How to refinance your mortgage
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近几个月抵押贷款利率大幅下降，这对过去几年买房的人来说意味着：可能是再融资的时候了。根据您的欠款金额，您每月可以节省数百美元。以下是如何开始此流程的方法。了解更多关于赞助商信息选择：podcastchoices.com/adchoicesNPR隐私政策</context> <raw_text>0 此消息来自Discover。知道什么是个神话吗？自我保健并非适合所有人。什么不是神话？Discover在99%接受信用卡的全国各地场所均可使用。基于2024年2月尼尔森报告。Discover.com斜杠信用卡。您正在收听来自NPR的Life Kit。大家好，我是Marielle。

总的来说，抵押贷款利率最近一直在下降，原因有很多，我们在这里不会深入探讨，但这部分与债券市场以及美联储（美国中央银行）降息有关。

这里只是个复习，抵押贷款是您购买房屋获得的贷款。而该贷款附带某些条款，对吧？例如抵押贷款利率。这决定了您除了房屋本身的成本外，还必须支付多少利息。当您获得抵押贷款时，您同意的任何利率和条款通常都会被锁定。但是，有一种策略可以让您利用这种下降的利率行动，并可能节省大量利息。这就是所谓的再融资。

人们出于不同的原因再融资他们的抵押贷款。有时是为了利用较低的利率。有时是为了借更多钱，例如翻新他们的房子。在本期Life Kit节目中，我与NPR个人理财记者Laurel Wamsley讨论了再融资的含义、您可能节省的金额、如何决定是否应该这样做以及是否应该等待利率进一步下降。♪

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好的，Laurel，再融资抵押贷款是什么意思？这仅适用于已经拥有房屋并已经拥有抵押贷款的人。它基本上只是偿还您已经拥有的抵押贷款，并以较低的利率获得新的抵押贷款。实际上，这对于美国制度来说是独一无二的，您可以做到这一点。它包含在您获得抵押贷款时的利率中，这就是再融资的能力。因此，当利率下降时，许多人开始考虑这样做。

所以基本上您是在借钱来偿还您在抵押贷款上欠的全部金额。我想说的是，您正在寻找一家新的银行，一家新的贷款机构，他们想为您偿还旧的抵押贷款。您正在从这家其他银行获得一笔新贷款。

以新的较低利率。他们想要您的贷款在他们的账簿上。他们有资金来偿还您的旧贷款，因此他们代表您这样做，您支付与您的新贷款相关的结算费用，您以新的较低利率从这家新银行获得这笔贷款。好的，这很有道理。

那么，如果您想再融资，从哪里开始呢？基本上，您需要弄清楚再融资的成本（通常为几千美元）是否超过您可能获得的节省金额。您正在做一个数学题来找到所谓的盈亏平衡点。您必须拥有这套房屋多长时间，才能使您每月节省的金额超过您支付的成本。

如果您计划在不久的将来出售您的房屋，您可能不想再融资。如果您想再融资，您可能可以节省多少钱？好吧，这取决于您的抵押贷款有多大，对吧？您的房子有多贵，您还欠多少钱。但是您可能会节省很多。

因此，许多人在疫情期间以超低利率进行了再融资。因此，这主要适用于在2023年或今年2024年购买房屋的人。如果您在今年早些时候以7.25%的利率购买了房屋，而现在的利率降至略高于6%，

那么这将降低您的月供。我和本杰明·巴尔泽谈过。他是弗吉尼亚州亚历山大市波托马克信托抵押贷款公司的资深贷款专员。这就是他告诉我的。您可能想从快速谷歌搜索开始，以了解您所在地区的平均抵押贷款利率。

然后，您可以查看在线再融资计算器，这将允许您输入您的邮政编码以及您在抵押贷款上欠多少钱。它基本上会吐出一个数字，显示您以新的较低利率获得的新付款大约是多少。例如，如果您在抵押贷款上欠500,000美元，而您目前的利率为7%，但您现在可以获得6%的利率，那么您每月可以节省约329美元的月供。

