How to Buy Multiple Rental Properties a Year + Auctions 101 (Rookie Reply)
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让我们来解答您的问题。我实际上很关心，今天我和托尼·杰伊·罗宾逊在一起，欢迎来到播客。

每周三次，我们都会为您带来激励、动力和您需要听到的故事，以推动您的投资旅程。今天，伙计们，我们将深入探讨更大的口袋形式，以获得我们的问题解答。现在，伙计们，如果您是这里的初学者，或者即使您不是初学者，这些形式也是最好的地方。

免费快速获得所有您的真实投资问题，由许多其他真实的投资专家解答。现在，今天我们将讨论如何让您的投资组合增长，并在 12 个月或更短的时间内获得最佳的增长方式，以及一种市场外获取策略，很少有人利用。在我们开始之前，我们想感谢企业直通车，本期节目由企业直通车赞助。我们希望您能通过企业直通车保护您的房产，处理文书工作，访问更大的口袋以获得结果/直通车，进行 3.5 小时的咨询，如果您提到播客，将获得 100 美元的书籍。现在让我们进入节目。

所以我们首先在论坛上发现的问题是，人们如何一年内购买多套房屋？我刚开始投资，很好奇人们如何在一年内购买多套房屋。由于我的 VA 贷款，我必须在搬出之前在房屋中居住四年。

如果我能将 VA 贷款分成两部分，并在同一年内购买两套房屋，那就太好了。是的，托尼，我们俩都不符合使用 VA 贷款的资格。但是，我们确实对此有所了解。是的，让我们纠正一下。您必须在使用 VA 房屋贷款后在房产中居住一年才能有资格获得 VA 贷款。

他们不允许您将贷款分成两部分并在同一年内购买两套房屋的原因之一是，该贷款旨在用于您的主要住所，为您提供居住场所，而不是用于投资租赁房产或其他任何用途。因此，目的不是为了投资，尽管许多人决定在搬出房产一年后将其转变为租赁房产。托尼，除了 VA 房屋贷款之外，对于那些正在购买主要住所并使用 VA 房屋贷款的人来说，有哪些方法可以在不使用 VA 贷款的情况下在同一年内购买另一套房屋？

是的，我认为我可能会先问一些问题，因为我认为每个人的情况都会略有不同。所以，提出这个问题的人，您觉得您的限制是什么？

您的限制是获得额外抵押贷款的批准？您的限制是资金需求？您的限制是……限制是什么？

因为有些人有 30 万美元的资金，他们想利用这些资金。也许您可以购买两三套房屋，只需支付 20% 的首付，如果价格合适。也许您处于一种情况，您将所有现金都投入到第一笔交易中，资金是限制。

所以我想问的第一个问题是，您的限制是什么？让我们假设您有一些资金，这是债务，这是潜在的限制，我们稍后会讨论资金问题。但是，仅仅因为您拥有第一笔 VA 贷款，并不意味着每笔贷款都必须是 VA 贷款。市场上有许多不同的贷款产品，您与每位贷款人交谈时，他们可能都有不同的贷款产品。与不同的贷款人交谈，解释您的情况，看看他们是否有与您需求相符的贷款产品。

是的，我认为关注可用的不同贷款选择是一个很好的观点。您还需要了解您的债务收入比率，因为您甚至可以根据您的 VA 贷款和收入情况获得另一种贷款。如果您没有 VA 贷款，并且正在计划此事，请务必对其进行战略性规划，例如，我想使用我的 VA 贷款购买我的主要住所，但我还想购买投资房产。查找可用的贷款选项，弄清楚您需要多少资金，以及该类型贷款的债务收入要求，以确保您可以保持平衡。这可能意味着您无法通过 VA 贷款购买大房子，这样您的收入就不会受到太大影响，以便您也可以获得其他贷款产品。

如果您收听第 127 集，您会听到安吉尔·加西亚的访谈，他是一位现役军人，他利用 VA 贷款来扩大他的投资组合。他谈到了与 VA 贷款相关的许多细微差别。我希望您能比我做得更好。

所以，请返回第 127 集，听听安吉尔的意见。现在，这是您的抵押贷款问题，但如果您的限制是实际资金，那么……有很多不同的方法可以获得必要的资金来为您的交易提供资金。

