EP.77 中国炒房第一城的未来会怎样！
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首先欢迎 Jeff 来到杭州哈喽各位稿钱学姐的朋友们大家好又来这边穿台了然后很想问 Jeff 这几天在杭州的体验怎么样忙死了不停的录播客然后参加各种主播的这

这种 mingle 今天录完我要休息多时间而且主要是这两天行程安排的比较满加上我们又要跟雪依这边录播客我早上还在那里做准备工作因为杭州今天我们的主题是聊杭州房地产嘛那大家都知道我是对上海算是比较清楚但是杭州我还是要看一下过往的数据然后扒一扒后台的一些内容所以还是花了一些精力

作为主播要加代私货所以我趁着 Jeff 来杭州我要来问一问跟 Jeff 一起聊一聊关于本地市场的行情然后也分享给更多听友如果你也在杭州想要对于房子的不管是买卖有一些了解然后可以听我们这期节目

我觉得在开始聊之前还是跟大家做一个提示因为杭州我没办法去用一两天的时间完善到颗粒度到板块或者楼盘里面的具体情况

我觉得这一期更多的意义在于说通过我作为一个研究房地产的从业人员的一个逻辑从哪些维度去判断一个城市然后这个城市有哪些至关重要的点是必须要看必须要抓的哪怕你不在杭州哪怕你在西安也好在武汉也好在广州也好其实我觉得逻辑是相通的那么作为一个借鉴看我怎么从 top down

来研究这个城市的过程当中给你一定的参考大概意义是这样子更大一点是的这也跟我们节目的发心是一样的就是我们如果你有一个搞钱问题我们不会直接给你答案但我们愿意和你一起养成找到答案的能力如果我们直接告诉大家就是结论

这个是很难的因为每个人的个体情况也非常的差异非常大但是我们希望把我们怎么样去挖掘数据和分析数据的这样一个能力来跟大家去做分享是的那我就先来问 Jeff 老师了就是在你这几天对于杭州的整体房价的一评估你是看了哪些数据有哪些心得呢首先我一定是从过往的历史先去看

看一个大类资产就是如果以杭州比喻成一个资产那我一定要看它过往的周期十年维度五年维度或者是二十年维度它涨幅到底是怎么样然后在过去经历过哪些波动那这个波动里面它的比如说回撤比例是怎么样就好像说我如果把它类比成一个私募基金也好或者说一个股票基金也好

你看这个基金经理或者说整个基金的健康程度一定是看他表现不好的时候

表现不好的时候能扛住多少的回撤那跟其他的基金去对比你才能对比得出来有个参照值但是如果你同时你要看它比如说当牛市来临行情来临给你机会的时候你中不中用那中不中用就看它拔高的这个山峰的坡度有多高那杭州目前如果一句话来总结我看它过往的历史得出一个结论是它是一个弹性相对比较大的城市

弹性很大也就是说长得也非常凶猛跌起来也很吓人但是像有一些城市可能就处于那种

一路应叠但是又不会大跌或者有的城市就是温温吐吐的这种慢慢涨但是又没有经历过大涨每个城市都有它各自像拟人一样有一个不同的性格我觉得杭州就是一个如果我用股票来形容我觉得更加明显一点像创业板 20 厘米大长腿

冲起来很快掉下来也很猛这也跟整体的经济和前几年的经济发展有关我记得我之前在做这样一个规划的时候就问过一个前辈嘛然后他就非常不建议我在杭州投资房产然后他就跟我说了一句话他说我建议你如果要买还是要回北京买所以说北京是全国人民的北京杭州是杭州人民的杭州我当时就觉得你讲的有道理但是北京不是我想买就能买的呀

满卡太高了同样的预算我在北京可能就是只能买到五环内的开件结合自己的实际情况最后还是选择了杭州当然目前也在承受这个结果但是情况确实这样就是按照刚才讲的如果

杭州是弹性非常大然后有些城市就是一直可能小跌或者是一直涨幅不大像长沙呀或者是成都这样的城市对在研究了杭州房价的历史有哪些具体的数据可以展示的吗首先回顾一下杭州的房价历史吧过于古早的阶段我们就不谈了啊

我觉得 08 年是一个分水岭因为 08 年之后我们经历过了一个就是全球的次贷危机然后 09 年推出了 4 万亿所以可以说 08 年应该是全民进入啊

买房以及加杠杆的一个原始年份那么从那里开始来看的话杭州其实当时所谓的弹性很大就从我们的数据库里面能非常直观的体现出来因为在 08 年的行情启动之前杭州的均价大约是在 7500 到 8000 这个水准

然后到了 09 年 4 万亿释放完毕的高峰也就是 2010 年的时候杭州的二手房的成交均价已经接近 15000 元 14000 多也就意味着接近翻了百分之百

短短的两年的时间弹性是非常非常大的那其他的一些城市比如说像重庆也好或者是那个成都也好在当年的四万亿的背景下面其实是没有这么大的一个涨幅的但是你如果以城市的能级维度去对比其实他们属于一个梯队你可以形容是二线城市也可以形容是现在叫准一线如果加了一个

那么再回过头来到 10 年之后杭州沉寂了很久

杭州一路沉寂到了 2014 年当中其实经历过了差不多有 10%到 15%的跌幅甚至到个案有一些还会更多一点这几年应该说总体行情来讲比其他城市那些稳如老狗的城市来讲还是跌了一些的我觉得就是原因很简单涨的多跌的也多

当然了因为整体在 2010 年到 2014 年那段时间我们的 GDP 也好居民收入也好包括加杠杆的能力也好还在往上走所以只是说横盘一段时间没有说大家有这一轮这么痛的一个体感直到 2014 年之后有两件事情我觉得对杭州影响非常非常深远

