EP.68 强心针继续！24年上海楼市回顾及前瞻
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2024 年就像一个真的是在 ICU 里重病的病人急需每一针强心针让他坐起来吃口饭就是这种感觉现在这个状况下已经基本上没有人谈房子了很像在这一波 9 月份 9 月底拉涨之前 2700 点的 A 股 2600 2700 的 A 股就是一个人都不谈的时候其实你只能说他已经冷的不要再冷了

这里有一个微妙的关键词的变化房价要上涨的时候就要上车房价在下跌的时候就要接盘从他们的话术里面我就能看出心态的改变

哈喽各位节股不节财的听友大家好欢迎来到新的一期的节目本期的节目是经历过我们最近的大 A 疯癫的市场之后的一期因为我在我们的粉丝评论区看到很多人留言说

大哥你要是再不讲房地产我就脱粉了所以就是来聊聊房地产的走势那么本期在聊之前我想说声明一下就是本期的内容先专注在上海楼市因为大家都知道我是上海的房地产博主然后因为其他的城市我们可能用一期的时间也没办法去面面俱到我说与其不够专注然后只是蜻蜓点水那样还不如说做的专注一点

但是因为上海包括北京这两个城市对其他的城市都有示范效应因为北上领头羊所以我觉得其他非上海的朋友听友们也都可以从中来观测到一些趋势和一些数据以及逻辑层面的内容包括我们最近也开始慢慢的会发现我们的咨询客户在变多原因就是因为最近

大招平出然后猛要旗下所以我们就抓住这个时间节点请到一位上海非常资深的博主就是我们的清风老师跟大家一起畅聊一期欢迎我们清风老师

哈喽哈喽大家好我是清风清风老师之前上过我们节目啊他是在上海新房市场这一块非常资深的一位老师他的公众号叫清风说新房啊但我们上期聊应该也有小半年了吧对是对吧因为为什么说不去聊房地产其实不是我不想聊而是这几这

这半年左右的时间实在是乏善可陈索然无味我不知道清风老师怎么看法最近半年或者说最近的行情你自己的体感用几个词来归纳的话

我觉得最近的这样大半年的时间吧我觉得说实话我第一反应想到的词就是越来越冷越来越冷对没有最冷只有更冷对就是所有的客户现在都觉得说我在等等吧我在等等吧不像过去两年大家会觉得我立刻就应该要买房我立刻就要下手不然的话后面会

变得价格更高或者更难买或者踏空现在大家都会觉得说好像我错过了这个盘后面还会有更好的特别是过去的这大半年的时间你会发现出来的新盘的品质和它的户型的结构和它的装标和它小区的设计包括一系列的各种各样的配套你会发现说它比过去两年要提升非常多

于是你就会看到说过去两年的业主有一点不太开心了对吧可能会觉得说为什么我买的是一个开发商的盘但我买到的楼是这样的而现在你卖一个新房居然做的这么好对所以我觉得越来越冷可能是一个最大的关键词对就前两年买房的人被伤害的太深了

我听到网上一句戏言叫做花最大的钱买最烂的房这就是上海前两年买房的一个状态上海我觉得特别符合这个情况因为过去两年市场真的实在是太好了以 2021 年开始的那个阶段然后整个市场是真的所谓的叫

所谓的叫闭着眼睛卖房子就感觉说任何一个房企的人只要拿到一块地就能卖所以他好像也不需要什么能力销售也不需要接待客户都不需要团队什么都不需要就闭着眼睛卖就行了所以开发商也会觉得说那我就随便做一做投入也最少其实很有意思的事情是

过去有一到两个开发商我们就不点名了但是可以说一下这个故事就是有几个开发商其实口碑非常的差各个项目都在闹维权但是大家很多人不知道的是那两个开发商的

当年在 21 年和 22 年负责的负责人因为他降本增效对吧打引号的降本增效抠成本做的差但是卖的好还是被全公司升职了升职鼓励对吧所以我觉得这个就很有意思他们不会因为说你房子造的好造的漂亮而得到什么嘉奖而是说你成本花的低你又卖的快去化很好所以你得到了奖励所以

所以其实就是说把造房子的初心已经彻底丢到垃圾桶里了他已经忘了初心了是也忘了使命了所以现在的市场自然会反噬他们因为口碑真的烂透了对是现在就是你看到这些开发商在上海的同学大家都会知道我大概说的是哪几家对吧都懂你就会发现说他们一旦要开始卖房子的时候很多人就会说这个开发商不能

不能卖吧或者说你一旦看到说小红书上面或者任何的社交媒体上面有人发说问这个项目能不能买的时候下面就是刷一百多条现在的业主说千万不要买千万不要买这个房子很垃圾是对吧所以我觉得这个就是口碑的反噬吧对但是

我知道说过去的大半年都很冷但是近一到两周的时间我从我这边的体感无论是我看到的新闻数据还包括比如说跟中介沟通的情况包括我自己过来咨询的客户

我有很多已经叫做冬眠客户怎么去解释他呢就是可能在一年前或者是两年前曾经来找我咨询过然后这两年都没有默不作声突然在这十天内

一个消息发过来 Jeff 我是不是可以出手了 Jeff 这个盘可以买吗我相信有一部分听友会听到这段话如果你是的话你可以在留言区写上你的名字我不知道清风老师有这样的体感吗就这一段时间咨询量或者说关注度明显在上升我觉得关注度整个是有一定的上升的但是我觉得还没有

我这边的体感可能没有你那边那么明显啊就是用户是会在担忧一件事因为历史上上海的房价的波动其实都是那种非常迅速的就是你一旦没有跟上那一波很有可能你就完全踏空 J 查了对吧所以确实会有一些会有一些用户他们会说哎

新政出来了或者说有一些新的激励了接下去会不会下猛药我要不要在现在先抄个底但我觉得到目前为止至少我觉得现在的这个阶段下用户还没有

那么的急迫虽然我们能看到说最近的这一周的时间新政出来之后国庆节过完之后你会发现二手房的成交量每天基本上维持在 900 多套之前都是 300 多 400 多这种不温不火的时间但我觉得还没有到那种就是全民大家去

