EP.69为何海外买房钟爱英伦，回报率高且稳！
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美国已经开启江西周期这个美国自己没把自己拉爆先把周围的一圈小弟都给拉爆了我曾经遇到一个客户刚好满 18 周岁就来跟我买房是湖南的一个小地方我说你买这个你父母有同意吗他说不需要同意我自己有钱款我有压税钱什么鬼压税钱 300 万

英国对斯坦保护是非常严格一个方面因为英国有一句非常知名的言语就是说你风雨能进你国王不能进

哈喽各位节呼不节裁的听友大家好欢迎来到新的一期的节目本期的节目我们暂时先告别一下炙热的大 A 因为最近确实冷却下来了然后大家也知道我在上一期节目聊了一下上海的房地产上海的房地产包括全国的一些一线房地产在近期确实有一些起色短期的数据我们一贯认为说趋势没有这么快的得到一个反转还是需要静候一段的时间的观察

那这一段真空期呢我们来聊什么呢今天就很有意思我们再来聊一聊之前曾经谈及过的一个市场的话题就是英国的房地产那么为什么会聊英国房地产呢大家老听友都知道我们每一期公告啊都会里面补充也就是说欢迎各位有兴趣的呃

听友或者是说有识之士可以自荐我们然后来上台做我们的嘉宾于是乎呢在我的粉丝群和听友群里面就有一位这样的非常资深的一位朋友他说我是从事海王船产十几年然后呢想要跟我来一起做一期嘉宾反弹的内容我觉得说这个话题其实因为我们之前聊过伦敦但是没有 cover 目前这位嘉宾的

覆盖的城市所以就组成了这一期节目的一个行程那么首先让我们介绍一下本期的嘉宾是一位从事于海外房产特别是英国房地产的一位资深的置业顾问 Catherine 欢迎 Catherine 好 谢谢 Jeff 大家好 我是 CatherineCatherine 在我们的听友群潜水了很久从来没有说过话然后第一次加我就跟我聊说我们来串那个台吧

那么虽然说本期 Casting 我们原来的初心是抱着一个推广和分享但是不用担心我们不会说以一个广子的形式去露出而是希望尽量的去做一些客观的理性的分享所以本期会有很多 challenge

没问题那让我们开始啊先来我们我一贯认为说从看无论是房地产或者是股票或者其他任何一个类别的大资产

都应该从 top down 去看那 top down 呢如果说房地产因为大家都聊的很多我们也聊过日本也聊过英国也聊过中国就更不用说了所以从 top down 来讲第一个首先的问题我觉得就是说你如果国家选错趋势选错你里面再做一些细节的优化都是百搭

所以第一个问题就是英国值不值得投大家先思考一个问题就是说英国过去十几年给大家的印象是什么样的至少从我的角度我认为一个字来表达就挺乱的

对有的时候会这样尤其近期我们会看到一些不同的新闻自媒体上看到的的确会有这样的一个现象在我们给大家快速的梳理一下因为在宏观层面我还是看的比较多一点那么英国在过去可以说从 15 年的维度 08 年左右开始

经历过一个全球性质的由次贷发生的危机之后一路跌宕起伏 10 年是碰上了当时英国还属于欧元区但是他当时在欧元区还没有开始脱欧所以经历了欧债危机然后到了 16 年因为移民的问题还有包括各种整个欧洲经济下行的问题产生了很多内部矛盾导致了

就是当时的应该是卡梅伦卡梅伦主导的一个闹剧也不能叫闹剧吧就是最终脱欧以不欢而散而结束整个脱欧的进程脱了整整四年其实对英国的整体经济是有一定的影响的然后后面卡梅伦又经历了梅以又经历了特拉斯

特拉斯那是英国最短命的一个首相吧我记得只待了 45 天然后因为他的一个 mini budget 的这个错误的一个预算案导致了他快速的下台所以呢英国整体的还是比较动荡的你来跟我讲讲如果如果你无论是对待客户或者说面对我们的听友英国值得投吗

我个人呢从我们客观的层面来看我自己是觉得一直是值得投的就像我们在海外的时候其实看客户经常会问的或者哪怕我自己会经常对比的其实有很多国家那我们从英国美国加拿大澳洲等等那为什么我觉得英国是一个很值得投的一个市场呢英国是一个老牌资本主义国家这是毋庸置疑的

那么在过去的很多年当中英国它实际上是一个一直我们开玩笑的说你说它火它不会很火你说它不火它还是会比较 OK 就是那种稳中向好对就是一直是一个很稳健的一个市场因为在过去的十年当中其实我接触不同国家的房产类似于我们有的时候会看东南亚的房产泰国 越南等等就是火爆一时一下就疫情发生了一下就灭了

就是那种很通俗的话来说就是你火烧得很旺你灭得也很快英国因为它作为一个老牌资本主义国家它与此同时它的房地产市场来说是特别一个稳健的一个市场然后它的法律法规各方面也是特别完善的那么我们说它值得投资一方面是这个一个原因点另一方面从这个上面反映出来的实际上是在于它的一个安全系数方面

因为它的法律法规各方面很健全那么对于境外的投资来看我永远永远跟客户说的第一条保证安全的同时我们再看未来的一个收益情况大概是什么样子的那么还有我们说值得可以看的一些原因点呢因为其实英国的话我们知道它的教育实际上是很好的

在整个全球我们其实咱们中国人中国的家庭中国的小孩其实是去世界上主流的国家当中单一的国籍当中最多的那么其实从我大概 16 年开始接触英国房产那刚开始的时候也就八年多前以前其实你会发现很多是那种我们说更多的是去读大学读研究生的偏多

然后渐渐的你会发现年轻化的一个进程越来越多甚至做一些低龄教育啊等等也会往英国这个方向去这也是我会觉得英国对于这样的一些家庭来看可以适量的做一些配置的一些方面吧

OK 你刚刚提到的有一点我是比较认同的就是说安全系数排第一那安全系数其实推导出来就是说英国这个国家可能没有超额收益可能没有爆发力但是它稳健或者说它的法律法规至少说它在保护私产

以及他在法律层面我觉得至少在全世界范围来讲你不能说他是首屈一指但至少是第一梯队这点我觉得认同没有问题然后呢至于说我们国人比较偏爱的如果说涉及到海外房产无非就是这些偏移民类的国家加美澳新近几年可能多了日本可能多了新加坡对吧有一部分的人可能会去东南亚

但是东南亚你知道雷就很多了因为如果去经历过特别是我们国内有一些类似传销组织这样的一些机构会成批成批的带人拉去东南亚大家可能都知道我聊的是谁因为雷实在太多了那边没有法治没有法规然后进去了之后我们用一个词叫做杀猪盘

杀猪盘非常多所以你根本没办法去判断里面的风险具体有多大用一句谚语说人家看到的是你你惦记的是利息人家惦记的是本金对所以会有这样的一个问题但是不得又不承认英国在过去十几年它其实经济发展并不太好

