Why the True Cost of an Eviction Is (Much) Higher Than You Think
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处理过的最昂贵的驱逐令是什么？

实际上，我损失了大约 17.5 万美元。

据估计，每年有 270 万起驱逐令被提起。

现在找到租户有点困难。所以我的问题是，我应该降低对租户的要求吗？

大家好，欢迎来到今天的市场或讨论环节。我今天和我的朋友詹姆斯一起。詹姆斯，感谢你今天能来。

感谢你邀请我参加这次愉快的谈话。我很高兴能谈谈受害者。

是的，我的意思是，这不是一次愉快的谈话，但对于现实的投资者来说，这确实是一种不幸的现实，对租户来说也是一种不幸的现实。没有人希望自己陷入这种情况。但是，你知道，现在这种情况仍然发生。所以我认为，作为投资者，我们所能做的最好的事情就是找出如何最大限度地降低我们面临驱逐的风险，尽量减少驱逐对我们自己的投资和我们正在合作的租户的影响。是的。

一切都是关于预防。这与预防日后发生财产损坏没有什么不同，如果你采取预防措施、进行适当的筛选和维护，你的投资就会更好。

绝对。为了加强我们今天的谈话，我们将与詹姆斯一起分享一些第一手经验，我们的分析师和更大的房地产经纪人奥斯汀·沃尔夫已经对驱逐进行了研究。他实际上已经研究并得出了一些具体的数字，说明驱逐对房东、租户和整个社会造成的平均成本。我认为这些数字一开始就很有启发性，而且在决定如何优化和管理你的投资组合、如何定价你的房产以及如何筛选租户时也很有帮助。因为一旦你有了美元和美分数字，你知道，如果你发现自己陷入困境，这至少会激励你在前期更加勤奋，并采取预防措施。当然，在谈论这些研究之后，詹姆斯、奥斯汀和我将讨论一些你可以采取的措施，以在第一时间预防或最大限度地减少这些成本。

所以，损失就发生了。

奥斯汀，欢迎你再次来到市场。感谢你再次光临。很高兴在这里。这很棒。你为我们做了很棒的研究。

当然，今天我们将讨论驱逐以及它们对房东、租户、更广泛的经济和社会造成的更广泛的成本。但我希望从这次谈话的背景开始。所以詹姆斯，我实际上要问你。你能给我们一些关于驱逐的背景吗？例如，你处理过的最昂贵的驱逐令是什么？

驱逐令一点也不好玩。它们不仅会拖慢你的交易，还会让你在处理房产时浪费时间。但是，你知道，最近，我处理过的最糟糕的驱逐令，我处理过各种各样的驱逐令。

但实际上，我损失了大约 17.5 万美元。这是我购买的公寓楼。但这结合了大流行的限制，以及公司方面的延误。

我购买这处房产是在大流行开始前两个月。这是一栋大型翻修的 12 个单元的建筑。

我用硬钱购买了它。所以，我的贷款利率是 11% 的利息。计划是让每个人都搬出去。

建筑物存在不安全状况。无论如何，没有人应该住在那里。我购买时，40% 的租户没有支付租金，所以他们很快就要搬走了。因此，我花了 3 到 4 个月的时间才从那时开始处理他们的驱逐。

我们在这栋建筑上没有收取超过 13 个月的租金，硬钱贷款利率是 15,000 美元/月，他们收取的租金是 25%。最后，我不得不支付 70% 的租户每人 5,000 美元现金，以让他们离开并放弃所有背景，以便战略性地将他们搬走。我仍然有一个租户，我现在正在正式处理驱逐。

所以已经超过两年了。我仍然在让她搬走。我大约还需要四个月的时间。最近，她说大楼着火了。

意外的。我的天哪。哇。我想你已经做了很多基础工作，詹姆斯，坐下来。

对于房东来说，最糟糕的情况是什么？奥斯汀，也许你能试试，但我以前从未听说过 200 万美元的驱逐问题。希望这并不是房东或租户的正常成本。

最糟糕的是，在这段时间里你什么也做不了。你只能支付现金。劳动时间很长。

这是一个漫长的过程，你必须经历风暴。幸好我们购买的房产还不错，即使有 200 万美元的负债，我们仍然在房产中拥有权益。但是，是的，不是很好。

所以希望我们能谈谈如何避免这些问题，以及在这些不幸的情况发生时如何减少损失。因为正如你所看到的，它们对物业管理方面来说可能非常昂贵，并且也会影响租户。所以，你能告诉我们一些关于詹姆斯的故事如何与平均水平以及你在研究中发现的内容进行比较的信息吗？是的。

詹姆斯，这个故事当然，我会说，是上限。

是的，因为每个人...

都可以期待...

