What Does Trump’s Economy Mean for the Housing Market?
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预测利率极其困难。

这就是我让你做的事，所以我不必为我做沙滩上的伙伴。

我不必为我做沙滩上的伙伴。

美国已选出下一任总统唐纳德·特朗普，参加2024年总统大选。当你深入研究选举日发生的一些数据时，出口民调告诉我们，经济是许多选民心中最重要的因素。

所以具体来说，我很想知道，通货膨胀以及住房市场的相对可负担性是如何影响选举的？新的政治格局对住房市场意味着什么？朋友们，我是戴夫，我很高兴能聊聊所有这些事情，并了解我的客人马特·沃尔什（来自穆迪分析公司）在选举周住房市场可能发生的事情。马特是穆迪公司关于住房经济的常驻专家，他来这里与我们讨论经济如何影响这次选举，以及特朗普的一些提议政策如何影响明年乃至未来住房市场的未来。所以让我们深入探讨吧。

沃尔什，欢迎来到市场上。谢谢。

你来了。是的，非常感谢你邀请我，戴夫。

很高兴来到这里。对于经济学家来说，这是一个激动人心的时刻。我觉得每天都有很多新的信息出现。

最近，我们当然经历了选举。我认为在许多方面，这似乎是对经济的全民公决。你认为这主要推动了最近选举中的许多决策吗？

是的，我认为这是一个很好的观点。我认为它也表达得很好。你知道，这是一个非常有趣的问题，我们的经济学家在过去一年里一直在处理这个问题。

在过去的一年半里，你知道，我们的经济学家查看数据，我们看到经济表现非常好。你可以选择任何指标，它都表明我们处于良好的状态。GDP 的运行速度高于长期估计的潜力。

劳动力市场继续好转。就业、生产力、工资都在上涨，实际工资也在上涨，失业率低且稳定。也许最重要的是，通货膨胀正在回落到美联储的目标，但这并不一定转化为家庭对经济的良好感觉。

如果你看看消费者情绪调查，消费者对经济状况表示一些焦虑，也许是痛苦。例如，密歇根大学的调查与消费者在每个季度中的感受非常一致。当你将其与经济数据进行对比时，这有点令人惊讶。我认为这最终是想说，尽管我们已经看到了一些改善，并且尽管有强劲的指标，但消费者对经济的感觉并不很好。

他们注意到了。你知道，选举是最终的消费者情绪。你知道，如果这么多人，对吧？

我们说经济是他们心中最重要的议题。所以如果他们投票将执政党赶下台，这充分说明了消费者情绪。我认为是的，绝对的。我认为这是……

与我们在全球看到的也一致。几周前，《纽约时报》上有一篇有趣的文章，研究了过去一年举行选举的国家中各政党的表现，所有执政党都失去了选票份额。所以我认为这并不是美国独有的现象，而是全球性的现象。

我应该提到，你知道，不仅仅是美国经历了这种通货膨胀时期，欧洲和亚洲也是如此，原因有很多。大流行期间供应链中断，俄罗斯入侵乌克兰扰乱了能源市场和农业市场。所有这些都影响了全球。我认为过去一年中的这些选举无疑是对……

这种通货膨胀的回应。所以当我们把情绪归结为你的观点时，是这样吗？人们仍然对通货膨胀感到沮丧，就像这是第一位的。

我认为，正如你所说，你看看这些其他指标，老实说，我认为大多数人不会定期查看GDP，也不会查看实际工资增长之类的数据。他们完全……

看看我们每个月都在花多少钱，以及他们的购买力是如何受到影响的。正如你所说，你知道，当你查看CPI或查看不同的通货膨胀衡量指标时，它已经回落得相当多了。但我很好奇，马特，是否存在滞后效应。