一个呢就是从宏观维度一个是宏观一个是微观宏观层面 14 年之后 15 年开启了全面的涨价区库存因为 14 年之后我们整体的商品房的库存有一些阶段性的高位然后呃

通过棚改啊通过货币安置让大家再进一步的加杠杆的同时那么全国上下应该说中大型城市都迎来了一波非常凶猛也许是我们有生之年看到的最凶猛的一次印钱和

和房价涨幅那个时候杭州的表现也是非常惊人从 14000 左右直接冲到了 17 年高峰的接近 3 万 278 到 29000 的水平所以也是一个从绝对值来讲涨幅最大的一次从相对值来讲也是接近 100%

可以说匹配 09 年的那一波但是其他城市当时的上海当时的北京北上广深也都差不多类似还有包括苏州也好甚至成都也好这些都追上来了这是两波大的周期

那么当杭州再进入下一波初期的时候就是学医经历过的就是 2020 年之后当时为了应对经济衰退然后加上 2020 年全球在疫情肆虐的情况下我们作为世界工厂开足了马力所以那个时候其实居民收入端是收入增长很快的特别是浙江省

为什么呢浙江和广东可是民营经济的大本营还有包括比如说福建也好江苏也好也有很多的民营经济所以老板们或者说外贸的都赚到钱的时候自然就想到去买房去投资这是一个长期养成的惯性所以在 20 年那一波

杭州又上涨到了一个非常吓人的地步而且我去按照区域去拆解过区域去拆解你知道杭州这么多个区

哪个区的超额表现是最强的吗我觉得是滨江尤其是奥提板块奥提板块我们可能谈到板块太细了如果按照行政区来讲相对值和绝对值如果是绝对值就是说我们涨幅绝对值最大的就是你刚刚说的滨江区因为在 10 年前滨江区真的是还比较

就像是一个未开发的处女地一样那到 2021 年年底到 22 年的高峰的时候滨江区的平均房价是要达到近 5 万多的非常吓人它的基数很低但是如果你按照相对值就是百分比来算的话其实萧山和渝航区涨幅非常惊人

那特别是我们现在所在的渔航区涨幅很惊人的原因在于十年前这里真的是教区陈希谁都不来对吧他已经是陈希的陈希了对吧以前我在杭州读大学那个时候说的陈希是文一文二文三教学片区文教区真的到了西西到了刘夏都已经是大

农村了对吧那那个蔚来科技城当时在哪紫荆港这些都是太远的地方没有人来的但是现在我刚刚在蔚来科技城去找你我们准备录播客的时候我在楼下兜一圈好帅啊就是这一片高楼拔起你说它是城市 CBD 中心我觉得没毛病

小望京对吧就像望京一样那种感觉而且未来科技城如果对比上海的话北京是望京上海有个地方也非常相似就是大红桥我觉得大红桥那种凌空 SOHO 的商业片区特别像未来科技城那大红桥在十年前也是皇帝

所以为什么说相对值比如说像渔航 萧山它能有这么高的一个相对值涨幅都涨了接近 200%原因是因为它是从郊区变成了市区

就是乌鸡变凤凰起点够低起点够低但是你像那个滨江区它无论怎么说十年前它也已经是前塘江沿岸了它的价值可能已经被当时的人们所发现了基数不一样啊

是这样的一个逻辑所以整体过往的十几年来讲总结来讲就是说杭州经历过几波周期弹性都比较大回撤也相对比较大但是涨起来很迅猛刚刚我们讲了宏观层面的然后微观层面的 14 年之后除了国家的那个涨价去库存和捧改微观层面 14 年两件大事一个是阿里阿里巴巴上市

造富了至少一万个人吧成为百万富翁中产甚至都不能叫中产了因为 14 年那个维度对吧钱在当时很值钱所以当时阿里巴巴员工几万人当中有很持股比例我粗略的查了一下数据说有接近 80%持股那我们按照一个平均值来讲每个人都获得了几百万的一个收入所以造富了一方

一大片人这是其一第二片就是 G20G20 的峰会当时决定要在杭州办所以作为庄家来讲他需要钱就开始启动了打新土木工程我们都知道说这几年经历过 G20 和亚运会的洗礼杭州你说他如果从硬件层面

北上广深后面就是行了我觉得是行了一点都不虚啊一点都不虚甚至是有很多

我听闻一些互联网上的一些说法部分的杭州人民甚至是不把广放在眼里就是说北上深杭有这样子的一个我确实觉得杭州有一部分底气底气无论从它的绝对值的房价的高度从它的基建从它的大厂从它的收入各个层面来讲是不虚的

所以这题外话那么基本上就是说从微观和红观两个层面在 14 年解释了就是说这一轮暴涨上来杭州的一个弹性非常的强这大概就回顾了过去十几年嗯

那我恰恰就是因为看到了前面的我们从宏观和微观的层面就是我是在北方读大学嘛然后我一直到 20 年一经之后然后去广州创业在广州也生活过之后也看了对比了广州深圳两个城市最终我因为刚好北方南方都待过了我觉得广州的气候确实不是很适合夏天实在是太燥热了

闷热然后每天失路的然后北方的话我自己感受到就是说对于年轻人来说机会比较少确实比较封闭然后你作为创业的话你的成本很高不管是用人成本还是其他的所有成本

最后是因为在杭州的时候我对于杭州的好感度拉满就是因为这几件事情第一个是我觉得气候刚刚好适中合适然后呢而且杭州是一个有很对比深圳来说深圳我觉得是非常的节奏很快然后也非常的嗯

没有什么文化属性没有冒犯的意思啊但是在杭州你会发现啊还是有很多不管是西湖啊还是我们这个景观景观和人文来说还是生活很舒服所以这是后来我觉得杭州体验感非常好另外还有一个就是对于杭州的我觉得政府吧对当时就提出口号就是只跑一次办了一些证件然后发现杭州真的是效率方面非常的对