好的，要点一。关于是否再融资抵押贷款的决定归结为一个简单的数学问题。您的潜在储蓄能否超过成本？首先转向互联网，使用在线计算器，计算您的新月供可能是什么，并计算出您需要多长时间才能在您假设的新抵押贷款的费用上实现收支平衡。再融资每月可以为您节省数百美元，但如果您计划很快出售，则可能没有意义。

如果看起来您要省钱，下一步是什么？然后你会做什么？我会说下一步是开始联系一些抵押贷款经纪人和抵押贷款银行家。我在疫情期间再融资了我的房子，我基本上只是联系了一些使用不同贷款机构进行抵押贷款的朋友。我说，哦，你有没有推荐的人？他们说，是的，我有。

然后我开始联系。但您也可以为此使用互联网，对吧？还有这些抵押贷款经纪人，他们可以提供来自许多银行的利率，并找到最适合您的利率。这绝对是一种您需要四处寻找利率的情况。我和萨姆·凯特谈过。他是房地美首席经济学家。他说……

这部分是数字游戏。您想联系许多不同的贷款机构，看看您能获得哪个最好的利率。实际上，美联储对此进行了一些非常有趣的调查，结果表明，即使是同一天向同一贷款机构申请的相同借款人，

也经常会获得不同的利率。很难弄清楚原因。因此，我认为对于其中一些，您只需要确保获得足够的报价，因为在某些时候，其中一个报价可能会更低。但我认为最终，您尝试的次数越多，获得较低利率的机会就越大。

哇，这真是太好了。是的，他说这是一个超级竞争激烈的领域，所有这些贷款机构都在价格上竞争。因此，您需要联系并查看您可以找到的最佳交易。要点二，您的下一步是为新的抵押贷款利率进行一些市场调查。致电多家银行，与一些抵押贷款经纪人交谈，获得报价。把它想象成四处寻找最划算的交易。正如你妈妈总是说的那样，你最好货比三家。

您谈到了进行成本效益分析。例如，假设您在抵押贷款的剩余时间里每月可以节省400美元。这可能加起来会超过您要支付的费用。但是您如何实际知道结算费用是多少呢？对。这实际上取决于您居住的地方。弗吉尼亚州的这位抵押贷款经纪人本杰明·巴尔泽告诉我，您在结算费用中支付的费用范围很广，这取决于您是在华盛顿特区、弗吉尼亚州还是马里兰州，仅举几例。他说，你知道，

所以他说，在华盛顿特区，您的结算费用可能从大约2,000美元开始，而在弗吉尼亚州，它们则更像是3,000美元或4,000美元。因此，这主要与您所在州/地区所需的费用和法规有关。对。

但基本上，您应该假设再融资将花费您几千美元。我交谈过的抵押贷款经纪人本杰明还告诉我，还有不同的方法来安排这件事。因此，您可以与您的贷款机构合作，让他们将这些结算费用计入……

该利率，以便您实际上是在进行他们所谓的无费用再融资，如果您现在不想支付现金的话。好的，这真是太好了。我还想在这里指出一点，本杰明指出，他现在听到的许多人也在进行所谓的现金提取再融资。这是一种人们通过再融资来利用他们房屋中拥有的净值的方式。

这是否意味着您将获得房屋价值的现金？是的。对于现金提取再融资，您在新贷款中提取的金额大于您实际欠房屋的金额。

很多时候人们这样做是为了进行翻新项目。因此，您知道，也许他们还剩下300,000美元的抵押贷款，但他们进行了再融资，并获得了400,000美元的贷款。他们实际上拿走了这笔现金，也就是100,000美元。

并用它来翻新他们的厨房和浴室，诸如此类。这是一种利用房屋价值的方式。许多人的房屋价值都增加了，但很难获得该价值，除非您实际出售房屋。有趣。是的。并且在抵押贷款利率下降的时候这样做是有意义的。是的。