那我们有没有什么数据或者说整体的一个从房价维度吧英国的房价的走势来解释一下说经济层面不好的这么十几年的英国它房价大概是怎么样的一个情况

我们看一些主流城市或者是英国的一个平均值以及主流城市这样的一个推演其实在过去的我们拿近十年来看英国呢其实主流的城市的一个年均涨幅大约是在五个点左右的一个样子好一些城市类似于像曼城啊伯明翰啊这种类型的城市它可能年均的增长能到六七个点平均均值哈

也就是说在过去的十年当中基本的是涨六七十个年左右的那一种这里我们会刚刚像 Jeff 提到的那经济不好为什么房价有在涨其实是有一些很就是我们说的很客观的原因因为在市场的一个房价的增长以及租金的一个增长实际上取决更多的是一个供求关系因为国外跟咱中国不太一样中国其实我们经常像 Jeff 主营的业务是国内房产为主啊

那知道当下的一个中国市场大约是什么样子的那跟国外的话呢它因为很多时候土地的一个供应量相对来说是很有限的那么对于还有就是在国外我们经常说一个开发商拿一块地造好这个项目它的周期常规的起码接近五年左右的样子

因为它是一个供应量相对来说缺乏严重供不应求的市场这是房价节节攀升主要的一个原因点对所以在英国的话呢像我们其实英国或者欧洲其他主流国家你会发现它的租售比相对来说都还是比较不错的也是一个租赁市场为主的一个市场在的对所以总的来说的话呢其实英国整个的一个房价是稳中一直在往上涨的一个节奏在 22 年到 23 年其实

客观一点来说房价是有一点点置环的但是整个的一个方向上面来看它都是稳重往上 OK

22 年开始有小部分回落在我印象当中英国整体大盘因为我有做数据分析嘛大约五个点左右上下吧所以但是原因也很简单因为是美国加息开启导致的这个负担那么这里的逻辑我可以跟各位听友分享一下因为在全世界维度其实都是通用的就是当你的利息支出因为很多发达国家的他的

利率其实包括我们国内一样基本上现在我们国内以 LPR 作为浮动在上面加基点国外基本上它的固定利率一般只能限定在我没记错的话大概在 5 年左右

对吧英国是不是也是五年对的两年或者五年两年或者五年所以每到五年之后就会有一定的调期那当你的利率在维持这么高的水平的话有一部分人不堪重负的话他就要甩卖资产那在甩卖资产大家都不想在这么高利率的环境去承接一个接盘的接盘侠的一个角色那必须要攒价那攒价的结果就是房价会出现成交量萎缩价格下跌好

所以这也是当下我们能看到的国内的一线城市的一个形态就是成交量在过去的几年都在节节下跌同时价格也在下跌所以呢转机出现在于说美国已经开启降息周期那么欧洲包括英国还有包括我记得澳洲都已经早于美国开始那个降息周期因为实在是扛不动这个

美国自己没把自己拉爆先把周围的一圈小弟都给拉爆了这个就是现实的情况刚刚 Catherine 讲到一点就是从 top down 的维度我认为英国稳定的一大根源的原因一个是它的人口还有一个是它供应量因为我本身没有自己实地去英国考察但是我在网上的数据里层面我看到的几个关键因素是英国虽然它不是移民国家但是它每年还是有新增移民人口

所以还是比较稳定的 Catherine 有没有这方面的数据对

对其实英国平均每一年的话大概还有几十万的新增移民的那移民的国家呢就是我们说原始的国家其实我们中国会是一部分的一个群体那么其实还有就是欧洲的一些旁边的国家以及说是俄罗斯等等其实它是一个移民比较综合化的就我们说比较多样化的一个新移民进入了整个英国对这也是对市场的另一个方面的一个促进作用在的嗯

那么移民人口这一点从另外一个侧面我怎么去看待他呢要跟他周围的其他兄弟国家去比因为英国你提起英国你不可能去不比法国德国意大利这些欧洲的老牌的资本主义国家但是英国因为他的国土是相对于其他几个来讲是最小的英国只有 24 万平方公里

24 万是什么概念呢大概比江浙户三个省就是上海直辖市嘛加江浙只比这三个地方大一点点相当于一个差不多我们吉林再大一点的一个面积然后呢他的人口是 6000 多万

人口是 6000 多万如果你去横向去跟法国德国对比你就知道他的人口密度在这几个欧洲国家里面是首屈一指的当然跟江浙沪没得比了江浙沪人口超过 1.5 亿应该是差不多这样的一个数字所以在人口密度层面英国很高也就造就了他其实再加上一个移民的增量来讲他的需求量摆在那儿

那供应这一段我就不清楚了那你作为比如说英国资深的职业顾问的话来跟我们科普一下他供应为什么不多造点房子有什么制轴让英国这个长期处于供不应求的状态

对那这里呢其实最能反映出来的就是土地的一个供应那英国我们知道就像我们去英国旅行的时候就能看到老的建筑维多利亚时期的建筑呀或者是说假如去曼城博明汉你看到红砖的建筑比较多的那些工业时期的建筑他们是很保护历史的建筑的

这跟中国又不太一样中国可能说我们不同的开发我们把地方原地拆了重建那英国是非常非常保护甚至你一个地方可能本身是储物的地方那个地方都是不太能够轻易动的动不动就会变成二级保护建筑所以它的一个土地供应是特别特别有限的整个英国的话每一年大概需要的是十几万左右的一个新的供应量但是市场上十几万套吗套

但是呢远远远远是达不到的那么我们再细化一下假如说我们聊一聊一些具体的一些城市的一个供应量情况大概是什么样子的因为说实话我是对曼城和伯明翰很熟的那么我们拿伯明翰来说那像伯明翰的话呢他作为一个新增人口平均每一年在两万左右的一个样子

起码需要的套数是在 8000 套但是如果我们回顾历史的数据和未来的数据那其实从 2012 年到 2023 年之间平均一年我们能在市场上看到的新的一个供应量我指的是造好了在市场上出租的大概平均在 1500 套左右缺口这么大对

OK 因为主要是因为土地的一个供应然后还有就是我们说英国的一个审批和建造的一个流程相对来说是很漫长的那欧洲都很慢对这就是喝下午茶去了对这也是我们说为什么造就了就是一方面供应嘛那供应这也是为什么我们说英国的一个租售比一直以来都很不错因为

你缺呀水涨船高这是很正常的那如果有这么大的缺口这些民生该怎么满足呢那就是英国政府开始来做的一些事情他会想尽量的做一些类似于 social house 那种公共的但是这些也是有周期的所以呢市场上就会出现一些分化所谓的分化就是什么呢有一些房子很好那就是现在是市场算是很多我们说人群收入相对高一些的在核心地段的一些

房源就会很受我们说欢迎那么有一些你说供应其他人没得住吗那住还是有住的但是你的居住环境或者是说距离上面来看可能相对来说就会差一些是这样的所以其实还是大一统的一个概念就是说跟国内一样涉及到板块涉及到里面周边的一个配套以及它的舒适度以及包括圈层的一些概念