就是办公来说从政府服务服务型政府来说对于创业者还是非常友好的所以最终选择了在杭州定居我觉得也是因为这些让我在一些层面上不管是我自己的在选择居住城市还是说投资策略上都重藏杭州的原因嗯

其实这两天我在杭州出差包括我去蚂蚁去总部去参观然后包括去其实我一年大概来六七次杭州因为上海离杭州近加上之前又在这里读大学也有很多的朋友在这里

像热门的几个板块蔚来科技城奥提前江新城包括老城区的武林广场我经常都会去我就觉得每次过去都会有一些新鲜感那新鲜感如果你往微观去聊的话其实就是雪姨刚刚提到的

政府的执行层面还有包括一些效率还有整体的城市的维护等等的感觉它是一个综合的氛围然后同时这么现代化的一个城市这么高效的一个城市它又到了西湖能让你很

lay back 你知道吗就是有点杭州就跟上海的氛围完全不一样可以坐下来喝喝西湖龙井看看很漂亮的景色同时啊我这里得帮杭州说一句好话就是美食荒漠的名字现在其实有一些改观杭州有很多私房菜真的很好吃确实确实所以我觉得就是它能比较好的达成一个生活和工作的平衡嗯

你要的东西也都有所以这也是为什么在 20 年之后杭州落户人口非常充得猛的一大原因天时是你整个机遇什么机遇呢就是那个时候刚好是大学生其实就业的人数达到一个比较高峰的时间同时我们整体的 20 年经济不错

刚刚讲过疫情的因素全球都比较衰退唯独我们好那么地利是杭州本身的自然的这些文化也好或者说气候还有比如说优美的环境人和是什么高效的政府其实杭州在过去的好多年里面它在落户啊积分上面都走得比较靠前比较激进

另外一个比较很激进的城市就是来了就是深圳人所以我们经常能听到但比起北京比起上海这些大城市包括一些其他的类似的二线城市它的动作你会觉得说它保守一些但是杭州是非常的 open 开放的一个感觉跟深圳很像

所以它的弹性也源自于这里就是人口冲进来一多那冲进来人一带来需求一带来钱就来了钱就来了当你市场往上走的时候杠杆就加上去了对吧而且你没发现吗你来杭州你刚刚我们在探讨你的房子的时候你跟我说你的房子是经营带抵押带你知道经营带抵押带的源头就从浙江开始的

就是聪明的这商们当然了深圳也很猛深圳包括当时的深房理用信用卡掏钱各种路数但是无论怎么说就是说在 20 年 21 年那一波里面我们听到的各种买房的花招骚操作是深圳和杭州这两个城市都是避不开的

我都怀疑就是说成也信息差败也信息差嗯就是因为知道的太多了知道的太多了如果不是你知道的太多你确实不可能积累下来这些财富但是凭运气赚来的都会凭实力快掉就是因为你知道这些操作然后你又会一股脑的投入到另外一个项目里那你不觉得就是当时的全民在打新买房的那个阶段你肯定完整的经历过嗯对吧

很像 10 月 8 号大家跑步进场开户而且有很多人是从里面借贷出来的一些杠杆资金把借来的钱充到股市里面一个月前的这些股市的乱象不就跟 21 年的杭州当时是拼多多买房你听过这次吗听过听过大家每个人你出 5 万我出 10 万大家凑一个首付去买房

就觉得当这种极端狂热情况发生的时候往往就是预示着风险我们刚刚的讨论差不多把我自己对于杭州比较熟知的将近这四年的状况我们复盘了一下那现在再回看我们现在站在 2024 的这样一个年末就是我们回顾过去四年差不多四到十年的一个经过然后我们可以再为未来

做一些推测吗以及你评估现当今处于一个什么样的一个行情阶段我们先看一下近几个月的行情因为从我们数据库的角度来讲我觉得近几个月很值得深挖一下因为 9 月份全国范围内的

释放利好对吧降利息包括 11 月份的时候多地开始把一些契税啊或者是说交易的摩擦成本给降低那么杭州呢走得很前因为杭州在今年 2024 年 5 月的时候就已经彻底放开限购而且不限制购买套数了所以你看其实比北京啊上海啊深圳啊都领先很多它是有强跑意识的

然后在枷锁的时候就是限制的时候也是走在比较靠前的像杭州当时

我不记得是大概在 21 年左右触发那个中签率 10%以下就会引发限售有这样一条规则也是出的比较早的所以我就说政府的行政效率很高那回过头来我们去看看当下的一个行情要知道就是说 9 月份之后全国主流城市都走出了一些边际改善

编辑改善最直观的感受就是新房和二手房的成交量特别是二手房的成交量杭州的整个体量我跟大家梳理一下杭州大约是 1300 万的常住人口上海大约是 2500 万的常住人口所以你基本上可以比例一比二来看那么我看了这么多的城市基本上我觉得用一个笼统的讲法就是

一个城市二手房的换手率我们讲换手率就是说一个城市如果假设上海现在的存量房是 850 万套换手率如果是 1%一年的二手房的成交就是 8.5 就是 1%但一般的城市在行情大涨的时候换手率会超过 2 甚至到 3 但行情大跌的时候一般就在 1 出头但是平均值大约就在 2 上下波动

所以如果你以杭州大约存量房在 500 万套左右按 2%的换手率推算出来一个月的二手房成交就是 10 万套你再去倒推 10 万套除以每个月就差不多在 7000 多到 8000 不到的一个水准去看杭州过往这么多年的一个成交你会发现惊人的相似

平均值就是这个水准那么你去看行情非常差的二三年它的平均值大约只有 6000 多甚至最低位我看到过这种春节不算春节的特殊情况撇开的话二三年的十月份十月份或者是九月份大概是在那个区间最低成交只到过 4900 多套