疯狂的热炒的大家的关注度都在大 A 上面对是现在大家都是在想着怎么在炒股里面赚点钱吗最近这几天的交易大家都被浇了一盆冷水水对

对 是的对吧我们后面会去具体的聊近期的行情的一些情况那我觉得从宏大叙事的角度还是老规矩我们 top down 从上面往下看来回顾一下 2024 年全年整个上海市场发生了什么

从政策面从成交量从体感等等因为我们如果简单去归纳的话其实政策在不停的出基本上以三个月到四个月一个维度就有一轮强心针我觉得现在就是如果用一个比喻来形容上海楼市的话 2024 年就像一个

真的是在 ICU 里重病的病人急需每一针强心针让他坐起来吃口饭就是这种感觉啊但是呢我觉得这种顿刀割肉就像是就像 2024 年的大 A 在 9 月之前的行情一样持续的阴蝶是不是非常匹配这个形容是因为你可以想象一下就是在每一次的新政过去的每一次新政之后啊

我们先不说 929 的这一次新政但过去每次新政你会发现它的要效基本上也就是一个月最多两个月对最多最多两个月就是一般就是一到两个月之间吧然后你会发现说市场就突然之间哇一下就起来了但是起来之后呢就开始突然到了那个节点一个多月的节点之后就开始往下掉

然后越来越惨越来越惨就是这样然后等到下一针的时候因为每一针大家都觉得说这里会不会就是那个转折点但是一旦那一个月一过大家觉得说好转折点还没有到没错没错这个跟我的体感也是高度符合的那么这样的吧清风老师我们先给各位听友们先来总的回顾一下今年总共上海出了哪些政策

然后他每一轮政策的比如说我们前面简单的讲过他持续性可能一两个月但具体微观上面他的政策改变有一些让我们看到什么样的市场行情虽然说这个只是上海的走势但是我觉得说包括其他城市的听友们完全都可以借鉴因为北京还有深圳广州基本上节奏都是高度同频的那么二三四五线城市呢可能呃

我觉得下沉到三线以下参考意义不大因为三线以下早就已经全部脱光政策了没有任何牌可以打了

但是呢我觉得随着一线领头羊他的走势他是逐步会传导到二线或三线的所以呢跟着这个走势或者趋势走也是能有不同的见解可以获得那请秦峰老师给各位先回顾一下吧对我觉得今年其实比较重要的一次新政其实是 527 的那个新政嘛然后这个新政我觉得当

当时我认为当时我认为这个新政其实还是挺有诚意的就是其中会有几个关键点在我看来是对上海的整个楼市会有一些带动作用的然后其中第一个是差异化的调整了中小套

这件事因为在过去的其实这件事的调整很矛盾在过去的那么三年的时间里面因为中小套限制 7090 政策于是上海市场上多出来了非常多的 100 平的户型时代的产物对时代的产物很多人因为房企可能觉得说我其实这个位置可以做的大一些

对吧然后用户也觉得说我想买更大的我觉得 100 平的三房住的不舒服对但如果现在我去做 100 平的两房又显得我很傻感觉很不好去化对吧所以 100 平的三房就这么存活下来了但不可否认的是

100 平的三房两厅两卫的这个户型其实是一个非常标准的至少大家很多在其他城市的同学可能没有意识到但在上海因为房价的原因比如说像徐汇滨江他的房价已经来到了 14 万的时候 1400 万你就能买到徐汇滨江可能就是一个

现阶段的入门门槛但一旦去取消了这个规定之后它就可能会变成说你要 4000 万才能买了再也跟你没关系对因为房企就会觉得说那我就像最近取消了那个面积段的要求之后你看绿城的户型的要求他就直接把它做到了 270 平

370 平这样的一个面积那就 4000 万起步了跟所有的普通人就再见了徐惠冰江就跟你没有关系了所以对于很多人来说它是一个很矛盾的大家又想要住更好更大更好的房型更大的房子但是又想用最低的价格能够入住一个更核心的区域但不管怎么样反正这个政策是放松了接下来对于大家买到因为中小套从 100 平放到了 120 平

于是接下来所有的区域基本上大家会发现都会去增长可能平均 10 到 15 平左右它房企不一定会做满 120 平但是大概会做一个 110 到 115 平

我会认为是一个更舒服的三房舒适度会大大提升其实会大大提升因为每个房间大两三个平方你能放一个大的床你能放床头柜你能打柜子了原来可能很多都是要借助飘窗对吧所以对于绝大多数人来说但是它的负面因素就是当你要去买到核心地段的时候你要多花 150 万 200 万甚至 300 万的价格你才能够进到这些核心区域了对

这个是一个对上海其实整个供应量其实是很重要的一个调整在 527 产品角度来讲它的逻辑都变了对 是的整个产品逻辑就全部都变掉了这是 527 对 然后第二个就是把

过去一段时间的整个限购的政策给做了一定的放开对其中比较对大家来说有影响的可能是原来的离婚和原来的赠与原来因为新房的打新是有一个套利空间的所以

上头其实是给了很多的限制比如说你离婚要追究你三年对吧追诉你三年然后赠予我要追诉你多少年但现在就把这些要求全部都取消了所以你就可以随随便便的去增加一些房票了对然后第三个呢就是所有的非本事的户籍

的单身的人士都可以买全市的二手房了这件事也很重要就是把整个二手房的一个全市的购买力给盘活了一些

原来是限制在外环外对后来呢 5 月份之后全部打开对而且最早可能是要家庭后来变单身对吧然后又开始全市对然后包括说和整个多生子女政策一样的逻辑就是当你多生了二孩三孩之后你的房票就能加一加一对吧就是这些逻辑核心的逻辑我觉得还是在提升整个接盘人数