这个我觉得放眼到全世界任何一个地方都是一样的其实这里让我能想到的一个供应量

为什么说迟迟追不上的一个原因其实也是前面我们提过的英国对私产保护是非常严格一个方面你不能随意的说拆迁或者怎么样因为英国有一句非常知名的言语就是说你风雨能进你国王不能进所以对于个人的私产保护来讲我觉得应该说是相当的到位这也就

间接造成了他城市更新啊或者说想要做一些大规模的翻新其实是很难的

对是这样的对吧那么同样的还有一个我调研到的一个所谓的习惯的问题我不知道 Catherine 我想跟你 confirm 一下确认一下就英国人传统的那种英国人因为我们想到说包括英国的房子想到的传统的英国建筑那种尖顶的英式的然后有花园的带一只什么

比如说女王的那种科技狗养一只然后门口放着喝点下午茶就这样的一个画像所以英国人在我调研下来的一个他们的购房偏好是喜欢 house 的

是这样吗这一点怎么说呢一部分是但是这种一般它偏向的是以家庭为主就是所谓的家庭我指的是结婚了过后有小朋友的因为这个有几个方面的原因年轻人会喜欢这些更多年轻家庭或者说年长一些的家庭因为这第一跟教育有关系因为英国很多低龄教育是在乡村的其实是有一点那是家庭他想要给孩子更多的一个空间

但是实际上我们在市场上因为像我做这么久的一个房产其实你市场上主力的群体还是以 apartment 偏多因为第一 house 这种的供应量相对来说是很有限的非常非常有限确切的说因为英国的土地很有限他新建的房子是很少的这种 house 这是第一点第二点因为这些都是比较偏远的但是我们看市场上的一个或者这个国家的

或者是特定的一些例如伦敦啊曼城啊伯明汉这些城市的一个年轻人口的占比是非常大的那年轻人口呢大多数喜欢住市中心为什么呢离工作方便嘛方便对那还有一个就是我们经常开玩笑说的英国的酒文化

他们的夜生活实际上以酒为主乡村真的很安静因为我自己我们自己公司的总部在英国的总部实际上是乡村的像我之前我 16 年 19 年去年和今年去过不同的次数你会发现乡村就是以一些人群要么就是家庭

家庭带小朋友的要么就是很老的一些退休人士会集中地年轻人都是喜欢在市中心的那么我们还说有一些人为什么说市场的主流还是以 apartment 为主因为从物业的一个配套上面来看 house 在英国是没有物业的它跟中国的别墅不一样中国的别墅物业可能也很不错

英国没有那么你享受不到对应的配套的一个服务那么市中心像现在一般的比较不错的一些高端的住宅就拿我们国内一些新建的住宅来说是一样的那么配套我们就卷起来就是这样的然后还有就是很多人不太选尤其我们说投资客偏多的情况下不太选 house 的

管理方面相对来说是比较难的你可以在当地找到托管中介但是呢是很麻烦的因为你可能对接的是一些英国那些白人 style 的为主那还有就是呢英国的话对于这种 house 的你的维护成本是很高的你假如想做一些修缮

成本很高不管是人力成本还是各方面的其他成本都非常高那还有假如说我们在英国想做一些改建这是特别特别特别麻烦的

对那 apartment 呢从相对来说就会更为简单一些了从这些还有一点就是 house 的话因为这几年的话经常我们不管是客户在英国那边住的还是一些我们遇到的学生群体那都会讨论的一个问题英国的 bill 很高那同样的在 house 板块的话其实你每一个月可能你能接近能花大几百甚至上千的一个 bill 在里面

这里我们指的是英方这里的 bill 主要是就是这个各项的水电杂费对吗煤气费啊而且大家知道就说 22 年之后呢因为东边的战争嘛导致这个输油管的问题嘛所以它的能源之前有在网上有看到说英国人甚至冬天连暖气都开不动了对吗

对因为他们的 charge 太高了所以呢很多年轻人的话或者是说住 house 的他们会尽量的节省那么对于这里呢又能凸显到 apartment 优势了因为 apartment 现在越来越新的 apartment 他们在 EPC level 就我们说的一个节能上面其实做的是越来越好说白了就是说我们的水电方面它会降低这方面的成本降了很大批量的嗯

其实我们刚刚也涉及到了一些产权上面的类型不同其实我们刚刚主要对比了比如说 house apartment 其实这两者也有各自的优缺点

就像刚刚 Catherine 说的其实英国人我调研下来是他们很喜欢 House 传统的英国人特别是这种比如说上了年纪的白人因为 House 对于他们来讲是一个 freehold 的概念就是永久产权还是一个产权或者安全性方面就是还跟他们的谚语去对应甚至还有一句谚语叫什么我不知道 Catherine 听闻过没有英文叫 An English Man's Home is His Castle

所以英国人的内心当中他应该住在 castle 里就是城堡里所以对于他们来讲非后是一个非常自由然后的根深蒂固的一个理念但是我觉得随着现在比如说新的世代的人的产生所以这种 lease 后的公寓它存在的很多灵活性啊什么包括现实问题就是说负担要小很多

因为面积小你不用花大钱特别是在伦敦这种大城市你如果要买个 freehold 你如果不想又要住在 downtown 住在市中心的话其实成本

可想而知你换算成人民币 1000 万根本都不够看对吧所以有各自的一些问题但是我想聊这个话题的根源是因为英国大量的人原来喜欢 house 很多家庭愿意买 house 但是英国的国土面积我说了在这几个主流的欧洲几个国家里是最小的它人口密度最高所以导致它的土地供应不够的原因是因为 house 太多了

所以现在我们可能能看到的趋势就是说他可能在 Downtown 市中心的里面从容积率的角度他要提高一些城市的使用效率土地的使用效率他必须要建 Apartment 而且要把层高拉高 Catherine 你在英国看到的实际的情况是这样子吧

的确是这样因为为什么说的确是这样因为同样的又要拿我的切身经历来说了因为像 16 年我开始做英国房产的时候那时候我们看曼城最高的是一个 40 多层的住宅而且是 2006 年就等于说 2006 年到 2016 年这个 10 年的期间它没有更高的高楼出来然后呢从 2017 年 18 年那就陆陆续续的在造一些不同的高楼出来因为我们说嘛你本身平横向的你的

区位是有限的那你只能纵向的来进行发展那像从 2020 年开始曼城不同的高楼就出来了可能是 50 多层 60 多层公寓吗对公寓 OK

我个人对这种超高层非常排斥为什么因为维护成本很高其实这里大家会有一个误区因为会觉得超高层它整个的一个物业成本很高但是因为整栋楼的物业是按照我们里面的一个单元数量和面积来进行划分的

所以有的时候反倒不高因为你平均下来是多户的来持有就是多户的共同来均摊的公共的区域可能有的时候一整栋楼里面分为一两层如果说我们这一栋一两层只有 100 个单元跟 600 个单元这中间的区别我们能很显而易见