那就说明极度的寒冷那现在这个水准到多少了呢刚过去的 11 月杭州的二手房的成交达到了 1 万出头

1 万出头对应上海的成交就是 2 万多的一个数字那就是相对比较火热的一个状态而且这个数字是二连涨从 9 月份的一个非常低位 6000 多套的成交涨到 10 月份的 9000 多套再涨到 11 月的 1 万套我们现在密切关注的就是 12 月份二手房的成交

的数字会到一个什么样的地步目前看来它的冲劲还是比较强的从另外一个维度怎么去判断冲劲强不强就是你整个市场的挂牌量有没有在缩减高峰的时候在 10 月份的时候杭州从贝壳上面看到的挂牌量贝壳你只要打开它的 APP 地图模式你就能看到整个挂牌杭州超 16 万套

要知道上海在贝壳都没有挂 16 万套说明杭州的库存压力非常大但是现在去看只有 15 万套多了它下降了几千套说明这个月的行情消化了一部分二手房的库存简单来讲就是说

新进挂牌的业主急于跑路的业主的速度没有买房的买家快这是一个边际改善的好现象但是我们的最大问号就是说能不能持续一般按我的逻辑来讲持续三个月以上你才确定了这个趋势可能有一些比较高的自信度的反转但如果确认半年以上已经反转了

这需要时间来验证我们现在没办法判定说 12 月过后会不会又向前面历次推出政策的时候药效可能只能维持两个月有的短的时候药效只维持一个月所以这是一个对于当前杭州行情的一个分析我没办法去判断说 12 月或者明年 1 月交易量是一个什么样的情况但是我觉得思路是这样你要密切观测

因为只有交易量放大然后库存压力在下降的时候你才有可能止跌止跌是第一步止跌止得非常夯实的时候才有可能微微上涨

然后微微上涨的这些低价的库存全部消化完的时候市场库存不足的时候新房的供应量又跟不上的时候才会出现大涨所以这个周期是非常漫长的所以一年之内绝对没有大涨的可能性甚至一年之内如果能彻底止跌微涨就已经我觉得是非常优秀的一个表现了

这也是我很好奇的就是我们在看这些数据的时候认为我们第一个是挂牌量挂牌量开始收缩就是着急抛售的卖家变少了还有一个是从交易的市场来说热度是比以前要高涨的成交量变大但是我其实是一个比较悲观的我很想要听

Jeff 的分析就是整体可能转向变好的因素会有哪些因为在我看来就是它的基本盘其实是不稳固的比较夯实的这样一个质地因为整体的经济的变化和居民收入本质上没有太大的一个变化或者是一个包括政策的激活其实并没有很大的力度

那它能够去转好的因素到底是哪些呢我觉得就是先分析为什么这段时间行情会上来行情上来的原因就跟九月份的股市一样我们基本面有变化吗没有变化但是为什么指数层面呃

上证上涨了 20%科创板甚至是北交所上涨了 50%到 100%这原因是什么因为一是对股票可能是对未来的预期但是如果分析杭州包括上海北京这些城市的房价这段时间的成交量放大原因是因为让利了

你在利率层面让利你在交易的税费层面让利对于老百姓特别是对于买房的人的体感来讲我省钱了你一套几百万的房子你省下的税费可能是几十万这个就是凭空你利省的一笔资金同比首付也降低了 15%对嘛就相当于房价给你打折了你可以这么理解所以房价如果打折 95 折的话

有一部分需求就自然会被吸引过来会被激发出来但是当这部分愿意被 5%折扣吸引的买家消耗殆尽之后那就要看基本面了那我们现在谁也不知道说市场上愿意给 5 个点折扣 10 个点折扣就愿意下单的人有多少这只能时间来验证那回到你刚刚的问题真正夯实的逻辑还是在于说居民端的收入

那居民端收入可不是说三个月半年就能彻底企稳的而且收入还要叠加预期的改变至少说身边财源的故事减少至少是大厂身边财源的故事减少那我觉得这可能是一些信号那这是从分子端就是你的收入在提升还有个分母端分母端就是我们刚刚一直在聊的库存库存分为两个库存一个是二手房库存一个是新房库存

新房的话现在杭州整体的去化比起 21 年 22 年的高峰的时候它整个速度下降了一倍以上杭州是一个非常奇葩的城市它在高峰 21 年的时候整个杭州的新房库存只够卖两个月所以这也是为什么中签率这么低的原因大家都要摇好

因为库存严重不足它是全中国库存新房最少的城市在 2122 年的时候哪怕到现在我看最新的数据也是全国最少的城市现在的杭州新房只够卖五个月

吓人吗我觉得这个还有一个背景因素是跟亚运会有关因为前期亚运会的两年然后导致杭州的新房可能会有这样一个储备量不足的影响我觉得是购买力太旺盛了因为杭州的新房的供应量也是一个天量因为过去几年杭州的民生在外就是新房的品质很高

而且杭州的限价非常非常的严长期让大家存在一个倒挂空间所以导致就是说你出来什么我买什么你出来什么买什么就长期的属于一个供不应求虽然供应非常非常的多这就我觉得是一个杭州操盘手的厉害他既然要出货这么多的量我要出这么的量我就要以一个相对低价批发的价格卖给杭州

无论是接盘的人或者是自住的人所以从这个层面来讲杭州的会玩而且它的真的房地产市场特独树一帜在全国范围来看所以还是那句话就是说我们未来怎么样我们不知道但是紧跟它的交易数据是能给我们一些 insight 的

那这些数据其实是如果我们感兴趣就是在贝壳公开的是可以查到的这个可能就相对比较初级一点那我到时候也会把我整理的一些我们内部系统的一些数据分享在我们的 show notes 让大家可能自己搜索的方法有很多你可以追寻着这些数据的编辑变化去判定说行情的变化而且同样也可以应用到其他你所在的城市不一定是杭州

