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Jeff
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Jeff:
近15年来，全球房价展现出显著的抗跌性，即使在金融危机和疫情期间下跌幅度有限，之后迅速回升。2020年疫情期间，人们对房地产的需求反而激增，并未出现预期的崩盘。即使在央行升息应对通货膨胀的背景下，房价下跌幅度也远小于预期。房地产市场展现出“对抗地心引力”的特性，逆势上涨。
从更长远的历史角度看，房地产资产类别在近几十年才变得如此庞大且飙涨。1950-1960年代，房价上涨幅度有限，这与战后房屋供应的大幅增加以及基础设施建设有关。Levittown 的建设，以其大规模、模块化、快速建造的模式，显著地影响了战后美国郊区的发展和房价的相对稳定。战后美国郊区的发展，得益于大规模房屋建造和基础设施建设，特别是《洲际公路国家系统》的建设。
房价进入超级循环的原因包括：政府补贴住房、战后婴儿潮一代长大需要更多住房、以及持续的都市化进程。政府补贴抵押贷款、人口增长和都市化进程，导致房价上涨的因素被逆转。
20世纪后期，土地开发受到越来越多的限制，使得建造房屋和基础设施变得更加困难，这限制了住房供应。过去城市扩张迅速，但现在受到各种法规限制，导致扩张变得困难。1970年代的《国家环境政策法案》(NEPA)等法规，对土地开发和基础设施建设施加了更多限制。
尽管利率上升，但长期固定利率抵押贷款和实质工资增长，限制了房贷负担的飙升。
未来房价上涨的三个驱动因素：全球移民人口增长、大都市的持续吸引力、以及城市交通拥堵。全球富裕国家移民人口的增长，将推高房价。尽管远程办公流行，但大都市对企业的吸引力并未减弱。城市交通拥堵，导致人们更倾向于居住在靠近市中心的地区，从而推高房价。
邻避效应（NIMBY）导致人们支持公共设施建设，但反对将其建在自己附近，这限制了住房供应。
短期内房市可能震荡，但长期来看，房价上涨的趋势不变。未来几年，房价上涨速度可能高于收入增长速度，这使得房地产成为一个值得关注的资产类别。都会区人口集中趋势难以逆转，这将支撑都会区房价的长期上涨。社会住宅的建设，正在改变公众对其的负面看法，并成为社区的重要组成部分。
台湾过去20年（2003-2023）房价上涨幅度显著，部分地区涨幅甚至超过4倍。健康的房价增长应在可承受的范围内，让所有世代都能拥有住房。
Deep Dive
为什么房价在过去15年中表现出抗跌易涨的特性？
房价在过去15年中表现出抗跌易涨的特性，主要因为即使在金融危机和COVID-19疫情期间，房价的跌幅也相对较小，并且迅速回升。例如，2007-2009年金融危机后，全球房价实际下跌了6%，但在不久之后恢复并超越了危机前的高点。2022年央行加息引发的房价跌幅仅为5.6%。这显示了房地产作为一种资产类别的韧性。
为什么房价会持续上升？
房价持续上升的原因包括政府补贴住房贷款、战后婴儿潮导致的需求增加、城市化进程的持续加速。此外，20世纪后期出现的土地使用法规和反开发哲学使得城市扩张变得更加困难，进一步推高了房价。
未来房价的三个主要驱动因素是什么？
未来房价的三个主要驱动因素包括：1) 人口移入，尤其是富裕国家的外来移民年增长率14%，每增长1%平均房价增长3.3%；2) 都市区的吸引力依旧，37%的企业总部仍位于大都市；3) 城市交通拥塞，使得人们倾向于居住在距离工作地点较近的地方。
什么是NIMBY效应，为什么它会影响房价？
NIMBY效应（Not In My Backyard）是指人们普遍支持某种公共设施或项目，但不希望这些设施建在自己居住的社区附近。这种效应会导致社会住宅等项目难以在某些地区实施，从而限制了住房供应，推高了房价。
为什么长期来看房价上涨的速度可能高于收入增长速度？
长期来看，房价上涨速度可能高于收入增长速度，主要因为人口增长、城市经济的发展、基础设施的限制等因素。这些因素使得城市房地产需求持续增加，而供应受限，导致房价持续上涨。
本段回顾过去15年(2007-2022)的房价走势，特别是金融危机和疫情期间的表现。尽管经历两次重大冲击，房价下跌幅度有限，并迅速回升，展现出显著的抗跌性。文章分析了这种现象的原因，并用图表直观地展现房价的走势。
- 金融危机期间房价下跌6%，疫情期间下跌5.6%，均迅速回升。
- 房价展现出显著的抗跌性和易涨性，对抗地心引力（defy gravity）。
- 从长期来看，房地产已从不起眼的资产类别转变为全球最大的资产类别之一。
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