Shownotes Transcript
欢迎收听雪球和喜马拉雅联合出品的财经有深度雪球国内领先的集投资交流交易一体的综合财富管理平台，聪明的投资者都在这里。听众朋友们大家好我是主播匪石，今天分享的内容叫万科这次能挺过去吗？来自财叔有料。 最先喊出“活下去”的地产三好生万科，再次走到危机关口。 这几天，一则重磅突发消息在流传，万科与部分债主，主要是保险公司进行债务展期谈判，以求延长债务期限；原定于2023年12月到期，延期3个月至今年3月到期，随着到期日再次临近，董事长郁亮带领高管团队前往北京与债主及监管机构会面。 谈判结果如何？从万科几只债券上周的走势来看，不容乐观。 3月1日，万科多只境内债券价格出现大幅下跌。其中，“22万科05”全周跌幅逾9%，为该券历史最大单周跌幅！同时，“21万科02”本周跌幅达9.4%，周五跌5.3%至68元的最大新低。“22万科01”跌5%至85.7元；“20万科06”跌3.2%至76.7元，均创新低。 “22万科05”2022年7月7日发行的债券，面值100元，发行票面利率是3.21%，期限5年，2027年7月8日到期，3月1日价格跌到了74.2元。如果未来3年半万科不爆雷，能够正常兑付这张债券的话，不光能拿到每年3.21%的利息，还能赚24.8元的本金，年化收益率13%。 如果债券价格继续下跌，预期年化收益率更高。但显然，市场对万科能否偿还债务信心不足。因为，2024年上半年，万科美元债的偿付高峰期即将到来，需要在3月及6月分别偿付6.3亿美元、6亿美元，折合近90亿人民币。境内债年内到期超过100亿元。 债券到期高峰是2025年，境内外债券到期合计达362亿元。万科的财务压力有多大呢？ 根据财报数据显示，截至2023年三季度末，万科总资产16467.02亿元，总负债12395.74亿元，资产负债率75.28%，其中流动负债有9404.7亿元，除了合同负债外，主要为应付账款2489.37亿元和其他应付款1619.40亿元，一年内到期非流动负债474.91亿元。而万科账上的资金为1036.80亿元，看起来完全能覆盖短期债务。 不过，这千亿现金，在母公司的估计只有一部分，还有很多都在并表和非并表的项目公司上，母公司是没办法动用的。否则，也不需要寻求与债主谈判展期了。 而且，恒大和碧桂园暴雷前，报表上的数字也是美如画，但是那些深不可测的体外债有多少，还是个迷。 为减轻债务压力，万科之前已经进行了一轮资产大甩卖。与万达王健林当年出售资产所面临的境遇不同，现在万科甩卖的大多是优质资产。 2个月前，甩卖了自己3家悦榕庄酒店的股权，仅仅收获4.8亿的现金。就连万科最成功的商业项目——上海七宝万科广场，也难逃割肉下场。这家综合体比很多万达广场更赚钱。交易对价仅仅为26亿，基本就是七折的价格。 出售七宝广场后才一周，市场又传出消息，称万科正计划出售旗下长租公寓公司“泊寓”的部分后股权。 万科泊寓成立2016年，截至2023年末，泊寓业务已布局全国32个城市，管理运营房源达23.6万间，开业约18万间，累计服务超过80万名新市民，为超过5000家企业客户提供定制服务。目前，在全国集中式公寓中，泊寓的规模及运营效率均位列行业第一。 但众所周知，长租公寓盈利是行业的一大难题，泊寓也不例外。万科董事长郁亮曾在2020年底时透露，万科做长租公寓五年亏了90个亿。 数据显示，泊寓上半年租实现营收16.4亿元，同比增长10.6%。业务布局全国34个城市，共运营管理租赁住房22.5万间，累计开业17.39万间，出租率达到95.9%。也就是说，这笔资产好不容易熬过了亏损走向了盈利，就要被出售。 1984年5月成立的万科，即将步入不惑之年，却再次来到了命运的十字路口。 2023年10月份的债务危机，靠背后的大股东深铁，以及大股东的股东深圳国资委站台，提前还债，成功稳定市场情绪。 这次还能这么幸运吗？ 市场一直认为有国企背书的房地产企业没问题，不会违约。然而，华南城美元债就违约了。 今年2月19日，深圳市特区建设发展集团有限公司发布公告，表示经该公司核实，华南城控股有限公司2024年10月票据于2024年2月9日到期的强制赎回款项和2024年4月票据于2024年2月12日到期的利息均未支付。 2018年秋季例会，郁亮喊出“活下去”，被同行解读为是竞争策略，是戏言。如今，是一语成谶。预判对了后市，依然无法对抗大势。 2024开年的楼市，似乎寒意更甚。克尔瑞研究中心的数据显示，2024年2月百强房企销售总额环比跌20.9%，同比跌60%，单月业绩继续创近年新低。累计来看，前2个月销售业绩降幅较1月扩大近15个百分点至48.8%。 2024年前两个月，房企销售双双惨跌，固然有去年基数较高的因素，但大家对房价走势以及自身收入预期的不确定，才是最主要原因。如今进入三月，不少人开始担心，今年“小阳春”还会出现吗？ 除了资产大甩卖，万科无疑也加大了销售力度，甚至连银行也动员起来了。有海报显示，合肥万科要求银行和他们的业务置换：银行推荐成交一套房子，万科给与合作银行5比按揭贷款支持。