嗯

聊房子让人沉重那让我们中场休息一下一套秀色可餐的美食福利送给各位听友在饿了吗首页搜索关键字节呼 2025 即可跳转节呼不节财频道的专属页面记得右侧领取优惠券本人这两天换着花样去点餐 Manor 霸王茶几护上阿姨等喝了个遍干净又卫生省钱又方便记得安利给身边的小伙伴哦

好的让我们的节目继续关于我们了解了整体数据的一个变化那我们怎么去利用这些数据可以对我们现在的投资决策和购买决策作为哪些指引呢如果你从长久期来看的话收入有没有改善或者说整个土地的供应有没有改善

从数据层面有一些长久期的趋势我们是能判定的举个例子比如说杭州的过往的几年的供应量都很吓人这个我在下一 part 我可能会继续的详细的去介绍但是我能简单的去概括一下就是说 24 年因为前两年的行情的下跌所以操盘手在 24 年的土地供应量是在急剧收缩的

它的量的同比的降幅的幅度非常非常的大所以你就肉眼可以判定说因为今年的土储的供应就对应着后年或者是明年的新盘的上市所以在明年或后年之后它的供应量是收缩的那你在分母端收缩假设你的分子端的收入不再下降的时候那你就形成了一定的支撑位

如果按照这个逻辑去推演的话你过几年可能真的有机会看到非常夯实的底部

就是过几年就到底了是吗不好说但是我们只能说跟随数据去下决策我自己讲讲我当时为何看好杭州的感受就一个是在 20 年的时候就像刚刚我们分析的那些前因我觉得杭州整体的发展还是比较它的潜力还是很有空间的不管是从商业的氛围还是从互联网的发展还是从人才角度我觉得杭州可能就是

对比下一个深圳肯定是有机会的在现在当下这个时机可以入局

然后另外还有一个就是说我看到 Jeff 做了很多关于具体楼盘案例的分析当时在杭州的未来单清地阳光城 未来月他们最高分到达 700 万我当时就很震惊因为我当时在北京的望京我觉得也不过 8 万望京 SOHO 的附近对 然后我说杭州已经到了这个维度吗但是同样的 8 万你的居住的体验是完全不一样的

那这里舒服多了杭州简直高太多了有湿地有绿植整体的感受你会发现幸福度高太多了所以就会有这种迷幻导致你会觉得对比同样的价格在杭州幸福指数高了很多嗯

但其实纵深到全国板块来说其实杭州它的我觉得它的对比这个数字的泡沫性确实非常大导致现在潮水退去然后终于开始经历了将近可能甚至很多楼盘经历了腰斩我觉得腰斩呢如果我们以未来科技城这个板块为例的话它有它的特殊性它不能当做一个普通的板块

普遍的现象因为未来科技城市整个杭州杠杆率或者说炒房氛围最浓厚的板块

因为全杭州甚至是部分全浙江领域的人都知道杭州有个蔚来科技城蔚来科技城有大量的大厂阿里的全球总部什么 vivo 的总部研发中心各种各样的大品牌都在这里大家都知道这里有钱对吗三年前中介就是这么跟我说的对啊 花大饼嘛对 然后字节那栋楼到现在都没建好是所以呢当时因为大家对这个这个属于叫做

用股票形容叫十倍股或者是大热股热门股那就像现在的英伟达一样人人都知道你人人都想分一杯羹所以在如果你是 18 19 年以 3 万或者是 2 万多的成本入驻蔚来科技城的时候你当时冲到 7 8 万你一定会认为说这个太离谱了太离谱了而且在 21 年高峰的时候蔚来科技城的价格是持平西湖去的

甚至是高过西湖区一些相对老一点的房子不少的甚至是拱树区他都不一定会放在眼里唯独说什么浅江新城或者滨江可能他觉得说更高一档但实际上蔚来科技人士对武林广场来讲直线距离就有 15 公里如果你按照上海来类比的话它是中环外了甚至快到外环了

那这是一个非常难以逾越的离市中心远的距离这是个客观事实所以当你远离市中心但是你卖市中心的价格你就知道泡沫有多大但是我要说句但是未来科技城七八万入局的人也没有那么多因为它是一个非常短暂的窗口期

你也不会是在最高峰的时候冲进去吗没有那个钱所以就是说大部分的人可能对于未来科技城的这样一个有代表性的板块是可能我的成本是在六万多六万多或这个曲线周围来讲是有大量的人群存在但是买在山间建的确实是极少数的人

你不能以说山间间的涨幅来判定说我跌去了这么多因为从来就不属于你这是我个人对板块的判断所以就是说泡沫太大了而且还有一点就是蔚来科技城为什么跌幅这么大还有几个原因我自己想因为它新房当时的总价低蔚来科技城现价的很厉害据我所知当年的价格就是三万出头三万多很普遍

3 万多 100 多平代表的总投入是三四百万那对于炒房客来讲这个资金是摸得着的是可以负担的甚至我家杠杆我家的洞完全家的洞但是你让他去家浅江新城那些 200 平的他家不动对吧傲体家不动动者都两三百平

因为风险太大了投资客也很聪明是要分散投资的所以它的面积段它的那个单价刚好又匹配投资客的心头好就是在 300 到 700 这个区间

你如果再到更偏远的这些比如说行政区举个例子你到纯安县 临安 建德那些又过于便宜一万甚至一万多又那么偏远投资客不会来买的因为它的绝对收益太低了所以未来科技层无论从它的价位从它的吸引的人群从它画的大饼等等各种因素造就了