我认为是有的。但我猜我只是想问你是否有证据表明通货膨胀下降与人们在心理上逐渐适应更高的价格点之间存在滞后效应？是的。

是的，当然。我的意思是，我认为这可能是对消费者感受与实际经济表现之间某些脱节的最可能的解释。我认为他们在脑海中设定了基准，关于他们在疫情前支付的价格。

使用疫情作为粗略的时间点，对吧？所以我今天去杂货店，我看到我疫情前以两美元买到的麦片现在要六七美元了。这让我感觉不好。

我的购买力大幅下降，即使在过去一年中，价格可能已经发生了变化。我仍然清楚地记得，我之前为这些商品支付的价格要低得多。我认为消费者需要很长时间才能接受这种通货膨胀，并最终接受这个价格点，这将从这些情绪调查中过滤出来。但是，你知道，我认为这需要很长时间，正如你提到的，才能接受这一点。

我的一部分想知道，对通货膨胀的负面反应（事情不会好转，没有人喜欢通货膨胀），通货膨胀的影响是否因此而变得更糟？因为从金融危机到疫情，通货膨胀一直很低。所以我认为人们已经非常习惯于这种价格几乎没有上涨的环境。

你知道，显然，经济的某些领域正在上涨，但在很大程度上，CPI 很低，人们忘记了通货膨胀是经济的正常组成部分。当然，疫情期间的情况并非如此。但这感觉就像是从一个历史上通货膨胀极低的时期到超高通货膨胀的转变……

尤其痛苦。是的，绝对的。当我们回顾过去二三十年时，从金融危机到疫情的时期，我认为这将看起来有点异常，因为我认为未来我们将面临更强的通胀压力。

我认为通胀预期比以前高，这归因于两个因素。首先，劳动力市场比以前紧张得多。我们的人口老龄化，退休人员更多。

对工人的竞争更激烈，这会推高工资，从而推高物价。这里也存在一些离岸外包的趋势。所以我认为我们受益于全球化供应链的一些顺风，并降低了制成品和其他商品的价格。而其中一些已经发生了变化。最近有很多关于关税的讨论，我认为这确实改变了未来十年的通货膨胀环境。

我们必须稍作休息，但休息之后，我们将讨论这种经济环境对住房市场意味着什么。

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欢迎回到市场上。我和经济学家马特·沃尔什在一起。让我们继续吧。这是一个很好的过渡到住房市场。未来通货膨胀可能更高，这对住房市场意味着什么？

我认为，更高的通货膨胀对住房最直接的影响无疑将通过利率体现出来。抵押贷款利率确实会对10年期国债收益率做出反应，如果我们生活在一个通货膨胀预期更高的时期，这将推高这些长期收益率，我们预计会在利率中看到这一点。

我认为这与之前的观点一致，即过去十年在通货膨胀方面有点异常，我认为它在长期收益率方面也是有点异常，因为美联储正在进行量化宽松，压低长期收益率。通货膨胀要低得多。通胀预期要低得多。我认为我们可以预期未来长期收益率会更高更久。

感谢你总结了这一点，这非常有帮助。我们在节目中经常讨论这个问题，但我确实想指出收益率如此重要的原因，因为抵押贷款利率往往会随着10年期国债收益率而变化。正如马特所说，从金融危机到疫情期间，我们看到了异常低的收益率。

所以即使联邦基金利率不为零，就像它在咖啡馆里一样，抵押贷款利率仍然低于历史平均水平，对吧？如果你看看长期平均水平，我认为它在5.5%到6.5%之间，具体取决于时间范围。在2010年代的大部分时间里，我们都低于5%。

因此，回到抵押贷款利率更高的环境中，在某些方面对住房市场不利，但这只是回归正常环境。我不知道，只是看看今天的收益率，它们已经接近4.5%。这是过去几年中最高的水平之一。

因此，尽管利率下降，尽管对特朗普第二任总统任期可能产生的刺激效应感到兴奋，但收益率将继续上升，这是一个自私的问题，因为我喜欢看这个。但是你认为收益率会保持在这个4%到4.5%的范围内吗？你对它们从这里可能走向何方有什么想法吗？

是的，这是一个很好的问题。很难回答，预测利率极其困难。

这就是我让你做的事，所以我不必做沙滩上的伙伴。

为我做沙滩上的伙伴。因此，你知道，我认为最终，虽然我们看到美联储的短期方向与长期利率之间存在这种短期差异，但最终，这种差异会在一定程度上消失，我们预计随着美联储降息，长期收益率将遵循联邦基金利率的路径。我认为投资者的预期将与美联储正在做的事情相符，我们应该开始看到长期收益率略有下降，正如我提到的那样。