当然，但重要的是要说，您不想放弃可能需要进行现金提取再融资的超低利率。如果您拥有其中一种3%的利率，请不要放弃。我们可能再也看不到这么低的利率了。如果您需要100,000美元来安装新的厨房，并且您拥有低利率，请改用

所谓的房屋净值贷款，这是一种第二抵押贷款。不要为了提取一些房屋净值而放弃您拥有的惊人利率。还要注意，现金提取再融资确实会增加借款人的一些风险。您现在正在获得更大的贷款，并且您正在减少您在房屋中拥有的净值。

我还应该提到，当您再融资时，您正在重置贷款期限。假设您已经偿还了30年期抵押贷款的10年，并且您获得了一笔新的30年期贷款。那么，再融资会让您回到该贷款的第一年。这老实说有点令人沮丧。因此，值得询问您联系的贷款机构是否可以获得短期贷款。假设您的财务状况有所改善，您现在可以获得15年、20年或25年期贷款。

这意味着支付的利息更少，并且可以更快地偿还抵押贷款。明白了。那么，您如何知道现在应该再融资还是应该等待利率进一步下降呢？

我认为这是一个非常好的问题。这对我来说是一个非常贴近我内心深处的问题，因为我在疫情期间进行了再融资，我觉得我再融资得有点早。我听说我的朋友们有这些低利率，你知道，我的利率很好，但不像我认识的许多人那样好，因为我在疫情初期就进行了再融资，当时利率还没有真正触底。因此，当我联系一些专家时，我希望他们能就以下问题给我一些建议：你知道，这是我们的预测，以及你应该在什么时候这样做。

考虑到美联储预计在今年年底和明年将进一步降息，他们可能会建议人们等待。但事实并非如此。你知道，我向萨姆·凯特提出了这个问题。他是房地美首席经济学家。他说很难把握市场时机。如果现在的数字有意义，他会去做。

我会趁现在赶紧拿钱走人，因为你永远不知道利率会发生什么，对吧？我的意思是，预测利率非常困难，金融市场和地缘政治都存在很多动荡，可能会导致利率上升。好的，让我们谈谈后勤工作。

您可以使用您目前的抵押贷款机构进行再融资吗？您可以。我只是想说，正如我们前面讨论的那样，这是您需要货比三家的东西。因此，当然，联系您目前的贷款机构并查看他们在当前环境中是否降低了利率以及他们能为您提供什么是有意义的。我想说的是，根据我的个人经验，我发现当我四处寻找时，我能够在其他地方获得更好的利率。而且似乎

其他贷款机构更有动力接管我的贷款。我的意思是，您的当前贷款机构以较高的利率拥有您是有道理的。他们真的不想给您较低的利率。因此，寻找不同的贷款机构可能是有意义的。因此，如果您喜欢您目前的贷款机构，请务必与他们联系，看看他们提供什么。

您的当前贷款机构也可能能够进行所谓的抵押贷款重置，这将允许您不必进行整个再融资流程。这种重置并非适用于所有抵押贷款。但基本上，这是您的贷款机构重置您的利率，

是的，我想您也可以回去对他们说，好吧，我从这家其他银行获得了这个利率，但我希望留在您这里。你能匹配吗？绝对可以。这有点像，你知道，协商加薪。有时拥有外部报价会有所帮助。

好的，要点三，除了基本的再融资之外，还有其他选择。如果您现在没有现金，您可以将结算费用计入您的月供。您可以进行现金提取再融资，并获得更大的贷款，然后将这笔钱用于增加房屋价值，进行装修等。或者您可以进行重置而不是完整的再融资，这可能是一个更便宜、更快的过程。您应该等待利率下降多少才能再融资？

好吧，这是一个好问题。我认为我听说过，也许许多其他人也听说过，您正在等待抵押贷款利率从您目前的利率下降一个百分点才能再融资。但我向抵押贷款经纪人本杰明·巴尔泽提出了同样的问题，他说这个经验法则没有意义。这都取决于您的情况。