我写了更大的口袋书，并会说合伙关系，您可以让其他人作为股权合伙人加入，也可以让其他人作为债务合伙人加入。有不同的方法可以利用其他人的资金来为交易提供资金。因此，如果资金是问题，这是最容易解决的问题。但另一方面，这取决于您的工作，有时您只需付出更多努力。

如果您能从您的日常工作中赚取更多收入，对吗？您是否可以加班，将收入提高 20%，并将所有加班费投入到您的交易中？您是否可以减少生活开支，例如租金或抵押贷款？因此，如果资金是问题，请检查自己，是否有减少开支、增加收入的方法，如果没有，或者您已经最大限度地利用了这些方法，那么是否有与您认识的人建立联系，并询问他们是否有资金可以帮助您在下一年完成交易。

在我们进入第二个问题之前，初学者们，我们非常感谢您收听播客。您可能知道，我们也在 YouTube 上发布了本播客的每集内容，以及一些原创内容，例如我的新系列“初学者资源”。我们希望达到 10 万订阅者，我们需要您的帮助。如果您还没有订阅，请访问我们的 YouTube 频道 youtube.com/realestaterookie 并订阅我们的频道。

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好的，欢迎回来，托尼。我们接下来要讨论的问题是什么？

所以，下一个问题是关于四合院。所以，这说的是我在布里奇波特购买的四合院。所有单元都是两居室一卫。

当前租金低于市场价，每间 600 美元，而公平市场租金为 1200 美元以上。这里有很多机会，真是太棒了。该地区其他两居室一卫的租金都在 1200 美元以上。所以，我不想以低于市场价的价格出租，我将以新的房东身份介绍自己。我有点紧张。

我想在三个月内将租金提高 200 美元，以达到公平市场价格。他们都是月租，可以随时搬走，这甚至更好，因为我想一次性翻新一个单元。有人有处理低于市场租金的租金上涨的经验吗？我喜欢这个。现在，所有指向一个资源。我让您来处理，因为您的经验比我多得多。

但是，我们在第 463 集中与迪奥梅德一起录制了一期节目，迪奥梅德谈到了绑定策略，我认为这是一种非常独特的方法来处理租金上涨，而且非常有效，以至于租户会告诉他他们希望租金上涨多少，而他无需自己提出。所以，在 463 集中，请查看迪奥梅德的绑定策略。但是，您实际上在提高租金方面有什么经验？

是的，如果我不想更换租户，我想保留租户，这样我就不必立即花费资金来处理。当我购买房产时，我通常会立即提高租金。我真的很喜欢这个。

这已经是一个他们正在考虑的选项，即在几个月内逐步提高租金。我在这方面非常幸运。我还喜欢展示可比性，如果他们决定搬走，我通常会看到市场上可用的价格甚至高于我提高的租金。但是，如果您想让他们搬走，以便您可以立即翻新房产，那么也许您不想让他们全部搬走，但如果他们接受了提高的租金，您就处于一种双赢的局面。

太好了。您将获得您想要的东西，或者如果他们接受了，您将能够翻新该单元。我认为您应该将其视为一项业务，您之所以感到紧张，是因为您不想让他们生气，不想伤害任何人，不想改变他们的生活状况，但您也必须支付账单。

这对于您的家庭、您的未来也是一项投资。因此，您必须克服可能伤害他们的想法。他们可能在意识到有租金上涨时不会很友好，但您不能为此感到紧张。

您只需直接面对冲突。相信我，我是一个不喜欢冲突的人，这就是我通常不以房东身份介绍自己的原因。我通常在幕后处理所有事情，并且通过电子邮件、短信等进行大部分沟通，这样我就不必面对面处理冲突。

如果您不希望这样做，您也可以这样做。并且您拥有所有书面记录，这我真的很喜欢。

是的，我认为您触及了一个重要方面，即作为房东，您以投资者的身份购买了这套房产，而提出这个问题的人并不是以“公平市场价为 1200 美元，但我希望收取 2000 美元”的方式提出的，对吗？这是公平市场价，对吗？所以，我认为作为业主，您不必为了让租金达到市场价而感到内疚，对吗？所以，您只需了解您购买这些投资的理由，并且您对他们公平。

