閱讀經濟學人 _房價超級循環：經濟學人解析房市長多格局_20241006
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Hello 全球的听众朋友大家好 欢迎来到阅读经济学院 我是主持人 Jeff 那么每一周我们都会一起来看一篇经济学院杂志的文章除了快速去掌握它的大意之外 我们也希望能够从中掌握一些好用实用的英文单字那么这个礼拜我们来关注的是房价的超级循环 经济学院就来解析房市的常多格局

那这一篇引起我们的兴趣当然主要是因为这个房价房市是在跟每个人生活是息息相关的人生大事那么对于这个房价的循环房价的走势的这个判读也是相当的关键那关于房价的这个后事有很多的说法末中一事那我们就来听听经济学员他的看法他的标题是在这个 Finance and Economics 的这个篇章里面

副标题小标题叫做 block partyblock party 就是这个风阶的一个派对吧街头的一个派对 The house price super cycle is just getting goingWhy property prices could keep rising for years 为什么这个房价会持续的上升他就来解析这件事情这一篇主要就是他把这个房地产视为一种资产类别是一个 asset class

这个跟我们一般在讲社会议题说怎么样才能让所有人买得起房子这个出发点是不一样的主要就是来解析说为什么会持续上涨为什么他这样看的这件事情以下就分为五点的阅读心得来跟大家分享那

很快的我们开始我们的第一点回顾住房近 15 年来的一个特性哈他就从 2007 年嘛差不多就是 156 年前开始哈 2007 到 2009 的金融危机之后呢全球的房价实际下跌了 6%但是不久之后呢他们又恢复了活力并且超越危机前的高点哈

后来呢就是在这个 COVID-19 的时候经济学家也都认为这个房地产崩盘即将来临那就是整个金融活动啊经济活动都停滞了嘛那谁要去看房子对不对事实上当时出现的是一股热潮那我想我们都印象深刻因为后来证明说大家不想要再都想住远一点吧你想买新房你不想要住在这个都市里面所以造就了一批这个购物潮那

那杂志说购物者带着这个口罩呢也要去寻找一间理想的房子那 2022 年起呢央行升起意志通膨这个我们很熟悉引发房价崩盘的这个担忧但是呢实际的价格仅仅下跌 5.6 而已刚刚讲了 2007 到 09 的金融危机是下跌 6%现在是在整个 COVID 这么严重它仅仅下跌 5.6%了

现在已经快速回升了那显示房地产作为一种资产类别呢它是怎么样抗跌而且易涨对不对那就透过了这几次的事件那这个房产就是只会下跌个五六趴很快又爬回来他的一段内文是这样说的 Housing seems to have a remarkable abilityto keep appreciating whatever the weatherit will probably defy gravity

这边几个关键词 defy gravity 就是对抗地心引力就是说逆势逆势上涨就是 defy gravity

这个是属于一种蔑视的就是傲慢的举止无理的其实就是说我也不 care 了我就是继续走我的路我就涨我的价就对了那我这边附了一张图这边我补充两点一个是疫情期间的房地产价格走势我们就从 2022 年

2017 年,这个图我们是从 Zillow 的网站上面截取下来我们再加上一些箭头你可以看到 2017 年到 2020 年差不多你可以看到它是一个斜率这个差不多 30 度

然后到这个 2020 六月是六月这边才在才在有所反应这边就变成哇很陡啊应该是房价的中位数了差不多是 37 万 7 千美金差不多一千多万台币

你可以看到 2020 年之后整个整个斜率差不多超过 45 度了那后来 2022 年 3 月开始降息嘛的确从这个高点往回但是也只往回一点点而已在 2022 年的 12 月开始他这个斜率又开始也比刚刚一开始我们所讲的那段的斜率还要再斜所以你可以看到他的房价走势用这张图就可以看得非常清楚

那杂志所说的他在文章里面有提到说从这个利率开始上涨大家就担心房价会上演所谓的恐怖秀就是 horror show

这个经济学院杂志也确实写过一篇文章我就把这个连结也附在这边当时是暴利升息半年之后那在 2022 年的 10 月他写的这篇文章就是在说明利率升高之后呢你每个月要缴的房贷当然就会增加嘛那另一个说法就是说如果你每个月还款的金额就是固定因为大家薪资成长有限嘛那这样子的话你所能买的房子可能本来 1000 多万的现在只剩八九百万我记得那个时候内容是这样好