也就是说需求量嘛对也就是说你让供应他其实在做两件事一个是让供应让更多人更喜欢因为从一个很小的很很很疙瘩的一个小三房变成了一个舒适三房于是能够盘活一些所谓的改善需求因为本来很多人说我本来家里住的 120 平你让我改到一个 100 平最后得房率 72 的小三房我不愿意住

我也就不想改善了但现在我觉得我也许能改善一下第二个呢就是把所有的那些限制放开让更多的人能够来说接盘这个词可能不太好听但是其实更好理解对吧就是能够去进入这个市场能够更有方式去进入这个市场对然后最近的 929 其实就把这个给拉的

就是把这个衣服给拉的更往下一些了现在感觉就三点式了对对对现在其实你会发现除了所谓的说完全的限购没有放开但是我觉得上海在这件事情上我觉得定力还是挺足的对吧我相信 Jeff 应该也能发现就是一直以来他在去政策这件事呢市场上其实是有两个声音的一个声音是说你

不如就一次性去掉了让市场火热一下但是另外一波声音觉得说如果还能够再稳一稳的话也不要去的太过分我觉得这一次其实上海的政策很有意思的几点第一点是

非本事户籍的其实一年就可以买房了但是仅限于区域对还是仅限于区域的对这件事就是对于外环外的支持我觉得还是在进一步的提升的其实你去看供应你也会发现主要的新房的供应跟土牌相关的一些供应其实主要还是在外环外或者说便宜的房子其实主要还是在外环外然后第二个的话就是呃

我觉得很有意思一点是居住证的那个三年的政策能等同于就是当你是家庭且居住证满三年那个积分基本上可以忽略不计因为那个积分我看了一下基本上只要是个正常上班的人都能达到

对吧所以在这个情况下基本上就把所有的家庭都当成上海家庭再使用了我觉得这件事也是挺好的对只要你愿意在上海交社保你就能够和上海的家庭用同样的待遇我觉得这件事很不错然后第三个的话就是首付继续的降低

对首付能够现在拉到 15%和 25%了对虽然没有全国那个大一统的那个那么低但我觉得也已经是上海历史上可能是相对比较低位的应该是最低了对应该是最低一个非常低的一个水平了嗯 15 跟 25 的一个水平然后这一轮还有的就是增值税的五改二嗯对然后减税

对还有一个是在我们录的今天还没有实施但是据说很快实施的就是非普住宅要改成普宅了对吧这件事也会带来一些供应量的变化因为过去这有普宅 144 平的限制之后你会发现上海的非常多的开发商做四房就做 143 平对对对对对对对

然后呢 146 平就卖不出去了对对那接下来我觉得至少能救活一些那个 146 平 148 平的四房对好卖一些了对这个这个我印象非常深刻因为今年 527 出这个普宅调整非普宅调整的时候因为我们刚刚提及到的所有的政策啊如果关注我们的老粉其实都会发现我们在节目里面都有呼吁过去做一些调整嗯从 22 年 23 年就开始聊了呃

可以去回翻但是呢普宅你说彻底取消从来没有预想过这个我觉得是超预期的因为你再怎么样我曾经在听我全里分享我认为说普宅的现金应该拉到 200 对可以很合理嘛超过 200 平你就是豪宅嘛那你以后加房产税多一点富人多交税嘛这个本来就是

一个税收调节贫富差距的一个工具但是现在竟然彻底脱光而且在 527 当时的时候网上有很多流传图什么买一个二手房面积是 144.01 哦是这种真的很惨但现在回过头来人家的四个月之后四个月之后心情像过商车一样现在又没事了对啊

所以我觉得就是说政策有的时候让开发商还有包括老百姓追都追不上这段时间我就这样的感觉一下子又出来一个东西一下子出来一个东西我们的解读这个还没解读完新的已经覆盖掉原来的东西了是有这样的体感现在你去看因为政策太多了就是我这里发现一个很有意思的事情现在你去看所有的发新证的那个城市的公众号里面都会在最后加一句

就是如果我这里如果历史上我有发过任何的文章文字的全部都以我今天这个为准以此为准对不管有没有提到的都以我这个为准对对对就是已经太多了对包括这段时间你说资本市场你说之前的一行一会对吧包括我们的财政部昨天又又做了一个就是

发布会还有包括之前的发改委所以后面还有接下来应对的人大的会议所以一轮接一轮这段时间就是我觉得自媒体会被卷死就是这种状态是真的然后呢这是好事这是好事因为在我看来我用一句话来总结就是说整体的这个行情走势就是你病得越重你解药越忙对

对吧这个东西如果在对于中国的无论是楼市还是股市你有一定的认知的话你应该是能判断出来我们行政层面还有政策层面的有形的手其实他的权重或者话语权是非常强的是的他跟纯自由市场是不可同日而语的所以在这样的一个市场里面永远有可以打的牌

我们前面可能上半年还在比如说雇本培园但是我们现在不提了我们现在就是要稳要起稳虽然还没有喊出大水漫灌但是我觉得现在这个预期开始稍稍有些改变对 是的你怎么看我觉得至少从过去的这点时间里面你会发现说第一

我们能很明显的看到说政府其实是在很密切的监控整个市场的数据的就是一旦市场到了某个阶段它一旦到了那个平台期的时候就会有下一波政策出来对吧然后第二呢我觉得确确实实过去的这么多的动作和这些政策你能看到说它是想要把这个市场再往上拉一拉拔一拔的包括说已经很多原来

每年要提很多次的那些词都已经不提了嗯比如说不吵了对比如说不吵了对吧对就是再也不提这种话了嗯然后现在都是要说要止跌要回稳对吧那回稳之后看怎么样走我觉得我觉得止跌这件事情呢在行政层面确确实实是可以做到的嗯

然后最近其实你会发现说在很多个城市真的开始有了所谓的要止跌的趋势了对你能看到它的整个交易量它的所有东西都开始到了一个新的平台但是它能坚持多久我觉得是要市场持续去观察的这里要深深的挖一下因为这里其实跟大家最关心的话题就是房价到底止跌还是起稳

