EP.70 句句铿锵、拳拳到肉 - 网友关心的楼市问答集锦
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我觉得这一次首先我很相信一定能把市场拖住但不一定是这一次你一句话就能回答问题越大 节要越忙而且要不能停北上这种超一线城市下探空间的空间有多少如果以 A 股为例的话我觉得现在大概在 2800 左右对 我觉得 2750 到 2800 吧

因为家庭原因导致在普遍不看好的区域就说家庭费要买然后怎么买我能给到的建议就真的别买不要以任何的理由什么家庭原因什么原因都不要买因为这个是你自己挣来的钱不要送出去

哈喽各位节呼不节裁的听友大家好欢迎来到最新的一期的节目我们其实跟清风老师畅聊了一期关于就最新的 929 的上海新政同时我也很抱歉的就是针对于其他非上海城市的听友们我们暂时没有那么多的精力去

把每个城市都分析透彻但是如果你对各自的城市有一些问题的话也欢迎在我们的评论区留言我们也会给一一的做出一定的回复那么上期我们聊过了关于上海的二手房以及新房以及过往整一年的一些政策面还有数据层面的一些走势和看法

那么我们得出的一个总体的结论就是目前其实行情还在左侧寻底的过程然后当下的政策刺激力度可能是在底部区间去托举市场因为政策信号给的很明确就是希望止跌但是下跌的整个

势能吧可以说是势大力成想要托举住就非常非常不容易所以总结一句话就是上涨断无可能短期而言但是你如果是一个购房者或是需要一个置换者的话你该观测市场了因为我们从市场热度能观测到

这跟今年五月份还有包括去年十二月份有一些不一样废话不多说再次欢迎我们的清风老师 Hello 大家好我是清风清风老师可能有一些听众如果没有听过我们上期的节目的话简单介绍一下他是一位资深的上海公众号的主理人然后他的公众号的名字叫清风说心房

在各个上海的新房的项目层面分析的非常到位而且会经常给各位听友们直接提供就是保姆式的一键拿走的所谓的 Excel 的选房表我都体验过做的非常精良所以各位如果对上海的新房市场感兴趣的话不妨关注一下新风老师的公众号

OK 那我们继续上期的话题其实上期我们已经聊过结论就是说当下还在筑底的过程那么还在一些微观的层面其实我们还聊没尽兴这一期我们继续我们其实想聊的一个很有趣的话题买卖

二手都聊过了新房也聊过了但是租赁市场一直没有 cover 然后清风老师在今天跟我见面的时候我们录制的时间是 10 月 13 号他说我这两天在密集的看房子我很忙然后我说你为什么一直要租房子来来来谈一下这段时间我们的心得吧

对很有意思因为自从做新房自媒体之后其实我就会发现说大家的需求是完全不一样的每个人要买房的需求是完全不一样的但是历史上其实我生活的轨迹是相对单一的所以趁着正好我还没有房子的这个阶段因为我买的新房还没有交付所以我过去的三年里面基本上每年我每一年到时间我就会换一个

区换一个小区然后去体验一个新的小区的新的没有体验过的板块的居住的生活然后来感受一下说诶住在这里是什么样的感受因为平时对于我来说彩盘是日常的一个动作但是彩盘我只能判断这个盘本身的好与不好

但当你住了之后你才能知道这个地方的生活的好与不好没错对所以我觉得过去的这三次的包括我我下一次呃

我应该在节目播出的这一周应该就要搬家了嗯对所以下一次搬到哪下一次我会搬到徐惠冰江的板块哇对然后将近大平层没有没有没有没有然后来体验一下说嗯因为因为历史上很多的朋友都会说徐惠冰江那边的生活包括说我自己最近很喜欢的几个星盘都在徐惠冰江嗯然后

嗯他有一个广告语我非常的喜欢就是中海林里的一个广告语中海林的广告语里面写的是说生活不在别处自在徐惠冰江嗯对然后包括说我过去的呃为什么会选这个板块就是因为过去的呃一段时间因为我我平时大量时间在浦东然后呢当我去徐惠冰江的时候呃

跟我太太两个人对吧然后我们就会发现说那边真的是江边很多人会散步很多人会遛狗很多人会滑板然后跟别的地方是完全不一样的一个生活状态跟浦东牛马的状态完全不一样对浦东你可能路上看到人都在奔波对吧所以我就想着说徐惠冰江可能是一个可以体验一下的生活的一个状态自信点把可能拿掉

是所以也许住了才会知道大概是什么样的其实徐惠冰江说实话实名谢母因为徐惠冰江最近西岸开了是对吧西岸梦中心就是我大概上个月我去了他刚开了大概两周的时候我去了对对哇真的是很舒服太舒服了

这个真的就是滨江应该是 3.0 了吧 3.0 的一个国际性的这种滨江带的生活体验方式样板就在这了我觉得中国最先进的理念最超前的滨江生活圈就在这里说实话我也很想搬到徐惠滨江去但问题是我们是有小孩所以会有很多的没办法

可以撒手的一个地步当小孩要读书了之后就很难这么肆无忌惮的在所以我觉得你很洒脱就是一年班一次其实如果我现在没有小孩我也很想过这样的日子而且这段这几年因为大家可能听友或者朋友都知道我已经把房子卖掉出清了所以我现在租房租那么很多人都会说哎呀租房真好

我听到已经不下十次了因为租房你有什么问题你甩给房东

就地解决对现在如果大家在租赁市场上你会发现租客是野嗯你在买房市场上买家是野是所有的就是卖方市场都已经那是几年前的事情了所以呃现在租租房的好处就显而易见我小孩在哪里读书我随时就搬走然后我家里的所有的设施包括物业费包括各种各样的杂事都不用管是的啊

你自然有物业来帮你解决有房东帮你兜底你不用去操心说这个是自己的房子还要维护这维护那当然了你缺少的所谓的好处就是你没有所谓的归属感这房子不是你的你也不会花大代价去把这个房子弄得非常符合你的心意是对吧你不可能你可能要搬走的所以有利有弊吧

anyway 就是说回到你刚刚你我们租房的一个话题那我们来谈谈市场既然你定期就要搬家定期就要换一个环境行情怎么样

最近大家如果有参与过租房市场的话其实在过去的一年里面我基本上每个月都在看房子对就是我可能属于那种非常奇葩的客户就是今天如果我看到遇到一个很好的房子也许我就直接付我已经走了对又是因为市场上你会发现它很极端它是怎么样一种状态呢就是

第一目前为止整个租房市场其实是非常冷的我可以这么说一个我目前住的是浦东的内环内的一个还不错的社区然后因为我决定不租了所以我就把房子让房东挂出去了过去的这三个礼拜时间到现在为止 Jeff 你猜一下有多少组客户来看过

首先我问一个问题你现在房东挂出来的价格跟你去年吧应该你一年换一次跟你去年的租金是一样的还是低的目前是一模一样但是可以谈更低目前挂牌跟去年一模一样毫无竞争力毫无竞争力

毫无竞争力是在当下的时点跟去年的同样的时点去年九月份房租已经下跌 20%了是你还挂一样的价格你看房的有五组我都觉得你牛逼是到现在为止三个礼拜了就只有一组客户对呀来看过这叫无效挂牌对是对吧就是非常典型的呃

中介会来跟我们说哎呀我们好不容易有一组客户了对吧呃约个时间什么的然后我们当时哎挂出去第一周发现说好像有一组来看了嗯然后就再也没有了再也没有一个人来来看过了而且这一组也是他们正好是时间要到了他们比较着急但最后租不租现在我也不知道