就是显而易见的能划分出来对像在英国的话我们拿曼城和伯明翰来说伦敦也可以做一个对比了一般像曼城和伯明翰的物业费大多数是三四块英镑每平方英尺一年那举个例子因为一般市场上的主流户型在一房大约是四五十个平方在英国就是四五百个平方英尺两房大概七八百个平方英尺那一年大概一居室是一千多到两千不等一年

那两居室的话一年可能是 30003000 出头 3000 英镑英镑差不多 3 万人民币不到一点对但是你享受的物业很多例如啊就大我做一些例子泳池健身房什么私人餐厅共享办公区所有的东西你都是可以使用的像中国比方来说我们有一些是有带会所的带会所你是额外付费的在英国不用

所以你的物业费在整个的来看就是英国物超所值我可以这么说 OK 但是这又有一点反直觉因为明明在印象当中英国的人力成本包括它涉及到的物价典型的以伦敦为例是非常非常高的

因为我们之前聊过伦敦包括这一次我们在跟 Kelvin 之前我也看了一下英国的包括你刚提到的博明汉和曼城的一个物价虽然说比伦敦要便宜不少我们先讲房价为主伦敦查阅到的差不多的均价我指整个伦敦的二手房的均价成交的价格是 80 万英镑左右 80 万英镑对应的是 800 万人民币 800 万人民币其实是超过上海而且还超过不少的

但是人家是实用面积我们是建筑面积所以如果你把两个数字给它拉平价格也基本拉平了所以上海跟伦敦包括北京跟伦敦的房价是一样的但是曼城和伯明翰

来 Catherine 给我们科普一下像曼城和伯明翰它的均价相对来说有和很多大多数大概是 27 8 万左右就是一个平均值我们指的是二手市场的一个平均值包括所有类型的房型那像同样的像我们如果说那边的房价我们类比国内的话可能有一点类似于苏州杭州这样的因为一般一个宜居室在四五十个平方可能是 200 多万那同样刚刚 Jeff 提到的

以及英国就是使用面积平四十平其实在中国可能类似于五十平出头了就大约是这样的所以它的均价呢大概是在五六万左右的样子这里指的是非常核心地段的就是高档住宅对所以一般像博明看或者是曼筹呢它的一个入门门槛相对来说是很低的就相对来说你可能就相当于我们在苏州杭州入手一些比较普通的住宅那种类型的一个价格

Ok 所以其实一对比的话如果按照城市的梯队来排

英国只有一个一线城市就是伦敦然后剩下的就是二线城市然后他们的二线城市一线城市呢因为跟我们中国去比的话那就真的没有任何可比性伦敦也就 800 多万人口你可能只有上海的三分之一然后到伯明翰我在查数据的时候我吓一跳我说整个伯明翰英国第二大城市 115 万人那在上海可能就连一个区都打不到

所以对于他们来讲已经超大城市了所以就说很多出去国外的人就说好山好水好寂寞原因就在这里人都看不太见

那么从这个维度去讲的话你一线城市只有伦敦二线城市可能就是曼城博明汉对应到我们如果以江浙沪为例的话那就是苏州和杭州其实绝对值也匹配杭州苏州核心区大约杭州可能贵一点苏州核心区也就大概在四五万的一个水平杭州可能要上到七万甚至八万所以我觉得是有一定的可比性的那

但是房价这维度匹配了现在再讲房租这个就完全不匹配了

来跟我们再科普一下对因为我们同样的我们拿国内跟英国来进行一个对比国内我们先拿上海来说上海一个一千多万的房子假如居然一千万来说可能一年的租金在十几万租售比我了解的时候大概一点几的样子 1.5 左右对然后呢像如果说我们那么同类比对比伦敦或者是曼城和伯明翰那伦敦的话对比不同的项目它的一个租售比大概在三到五之间的样子这里我们指的都是毛的

那么像曼城和伯明翰呢他的租售比在 6 到 8 之间所以我们能有个很明显的对比一套伦敦的房子 1000 万你在曼城你可以买三套但是他租售比呢大概会高一个 50%加那么我在同类比国内的房子那上海我们说 1000 万你租 15 万那在曼城的话我们大概要租在 60 万左右的一个样子一个毛租金这样就能四倍

这是国外我们说一直以来我们也会聊到另一个点就是你会发现它的租数比都是比较高的所以这也是它房价为什么一直稳步增长的另一个原因点就稳步在涨租金稳步的在涨然后房价也稳步在涨因为会遇到有一批客户群体是以投资客的那投资客他看中的是一个租售比的一个情况

那租售比在涨它的房价自然也会往上涨这样的一个逻辑在就是一个数字的一个同比化的一个对比那这里其实要跟各位听友再去分享一个我们的实战的一个经验啊

就是曾经在 22 年的时候上海房价达到巅峰包括我们中国的一线城市北上广深都差不多在 22 到 23 这个区间达到巅峰的时候然后从巅峰开始回落我们的租售比按正常的逻辑来讲是不是你房价开始巅了你租售比应该相对提高一点从 1.5 涨到 1.6 1.7 但实际上是租金也跟着点

因为经济整体不好你支付租金的承受能力的人也在变弱所以整体来讲租售比还是维持在原来的状况房价跌 20%租金也跌 20%那么从以这个例子我们再回到刚刚讲的就是说曼城或者是伯明翰或者是伦敦

它的整体因为长期供应量不足导致它的房子其实供不应求那你供不应求你又想住在市中心你导致你的租赁其实市场是相对比较活跃的是吗对是这样的 OK 那在这样的一个情况下面导致了它的租数比长期来讲还是能超越一个它的通胀甚至是在大部分的时间内超过它的房贷水平的对对吗

因为英国的话呢在贷款的时候尤其我们把房贷在这一块我们作为两个时间点的话分一个是 22 年之前一个是当下那么像 22 年之前的话英国当时没有加息它的基准利率是在 0.1 那么我们贷款又分两块一部分分本土买家一部分分海外买家因为咱们接触的其实是以海外买家偏多大多数是三点几三点几的一个利率但是你的租售比实际上是在六七所以每一年是有节余的

这是一个蛮高的结余但是这里得说明一下刚 Catherine 讲的六七是毛收入对

我们其实更多的从投资人角度考虑的是净收入那净收入的它里面的息差大概的收益是多少呢净租金大约是在四五左右的一个样子比方来说三百万的房子可能我们最终剩的是十二万到十五万之间咱们贷款因为贷款我们贷的不是全额比方来说三百万的房子对于我们海外买家来说大多数我们贷的是六成左右

那你的利息只有三点几所以你每一年是有相对而言蛮高的一个结余在的而且英国呢它的贷款呢有两种方式一种是本息同还一种呢是只还息这跟中国等了本金等了本息又不一样了那对于等了

本息同还的情况下你会有一些结余如果只还息的情况下你有很大部分的结余那么当下呢我们又要说一下当下的一个投资环境的一个我们说贷款的一个情况这同样也是我们很多投资者经常会问的因为英国从 2022 年到前不久才刚刚开始降息从 0.1 涨到了 5.25 那接下来