还是上涨这里其实有千差万别的对我发现很多人包括这两天我接受到的一些客户的咨询房价要上涨了是不是要上车了下半年是不是上车穿口气你知道这里有一个微妙的关键词的变化

房价要上涨的时候就要上车房价在下跌的时候就要接盘就是从他们的话术里面我就能看出心态的改变但其实这里我觉得非常客观的跟各位听友分享房价起稳就是说先是下跌再是起稳起稳住底之后再是回升住底回升这里面还有十万八千里嗯

千万不要认为说你只要不跌就会上涨没这回事所以不用担心踏空然后呢为什么这么多人慌张我觉得根源在于对于过往我也不知道为什么就是我们国人有一种根深蒂固的钱不值钱要通胀的这种执念

其实是很明显的这个我后面我们展开来说就是现在完全没有到通胀的地步现在是在抗通缩对吧因为前行长央行前行长一个月前九月份刚说过我们要正视我们的通缩风险那哪来的通胀不可能

所以现在最大的疑问就是说这一次的 929 包括其他的城市北京深圳广州广州彻底脱光还有其他的强二线城市的一些跟进

这轮的要效会不一样吗因为五月份坚持了差不多两个月到七月份熄火嘛对吧行情从二手成交量和新房成交量来讲五月二十七号出来六月份火了一把刀两万二两万三左右的成交量嘛对然后迅速的就在七月份跌到一万多然后呢八九月份三个月一路就是阴跌对

那 9 月份我记得数据是 15000 多套 15800 多套的样子然后跟去年的情况也是一模一样去年在 9 月份出大招就是认房不认贷的时候也是冲过 2 万多又回落到 15000 14000 这个水平这次会不一样吗你怎么看

我觉得你其实看最近的整个每天的二手房的成交量的数据你会发现说如果没有国庆节这七天的话很有可能这个月也能突破两万套现在是 900 多一天现在差不多平均每天都在 950 到 980 左右最近几天我不知道节目放出去的时候

每天会在什么节点但是我们现在看到的数据每天基本上都在 950 到 980 之间对吧那差不多 30 天过去也会有两万多套但是 10 月 1 号到 10 月 5 号这一段是不高的对是因为大家都出去旅游因为大家都在国庆节它是它最

它是国庆节的前那么一两天发出去的对很多人来说他也不可能说我就放弃这个节假日我就去买房对吧那回来之后呢我觉得整个还是挺明显的但是我觉得也要很明确的说一下至少从目前的不管是新房市场还是二手房市场来看包括说我们去和很多的销售去和很多的中介去聊你会发现说市场上

确确实实有人在看但是对于房东那边来说第一距离跳价还是非常非常远的第二整个市场的存量是很大的一个规模非常巨大所有的涨它的前提一定是缩量它才有可能去涨就是所谓的缩量是你的整个市场的存量被快速的消化

而现在整个市场上存量巨大无比的时候其实你是很难往上去走的你的低价房都还没有被扫完然后大家都还在拿着大刀去砍的时候而且最近的很多房子的成交价还是在可能

可能数一数可能也是过去四年最低点的还是一个损盘的形态在成交对对对是的而不是说我好像一套比一套贵一套比一套贵对所以我觉得大家确实不用特别的着急这件事我这里补充一句刚清风老师讲的缩量是指我们的挂牌量的缩量对对对而不是成交量的缩量成交量必须放量对你挂牌量才能缩量对

那现在呢我们既然讲到成交量和挂牌量我们就去简单的科普一下其实从挂牌量来看呢从 22 年年底一直到现在从来没有一个像样的反弹

一直维持在没有最高只有更高的地步那你目前最好观测的就是链家的就是公开在他的 APP 里面包括贝壳里面的挂牌量现在大约能统计到的是在 11 万 2000 左右但是链家的后台早就已经

我记得上一次我聊房地产的时候就超过 16 到 17 万的库存现在肯定是更高了这一次我没有去问链家的朋友但是呢你如果看全上海的挂牌量早就维持在 20 万以上因为链家的市占率不是百分之百嘛对所以

近期我们看到的哪怕他明面的挂牌量呃只是说没有继续上升的这么快编辑有改善但是还是在上升嗯因为他每天在去画 900 多套嘛嗯那你可能挂牌的量也在呃 800 多套在上升或者 800 到 1000 之间所以我能看到就是说现在多空在强刺激的这段时间是有一个嗯

非常激烈的交锋可以这么说就是两个人互相并排走互道傻逼的那种状态但是还是那句话就是说我们不知道会不会这一次的行情就跟五月份或者去年九月份一样要效只维持一到两个月因为每一次你出新政都是扩大它的受众面

供应的话呢供应我们后面再讲实际上上海的供应在缩量但是你需求的话其实是把它扩大了所以当这一波新增量的需求消耗殆尽之后又会发现市场就这么死气沉沉是的所以我觉得嗯

从房子本身我觉得如果说它要涨的话我觉得得满足几个条件就是现在当我们去观察身边的朋友说为什么不买房的时候其实我觉得主要还是一个很大的预期问题大家会觉得说整个经济的环境大家的工作稳不稳定我觉得最近的这一年真的是太多次在群里面听到群友跟我说哎呀

我不知道我的工作还能不能做下去我不知道会不会被裁员就是这样的一个大的氛围下其实会让很多人很担心我这边有很多朋友是真的就是这个都不是故事啊就是真的是那种买完房之后

一个月就被裁了然后面对着房贷压力就非常非常大我觉得对于新房来说更多的还是整个市场的预期和整个市场的回暖包括说就业的市场包括说股票的市场所有的这些信心的因素叠加它才能够在之后的一段时间里面发酵而不是说所有人都等着房价凭空的左脚踩右脚上去这是不可能的

对就是这种林波威布式的长法发生在过去有可能你特别是在 15 年之前因为大家有能力加杠杆大家口袋里还有余粮现在是不仅口袋里没有余粮都已经把未来透支完毕了所以不可同日而语因为您刚讲到说您的一些朋友粉丝被裁员我今天早上接待一组客户咨询客户

