Rates Surge Back Up as the Election “Slowdown” Hits Housing
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总统大选是否会对住房市场产生历史性影响？为什么房价还在上涨？哪些公司是职业发展的最佳选择？今天的节目将为您解答这些问题。

大家好，欢迎收看《市场快讯》。这是我们的一档特色节目，为您带来最新的房地产和商业新闻，帮助您了解市场动态，做出明智的投资决策。

当然，我们也会分享自己的独到见解，帮助您区分哪些信息对您的投资事业有帮助，哪些只是噪音。通常我会从新闻中挑选四个主题进行讨论，但今天我让我的尊贵的嘉宾们各自选择一个主题。今天与我们一起的嘉宾有凯西·费克、詹姆斯·迪纳和亨利·华盛顿。感谢各位的到来。很高兴见到大家。

很高兴见到大家。

很高兴见到大家。那么，让我们直接进入正题，詹姆斯，你今天带来了什么话题？

正如我们所知，最近有很多关于选举的新闻。这是选举日。

今年没有选举。

我的意思是，我看到它在推特上疯传。所以我决定多了解一些。它甚至不是推特，而是X，但是的，我想今天谈谈这个，因为我在社区里听到很多关于这个。

我知道亨利，你是个翻新专家。我也是。很多做开发和翻新的投资者现在都感觉市场放缓了，消费者信心也下降了。

我确实看到了一些恐慌情绪，但我们必须记住，事情发生变化时，事情就会放缓。亨利，你最近的看房活动有没有受到影响？过去30天里，我收到的看房预约量下降了80%。

80%？是的，很大。

是的，这里的情况有点不同，原因很多，如果你们想听我详细解释，我可以。但我们发现，看房预约量下降似乎符合当前市场的预期。

是的。我只是想知道你认为这是选举的影响，还是利率上升的影响。

实际上，我有一些关于这个问题的数据。詹姆斯，你这边的情况是不是也一样？最近有调查显示，25%的潜在购房者表示，他们会等到选举之后再买房。所以，人们似乎有意选择现在不看房，这不仅仅是投资者的行为，还有购房者。但詹姆斯，你有没有看到类似的影响？

对住房市场的影响？专家们怎么说？这是来自“傻瓜”网站的文章。

但我想重点的是，现在人们的情绪化，他们说，哦，有积压的需求，消费者信心下降。当购房者不确定时，他们往往会观望。他们试图把握利率，试图把握选举时机，这导致他们观望。

这就是我们看到的看房活动下降的原因。这篇文章主要讨论的是历史趋势。

它会降低成交量，但不会导致市场上涨或下跌。它不会导致利率上涨或下跌。

它不会导致利率上涨或下跌。政策会，但选举不会。通常情况下，市场会保持大致稳定，并以典型的升值率增长。

只有少数几次例外，例如2008年，房价下跌了12%。在80年代的两次选举中，由于高利率和经济环境，市场也略有下跌。所以，经济政策才是影响房地产市场的主要因素。

我认为现在大家都在过度解读这个问题。翻新项目还在进行。

只要坐下来冷静一下，它就会再次出售。

我们现在是投资者，我们想，我等一等，因为我认为会发生这种情况，我们必须研究历史趋势才能做出这些决定。我非常高兴我们刚刚在亚利桑那州购买了房产。我的银行家30天前给我打电话，说，嘿，你想锁定你的利率吗？他说，利率可能会下降一点，但我建议你锁定。我们锁定了5.125%。谢天谢地，我这么做了，因为如果现在利率比当时高半个百分点，那在市场上停留的时间会更长。这篇文章中提到，市场不会因为信心下降而放缓，但市场涨跌和利率都取决于经济和政策。我听到很多关于市场即将暴涨的讨论。

我不知道。你听说过“特朗普交易”吗？

我没有。

好的，我稍后会解释，因为我认为它与你的主题——也就是詹姆斯关于利率的话题——有关。

对吗？好，我们先保留这个话题。但我想说，詹姆斯在锁定利率时很高兴，因为如果詹姆斯·丹纳的房贷利率高半个百分点，那他每个月可能要多付2000美元。

实际上，多一点，大约是。

但我觉得两边都充满了恐惧。每一方都觉得如果另一方获胜，民主就会受到威胁。这很可怕。所以，我看到人们可能因为恐惧而犹豫。

我认为这是原因。我可能在简单化问题，但我认为公众，这是我的感觉，不是基于任何现实，我认为公众感觉，无论谁获胜，他们可能都希望刺激经济。

所以他们希望获胜者能够降低利率，这样他们就可以出手了，因为他们希望新当选者会刺激经济。但最终，我认为这在短期内对利率的影响不会很大。而且，两名候选人的政策都可能对住房市场产生影响。

