Investments Outperforming Rentals That Only the Elite Know About
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如果经常收听本节目，你就会知道我们在这里做的事情一部分是分析当前的经济状况，以便对未来的投资格局有所了解。对我来说，这部分原因是好玩且新奇，我也喜欢这样。当然，我这样做是为了确保我的投资，并希望我的投资在未来的经济状况下保持优化。当然，我们今天请来的嘉宾非常接近于拥有水晶球的能力。Fundrise 首席执行官 Ben Miller 今天拆解了他认为未来五年最强大的投资类别。

每个人都是 Dave，本节目面向像我一样的分析型怪咖。我们的嘉宾在这方面有很多经验。Miller，正如我所说，是 Fundrise 的现任首席执行官，这是一个直接面向投资者的平台，管理着超过 28 亿美元的股权。

但 Ben 的酷炫之处在于，他曾在房地产开发领域工作，他的 Fundrise 经验，让他投资于商业房地产、住宅房地产，以及债务，他实际上正在开拓一个全新的资产类别。所以我真的很想和 Ben 聊聊他这些天除了房地产之外，在房地产领域以及为什么这样做，以及他之前在节目中出现过几次。所以，如果你听过他的任何一期节目，你就会知道他非常精通，并且是一个对金融、投资和总体经济有深入思考的人。让我们开始吧。

Miller，欢迎回到 On the Market。

很高兴你在这里。

你和我已经有一段时间了，我很兴奋能和你具体聊聊一些不同的资产类别，以及你认为它们未来可能的表现。所以，我先从房地产开始，你对未来几年商业房地产的展望是什么？

未来几年？现在有点模糊。

今天公布了劳工部报告，公布了通货膨胀数据。我的意思是，目前确实很模糊。

你只是担心融资利率，还是我们仍在处理一些供应和多户家庭的问题？或者你正在追踪哪些类型的变量？

我们正在团队层面讨论这个问题。比如，现在是投资房地产的最佳时机吗？或者，我们是否应该投资于债务方面，而不是股权方面？今天的房地产市场比以往任何时候都更加动荡。

是的。我想现在关于商业房地产的问题是，你是否会错过底部？对我来说，底部至少还需要几个月的时间。就我个人而言，我正在投资一些商业房地产，我不觉得现在是买入的最佳时机，鉴于存在诸多不确定性。对我来说，现在似乎更适合等待。

是的，我认为底部实际上是在去年，比如 2023 年 10 月，国债收益率达到 5%。我觉得那实际上是底部。从那时起，情况有所好转，但是的，我之所以现在看好房地产，是因为你正在考虑一个长期的视野，并试图找到未来十年房地产的最佳时机。但如果你更乐观，更注重短期，更注重抓住时机，那么我认为还有其他可能更好的选择。

好的，其中一项就是私人。

信贷，私人信贷和科技，我认为它们的价格更合理。所以，就像我们一样，我们可以先谈谈私人信贷，它更容易定价，只是有点复杂。但如果你看看一栋公寓楼，你可以购买股权，正如你所说，可能以 5.5 倍的资本回报率，你可以在债务方面以 65% 或 75% 的价值比获得 10%、11% 或更高的收益率。所以，你会问，我是否喜欢以 75% 的价值比获得 10% 或 11% 的收益率？这是否比投资股权更好，或者可能更糟，这在很大程度上还是未知数，但它更安全。

你获得的债务收益率为 10% 或 11%，你知道，并且你拥有一个相当稳固的资产作为后盾，其价值比很高。但我猜你是在押注房地产，如果你的预期是资本回报率会上升。

就像你说的，如果你提出论点，我们当然会在内部进行辩论。所以，好吧，多户家庭一直处于供应过剩状态，如果租金或租金持平，或资本回报率较低，利率较高，那么所有因素似乎都对房地产不利。

如果你从更直观的角度来看，那么在某些时候，确实存在购买某些东西的最佳时机。其中一些因素可能会逆转，你可能会非常有信心，供应会在 18 个月或 24 个月内逆转，就像没有突然下跌一样。