当下是 5%的一个基准利率在那当下如果说您要买一个房你考虑投资以及贷款的情况下其实我并不是特别建议除非说您自己很看好以及能够接受小一段时间的一个高利率那是没问题的那么我们说未来的话假如说您是一个投资客考虑贷款我会建议我们可以看一些交房时间比较晚的

为什么这么说呢因为从这么多年的经验来看英国已经开始降息了我觉得接下来它会是一个降息通道那至于什么阶段降到什么程度那这个我们用时间来验证但拉长时间周期的原因点是因为英国的贷款跟咱们国内的贷款是不一样的英国的贷款是交房前我们海外人士半年左右才开始申请交房的那一天银行开始放款

交房的第二个月比方来说我 10 月 30 号交房那我 11 月 30 号才还第一笔贷款确切的说我们是拿我们的租金去还贷款的

所以这里其实没有时间差这跟国内又是一个非常大的区别这也是为什么我们其实在呃之前聊国内房地产呢北上广深的时候包括全国范围来讲其实有一个预测就是说我们觉得迟早七房销售或者说以打着七房的名号实际上呢又是呃

感觉像已经交付给你早就开始收利息这种行为是迟早要做一些改善的因为大部分的发达国家他们都是在说你房子交付或者交付之后才开始真正的计算它的房贷

对英国就是这样的这就是我们经常讲的比方来说又要举一个很简单的例子如果说我们是一个投资者那假如我们买一个 300 万的房子当下看的其实严格意义上我们不需要准备 300 万大概准备一个首付 30%就 OK 了剩余的呢未来要么贷款要么全款你可以充分的利用自己的现金流在这样交房的一个时间段因为英国呢市场又是一个以期房为主的一个国家所以相对来说我们说

资金量小金额敲动大杠杆这里又让我直接想到一个就是涉及到这种七房的概念国内的听友们可能不太熟悉这个就是炒萝花

有一部分的投资人如果你在比如说经历过香港的话你就知道香港的很多楼其实是可以炒楼化的当时比如说你买了房之后你的 down payment 是很少的一个比例然后之后是可以转让的在英国有这样的现象吗英国也是可以的也可以吗可以那这里的话呢又要分享一个小小的一些例子了平时日常当中我们

我们会遇到的英国呢我们不提倡哈不提倡说我们的亲友一定要这样做我觉得我很喜欢啊这个能赚钱的事情为什么不提倡因为在英国是这样的英国呢它的开发商合同里面都会有规定一般常规是允许你在交房前转一次比方来说现在我买了一个房我可能到 2027 年 28 年才会交房我前期付了一部分的首付

但是因为市场比较好我可能 30 万买的当时呢我涨到了 35 万那我前面可能只付了 20%的首付付了一个 6 万英镑那我在交房前我把它假如我转给 JeffJeff 来接手我成街盘侠了对那中间呢我付了 6 万我 35 万我大概涨了一个 5 万的一个金额这是同样的又是一个靠高杠杆的一种投资的一种方式

这个在咱们大陆因为我们的听友可能接触的很少因为中国因为会有各种各样的限售嘛但是在香港像刚刚 Jeff 讲的其实他们很成熟而且香港也允许这样做香港客户在英国这样做也很多因为他们是同一个体系法律体系下面的也很熟悉应该怎么做怎么能挣钱那 Catherine 你自己在这个行业里面你有这么做吗

我有计划这么做因为我自己近期刚有买一套就是在博明汉的项目来着买在博明汉了买在博明汉买在博明汉因为我自己其实以往是做慢重片多的就是说实话我 16 年到现在我还是依旧做慢重片多博明汉我们公司以及我个人其实大概从 21 年 22 年开始做的

严格意义上曼城和伯明翰曼城的知名度更高因为我们知道曼大啊曼城啊曼联啊近几年曼城的业绩又很不错就是咱们男性听有可能会关注比较多的但是为什么说我现在考虑就是以及已经入手了伯明翰呢伯明翰从英国三大主流城市当中发展相对来说的话他是慢一些些的相对来说哪三大主流城市伦敦 曼城 伯明翰三大主流城市嗯

博明汉是英国第二大城市但是我们开玩笑经常这样说当我们在卖曼城的时候我跟客户说曼城是第二大城市现在我们卖博明汉了我们说博明汉是第二大城市客观一点来说博明汉是第二大主要原因是两个点第一它的人口是仅次于伦敦的第二它的面积也是仅次于伦敦的

所以还有其实有另一点也是一个很好的我选择它的一个原因点它离伦敦很近就类似于上海到杭州这样的一个距离英国第一条高铁伦敦到伯明翰已经在建造当中了会 2029 年会通车因为伯明翰这些年的话它的人口是进流入的淋入的很大一部分群体是来自于伦敦简单来讲逃离北上广的英国版本

实际上伦敦的物价无论是你实际的体感我已经听过太多太多从伦敦回来的留学生跟我抱怨说伦敦物价实在是太高了特别是物价里面的很大组成部分就是房租我不知道伯明翰的整个租金的水平但是我知道伦敦你可能租一个两房的 apartment 你就要可能达到 2500 英镑以上

对基本要的而且还不是核心区域对差不多换算过来就是说你要租个 100 平不到一点的使用面积的一个两房差不多就要在 2 万到 3 万这个水准这在上海来讲你是租到内环内而且是必须是上直角的水准而且还是装修很好你才可能达到这样的租金非常非常难基本是豪宅的水准了但在伦敦来讲它是普遍现象

而且像 Katherine 讲的可能它还不是一个说非常核心区才能租到 2500 磅核心区如果你比如说到一些西伦敦就是传统白金汉宫那一片你可能数字我不知道要达到 4000 以上不止因为这些区域的话其实房就是租金涨就租金的一个金额很高因为比方来说它一个 2000 万左右的房子你大概 100 个平方左右的样子

起码一年要租就是一个月五六千左右的一个样子就是五六万人民币了非常吓人啊所以呢这样完全情有可原就是一部分年轻人无法负担这样的水准因为你别看他的租金高的吓人但是整个英国的收入其实还好不算特别高然后我看了一下中位数大概也就五万英镑上下吧

对五万英镑上下四万多吧还没达到五万所以他这样的一个平均的薪资如果对应他的房价和收入比来讲他其实负担是很重的所以这也是可能另外一个原因就是说再往一些相对能及低的城市再慢慢形成一些人口牵引因为现在的整个

世界上的大趋势就是说你有一些 walk from home 还有一些灵活用工还有一些 freelancer 的这些趋势大家不一定说一定要去扎根在某一个城市或者是某一个区域了包括我知道的就包括英国脱欧之后其实英国从当时地位最高的整个欧洲的金融中心有很多包括因为英国的服务业里面金融是占很大的一个占比

他有很多跨国银行其实也形成了一些撤出包括我知道说一些内陆就是英国内部的城市他的产业也发生了一些变化那 Catherine 有没有细节一些的内容

其实大概从 1718 的时候我们知道一些比较大型的或者我们经常能够耳熟能详的那 BBC 就类似于我们中国说 CCTV 这样的大概是 1718 的时候从伦敦挪到了曼城曼城现在有一个媒体城然后就相当于一个大扩查挪到了这一边