我的意思是，我认为我们可以预期长期收益率会更高，抵押贷款利率也会更高，更接近长期平均水平，而不是……你知道，我们之前十年看到的被压低的收益率……但我确实认为我们会看到，你知道，抵押贷款利率不会达到7%。我认为在未来几个月内，它会下降大约半个基点……到2025年底可能在6%左右，平均在6.5%到6%之间。好的。

好吧，我喜欢它，因为它类似于我所说的，它不像某个超级大胆的主张。但我查看了一些对收益率的预测，它说，你知道，到2025年中期，投注市场基本上认为10年期收益率为3.6%到3.7%。目前的利差为225个基点。

所以这将使我们达到大约6%左右。因此，鉴于你知道抵押贷款利率有望从今天的水平下降，截至本录音，约为7%。所以这将是一个巨大的好处。

但总的来说，似乎大多数人认为抵押贷款利率可能不会低于5.5%，这就像未来一年左右的下限。那么，这对住房的可负担性意味着什么？因为我们正处于四年来的低点，即使是更好的抵押贷款利率也可能无法提供太多帮助。

是的，是的。我认为这是一个好时机来提到我的最喜欢的统计数据。我们做了一些工作来比较今天的可负担性水平与2019年的可负担性水平，以及为了让我们回到2019年的水平，收入、房价或抵押贷款利率需要发生怎样的变化。

对于抵押贷款利率来说，我们需要看到持续下降460个基点，所有其他条件不变，才能回到2019年的水平。而这在未来几年内是完全不可能的，哦，我的天哪。所以，为了说明这一点，我们需要抵押贷款利率降至2.6%，才能看到这种可负担性水平。

好吧，那是不可能的。我的意思是，平均市场甚至达到过2.6%吗？我认为从来没有。

我知道有些人有工具。喜欢的是2.9。那是对的。

2.6，是的，是的。如果你幸运的话，你会有那个，会有那个。2.9，我不认识你。

2.6是，是的。就像你要给你的孙子打电话谈论你的2.9%的抵押贷款一样。

因为你永远也摆脱不了它。那是对的。那是对的。因此，我认为这确实说明了可负担性有多紧张，以及为了让我们回到那个水平需要什么。

我们看到了2020年，这确实让我们从整体上了解了市场利率这种适度下降对住房市场意味着什么。最终，你知道，如果其他条件不变，我认为我们可以预期收入会上升，而房价上涨会适度。因此，我们不需要看到这种程度的下降才能恢复承受能力，但这将是一个缓慢恢复承受能力的过程。这需要很长时间才能在我们的住房市场中发挥作用，以恢复某种程度的平衡。

为了总结一下，并提醒大家，住房市场的承受能力在很大程度上受到抵押贷款利率的影响。但其他变量当然是房价和实际工资，基本上是人们赚多少钱以及他们是否买得起这些房子。

因此，我想强调一下，我的意思是，我们需要将抵押贷款利率降至前所未有的水平，才能将承受能力恢复到2019年的水平，因为自2019年以来，房价上涨得如此之多，以至于我们必须基本上通过更低的抵押贷款利率来弥补这些上涨的房价。尽管实际工资在过去一年有所上涨，但在疫情期间的几年里，实际工资有所下降。因此，这显然也没有帮助提高承受能力。

所以，马特，我需要问你一个我最喜欢问经济学家的问题。我很高兴能问这个问题，这是我工作中很棒的一部分。至少在我的世界里，也许在一些住房市场分析师的眼中，有一种说法，有些人说，你知道，房价必须下降，或者房价上涨将停滞不前，因为存在一种潜在的信念，即承受能力需要恢复到接近承受能力的长期平均水平的某个地方。你认为是这样吗？或者说，我们在住房市场上出现了一种新的常态，即住房只是变得不那么容易负担得起了？

我认为这是基本情况。最有可能的情况是，由于住房市场如此难以承受，我们预计随着抵押贷款利率的下降，通货膨胀将缓慢上升，收入将缓慢赶上目前房价水平的可持续水平，而房价在未来几年将保持横向移动。但我认为确实存在一些风险。

