分享给他们，相信会对他们有所帮助，祝你和你的家人朋友能齐心协力，把房产大事处理得顺顺利利。顺应今年9月的相关变化，有知有行的养老金计算器也完成了一次升级，更新APP至最新版本。

现在你可以一次生成三份养老方案，分别是法定年龄退休、延迟退休和提前退休。你可以自行调整设定不同的退休年龄和参数，来看看自己养老金个人账户里已经攒下的钱，以及退休后每月能领取到多少钱。当这些数据直观地摆在眼前时，你可能更容易对比选择一份自己满意的养老储蓄方案，并生成一份专属你的可跟踪的养老金计划。养老不是一件一蹴而就的事情，而是一个不断积累、不断调整的长期过程。比拥有一个计划更重要的是当变化发生时，优化、迭代、调整一个计划，慢慢地接近未来。

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