那像 18 年左右的时候就是我自己也有用的银行汇丰刚刚前面 Jeff 也有提到的那其实也是总部从伦敦挪到了伯明翰那伯明翰呢他现在会有一点类似于我们说伦敦的一个缩小版本伦敦是我们说欧洲区域的一个金融中心那伯明翰呢是仅次于伦敦的一个英国的金融中心那从我们刚刚说的一个汇丰

他把总部挪到了伯明翰其实我们能够反映出来的另一个方面是他会就金融导向会偏多他会吸引很多的金融人群到这边那除了汇丰之外呢像我们知道的德意志银行啊苏格兰皇家银行啊以及英国本土我们很多留学生会用的小马银行的诞生地其实都是伯明翰的所以伯明翰的他的一个金融属性是很强的也就是说英国伦敦呢他

其实这应该是国家也有一部分有意而为之的会把有一些产业分散到不同的一个国家不同的一个城市

那么伦敦只有一个伦敦 伦敦之外那整个英国还会分不同的区域的 伦敦靠南 伯明翰靠中部然后呢 曼城靠北部 所以他需要不同的区域 需要一个核心的城市来附设周边的一个小城市带来一个我们说不管是就业和社会的一个很大的一个流通性在这里所以听下来就是说 一个呢就是防止大城市病

大成人病就像我们国家经历的就北山广深它其实各个职能已经过于庞大和繁重了所以开始造一些卫星城包括拉动周边的小兄弟们共同富裕这是一个概念我觉得英国也在走这条路还有一个就是能看到说你说 HSBC 都搬到伯明翰了那不排除有一部分降本增效的考虑在里面伦敦的租金实在是太贵了

所以我们都能看到比如说一些大银行在国内他喜欢把一些数据中心啊包括他的后台啊迁到一些相对偏远一点的地方他

他不会他在陆家嘴里面造个总部大楼他只是广告效应他不可能说整栋楼里面我所有的人都往这里塞成本太高就是这样的同样的一个理念那么我们再回过头来讲讲如果说真的我们既然已经聊了这些城市的一些产业人口能及包括过去的租金还有一些情况我们讲实际点

买这些城市我们指望的就是回报率回报率你刚刚讲了租金的毛收入如果讲二线城市的话伯明翰漫程大概是六七个点净收入四五个点刨出里面的一些管理成本我能想到的物业费各种各样的这我们不去细谈

这是租金的可以说是你如果用股票来理解是股息率但是我们还有一块很重要的就资本利得资本利得换到房子上面就是房价的涨幅那房价的涨幅这两个城市过往的时间拉长一点因为过去的十年英国经济都不太好时间拉长一点 20 年甚至以上他们每年大概是怎样的一个均值呢

我们拿曼宠和博明汉也是我擅长的一个领域来说曼宠的话呢大概在过去的 20 年差不多翻了一倍 20 年翻一倍我们说就是单例 5%左右的一个样子就是我们忽略掉有的时候涨的高一点有的时候涨的低一点那像博明汉的话呢大概在过去的 20 年涨了 70% 80%左右的一个样子

那么这个是当我们说看过去那么其实像刚刚 Jeff 讲的我们因为我们很多人看境外的话其实我们看的会是一个投资的方向那我们当下没有入场那我们看未来又是一个什么样的一个情况那未来的话呢其实英国我们前面讲了很多供需关系啊租金啊等等它整个的一个房产走势还是继续会稳步往上涨的

其实二二三年就是二二二三的时候整个市场实际上是有一点微跌的那么将接下来的话呢他为什么我们说又看到一些我们说一些大行的一些客观的一个数据像这两个城市的一个平均年涨幅大约是在四到五个点左右的样子

嗯

可以说是增加一个 option 因为我自己亲身经历就是来找我很多咨询的客户无论是在什么样的情况下跟他去科普说我们的大周期可能过去了或者说我们的房地产已经告别了过去比如说 20 年如果以全国范围为例过去的 20 年平均涨了 5 倍上海过去的 20 年平均涨了差不多 15 倍

15 倍所以你把过去 20 年英国的那一点点可怜的长福在上海面前都是地中的地中地但是长得过快了他就要经历很长时间的一个休养生息所以我们已经经历过了这种快速发展的周期那么像美国也好伦敦也好英国也好或者是日本也好他们其实已经进入成熟状态了

成熟状态所以它就不会有大的一个 swing 那么在这样的情况下我给大家科普一个概念就是每 20 年房价只要翻一倍这基本就是世界上主流发达城市的一个普遍的平均涨幅

20 年翻一倍换算成年化复利的话差不多是 4 左右 4 出头一点但是这里有个前置条件就是你的租金回报率 cover 通胀也 cover 如果你有贷款的话 cover 房贷的利率

那你在资本利得层面 20 年翻一翻你在现金流层面每年可能净收入如果扣掉所有的成本你还有两个点以上的一个回报的话那其实你复利加起来年化大概在 6 左右

这个就相当可观了因为你就知道现在国内如果给你说稳健的年化有 6%的东西大概率也我觉得都是要靠抢的就是普通人铁三角你永远跑不开普通人有好处不排队

这是不可能的所以 6%在国内一定会被强迫但是如果你放眼到海外的资本市场无论是权益类的房地产类的甚至是有一部分的债券公司债也能达到一个这样的水准我们聊这一期的一个主旨也希望大家就是拓宽一下自己的投资视野不要局限在说我们仅有的存款或者我们仅有的房地产的层面

OK 那么讲完这一 part 里面还有一个非常重要的理念就是说我们已经分享过了大约过往那么十几年这些英国的城市的一个涨幅我从海外投资人的角度我因为看过很多包括澳洲美国那个英国日本的房子都会去做调研在我看来最重要的一个是要折实什么叫折实我给你举个例子

假设是 22 年当时应该是特拉斯上民意法案的那个时候经历过一段英国国债的踩踏

那个时候的汇率最低到过多少 7.6 左右的样子 7.6 啊就是英镑对人民币啊大家可以去翻汇率去查然后当下的汇率应该是在 9.2 上下 9.2 上下所以如果你在那个时点能在危机上面在汇率上面你不一定要去买房子

你单单只是在英镑的汇率大家知道汇率如果说你真的是一个外汇交易员他是有巨大的杠杆的话但是如果你哪怕是普通人你这在汇率上面已经盈利接近 20 个点了

这个是很吓人的两年的时间汇率上面 20 个点然后如果是在配置上面再做得当一点你的租金回报你的资本利得放到长线来看其实是相当可观的一笔投资所以在投资海外资产的时候永远以本币思维去考虑汇率的一个波段现在 9.2 级它是一个高水平吗只能说是一个可能过去十几年的平均值左右

不算特别高也不算你能减漏的一个汇率这也就回到一个最基础的概念就是说英镑的汇率哪怕它是没落的日不落它还是一个曾经的大国强国所以它的汇率是在全球的资本市场是比较稳定的应该现在的地位也排在第四第五的一个水平在全球范围内所以一个是汇率还有一个是利率