是的，如果他们有月租，他们必须了解这意味着什么，以及 30 天的通知或州法律规定的其他要求。例如，如果您在纽约居住了一年以上，则需要 60 天的通知。如果您在纽约居住了两年以上，我认为需要 90 天的通知。因此，他们必须了解，在月租的情况下，他们随时可能收到租金上涨通知或收到不续约通知。因此，人们通常对此并不了解，但租户通常就是这样。您必须将其视为一项业务，即使这是某人的住所和生计，您也有权根据您的情况做出最佳决定。

实际上，让我问您，就沟通和一般而言，您在最初的谈话中发现的最佳方法是什么，即使您没有提高租金，但一般来说，如何确保在继承租户时，您能够建立积极的关系，并尽可能友好？

是的，我学到的一件事是给他们选择。所以我总是会……告诉他们租金上涨幅度，然后让他们签署新的协议，包括上涨幅度以及生效日期和条款。

但我还会发送不续约通知。如果他们不签署新的协议，那么租约将不再有效，并且他们必须在某个日期搬走。我最近第一次收到了对此的反对意见，我们负责接听电话的员工说，这个人真的很生气。

他说，她收入固定，负担不起上涨。所以，上涨幅度大约是 50 美元。她当时支付 500 美元。

上涨到 550 美元。该地区该房产的市场租金可能在 650 美元至 700 美元之间。自从我购买该房产以来，我一直在这样做。

所以，我让我们的 VA 回复她，只是说我们理解，请告诉我们您的决定。所以，这取决于他们。他们可以搬走，可以找到其他人，或者他们可以接受，最终她接受了，她一直在支付租金。

所以，我认为绑定策略也可能在于让他们自己做出决定，尽管这有点令人不快，他们必须接受租金上涨或搬走，但至少您给了他们选择，我认为。但是，是的，我的意思是，房产税正在上涨，保险费正在上涨，水费正在上涨，我们确实为此支付了费用。所以，这很重要。

您必须在人际关系和业务方面取得平衡，作为房地产投资者，您购买这些房产并希望获得回报。这使我们能够生活，养家糊口，并有住所。因此，我们必须在两者之间取得平衡。我们将休息一下，但稍后我们将回到下一个问题。我们将讨论大多数人忽略的市场外策略。

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好的，欢迎回来。我们最后一个问题是关于在拍卖会上购买房产。这个问题是，我通过拍卖找到了一笔交易，这是一栋位于科罗拉多州的3卧室、1400平方英尺的房子，购买价格为17.7万美元。

我想知道以前是否有人这样购买过。我应该注意哪些陷阱？

首先，Tony，我想的是17.7万美元。

这是最终成交价吗？还是起始价？我对这个问题不太确定，但我想我们可以讨论一下这个过程。你以前买过拍卖房产吗？

我从未买过拍卖房产。事实上，我从未参加过拍卖会。嗯，我们之前采访过一些人，实际上我也做过一些类似的尝试。所以，是的，17.7万美元，如果这让你感到惊讶，通常情况下，事情就是这样开始的，然后从那里开始。

是的，我做过在线竞价，也做过现场竞价。我从未实际购买过……我想我们使用过的网站，实际上是我的一个朋友，当我在一家私人枪支店工作时，他想要自己购买房产，并进行翻新，我们在auction.com上竞拍这套房产，它需要大量翻新工作，但他最终在auction.com上赢得了拍卖，但这是一个非常漫长的过程，因为它没有达到最低要求。

所以无论如何，我都会从10万美元开始，然后人们会出价提高。但是如果我没有达到15万美元，他们就会关闭竞拍，没有人会得到它，然后他们会重新挂牌出售，我们必须重新竞拍。

有时，他们会调整实际需要的最低竞价。最后，他得到了它，但是你不能去查看房产。我的意思是，这套房产是空置的，我们不同意。他可能只是在外面走走，看看窗户。

我不记得确切地看到了内部，但很多时候你无法进入房产，尤其是在有人居住的情况下，因为房产很可能因为银行没收或欠税而被拍卖，并且你需要自己处理驱逐居住者的问题，因为可能有人居住，或者可能是银行或县政府在之前就接管了房产，所以你无法进入房产。我认为最大的问题是，作为一名工作中的投资者，你对房产的了解程度如何，特别是关于竞拍过程，以及翻新成本。仅仅通过图片来评估翻新成本，如果图片甚至有详细的描述，但很多意想不到的成本可能会出现，因为你无法查看房产，或者没有让其他人帮你查看。

