How to Start Flipping Houses for Huge Profits in 2025 (Step-by-Step!)
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房地产投资者最终往往会找到自己的利基市场，无论是买入并持有、短期租赁还是其他。但今天，我们邀请了一位翻新专家来谈谈 2025 年翻新房的预期。高利率在短期内不会消失。

那么，您需要如何调整您的翻新策略才能在当今市场上取得成功呢？我们将讨论从如何分析翻新到低成本装修技巧的一切内容。欢迎回到房地产新手播客。我是阿什利·凯斯，我和我的联合主持人托尼·J·罗宾逊一起。

这是一个帮助您启动房地产投资之旅的播客。我们总是很高兴再次邀请詹姆斯·戴纳德来到播客。如果您不认识詹姆斯，他不仅是翻新领域的专家，还是我们姊妹播客《上市》的联合主持人之一。他也是最新BiggerPockets书籍《翻新框架》的作者。所以，詹姆斯……

等等，我从未想过你会叫我作者。

但事实就是这样。

是的，就是这样。世界在变化。很高兴能和你们所有人在一起。你们是我最喜欢的人。

很高兴与你们聊天。詹姆斯，我们今天来谈谈你的新书《翻新框架》。但首先，让我们直接提供一些有价值的信息。是什么让一个翻新者脱颖而出，是什么给了你优势，让你成功翻新？我认为这是一个……

一个很棒的问题，因为房地产中最大的谎言是“在购买时赚钱”，因为，你知道，这实际上取决于你如何执行计划。我认为，经验丰富的翻新者和活跃的翻新者之间的区别不在于交易量，也不在于资金，而在于他们拥有的资源。这些资源使他们能够制定和执行计划。

因此，我认为对于任何正在发展业务或想要建立最佳业务的翻新者来说，你必须拥有所有必要的组成部分，并拥有能够按照你的设想执行计划的人，这样你才能控制成本。因为很多时候，翻新不仅仅是关于你获得的交易，而是关于你如何通过制定正确的计划来获得投资回报。因此，拥有最多资源（承包商、供应商等）的翻新者拥有最好的业务。

詹姆斯，说到这里，当你谈到商业计划或翻新本身的计划时，新手如何才能制定出针对特定房产的最佳计划呢？我认为我们都可以认同，这与市场上其他房产相比，价格非常便宜。但是，我们如何才能真正为该房产制定正确的计划呢？你如何制定正确的计划，我们该如何做呢？我们在太平洋西北部非常活跃，在那里，我们每年翻新并参与数百个翻新项目。

我们之所以能够做到这一点，是因为我们身边有合适的团队。因此，要制定正确的计划，你需要一个合适的团队。在合适的团队中，你的第一人选将是一位房地产经纪人，因为这位经纪人需要帮助你识别机会，并告诉你房产的最高和最佳用途。

因此，当你想要制定这个计划时，你如何在这个计划中赚钱？如何获得大量股权？这需要收集数据，处理数据，以及最近的类似房产数据，因为每栋房子都会有三种类型的比较。例如，如果我正在看一栋房子，它是一栋三室一卫的房子，面积为 1000 平方英尺，我正在查看比较。可能有一种是轻微的整修定价，也许他们有新的地板、新的橱柜、新的油漆，让它稍微更新一点，价格更实惠。然后是第二个计划，也许他们会把这种整修提升到更高的水平，开始更新屋顶、窗户，把所有固定装置更新到更高的水平，安装更好的橱柜、更好的电器，然后以更高的价格出售。

然后是第三种，通常是增加附加设施，例如增加一个浴室。例如，如果我正在改造一栋三室一卫的房子，我把它改造成三室两卫，这会大大增加价值。但这三种整修都有不同的预算。

你知道，作为翻新者，我们试图找出最高和最佳用途。最高和最佳用途是创造最大的利润，而不是以最高的价格出售。因此，我们总是为每个房产提取三组比较。

我们可以做最少的工作来创造利润吗？中间地带是什么？我们如何在不移动墙壁、不改变、不增加空间的情况下让它变得非常好？第三个总是，我们如何创造最大的价值，这将是增加浴室。