对所以我觉得第一就是整个市场上的客户真的非常少你现在只要去租房就会发现说租房的中介把你看待的非常的重要因为他手上每一组客户都很重要对然后呢

整个房租就像刚才 Jeff 说的一样就整个房租下降的幅度是非常大的就是可谈的弹性是非常大的你看那种比如说两万左右的房租你去谈到个一万五一万六都是非常容易的

大多数的情况下其实非常容易的然后呢但与之相对的为什么我要持续的看房甚至我可能愿意去违约的原因很简单就是因为市场上的好房子非常的少非常非常的少就是我最近会发现很多个案例就是

大家知道我 sorry 大家其实不知道对吧就是我原本在租房的时候我其实对自己的一个租房的诉求其实理得非常清楚就是当时其实我没有设定板块我想要的房子就有以下几个标签的代表第一个呢就是因为我家里的人口原因我需要四个房间所以我需要四房因为有一个房间我要用来直播对然后第二个是我希望它是一个

至少是次薪房或者说你哪怕是一个很好的以前的老的社区但是我希望是房东在过去五年内可能重新翻新过的对然后第三个呢我希望这个小区有会所对他有泳池有健身房我可以平时去利用对然后第四个呢就是

其实就没有第四个了对然后你面积因为你是四房嘛你面积也不可能低于 120 平对不对所以然后价格不要太离谱嗯就可以了然后然后我就发现说我找了好几个月我居然找不到任何一个合适的房子

以你这样的标准去筛 10 个里面筛掉 9 个然后剩下的一个小区里面出的好房苗抢对 是我现在遇到情况就是这样是不是这样的状态就是我遇到了一些房子然后中介会跟我说对吧 哥这里出来一个房子你要不要来看一下我说哎呀 我周一到周五上班然后

我周六来看吧周二他给我发消息周四那房子就没有了就秒没然后我就问说多少钱租出去的他说没有怎么还价就租出去了但是这个小区还挂了一些不好的房子就一直挂着挂半年都没有人要就是整个市场非常的割裂没错对就所有的房子好像是那些热门的房子就瞬间就抢掉了只要你价格不是太离谱

不要挂出那种让所有人都无法理解的价格就可以了但一旦你的房子不是有那么竞争力或者说你装修不是那么好或者你家具比较差或者你里面有些奇葩的一些设计对吧那你的房子很可能就会一直都挂在那边对我现在

我最近终于找到了一个磁性房也是刚交房可能一两年的样子吧然后我觉得说吹也吹的差不多了对吧所以我就愿意去住到这个里面去但是其实在过去的一段时间里面我是挺绝望的因为我发现我就那么好我好像就那么几个条件因为很难找就真的很难找因为大家如果租过房子就知道说如果是房东自己装修的话

它是会千奇百怪的问题但开发商装修的所谓的次新房其实它的底线是很高的对就它就不会出现一些很割裂的问题这里要加引号啊底线很高仅限于 20 年之前对对对对是就是它的设计底线相对会高一些对

对然后呢所以我就想住这样的房子我觉得住的更舒服一些没错因为我住过老房子也住过自行房最后发现说自行房确实住的更省心那肯定对对对所以那么多维护啊或者说维修啊什么的对是所以这个就是我的整个租房的经历吧对所以这个也就是侧面印证了我之前一直跟大量的客户去灌输的一个理念啊很多人不理解

他们觉得说我买房子是用来自住的我希望买了之后这房子我要好好买我就不动了我说错你的房子跟你人一样是会衰老的你去看现在老婆小老婆大它跌成什么样子你就知道为什么老了的房子没人要因为跟不上现在新的需求车停不下没有地暖更别提什么会所或者说一些先进的配套了

管家对吧有人帮你收垃圾这些都奢侈了你丢垃圾都是一个问题对对吧老的房子你要拎到楼下的一个垃圾站去丢新房子这里已经有垃圾房了对新房子是就是次新房绝大多数现在是你的家门口就会给你每户人家配一个垃圾桶然后每天物业会上门来收没错对吧这种各种各样的

因为它带来的一些附加价值其实也会影响到你整个生活质量嗯包括影响你后续的房价对也会极大的影响你后续的房价所以所以我说我这个理念是你的房子跟你人一样会衰老那取决于这个房子的根基好不好举个例子人如果你是个运动员或者说是平常非常注重养生锻炼的人嗯

你可能能巅峰期维持久一点 15 年 20 年对吧你去看市中心一些非常老牌的但是造质量过硬的房子最典型的例子汤城一平对 04 年的房子现在屹立在那你一点都不会觉得老因为它有维护有保养但是像有一些底子不太好的房子你可能交付 5 年外里面就已经掉了这种比比皆是

所以正常来讲你如果是一个市场 average 一个平均水准的房子你到 10 到 15 年你也要更新一次了要置换的你不置换你就会沉沦下去都不知道底在哪里对因为这种同质化的东西实在是太多了

OK 那么谈到刚刚就是我们的租房市场的话其实清风老师还没有讲说你这么一年多租房下来行情的变化其实体感上来讲是不是一路在下跌至少我看的房子我看的那一类的房子我觉得整个

可谈到空间是越来越大的越来越大就是以前我刚开始谈的时候呢我还井小胜微嗯就是你开了一个价格对吧然后我就还个一千块钱我现在我现在非常狠的嗯就是我现在直接上我现在就是直接一环就是四千五千嗯我我就我就先看看试试嘛嗯对吧成不成不重要嗯

砍一刀自己爽一爽先当然房东可能会不太爽但是市场就是这样后来我为什么会这么砍就是因为会有很多的中介会跟我说你就用力砍就是没有人出价就是连一项客户都没有你砍了至少你还是诚心要的对吧然后市场上确确实实会时不时的出现一些我举个例子最近当然我租不起但是我看的房子的

比例很多对吧比如说像前滩的最标志性的金耀明底金耀明底在地铁口对吧

他的四房之前挂牌可能会挂在 4 万多但是中介跟我说最近有一个人砍到 3 万 2 砍了 8000 块钱也成交了对但他就说这种可能比较极端也许你不一定能砍到这个水平但是确确实实有人成交了对吧那我说 3 万 2 我也租不起但是我觉得听到这样的消息那我至少知道说哪怕是这种非常非常

非常非常强的板块龙头的盘在租金上有时候也有可能会有人就绷不住了他会房东就会觉得说我空了两个月了

我这两个月我已经亏了可能六万七万出去了我还不如就便宜七千块钱我这钱就回来了没错对所以现在越来越多的房东开始理解这件事了于是大家的砍价空间就越来越大我觉得是受过市场的教育了吧对是市场的铁拳砸下来不得让你认清你当初往昔的荣光不复存在了

而且你刚刚那例子龙头 4 万块钱到 3 万 2 就是 20%不多不少对是真的就是 20%我说房租去高峰期到现在就跌了 20 所以等比例来讲你不要看它绝对只跌了 8000 块钱好像很痛但实际等比例大家都跌这么多对吧无非就是说你 5000 房子跌到 4000 你 5 万的房子跌到 4 万这比比皆是而且我可以跟大家分享一下我最近这段时间的租房经历

老听友甚至是不一定是听友是我原来的视频号的老粉丝他们是知道我曾经在很早之前在上海拿了很多房子做 LMB 的嗯早期的时候所以有很多当时的房子 16 年 17 年拿的房子一签过去都是 10 年的租约嗯我敢这么说我 16 年拿的房子当时的租金都比现在高哇

这么夸张吗所以通账通在哪里压根就没有压根就没有因为这里当然有一些变量因为你 16 年拿的房子你做过重新的翻新改造你那个时候是他等于说换新生的那一刻他当然是他价值的最高巅峰当然其实真正的租金的巅峰是在 21 年和 19 年这两个时间点 19 年的时候经济还不错 21 年的时候一个