但我不知道你们计划中的影响是否会真正发生。老实说，没有人知道。所以我认为人们只是害怕，希望能够以较低的利率入手。

是的，我认为红杉资本调查中提到的具体内容是，如果哈里斯副总统当选，她提议为首次购房者提供2.5万美元的补贴。所以，如果我是首次购房者，我可能会等待，看看是否能拿到2.5万美元。我认为这次选举对住房和住房负担能力的关注度很高，所以人们可能会看到哪种方式。

我认为这很重要。不，就像投资者应该采取哪些实际步骤，而不是猜测。我们可以随意猜测市场会涨还是跌。

但实际上，就像建立一种思维模式，认为它会更有价值。只是评估你的表现。如果你认为市场在选举期间或之后会放缓，那么可以增加一些债券到你的投资组合中。

当然，如果利率波动很大，那就假设最坏的情况。只要你在评估中假设最坏的情况，你仍然可以进行交易。因为人们很容易因为一些小事而惊慌失措。

他们会冻结，他们会犹豫，他们会忘记噪音。看看历史，看看经济。提高你的购买力。

是的，百分之百。这是对投资者的建议。如果你正在考虑这个问题。

我今天早上真的谈过这件事。想想看，我在阿肯色州，我正在对一栋价值20万美元的房子出价，我正在考虑。我出价4万美元，对方还价4.8万美元，只差8000美元，而这栋房子价值20万美元。我说不，我说不，我坚持我的4万美元，因为我正在长期评估，即使这是一栋20万美元的房子，现在市场上只有10栋这样的房子，我坚持我的价格，因为不确定性。我认为投资者想要成功，就必须有这种纪律，因为我不想持有这栋房子6、8、9个月，然后发现我的利润都被持有成本吃掉了。

对吗？我们将休息一会儿，但稍后我们将讨论利率和“特朗普交易”。

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欢迎回到《市场快讯》。让我们继续下一个话题，亨利。我认为你的话题与我们刚刚讨论的利率有关。

当然。我的文章来自realestatenews.com，标题是“房地产面临严峻考验，抵押贷款利率回升至7%”。基本上，这篇文章讨论的是抵押贷款利率已回升至7%，此前利率有所下降。

人们担心这种上涨会对购房者产生影响，因为现在利率更高，这意味着更多人被排除在外，并导致负担能力问题。此外，这可能会导致房屋需求下降，并导致我们之前讨论的更长的持有时间，因为买家会减少。如果你再加上选举和我们刚刚讨论的恐惧，我认为这确实会造成更长的持有时间。

文章中提出的问题是，我们预计这些持有时间会持续多久？文章的语气有点情绪化。所以，它更多的是人们的感觉，而不是事实，因为有事实支持房地产市场两方面的论点，对吧？有些事实表明，我们没有足够的库存来满足需求，因此市场应该更快地流动，但我们看到的流动速度却慢于预期。

也有事实支持市场正在放缓，买家减少了。如果人们无法依赖事实，那么他们就会依赖自己的感觉，而现在感觉很可怕，很不安，这不会导致市场放缓。

所以，你们对7%的利率有什么看法？你们认为这是否会导致更长的持有时间？或者你们认为情况还是一样？

我觉得很多人不明白，当美联储宣布降息时，这会。

或者，你知道，抵押贷款利率。

很多时候，我们从屋顶上听到的不是。我仍然认为这会发生，在我们的一个节目中，我们猜测利率会是多少，而我当时认为利率会继续下降。而现在利率又上涨了。

所以，我们仍然处于一个非常奇怪的经济环境中，市场非常强劲。我们最新的失业金申请报告再次显示低位，这意味着失业人数减少。当债券市场看到这一点时，他们会对股票进行投资，对即将到来的经济衰退的担忧减少了。

所以，我们处于一种状态，如果我们想看到抵押贷款利率下降，通常意味着经济状况不好。而当经济状况良好时，抵押贷款利率通常会上升。所以，这是一个混合体，对吧？这是一个相对强劲的经济体。