浴室或完成的平方英尺。但是，在你找到这三个数据点之后，你必须制定预算。因此，我们找到了三组不同的比较。

我们为我们试图实现的目标制定了三个不同的预算，然后让我们的绩效分析师告诉我们哪个利润最高。绩效分析师将计算我们的购买价格。我们将计算所有费用，包括我们的融资成本，因为很多时候，我们是用现金或高利贷购买这些房产，这很昂贵。我们将计算这些成本，例如 10% 到 12% 的利息和一到两点。然后我们减去销售成本、房地产成本，这将得出净利润，无论是什么，最高的年化回报，我们在 12 个月内可以获得的最高利润，这就是我们采用的计划。因此，这实际上取决于拥有能够帮助提取这些比较的经纪人，向你解释需要做些什么才能达到这个价值，然后拥有一个优秀的建筑团队，这样你就可以为每个计划制定预算，然后做出正确的决定。

你提到了一点，我想为我们的新手听众强调一下，因为我认为很多人不会这样看待翻新。但你说我们关注利润，但我们也把它看作年化回报。我认为，当我们关注传统的长期租赁、短期租赁、中期租赁等时，我们很多人都会关注年度现金回报率。

但是，当我们谈到翻新时，大多数人只关注纯粹的数字，比如我拿回了多少钱。所以，詹姆斯，你能解释一下，为什么你不只关注利润的原始数字，还关注年化回报吗？你如何计算年化回报？

好吧，我之所以从年度角度来看待交易，是因为它告诉我何时购买交易，而不仅仅取决于持续时间。计算年化回报的方法是，假设我购买了一处房产，我必须为此房产投资 10 万美元用于购买价格和持有成本。现在，如果我能……你知道，我试图每六个月获得 35% 的回报。

所以我总是争取大约 60% 到 70% 的年回报率。如果我正在考虑投资 10 万美元的房产，我可以在六个月内赚取 3.5 万美元，这将给我带来 35% 的回报，按年计算，这将是 70% 的回报。我之所以关注所有年化数据，是因为它告诉我何时做交易，何时不做交易，因为清晰度对我们投资者来说非常重要。

我们想要购买什么，这是否真的符合我们试图实现的目标？现在，翻新是您可以获得最大利润、最快增加现金的最佳资产类别之一，但风险也很大，事情可能会很快出错。根据风险和市场以及资产类别，我总是想知道我是否感到舒适，因为如果我要承担这么大的风险，我想确保获得一定的回报。

我从不关注交易的净利润。我关注的是我必须投资多少现金，我将赚取多少，以及这在年度基础上是什么样的。因此，如果我知道我想在 12 个月内获得 70% 的回报，如果我正在考虑一个需要三个月才能完成的交易，它会告诉我何时购买交易。

因此，如果我能做一个非常快速的交易，如果我想获得 70% 的年化回报，那么我需要在 90 天内获得 25% 的回报。现在，如果我查看数字，并且我查看我需要在哪里购买这件东西，我想确保我的现金回报率为 70%，因为这是在 12 个月内。因此，通过设定我的目标并设定我的预期为年化基础，它会根据我需要持有多久来告诉我何时购买交易，何时不购买交易。

我们必须稍作休息，但我想让您知道，如果您从詹姆斯在本集中的建议中学到了很多东西，您可能想查看他的新书《房屋翻新框架》。詹姆斯已经翻新了超过 3500 套房屋，他的书概述了他用来最大化翻新价值并使其成为任何房地产投资组合可持续组成部分的策略。所以现在就去 BiggerPockets.com/houseflipping 查看吧。好的，我们很快就会回来。

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对于新手投资者来说，你如何才能确定一个好的百分比呢？你说 70%，但如果你从未投资过房地产，或者这将是你的第一次翻新，你如何决定一个好的百分比？这是否取决于你的市场，这是否取决于你的其他投资？给我们一些想法，作为新手投资者，我该如何决定我应该争取的百分比？

是的，这是一个很好的问题。其中一些取决于你自己的个人选择，因为它确实取决于风险。你知道，如果我要承担一处房产，正如我所说，你可能会很快在翻新中赔钱。

我的意思是，我已经为房屋开出了数十万美元的支票，只是为了摆脱房屋。你知道，所以它伴随着这种风险。因此，如果我要承担这种风险，并且根据我的目标，我想获得一定的回报。

