Simple Things You Can Do To Make More Money With Your Rentals With Joel Miller (Ep 496)
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令人振奋的访谈，今天的嘉宾是顶级人物。这是租金收入播客。现在我们都在……

投资出租物业以赚钱，但我今天的嘉宾已经找到了很多小窍门，让这些物业更赚钱。

然后，我只想分享一些每个人都可以做的事情，以帮助提高租金的盈利能力，因为毕竟，我们关注的是底线，我们想要……如何进行盈利的投资。因此，您可以做的每一件小事都会加起来。

在今天的播客中，乔伊将分享他为让物业尽可能多赚钱所做的一切小事。今天加入我们节目的嘉宾是来自宾夕法尼亚州艾里的乔伊·米勒，他再次做客我们的节目。我们将短暂休息一下，感谢我们的赞助商，稍后回来，我们将与乔伊交谈。

我们做的很多事情都可能相当复杂。我一直都在寻找简化事情的方法。而我做过的最简单的事情之一就是创建我的遗嘱和信托。

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那就是ridgelendinggroup.com，NMLS 42056。乔伊，您多次参加过播客节目，但对于那些可能没有听过您之前采访的人，让我们从谈谈您的投资组合开始。您的投资组合是什么样的？

好吧，我在1978年购买了我的第一套出租房，这是一套住宅出租房，这就是我多年来一直专注的领域。我曾经拥有一些商业物业，但现在……都是住宅，包括一、二、三、四单元的房屋和一些小型公寓楼……让我们忙个不停。

您还保留着一些最初的房产吗？

实际上，我还保留着我最初获得的三处房产，一处在78年，一处在79年，一处在80年，哇。

这实际上提出了一个很好的观点。我认为这与我们今天要讨论的内容有关。但是，您认为时间在积累财富方面有多重要？随着时间的推移，您会获得租金上涨，房产价值也会上涨。因此，如果有人想通过出租房产来积累财富，那么时间流逝有多重要，请用1到10的等级来衡量。

我会给它打十分。时间真的很重要。您可能听说过，房地产投资是一种非常宽容的投资方式。换句话说，如果您犯了一些小错误，或者一开始的盈利能力并不高。当您开始这个项目时，只要有足够的时间，您最终还是会成功的，当您把所有的租金和出售价格加起来时，与您投入的资金相比。

因此，时间很重要，因为随着时间的推移，您通常能够提高租金，随着时间的推移，房产价值通常会升值，其中一些可以归因于纯粹的通货膨胀，这意味着您并没有真正从房产升值中获得更多的购买力。但总的来说，我认为出租房产的升值速度通常会高于实际通货膨胀率。因此，您将从沿途的盈利能力中获得财富，即租金与支出之间的差额，以及房产的升值。然后，您可能需要为出售房产的利润支付更少的税款，因为它以低于普通收入的税率征税。

资本利得税。是的，我的意思是，如果发现一处房产现在每月能赚100美元，想想看，五年、十年、十五年后，这处房产可能每月能为您赚取远不止100美元……

美元。这是正常的，朋友们不断提高租金，而不是……

下降，绝对正确，绝对正确。那么，让我们谈谈一些我们可以控制的事情，一些我们今天可以做的事情，以使我们的出租房产更赚钱。因此，我想问的第一个问题是，我认为维护是那些偷偷摸摸的小事情之一，它会慢慢地侵蚀您的利润。因此，当您购买新房产时，您是否会提前处理一些小问题，以便您的房产在未来几年内更赚钱？

绝对是的，我很高兴您现在谈到这一点，因为……保持房产处于良好状态实际上不是一项支出，而是一项收入来源，原因有很多。首先，如果您不及时进行维护，问题就会积压。顺便说一句，为了回答您的问题，是的，如果我买了一处新房产，我会尽快修复上面的所有东西。如果房产里有租户，您可能需要等到租户搬走后才能对特定单元进行维修，您知道。

但回到我刚才说的，您……您不想在不同的维护方面落后，因为如果维修被推迟，那么最终当您必须因为安全问题而进行维修时，由于您没有跟上正常的维护，那么我敢说几乎在每种情况下，您的支出都会大于如果您一直坚持下去的话。而我会说它使房产更赚钱的另一种方式是，当房产状况更好时，您就有能力收取更高的租金，并获得更好的租户，他们也要求维护好他们的住处，他们会留下来。因此，您不仅能够获得更高的租金，而且从长远来看，您实际花费的钱会比您因为推迟维修而一次性支付一大笔维修费要少得多。