剧烈的反弹所以那个时候其实是价格都超过 16 年但现在的租金水平是比 16 年跌的有的持平有的甚至更低我近期刚租掉一套房子我仅存不多的存量房因为在高峰期的时候曾经拿了大几十套房子但现在只剩下十几套了十几套的长租存量房里面我在昨天早上我在签合同嗯

昨天早上我签掉的这个合同很有意思啊因为昨天是上海的那个劳力士大师赛我早上签合同赶紧签完了我就去看比赛去了结果我签合同的租客他也去看比赛我们还在那里偶遇了然后呢那套房子的出租经历我只花了一天我不是说有多牛逼因为认清了市场嗯

我那套房子在去年 9 月份租给上一个租客的时候挂牌价是 17,500 一个老金安的两房带地暖带中央空调所有装修比较新那种性冷淡风干干净净的你都能想象那种画像这一定是你喜欢的风格两房 90 平 17,500 报价在去年那个节点 16,800 成交

大概租了半个月半个月去年那个时间点其实不好租了但是 16800 也租掉了然后他 10 月初国庆结束到期的时候退出来我 10 月 8 号开始打广告 10 月 9 号租掉 10 月 12 号签合约头尾真正发广告就两天时间前面还包括一个新进的租客付订金的过程为什么这么快

我报价直接砍到 1550017500 砍到 15500 我再留了 10%的 buffer 因为我知道按照 17500 乘以 0.8 来讲你就只有 15000 甚至都不到一点最终我以 14000 租掉的人家 offer 一出 14000 我说不啰嗦了人家出的 offer 本来是 1400011 月 15 号起租他说我上一个房子还没到期我说我不等你我 14000 的价格愿意放的话我只要三天就能租掉

结果那个租客立马改口说我违约金不要了但是我提早一个月起租 10 月 15 号起租所以头为两天这个故事分享给大家的目的不是说我们租房怎么样而是告诉大家是你要认清市场然后你真的想要避开亏损的话你想啊

在市场上空一个月两个月两个月你一年基本上你让价的幅度全回来了对对吧是的甚至一个多月就回来了我觉得与其踏空在那里干挂还不如早点租掉少一点点没问题的而且随着现在已经是 10 月中旬了进入 11 月中旬之后真正恐怖的就来了

那个时候没有人租房对到了 12 月下旬的时候你攒到七折的价格都不一定有人接对不对是的每年的租赁市场的旺季就在于一个是毕业季还有一个是春秋阶段大家心情好天气好愿意出来看房但是谁过年前去租房子没很少很少对所以就是这样一个租房经历我就觉得

市场真的很冷然后如果你是房东你要认清市场千万不要把你的货烂在手上对真的是一定要意识到说你每多空一个月那个钱折算到 12 个月里面的金额到底是多少因为很多时候为了纠结那么 5001000 就像 Jeff 刚刚那个情况

其实你稍微多放一千块钱别人可能就立刻就能就能决定但我历史上其实遇到过很多房东就是我当时谈就是差那么一千块钱就是谈不下来其实我本来很心动那个房子但就是一千块钱没有谈下来但是你会发现说他到现在已经空了三个月了这三个月对他来说其实损耗更大没错对嗯

OK 这个就是我们租赁市场的一些观测就是总的来讲呢其实很有趣租赁市场大家刚开始以为说上海包括北京包括这些大量的城市我们知道中国的租数比大城市都很低普遍在二以下以北上了为例的话普遍就在 1.5 上下徘徊对

那这么低的一个租售比曾经有一种言论说是随着房价的下跌我们的租金回报率会提升持有房子就变得有动力了因为你开始有回报了嘛谁知道租金也跌 20%还是在这个 1.5 上下在徘徊对所以呢我觉得就是

不要去轻视市场也不要去预测市场有很多事情是不由我们的意志所转移是的 OK 那么进入下一个环节其实我在上一期节目里面还有一个影子我想跟各位聊聊就是上期清风老师其实分享过了一个话题就说

以什么样的数据或者说以哪些观测指标来看待房价到底何时起稳或者是反转我觉得刚刚我们提到的关于租赁的话题就是个非常好的指标因为租赁整个市场它的流动性和节奏是领先于买卖市场的对吧因为买卖市场的整个置换周期很长租赁市场因为它下决策的这个

所谓的决策成本吧会低很多所以他真正在租赁上如果你反映他租金不再下跌或者甚至起稳甚至上涨的时候这只有一种可能性就是你的经济在向好工作机会在变多或者说收入不再下降不再裁员你才有可能反映在租赁市场上说我没有再持续下跌了这个迹象非常关键因为

房价真正的其实就是一个基本面的延伸当你的基本面没有再继续恶化下去的话你首先反映的是租赁然后再是买卖当然了你更领先于租赁市场你可能也能看到一部分的股市

因为股市的流动性比租赁更强当然不见得说就是说股市好的时候房价一定涨这个没有两者完全没有半毛钱关系我们只是说举个例子在流动性的层面另外就是上期我们其实讲过关于比如说新房的收楼处的一些一手的数据包括自媒体发布的一些数据还有包括比如说二手的成交量和挂牌量这些都是一些很微观层面专业的数据都能观测

二手房或者是新房的热度从而判断说我们的左侧是不是走光了然后走到了底部区间那么我自己呢这里再补充几点就是说上期我没有 cover 到的但是我认为是影响到整个周期里面的很重要的几个因素一个呢就是我会去观测 GDP 的平减指数

和 CPI 的数据因为要知道 CPI 目前我们名义上统计局公布的差不多就是在一个点上下但是要知道说整个国际惯例如果你的 CPI 长期低于 1 或者是有的国家甚至是标准会提到 2 以下

就不太好低于 1 以下如果连续 6 个月那百分之百通缩环境那么还有一点就是从我们的 GDP 评减指数就是说如果你的实际的 GDP 超过民意 GDP

这个是一个明显的通缩指标因为正常来讲我说民意 GDP 应该是超过 10GDP 超过的差值属于通胀部分那我们现在已经连续六个季度也就是 20 来个月 10GDP 超过民意 GDP 所以在通缩环境没有明确走出通胀的时候转向通胀的时候

房价是断然不可能短期上涨的起稳都很难所以我们先观测这几个指标剩下的一些部分也是类似像同样的概念因为我们本期内容也不是什么经济学原理所以我不展开但是请大家去关注一个就是我们在之前的节目有提到的关于 M1 减去 M2 这个货币的减到差

增速的剪刀叉来反映市场上货币的活性和流速还有包括比如说像社融社会融资总额特别是居民端的还有包括存款居民存款的热度简单来理解就是你居民存款的比例上升的越快

代表居民的钱的流速远慢那你自然就不会进入消费等这些领域消费里面的大头是房和车你都起不来这就是我们上期的一个遗漏的我想要补充的一个点除此之外我觉得看看清风老师有什么想要补充的我这边没有什么要补充的

OK 那么我觉得我们对于市场的分析就到这里然后接下来就进入一个很有趣的环节因为录制本期节目之前我在我们的听友圈里面去做了一个接龙就是说看看各位听友有什么问题我们把一些有代表性的也是大家常常关心的一些问题在节目里面做个 Q&A 环节那么我跟清风老师各自就认领了一些问题觉得很有趣那我们一一给大家回答一下

我相信这里面大部分的内容都是各位购房者或者关注房地产里面息息相关的内容我们从第一个问题开始这是一位朋友提出的上海二手房的走势年底是否有入手的时机

我觉得就是我认为年底看起来肯定是有可能是有入手的时机的然后但是还是跟第一期的节目时候说的一样我觉得大家一定要尽可能的多观察就是有句俗话怎么说就是

这句话比较的土对吧但是就是被雷劈的时候你一定得是在现场的就是你如果说什么都不看然后你后知后觉的话那到底什么时候入手这件事情我是觉得大家千万不要把这些判断完全交给别人