因此，如果我的翻新利润不到 20%，我宁愿进入风险较低的资产类别，例如我可以进行私人融资，并获得 12% 的回报和两点，所以我可以在不工作的情况下获得 14% 的回报，并且交易风险较低。因此，对我来说，在翻新方面，我希望至少是两倍，因为我正在承担这种风险，所以我希望是两倍，但我需要弄清楚这在我的市场中意味着什么，因为每个市场都不同。有些市场竞争更激烈，有些市场竞争不那么激烈，有些市场更实惠，有些市场非常昂贵。

根据房屋的价格以及你所在市场的竞争性质，你必须进行调整。因此，你如何确定这个市场以及你如何确定这个回报率，最好的办法是开始参加聚会，与投资者交谈，并了解他们通常在翻新中赚取多少。因为，你知道，如果我认识托尼，并且你，例如，我想进入翻新行业，嘿，你能告诉我，你通常在这些事情上赚多少钱吗？你需要多少钱？我能够很好地解释这一点。

就像，嘿，在我上一笔交易中，我投入了十万美元，赚了四万。如果我听到这种持续的基调，那就告诉我，好吧，我的回报率必须在 40% 左右。现在，另一种方法是，如果你不去与投资者会面，你可以很容易地用数据来追踪这一点，你知道，有很多不同的网站可以帮助你追踪翻转者。我可以。

甚至我的产权律师，我会打电话给我的产权律师，说，嘿，你能给我一份所有在过去 12 个月内被 LLC 买下的房产清单吗？他可以把这份清单发给我。

然后我可以在税务记录上调出这份清单，然后说，好吧，这个投资者的出价是多少。然后我可以查看照片，通常是前后照片，因为很多时候它们都在市场上，然后说，好吧，他们做了这个工作范围，我认为这大概会花费这么多，而这是他们的售价。然后我可以把它放到一个表格里，看看他们的回报率。

如果我用 5 到 6 笔交易作为样本量来做这件事，它会告诉我我的市场平均回报率。所以你知道，事情是这样的，当我们作为新投资者开始时，这听起来比实际情况复杂得多。那么你做什么呢？你提取这份清单，再次获取数据。

在你的团队中拥有合适的合作伙伴和经纪人非常非常重要。因此，如果您是新投资者，要找到在该领域工作的经纪人，他们会为您提取所有这些信息。或者，如果您联系到在您的市场上销售大量翻新房的经纪人，他们会知道他们的客户买卖东西的价格，以及通常的装修成本，他们会向您解释这些。

因为你看到了他们的交易量，所以你知道他们一直在参与其中。所以你知道，如果你是一个新手，我认为你能做的最好的事情就是弄清楚你的市场回报率，找到一个专门的经纪人，而不是你的妈妈，不是你的爸爸，不是你的阿姨，不是你的朋友。找到销售最多翻新房和投资房产的经纪人，联系他们，这就是你想要在团队中的人，以及其他地方。

呃，詹姆斯，你能去哪里找到对投资者友好的经纪人？

你能拥有的最佳资源之一是 BiggerPockets 经纪人查找器，因为这些经纪人希望与投资者合作。但妙的是，你找到的是一个有针对性的经纪人，他们希望与投资者合作，你知道，就像我们的房地产业务一样。我们是只为外国投资者服务的经纪人。

如果有人来找我，说，嘿，我想找到我的梦想之家。你能给我看 20 套房子吗？让我们去看一看。

实际上，我不与那种客户合作。我把他们交给其他人。我们与投资者合作。因此，如果您找到像我们这样的经纪人，我们就能说同样的语言，我们会讨厌这样，这就是您需要进行交易的方式，因为该经纪人也对您的交易感兴趣，这样他们才能赚取佣金。

但他们也对与投资经纪人建立长期关系感兴趣，因为，你知道，对我来说，作为一个经纪人，我的客户是我的客户十年、十二年、三十年，因为他们是持续的买家，只要我照顾好他们。所以你知道，去 BiggerPockets 上，找到你所在地区的经纪人，他们与投资者合作，然后开始面试他们。如果他们能告诉你回报率应该是什么，那么他们是一个值得合作的人，如果他们不知道，他们可能不像他们应该的那样了解你的市场。