不炒这里炒哪里官方也在炒这里啊对吧所以这个没办法还有一个对于这个板块如此炙热的原因还是因为阿里从经济支撑的角度不管是渔航区还是整个杭州可能阿里加电商是一个很高的权重那再加上热度最高的就是二一年蚂蚁嗯

准备上市前后整个的市场非常热那所以其实关于那次蚂蚁没有上市成功这件事情然后等整个杭州的板块其实还是重创蛮大的导致了现在可能整个三年过去了我依然没有看到任何希望啊就是甚至最近还是有一些风声苗头大家资金也蠢蠢欲动要去到打新的市场准备参与一场蚂蚁的预上市启动嘛

那我们现在在看如果再回复到三年前的这个动作杭州的市场包括整个卫科的这样一个板块还有机会回到三年前的那样一个同期的状态吗我觉得短期来讲很难了因为整个大家已经经历过这一次惨痛的教训了整个板块下跌了 40%你刚提到说阿里对于未来的科技城阿里系影响其实是非常非常大的

我刚好有查阅过数据就是阿里的年报里面在 20 年有公布的整个阿里集团是 25 万多的员工那杭州是阿里的大本营所以我不知道杭州到底有多少阿里的员工或者阿里系的员工但是从绝对数和有整个宏观层面来看到今年 6 月份 2024 年的中报阿里披露的员工总数是 198162 人

下跌了 22%那裁去的这 22 看上去是冰冷的数字但是一定对应到每个断供的家庭那这些断供的家庭可能会有很多体量都在杭州

杭州最接近阿里或者蚂蚁的就是未来科技进程这一个大范围在这样的一个情况下面你有没有想过如果假设你是在 21 年的可能进入裁员名单的阿里的情况我之前我们在聊播客的时候聊过多头会瞬间因为行情和预期的改变变成空头

你本来重仓杭州但是因为你失业了你裁员了你要断臂求生就像我们电影《逆行人生》的程序员一样一模一样他可能要考虑要卖房在这个时候你要卖房你另外一个被裁员的同事他也可能卖房你都是空军空军就会形成一个踩踏

你如果卖的慢一步他可能先走那你永远卖不到他的价格所以我觉得裁员这个趋势跟卫科大幅下杀是有相当大的关系的所以你说收入我们刚谈了收入如果能改善

开始扩招了至少不裁员了这些都是幸好但是等到大家让这个伤痛恢复还是有一个漫长的道路的现在我们再看整体杭州行价还会有哪些风险的因素吗我觉得刚刚其实提及过几点一点就是这里要展开讲的杭州整体在过往的几年它的供应量实在是太大了

它的新房供应量我们从数据维度来看它过去 8 年新房卖了接近 120 万套那 120 万套大家可能没有概念什么是 120 万套平均每年过去 8 年卖 15 万套这个数字比上海要高 50%上海平均每年的成交新房大概在 9 万套上下你是 15 万套

接近 60%的一个增幅了但是杭州的人口只有上海的一半也就意味着杭州在过去的八年每年的新房供应量是上海的四倍而且你从土地的土拍款土地出让之后它会有土地金杭州过去的五年没有一年跌出过前三甚至好几年是常年榜首的

上海比不过它北京比不过它深圳比不过它但是你要知道如果按照单位面积每平方米的地价来讲北上深的地价都比杭州贵但是从总量来讲杭州却超越这些城市那就代表什么你卖的多嘛

也不是说卖的多一定不好卖的多的前提是你要有这么大的需求你涌入这么多的人口把你卖的多全部消化掉那没有问题但是杭州虽然落户很激进来杭州就像你一样愿意来杭州的年轻人也很多但是

我比较过数据进来的人还是没有造出的房子多那多余造出的这些需求是被谁消化的呢投资客所以当有大量的投资需求行情变转的时候这些投资客会做什么动作抛掉赶紧止损那一旦批量的形成止损的话就是我们现在看到的过去两年的行情杭州的弹性大一方面就是说跌幅的弹性也很大跌得很急

整个市场跌去了百分之近 30 多也是很吓人这是一个非常大的风险就是供应量层面好处是我们刚刚讲了今年的土拍

杭州在缩量他知道我过去卖的太猛了要吃的太多了那我现在要缩量那今年的土排上半年的数据只卖了 590 亿的土地那比起同比来讲下跌了约 40%吧还是蛮厉害的然后还有呢就是对应到投资客多就会造成一个天然的现象这是第二大风险就是杭州的挂牌量

以及杠杆率惊人的高这个挂牌量的投资客多他自然要抛盘我在研究杭州之前我一直盯着一线城市我从来没有看过说原来一个小区点进去普遍都挂着一两百套房子这个太夸张了甚至大家可以听有把自己的小区在链家贝壳里面你去打开看一下一个小区如果比如说假设你不是那种

特别大的小区你挂牌超过 50 套都不太正常但是杭州特别是那些热门板块我一看都是 100 套 200 套太吓人了那这么多的竞争对手在跟你同期出货的时候你一定会面临大家互相杀架

谁抛得更低谁先走所以第二大风险就是说挂牌量太多同时因为杠杆率太高杭州的居民杠杆率全国第一没有之一因为大家都是借钱来买房子大家拼多多也好大家凑单也好我买到就是赚到因为前两年限价所以这么多的资金都有成本它套现杀下来的威力也很凶猛

这个是第二然后如果你说居民杠杆率我这里把数据大概给大家列下到时候也贴在 show notes 里面杭州的杠杆率目前看到是 139.7%第二名是南京 108.8%反而是北上这两个城市杠杆率都很低因为现代限售就包括购房资格就卡死了一大部分还有一个原因是文化因素嗯

特别是你如果以南北角度来因为雪依是安徽人你属于南方人但是如果你在北京待过的话你会知道北京啊东三省啊包括山东啊那一片偏靠北的老百姓对于杠杆是比较排斥的相对来讲大家比较务实就说我有多少钱我就买多大体量的房子