同手无欺跟我讲说他的原话就是跟我说今年我是稳住了但明年我真不知道因为我公司每季度都有裁员所以像这样的一个情绪在那里的话

真的不敢加杠杆你说 25%到 20%到 15%的首付比例其实我认为这个是没有用的对真的没有用这点我很同意对吧他可能受益的人群只有 1%就是有比如说网络主播或者一些来钱很快的人我原始积累还没有那么多但我现金流非常好对那只有这部分人能受益那么还有回到就是说关于预期改变的问题

房子这门事情大家要认清一个逻辑就是说房地产它是非常滞后的一个反应的资产类别是因为它盘子太大了全国 450 万亿的体量的房地产股市现在就 80 到 90 万亿

那股市因为流动性够强你一天可以大盘拉个涨停然后立即教你做人把你套牢房子可不行对吧房子你要待看你要谈判你还要签网签一来一回最快的流程你也得一两个礼拜对不可能

房子我觉得历史上比较快的那个周期大家如果经历过 2020 年的那个就是下半年的那个周期你也会发现说它至少会给你两到三个月的反应期这两到三个月里面如果你不出手那你可能会有点滞后但这两到三个月只要你是

比如说你一直在听 Jeff 的播客对吧只要你一直关注或者看清风的公众号对吧只要你一直关注这个市场你是不会错过这些信号的这些信号一定会给到你很明确的反馈就是市场上突然之间库存在快速的消解那段时间就是你会发现说一个小区本来挂了十几套

一个礼拜过去之后就变五套了嗯再礼拜过去之后你就只有一套可以选了嗯而且最后你就只剩下一楼二楼可以选所以你就会发现说未来每挂出一套那个价格就在往上左脚踩右脚的上去了嗯对对呃所以关于就是说成交量以及挂牌量这里再分享一个点就是接着清风老师刚刚的情况

如果你是一个关注房地产或者准备购房或者置换的人群你关注的小区一定不能是你家旁边或者说你想要买的小区不能为一或为二对原因很简单一个小区如果体量不够大他可能总共挂牌个五套六套有

有一些特定的时间节点他就莫名其妙的就卖到只剩下一套了他不反映全貌因为房子的成交价格只是最后一笔成交的边际价格跟股票一模一样你能说今天股票涨停我剩下的持股几百万股的股票都值这个价吗只要明天有人砸盘你所有人都跌下来

所以是同样的一个道理那么怎么去观测市场到底说我库存去化的快还是慢成交价成交量有没有上涨多关注几个大盘我们比如说几个耳熟能详的二手房的巨无霸上海康城中原两万城这些都是一个非常好的样本因为一挂就是一两百套

他如果从三位数的挂牌量掉到两位数 OK 我觉得发现可能有点晚了就已经很说明问题了对就非常说明这样的盘就已经很说明问题了对还有什么人横河冰城对就是你每个板块你最好有一到两个观测的样本对而且这个样本平时的交易就相对比较活跃

就是在市场差的时候他也一个月能够成交个比如说五套六套市场好的时候他可能能成交个 30 套对吧那这样的样本其实是有观测效益的对于很多小区其实市场上大家一定要知道市场上

你能叫得出名字的小区真的是屈指可数的这些小区大多数都是有一定的意义的而绝大多数的小区你其实去看比如说徐汇区徐汇区小区千千万但是没有价值的小区占 95%没错一大堆的垃圾小区就不是说它

这个垃圾是打引号的就是说这些小区在未来的任何交易上面其实它不代表任何价值因为它仅剩了一个所谓的叫徐汇区的地段价值它的房子的居住价值也已经变得很低了然后它的

因为开发的早其实它会有很多的比如说代际差的问题很多的资产的问题等等对所以观察那些小区其实没有任何的价值我这里到就是稍微有一些不同的见解这里我可以跟你分享一下就是关于比如说 90%或者 95%的挂牌小区我更愿意称呼它

应该说全市场有 90%的无效挂牌量嗯因为它的价格不实在对也不能叫不实在就是说你如果按照当下的市场热度其实是冷度来讲你不挂到小区的前三低你就叫无效挂牌嗯因为没有人看你是的对吧所以哪怕你一个小区挂了 100 套房子你也只有前 10 套有人看嗯

那么当然了每一个小区无论他多破多牢他有他的受众徐汇区的 200 万的房子自然有吸引他的买家肯定是所以他在市场上是有流动性或者成交的价值所在只是说他可能跟刺青房这些不是一个品类或者说一个代际的产品但是他自然还是有他的买家存在但是你这样的小区量太大了

就比如说你可以耳熟能详的比如我都能知道什么徐辉的几村几村他可能从一村拉到 18 村龙南一村太多了日灰啊什么各种各样的对吧所以这种本质上都是同质化的东西他可能这样的挂牌数量同质化的产品有 2000 套 3000 套但实际上只有前 100 套有交易价值所以呢后面的 1900 套可能都是无效库存嗯

大概是这样的一个概念是的 OK 那么我们既然讲到就是说怎么去判断这轮行情是不是止跌是不是起稳其实我觉得任何去说掐指一算给你

拍大腿说明年比如说爱在某秋就这种类似神棍言论我是不以为然的永远不要去预测市场你就跟随市场即可对吧我们现在不知道底是不是企稳但是我相信清风老师也认同我的观点现在还在左侧

肯定是还在左侧肯定在左侧什么时候到右侧信号会告诉你的对吧刚刚清风老师讲了成交量您还有什么其他方面去判断到底或其吻的一些数据从您的维度来讲从我的维度来说你让我回顾一下历史上的那一个就是

就是大家突然之间开始往上走的那个状态我觉得会有几个一个就是刚刚说的那个量那个量其实是比较好观察的然后第二个呢就是你会发现说现在这个状况下已经基本上没有人谈房子了真的是就是整个房子的市场已经除了某一个很小的群体以外其实市场上你会发现大家