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现在，詹姆斯，关于潜在翻新项目回报分析的大师班。但我现在想谈谈的是选择市场。现在你的情况非常独特，因为你身处美国最昂贵的市场之一。所以对于刚起步的翻新者来说，我想知道，你究竟是如何选择你想要开始的市场的？我该如何选择合适的市场来成为第一次翻新者？

但这是一个非常好的问题，对吧？因为我们总是试图弄清楚，你知道，昂贵的市场很难。它们消耗大量资金，很多时候它们有更多限制，比如西雅图。不仅交易昂贵，许可流程也非常残酷和复杂。它只是需要很长时间。因此，对于在新兴的昂贵大都市市场中的新投资者来说，你知道，你肯定希望身边有合适的团队，或者如果你在这个市场中并且想要参与其中，但你没有我拥有的资源，那么与运营商合作，这样你就可以开始了解这个市场和学习这些流程，这是你能做的最好的事情之一。现在，如果你想研究市场，比如，我确定要调查外部市场，看看翻新情况。对我来说，我做一些更被动的翻新。

我实际上会找到更有经验的运营商，并尝试与他们在外部市场合作，而不是追逐市场，因为我一直认为翻新完全取决于资源，完全取决于技能，完全取决于经验，因为你知道，你做的房子越多，你学到的经验就越多，我认为我是一个相当不错的翻新者，是因为我亏了很多钱，犯了很多错误。在 18 年的翻新中，我们犯了很多错误，我们也吸取了很多教训，我们能够改变。但你知道，如果你想进入一个新的市场，你首先要做的是规划你的预算。

你用多少钱？你知道吗？如果你有五万美元，好吧，我们需要五万美元去一个更经济实惠的市场吗？也许俄亥俄州是一个不错的选择，或者你知道，售价低于 30 万美元的房屋。

这是我的第一件事。我首先要规划预算。接下来我想做的是，好吧，哪里有增长？对我们来说，在我们的翻新和投资中受到超级影响的一件事是，我们在西雅图有增长，我们有人口增长，我们有科技增长，我们有就业增长。

这才是真正使市场更稳定进行翻新的原因，因为即使我们经历市场周期，如果我们有持续的经济和持续的增长，我们的下行空间就会减少，我们的稳定性就会提高。作为一名翻新者，稳定性是我们最好的朋友，实际上增值是我们的最终目标。但稳定性才是我们真正想要的，对吧？我们不想有这些波动。

我们不想长期持有房屋。我们不希望市场下跌。所以你知道，我首先要做的是规划预算。我能负担多少？第二件事我想做的是，哪些市场正在兴起。

所以我想要看看人口增长在哪里，就业增长在哪里？最高收入增长在哪里？因为你知道，随着人们的迁移，他们的收入也在增加。

猜猜怎么了？他们想买翻新的房子。当他们搬迁时，他们想要最好的产品。作为翻新者，我们可以提供最好的产品。所以你知道，我会关注人口增长、人口统计增长，然后根据你的预算，然后组建合适的团队，因为我宁愿在一个我不那么喜欢的市场进行翻新，如果我有合适的团队，而不是在一个我非常喜欢的市场，而我没有合适的团队，因为翻新是建立在运营和纪律上的，而不仅仅是市场。

所以你知道，作为一个新的翻新者，我会真正地伸出手，找出哪些市场拥有最好的团队，他们可以帮助你。特别是如果你要在州外进行翻新，这是一项艰难的业务。你知道，我是一个后院翻新者。

我翻新所有我能接触到的东西。如果我能接触到它，我会与运营商合作，这样他们就能做到。所以你知道，如果你要在州外进行翻新，你必须要有合适的当地人员，否则你每周都要飞越全国各地去检查你的工地。所以你知道，研究你喜欢的市场，你可以规划预算，以及你可以组建的团队。

关于这个问题，我还有其他问题，因为我同意，团队是你进行翻新工作时最重要的事情之一。但假设我带走了詹姆斯·戴纳德，把你扔到堪萨斯城，并说你不能与其他人合作，比如你必须自己去组建那个团队。所以我把你扔到了堪萨斯城。