所以，供应过剩，所以你对一个世界中的租金增长感到乐观。如果利率保持高位，那么很长一段时间内不会有新的建筑，所以你不会获得利率上涨的好处，但你将获得租金增长的收益。是的，所以，你知道，这可能比你必须调整收入的税收效率更高。

这很有道理。我只是想确保每个人都理解这一点。当我们谈论多户家庭时，预测供应情况很容易，因为建造它们需要数年时间，并且需要获得许可证。

所以，我们已经看到了持续多年的供应过剩，每个人都知道它即将到来，这就是为什么人们有点谨慎，坐等事情发展，但我们已经看到了一些迹象。我们都能看到，随着利率开始上涨，养老金将开始向另一个方向移动。

全国大部分地区的多户家庭新建筑开工率已经完全停滞。从历史上看，基本上没有。所以，我们将会处于一种环境中，如果利率保持高位，那么不会有太多建筑。根据你对住宅市场的看法，普通民众购买单户住宅的负担能力可能仍然很困难。因此，至少在未来几年，对租赁物业的需求将很大，但供应却很少，这可能会导致租金价格上涨。

对吧？这就是论点。我认为反对这一论点是，我认为实际上存在一些更好的选择，对吧？首先，租金增长，我认为你正在进入一个非常强劲的市场。

如果利率下降，价值会随着资本回报率的下降而上升。如果利率不下降，你将获得租金增长，你将获得利率上涨和资本回报率下降的双重增长。所以，现在看来，无论如何，你都处于良好的状态。

然后，如果我们担心通货膨胀，如果我们担心政府印制大量货币，那么在过去，人们会持有实物资产，会持有商品，会持有房地产。现在，人们持有比特币。但就像，他们持有它。

原因。所以，购买公寓楼或房地产的论点是，你知道，我将来可以以相同的每平方英尺价格或每单位价格获得相同的回报。我认为这很有说服力，因为同时，由于债务或其他原因，你可以在市场上放贷，获得非常好的回报，几乎十年来从未见过。我的意思是，两者都是不错的选择。

是的。我的意思是，从一个人的角度来看，这确实是一个令人鼓舞的观点。因为在过去几年里，情况看起来可能很糟糕，对吧？所以，现在似乎是放贷的独特好时机。但具体来说，Fundrise 的研究告诉他们哪些行业最值得投资？我们稍后在休息后会讨论这个问题。

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通过电话。嗨，这很容易说，但并不总是那么容易做到。例如，高利率目前正在损害房地产市场。需求下降，许多市场的房价都在下跌，即使是最好的资产也不例外。因此，毫不奇怪，Fundrise 旗舰基金计划在未来几个月内进行大规模购买，扩大其 10 亿美元的房地产投资组合。你可以在几分钟内将 Fundrise 旗舰基金添加到你的投资组合中，最低投资额为 10 美元。访问 fundrise.com/pockets。Fundrise.com/pockets 仔细考虑了 Fundrise 旗舰基金的投资目标、风险、费用和支出，然后再进行投资。有关此信息以及其他信息，请访问 fundrise.com/flagship。这是一则付费广告。

投资者，欢迎回到我和 Ben Miller 的对话。Ben 现在将更详细地介绍一些具体的放贷领域。

这很有趣，跨越资产类别和行业。你真的可以获得你可能无法获得的其他见解，并做出更好的选择。我们拥有大约 2 万套住宅。

我们拥有数百万平方英尺的工业建筑，遍布全国。所以，这让我们对当地的情况有了一些了解。但作为放贷者，你可以尝试将作为业主或信贷提供者的知识运用到其中。

过去几年，我们做的一件非常有趣的事情是，我们开始从事房地产证券化业务。所以，我们进行两种类型的放贷。我们进行直接放贷，主要针对公寓楼，这是最常见的执行方式，我们已经完成了数百亿美元的交易，其中某人正在建造一栋公寓楼。