谈股票的有谈房子的已经基本上没有了嗯对所以呃什么时候到底了呢我觉得说或者什么时候真的意味着开始反弹了就是真的开始有有人在你旁边会聊房子这件事了嗯对就是这件事其实是挺重要的因为你想过去的这呃就是在后知后觉的人他也会被某些细微的东西给打动

然后呢他会开始慢慢的说意识到说好像有些地方在启动然后一传十是传百这件事就会慢慢有人聊现在很长的一段时间我觉得说整个房子已经基本上没有人聊了无人问津完全是无人问津所以现在属于说一个往下走就跟我觉得现在这个状况很像什么对吧就没有人对他有兴趣了

对这个时候呢我觉得说你可以开始观察着对因为一旦这种时候呢是有可能会有一波反弹的今天其实我们现在回过头来看这一波股市你会发现说如果你错过了那一周

你肯定错过了这一整年嗯很有可能没错对没错所以你在因为他的那个周期真的非常短但是对于房子来说你可能错过那两个月嗯你可能就错过那一整年对吧但是所有人所有人在过去的两周里面都一定会被股票的信息周围身边的人都会开始谈论他所以你就会发现说哎他好像突然有一点起来了那个起色是很重要的嗯对然后

其他的我觉得还有一点可能比较重要的是如果大家观察到开发商开始收回一些优惠的时候

OK 对这件事其实很有意思就是开发商是一个很现实的群体开发商在预判到自己不好卖的时候就是大家会看到两件事会同时发生一件事就是当开发商认为市场不好的时候他就会退出土拍

第二件事情就是会开始疯狂打折去过存对然后呢一旦当市场开始转好的时候你会发现第一土牌市场开始热了第二就是开发商会开始不断的收回收回优惠这个收回是真收回不是假收回最近大家会看到说一有政策就会有一些哗众取宠的开发商

说我要收回这条广告是怎么打的这个是广告对但是真的收回是你会发现说我原本可能也许看的一些楼盘它本来是有折扣的突然就说我现在没有折扣不好意思对吧那这个时候你就要当心了因为当真的没有折扣的时候说明他们已经开始有一个预期了因为开发商知道的全面信息一定比你多他每天会有几百个来访这些来访会有转化他会突然发现说我的转化率提升了

那对他来说这个整个市场好像就有点起色了这是最一手的信息对这个真的是最一手信息因为每个开发商大家知道每个开发商的案场每天都在统计当天去的人的组成部分男的女的家庭单身住在哪里

然后你意向度如何对吧你比较了什么盘你看房看的周期是多久这些信息最后会都会变成他们的一个所谓的叫知识库或者数据库的东西来帮助他们判断整个市场的冷暖 OK 我觉得这点非常实用就出了一个新的角度去观测市场而且这个经验的话其实是可以应用在全国的都一样是全国的开发商不能叫一丘之 X

就是一个路数但是呢我觉得普通老百姓呢是肯定没有办法去观测到开发商的数据库的我觉得我有一个经验在你这个逻辑下面顺藤摸瓜即可怎么样呢读你的公众号

看认购率吧可以吧对吧然后读或者说市场上有大量大量的这种比如说房产号自媒体号都能看到比如说现在原来的积分也是一个热度的评判对是然后认购气号率这种也是代表一个态度对

对吧我有 500 个人去认购结果只有 100 个人上车嗯比如说非常典型的现在我原来的白月光现在还在开分销的保利士博对吧这就是一个典型的例子啊所以就说你老百姓不用说有什么高大善的去去买什么数据库啊听什么加什么那个这种这种 VIP 群根本不需要不需要这些都是时常能观测到的数据对

对吧然后包括二手房的成交量现在已经有公众号或者小程序做到日更了你就观测这些数据即可了所以我觉得在左侧这个行情的话现在这个阶段呢我会引起一定的警觉就说我要开始观测它了像 6 月 7 月 8 月 6 月份我还观测了一段时间 7 月 8 月我压根不看房地产因为我知道要效过了

在下一轮出来之前他没有强心针打进去打一定起不来对那阴跌的时候聊都不用聊你看我播客 7 月 8 月根本不聊房地产反而是就是解读一下房屋养老金对我们负担加重的时候该怎么处理对但是呢这段时间我真的觉得有一些需要关注的需求为什么我还观测到一个现象我不知道清风老师有没有关注到二手市场的一些异动

二手的一些所谓的永远万年不跌的

现在价格跌的一塌糊涂对我也看到了你给我们听友举几个例子我观测到了几个相对而言比较标志性的盘我觉得还是挺有意思的第一就是我现在住的附近的人横公园市纪人横公园市纪最高的时候基本上是在十七十八万的样子对然后现在最近中介跟我说嗯

如果要成交的话而且很多都是高区可能就在 13 万多一点的样子这个水平然后包括说最近我听说绿城黄浦湾的成交也从 20 多万开始一路最近的挂牌可能都只有十几万了 17 16 18 万这样的一个水平包括现在我们在录节目的附近的凯德茂名公馆

最高成交价我记忆中应该是 28 万一套现在还挂在链架上面但最近可能就成交在 21 万左右的样子基本上所有的豪宅都在以一个 30%甚至 30%更多一点的水平在往下降对原来大家都觉得说好像这些

核心住宅这些顶级豪宅这些真正的好产品是不会掉的非常扛爹的对其实最终发现都是轮动其实这种我们用股票的例子来形容就很像对你说这些赫赫有名的翠湖啊黄浦湾啊凯德啊他就像股票里的茅台啊宁王啊就是这些票

当时万众瞩目对吧有无数的人在帮你抬轿子一路抬到泡沫巨大的时候他跌下来就很惨对我曾经这边发生过一个惨剧我有一位不是那么熟的朋友在跟我说他在二三年购置了一套房子具体的楼盘我就不点名了在苏河湾区苏河湾的顶级豪宅就那么几个是知道