就是一旦你盲目的只相信别人的判断其实是会带来一些问题的你只要严格遵循好一些信息的输入然后去看到说哎市场有没有明显的一些回暖的迹象特别是一个可持续的回暖的迹象我觉得那也许就可以入手当然还有一个大前提就是我觉得对于上海的购房者来说呃

房子目前为止到底是不是你的必需品我觉得大家一定要想清楚就是从一个很长期的角度来说房子到底还能不能像其他的资产那样去暴增我觉得是打一个很大的问号的但是房子本身是有很强的居住属性和

心理的安慰属性的对我觉得这些东西如果是你需要的话那持续观察数据然后如果说有一个比较不错的回暖是可以上的其实我个人的判断是我觉得在市场现在那么冷的情况下你能买到一些比较好的房子且价格相对合理的话

作为一套自住的房子我觉得也本身可能不会有太大的问题了在现在这个状况下对我们刚刚其实两人私下讨论过就是关于房子特别是北上这种超一线城市下探空间的空间有多少我们不约而同的得出一个结论就是说

下跌的空间有但是不会巨大绝对不会像前两年那样 30%再掉下来了因为再掉下来你就触及了一些政策红线或者些吸引系统性风险的红线这种情况不会发生哪怕动用大水漫灌都不会让它发生但是不会跌到这样的程度就代表一定要涨吗也不一定而且是大概率不会涨

所以在这个时间点选筹的最大的好处就像金峰老师说的我可以不急

慢悠悠同时我可以进调细选对吧但是一旦市场如果回暖了不说大涨至少说大家意识到说不会再跌下去那个时候你选筹你可能就没有那么大的谈判空间所以这个是我们的观点就是说现在可以进入观测你买不到底部但是你可能就是在底部区间了还在左侧

如果以 A 股为例的话我觉得现在大概在 2800 左右对我觉得 2750 到 2800 吧 2800 左右但是底是哪谁都不知道没有人知道在极度悲观的时候我曾经听说过 A 股要跌穿 2000 但事实上大家发生了什么

都知道了是 OK 第二个问题啊关于房子产品的选择地段重要还是产品重要然后呢结合另外一个听友的那个问题就说新开发区域的新房和中心地段的老房子简单来讲远大新和老破小哪一个更有优势其实我觉得很类似嗯

对关于这个问题我的看法其实因为这个问题其实是一个有非常多人讨论的一个话题对就是整个市场的共识好像是说地段更重要但是我其实有一点点不是那么百分百同意这个逻辑当然我理解说作为一个不动产

它在那个位置肯定是重要的对吧但是我觉得大家还是要知道说对于资产对于房子的偏好是在不断变化的

除了那些因为哪怕是那些最顶级的房子其实也在该跌的时候也会跌但是呢对于一些好的房子或者说大家会看到其实在一些相对可能基数低的好产品特别是产品真的非常好的地方它其实是有一定的弹性的但这个地方你也不能说它真的是远到了什么

我举个例子比如说你说如果我要去买轻朴的好产品还是我去买比如长峰的二手房那肯定还是长峰会更好对吧就是这种地段的碾压是没有办法比较的但在比较相近的阶段或者说你如果说产品差别很大如果你是一个好地段的很差的房子我举个例子比如说你买在连阳的一个停车很困难

然后工区已经老化然后也没有会所甚至装修什么都很差人车不分流的小区还是你去买一个在北菜

但是产品非常好人车分流有会所外立面很漂亮户型很先进得房率也不错的小区我个人在这样的判断下我可能会反而觉得说后者也许我认为他在未来五到十年的预期会更好没错对因为前者你要知道你拿到手的时候他已经是 20 多年房龄且他有一大堆现在大家看完好产品之后会拒绝的

这些弊病它最后都会折算成价格而且大家也千万要知道一个逻辑叫今天那些新产品还没有训练完所有人其实市场上当你看到每个月 1 万

5000 套的二手房选择的时候其中其实有 12000 套的选择也许这些人根本不知道新房有多好大部分还是老婆小大部分人还是在买老房子或者怎么样但是你不能赌你在过 10 年之后这个比例的人群是在缩还是在涨我觉得以新房的产品和我目前看到的情况来说这件事情基本是不可能

也就是说一旦当你住过好一点的房子或者你看过好一点的房子你看老一点的房子你哪哪都不顺眼对所以我个人会我个人给的判断其实就是这样的就是新开发的区域你也要判断区域你不能说我

无脑的说哪里新开发我就去哪里对吧只要你认为说这个板块本身第一它的开发的节奏不会很拖沓不会说 20 年以后还是这样如果是一个 5 年的开发周期那当然可以的没有问题特别是现在整个市场对于新开发新界面的偏好程度其实比较高的

然后第二呢就是中心地段的老房子你也要去识别它本身的所谓的硬伤到底有多硬对这几件事情综合起来我觉得才可能能够回答这两个问题但它就有一点所谓的说叫一盘一看了对你很难直接下一个定论但我觉得我的大的框架可能是这样的总结来讲就是普通

购房者如果你没看过一百套房子你还是听不明白对是真的没办法因为影响这个问题就是说袁大兴老破小他影响的因素可能有 20 样 30 样你每一样的权重在一个特定时点我觉得我们就像是有一点

在武侠小说里面的练武功一样你就是现在到一种就是你看多了你自然就是量变变质变然后这个点跟这个点去比较的时候你会在不同的变量维度里面自动的产出一个综合分但是你又没办法去定量的把它表达出来

是因为维度实在太多了非常难非常难每个区同样的产品他打分的维度的权重都不一样所以最简单的方法你多看多听多聊是没有办法这只能下苦功夫不然的话你很容易就是猜错那么关于远大兴和老破晓你非要去选个东西的话我觉得首先

就像你刚刚讲的你不能拿清普跟长峰去比你不能拿樊振东去跟郑清文去比他比的根本就不是一个东西对吧但是你唯一可以比的就是一个同样的总价段我都是 500 万预算那我在内环内和在郊区一个住舒适的 120 平一个住内环内憋字的 40 平我要哪个东西我是有结论的非要问这个问题

因为我觉得人生在世短短那么几十年你还是要过得舒服对你住得舒服我用一个不恰当的解释这是我在我在那个网络上看到一则文章讲的非常形象他说我们现在成年人面临的压力很大有工作压力有子女的压力有教育的压力有养家的压力有夫妻的压力有各种各样的父母的压力等等等等无形的一百种压力里面

如果一旦你处理好你的家庭关系父母的子女的亲子的你已经把 80%的压力给化解了因为一旦一个家庭家庭内部关系不稳

你职业再好你再牛逼你取得更辉煌的一个职场路径你都不会开心那么反过头来我很认同这一点我觉得家和万事心是真的那么把这个倒推到房子里面同样的你居住的大部分的时间的一个场所一个场域如果让你很难受可能爬着蟑螂老鼠老婆小孩常见对对不对

你不开心的但是如果你给你一个新的环境至少说当然了 007 或者 996 的社畜这个就是另外一码事了他只需要一个地方睡觉了但是这样的牛马生活我觉得也不是人可以持续的就是正常的情况下你居住的环境的好或不好决定了你的幸福感的很大一部分

是的所以你非要去选 500 万维度是郊区还是市区我宁愿舍弃一些通勤的距离但是这个前提是你这个通勤距离要有限你不能一天上下班三个小时对这太夸张我觉得上下班的极限一趟点对点一小时左右

对我觉得最多最多可能就一个小时对吧因为大部分的按照北上两个城市的体量你如果找到工作一个小时一点对点都到不了你远到没边了真的吗是那你如果在金安市上班的话你青浦大红桥你一个小时怎么也到了那青浦的房价就已经很便宜了是