至少很多人不这么认为。但就业报告告诉我们这一点，抵押贷款利率也随之变化。所以，我个人。

认为，就住房市场而言，冬天可能会比较缓慢。我不认为未来几个月抵押贷款利率会下降很多，因为虽然活动确实会对利率产生一些影响，但我认为总统大选确实对抵押贷款利率产生了影响，我稍后会解释。但也要记住，这可能只是季节性的市场低迷时期。所以，无论如何，进入冬季，交易量可能不会很高。但我之前告诉过你们关于“特朗普交易”的事情，我并不惊讶你们甚至没有听说过，因为只有那些阅读过债券。

投资者和债券。

专家。

我确实阅读过关于债券交易的文章。所以，基本上，债券收益率一直在上升。这提醒我们，债券收益率与抵押贷款利率几乎完全相关。

所以，如果你想知道抵押贷款利率发生了什么，那就看看债券收益率发生了什么。债券收益率一直在上升，尽管利率有所下降，这有点不寻常。但债券收益率上升有几个原因。

其中一些原因是通货膨胀的担忧。其他时候，这是因为其他资产表现更好。例如，如果股票市场有望表现良好，那么持有债券的人就会要求更高的收益率。

如果特朗普当选，这两件事都有可能发生。所以，人们普遍认为，如果特朗普当选，他承诺的许多政策都是刺激性的，例如减税。我们看到劳动力市场表现良好。

因此，由于经济衰退风险降低，这通常会推高债券收益率。第二件事是，他曾表示要实施关税，而关税在历史上通常会导致通货膨胀。所以，当你看到这两件事时，你会发现这可能是刺激性的，也可能是通货膨胀的。

这两件事都倾向于推高债券收益率，这可能是目前抵押贷款利率上涨的原因之一。所以，这是一个很长的故事。当然。

我认为利率不会大幅波动，原因是即使特朗普在11月获胜，他也要到1月才上任，然后你必须看看实际的政策是什么。所以我认为，无论谁当选，我们可能要到2月份才能知道他们将要做什么。所以，我们现在感受到的市场不确定性，实际上可能要到新总统上任后的头一百天才能得到解答。无论如何，这就是我对债券的看法。

如果我们到2月份就知道谁当选了。

别这么说，请。希望我们知道。

是的，我同意你的看法。我希望我们只是……

知道这篇文章中亨利带来的那一点。尽管利率可能达到7%，但市场可能会真正放缓。但是我们就在九个月前经历过这样的市场，对吧？而且情况是……

交易顺利进行。一切正常。

可能会放缓增长。但是，就像你知道的那样，记住，最近的经验是什么？我认为这并不是很久以前，3%到7%。我们几乎就在那里了。

另外，猜猜发生了什么？365天前，我赢得了利率达到7%的比赛。

嗯，是的。然后，在那段时间里，我们看到它们在年底开始进入7%和低7%，然后我们看到了2024年第一季度的大幅上涨。

2024年的升值就像火箭一样。我的意思是，戴夫，这就是我们为什么那么及时地完成交易的原因。我们的翻新房屋在60天内上涨了10%，因为利率上涨了7%。所以你知道，我不确定你是否可以进行交易，但一切都会好起来的。你可能会被数字吓到，但一切都会好起来的。

最好再坐一会儿，等它们卖出，你就能赚钱。人们需要房子。

嗯，是的，我完全理解这一点。但我认为，特别是如果你刚开始，看到这种情况有点让人不想看到。但请记住，没有人知道会发生什么。如果你现在能找到合适的交易，那就去做吧。今天我们将继续讨论政治主题。凯西，告诉我们……

你带来的加州提案33号。这是另一项租金管制法案，在过去两次加州选民投票反对租金管制后被否决了，这令人震惊。但现在看起来是五五开。

嗯，基本上，提案33号将废除1995年的霍金斯租赁住房法案，该法案实际上是一种计划。当然，这对于加州来说令人震惊，因为它限制了对独栋住宅、公寓和新公寓的租金管制。如果提案33号通过，它将废除该法案，并允许地方政府自行决定租金管制。

据我了解，大多数县都将保留他们现有的政策，因为加文·纽瑟姆已经在2019年通过了一项法律，基本上将租金管制限制在5%加通货膨胀。但对许多人来说，这仍然太多了。

他们说租金仍然太高，正如法案中所说，租金过高。因此，即使有这项法案，人们也不想看到租金上涨，尤其是在通货膨胀率达到9%以上的那一年。尽管有上限，但它仍然是10%，无论通货膨胀率是多少。