当我在这里说风险时，我的意思是，与之相关的替代方案是，房价可以维持更快的升值，因为可能存在新的平衡点。房价，家庭愿意将其收入的更大一部分用于住宅，从而维持更高的房价增长。我认为这在很大程度上是由于我们在疫情期间看到的一些结构性变化造成的。

你知道，今天的人们都在寻找更大的空间。一个很好的例子是，当我在疫情期间搬家时，我需要一套两居室的房子，因为我需要一个办公室。我不每天都去办公室，所以我愿意多花一点钱，因为我在通勤上的花费少了一点，我也需要这个工作空间。所以，你知道，可能是这样一种情况，现在我们需要更多的工作空间和更多的空间，或者将更多收入用于我们的房子，人们也可能发现，在过去几年中，我们看到的竞争加剧，并且愿意比以前在他们的住宅中停留更长时间。

不过，你刚才说的话，我也从其他人那里听到过类似的回声，他们说，恢复承受能力的方法不是房价暴跌，而是一种逐渐的组合，即房价缓慢下降。实际工资继续增长，而房价上涨在未来几年相对平稳。所以我很想知道，这意味着我不知道你或穆迪分析公司是否做，房价预测，但你认为房价上涨，或者你对未来几年的房价上涨预期是多少？是的。

所以，我们确实有一个房价预测，在全国范围内，到2025年底，同比增长约为1%，这相当温和，并且在2026年之前，这种情况一直保持在这个范围内，然后情况才会恢复某种程度的平衡。我们会看到房价恢复到疫情前的水平，大约为5.5%。我认为这是名义上的房价上涨。

嗯，你没事吧？所以，为了说明一些数字。现在，在美国各地，我认为我们看到了一些差异，例如在东北部，情况表现得更好一些，这很简单，因为就供应而言，住房市场比较紧张。我们没有看到像西南地区、山区或东南部（如佛罗里达州、卡罗来纳州等地）那样的大幅通货膨胀，在这些地区，通货膨胀在某些情况下已经恢复到疫情前的正常水平。这与历史相比仍然很低，但这比那些非常紧张的疫情时期有所改善。

只是澄清一下你刚才说的一件事，你说明年增长1%，是实际增长还是名义增长？

那是名义增长。所以那是名义增长。因此，如果你看看实际房价上涨，几乎为零或略低于零。

为了澄清一下，实际基本上意味着通货膨胀调整后的，而名义意味着未经通货膨胀调整的。所以，有时我们会这样问经济学家，我们会说增长1%，我们的意思是超过通货膨胀的1%，这将是实际增长。

但马特，这是名义增长，这意味着1%。然后你减去通货膨胀，很多时候当你考虑投资回报时就是这样。所以，让我们假设明年通货膨胀率保持在3%左右，尽管它会下降。

但我只是说，根据这个例子中的假设，实际回报实际上将为负2%，对吧？因为你有1%的增长减去通货膨胀率。所以非常有趣。

嗯，马特，这与你听到的相反，对吧？因为我认为很多人认为，由于利率可能在明年下降，这将刺激房价上涨。

但这听起来你认为不同。我希望因为这是一群书呆子，我们有听众在收听节目。如果你能从机械角度向我们解释一下，那就太好了。当然。这意味着你认为住房需求将保持低位，还是供应将与需求在同一水平上恢复？情况是如何发生的，以至于房价保持这么长时间，而这种情况很久以来都没有发生过？

是的，是的。我认为这有点违反直觉，对吧？当利率下降时，我们预计会看到一些需求回升。我认为确实会有一些需求回升，但是我们会看到库存的更大增长。

我认为有很多证据表明，当这些利率下降时，我们预计过去两年我们一直在谈论的“大锁定”将开始消退，更多房屋将不可避免地重新上市。在多户住宅和独户住宅方面都进行了大量的建设，这些建设正在投入使用。最终，这将缓解我们所看到的供应紧张状况，而供应紧张状况导致了房价上涨，对吧？这确实为房价上涨设定了一个下限。