对吧所以以这样的例子来讲的话特别是经历过比如说在风控的时间你住完老婆小跟住在自己的舒服的房子里面这体感差距太大了所以非要去选的话一定把自己住的舒服排在第一位不要去考虑什么地段这个学区这个一家那个一家这些都是虚的 OK 这个问题回答完了下个问题一个热心市民的问题说

因为家庭原因导致在普遍不看好的区域他特别列举了这个地方叫做宝山无松地区我想宝山无松地区无缘无故躺枪这普遍不看好我也不知道哪里普遍不好但是确实也不太好他说在这样不看好的区域的房产的置业思路就说家庭费要买然后怎么买

我能给到的建议就真的别买这是为什么一定要上呢对为什么为什么你都不看好了你就是我觉得大家一定要注意一件事就是有一些区域是真的不可以买的对就是比如说这位同学提到的这个区域我觉得基本上你在过去的这一个一波涨势里面你觉得它都没有存在感的这些区域

我觉得就千万不要碰了因为它已经被整个上海遗忘掉了当它被城市遗忘的时候这个板块是不会有希望的所以你买完之后你就只能承受它

第一你要知道当你有这个想法的时候它一定是一个共识不然不会说大家都不普遍不看好对吧然后第二呢就是你要去找接盘的时候是非常困难的这样的地区很有可能你的去化周期是以年纪的对然后要么就是你折价折的非常的狠对所以七折对所以我的建议很简单就是

就是如果你真的是一定要住房子其实按照刚才我们说的租售比现在你但凡你把这个钱存在银行里你买个二的理财吧不难对这个

你哪怕买个定存你都有 2.1 对吧那你去租房子租售比可能就是 1.5 本金还守住了你本金还守住了你绝对不会亏但是你买这个房子万一你买进去 400 万你跌了 300 万你能不能接受对我觉得差的区域真的大家一定要避雷就是不要买

不要买千万不要买不要以任何的理由什么家庭原因什么原因都不要买因为这个是你自己挣来的钱不要送出去嗯

对而且我都能想到家庭的原因是什么一般的借口是父母一定要给我什么在这里买一套因为离家近或者说老公家里夫家在这里他一定要买在这里或者说老婆一定要买套旧金的房说什么有安全感各种各样的理由我说你用股票来给你有执念的家庭人员

举个例子就知道了这个股票你今天买进去一个礼拜后它一定跌 20%你买吗

没有神经病会去买对吧那为什么这个房子你都说了市场普遍不看好在一个市场普遍不看好的区域买这个其实挺难的说实话永远大部分上海的房子上海整体的这个房子在全国人民的眼里还是香饽饽谁在上海买套房还是蛮牛逼的是对吧你在整体一个向上或者说表现要远远超过全国大盘的一个市场里面

你去买到一个普遍不看好的产品那其实真的也叫万里挑一不说万里挑一百里挑一那你非要去汤这汤浑水干嘛如果真的说家里有一个执念的人请提高他的认知对

就这么简单说服家里人吧说服家里人你自己是一定说服不了的因为你没有公信力或者说你逻辑不成体系但是你可以用各种公寓的信息来告诉他这一段里面包括用中介的嘴巴或者其实我觉得 Jeff 老师提醒我了或者其实我觉得

我觉得我和 Jeff 老师应该都有遇到过这样的客户吧就是我我是真的遇到过的有一个老婆就是说服不了老公然后他就买了我的咨询服务然后他就说他就私底下跟我说呃

就是他跟我的逻辑其实比较相似因为一直在看我的东西嘛然后他就说他跟他老公说他老公就是不听但是他希望能借我的嘴能够去嘴递嘛能够去说一下对吧然后后来我们确实也聊得比较开心对

其实我觉得就是很可能就像很多人觉得说我说服不了自己的父母一样的没错就是因为说父母跟你的关系决定了他天然就有可能觉得他不信任你或者没有觉得你在这方面是专业的

这个是很常见的他不是不爱你他只是觉得说你也许没有我专业没有谁专业所以我觉得你一定要善用一些外部的力量要借力对因为毕竟这是一个很大金额的投资没错对反正总归一句话提高认知啊就是都不看好的东西硬着头皮也不买对嗯是 ok 下一个问题啊那个这个问题非常好啊

26 年首批新房可以开始交易如何看待 26 年以后的走势影响我这里先给大家一个背景资料因为上海的新房是在 21 年推出五年限售这一个大招的也就是说你在 21 年之后买的所有触发积分 1.3 倍的

房子出发认购比 1.3 倍的你五年内都不允许买卖而且这里还要注意的就是说从你往前那一天开始往后倒推五年才能开始上市交易也就意味着你可能有一些房子是在二二一年的比如说八月份

才往前的那你必须要到 26 年的 8 月份但是在 21 26 年的 8 月份之前已经有一大部分不能说一大部分一部分的新房已经抢先于你流入到市场了对 接下来我觉得最大的问题是

呃因为在过去的大家可能在市场上没有没有这个感觉啊就这些房子会流入到租房市场但目前还不会流入到二手房市场没错或者二手房市场用一些骚操作在流入对吧婚根之类的但但是它不是一个大规模的正规流入呃

它会带来的一个问题其实你可以理解为说在过去的这五年的时间里面或者在 26 年看回去看过去五年的时间里面这些房子全都是一个颜色糊的一个效应就是它全部堵在那边然后它都不在市场上但一旦从 26 年的 3 月开始从这个政策的第一个盘开始嗯

他每个月都会有持续稳定的可交易的房子在不断的往市场流入而且这里面有一大拨的人都是投资客都想跑路对积分越高投资客越多是的我给大家举一个例子大家就可以知道他会带来什么样的一个效应就是

我刚刚提到了说这些盘没有在二手房市场流入但是它在新房市场它的租房市场是流入的于是你可以观察那些刚交付的新房一瞬间的挂牌你就会知道有多少个投资客了租房的量对最近有一个虹口区的盘我知道刚出来之后

他的挂牌直接就爆掉了他的挂牌已经一开始大家都开开心心的挂在两万三两万四然后有业主发现不对了我要跑跑不掉几十套大几十套上百套的房子在挂于是就开始挂两万然后开始挂一万九最近我看到一万八一万七可能都快开始有了

对吧就是你能想到他那个降幅的比例已经非常夸张了对所以他已经开始有一些不理性的其实他那个房子在当地绝对不是这个价格但因为他的整个一次性的流入之后让这个价格就虚低了短期的供需失衡了对而 26 年的这一波

它其实是一个相对长期的持续的供需失衡对它是一个持续的每个月的供需失衡我们来定量一下我给各位科普一下这个潜在的供应量有多可怕 21 年到 23 年上海的新房成交按平均值来讲差不多在 9 万桶

8 万多到 9 万对也就意味着每个月可能网签出来的数据大概如果按照这样直接推断是七八千套但是其实这里错了为什么呢因为出发积分的比例大约是在四成过往的三年

也就是说被套牢进去不许流入市场的量大约是在 40%按照三年 27 万套乘以 40%大约是在 11 万套左右 11 万套按照每个月就像牢房里放出来一样慢慢进入市场你倒推出来大概

三年的话每个月有大几千几千套吧这个量是很恐怖的对因为它全是统一的自新房这个是就是说进入二手市场之后你这些竞争力都非常强因为我至少新啊对吧你一些钱不说它里面有一部分维权的或者是装修品质不太好但比起你老破小我不秒杀你吗是所以