两个关键词就是刚刚所讲的 defy gravity 与趋势相违背的另外一个是 insolent 就是傲慢的无理的意思他前提讲完了他前提就是说好像近 15 年来的一个特性好像相对抗跌但是他杂志也从更早的时间开始讲起看一下房价整体的走势它是如何从一个曾经不起眼的资产类别变成一个世界最大的一个资产类别我们要从更长的历史角度来看其实早期并不是像后来这样子

这么大的一个资产类别也没有这样子的飙涨从这张图里面你可以看到就是说 1950 到 1960 这个期间这个是经济学人的图那我们把它做几个区段然后 1960 到 1980 然后 1990 到 2010

还有 2010 到 2020 你其实可以看到整个房价在 19501960 跟后面的几段几乎后面的几段的斜率都是非常的几乎可以说非常的陡峭但是在 1950 跟 1960 的时候不是这样子的所以我们现在就聚焦到 1950

在 1950 来看的话呢为什么那个时候房价上涨的没有速度那么快那这边就从这个供给面先来判断一下就是 1944 年的时候我这边复了一张表 1944 年的时候这个是那一年盖了 11 万户那当然后面盖房子的这个技术又成长了所以现在再去看这些数字可能会觉得很小但是我们就稍微记一下 1944 年他是 11 万户

1946 年变成 93 万户到 1948 年变成 118 万户到 1950 年前面这 1944 到 1950 年其实没过几年就变成 169 万户所以在那个期间可以说是战后的一个房屋供应的一个大爆发的期间那杂志说因为在那个时候呢建筑商把房子盖在人们想要的地方人们就是想要去郊区吧

房子价格因为需求而大幅上涨所以 1950 到 1960 的这个房价上涨有限杂志就接着又去引述了这个前英格兰银行还有这个伦敦帝国学院他们有这个学者做了一篇论文他就是说除了刚刚所讲的那个房子大量的供应之外呢那在 19 世纪跟 20 世纪初的这个基础建设的推出也有助于这个抑制价格啊

那当然就是透过更好的交通建设让人们可以住在离工作地点更远的地方也有一些文章我有查到了美国人喜欢住在郊区是因为说有自己的庭院这本身也是个人主义的一个展现哈

那透过这些基础建设呢就可以让更多远方的土地有了经济上的价值那就减少对城中的这个土地的依赖我想这些因素的综合这些因素种种那就会变成说这个房价在 1950 到 1960 年代那基本上是涨幅不大的

那这边我也查到了一个很有意思的,我分享一下,就是关于在 1950 年代美国的住宅跟郊区的兴起有一个很有意思的历史,Levittown 是威廉·莱维特跟他的公司在二次世界大战后为了美国退伍军人跟他们的新家庭只限于白人,所开发的七个大型的这个郊区那这些郊区的房子呢都是以生产线的方式

模组化大量制造我这边就附了一张图你可以看到房子还没有盖好但是它里面的这些部件啊原件其实都已经运来了就在这个地基上面就放好了那几个工人站在这边你可以感觉很快就盖得起来他们盖了成千上万座类似相同的住宅那这个住宅前面呢都有白色的栅栏和草坪这些住宅建造的很容易能够快速的回收成本他提出了一个数据 1947 年这已经战后了 3 月开始销售

可以说是秒杀了三个小时就售出了 1400 套 1400 套房所以原来我们今天在影视节目中看到了所谓的美国的样貌有没有郊区然后有这个道路啊然后房子在两旁有没有然后这个路会这样弯弯的那走到最后一栋的时候会有一个圆圈然后可以又绕出来这样

其实这个样貌根本就是这位先生的杰作所谓的郊区生活就是一个大型的商业开发专案就是这一位 Levitt 他的名字叫 Levitt 莱维特 William Levitt 他的一个杰作所以应该说起来在战后他们为了容纳这些退伍的军人他有这个聪明的商人想出了这个方法快速大量的建造然后以及

这个基础建设的推出都让美国的郊区得以成长然后盖了房子大家也喜欢所以那个时候房价基本上没有什么太大的上涨

我這邊也附了一張時代雜誌從這個空拍拍這個美國的郊區就是我們在電影裡面看到的那個樣子也是大家很多人夢寐以求的吧針對那個公路的部分我想大家比較熟悉就是說因為公路的建設造成郊區蓬勃的發展我們就列舉一個點就是說 1944 年美國國會通過了一項法案叫做《洲際公路國家系統》這個《洲際公路》就叫做 Interstate Highway SystemIHS 這個是羅斯福總統頒布的