尤其是在您贷款的规模方面。- 您知道，如果您有高额贷款，例如50万、80万或120万美元等，您可能不需要等到降低1%，因为即使是半点或四分之一点也可能每月为您节省数百美元。我会说，如果节省的金额超过成本，那么对我来说是有意义的，对吧？但您还必须考虑您预计要保留该房产多长时间。- 如果您进行了再融资，然后利率大幅下降会发生什么？

您可以再次再融资吗？你可以。我现在要说的是，预计明年利率不会大幅下降。事实上，利率实际上刚刚略微上涨了一点。一些预测预计利率在未来一年将保持在6%左右，而另一些预测则预计利率将接近5.5%。

但这是未来。没有人真正知道。因此，如果您现在进行再融资，而利率确实进一步下降，您可以再次进行再融资。您只需要再次支付这些结算费用，尽管贷款机构可以通过多种方式将这些费用计入您的贷款。有什么理由不这样做吗？

好吧，如果数字有意义，而它们可能没有意义，例如您计划在不久的将来出售，或者您目前的利率为6.5%，而6%的利率不会为您节省足够的钱以使其值得支付结算费用。但是，如果数字确实有意义，并且您将节省资金并且可以支付这些结算费用，那么实际上没有任何理由不这样做。

但房地美的萨姆告诉我，有些人无论出于何种原因都不会再融资。也许他们只是不知道这是一个选择，或者他们担心结算费用。他们往往是低收入和中等收入的房主，他们应该积极行动并进行再融资，但他们没有。他们最终获得的利率结构性较高，这并不是因为他们一开始就获得了较高的利率，而是因为他们没有使用再融资选项。因此，这其中有一部分是关于财务教育的内容，需要注意利率，因为

如果您不进行再融资，您可能会损失金钱。你知道，这让我想起了人们说的话，他们的病假。他们的假期。他们是您薪酬方案的一部分。使用它们。

是的。就像您实际上是在为此付费一样。因此，你知道，要好好利用。而且，显然，这需要一些工作，对吧？您必须进行这项研究。您必须四处打电话，您必须计算一些数字，但这是一种利用较低利率的方式。如果您认为您将持有您的房产数年，那么这绝对是值得考虑的事情。好的，Laurel，非常感谢您为我们调查此事。不客气。很高兴与您交谈，Marielle。

好的，现在是回顾的时间了。要点一，计算这个数学问题。您的储蓄能否超过您的成本？网上有很多计算器可以帮助您做到这一点。要点二，进行研究。致电一些银行，与一些抵押贷款经纪人交谈，看看您可以获得哪些报价。要点三，要知道除了传统的再融资之外，还有其他选择，例如现金提取再融资或重置。

有关更多Life Kit信息，请查看我们的其他剧集。我们有一集是关于如何买房的，另一集是关于如何找到合适的抵押贷款的。您可以在npr.org斜杠life kit上找到它们。如果您喜欢Life Kit并且想要更多内容，请订阅我们的时事通讯，网址为npr.org斜杠life kit时事通讯。此外，我们喜欢听到您的声音。因此，如果您有剧集创意或想要分享的反馈，请发送电子邮件至lifekit at npr.org。

本期Life Kit节目由Margaret Serino制作。我们的视觉编辑是Beck Harlan，我们的数字编辑是Malika Gharib。Megan Cain是我们的主管编辑，Beth Donovan是我们的执行制片人。我们的制作团队还包括Andy Tagle、Claire Marie Schneider和Sylvie Douglas。工程支持来自David Greenberg和Tiffany Vera Castro。我是Mariel Segarra。感谢收听。♪

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此消息来自Jackson。在Jackson.com寻求退休规划的清晰度。Jackson是Jackson Financial, Inc.、Jackson National Life Insurance Company（密歇根州兰辛）和Jackson National Life Insurance Company of New York的简称。购买纽约。