就是这个潜在的风险其实很早就已经预警过 26 年 26 年我甚至觉得都不是一个很风险的点因为 26 年刚刚进入市场它的供应量没有造成巨幅的冲击

真正的高峰应该发生在 27 年对是的对吧所以很危险很危险 22 年的盘非常的多 22 年那天 22 年的那一年应该供应了 9.5 万套左右对所以它的盘量非常的大应该没记错的话是 16 年之后的最高峰是嗯

所以这里大家还是得引起警觉就一定会有巨大的冲击但是呢你也不要悲观到就说一定那个时候房价会大跌因为那个时候的国际局势也好我们的基本面也好包括我们整体的宏观层面也好有太多变量也许不到二六点我们就再次迎来一个向下

对吧因为现在我们说了在左侧我们只能跟着趋势在走也许到了 25 年我们经济有什么大的机遇发生对吧比如说像 01 年的样子当然这个希望大家希望还是要有的但只是说很难发生而已所以我们不去预测我们只是跟踪但是无论如何你这个风险一定要是预判的对好 ok 好下个问题啊

预算有限想改善居住在内环内的老破大可不可以买老破大这个品类说实话我个人是非常拒绝的很反感对我真的非常拒绝老破大这个品类因为老破大的目前看来整个市场的流动性折价率

比老婆小都要差很多没错老婆小至少你入手成本低嘛嗯三百万两百万三百万四百万你就能买到一个还可以的房子了嗯虽然它小但是对于一个呃单身或者小夫妻其实你买在一个还不错的位置是可以住的嗯我的第一套房子就是一个六十平的老婆小嗯其实伴随了我五年的时间嘛我觉得

作为比如说刚毕业我有一套这个房子已经很幸福了过渡一下对作为一个过渡还没有赚到钱对吧我觉得挺好但是

老破大如果我都不敢想象如果我那个房子当然我住的时候也许觉得说如果那房子是 160 平因为很多老破大真的很大而老破大的那种 160 平他可能就给你做个三房户型很奇葩对很多老破大还是塔楼对一旦遇到这样的房子得房率又不好产品又很差啊

然后你面积还摆在这里别人就会觉得说我好像住起来还没有别人 120110 住的舒服掉房率超低对这个时候的话我觉得这个房子就会很糟心你未来想要去流动很难现在

整个市场的老破大的流动性我觉得是最差的真的是最差的所以我个人说实话不是那么就你预算有限我觉得也尽量不要去买老破大对你可以往稍微因为都你买都你买大户型了我觉得你往稍微远一点点的地方去买一个新房

其实居住体验可能要好很多很多没错对老破大老破大基本上意味着维护已经被市场判定过它就是不好的它就是有很多硬伤的对对所以尽量不要碰吧如果没有听过我前面的内容的话欢迎去复习一下关于房屋养老金的话题老破大就是最针对打击的对象是因为你又高

你容积率又极高他又没有社区对将来维护起来又老又没有车位对吧又老你的维护成本会巨高对对吧你新房或者次新房他短期内没有面临这样的风险老破小楼层低施工起来难度不大嗯对吧你的整个维护成本也会低也更有可能拆对甚至还有一个拆迁薄拆迁的可能性对你老破老破大是什么都没有嗯

然后这里有一个非常大的误区大家买老婆大我都知道原因是什么因为便宜因为真的非常便宜但是这个便宜是打引号的便宜为什么为什么这么便宜想过没有因为没有受众才便宜而且你同样的价格老婆小老婆大可能老婆小比老婆大贵个 5%同样地段就挨着的话但是老婆小得房率可能是 85%到 90%除了一个楼道没有了

老破大可能低到只有 60%全是公共区域的走廊所以你名义上你花了一个很低的价格买了个 130 实际上你拿到手只有 80 你去买一个老破小买了一个 50 瓶实际上你到手可能也有 45 瓶对吧所以这个体感区别是非常大的

所以我真的觉得说没有什么预算有限一定要买你真的不行你租老婆大行不行你租了不就一样吗省这笔钱去做定存还是那个逻辑对是没有必要硬上 OK 下一个问题啊房地产相关政策是利好出境了吗阶段性的有没有进一步的想象空间从上海我觉得现在的

上海其实还是相对比较保守的一步一步在走吧我目前看下来我觉得我觉得阶段性出境很难说我觉得上海至少肯定还是有牌的当然有一些是跟全国一起走的牌对吧比如也许齐税的会放松但是上海在整个限购的上面其实目前卡的还是比较死的就是从不管是环线的逻辑还是从年限的逻辑等等都还是没有

放到足够的开对未来会放到多开这件事情其实不知道但我觉得想象空间肯定是有的而政府本身也是有足够多的牌可以出对我觉得更多的是观察这个市场然后看整个上海的市场的一个情况来来定吧对这个是我的看法我觉得

肯定没有出镜且想象空间还挺足的你觉得其实就是我们细化的这些不讲最大的其实现在的底牌就是先购

我觉得一个是限购一个就是降低各种交易成本交易成本这个我觉得不出意外一定会随波逐流的下降因为我们整个利率中枢在下降是对吧你 LPR 也好或者说你的存贷利率这些东西百分之百往下走这个是

整个大宏观环境决定的如果说定向的其实剩下的现在限购区域北上还有一部分的深圳深圳其实有几个区也都已经放开了只有这三个城市真正意义上还有所谓的限购的一个放开的空间其他大部分城市已经全部投光了对 是的你直接问题上海会迎来全面不限购的一天吗

我觉得在目前就是预测很容易被打脸但是我觉得在目前我看到的这个市场的情况我觉得短期不会我觉得这个短期至少是一年的周期吧对就再长我也不知道但是我觉得短期我认为还不会因为

我觉得上海的手还是很稳的大家其实可以能从过去的这三到四波的行政里面能看得出来就是上海是一个手非常稳的城市当然如果一年内我被打脸了大家到时候可以翻出来看因为这一方面我觉得还有一点自信因为过去一两年我们预测就是说哪些政策应该放开

哪些不会放开目前来讲还都应验了然后呢我自己的思路是北京永远是最稳的对因为要面子嘛我老大嘛那你上海不放开我北京怎么能放呢对吧那上海呢可能就是在最后的限购上面就像前段时间的广州一样嗯

放到最多我留到一个我可以把控的一个掌握度怎么解释呢就是说我名义上说还没有完全放开实际已经几乎形同虚设但是我要让你知道我还在牢牢的掌控这个市场就是说我不会放权到任由你纯市场化嗯

但是我又让你感受到你接近市场化这是一个最理想的状态很巧妙对吗就非常的精妙所以是有一定的想象空间的特别是大家可以期待一下的是在利率层面不出意外利率我觉得不出两年内我们能看到二字头左右的利率

这个我觉得也是有可能其实有一些三线城市现在已经到 2.9 左右了对已经有了我觉得两三年内随着 LPR 的进一步降低上海有可能会出现到二字头这个是可以期待一下的下个问题对于单身人士无学区需求小户型买哪里合适适合买吗当下要不要买单身人士我的看法是

分产品对就是如果你是单身且你又没有学区其实你是一个非常自由的群体没错就属于你想住哪里就住哪里对吧那我觉得在目前的这个情况下其实租售比那么低的情况下可以先租着

然后顺便你可以去因为我不知道因为这个问题它没有带预算所以我觉得非常宽泛但是我觉得在你预算范围内也许你可以先试着打打新就是比起二手房来说新房的领先程度就产品的领先程度还是非常高的特别是今年开始所以我觉得可以先试着打打新然后

试着摸一摸对看看也许能够摸到一两个好盘那就可以上对但这个好盘呢你也需要自己去踩一踩多去看看时机和情况但我觉得说

我个人认为现在这个大的方向上其实就已经算是一个还不错的入手时机了如果以股票来算的话你永远不要等那个 2550 点的那个时间对吧但是你其实你说你买在 2600 2700 你说有什么很大的问题吗我觉得也可能没有对就是我觉得属于这个阶段吧 OK