你在那里没有任何联系。你将如何组建这个团队？你会从哪里开始？

你知道，我确实不得不这样做，你知道，所以我刚刚在新港海滩买了一套房子。B，H，我们刚刚上市，这是我们做过的最贵的一套。

我看到九百万。

九百万的翻新工程。

詹姆斯，当我看到它时，太漂亮了，但也太可怕了。向你致敬，伙计，因为当我看到它时，我想，伙计，你必须有胆量才能进行这样的翻新。太棒了。

是的，现在需要出售，但我们收到了很好的反馈。我认为我们定价合理，嗯，是的，这是坏处。你知道，越来越昂贵的市场的好处是它们能给你带来很多利润，但坏处是你的持有时间非常残酷，对吧？即使你的杠杆率是成本的 50%，你每个月仍然要支付很多利息。

而且你之前也分享过这一点，或者只是轻微的购买价格变化，对吧？你知道，在 20 万美元的房子上，5% 的变化与在 900 万美元的房子上 5% 的变化非常不同，对吧？风险要大得多。而且我……

想象一下，如果它下降了大约 90 万美元，那将不是一件好事。但你知道，这是我们作为翻新者所承担的风险，对吧？我学到的一件事，我想回到如何重新开始这个问题，那就是作为翻新者和投资者，我已经学会了，我永远不应该停止购买，因为市场总是这样波动。

发生的事情是，很多时候，当我们经历不同的周期时，投资者在亏钱时就会停滞不前。而我学到的一件事是，总是要多买，因为如果我亏钱，我可以通过购买来摆脱困境，因为通常情况下，这意味着市场正在进入调整阶段，每个人都停滞不前，交易变得更好。而这就是坚持下去的纪律？所以对于任何收听的人来说，如果你在翻新、短租或其他任何事情上遇到困难，你必须继续前进，因为如果你遇到问题，这表明你应该辞职，这意味着你将会有更好的机会。

而一个好机会总是一个好机会。你知道，这很重要。这就是为什么你必须有那些优秀的团队在你身边。

你知道，你如何开始？因为我总是可以买。我有可以执行的人。现在，当你重新开始时，这很难，因为即使在新港海滩，我也花了一段时间来为这个项目组建一个新的团队。

但你知道，当我进入一个新市场时，我做的第一步是找到一个产权官，这听起来很奇怪。产权官，你知道，如果你找到合适的产权官，他们可以很快地把你引向很多方向，让你与合适的人联系。所以我的产权官把我介绍给了他在索科的同行。

产权官把我介绍给了他。我说，嗨，我需要六个与开发商、投资者合作的经纪人。我不想要开放式房屋经纪人，我认为这与我的目标相悖，但这不是我想要的。

我不想要零售经纪人，因为这不是我想要的。所以他们把我介绍给了六个不同的经纪人。在这六个经纪人中，我真的很喜欢其中的三个。在这三个中，我最终与其中一个进行了交易。因为这些人可以开始为我寻找机会，并把我引向我想要开始翻新的社区，我与你联系的经纪人也是如此。另外，猜猜怎么了，他有一个可以推荐给我的总承包商和建筑商，这让我可以开始进行施工并了解成本。

所以在我在买房子之前，甚至在开始谈论买房子之前，他就把我介绍给了一个建筑商，然后我必须和他一起走工地，因为我必须了解一下市场，比如事情的成本是多少？人们会投入什么？这些期望是什么？因为我在西雅图翻新了很多房子，我知道它就像我的手背一样。

新港海滩是不同的野兽。如果我去俄亥俄州，那将是我需要做的事情的不同野兽。所以那个经纪人把我介绍给了建筑合作伙伴。这个合作伙伴让我在签订合同之前就开始了解成本，了解流程。

因为当你进入一个新市场时，你必须知道有些事情会毁掉一个翻新者的交易，而不仅仅是你的建筑成本，而是你的全部成本。如果你在一个错误的地点购买了一处房产，而你不知道许可流程，你完成了交易，而仅仅是获得许可就需要九个月的时间才能开始，这可能会对交易造成损害。所以这让我开始走工地，了解成本，了解流程。

我发现我不应该买什么，这立刻排除了 50% 的房子。所以这让我清楚地知道我在寻找什么。现在，当我开始学习这些时，我也开始接触并与城里的建筑商和翻新者建立联系，了解他们，与他们交谈，谈论交易流程。