支付我的生活。啊，好吧。

这是一个很好的市场选择示例，某些市场对租户更友好，某些市场对房东更友好。通过我的研究，似乎法律费用、法院成本、潜在的共享费用。但似乎平均而言，你将面临的最大成本是持有成本，以及潜在的维修成本。

不幸的是，可能会有损坏的财产，或者你可能需要为下一个租户进行翻新。所以，如果我们尝试在所有市场中创建一个平均值，我们将获得一个较低到中等范围，可能需要 2 到 3 个月的持有成本。当然，有些市场会更大。好的。让我们定义一些术语。所以，当我们谈论驱逐对房东的财务影响时，我们谈论的是，正如你所说，有法院费用，有警长费用。

所以，这包括实际驱逐过程中的费用，你提到过维修成本或翻新成本，当你实际收回房产并进行修复时。但你提到过持有成本。所以，当我说持有成本时，我假设在驱逐过程中，房产没有产生收入。

但是作为房东，你仍然需要支付抵押贷款、保险、税款和其他运营成本。对于你的业务，每个月驱逐持续的时间越长，成本就越高。我在变量方面是否涵盖了所有成本？是的。

是的，这是正确的。所以，你似乎在说，驱逐成本的最大变量是驱逐过程需要多长时间。

这是我的研究结果。我很想听听詹姆斯的意见。

那也很好。当你进行研究时，驱逐可能需要多长时间，从市场上最短到最长的时间范围是多少？

是的，有些州对房东非常友好。在某些市场中，驱逐租户最多可能需要 3 周时间。所以，我可能会说，这可能需要一个月的持有成本。

但你还要在市场上发布房产，并让新的租户搬进来。所以，也许驱逐需要一个月，然后翻新需要另一个月或四个月。所以，我想把它们结合起来，说可能需要两个月的时间来持有房产，并产生这些成本。这些成本可能非常昂贵，具体取决于市场。可能几千美元，甚至可能高达一万美元，具体取决于你从这些房产中获得的租金。所以，即使在低端，成本也很高。

詹姆斯，我很好奇，因为你之前提到的故事，结合了对租户友好的法律，以及大流行期间的独特情况，以及积压的案件等等。在西雅图，如果你的情况不是这样，驱逐过程应该是什么样子？

詹姆斯，最好是...是的。所以，它应该是什么样子？而实际情况却大相径庭。

你知道，如果你实际研究一下西雅图驱逐租户需要多长时间，你会发现，他们会说，你已经向他们发了 10 天的通知，在门上贴了 10 天的通知，要求他们搬走，然后是 14 天的通知，然后你提起驱逐诉讼，安排法庭日期。通常情况下，如果一切顺利，这应该大约需要 45 天左右。

这听起来不太糟糕。我的意思是，这不太好，但不像我们刚刚听到的噩梦。

不，问题在于，一旦你提起驱逐诉讼，你必须获得法庭日期，而法庭日期有时可能需要一年。所以，你需要等待这么长时间才能见到法官，让驱逐顺利进行。

而且，根据你所在的市场，在西海岸城市，有些租户知道自己的权利，以及如何拖延。拖延时间越长，在西雅图，成本就越高。我每个单元的平均租金是 2500 美元/月，在 10 个月的收入中，我损失了 25,000 美元。

这是你实际的平均租金，通常需要 10 个月才能完成整个驱逐过程？不，你在城市里支付法庭费用。每个城市都不同，每个州都不一样。

因为西雅图的城市情况非常不同，现在也有了额外的限制，这会延迟整个过程，而延迟会造成损害。所以，一切都是关于预防。

这就是为什么我愿意支付人们离开那栋糟糕的建筑的费用。每个月过去，每个单元的成本都是 2,000 美元，如果他们没有支付租金。所以，现在给他们 5,000 美元，对我来说是值得的，是的，你知道，因为这是整个过程。

这不是律师费，这不是费用，而是你必须持有房产的时间。好的。

感谢你的分享。这很有意义。所以，你似乎知道全国的平均水平大约是 1500 美元左右。我只是说，所以，如果需要两个月的空置期，加上 3,000 美元的费用，以及所有其他费用，听起来低端大约是 4,000 美元左右？

是的，我很有信心，这可能是人们可以预期的最低成本。

哇，这非常昂贵。我的意思是，詹姆斯刚刚告诉我们，最高可能达到 200 万美元，但让我们只谈论单个单元，因为那是 12 个单元，所以你认为范围的上限是多少？

范围的上限？同样，如果我们关注对房东友好的市场，我会说，我们可能需要考虑一个单元 8,000 美元。同样，从某种意义上说，这并不是一个异常值。

在这种情况下，我经历过太多次，因为我有一个单一单元，在同一时间段内，成本超过 6 万美元。

一个单元。哇。我的天哪。

这些都是非常糟糕的情况。在整个大流行期间，在拥有单元的整个过程中，我们保持了 94% 或 95% 以上的收款率。所以，这些都是噩梦般的案例。但是，是的，一个单户住宅超过 6 万美元。