我的给这位听友的建议呢就是先想清楚你在这个阶段要不要买的问题而不是说你要买哪类户型买哪里合适的问题因为要不要买是第一问题就是说你现在单身人士又没有学区需求我默认你还比较年轻

那在比较年轻的情况下你可能对于房地产也没有充足的交易经验或者说走势的一个体感那现在是先学习再决定要不要买因为很多时候你可能是比如说工作有一定的调动甚至城市有一定的调动有很多比如说工作机会出现在外地城市你可能随时就要走的

所以在这个阶段根据自己的实际情况决定说我要不要锁定一个叫不动产而放弃一些灵活性结合自己的自身需求然后结合去了解完市场再决定要不要买把这个问题想清楚了再来谈买哪里这个是我能给他的建议 OK 下一个问题是

请问老师网上有城市网上说有城市有区域有板块有品质轮动和匹配的说法这个很犯然后说如果是西南省会二三线城市怎么又是省会又是二三线那大概率就是

比如说一些弱存在感的省会吧大概是西南的弱存在感的省会去花周期比较大还在盖保障房同时我的期望是自住加保值还有收益是不是能在攒几年前去选个好地段的改善产品去买嗯

这个问题其实跟之前的有一个问题我觉得比较像就是我现在的一个大的判断我觉得我不知道 Jeff 老师怎么看我现在一个大的判断就是如果真的是所谓的二三线城市的话我觉得就别买了吧非要买呢

就是有什么理由买其实其实又回到了这个话题就是如果你要住其实我相信啊不管是你刚刚提到的说在有新盖的保障住房对吧我感觉他已经描述了很多利空了对他已经把所有的我觉得可能带来的问题全部去化周期大有一大堆的保障房来跟你强生意弱化的城市而且又是一个很弱的城市嗯嗯

还想要收益还想要自住舒服还想要保值我觉得这个地方在他的描述下我觉得这个地方你哪怕买到了好地段很可能都没有收益因为不可能不可能有收益就是我很难想象在未来的长时间里还有这样的一个二三线城市能够有什么很好的收益对就是

因为最终其实所有的房子都会和人口挂钩然后如果一个城市对于人口的吸引力不是一个持续流入的我觉得大家一定得去看一下你的城市的整个人口的结构情况它的年龄它的流入情况等等呃

很多地方真的不是那么适合除非你今天就把它单纯的当成一个所谓的消费品你就说我就是我家里人或者我老婆就说我要买了结婚好结束你也不要考虑自住你也不要考虑保值或者收益你就说我就是为了自住这件事没有任何问题没错这两块抛掉那就好买了对就很好买你就买一个舒服的你就买一个得房率高的位置好的小区

公区会所啥都有的很好你住的很开心这也是一个很快乐的人生但你不要想着说我住了住了五年之后有一天我还得赚钱我还得赚钱对如果你得赚钱的话你就得想办法在更强的城市去配置资产了我觉得才有希望我还是得把我经常在我群里分享的那个不可能三角形再拎出来说一下就是普通人

有收益不排队不可能铁三角就是说当股票能赚到钱的时候你连股票都买不到是

对不对所以放弃这种幻想就是你当一个消费者来对待它而且这里还再加一个前提条件就是说你在这么多的前置条件下二三线区划周期大还有保障房的冲击那你在这个时候去买房去买消费的房也有一定的安全边际是什么就是你买不要超过自己承受范围内的房对吧因为既然你把它当消费了就像你买车一样你年入十万

你就买一个类似比亚迪的匹配你不要黏入 10 万去把宝马买奔驰是对吧你硬上杠杆最后反噬你因为宝马奔驰跌起来也是跟比亚迪每年的折旧一样的呀 10 个点到 20 个点呀那么你这样的房子

你是承受不动的所以就匹配自己的收入能力我每年这个房子跌五万块钱四万块钱对我没有影响我住的开心当复房租了 OK 没问题消费了这样的心态你买会预期管理很重要是下个问题这几年扎堆 100 平的小三房户型未来楼市竞争会如何是否会不同区域出现分化

这个问题很好对这个问题是一个很好的问题我们上期节目聊过这个话题就是 100 平的这个政策给取消了 7090 怎么看我觉得我对于这个问题其实是这样的一个看法就是第一我觉得这个问题里面提的很好的一点是是否会根据不同的区域在内部分化我觉得这个描述很准确没错就是

一定会根据区域去做非常详尽的分化而且不只是区域还有产品的分化我先解释区域的分化大家可以理解为说今天比如说徐汇滨江板块你在过去几年你会发现徐汇滨江落在徐汇滨江板块里的 100 平的小三房有且仅有

保利天骏会员席和郁江亭还有中海林底九张就没有了接下来还会有一个盘也有可能是最后一个盘叫

中能建就没有了这就是整个徐汇滨江的所有的 100 坪的供应而他们又在不同的区位所以对于不同的有的在西岸有的在金融城有的在金融城对吧所以大家对于他的不同的区位的要求也不太一样有的能看江有的不能看江他是有不同的价值导向的嗯

所以对于这样的区位的划分来说我觉得如果整个板块全部都是大户型那只有四五个小区有小户型而且套数也可控因为总会有人是自住的所以挂出来你不可能说挂出一个天亮的于是就不会有很大的问题我觉得但如果你今天就是在一个

比如说像大红桥一样的地方买了一个 100 平而这个地方有 20 个盘都在做 100 平的时候并且这个地方的整个购入的势能也不够了于是你可能就会出现一个很大的踩踏所以并不是 100 平不好我觉得上一期我们也聊了 100 平其实是很多人能够接受的入门的又是一个三房两位的一个标准产品嗯

满足了功能性对就是你说他住的很舒服吗肯定没有但是他是不是比两房多了一个房间他是不是比一位多了一个卫生间他在真正的使用上面是不是挺好的是挺好的他没有舒适度但是有功能性我觉得他是有自己的价值的然后再说产品

就是今天如果我们在同一区位里面你也会发现比如说最近大家都会说前摊跌了但前摊跌到底是跌在哪里当然前摊整体都跌了但是前摊整体跌的情况下你会发现说其中还有一些房子还是挺坚挺的没错比如说像刚刚说的金耀明底比如说像

金耀明底而且金耀明底也是一个很好的案例特指一期对吧二期三期就不行一期就是产品力很好所以一期就会很贵然后中梁也是一样的意思对吧包括说也许接下去刚交房的金红明底可能也是一个非常好的 100 平的一个房子以此类推啊就是你会发现前台有很多很不好的 100 平或者 90 平或者 110 平 120 平

但是就有一些小区比别人要贵两万贵三万为什么就是它的产品也会分化大家都是 100 平你的区位不同你的竞争环境不同你的产品力不同会带来完全不一样的改变所以我觉得这个问题没有办法泛泛而谈更多的是我觉得对于整个上海来说如果接下来 100 平变少了

我觉得也会给这波 100 平有一点点的止损吧因为 100 平的总量被控制了看起来它供应了三年但是其实你会发现在市场

核心区或者相对比较好的区域里其实总量也不是那么多的它不均匀对它其实并不均匀它在外环以外供应了极大量的可能 60%以上的 100 瓶对但其实在中环内环供应的很少很少对所以这个是我的看法内环的扎堆在杨浦内环主要就在杨浦对

对 杨浦和中心路板块的 100 平来竞争压力会相对激烈一点因为还有非常大的存量没错还在卖但是对于核心区的那些更核心区的那些板块来说我觉得

到真的还好对我举一个例子就是去年我们有一组咨询客户他的预算也充其量就是说只能买 100 瓶再上上不动了在这样的情况下最终我们给出的答案是选择了徐汇区边缘的 100 瓶你都能知道在哪