是的，我完全同意，因为当我们谈论投资者远程购买房产时，我们必须意识到风险。嗯，你可以通过让你的房地产经纪人带你参观并提供他们的视角来降低风险，进行详细的房产检查，让专业人士指出这套房产可能存在的问题，让承包商带你参观并提供报价，在某些拍卖中，你可以获得进入房产的机会。

你知道，但你失去了所有这些风险规避措施。所以，对我个人来说，如果我是第一次做这件事，我很难有信心在没有亲眼看到房产的情况下参与拍卖，直到我拿到钥匙，因为你可能会低估房产的状况。你知道，上周末我刚和一位投资者谈过，他们不得不更换主管道，这笔费用很大。

所以，如果你在海边买了一套房产，你必须更换连接到城市供水系统的管道，那费用会非常高，对吧？这可能会超出你的预算。所以，作为一名第一次参与拍卖的投资者，我可能会犹豫。

好的，假设你已经做好了最坏的打算，你已经准备好对房产进行翻新，因为你无法进入房产，并计算出新的炉子和新的水管等费用，那么你就可以做好应对意想不到的成本的准备。

但是，让我们假设你能够通过拍卖过程进入房产，现在是拍卖时间。在参加拍卖时，需要注意哪些事项？Tony，我认为首先要确定你的最高出价，并坚持下去，不要超过你的预算。

大多数拍卖会要求你预先支付一定比例的押金，然后在48小时内支付全部款项，或者要求你提供担保资金才能参与竞拍。所以，完全同意。了解你的最高出价，并了解你能支付的金额，这是非常重要的。

你不想在拍卖会上支付了不可退还的定金，却发现第二天需要支付全部款项。了解流程非常重要。一旦你赢得竞拍，接下来会发生什么？通常情况下，你需要在30天内完成交易，可能需要从硬钱贷款人或你的信贷额度中支付现金。

但是，如果你无法获得贷款，有时拍卖网站允许你使用某种贷款产品来购买这些房产。但很多时候，你必须在30天内支付现金，或者在拍卖会上支付担保资金。

或者，如果你进行的是在线拍卖，你可以在线链接你的信用卡并支付定金，这可能会获得信用卡奖励积分。所以，你需要了解这个过程，确保你能满足这些要求。

我认为，在纽约州，每个交易都涉及律师。所以，我认为这也很重要，你可以找到一位专门处理拍卖房产和交易的律师。至于产权工作，纽约州的律师通常会处理好这些事。他们会审查所有文件，并处理好所有事情。

但是，作为一名新手，在拍卖房产中，会发生什么？是的，我想了解这个过程。我甚至在加州从未购买过拍卖房产。

但是，我假设即使通过拍卖，我们仍然需要通过某种托管公司来完成交易，并且该托管公司应该对产权进行调查，以确保其清晰无误。我想最坏的情况是，你可以自己聘请产权公司来完成这个过程。我绝对不会在没有产权清晰和产权保险的情况下购买房产。

是的，我目前正在出售一处房产，并正在进行交易。我签署文件时，收到的支票金额比预期的要大，我的律师没有考虑到房产上的债务，实际上是一个私人贷款人。

但是，是的，你需要确保没有债务、承包商债务等。你可以在县记录中进行尽职调查，在你出价之前。

我还想查一下所有者信息，所以你可以访问县政府的数据库，搜索所有者的姓名。它会显示比在线信息更多的数据，例如该人获得的任何抵押贷款、转让的任何契约、针对他们的任何债务或判决。所以，你可以将这些信息结合起来，看看这套房产是否存在任何未解决的问题。

感谢各位收听或收看本期房地产新手答疑节目。如果你有任何问题，请加入BiggerPockets并发布到论坛上提问，或者回答一些问题。你会惊讶于你从收听这样的节目中学到的知识。Tony，我们下次再见，Ricky？