我们现在必须休息一下。但是，当我们回来时，我们将更深入地探讨这些数字是如何累积的，不仅对房东，而且对整个经济。所以，请继续关注。

回顾一下，詹姆斯和奥斯汀·沃尔夫与投资者一起讨论了驱逐的真正成本，我们稍后会再次讨论。我只是想问，这是你进行贷款评估时考虑的因素吗？当你考虑更大的房产时，你是否假设你必须驱逐一定数量的租户？

不，因为如果你提供正确的产品，并针对正确的社区，我们几乎没有收款问题。问题在于，当你这样做时，它变成了像我之前提到的 6 万美元的噩梦情况。我当时在贷款评估中考虑到了这一点，因为当我购买房产时，我知道我将面临这种情况。所以，幸运的是，我至少少付了 10 万美元。所以，即使我损失了 6 万美元，我们也将其纳入了贷款评估，因为我们预计这栋房子至少会空置 10 到 12 个月。

所以，有人说，4,000 到 8,000 美元是我们的范围。所以，我们可以说，6,000 美元是你的平均成本。

我认为这很好。

好的。所以，这非常昂贵。你知道，一个单元 6,000 美元可能会影响一年的收入，甚至可能超过一年，具体取决于你正在考虑的交易类型。所以，这显然是物业经理想要避免的事情。

我稍后会谈谈一些预防措施，但我想转到你的研究的另一部分，奥斯汀，那就是，当然，这种情况和驱逐对租户来说也是非常糟糕的情况。没有人希望自己陷入这种情况。所以，你能告诉我们一些对受影响租户的成本吗？是的。

如果他们已经支付了押金，并且被驱逐，他们很可能拿不回押金。所以，我们可以说，这可能是租户的成本。他们还可能需要支付搬迁费用。根据之前在安吉列表上发布的租金单元搬迁成本，平均成本在 400 美元到 3,000 美元之间。我会说，500 美元是一个不错的平均搬迁成本。

是啊，所以我们买了很多租客。我的意思是，这就是我们得到很多再见的方式。我的意思是，对于任何现在正在寻找多户住宅的人来说，随着资金成本和海岸维修成本的增加，如果租户不支付租金，那就是非营利性资产。

而且你可以，你知道，我们实际上，这可能是我们目前获得的最大价值增值。一些投资者，一些合伙人购买了这处房产，这处房产表现不佳，并提到要增加控制权，正在经历很多驱逐。这需要很长时间，他们没有意识到这会在我们的市场中发生。

有ADA州的投资者。他们把这些投资者转给我们。那么我们如何为此做好准备？好吧，我们要么进行现金换钥匙，我们甚至可能将预算提高到一万美元。嘿，如果我们将一万美元投入到驱逐费用的因素中，以搬出或现金换钥匙，如果他们是一栋十二单元的建筑，那么这将是一二十万美元，然后我们做的第一件事不是推进驱逐或试图节省资金。

我们去提供资金，比如，嘿，如果我去找你，戴夫，你付给我2200美元，妈妈是，现在你没付我，嘿，看看，我只是想看看这栋建筑，我们如何分手？如果你在本月底搬走，这里有一万美元，因为我们宁愿多付给他们，让他们现在搬走。但是是的，所以我们通常会将至少六个月的租金放入我们的绩效评估中，作为一笔现金支出。只要我们支付这笔费用，并调整时间表，你仍然可以达成正确的交易。

嗯，这对你们俩都非常有帮助，感谢你们。希望这里每个人都明白，这种情况对所有相关人员来说都很艰难。希望通过了解真实费用和成本，以及对业务的负面影响，每个人都应该有动力尝试避免这些情况。在你的研究之前，你还有什么想法吗？

我们出去之前，我想提一点对经济的总体影响。如果我们整理一下房东发生的某些成本，以及租户发生的某些成本，我们将它们放在一起。如果我们以五千美元的成本作为房东的平均成本，也许我们只是对租户的成本进行较低限度的估计。

四百美元。好的？房东和租户的平均总成本为五千四百美元。最近有一项研究发表，其中提到每年有估计270万起驱逐案件。

所以，如果将270万乘以，比如说，房东和租户的平均成本为五千四百美元，那么这将使我们估计每年对经济的最低负面影响约为145亿美元，这是一个最低限度，这是一个较低限度。所以，当这种情况发生时，对每个人来说真的很难受。所以，我认为你们所说的，筛选租户，并确保你们在房产中拥有合适的人，是最理想的情况。

嗨。非常感谢你们谈论我们行业中这个有趣且不幸的一面。但是，通过将这些内容公之于众，希望能够帮助每个人做出更好的决策，优化自己的投资组合，并找到与您提供的产品相匹配的租户。

正如詹姆斯和很棒的人建议的那样，我们应该这样做。谢谢你们俩，非常感谢大家收听本期《市场动态》节目。本节目由我戴夫·梅耶和贝内特共同制作。节目由凯尔·贝内特制作，由Exodus Media编辑。文案由Calico Content撰写，我们想对所有参与制作本节目的BiggerPockets表示衷心的感谢。