嗯我知道华晶嘛对对吧然后呢我们也知道呃以华晶 CBD 那里来讲的话他真的就只有两个盘对没有了没有了所以以当时这样 700 多的预算嗯挤入徐慧的边缘又是一个 100 平三房嗯

而且在当地供应量将来肉眼可见不会再增大的情况下我觉得是有竞争力到现在来讲我都不后悔说虽然说我们无法预测 7090 预测这个政策被取消哪怕现在取消了我觉得他们持有都不会有面临很大的风险甚至有盈利

对因为他的他取消之后他也买不起这里了对如果取消的话他也买不起了对所以我觉得我我知道刚才 Jeff 老师说的那个地方其实就一共就两个盘对然后旁边都是规划的商业办公之类的然后又有地铁又有商业又有预期我觉得确实那边还是不错的所以归根结底其实跟上面前面那个问题很像就是说你要不要买

哪个地方的老破小跟买 100 平的户型的竞争力有没有取决于你微观层面你当地的一个供需关系还有你板块属性很重要

那如果说你在新天地里面你放个 100 平说实话我觉得有点奇怪对吧因为你在这里不干不尬的虽然你一脚踩入新天地人家一问说你住翠湖啊翠湖多大 100 平的三房人家在想你这个是冒牌的吗所以就会就很多东西需要匹配我们没办法去给他定量只能说呃

当面对这个时候是综合考虑 OK 是下个问题怎么看后续政策承托市场的力度简单来讲他的话就是这次的政策能不能把市场给拖住我的看法很简单我觉得以我现在看到的整个市场的一个强度来看

我觉得这一次首先我很相信一定能把市场拖住但不一定是这一次没错我跟你一模一样就是我非常相信

政府给出的决心是这一次一定会拖住只不过说到底是用一次还是两次还是三次的区别所以在这件事情上我坚决的相信承托市场的力度 OK 我的这句话其实已经讲过很多次一句话就能回答问题越大节要越猛而且要不能停

对吧我们已经经历过了好几轮刺激了你一次会一次发现每一次的力度都超过上一次直到你拖底住了但是很明确的就是现在是拖而不举我想把你拖住我不想让你往下掉但是我不想把你再抬起来对因为抬起来说实话我能力有限因为

太多地方需要吃财政的钱了你这个房地产是一个关系民生很重要的一环但也只是一环之一大概这样的一个逻辑上海持有闲置非学区老破小出租比出售价值最大化的看法其实他想问就是说在当下的情况下是考虑老破小把它拿来出租还是说出售

其实他的潜台词就是说老不小还会再跌吗从我的看法来说我觉得比较残忍的一个看法就是我认为还是会跌的因为第一我觉得我有几个观察第一就是我觉得随着整个市场的保障房的推进

市场上跟老破小去竞争的房子一定会越来越多的第二就是随着整个市场上对于品质和产品的提升的追求我觉得老破小的竞争力也会越来越弱对然后第三呢就是我觉得老破小本身它的价值随着那个年代的越走因为它的房龄已经都是当你叫老破小的时候已经是 20 年 30 年可能 40 年的一个房龄了

对他越往那个走其实他落后市场会越多他的天然价值就会下降这个是没有办法去解决的对所以我个人的看法是说如果你今天又不是一个学区他也没有什么很大的价值也许他位置也不是特别好你虽然看起来他现在可能租售比也许能有三但是他的租售比是三的原因很简单就是因为他的房子已经太便宜了太便宜了已经不值钱了所以

随着它也许会继续往下跌因为老婆小的租金其实很低的你看起来是这个价格也许这个租金可能就是 3000 4000 对但你如果往下跌个 10 万可能就抵你好几年的租金了对我个人我个人一直都会劝我身边的朋友就是这一轮就把老婆小给出清了吧就不要留了我觉得没有什么很大的意义对这个就是我的看法嗯

我跟清风老师看法有一些不一样当然我觉得非常值得探讨观点不一样是好事我觉得如果你的租售比已经达到三以上了老破小那代表你已经跌得非常非常惨了应该已经腰斩了几乎腰斩至少是 40%现在这个时点如果以现在这个时点来讲初清意义不大了

它可能长久未来也不会涨但是你现在 4%其实你是有一个潜在托底的因为现在随着存款利率不停的往下弹对吧你一年期存款已经再也找不到 2%以上了你如果有个 4%的租售比这里有一个前置条件就你 3%到 4 区间的租售比是以非常快的速度能在市场上租掉

而不是说你要挂牌三四个月你才换取 3%到 4%我们算一年的空置包括维护成本包括中介费所有的磨损全部去掉如果你还能维持在三以上

那我觉得你持有吧因为你老破小现在的绝对值已经非常小了你已经跌不能说跌无可跌但已经跌得非常深然后在当下的时点你去攒仓你换成的现金你最终如果没有很好的理财渠道你还是回到了银行存一点几的定存那你还不如打这个我的看法倒是我会觉得就是我刚刚提到的那个词叫我会劝我身边的人在这一轮的呃

里面去把它出清的原因其实在我看来就是你需要去做资产的更多的资产的置换和整合就是我可能不会那么在因为因为在我看来对于一个家庭的大资产来说每个月的当然你看起来 3%或者 4%的收益是很诱人的但是老破小对我来说我认为它的风险有一点高就是

除非你觉得这个位置他能博一下洞迁或者怎么样对吧否则的话我会觉得说你留着他不如你就去博下一波更精彩的机会对就你把老婆想卖了然后你有点钱你就换一个相对好一点的房子或者相对好一点的位置都可以但你留着这样的一个也许他什么额外价值都没有的东西嗯

反正我只能说我个人是不会愿意去留着这样的子强的我理解你的意思你的意思是如果你比如说有置换的需求或者说你暂时没有置换的需求但是你有置换的能力举个例子你有家里比如如果是户籍家庭家里好说歹说两套老婆小不算多吧有的家庭甚至有三四套老婆小爷爷的外公的全部都算留给你独生子女对

你有条件的话你持有三套以上老婆小那是绝对不行的对你必须要卖掉对对吧那你要化零为整嗯但是如果你是对于一个外地的年轻人卖掉老家的房子好不容易在家里上车比如说在前年上车高位买的嗯

然后现在你已经把自己的首付全垫没了那肯定是你也没有能力再去网上置换了那你不用买了那就没有必要动了对吧我这样解释我们两个人的思路就一致了是因为我开始理解了因为这个

这个问题里面其实有一个词叫闲置飞雪去老破小所以我脑中的第一反应是他有好几好几套房子所以我觉得说他应该把它全部不是自住的对对他都不是一个自住的房子我觉得他单纯为了出租我觉得没有什么很大的意思因为

出租一个老破小的收益说实话真的不是那么高在整个资产配置的整个洪流里面我觉得其实是很弱的而且说实话大家都觉得说现在整个社会的资本利得收益率都在下降可能大家中枢都已经来到二的位置但是我要很负责的说一句你只要愿意花精力稍微努努力一年 3%一点都不难

一点都不胆所以不要以为说老婆小 3%或者 3.5%的租金回报率有多么诱人租金会下跌的对租金去年就已经告诉过你我们跌了 20%了所以租金有可能会下跌的但是如果你比如说你愿意花点时间去学习投资理财的方式你真不行你听听我们的播客也会让你的思路打开一些嗯

不难的然后你再把老婆小的房子置换成现金我觉得是机遇大于风险同意 OK 以上这些问题基本上七七八八的回答了各位网友的一些热点的问题无非就是说走势包括一些置换思路等等的问题我相信问题还有很多千千种种受限于时间的关系我们不能一一的全部回答

好拜拜谢谢各位

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