他们已经从大型银行（例如得克萨斯州银行）获得了融资条款，他们原本打算获得 70% 或 75% 的融资，你知道，也许他们原本的计划是，其余部分由我们提供 5% 或 6% 的收益。现在，他们只能获得 55% 的融资，这减少了很多。

现在，他们资本结构中出现了一个巨大的缺口，20% 的资本可能消失了，因为银行减少了放贷。而我们已经利用了这 20% 的缺口，将其视为潜在的股权。你可以在其中获得 13%、14% 的收益，有时甚至高达 16%。

你正在谈论新建筑，高质量的优质建筑，这将是放贷者最后获得的资金。我们已经完成了这些交易。我的意思是，这可能是市场上最好的交易。你可以获得你想要的任何收益。

这还不够好。

是的，我的意思是，这不仅仅是人们开始建造建筑物，但我们已经完成了过去 24 个月内数百亿美元的交易，这是我们所做的。但还不够。我们还做的是，如果你看看房地产证券化市场，这可能是大多数人不太熟悉的，它非常相似。

你所做的只是向一栋或多栋公寓楼放贷，并选择你想要在资本结构中的位置。所以，你可以获得 AAA，这是资本结构中最高等级的。你也可以获得 BBB 或未评级，但实际上你可以在资本结构中获得相同的位置，就像我们可以在资本结构中获得相同的位置一样。

证券化就像现金一样。所以，我们可以出售我们的证券。我们从 2022 年开始这样做。

市场有点崩溃，我们开始进入那个市场放贷，效果很好。然后，我们开始从事工业房地产。所以，房地产证券化市场效果很好，因为利率很高，并且资本市场已经出现分化。

所以，总的来说，你可以在债务方面获得两位数的收益率，风险相对较低。这太棒了。在利率为零的时期，这在很长一段时间内并不常见。这在去年发生了翻天覆地的变化。在 2010 年代的大部分时间里，放贷并没有那么有利可图，因为利率还不够高。现在，你正在谈论两种不同的放贷方式来赚钱。

我想为我们的观众解释一下，如果你从未听说过资本结构，它指的是商业房地产中资金来源的不同领域。通常，你可以从最顶端开始，想象一下，最顶端是最高等级的债务。这通常是你最大的贷款。

然后，从那里向上，可能是次级贷款或桥梁贷款，然后你会有不同等级的股权。你这么想的原因是，最底层的债务持有者首先获得回报。所以，Ben 正在谈论的债务结构中的下一级是次级债务。

这基本上仍然相对较低风险，因为它仍然是债务。但它比成为商业房地产的第一级放贷者风险更大一些。但这听起来像是，如果我们能获得 12% 或 16% 的收益，那么承担一点额外的风险是值得的。

是的。但这只是暂时的，对吧？市场上没有那么多这样的交易。很明显，你可能会获得 14% 或 16% 的收益，但我们。

只是确保。

但世界各地没有那么多这样的交易。这就是为什么在大型市场中，你可以找到好交易的原因。它们可能不会那么高。

它们可能会有，是的，你可能会在上面增加杠杆，但 12% 或 13% 仍然相当不错，并且流动性很高，对吧？所以，这与直接放贷不同，你必须等到物业出售才能收回你的资金。

但对于证券化来说，就像我可以立即转手卖掉它，然后用这笔钱做其他事情一样。这很有趣，因为房地产人士和证券化市场人士之间存在很大的差异。我是一个现实主义者。

我花了过去几年才开始理解证券化市场。他们根本不会像我们那样看待房地产。我给你讲一个故事，因为我喜欢我们的团队。我们去了迈阿密参加了 Santillan 会议，当然，迈阿密听起来很有趣。是的，那些人真的很享受派对。你知道，我们走进房间，与不同的交易部门会面，比如花旗银行和不同的银行，他们会问我们，你买的是什么等级？我们说。