联邦补助高速公路法 Federal Aid Highway Act 这是一个法案嘛开始了这项联邦政府有史以来最庞大也是最昂贵的道路建设有兴趣的可以参考我这边附的

AIT 的一个历史的存档资料都可以做很清楚的一个说明所以刚刚讲了房子也盖了盖得非常的快然后政府去补助洲际公路造成这个全国公路网的这个四通八达这个就交代了当初为什么房价相对稳定那后面呢就要来论述三个为什么房价后来开始上涨了而且还有极有可能继续上涨的原因进入到我们的第二段好

第二段房价开始进入超级循环的原因从二战之后宏观的角度来看主要几个理由第一个这个政府开始补贴住房这有点类似台湾新清安或者是世界各地都有这个住房的低利贷款

第二个就是战后出生的婴儿当然就越长越大了嘛对不对当初这些士兵回来是二三十岁婴儿当然会长大一天一天长大他需要更多空间嘛第三个就是所谓的都市化或者说都会区持续的扩大人口持续的往都市集中他说就是这三个理由开始我们进入了这套超级循环好那我们看一下内文他是这样说的

好 这个几个关键词就是说

turn the process on their head 就是把刚刚所说的那些让房价不会继续上涨的优势都逆转了 turn the process on their head 嘛

那第二个就是说 creating the housing super cycle 就是这个超级的循环上涨的意思主要的理由就是说这个政府开始介入这个 subsidizing mortgage 去补贴你的房贷第二个就是生育越来越多小孩子也长大我这边复了一张图是美国人口成长图取材自这个 world meter 你可以看到从

这个是 1950 年代其实它美国的人口是一直在增长的其实它现在也都是增长那细看一下供给面的第一个理由刚刚讲的是三个比较宏观的理由那接下来就要讲的是说接下来房价会继续上涨的理由首先我们先从供给面来看第一个理由杂志说从 20 世纪后期 20 世纪就是 19 多少年了所以 1950 之后 20 世纪的后期开始差不多 1970 年

陆续出现了一些土地开发使用的主张跟限制它等于说过去都市持续的在发展发展到一个程度之后我们就有什么都市计划法要什么大型的专案你都要经过很多环评你要经过很多的考量这些地区你现在要在都市再去执行一些基础建设变得比较困难都市的法规就造成整个都市扩张的考量变得很多

他的内文是这样说:The second half of the 20th century brought a slew of land use regulations and anti-development philosophies.It became harder to build infrastructures.Metropolis that had once built housing with aplomb from London to New York applied the bricks.这边的关键词,第一个是 a slew of,s-l-e-w,a slew of 就是非常大量的,就是当时就开始出台了

大量的这个土地使用的规定 that once had built housing with a plumA pl o m b a plumb 不用发音所以是 a plum

就是很沉着泰然自若的就是过去大家很安心城市的存在的目的就是继续扩张嘛但是现在变成说我们现在要踩刹车了不能再这样无止境的扩张下去所以这个 APLOMB 有比较少看到我就把它列出来 Handle with a Plump 就是沉着应对的意思或者 Act with a Plump 就是泰然自若的行动

那我们来一个例句 The speaker delivered her presentation with aplomb, despite the technical difficulties.尽管遇到这个技术上的困难这个演讲者仍然沉着地完成了他的演讲

那我这边复一张图这是一个吊灯这种形态的吊灯就叫做 aplomb 感觉就是非常的沉静非常的沉静用这张图来帮助我们记忆帮助我们理解 with aplomb 这个就是非常沉静的原本你都觉得这样扩张没什么但现在这些都市计划法规就让你觉得啊我也要考量这个我也要考量那个好

好那我查了一下 1970 年代尤其有这个国家环境政策法叫做 National Environmental Policy Act 叫做 NEPA 这个蛮关键的 1970 年前都市计划法主要是在关注如何扩张虽然有区域的划分但是呢都是在促进它继续发展扩张但是 1970 年代有这个

呃国家政策法规之后就变成说啊你要在这边盖高速公路也好你要盖什么机场啊大型住宅啊啊那都会影响到人流影响到环保影响到噪音那这边我们都要来注意好这从 19700 代开始刚好跟

杂志所说的这个东西是呼应的哈就是 20 世纪的下半期出现了很多的法律哈前面有讲三个理由嘛但是我们现在后面慢慢讲的就是比较后期的哈第二个理由是现在需求面的现况利率不是从 2022 年开始飙了吗对不对鲍威尔的这个 front end loading 哈就是大幅升息而且都升在前面哈

这个就叫 front end loading 照理说买房的人应该是变少还有付不出房贷的人应该把房子卖掉放到房屋市场上面来卖这些应该都变多了那杂志说没有这个基本上当初是签了 30 年的固定的这个房贷利率所以鲍尔涨他的其实对房市的影响不大