但是南方是比较猛的为什么全国的炒房最凶猛的一个是深圳一个是杭州杭州还有一个关系其实跟我老家也有点关系

温州也是历来炒房最凶猛的一个城市之一但是经历过了 2010 年的那个泡沫破灭温州的房子跌去了 60%所以没有人在老家炒房了所以很多温州人包括周围的台州啊京华啊 离水啊我觉得整个浙江省的人的白月光都是杭州

所以整个浙江省都是来杭州炒房的再加上杭州本地人所以它的激进程度是跟北方或者是跟上海完全不一样愿意加杠杆还是太灵活了太聪明了也不见得是聪明吧我就觉得是胆子蛮大的整个氛围都是这样子那旁边的人会裹挟你嘛

还有一个就是信息的流通性吧我觉得前面我们像北上难度太高了首先他对于我们叫做房票对于房票的要求很高一听就是专业人士房票的要求很高那你对于杭州来说前几年你对于落户的难度非常低那

大学生你就来了来了极落户啊对于社保的各种要求都很低那就他就把这个口子变得很大了嗯所以导致了导致了这两三年的这样一种乱象嗯嗯

那形容现在的风险率就是我们叫做周多森少就是房子太多消化不完然后同时呢大家的这样一个杠杆率负债率是很高的我们其实了解了这些因素对于我们的指引意义也就是如果现在需要去买房或者是要卖房的人就是这些信息给到我们做决策的借鉴有哪些

其实就是你知道了说风险的源头在哪里我们刚刚其实讲了关于比如说土地的供应量杭州很多包括挂牌量还有杠杆率很多这些都是风险点那你就要去追踪它那我们风险点其实我还没有列举完我自己罗列出来的还有一点就是你刚刚提到的非常好这叫森少州多森少州多我们用白话来讲就是现在杭州流入的人口的趋势在减缓

减缓不是因为杭州这个城市对年轻人的吸引力不足了而是因为竞争对手变多要知道 20 和 21 年的时候大家抢人大战还没有现在这么赤裸裸打得这么不可开交现在可是一线城市下场在抢人而且你杭州五月份的时候放开全民限购没有任何购房限制其他城市也一样啊

现在大家是全部一样的起跑线名牌名牌对吧大家摊牌了但是在 20 年的时候杭州是做的比较领先的你有先发优势先发优势你能先抢一拨人但是现在大家个品本身所以你竞争激烈的时候你人口吸入的你有我也有的时候就不一定那么容易吸人了

对吧最终就要拼城市的就业城市的福利等等这种硬功夫的时候了那就比较难了那在这样一个不利因素面前的话大家也要时刻的去观察你可以在杭州的统计局能找到每年的年限就是人口的变化人口都是需求能解决掉多少的新房以及二手房这些都是要观测的东西然后

还有一个定时炸弹这个是为你而说的为什么呢我们其实在前面的节目我已经跟雪姨分析过就是我还是建议你把房子除清为什么因为 21 年之后杭州出的这个中签率 10%以下的政策是五年限售

而且是房本拿到五年限售所以二五二六年限售的这波房子就会用入到市场了不是房本拿到一般是指你交付之后所以要更晚要早二七二八年但是

因为一部分的城市举个例子南京已经把原来的限售的规则给改了取消限售规则甚至是有一部分说之后的新房现在的杭州的新房也取消了没有限售一说了但是过往的限售还是像锦固州一样绑着的有自媒体统计过这些被限售的新房的体量三万套

而且你知道被限售的房子因为中签率低说明倒挂高谁去充倒挂高的房子炒房炒房客会占比比较高那炒房客经历过这一波周期他已经自己都快保不住了那一旦限售打开那就是洪水猛兽在短期内就像是一个核弹一样会引发市场的危险那这个风险不得不防

所以我如果我是你我一定会选择在这个风险兑现之前先出来先观望所以以上的五点总结是我认为杭州楼市当下的一个引起警觉的风险点

我不知道你听完之后是不是有什么感受我现在都已经做不到录完的这一刻了就在想说赶紧那个中介的微信找回来因为最近前段时间还总在摇摆然后已经都在看装修方案了就是要觉得就死扛到底

OK 但是我觉得你不用过于悲观我先讲不好的地方再讲讲好的总归不能一无是处对吧杭州还是很有吸引力的我再跟你分析一下杭州从长线来看我个人还是比较看好这个城市原因是什么因为

首先我们前面一直在重点聊的一个收入层面大家都知道就是说收入可能边际改善的可能性不会那么快但是收入这个东西是对比出来的什么叫对比出来就是我们也现在裁员我们现在也降薪但你要知道其他城市更惨啊

杭州好歹还有阿里还有什么网易各种各样的大厂我们现在在录制的现场在蔚来科技城这边我也看到很多蓬勃的年轻人整个中午吃饭的时候还是非常的这种就是有生机的所以我觉得实地来看了之后杭州的就业情况还是不错的

从数据层面也反映出来了因为杭州在全国范围内它的收入人均可支配收入排在第六位仅次于四个一线城市以及苏州市

这是 23 年年底的数据可能今年有可能爬坡到第五位总体来讲就是杭州是一个收入很高的城市那么而且是名副因为浙江有一个传统就是藏富于民这点是实打实的我身为浙江人我很有自信区间的去讲这句话而且你从收入维度杭州的房价排第六从房价维度杭州甚至排在第七或第八

因为前面还有厦门还有北上广深它在收入跟它的房价之间的相对排名是匹配的唯一一种解释就是全国的房价都太贵了所以全国都得点但是收入还可以而且从另外一个维度第二个能安慰你的点杭州不仅自身的老百姓的收入能力不错在全国能数得上号浙江省很猛