购入价 200 多瓶 200 多瓶购入价当时是 6000 多万这么夸张 6000 多万他当时我说你不要告诉我成交价让我猜我说你大概购入在 5500 左右他结果回了我一句话我死了因为他 6000 多买的现在的成交价大约在 4000 出头对是现在 23 年 12 月份记得清清楚楚现在 9 个月 2000 万灰飞烟灭所以就是说不要以为

有钱人不踩坑不要以为有钱人就比普通人聪明说我买的都是核心资产金户永远涨金户豪宅万年不跌这些都是都是 bullshit 因为在泡沫面前就是说我有一套理论我不确定我在节目里有没有讲过但是我觉得在这个十点非常合适像是金字塔理论豪宅就是金字塔的阶梯的最顶端

然后是次薪房中产刚需然后普通的普宅但是当你下面的基石塌方的时候因为大家都知道老婆小老婆大是这一轮整个行情里面最先跌的对吧他因为数量大受众大所以当经济不好的时候他打击面也大所以他最先跌

有没有想过当老破小老破大跌的时候这一部分可能会产生置换的购买力在缩水那万一你如果是个老破小老破大的房东你需要把这些劣质资产给卖掉你都知道说这些拿在手上是烫手山芋嘛但当你把它卖掉原来能卖 500 万现在只变 300 了

那我向上置换的路径其实就缩水了所以当我的老破小老破大金字塔往上爬一级爬到可能就是一个刚需 100 平入门的时候我的预算不足了那每一层都因为跌价而往上层的购买力无以为继最终就会影响到豪宅市场因为你接盘的你接这些豪宅的要么是准新贵

要么就是所谓的大中产大中产那大中产这两年日子肯定是受小中产影响的小中产都被裁员了大中产日子也不好过因为没有小中产去接大中产原来的房子了所以一层一层塌方下来

那还有一个逻辑就是说如果你上海的老破小作为金字塔底层的话那金字塔其实还有地下室嗯什么叫金字塔地下室呢就是外来新进的购买力对对吧因为大量的你每次放开什么限购啊打开外环的限购都是外来的户口或者是外来的购买力进来把你老破小变现了你才有能力往上置置换嘛是的所以一层一层递进下去

其实我在去年的时候我就认为说豪宅要补跌结果真的现在跌成这样子当然豪宅补跌另外有一个原因也是因为说新房这里的整个豪宅的供应非常的巨大对整个过去一年的上海的新房因为大家知道上海的新房基本上

你一旦到两三千万以上其实每年上海的二手房这个价格的成交数量是非常少的非常非常少对一千套左右对都是以百计千计的但是新房楼盘一个盘供应就是几百套新天地出来一个盘就是五百套然后马上又出来一个盘又是两三百套而且动辄都是三千万五千万一个亿的这样的房子最近刚刚翠六

开完盘 108 套房子套均一点几个亿全部一天就卖完了对吧所以对于整个二手的整个豪宅的市场来说极大多数的需求又被吸到了这些地方去于是二手房就会更惨嗯

这个其实在之前节目也早就遇见过就是说从那个为什么我们想过为什么在今年或者说去年下半年开始豪宅就已经有一点像要跑步进场的这个趋势了我觉得非常明显为什么之前每年豪宅上充其量一年十个盘

15 个盘但现在一个季度甚至是有的时候一两个月就能上 10 个盘有没有想过这个深层次的原因原来开发商认为豪宅永远好卖开发商的营销总的逻辑跟普通大众一样金户豪宅永远涨所以他五盘对吧我们都知道上海有多少五盘的豪宅迟迟不开发或者说因为各种各样的原因但为什么现在跑不进场因为他知道

豪宅市场的客众只有这么多嗯我们不能叫这些人叫韭菜啊这些这些是大老板对但大老板也需要抢筹啊我我我买了你的 A 我就不买 B 了嘛所以大家就是在跑步进场对现在你会发现很多很多豪宅盘就互相互相比时间嗯就是你定好了 10 月 1 号开盘嗯你定好了 9 月 30 号开盘我就 9 月 29 号开盘嗯

我就一定要比你早我就一定要比你早认筹我就要比你早开盘我能抢你一点客户抢一个是一个对这段时间最明显的就是徐惠冰江跟那个浦江远对

我们上次跟清风老师这次为什么录着这里一个小插曲就是我们共同在一个盘里探盘对吗对所以就是说上次的徐惠冰江的中海林底跟浦江园同期开盘就造成了两边其实都感觉被分流了不少您在现场能跟我们讲讲当时的情况吗

我觉得因为大家其实都会发现就是我觉得现在上海的整个豪宅市场也好其实我觉得整个上海的新房市场我觉得如果简单来说的话就是几个字叫不能有硬伤

就是你但凡一个盘一旦有一点点的硬伤你很有可能就会我觉得用暴毙这个词可能有点过分但是你就会你会变得很难对然后现在是真正需要所谓的叫操盘的艺术来帮助你去画的这件事了上一次我跟 Jeff 老师是在嗯

浦江园的售楼处见到因为我们俩都在彩盘都在看样板间样板间开了之后我们觉得看完觉得挺不错的对吧作为黄浦区能看江的房子但是最后你会发现他的高区也没有卖完对原因也很简单就是到了那个预算的客户就会觉得说你这个会不会你这边还是缺了一点东西或者怎么样虽然我们可能一些

一些业内的人士大家就觉得说那个盘还不错但是用户其实是会非常的谨慎和顾虑的然后所有的盘包括说其实不止浦江远和中海林迪其实还有当时一起开的中兴奥社对吧三个盘其实大家都在同一个礼拜一起认抽那个盘我就没把它归类在这个竞争里面是

但是他们的价格其实都是 2000 万 3000 万 4000 万这样的一个预算对吧而且他也确实能吸到一些客户的所以对于很多的用户来说大家都会觉得包括还有龙胜湾上对吧苏河湾的一个豪宅对大家都在一个

波次里面一起上都会觉得说我想要去我要比你早上两天我要比你多抢两个客户因为所有的开发商我去聊我都会发现说他们都很清楚现在每个开发商都很清楚第一市场的存量就只有这些你要再多很难然后第二就是这个存量一旦去了你家我这边可能就没有了所以我一定要想办法把它留住