那买房的人当然还是有压力啊就是后期买房的人但是因为实质薪资所得在过去两年也是成长的所以杂志这样子他就去做了一个统计他说总体民众房贷负担占可支配所得的百分比来说其实并没有飙高他有从谷底上升但是从这张经济学人准备的这个表来看他其实并没有飙高他有上升但是他并没有飙高

好第三个点呢关于未来房价的三个驱动你现在就看得更远了现在是刚刚是看到目前为止现在就往往后看那第一个是人口的移入杂志提到的是全球富裕国家的外来移民的年成长率 14%这个我们要稍微记一下

移民本来就需要地方住不管你说租房或者是买房因此都会因为这样而上涨杂志提到的是一个巴塞隆纳大学大学教授所做的一个报告是说移民的人口每增长 1%每增长 1%平均房价要成长 3.3%

除了说很多非法的移民会造成社会治安的问题移民人口的增加有一些合法进来的他其实也要找地方住啊那也会造成房租的上涨那他

除了一些钱他要买房子也会造成房价的上涨所以移民人口每增长 1%平均房价成长 3.3%这经济学院说的我们可以稍微记在心里第二个是都会区的吸引力依旧有一阵子大家流行在家工作那公司也会分成 AB 班大家分成不同的时段来公司工作对不对降低人流互相感染

但是现在杂志说全美有 37%的企业总部他还是在大都市这个数字跟 2019 年的这个疫情前其实是差不多的这个很有意思啊所以经过了这么多的这个人家说 work from home 嘛那做了这么多的安排那事实上如果你去统计这些企业他的总部还是在大都市嘛

杂志也提到,都市基本上很多地方是比较好玩的,比较有趣的。像是英国的 Pub 都集中在这个大都市,有一段内文是这样说的。People work from home a lot more than they used to, but big cities retain their draw.In America, 37% of businesses are located in large urban areas, the same share as in 2019.

The share of Britain's bars and pubs located in London has risen a tad since before the pandemic 刚刚几个数字,一个是 37%嘛另外一个是说英国伦敦的 pub 总数

事实上比 2019 年之前还要多那就表示大家还是喜欢往都市集中嘛下了班去喝杯啤酒这样子 Rise a Ted 就是有在提升一些啦好第三个理由是城市交通拥塞诶那个理由这个理由看起来比较奇怪城市拥塞为什么会造成

房价持续上涨这个理由的点是这样如果你从台北火车站开始搭你下了这个火车嘛通勤的火车然后你开始搭捷运那到公司就已经要 40 分钟了或者是骑摩托车过了这个台北桥在红绿灯之间这样等待然后催油门到公司也要 40 分钟的话那基本上你不可能住离这个大都市太远为什么

因为这样你等于要考量两段的距离所花的时间第一个从郊区到都市然后在都市的车镇里面啊环部前行所以你如果真的要住的非常的远然后你要来都市上班差不多天没亮你就要出门了你等于说前面那一段郊区到都市你就花了快一个小时然后在都市里面再塞车或者是说捷运搭不上好那又花了 40 分钟

其实这样每天通勤两个小时一个半小时其实是相当不容易的里面有句话我觉得蛮重要就是说现在都市里面的交通网络已经高度负载了所以你很难想象说

在这个都市里面再去进行什么样大量的这个交通的建设来改善全世界大部分的都市其实在城区都是非常的塞的就只能继续这样营运下去好进入第四个理由第四个底层的理由叫做 0B 效应叫做 NIMBY 就是 Not in my backyard 的意思

这个中文翻作 0b 效应或者叫 0b 正后群就是说人们普遍支持某种必要的公共设施或项目比方说好啊那我们应该盖一个什么什么对不对

但是你不要盖在我这边举个例子比方说假设我要来这边盖社会住宅把这边的国有地我们就来盖社会住宅如果盖在你家附近的话会不会造成那一区的房价下跌因为供给增加了大家会说应该要盖社会住宅可是不要盖在我们这里这个是世界各地都会出现的一种概念一种倾向至于台湾的部分我们最后的心得来做个补充就好

好第五点刚刚所讲的前面这么多理由对不对从二战后然后从二战到今天再从今天往后看最后的结论很重要他说短期房价或许房市或许有震荡但是他常多的格局不变

未来的几年的房地产市场可能会面临各种打击从经济成长到利率波动甚至有银行的破产但是随着人口以及城市经济以及基础设施的长期的影响他认为房价现在可能会持续高于收入的上涨速度这句话是很关键的房价如果持续的它的上涨速度是高于我们的收入果真如此的话铁定就是一个很不能错过的资产类别他的内文是这样说的