所以我们已经有了某种租金管制。但是，如果提案33号通过，那么独栋住宅所有者和新公寓也将受到租金管制的约束。因此，你可以想象，我认为许多开发商不太想建造新公寓，而这正是我们急需的。

我们面临着住房短缺。如果对租金设定上限，他们就不会有动力。现在，如果你受到租金管制，但租客搬走了，你可以提高租金，但提案33号不允许这样做。

所以，实际上，即使在……

你……

很多时候，受租金管制的人永远不会搬走，以便留在原地。他们可能住在一间工作室公寓或一居室公寓，但他们有四个孩子。但他们不会搬走，因为租金太低。

但在这种情况下，他们可以搬走。所以从租客的角度来看，这允许他们搬家。但从房东的角度来看，我告诉你，我本来就不投资加州，但我认为很多人会和我一样。然后，我认为可供出租的住房会减少。

我的意思是，在荷兰经历了这一切，他们去年通过了一项租金管制法案。它有点复杂，有一个积分系统，我不知道……

长话短说，租金价格飙升，因为一旦这项法案生效，所有房东都开始出售房屋，因为经营风险太大。所以……现在可供出租的住房减少了。

你知道吗，住房价格根本没有下降。这不像，你知道，新的出租供应进入市场，让普通人的购买力更强。所以现在的情况是，租客数量相同，但可供出租的住房减少了。

这将导致价格上涨，因为与凯西谈到的法案不同，当租客搬走时，你可以将其重置为市场价格。所以，一旦有人搬走，租金就会上涨10%、15%或20%。这使得那些想找新公寓的人更加难以找到。

所以，你知道，显然，这是一个不同的国家，情况也不同。但租金管制每次尝试都失败了。无论是在自由城市还是保守城市，它都没有奏效。它并没有按照预期的效果发挥作用。所以我知道它在政治上很受欢迎，但它没有任何研究或证据支持。

嗯，它已经失败了两次。所以，这可能会再次失败。具有讽刺意味的是，这项法案背后的那个人似乎拥有公寓，他们称他为……我不知道这是否属实，也不知道为什么会被允许，但在像伯克利这样的城市，如果这项法案通过，伯克利将绝对采取行动并实施控制法。

这就是他们一直在努力做的事情。当你有一个像伯克利这样的城市时，如果任何城市都受到增长限制，并且在伯克利的情况下，你被水包围，然后后面是自然……

这是一个公园。所以除非你向上发展，否则真的没有办法发展，对吧？所以，为了提供更多的住房，你需要更多的公寓。

如果农场主不想进来，那当然是一个问题。所以，是的，租金很高，毫无疑问。但这也是加州拥挤的城市，而且从一开始就一直很贵。

我的意思是，我认为问题在于我们试图在这里和那里将住房价格和租金价格分开。它们是联系在一起的。如果你想继续拥有可供出租的房屋，那么住房价格和租金价格就必须联系在一起。

如果你实施租金管制，人们就会像戴夫所说的那样，试图搬走，出售这些房产，然后可供出租的房产就更少了，这将导致价格上涨。如果价格上涨而利率没有上涨，那么这并不能解决任何供应问题。所以我的意思是，我认为你不能将两者分开。换句话说，为了解决这个问题，你必须同时解决负担能力和租金问题。

是的，因为这会减少。是的，就像数学根本行不通一样。租金很贵。

钱很贵。建筑成本很高。让我们降低你的收入。谁想投资这样的东西？这没有任何意义。这将导致市场上可供出租的公寓数量减少，不仅仅是因为租金管制，还因为这些成本。

如果你限制了投资的潜在回报，那对我来说是一个主要问题，你无法支付这些费用。银行甚至不会借钱给你。如果你的收入被限制在一定水平，那么如果银行不借钱给你，你该如何建造这些东西？是的，我觉得加州吸入的某种东西太多了，就像加州在90年代到2010年代初是梦想一样。我认为你……

知道我们具体谈论的是关于租金管制的那篇文章。我并不一定认为解决方案不是说我不认为我们需要某种更好的负担得起的住房和负担得起的租金位置，就像房东一样，我仍然支持找到负担得起的租金解决方案。我只是不认为这是方法。