那利率 Catherine 刚刚讲过了高峰期的时候英国的贷款要达到什么样的水平海外人士的话我们可能要到八九个点八九个点现在可能降息降了一点点也还是在高位吧对当下的话其实不是一个贷款的买家入场的一个很好点因为太高了

但是我们说当下又可以关注英国房产的一个方向刚刚咱们说的一个利率是其中一个板块因为它当下不算高也不算低一个中不六但是呢它很强劲相对来说从英镑的一个整体的一个就是均值来看然后呢那我们又说到利率利率因为英国已经开始降息了嘛所以它未来会走一个降息通道来看的话那未来我们是我们是很乐观的觉得它会慢慢的降下来这个毫无疑问因为啊

翻看过去英国几十年的利率来讲现在应该就按如果我们的房贷普通人能感受到的房贷我们不要讲中央的回报率如果讲回报率的话英国国债现在十年期的收益率大约在 4.5 上下徘徊

其实还是处在一个高位的那这里牵扯到很多对于英国整个呃就是国家的信用的问题啊包括他的国债的供需关系问题啊这个我们不去扯他但是只要清楚一点的就是普通人是无以为继去承担一个七以上的高利率呃

长期保持下去的这是不可能的所以他一定会随着降息去慢慢缓慢的进入一个回归均值到可能 4 啊 3 点几啊甚至充其量 5 了不起了

对因为当下的话其实像刚刚 Jeff 提的是完全正确的也是目前就是我们说英国的国家里面能够很看出来的很实际的情况因为刚刚我提的贷款利率其实更多的是侧重于我们说海外买家那其实本土的话呢因为怎么说呢英国政府也是想刺激房市这一块那与此同时呢银行的放贷他也是想要刺激所以不同的银行他基于基准利率的情况下其实他们是有下调一些贷款利率的

那对于本身的本土的来说其实有的人可能能做到四五个点目前当下目前就已经能做到四五个点 OK 所以还有一个侧面去观测就是说我们什么时候从一个大的利率周期去择时的一个关键点是你说货币政策的最重要的一个核心需求就是维持物价稳定那物价稳定从什么指标里面来反映呢就是通胀

那现在我们看到 24 年 9 月份最新的数据是英国的通胀率大约在 2.2%

2.2 是一个非常舒适的一个通胀水准所以呢对于四点几的一个联邦对于四点几的英国英国的一个基准利率来讲它的降幅是肉眼可见的要下行的那下行就意味着房贷利率下行那这里就要牵扯出如果是七房的话我们刚刚提到说七房什么时候开始还贷款是你交付的时候

那英国呢造房子又筐子筐子造的很慢一般要花几年才能变成现房我们这样来说哈一般的话呢就是我们一般英国我们在卖房的时候这又我们又要跟中国对比了卖房的时候在英国是拿到一个叫 planning permission 中国应该是五镇然后才开始卖房子那卖的时候他可能还没有动工然后呢房屋看他的体量比方来说一个十来层的他可能有两三年

一个稍微高一些的二三十层四五十层需要三四年的一个建造周期在这里所以这里就是我们说英国是期房为主所以当下如果说你买一个房子大多数起码是两到四年以后才会交房的也就意味着你两到四年之后你开始做贷款以及还贷款所以虽然不见得说我马上就说我自己会买但是我已经发现说这个时间窗口期有它的特别之处是什么呢

利率在开始往下走而且确定性几乎百分之百然后呢价格还没开始启动对吧至少过去的两年它是微跌的过去的两年是微跌但是利率往下走一旦利率兑现到市场平均大家贷款成本都在四的时候那会发生什么

势必引起交易量不断的在活跃上来的这其实也是一个很大的点对那如果你的交易量就像我们现在上海北京出新政一样交易量开始逐渐往上走的时候你便宜的房子就会被一扫而空那反映到市场上就是价格有一些稳步起稳甚至是微微上涨的一个可能性了

所以现在不一定说是一个黄金投资期我觉得黄金投资期就是汇率暴跌的那一刻你那个时候去买至少你现在 15%到 20%已经落袋为安了但是现在降息的窗口期进入之后也是一个可以观测的点

这个是非常坦诚的来说的所以从海外买家的角度我再总结一下关系的两大重要原因一个是利率一个是汇率然后由这两点去引申出你当地的一些供需的关系人口包括经济增长包括我们聊的产业其实要调研的内容非常多

不是说拍脑袋我可以买大买大单单看一个租金回报率租金是一个动态的数据它可能会因为人口流出或者说经济下滑它租金往下掉的所以你要结合多方面的判断才能下注下的更加稳妥一些对是这样的没错那最后的一 part 我希望 Catherine 跟我们分享一些

全权到肉的真实案例我们的买就是考虑英国买房的客户在你的客户的一个铺里面

有什么有趣的故事或者说他们买房我们都知道为了子女教育也好或者说一个海外投资分散配置也好这太犯了有没有一些有趣的点跟我们分享会比较多说实话因为不同的客户群体都不太一样那我们像刚刚杰弗您提的实际上是我们常规就是任何的房产销售都会遇到的两大类群体要么子女教育要么就资产配置

其实年龄上面也有很大的一个变化因为我做的时间很久了早期的话呢可能五六十岁的客户其实真的比较偏多然后近些年尤其是 21 年之后到现在的话其实我面向的客户群体越来越年轻我曾经遇到一个客户刚好满 18 周岁就来跟我买房而且我全程没有接触过父母我就觉得很

很诧异说实话多大的房子他能自己下这么大的决策 300 多万左右的样子 OK 哪里的客户呃

是一个小地方的是湖南的一个小地方 OK 对当时我很诧异然后呢当时我就有问我说你买这个你父母有同意吗什么之类的然后他说不需要同意啊我自己有钱我说那你哪里来钱付首付啊或者尾款我有压岁钱那时候我很诧异什么鬼压岁钱三百万首付因为他刚开始买的是一个七房

所以就是前面首付大概付了六七十我很诧异的一个点就是当时一个很小的就因为 18 岁是我因为英国买房是必须也要年满年满 18 周岁这是我接触的第一个很早的年龄很小的一个客户因为

以往的都是年龄段相长一点加上我们说你的意识或者是说各方面的成熟度实际上是更高的这是一个很小的一个学生后来我问他为什么买因为他说我自己计划未来去曼大读书

对所以这是一个例子我们说的是是自己为自己谋划的一个客户就是从教育方面自己给自己谋划的很有主见对很有主见过后又近期又有跟他聊天他实际上最终并没有去曼大读书去的是谢大谢大就是谢菲尔德大学在旁边但他做的另一个举动就是这个城市的租金我覆盖我在谢菲的

成本以及我的生活费 OK 对是这样的这是一个很就是我们说很年轻的例子了确切的来说然后呢其实这个过程当中这种类型的客户群体呢很多但是我接触的很多其实是家长就是再拿一个就是我在博明汉的一个客户家庭来说