我们谈论的是你是一个大型房地产公司。

你真的，你买的是什么，他们会说，你买的是 AAA、AA、A-、BBB 等，这取决于价格、收益率等等。他们会说，你在说什么？我说，我理解。

你在说什么？我的意思是，每个人都是按等级购买的，他们只关注等级，而不需要考虑每平方英尺的价格、市场风险等等。他们说，不，不，不。他们只是购买等级，然后根据其他等级进行定价。

所以，这有什么意义？他们难道不担心证券化的风险等等吗？他们说，不，他们只关注它，就像你可能关注国债的利差和定价一样，对吧？是的，是的。他们根本不考虑像我们这样的现实主义者。

是的，因为他们信任等级，对吧？他们只是说，比如 AAA、BBB，你知道，我们知道该等级的风险概况，对吧？

等级就是风险，他们只需要知道这一点，然后他们可以进行回购和杠杆化。我不信任等级。

对吧？好吧。

当然。

是的，但我想要解释一下。我从未购买过证券化债务。所以请纠正我的错误。

但是，我们一直在谈论两种不同的债务。有一种是直接贷款。我熟悉这种贷款。我自己也做过一些，基本上只是为了资助一个非常具体的房地产交易。但还有另一种房地产债务，其中贷款被打包在一起，并在证券市场上出售，就像股票一样。

住宅市场上也发生这种情况，你知道，例如，房地美和弗雷迪麦克购买住房抵押贷款，这些抵押贷款可以打包并出售。商业房地产中也发生这种情况。所以，他一直在购买这些，因为现在这些交易很划算。

但这听起来，这导致我下一个问题，很多购买这些证券化资产的人听起来像是对冲基金。是养老金基金，对吧？他们可能只是大型买家，或者其他个人。你知道，普通大众。

他们会购买这些东西吗？不，不。除非你是合格投资者，否则你无法购买。我不知道这是什么。所以，普通大众，我们有数百万，他们永远不会有合格的购买者，拥有五百万或净资产。然后，合格投资者是百万富翁。

百万美元。好的？所以这就是你被邀请参加的原因。

实际上是价值1亿美元的证券。甚至像这里，1亿美元的房地产。他们不会算你1亿美元的流动性证券。银行和保险公司是主要的买家。这是一个高度机构化的产品，但它就像一个IT产品。

如果你考虑一栋建筑物，其债务远大于其权益。是的。所以，它就像一个更大的市场IT产品，与普通大众相去甚远，而且在移动业务中非常奇怪。

这就是他们所说的，搬运工和搬运工，他们的工作就是移动它，移动它，就像，哦，实际上，成千上万的人买了房子。他们需要抵押贷款。这些抵押贷款被打包并证券化。

所以他们只是移动业务。他们真的不在乎他们移动的东西。我的逻辑是，如果他们移动的是厨房，他们会把盒子放在厨房里。

然后打开盒子，发现...

盒子里的东西并不重要。他们就像，我的工作是移动它。不要告诉我盒子里面有什么。我的工作不是打开盒子。所以当我试图说，不是盒子时，他们就像，你在说什么？

是的，我们已经定位了，特别是因为你做的是直接贷款，整个业务都在查看盒子，对吧？这就是整个工作。

是的，没有盒子，对吧？只有焦点、刀子和东西。

对吧？是的。

你看到所有未打包的东西。他们证券化了它，这就是打包。是的。所以，无论如何，这很有趣，因为你可以看到市场波动时，通常市场非常有效，对像我这样的人来说没有机会。

你可能会上升，一切就像一个仓库，所有东西都在快速移动。但是当发生像飓风和供应链中断之类的混乱时，你就可以进去做一些好交易。所以，供应链和融资市场在过去几年中一直很混乱，一旦不混乱，我们能做的就不多了。但是只要混乱，就会有好的交易。

这是一个很好的看法。你认为对于像我们这样不是合格投资者的普通人来说，商业房地产的直接贷款仍然是一个不错的选择，至少在未来一年内？

我认为是这样。你知道，供求关系决定价格。所以，房地产的资金供应已经减少了。

这意味着如果你向该行业提供资金，它将受到欢迎。这就是我的意思，在不同的地点、不同的资产类别，甚至不同的地理位置之间进行比较。有时供求关系会失衡，当这种情况发生时，价格就会失衡。