他所说的三个东西对齐

第一个是人口,人口指的就是刚刚那个移民啦。第二个,Urban Economics,就是城市经济。第三个,Infrastructure,事实上是指的是说,Infrastructure 是很不容易盖的。所以,大家往都市集中,都市因为很多的法规,还有它高度的使用率,它的这些基础件是很难再扩建,在外来的移民。这种种原因加总,应该说都会去的房价基本上是不会跌的。而它成长的速度会高于,

薪资的成长速度这样分析我就觉得蛮清楚了好我们看一下几个关键词这个 sling and arrowslings slings and arrows 就是一种磨难一种厄运的意思就是说这个房价接下来虽然还是会有一些波动但是整体长期向上的格局是不会变

Sling 就是这种用皮带包着这个石头用甩甩甩然后把它甩出去很古早的这种投石器的这种感觉它就是用一个带子或者是一个布或者是皮带比较耐磨的去包住这个石头这样用力甩然后把它甩出去这样那 Arrow 当然就是弓箭还是会遭受到这些的攻击好那看完这篇最后我的一点想法这一篇大概把房市的这这个大趋势做了蛮好的说明从古早时代然后到

现代然后再到未来那印证于台湾呢我想都会区机能很丰富大家来都市找工作也好啊演唱会也都在大都会才有这个大巨蛋小巨蛋吗我们台湾的北北鸡讨北北鸡讨会一起放台风架也就是这个道理因为呃这这个整个都会区的人都是说在同一个生活圈吗你不能这边放那边没放啊所以大家都会协调好

那短期甚至中期来讲人类往都会区集中这个基本上这个趋势很难逆转我记得看过一份报道说全世界好像有 50%的人口是住在都会区所以这个都会区的房价价格愈小不易按照房仲或股市老师来讲就是这个常多的格局那刚刚所提到这个社会住宅我们看到的是说不管是无心街的悉尼计划区附近无心街的或者是南港的或者是这个内湖的坦白说都盖得蛮美的

根据中华民国国家级住宅都市更新中心的网站一段话他说过去社会住宅曾被贴上 0 币的标签就是刚刚讲的那个 NIMBYNot in my backyard

那成为社区居民避之唯恐不及的建设如今呢已经有了显著的翻转由于住宅的低建壁率和无围墙的开放空间让社宅成为社区延伸的休闲空间更重要的社宅在规划上纳入地方公益的这个据点需求比方说日照中心

长照中心幼儿园托育等等社会福利设施能够给周围的住宅能够有更好更丰沛的社福资源让社会住宅成为一个地方的零币

刚刚讲 0 币是避开的币现在变成 0 币就是必要的币这个 hold 住币那特别要注意的是说社会住宅这个是中华民国国家级的政策这个不是属于任何一个政治人物我们这边有附一个连结大家可以过去看看最后一点想法是说过去经历房地产飙涨的年代我们的长辈大家都有经历过这个从 1950 60 到 70 80 这边其实那个时候买的房子

到现在都变好几千万了根据内政部不动产资讯平台统计的资料 20 年间从 2003 到 2023 这个 20 年间涨幅是 91%实质感受根据你住的地方不一样其实我看四五倍的都有甚至更高的都有也就是说当初买的 400 万的老公寓现在变成 1600 万了 500 万的就变成 2000 万

所以如果可以许愿我觉得今后的房市就已经涨一波了你不能这样无止境涨下去最好就是不管你说透过社会住宅或者是透过郊区的基础建设等等我觉得还是可以这个房市是另外一个话题我只能讲讲我自己的感觉希望今后的房市维持一个持续健康向上的一个成长%数不能不涨类似物价膨胀鲍尔所说的他们说涨到 2%我觉得 2%到 5%这样子

可以看到资产的增长对不对你努力买房的人可以看到资产的增长但是不需要贵到没有人买得起

因为我觉得台湾社会是一个 inclusiveinclusive 我觉得它不叫做包容它是说所有的人都应该能够得到妥善的照顾让每一代的人都存钱都买得起房子能够安居乐业我觉得才是国家整体最大的竞争力好的以上这一篇就是我们阅读经济学院房价超级循环经济学院解析房市常多格局的一篇

那我想也可以让我们这个不管投资生活工作都能对这个房市房价有一个另外一个不同的思考点吧希望今天的文章对你有所帮助我们就下个礼拜见了拜拜