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Jeff
使用ChatGPT来改善关系和解决争论
清
清风
Jeff：上海楼市行情还在左侧寻底，政策托举市场，短期上涨不可能。购房者应观测市场，关注GDP平减指数、CPI数据、M1-M2增速剪刀差、社融、居民存款等指标，判断房价何时企稳。上海二手房走势需持续观察，年底或有入手时机，但需谨慎。上海房价下跌空间有限，但短期内上涨概率低。在普遍看跌的区域购房，无论任何理由都不要买。
清风：上海租赁市场非常冷，房租下降幅度大，好房子非常少。房屋会随着时间推移而老化，需要定期更新置换。上海租赁市场客户少，房租下降幅度大，好房子难找。上海房租已下跌20%。租赁市场下跌，租售比没有提升。地段和产品重要性取决于具体情况，好产品未来预期更好。在普遍看跌的区域购房风险高，建议避免。2026年上海部分新房解禁，将对市场造成冲击，但不会导致房价大幅下跌。选择房产需综合考虑地段、产品、总价等因素，舒适度优先。在普遍看跌的区域购房风险高，建议避免。预算有限，尽量不要买老破大，可以考虑稍微远一点的新房。上海房地产政策未完全出尽，仍有想象空间，但短期内全面放开限购的可能性较低。对于单身人士无学区需求小户型，建议先租后买，选择时机和产品。弱势的二三线城市购房需谨慎，需结合自身情况和风险承受能力。小户型政策取消后，楼市竞争将加剧，不同区域分化明显。后续政策承托市场力度较大，但短期内房价上涨可能性较低。持有闲置非学区老破小，建议出售而非出租，因为老破小未来下跌空间较大。
Jeff: 上海等超一线城市房价下探空间有限，不会像前两年那样大幅下跌。目前上海楼市处于底部区间，购房者应观测市场。目前上海楼市处于底部区间，购房者应观测市场。上海二手房走势需持续观察，年底或有入手时机，但需谨慎。上海房价下跌空间有限，但短期内上涨概率低。
清风: 在普遍看跌的区域购房，无论任何理由都不要买。上海租赁市场非常冷，房租下降幅度大，好房子非常少。房屋会随着时间推移而老化，需要定期更新置换。上海租赁市场客户少，房租下降幅度大，好房子难找。上海房租已下跌20%。租赁市场下跌，租售比没有提升。地段和产品重要性取决于具体情况，好产品未来预期更好。在普遍看跌的区域购房风险高，建议避免。2026年上海部分新房解禁，将对市场造成冲击，但不会导致房价大幅下跌。选择房产需综合考虑地段、产品、总价等因素，舒适度优先。在普遍看跌的区域购房风险高，建议避免。预算有限，尽量不要买老破大，可以考虑稍微远一点的新房。上海房地产政策未完全出尽，仍有想象空间，但短期内全面放开限购的可能性较低。对于单身人士无学区需求小户型，建议先租后买，选择时机和产品。弱势的二三线城市购房需谨慎，需结合自身情况和风险承受能力。小户型政策取消后，楼市竞争将加剧，不同区域分化明显。后续政策承托市场力度较大，但短期内房价上涨可能性较低。持有闲置非学区老破小，建议出售而非出租，因为老破小未来下跌空间较大。
Deep Dive
为什么清风老师一年搬三次家？
清风老师每年搬家是为了体验不同小区和板块的居住生活，感受不同区域的生活质量，以便更好地为购房者提供建议。
租赁市场在过去一年有什么变化？
租赁市场在过去一年非常冷清，租金下降了20%，房东的议价空间变大，租客的砍价能力增强。
为什么租赁市场租金下降？
租赁市场租金下降的原因是市场上的好房子非常少，供需失衡，房东为了尽快出租房子，不得不接受大幅降价。
上海二手房市场年底是否有入手时机？
年底可能是入手的时机，但购房者需要多观察市场，避免盲目跟风。市场目前仍在筑底，短期内上涨的可能性不大。
远大新和老破小哪个更有优势？
地段和产品都很重要，但在相近地段下，产品更好的新房在未来五到十年的预期会更好。老破小虽然地段好，但产品老化，未来折价风险大。
为什么普遍不看好的区域不建议购买？
普遍不看好的区域流动性差，未来接盘困难，折价幅度大，且已经被市场遗忘，未来很难有起色。
2026年首批新房交易对市场有何影响？
2026年首批新房交易将带来大量供应，可能会导致市场供需失衡，尤其是投资客较多的楼盘，可能会出现价格大幅下降的情况。
预算有限的情况下，老破大是否值得考虑？
老破大不值得考虑，流动性差，折价率高，维护成本高，且未来很难有升值空间。
房地产政策是否已经出尽？
房地产政策尚未出尽，上海等城市仍有进一步放松限购和降低交易成本的空间，利率也有可能进一步下降。
单身人士无学区需求，小户型是否适合购买？
单身人士可以先租后买，尝试打新，选择预算范围内的新房。当前市场已经处于底部区间，可以考虑入手。
二三线城市是否还值得买房？
二三线城市不建议购买，除非是自住需求，且不考虑保值和收益。这些城市的去化周期长，未来很难有升值空间。
100平小三房未来在楼市中的竞争力如何？
100平小三房在不同区域会有分化，核心区域供应少，竞争力较强；而在供应量大的区域，可能会出现踩踏现象。
后续政策能否托住市场？
政策一定会托住市场，但可能需要多次调整。当前政策目标是止跌，而不是抬升市场。
老破小持有出租还是出售更划算？
老破小未来还会下跌，建议出清。如果租售比达到3%以上，可以考虑持有，但长期来看，置换为更好的资产更有利。
本期节目中，清风老师分享了他过去三年每年搬家一次的经历，体验不同板块的居住生活。他认为，只有实际居住才能感受一个地方生活的优劣，并以此来选择居住环境。
- 每年搬家一次，体验不同小区和板块的居住生活
- 通过实际居住体验，感受不同区域生活方式的差异
- 租房的优势：方便灵活，无需操心房屋维护等杂事
- 租房的劣势：缺乏归属感，无法按个人喜好装修
Shownotes Transcript