有一个数据可能大家不一定了解就是说全国可支配收入前 50 强的城市里面浙江 11 个地级市全部在榜这是全国范围内除了直辖市以外所有的省份里面唯一一个省做到每一个城市都在前 50 的

广东做不到江苏做不到江苏有八个城市在前五十名的榜单广东有六个也就意味着说广东可能拔尖的像深圳啊广州啊以及比如说东莞啊这些拔得很高但是你像广东的非常西面然后或者说广东的北面偏靠山区的这些地方它的收入就不好就是说两极分化比较厉害但是整个浙江都很有钱

老百姓都很有钱所以浙江老百姓有钱就是杭州最强的后盾因为我前面说过了杭州是整个浙江人民的白月光所以从长线来讲它的支撑面还是有的钱就是最大的支撑面我不知道有没有安慰到你就是还有救还可以持续就是只不过伤痛太强了没有宣判死刑对

对这个就是大概我认为这两天调研下来对于杭州的风险以及它的支撑的一个判定吧那我听完刚刚杰夫试图安慰我的这两点啊不管是整体在全国的排名来说还是说省内的这样一个

但是落实到个体我觉得还是太痛了因为取决于你的入手的价格然后刚刚我在看到这些的时候我在听这个分析的时候我就有一个感受就是数据真迷人然后数据真的很重要如果我们有曾经的有这些评估可能我们在做选择的时候会更理性一些嗯

那我们今天研究完这些包括 Jeff 这几天的调研案如果你有一个朋友他目前正在杭州他想要做是否要做买房的这样一个规划或者卖房的规划你会给他哪些建议我觉得整体趋势可能微微向下的概率会比较大

然后大跌的可能性没有了大跌的可能性就像过去的三年一样再腰斩个 40% 30%没有可能性这是我非常自信的一个点逻辑就在于说你再这么下去的系统性风险是一定有一个无形的手去和很强大的意志去对冲的它一定能对冲掉

那么这一点首先大跌的可能性排除了然后至于说要不要置业要不要置换这个真的得 tailor made 了就是得私人定制了原因很简单因为杭州这么大的一个城市一千多万的人口板块就有几百个真的得它的分化很厉害

分化很厉害我不能说一个城市的趋势代表你一个城市一个板块的形式卫科跌了 40%但是前江新城可能只回撤了百分之十几啊

然后前行新城里面不同的老破小和豪宅和中产的各自的比例它的回撤又不同这个得具体情况具体分析包括你家庭的结构和收入各种各样的维度所以我觉得在节目里没法展开但是总体来讲就是说你要去寻找一些相对拥有稀缺性以及比如说我们刚刚提及到这些风险没有那么明显的地方

不要有太高的杠杆率自助比例比较高不要扎堆投资客然后你在未来的土地比如说你所在的板块若然可见将来的土地供应有限那就代表

周比较少僧还是多的那这样的情况都能形成一些支撑那大概的思路只能讲到这里了我想额外再补充一些就是结合我们前段时间的还有一个比较重的外部因素就是降息嘛那降息之后你对于整个房产的影响会有哪些影响

我觉得降息对我来讲最大的一个思考就是因为降息降息它代表贷款的利息在下降同时存款的利息在下降而且就在我们录制播客的昨天 12 月 2 号的时候十年期国债收益率破二了这是一个历史性时刻也就意味着无风险利率已经跌破二字头这很吓人那么

你降息一方面如果你有负债当然你的还贷的压力变小很舒服不能说很舒服压力变小了一点但是同时你的边际的机会成本也在降低那在这样的一个情况下很多人如果在银行无脑存三的时代你就会觉得说租售比太低或者说背负一个这么沉重的

利息不划算但是当利息降到你在银行只能存一点几的时候你如果租售比达到二你就会形成一个强支撑对吧我把它卖掉我放银行还不如我现在出租房子赚的多那我卖盘就会变少那个时候空军就会变成多军就夯实了我不知道这样能不能解释你的问题大概有一些

然后非常感谢 Jeff 今天的分享包括对于杭州这个整个市场的评估了解了很多之前没有关注到的信息量这是其实在我们节目里第一次聊跟房产有关的话题因为我们往往聊的是普通女孩能够上手的小项目然后以及关于怎么样去构建自己财富的一些能力的基础其实第一次是聊具体的

关于房产这么大的一个话题也是我其实一直很关注的没有搞明白的然后关于我们节目呢其实还有一个我的想法就是帮助一千个女孩找到自己的商业位置和价值我也很想把这个话题也问我们的来宾就是 Jeff 学长你觉得帮女孩找到商业位置和价值这个命题会有包含哪些解决方案从你看来嗯

我谈谈我自己不成熟的看法我觉得说帮助其他人找到自己的定位或价值或者是说给他们一些启发的思路就是把我们自己亲身经历的一些体验经历而且是我觉得非常感同身受的东西实打实的分享给大家

不带任何泡沫成分就是很干的内容那因为我们有这么好的一个平台去以播客的形式跟大家链接在一起你每一个嘉宾他背后都有一个特殊的故事包括他的阅历也不同他在某一个领域你邀请的嘉宾他一定是深耕的他不可能每个领域都很强但是他在自己特定的领域一定是认知超过他其他普通人我觉得你

筛选好嘉宾把优秀的知识传达给大家那就已经做到这一点了作为一个作为一个翻译官把我认为有用的知识和希望普通女孩知道的东西知道的内容分享给大家对是的

非常感谢 Jeff 今天做客期待接下来我们就关于其他的让我们能够搞钱和更好的生活有更多的聊天的机会有机会再来你这里聊聊理财好的我觉得这个是我今年非常关注的就是我们怎么样去构建自己的个人投资的一个这样一个体系系统好谢谢 Jeff 拜拜