对然后第三个的话就是未来什么时候变好没有人知道所以还不如我先走为妙对因为这直接关系到我们年底的 bonus 有还是没有的问题了对是你现在卖你再续续销你年底可能还去化完或者去化了 90%对吧你如果现在还不动你说我再等一等最后等到

11 月的时候发现说好像市场上的客户全没了那个时候你该怎么办而且后面在排队要入市的所谓的豪宅我们且以 3000 万作为一个标准线忙忙多对吧所以我真的无法去预计说明年这个时间

差不多一年后吧我能预计的至少是三十个盘要涌进来有肯定有每一个盘豪宅因为面积大平均一个盘两百套吧嗯

几千套的供应量大家有人之前测算过就是说近一二三年到二六年这一个四年的时间供应的豪宅可能加起来是需要我们过往二手成交的十几年的维度才能消化的完所以对于前几年如果以比较高的价格入手了那些品质不太过硬的豪宅的人现在真的我觉得是睡得不太好的

肯定会这样因为随着整个市场的变差其实豪宅也在越做越好对吧所以你一旦拿到了也许在当时你觉得说我必须得上车其实我觉得这点确实挺残酷的因为人很难克服环境的因素就是在那个当下的环境你会觉得说我不上车就不行了但是你很有可能就买到一个很错误的筹就像

10 月 8 号那天涨停板冲进去的韭菜嗯其实是一样的就是这个时候就是接盘了对那个时候环境推着你往里冲嘛对对吧你可能就失去理智了对但你回头想想你觉得我怎么会做出这样的决策但事实上就是身边所有的人都在这么说都在这么做的时候你觉得我就要往里冲嗯嗯

那 10 月 8 号早上有个段子嘛就说一个人拿着手机在大街上欢欣鼓舞的大叫我买到了然后 ABC 他是买到房了还是买到车了还是买到什么新已久的什么东西了还是买到股票了嗯

那个时候他认为自己 9 点 31 分买到了股票那个时候叫做我终于买到了那现在就是成接盘了所以房地产的周期更久他不会说这么快的去让你意识到你这个决策在当下这个时点对还是错但是经过一到两年所有的结果都慢慢显现出来我们刚刚其实提到了就是说关于房屋品质改善的问题

其实不仅仅是豪宅我能看到刚需盘就是这种 500 万级别 500 600 700 800 你都能看到品质在节节上最近太卷了好卷好卷最近好卷对吧嗯

他们的示范区售楼处包括迎宾的态度包括销售主动出击给你发微信打电话这是在两年前你想都不敢想两年前那个就是购房者那个卑微到尘埃啊现在当时有多卑微现在就有多牛逼我觉得就出了一口恶气现在就是你跑到售楼处只要你愿意去售楼处你就是大爷

你让销售帮你报销车费他都给你报销无所谓你跟他说你给我点售楼处我要有吃有喝啥都有但当时是真的你能找到售楼处都算是有本事了是的什么清水蓄力压风甚至是压根就不开售楼处对吧藏着掖着等等所以我觉得

哎就是随着几年的行情的巨幅波动其实我觉得我们经历过的 20 年到当下的 24 年已经是呃我觉得在上海房地产甚至包括全国房地产这个情绪啊呃销售模式啊价格啊最大的一次波段没有之一嗯

是吧是的反正在 15 年的时候是没有这么一个大的 swing 让体感也好或者心态也好产生那么巨幅波动的我觉得主要还是因为现在的整个就像这一波大家所谓的牛市不管来的快和去有没有去这件事我们下周再看对吧但是我觉得更多的还是因为整个

媒体社交媒体自媒体的活跃之后其实对大家的情绪传导是非常的快的嗯对所以大家会很容易做一些集体决策以前你很难和一大堆的人去做集体决策但是现在好像所有的不管是积分也好或者说一些投票也好或者说网上的呃

小红书对于某一种言论的比如说当你刷到了 A 言论你可能就不停的刷到 A 言论他帮你强化记忆也好这些所有的推荐类的东西都会让大家的共识变得更统一也更容易把一个事给推的比较的极端没错吧你看现在自媒体你说牙掉了的大爷都开始出现成为亿万人的网红了就说明其实受众还在扩大嗯

已经扩大到就是社会的方方面面了然后呢我觉得此时此刻啊把这句老话拿出来讲特别特别的

符合当下的一个行情就是说买在无人问津处对卖在人生顶飞处你想 8 号你要是卖掉你现在多 happy 对对吧然后你要是在 22 年的高点如果说你经历反向的操作人家在疯狂买的时候你要是高位套现嗯你该有多 happy 嗯所以永远要敬畏市场不要说人云亦云推荐大家去看本书叫乌合之众嗯

这本书非常好就是把人性的一个从众心理就是解释的淋漓尽致 OK 我觉得本期我们聊的非常尽兴就是关于我们当下的一个上海的行情包括过去一年的回顾以及当下一些市场的微妙的变化我们去解读了一下市场但总的结论就是说我们现在整体市场还在右侧数据会告诉我们一切这次的要效是持续一个月两个月三个月还是说

用一个词来解释是到底是反弹还是反转跟股票一模一样反弹还是反转我们不去预测我们跟着趋势走总之没到底大家不用担心踏空但是呢这一段时间我觉得有一些要观测起来的需求不能不观测真的给你如果窗口机上车也好或者是置换也好也不会太久最多一个季度

对是的底部区间可能说过就过但是你说大涨绝对没有这样的一个可能性所以大家也不用过于担心秦峰老师有什么补充嗯

没有了我觉得 Jeff 老师说的很对 OK 好那么我们本期的节目呢暂时就告一段落那大家都知道我们的习惯就是一聊就会聊多一些内容不会就这么戛然而止的下一期呢我将跟清风老师在针对于市场的一些微观的层面包括我们不仅仅讲买房和卖房还会讲一些租赁的市场

我们下期节目再见感谢各位听友的陪伴拜拜