然后第三点是，由于……收入型房产的价值基本上是由其产生的收入来衡量的。如果您保持房产的良好状态，获得更高的租金，并且维修费用更少，那么您最终会获得更多收益。

最后，让我们谈谈如何选择合适的租户。这可能是您作为房东可以做的最重要的事情之一。

绝对正确，因为我会说，您作为房地产投资者的成功和幸福直接取决于租户的选择。您可能非常擅长寻找合适的交易。您可能擅长进行我们刚才讨论的维护工作，或者为房产进行必要的维修和翻新。您可能擅长所有这些，但是，您知道吗，在您获得房产并对其进行翻新之后，如果您不知道如何为房产选择合适的租户，那将是一场噩梦。但是，租户的选择从您想到可能想购买一些出租房产的那一刻就开始了，是的，从那时起，它就开始了，并且随着您对房产位置的决定，您做出的每一个决定都在不断缩小可能的租户范围。

您要在哪里拥有房产？您想要什么样的房产？您将如何为租户准备房产？最终，它会进入为租户准备单元，然后是广告，然后是当您实际与回应您广告的人互动时进行的筛选，整个添加过程都在中间过程。但是，从您想到想要在这里购买房产，以及您想要什么样的房产的那一刻起，您就在选择租户。

这很有道理。我的意思是，您真的需要考虑一下房间，因为无论您有什么样的房产，它都会吸引某种类型的人。因此，如果您心中想要某种类型的租户，如果您没有与之匹配的房产，那么……您将找不到那个人。那么，让我们谈谈您的标准。那么，您在寻找好租户时会寻找什么？

我仍然很老派，在我的办公室里，每当公寓发布广告时，我都会接听电话。因此，当有人打电话时，我总是问同样的问题，因为您想公平对待每个人，并且……您知道，给他们与其他人相同的回答机会？因此，我有一些我称之为“我的黄金问题清单”的问题，我会在同意会面并展示公寓之前通过电话询问。

我的目标是尽可能少地进行展示，而且我的展示次数不多。对于任何可用的公寓，我通常只进行一到两次或三次展示，因为我已经通过与他们通电话排除了很多人。因此，能够熟练掌握您在同意展示之前所问的问题，这非常节省时间。因此，当您到达那里时，您不会感到惊讶，发现一些事情，例如，“哦，我的天哪，如果我知道这一点，我甚至不会打扰。”

是的，这为您节省了很多时间。我的意思是，您不会进行20次展示……那么，给我一些问题，例如，您会问人们什么问题？

为什么这个问题分为两部分？第一部分是三个问题。第一个问题是，您有多少人？因为我想确保您没有六到八个人打电话询问您的两居室公寓。

有时人们确实拨错了号码，他们甚至没有打电话询问他们看到的广告。他们有很多……所以他们意识到这是一个错误。我想我记错了电话号码。

您只需要知道，首先要弄清楚某人打电话来的人数是否超过了实际可用的单元数量。下一个问题是，您有宠物吗？因为在我们的情况下，除了极少数例外，我们的房产都是禁止宠物的。

让我问您一个关于这个问题的问题。我知道不同的人对此有不同的看法。有些人认为宠物是收入来源，您可以收取更高的租金，或者收取宠物费，而另一些人则不想要宠物，因为它们可能会造成损坏。所以，对。那么，您是怎么想的？

那里有两种思路。我相信有些听众……他们的使命是为有宠物的人提供可出租的单元等等。

我完全理解，这是您在决定成为房东时必须获得的理念之一，您知道，您的理念是什么？但是……通过向有宠物的人出租房产，肯定有可能获得更多收入，因为您不会以与没有宠物的人相同的租金向有宠物的人出租房产。这就是重点，您可以根据动物数量或您想如何做来收取更高的月租金。

因此，这是一个可能的收入来源。此外，您还会在押金之外收取宠物押金，这笔押金应该用于支付租金。宠物押金用于支付……其他损坏，您知道，可能是动物造成的。

所以，呃，你有一个机会来支付你的额外租金和押金，这些租金和押金会在有人搬出去的时候留下并使用。我认为从大局来看，你必须在心里决定，你的额外租金和押金是否会让你领先。而且，真的很难决定，因为它对留存率来说并不总是相同的。

有些租户仍然处于困境。你知道，你最终将不得不更换这个或那个地毯、被咬坏的门框或景观美化、油漆，或者你知道任何你本来不必做的事情，如果人们没有宠物的话，这将花费你比他们付给你额外租金更多的钱，这就是我想说的。所以，另一方面，你可能会遇到理想的租户，你确实收取了更多费用，他们的押金支付了一切（如果有的话），你可能会赚到钱，所以这是一种租户的经验，你最终会得到，最终你会到达我所达到的哲学，我总是落后。所以我们最终开始实行不养宠物的政策。