我如何帮助他们的业务？如果我很有趣，我会出去和他们谈谈，嘿，我如何帮助你？我是一个实习生，因为，再一次，我是一个新市场。

所以我想要学习。我正在走工地。但通过这样做，他们会向我推荐当地的供应商。

他们会向我推荐橱柜供应商、台面供应商，而我正在建立这份清单。在这段时间里，当我寻找我的交易时，我正在了解我的成本。我正在了解空间。

我学会了如何控制我的预算，以及获得我需要的材料。在那时，我已经拥有了许多关键组件。然后我开始考虑融资，在加州的硬贷款与其他州略有不同。

它受到更多监管，流程也略有不同，你知道吗？我的产权代表向我推荐了三个不同的硬贷款机构，我可以开始与他们合作和沟通。所以首先，我找到产权代表，然后找到经纪人。

经纪人可以为你推荐总承包商以及你应该在哪里购物，而不是你的经纪人。找到下一个，然后开始了解市场，开始开车走访，感受它，了解它，然后开始深入研究贷款。再次感谢产权代表，他们能找到一些最优秀的人来为你提取数据。

我的产权代表帮我找到了在我寻找区域三英里半径内完成的所有翻新项目。我可以看到他们的购买价格、出售价格以及耗时多久。通过这样做，我真正了解了这些数字。我可以理解什么是好交易。我可以在60天内快速完成所有这些。

我想我们已经找到了最终的突破口，但我们将备份James和Justin。

Ricky，我现在就告诉你，你并非每天都能找到像Rent Ready这样的改变游戏规则的工具。他们不仅仅停留在小屏幕上。不，他们现在已经推出了收入证明验证，以便Rent Ready能够处理繁重的工作，自动检查财务稳定性和收入，加上Plaid认证报告。

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好的，让我们回到正题。所以Jimmy，在你组建团队并找到新的市场后，当你签订了这处房产的合同后，你采取哪些步骤来实际制定你的工作范围、预算和翻新计划？你在处理翻新流程时，是否有任何模板或清单，比如你的《房屋翻新框架》？

你需要一个流程框架。我认为这是投资者最容易低估和跳过的步骤之一。如果你是一位预算超支的投资者，那是因为你对在向承包商提供最初范围时你真正想要做什么缺乏清晰的认识。

我们过去18年参与了超过4000笔房屋翻新交易。我们有很多经验。我们可以走遍一栋房子，我可以查看一些东西，但这并不意味着我不会错过东西。

我经常错过东西。我的意思是，实际上相当了解我的人。我变得非常ADD。

我开始到处乱跳，像个优秀的销售人员一样。Wood，你分心了。然后你必须拍摄一些社交媒体内容来告诉人们你在做什么。所有这些都会扰乱你的业务，对吧？所以我对清单非常有条理。

我们有一个详细的工作范围，它会检查这些事情，以及它们是否需要更换，从电气面板到插座到地板，地板去哪里？窗户？需要更换多少窗户？通过拥有这份清单，它训练我的大脑去检查所有这些空间。

通过拥有详细的工作范围和详细的工作范围清单，实际上是你需要在翻新中做的任何事情，我们都有复选框。我可以检查并做笔记。它让我的大脑专注于房子，通过将其编译到该工作范围内，然后我知道在那时我需要做什么。

如果你是一位新的投资者，拥有这份清单非常重要，我认为你应该做的一件事是，如果你不了解建筑，你不知道你想要什么，你不知道如何估算，你不知道该寻找什么，因为房屋检查员不会告诉你翻新房屋需要什么，当你和承包商一起走访时，带上你想要实现的目标副本，这样他们就能准确地看到你想要做什么，需要更换什么。你可以看到要使用的材料，卧室在哪里，浴室在哪里，主浴室需要什么样子，并向他们提供清晰的说明。这将有助于你创建你的工作范围，让专业人士和你一起出来。

现在，随着你在这方面变得更好，并且做了更多工作，你可以将这些估算分解。我们所做的是，我们有我们的走访清单，但后来，我们从承包商那里获得了估算，或者五个估算，十个估算，我们可以查看并开始计算。他们向我收取安装地板的平均费用是多少？他们向我收取安装灯具的平均费用是多少？他们向我收取重新布线房屋的平均费用是多少？我们已经将所有这些平均值都放入了一个电子表格中。所以我可以输入平方英尺，账户在哪里，它要去哪里，平方英尺是多少，它会根据我从那里获得的历史安装费率为我提供一个估计的预算。这只是关于我选择材料，我们可以创建一个非常详细的工作范围和估计预算，我们几乎在每一个项目中都达到了98%的准确率。这实际上只是获取你获得的数据并将其分解成一个表格，以便你实际计算对齐。