因此，随着这些房屋的投入使用，这将有助于缓解一些紧张的市场，并使房价略微下降。因此，需求会有一些反应，数据也支持这一点，我们会看到销售额增加。现在销售额处于非常低的水平。它们将在明年回升。但最终，房价上涨将继续放缓。好的，这是一个有趣的观点，你如何预测供应将比需求恢复得更快？所以其中一些……

是建筑，我们正在观察大量的建筑，其中一些是转售供应。你知道，这两种情况都有。我认为这是一个很好的问题，也是一个很难回答的问题，对吧？嗯，考虑到我们目前的承受能力，这似乎是一个相当高的门槛，需要清除才能让许多家庭重返市场。

现在，根据我们做的一些粗略计算，有很多潜在的家庭组建被搁置，并且不会组建，因为住房承受能力太低，我们认为这种情况会持续下去。因此，即使从单位数量的角度来看，市场供应不足，这些家庭也被压制住了。他们正在……

人们在家住的时间更长了。我们认为他们不会很快回来，考虑到目前的承受能力，这将使需求在一段时间内保持低迷。好吧。

对我来说，这就像明年的一百万美元问题，对吧？如果利率开始下降，这将会发生，那么需求还是供应会更快地成比例地增长？那里会发生什么，听起来马特和他在穆迪的同事认为库存将比需求增长得更快，这不会导致房价下跌，而是他们预测的名义增长非常温和。好的，是时候从我们的节目赞助商那里听到最后一句话了，但请继续关注，我们会立即获得马特对特朗普计划中的关税如何影响住房经济的见解。

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如果朋友们回来，让我们从刚才结束的地方继续。如果我可以稍微改变一下话题，我已经把你抓住了。我要请你帮我学习一下。在竞选期间和选举之后，人们对关税做了很多讨论，所以我不是这方面的专家。

你能给我们一个概述吗？我认为我们都知道关税基本上是一种关税，基本上是对进口商品的征税。告诉我你的想法，比如这可能对经济和住房市场有什么影响。

所以，你知道，基本上，正如你提到的，关税是对进口商品的征税，由进口商支付。作为经济学家，我们通常不喜欢关税，因为它们是由美国消费者支付的，这看起来像是消费者的价格上涨。是的，这不是全球制造商利用他们的比较优势并压低价格。

这是一种人为的价格上涨。你知道，我认为这对于整体经济来说意味着什么，你知道，人们谈论了很多关税。我认为在竞选活动中，他似乎倾向于对所有进口商品全面征收约10%到20%的关税。

这将对许多人来说是一次大幅度的价格上涨。我们在穆迪分析公司进行了一些情景模拟，以了解这种影响。请记住，这些计划在实施和时间安排方面缺乏细节。因此，这只是一个普遍的一次性价格上涨或征税，以及它如何影响整体经济。结果是，假设这些关税从第一天开始实施，明年的增长将下降约一个百分点，明年的通货膨胀率也将增加2%。

如果，你知道，我不是这方面的专家，但只是为了唱反调，当然，我从未听过，完全理解。但是，是什么，难道你不能通过购买美国制造的商品来代替吗？这就是实施关税背后的想法吗？这是否不可能，因为没有足够的美国供应商？或者，作为经济学家，你的逻辑在哪里崩溃了？是的，我的意思是……

我认为这就是论点，这是政治论点，即我们可以将这些供应链带回美国，并利用美国工人，但这代价非常高昂，支付美国工人的工资远高于支付一些外国工人来制造这些商品，而且我们根本没有足够的制造能力。我们已经放弃了许多这些经济体的制造业，转而从事其他行业，这些行业现在由美国工人担任，因此，你知道，将供应链、制造业带回美国实际上是不可行的。因此，最终我们仍然必须从外国采购这些投入，但现在它们将……

只会更贵。好的。是的，我写了很多，这似乎让大多数经济学家都这样认为。我很想知道你对潜在的关税对住房可能意味着什么有什么想法。

你知道，我认为这是一个有趣的问题，因为你知道，对加拿大软木材已经征收关税有一段时间了，在特朗普的第一任期内，他在2018年实施了这些关税。人们已经做了一些工作来量化这些关税的价格影响，因为最终，房屋建筑商需要购买这些软木材并支付这些关税，并将这些成本转嫁给消费者，全国房屋建筑商协会已经做了一些工作，了解这些关税给建筑商带来了多少成本。