他的小孩实际上是在华为读书的华为可能我们有一些听友知道也有可能有一些不知道一个非常知名的大学对他的商科特别好那我们中国留学生其实在境外读书的时候尤其在英国读商科很多那他买这个就是我们说他买这个他在我手上其实买了三套三套不同的项目

然后呢其中在伯明翰买了两套然后呢在另一个小城市买了一套那他做的一个规划是什么呢他孩子在华为其实在华为你是很难买到房子的因为小城市我们也不建议客户买不管你是自住还是未来要抛掉因为你的流通性是弱的那他在有跟我们买学生公寓也有跟我们买住宅那学生公寓和住宅当下都是来作为投资的

那过后我们又有新楼盘出来嘛那我们自然问问老客户感不感兴趣咯然后前不久在北京的时候又问了他又跟他聊了一下又买了我们一套新楼盘那他的考虑点是什么呢目前孩子在华为读书他接下来是预计到伯明翰或者是伦敦工作的

那么伦敦的一个房价相对来说是比较高的它在我们这边花了 100 万英镑不到大概三套左右的房子但 100 万如果你英镑这个金额也不少钱了对不少钱了但是你需要在伦敦买一个很好的项目是很难的就是核心区域很好的项目是比较难

这是他做的一个考量点在的这里我们说的那其实也是可以给我们的听友朋友做一个参考假如说您家有小朋友未来可能考虑去英国读书的或者当下在英国读书的或者我们说从小一开始就计划往英制方向走的其实英国房产会是我们建议考量的一个方向在的那么我自己其实也拿我自己做个例子我自己其实也是英国房产的买家小小的买家嗯

因为我自己手上会有一笔闲钱在弄那其实我们说不管是我自己的投资因为以往的投资其实不成功确切的说唯一我们说成功的可能就是你放在银行存定存但是这个本金没有损失但你跑命通货膨胀

那么我手上有一笔资金在境外我们说因为我对英国比较熟安全系数是我考虑的第一个原因点它首先很安全很稳健所以我考虑在英国置业那么因为我手上的资金量并不大大概也就两三百万总预算的一个样子那我在英国三大主流城市当中伦敦曼城博明汉这三大主流城市当中我只能够得上曼城和博明汉

曼城我从 16 年做到现在 8 年多的时间它发展的相对来说已经很平稳了各方面相对来说是比较饱和的了那我入手的时间是我们博明汉的楼盘大概 200 多 300 不到看好它的原因点一方面我们前面讲过市场的供应啊距离伦敦近啊整个城市有大型的规划啊等等还有就是它未来的发展潜力相对来说会更高一些

还有就是因为我自己买的是一个地标楼盘这个我们不管在上海在哪里我们看到旗舰的那种地标类型的项目它的保值性是非常好的因为我看保值再看增值那么像我还考虑的另一个点因为说实话两三百在上海我买不到

任何好的项目就不用想了老破晓我自己担心的一个点因为这个之前我其实跟家里人有商量了我说要不要在上海买个老破晓但实际上我很怕他跌不要买

对因为所以我就说呢做一个境外的一个配置也做一个比较长远的一个想法就是这是为了我退休过后的被动的一个退休工资的一个就是加持在这个板块孟美问一下我们买的那一套两三百万现在给你实现的租金真实的收益大概是多少

它目前是 7 房但是预计我到时候的一个租金大概是 1500 英镑左右当现在的话每个月预计有可能更高因为它要到两三年之后才开始进行交房我们保守一点就按 1500 来算则算成人民币差不多在 14000 左右对 14000 左右如果是两三百万的老破小你哪怕市中心你非常好的转修顶峰 5000 块钱

顶峰 5000 块钱一般的价格大概在上海大概在 3500 到 40003500 到 4000 对于 14000 真的跟租售比刚好差四倍刚好四倍

对这也是我曾经有计算过有做一个对比的很大的一个原因点所以其实也可以给我们听友作为一个参考因为说实话我们手上的钱不可能只是放手上的我们需要让他能够在安全的一个基础上我们需要给他带来尽可能高一点的一个回报率

对因为我们需要让钱生钱这是一个很简单的一个例子然后像我这个是作为一个例子之外其实我周边现在我是一个 90 后但也不算很 90 后的 90 后能发现其实我周边很多类似于我这样的人群因为大家就是我们说现在要躺或者是怎么样的那我们需要拿手上现有的资金带来更多的一个被动收入那无疑说英国的话是我们可以考虑的一个方向在

那还有一点呢其实同样也是 Jeff 在前面提到的因为我们要考虑到一个货币的一个保值性其实也是我会考虑的一个点那综合呢你不管是从我们说投资回报率然后从安全系数从我们的利率或者是汇率综合各个方面来看的话呢英国是最稳健的它可能不是最出色的但是它绝对是最稳健的 OK 对好我觉得相当全面了

呃讲的我都想要深度的去看看项目了也许也许哪一天我会成为你的客户啊当然当然了我觉得海外呃投资里面有一个非常非常重要的观念其实我在私下里跟 Catherine 有探讨过我觉得在节目里面可以指出一下就是说你一定要考虑这一笔投资对于你一是流动性因为房地产它流动性呃

其实是特别是对于成熟市场是很慢的你不可能说今天买明天卖那你真是在炒楼花了除了炒楼花的这种形式以外大部分的情况下你可能持有周期都要预计放在 10 年以上

那么十年以上对于不动产你要花精力去打理它因为毕竟你在国如果人是不在当地的话它会有一些各种各样的管理成本或者是涉及到管理精力所以我跟 Catherine 探讨了一个原则就是说你不要去投一个占占比非常低的一个海外不动产低到什么程度呢我认为 50%是一个限制

就假设如果你是一个亿万富你有 1 亿的资产那 500 万以内的单个

不动产就不用考虑了你比如说一亿的资产你去买个一百万两百万你还要花精力去打理它那实在是我觉得本末倒置了那你可以辟谅的去买你可以买三套四套同时打理那你花的精力是一样那才值得投资还有反过来如果你的资产太少举个例子你全家身家只有三百万

那你说我去贷款在英国买一套首付个 50 万占比又过高了也大可不必因为你这样子的风险暴露又太高所以比较舒适的一个状态就是一笔投资大概在 5%到 20%之间在你整个家庭的一个资产维度来讲这样子能保证你既做到分散又有取得相对于你总资产维度一个还不错可观的回报率大概是这样的一个分享

OK 那么本期我们畅聊了一期关于以英国作为一个例子作为切入点去聊了一下就是说从中国一个本币的投资人的角度怎么去投海外房产需要关注的某些点

希望给各位听友能带来启发也非常感谢 Catherine 做客我的节目像这种自荐的行为来做嘉宾的我觉得只要是公正客观的给大家带来一些有用的利他的价值我都非常欢迎那么欢迎各位听友们踊跃报名我们会根据排期来不停的去上一些更有趣的内容给大家

也欢迎 Catherine 再来我的节目之后做客谢谢 Jeff 也谢谢所有的听友好那么本期节目不结财的内容就到这里感谢各位听友的陪伴那我们下期见拜拜拜拜