是的，我的意思是，这是一个艰难的计算，因为如果你可能多赚500美元，带一个有宠物的租户，但也许你那一年还不错。但是，当他们搬出去的时候，如果这花费你900美元，你就不会领先了。

对吧？然而，另一种可能性是，养猫的人会住得更久，因为他们知道在其他接受宠物的地方找房子有多难。

所以你可以通过减少周转成本而从中获利，但是如果你要养宠物，重要的是要做的不仅仅是说我要收取更高的租金，我要收取押金，现在，通常你会要求宠物主人提供宠物注射记录，你知道，他们已经被绝育或阉割，并且他们没有咬人的历史，你知道，也许他们有当地要求的执照，例如狗执照，并且你把它作为他们必须提供的租赁的一部分，这将被记录在租户档案中，他们还签署了其他协议，至少涉及动物的行为以及他们如何照顾动物。你知道，这不仅仅是收取额外费用。不，我的意思是。

为了保护你自己。

你会想做这些事情。此外，除了收取额外的押金之外，你还需要做额外的文件记录。

这是一个非常有趣的计算，因为你考虑的是你可能获得的额外租金。但如果租户确实住得更久，这也会减少你的周转成本。所以这是一件复杂的事情。

对吧？也许他们确实住得更久，但他们已经住了七年，现在他们走了，你必须更换地毯，而如果是一个普通的租户住了七年，你只需要为下一个租户使用同样的地毯。

你知道，也许并非所有情况都是如此，我认为养宠物只是增加了拥有出租物业的一些风险，而这恰好是一个你无法像控制其他事情那样控制的风险领域，比如你的维护和费用，在确定一个物业是否有利可图时，这是一个你只能有限控制的风险。你就是不知道你和那个家庭和那些宠物的经历会和另一个家庭的经历相比如何。同样的情况。

如果你当房东的时间足够长，你就会被烧伤，就像有人会付钱给你，他们会留下未付的款项。对，你在追讨租户方面有什么运气吗？比如对他们进行判决？

是的，我有一些。我不得不说，这只是我们移交给催收机构的账户中相对较小的一部分实际得到了付款。但是，每当我们将它移交给催收机构时，它就会立即出现在租户的信用报告上。

所以，从那时起，任何出于任何原因运行其信用报告的人，他们都会看到一个在那里的催收账户。现在我要说的是，我确保每当我开设账户时，我们与催收机构的关系，我为该账户取了一个名字。它不会是我们的任何公司名称？因为你知道为什么，当你实际上拥有多个公司时，你只有一个公司名称，所以，我实际上将我们的账户命名为“房东Joel Miller”。

这样做的原因主要是为了让未来的房东在查看信用报告时，会立即看到那里有一个来自房东的催收账户，如果它只是某人的个性化LLC名称，这并不一定表示该LLC拥有出租物业。你只是看到LLC的名称是试图收取该账户的名称。未来的房东甚至可能没有意识到那里有一个房东的催收账户。

这是一种向其他房东回馈的好方法。

所以，催收公司，如果他们为你收取任何款项，他们会收取一定比例的费用，而且收取的时间越长，比例越高。

你是否必须对租户进行判决才能将催收移交给催收机构？

你不需要有判决才能将某些东西移交给催收。判决可以是你移交给催收的一部分。但是，判决并非必要，房东的判决并不比你在商店或电话公司或医疗机构等地方看到的判决更多，在那里他们只是简单地。呃，某人欠款时间足够长，以至于他们意识到他们无法收回款项，他们只是将催收移交给催收机构。

他们去法官那里，对那些没有支付租金的人进行判决，你知道，所以，呃，如果你有人搬出去，呃，你意识到你收到的钱超过了押金，并且你认为你只是在浪费钱去地方法院获得判决，呃，你仍然可以把它交给催收机构。而且，呃，你将再次感到满意，因为它会立即出现在信用报告上。但也有可能，将来，呃，他们试图做一些他们可以做的事情。债权人不会允许他们这样做，除非他们还清任何催收账户。这在我转交某些东西多年后发生过。

我会突然收到一张支票。哇，那是你没有指望的一些钱。我认为这很棒。所以我的意思是，我开始做这件事时认为你可能不会得到报酬。

但你永远不知道，对吧？这是值得怀疑的。但这并没有什么坏处，因为除非他们为你收取钱款，否则将账户移交给催收机构不会收取任何费用。

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