任何一项涉及新建单户住宅的九千美元的成本，都会导致这些建筑商建造的新房成本上升，因为这些建筑商必须从某个地方获得这些额外成本。嗯，我认为，如果我们看看未来几年的预期影响，毫无疑问，它会提高价格。但是，提高多少，我认为这是一个悬而未决的问题。

我说这话的原因是，建筑商在过去几年里做了很多工作来提高买家的承受能力。他们大幅降价以抵消高利率的影响，他们支付了成交费用，他们提供了折扣。他们一直在牺牲自己的交易利润，以完成交易。我想知道建筑商是否会这样做，他们是否会承受利润损失（利润仍然因之前的价格上涨而被高估），以使买家至少对新房市场和购买新房感兴趣。所以，你知道，我认为这会提高价格，我认为这会全面提高价格。但是，你知道，至少在新房销售方面，我很好奇会提高多少，这里还有一个间接影响，我认为这很重要，那就是，如果我们要全面实施关税，并且对其他国家的商品征收更高的关税，那将是通货膨胀的，这意味着债券市场将做出反应，利率将会上升，最终，如果利率持续保持在较高水平更长的时间，这将损害需求。

明白了。好的。对不起，如果这些问题非常基本，我仍在学习关税知识，但是，您所说的关税导致的价格上涨，有没有可能是短期现象？这种通货膨胀是持续性的吗？它像是短期的痛苦换取长期的利益吗？还是通货膨胀会持续存在？

嗯，这是一个很好的问题，嗯，我认为这是一次性的价格上涨。但通常情况下，供应链会被重新规划到其他地方，这可能会导致价格持续上涨。如果制造业要回到美国，那可能会导致价格上涨更长一段时间。

而且这不仅仅是一次性的。这种价格影响经济需要很长时间才能显现出来。所以，也许是一年，价格会持续上涨更长时间，但这确实需要一些时间才能渗透到更大的经济体中。

是的，因为再一次，我不知道这是否特定于关税，但我们在通货膨胀时期看到了这一点。我们刚刚经历了这一点，就像它在一个行业开始，然后冷却下来，然后它又转向另一个行业，这是一种可行的局面，在一个领域通货膨胀很高，然后它会隐藏在另一个领域，这就像在经济中层层递进一样，至少对我来说，感觉它在很长一段时间内都被拖延了，因为，你知道，我们总是看到一些通货膨胀非常严重的领域。是的。

这正是我的意思，我认为，我们今天看到的汽车保险通货膨胀，可以追溯到疫情期间的供应链中断，这意味着它需要四年时间才能影响经济。如果那令人不安，我的意思是，我认为关税也是如此。我的意思是，这可能需要很长时间才能显现出来并渗透。

谢谢你对这个问题的讲解，我真的很感激。在我们结束之前，您认为我们的听众在展望2025年的房地产市场时还应该了解什么？

我的意思是，我认为房地产市场在2025年有一些关键主题和叙事。我认为其中一个是住房结构性供应不足的情况。据我们估计，我们有190万套住房供应不足，这其中包括我之前提到的部分由于承受能力低而无法组建家庭的家庭。

我认为这确实支持了名义上的房价不会下跌的观点。而且，这将支持对建筑的需求增加。如果存在限制建筑商进行建设的有限供应，无论是由于大规模驱逐出境，还是由于政策变化导致美国移民数量增长放缓，那么我认为在未来几年，我们可能会看到房价上涨的风险增加，如果我们能够维持我们预期会看到的建筑规模，考虑到住房短缺。

好的。好吧，很高兴能做到这一点，这绝对是我们在未来一年中将关注的事情，非常感谢你。

非常感谢你今天邀请我。

很高兴。当然，如果您想了解更多关于他和他的团队以及他们在穆迪分析公司的工作，我们会将更多信息链接到节目说明中。非常感谢大家收看或收听本期《市场在线》节目，我们下次再见。