是的。James的意思是，任何人都可以做到这一点。这不是什么疯狂的Excel技巧，它是在你获取任何专业知识或工作时构建的。

例如，油漆，你正在使用油漆，你知道你使用的承包商吗？你使用的承包商收取每平方英尺2.50美元的费用。所以你会把它作为项目列出来。

然后你会计算一下，你正在查看的房屋是2000平方英尺。你会把它插入另一个列中，并且你的公式已经设置好了。所以2000乘以2.50，这将是你的输出，即油漆的成本是多少，你会继续这样做，对于地板、瓷砖、浴室，平均来说，比如小浴室、中型浴室、大浴室。不，James，你对厨房也是这么做的，比如小厨房、中型厨房、大厨房。

然后你也会根据升级来做，比如我们使用什么样的台面等等？我们是走高端还是低端？即使在你实际进行第一个项目之前，你也可以开始构建这个，无论你是进行翻新、租赁还是翻转。

看看你所在地区其他人支付的费用。询问其他投资者，去BiggerPockets，去Lowes或Home Depot，看看他们店里的标牌，说我们会以399美元的价格进行地板翻新。使用它作为估计，作为起点。

至少有一些东西。所以最坏的情况是，你有一个低价合同或普通的Stellar地板。实际上，我所有的地板都是他做的。他做所有低价合同。所以你知道，你现在就可以开始构建这个。随着你的进行，它会让你的生活变得轻松得多，因为你可以为你的房产创建更准确的工作范围和预算。

当你刚开始的时候，这太让人不知所措了，对吧？房子里有很多东西。现在我有点像房屋迷。我是一个建筑迷。所以现在对我来说就像每天的工作一样，我可以看着房子说，这个成本是多少，那个成本是多少。但我18年前没有这个。你知道吗，作为一名新手翻新者，我犯的最大错误之一就是在我购买交易之前不知道我的成本，我想是因为一些投资者告诉我这听起来差不多，但我不知道我的成本是多少。

所以，如果你想开始翻新并了解你的成本，最好的办法是，如果你看到你正在瞄准的某种类型的房产，比如说，需要进行整修的房产，但需要更换窗户、屋顶和进行全面更新，包括地板、门、油漆等等，让三个承包商对这栋房子进行报价。这三个报价将是三个不同的数字，它们应该非常相似。他们与一般承包商合作，然后取该平方英尺除以报价，这将给你一个整修的平均每平方英尺价格，然后你可以对可能需要更换所有管道、所有电气设备和所有机械设备的大型整修进行同样的流程，你可以得到三个报价。

然后用平方英尺除以它，得到每平方英尺的平均价格。所以当你查看交易时，你会说，好吧，根据我看到的，这栋房子很简单。这个需要，我得到的报价是每平方英尺70美元的工作范围。

所以我的预算应该是这个。你可以用一种非常非常简单的方法来做，这只是关于投入工作并做这项工作，让承包商来到房子里。你知道，无论是什么，都不要担心你是否会买下这栋房子。

承包商正在争取你的业务来获得这份工作。你试图找到一个好的团队。它可能是一栋上市的房子，打电话给经纪人。

他说，在我提交报价之前，我可以得到三个估算吗？去获取这些估算，再次进行。然后这为你提供了了解该市场成本的基准。

我也会这么做。我刚搬到亚利桑那州。我将在亚利桑那州做同样的事情，因为我至少需要了解基准。然后我将开始根据这个核心成本倒推。

James，我有一个问题，你已经稍微触及到了。如果我是Ricky，我第一次做这件事。我只是想确保听众了解事件的顺序，你是在说你应该实际尝试在签订这处房产的合同之前获得这些报价，而不是一定要在尽职调查阶段做所有这些。我只是在为听众澄清一下。

我认为这取决于专业人士，也取决于交易来自哪里以及他们的灵活性如何。你知道，我是一个这样的人，如果我说我要做，我会坚持下去，即使我以后会后悔，但我对承诺的人，对某人做出了承诺。