但通常供求关系就像，你知道，无聊。就像我想要的，在2017年或2018年，对吧？大多数经济体的需求只是人类需求，然后疫情改变了一切。这种不确定性仍然存在。

是的，只是很多波动，而且两端都跨越了完全不同的资产类别。是的，就像几年前，资金供应很高，一切都很顺利。现在，资金仍然很充足，但由于供应减少了很多，正如你指出的那样，你可以收取更高的费用，基本上是为提供资金而收取费用，无论你是提供资金还是提供服务，人们都会为此付费。

所以，这就像一种方式，就像我一直在尝试让Fundrise说，好吧，大多数人投资股票和债券，可能还有房地产，但通常只是购买单户住宅。但还有很多投资，通常大型机构会进行另类投资。

所以，他们一直在努力想办法让普通大众也能获得最好的另类资产。这包括房地产和私人信贷，以及风险投资。如果你看看财富500强公司，它主要由这些技术金融人士组成，他们实际上构成了财富400强的大部分。

这引出了我的下一个问题，为什么Ben和Fundrise越来越投资于风险投资。我们会在休息后讨论这个问题，以及Ben对未来经济的看法。

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欢迎回到On the Market。让我们回到Fundrise。你一直在领导一个风险投资基金，老实说，我听到这个消息感到很惊讶，因为我认识你几年了，你对房地产信贷市场非常了解。是什么促使你进入风险投资领域？

所以，普通大众可以投资风险资本。风险投资历来回报率很高。它不是最好的回报率，但它确实很好。好的。

那么，为什么人们不投资于此，而你却可以？对吧？这仅限于信贷投资者、机构投资者，而且很难获得好的交易。

没有那么多伟大的公司。世界上有多少伟大的科技公司是私营的？可能有一千家，可能有一百家。

那些已经建立起来的，不是吗？是的，是的。

有多少房地产？你知道，数百万？是的，美国有很多建筑物，价格可能不错。

但是，你知道，你可能只想拥有100到200家公司，可能少于100家。所以这是一个非常小的领域。通常是内部人士。

谁知道呢？我指的是，构建软件，构建一家科技公司已经12年了。是的，我投入了大量的风险投资，这是你在任何行业遇到某人的地方，你很高兴这个人真的帮助你。大多数人只是聪明的人，但他们只是在告诉你钱，对吧？风险投资更像银行家，而不是科技创始人。

这对我来说很有意义。

是的，是的，他们的动机是他们喜欢为他们投资的公司索取功劳。所以，投资Facebook，因为我帮助建立了Facebook。你就像，不，你没有，对吧？没有创造价值。

数据决策，是的。

他们不尝试。他们不创造任何东西。

对吧？

是的，无论如何，你对任何治理都没有异议。只是，创造一些东西的功劳应该归于创始团队。所以，我认为我们应该能够接触到好的公司，人们应该投资于好的公司。

我们去了C，我们创造了一些以前不存在的东西，任何人都可以投资的风险投资基金。以前从未有人可以投资的风险投资基金。我们让普通大众参与其中。

然后人们说，你能找到好的公司吗？我们出去找到了，我们只是说，所有这些都是世界上最好的公司吗？你列出世界上最好的10家公司？我们基金的80%是前6到7家公司。

这其中有运气，也有执行力。这些公司大多是人工智能公司。到目前为止，谁是最好的AI公司，谁是第二好的AI公司，谁是第三好的AI公司。我们拥有所有这些公司。我认为这将是我们生活中最具变革性的技术。如果它不是，我希望我感到震惊。