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公司职业发展。

职业发展。基本上，这是根据美国机会指数得出的，该指数衡量美国最大公司如何促进经济流动性，为员工创造积极的职业成果，并……

帮助提升业务绩效。在沃尔玛工作过，他们非常积极地鼓励员工提升职业生涯，无论你想要在公司哪个部门工作，我从未在鼓励员工在公司内部发展的公司工作过。如果……

他们上榜了，我会感到惊讶。詹姆斯。

你必须猜测，亨利，快速回答。你正在进行一场激烈的比赛。我会选择亚马逊而不是微软。我觉得这些科技公司在增长方面会落后，因为他们必须实现大幅增长。但我确实知道他们很关心员工，而且他们付钱给他们。

在视频中展示一下。

哦，好的。我必须说，你们至少没有猜对前十名。我认为沃尔玛……让我看看，我认为沃尔玛可能在百强之列，但……

亚马逊在里面，但排名靠后。我不认为……

亚马逊，因为尽管它是跨国公司，我确信他们赚了很多钱。亚马逊的大部分工资可能都在仓库里……

排名第39。

第39名。好的。亨利，我看到这个，想到了你，因为沃尔玛不在前十名。但你们市场上的另一家公司是你们经常谈论的……

J是JB。

亨特排名第六。这是一家运输公司，对吧？卡车运输？是的。是的。所以它排名第六。但第一名是格兰杰，我听说过，因为他们曾经寄送过那些巨大的……你有没有收到过他们寄给你的那些巨大的……

目录……

格兰杰，这是一家工业用品公司？是的。是的。第二名是Costco，这可能让你很高兴，因为谁不喜欢Costco？Costco，世界上最好的地方。

我希望，我希望我们能在这里有一个。我们可以在这里建立一个。

他们被禁止进入马里兰州吗？不，他们只是不允许靠近沃尔玛。

他们买了一些土地，我们打算在那里建造一个。上帝……

就像这样。你可以在那里建造。所以Costco，是的，以前以关心员工而闻名。第三名是Capital One金融，第四名是第一家科技公司Meta Platforms（原Facebook）。然后是ServiceNow，我甚至不知道那是什么。

你只是知道那是什么。服务。现在他们访问……

公司是……是的，基于云的软件IT服务管理，无论那意味着什么。

就像那些非常生成的……像自我驱动的……

然后是可口可乐、百事可乐等公司。然后是许多金融公司，如美联、美国银行和关键银行。但是詹姆斯，好的，星巴克。第13名，就在你家附近。

就在附近，就在附近。不过，我对这个名单有一个问题。如何才能在第27名上获得最佳排名？谁还会去那里？太棒了。我的意思是，最好的增长在哪里？

我想今年夏天去Best Buy，因为这是我高中以来第一次去Best Buy，已经20年了。

他们看起来是不是总是像在施工中，无论如何？这就像……

货架只是更好。那里什么都没有。但我出差工作，酒店的灯光很糟糕，我需要录制播客，他们没有好的灯光。所以谢谢Best Buy。这就是为什么……

你认为沃尔玛的灯光也一样，成本却低得多。

对吧？亨利，你应该为自己感到高兴。但我认为，我认为进入更具挑战性的时期来寻找交易，在经济不确定时期，这对于投资者来说并不容易，就像努力提升职业生涯和同时购买房地产一样，这是一个不错的选择。找到这些提供稳定职业的公司是一个很棒的选择。如果我是我，刚开始职业生涯，我会选择一个完全不受AI影响的，或者尽可能不受AI影响的，或者我会努力建立一个，比如在金融公司工作，这有充分的理由，比如Costco和格兰杰，更像是服务制造业。当然，这会影响他们，但我认为这比我的工作和数据分析师的工作更容易，因为数据分析师的工作可能会被AI取代。作为房地产投资者，了解这些百强公司的总部所在地非常重要，因为如果他们有更多晋升的机会，他们就能赚更多钱。谢谢。

凯西。我很感激。格兰杰在哪里？我不知道……

我打算查一下。

我查了一下，它位于芝加哥。所以可能是芝加哥，好的，芝加哥，就是这样。好了，这些就是你们的信息，非常感谢大家收看。

我们谈论了很多关于选举的事情，谈论了利率以及它们可能在哪里。如果你和我一样，全职工作，那么你可以找到可以提升职业生涯和建立房地产投资组合的地方。亨利、詹姆斯、凯西，非常感谢你们今天来。

谢谢，谢谢。

感谢大家收看本期《市场快讯》。我们下期节目再见。