所以我也不想做的事情是，在我的市场上留下我的名字，签订房屋合同，然后在检查时让它们失败，因为我不了解我的数字。如果你有一个非常好的交易，那就一定要抓住这个交易。但我想说的是，了解你的成本，在你了解这些成本之前不要放弃检查，因为你可以购买，我的意思是，在2007年，我找到了一笔惊人的交易，但我不知道我在做什么，我最终在这栋房子上赔光了所有的钱。

任何其他有经验的人都可以从我的房子里赚钱，但因为我不知道如何控制这些成本，我的成本是多少，这就是我如何失控的。所以你知道，你可以确保交易。你不必，你知道，因为我的想法是，当我开始进入一个新的市场或学习这个时，我想立即开始行动，对我来说，花30天时间来签订一份合同。

我宁愿立即开始处理一个正在进行的上市，经纪人会让我进去，并在前五天开始进行，因为这将帮助我更快地达成交易，因为我了解我的数字。所以不要让确保交易成为你无法完成工作的借口。去做这项工作，开始了解你的成本，然后确保交易就会容易得多。

James，我们来总结一下。让我们谈谈处理这处房产，摆脱它，出售它，上市。对于新手投资者来说，你有什么三个翻新技巧，关于翻新项目准备出售，以下是你上市房产时应该做的三件事。

你想确保你为市场提供合适的房产，因为你已经承担了风险。你买了房子，你完成了翻新，无论是30天还是6个月，你都完成了所有艰苦的工作。然后翻新者会发生什么？

我们想上市，赚钱，我们开始仓促完成最后的细节，你不想这样做。所以你知道，对我们来说，在西雅图拥有一个好品牌、一个好产品非常重要，因为并非所有翻新者都是一样的。有些人不会进行高水平的翻新。

他们不会付出细致的考虑。这就是为什么翻新者名声不好。所以很自然地，你的买家走进房子，他们会说，这是一个翻新房，他们会有点紧张，因为他们听过很多可怕的故事。

因此，我们要做的就是让客户不仅对我们的装修和方法感到满意，而且他们买的是一栋好房子。为了确保我们的房子快速售出，我们要向买家展示我们的用心。我们如何用心？无论其他翻新者怎么说，我们都会进行预检。

我不进行预检。我不想知道任何问题。我必须披露它们。我是一个翻新者，我想知道问题所在。这样我至少可以告诉卖家，或者我可以提前修复它。

因此，我们总是进行预检，房屋检查员会出具完整的预检报告。同时，我们自己也制作一份清单，逐项检查并制作自己的清单报告。我们在房子里贴上蓝色胶带，拍下任何我们认为有问题的照片，并将这些照片放入一份给承包商的图片报告中。

预检完成后，我们的照片报告和清单也完成了。然后我们把它交给承包商处理。承包商完成后，我们会与承包商一起到现场，逐一核对每张照片和每一项内容。

这样我们就知道买家买到的是一栋好房子。我们做的第二件事是确保房产感觉良好。因此，我们对每栋房子都进行布置。

现在有些人会说他们不这样做，我理解原因。特别是如果你在一个更经济实惠的市场，他们有标准的户型图。你可能在一个更成熟的住宅社区。

买家很容易想象。所以有时他们不想布置。我不想在出售翻新房时有任何异议，因为我卖的是一栋负债累累的房子。

每一天都会花费我300到400美元。考虑到价格和利润，我想确保房子感觉良好，布置得当，温暖舒适，温度适宜，而且非常干净。我们总是做的第三件事是确保房子始终保持良好的状态。房产总是维护得很好，院子整洁，杂草清除，边缘修剪，让买家在第一次看到时感觉很好，留下良好的第一印象。

好的。詹姆斯，如果你想了解更多信息，请告诉大家在哪里可以找到你的书。

《翻新框架》这本书，我们详细介绍了翻新的所有基础知识，从寻找交易、组建团队、面试承包商到资金来源。这是一个关于翻新以及如何发展壮大的过程。所以请访问biggerpockets.com，今天就下单吧。

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这个项目进展顺利，詹姆斯，非常感谢你加入我们，我是艾什莉，他是托尼。下次再见，在房地产新手播客节目中。