在这方面，我不太明白什么是变革性的，只是我知道它会是变革性的。

非常变革性。是的，我认为你可能猜得对，实际上，到目前为止，它将像人们做的事情一样。

我想知道的是，二阶效应是什么？所以这让我困惑，这对人们意味着什么？生活会是什么样子？对社会的影响，我很难理解。

是的，是的。我的意思是，我就像一个电子邮件地址。我上过大学。

我在大学里第一次拥有电子邮件地址。我就像，这是什么疯狂的东西？我工作过。我在90年代末到2000年代初为一家科技初创公司工作。我为科技初创公司工作过。

你就像，互联网会是什么样子，互联网的二阶效应是什么，对吧？每个人都对此有自己的看法。没有预测到，但它们是巨大的。

对吧？这有点像我的感觉。我们知道它会是巨大的。预测它只是徒劳的，因为它是如此的根本，我们无法猜测。

但是，你知道，你可以知道哪些会是巨大的，你想要成为其中一部分，这可能是巨大的经济机会，如果你能找到如何成为其中一部分的方法。这就是我们一直在做的事情。我们的投资名单就像，有趣的是，大多数人从未听说过这些最好的公司，你可能听说过其中一些。

你听说过DataBricks吗？大多数人听说过Data。

是的，我是一个，是的，D、B、T，我们还投资了D、B。

T代表你的设计使用。是的，是的，D、B。

我们曾经在D、B、T中做得最好。Andrew Andreas，像顶级防御AI公司，服务于更多。像加拿大，投资于加拿大，服务于其他国家和地区。

然后，像Throp C和另一家大型AI公司，仍然像我一样。是的，是的，也是。哇。

祝贺你做到这一点。我认为这在几个层面上都很酷。显然，人工智能非常令人兴奋。但是，正如他之前所说，让所有这些资产类别民主化，这些资产类别以前对人们来说是不可获得的，因为你必须非常富有才能投资于风险投资基金，现在让普通大众也能参与其中，我认为这非常重要。这与我们一直以来所尝试做的事情非常一致。BiggerPockets就像试图让一些对人们来说很难理解的事情变得更容易理解，让普通大众也能参与其中。

所以，这非常酷，是的，希望它会...

...有好的回报，是的，这甚至更酷，或者它是否有效。我还有一个问题，所以我们现在差不多到了2024年的尾声。我不会让你预测，但是你对未来经济有什么主要疑问？

我的意思是，我认为所有市场参与者的疑问都是，高利率应该导致经济放缓。但实际上并没有发生这种情况，这超出了所有预期。当然，有一些解释，还有大量的政府支出。

有很多整合。这些因素会推动增长，并阻止经济下滑。但是，我的问题是，如果经济以低利率、低通胀和高失业率着陆，那么一切似乎都结合在一起，就像一个完美的10分。我一生中从未见过这种情况。

我一直在想，就像，它缺少什么？

是的，就像你预测的所有事情一样，你知道，你可以预测，比如我经历了90年代的股票市场泡沫破裂。我经历了疫情，我一生中从未见过这种情况。我们预测一个完美的10分经济，这让我感到震惊。如果这让我感到紧张，那说明这可能是可能的。

你感觉人们的情绪低落，就像我感觉人们在直觉上并不认为这有意义。

是的。但是，我的意思是，事实是，情况就是这样，看起来，随着时间的推移，风险越来越小。

思考这一点很好。

因为人们正在努力解决问题。我需要解决2002年存在的问题，当时公司还在倒闭，铁路公司还在挣扎，就像时间一样。

时间很棒，时间永恒。人们正在解决问题，人们有足够的时间。所以，人工智能还没有真正影响经济。

人工智能带来的增长。所以，这可能还需要24个月左右的时间才能真正影响经济，但它正在到来。美国今天正在发生很多积极的事情。

这真的很不寻常。如果其他国家也在发生这种情况，我们真的很幸运。我只是在事情进展顺利时感到更加紧张，在事情进展不顺利时感到更加紧张。

我知道这种感觉，这可能让你成为一个管理他人资金的优秀管理者，而不是过于自信。好吧，谢谢你的谈话，今天很高兴和你交谈。如果你想了解更多关于Fundrise正在做的事情，我们当然会在节目说明中提供链接，或者你知道如何找到Fundrise。谢谢你的旅程。