Property prices continue to rise - what can developers do?
2025/4/16
The Hard Shoulder Highlights
M
Michael O'Flynn
@Michael O'Flynn : 我认为爱尔兰长期以来未能满足住房需求，这导致了严重的住房短缺和房价上涨。多年来，我们一直否认需要多少住房以及住房需要建在哪里。正因如此，我们缺乏足够的土地规划、可用的基础设施用地以及已规划好基础设施的土地来满足需求。所以在需求方面，我们处于非常不利的局面。当土地短缺且住房供应不足时，价格必然会受到影响，这对任何人都没有好处，尤其是我们这些参与住房供应的人，因为住房需要负担得起。要做到负担得起，就必须要有经济上的可行性，而要做到经济上的可行性，我们就需要解决那些不受房屋建造商控制的关键投入问题。我不一定想重提过去、经济危机以及之后发生的事情。但你刚才谈到的一些事情，也许十年前是可以理解的，但我们已经谈论住房危机快十年了，感觉上差不多有这么久了。感觉上，在这么长的时间之后，我们仍在讨论有关土地规划和从低基数开始的问题，这是不可原谅的。
我们之所以会这样，是因为我们多年来没有正视人口普查的结果以及实际数字。我们受制于过时的数字。这种情况意味着我们行业的人缺乏足够的土地，这给价格带来了压力。我们没有足够的、最重要的原材料，这不利于任何人的利益，也无法供应人们的需求。不幸的是，在我们行业中，许多人在住房危机真正到来之前就预测到了住房危机。但在过去的几年里，政府采取了各种措施。但我们现在需要继续努力，我曾参与住房委员会的工作，我们提出了83项建议。不幸的是，当时部长和其他已经做了所有这些事情的人的反应是，如果我们做了，我们就不会提出这些建议。现在需要推进这些建议。我很高兴地说，新政府、新总理和新部长都明确接受了我们的建议，我们有赤字，委员会估计是25万套住房。除了赤字外，我们的需求量是50到60万套。所以我们面临严重的住房危机。我们需要像过去应对新冠疫情和金融危机一样，采取紧急措施来应对当前的需求，并弥补赤字。目前，我很高兴听到，很快就会有一项部长的指示，要求地方当局划拨更多土地，这有望成为一项先进的国家规划框架，而不是通过正常的流程，在正常情况下，这些流程是很好的，但它们无法满足那些迫切想买房的人的需求，并给房价带来压力。
为什么土地规划进展缓慢？是意识形态上的反对，还是地方当局的开发计划的运作方式导致他们没有按照你希望的速度进行？我不知道。首先，不幸的是，人们没有接受需求是什么，需要什么，你想用什么。我们使用的是完全过时的数字。所有关于住房的数字都远远落后于人口普查告诉我们的数字，以及业内人士，当然还有住房委员会的人，在过去的几年里，我们一直在说我们的数字远远落后。我们需要改变我们的方法。这些变化正在缓慢地发生，因为人们预测的数字并没有发生。而且我们在土地规划方面没有打下基础。人们说，哦，我们有足够的土地规划。我们有足够的土地规划。除非有基础设施或能够提供服务，否则土地规划是没有用的。我们有很多土地已经规划好了，但却没有基础设施。我们需要更多的土地。值得庆幸的是，我希望现在部长将发布这项紧急指示，以便立即在我们需要的地区进行土地规划。我希望，而且我这么说，是发自内心的，我希望地方当局能够接受，他们可能看起来拥有适量的已规划土地，他们可能看起来拥有适量的规划许可，但那些不可用、无法提供服务或不符合经济可行性要求的已规划土地对你来说是没有用的。你需要确保我们有足够的已规划土地，可以减少土地数量，可以以人们能够承受的价格建造房屋，并且开发商能够从中获得足够的利润来资助建设，因为我们无法资助开发。我们不会回到过去过度资助开发以及由此带来所有问题的日子。我们必须有足够的利润才能资助可行的开发项目，并且能够让购买者受益，并且感谢政府的“首套房计划”和“购房补贴”等举措，这些举措至关重要。但切勿忘记，我们的增值税是13.5%，而在北爱尔兰……他们的增值税是零。在英国，他们的增值税也是零。因此，虽然我们有支持措施，但我们的税收制度也比其他邻近的司法管辖区更昂贵。
除了土地规划之外，还需要调整哪些其他领域？如果要解决这个问题，那么就会出现资金、劳动力短缺、材料成本、增值税、规划许可和规划异议等问题。让我们逐一讨论。首先，我们需要制定一项基础设施规划，以补充任何可能出台的部长指示，以实现更多的土地规划。我们没有，我们在这个国家投资的基础设施不足。我们对住房需求的估计完全错误。现在，我们需要投资更多资金用于基础设施建设，以满足正确的住房需求，并希望部长在本周的报纸采访中提到的，以及上周提到的部长指示能够实现，我们将立即获得直接指示，以进行更多土地规划。我们还需要什么？目前的规划系统很复杂，而且已经崩溃。如果你看看我们获得规划许可需要多长时间，我们会发现，就这一点而言，我们在欧洲是个例外，因为存在第三方上诉。我不反对人们对开发项目发表意见，但我们国家的制度是这样的，你可以在土地规划阶段、地方区域规划阶段和实际申请阶段发表意见。但随后会出现这种情况，与欧洲其他任何国家不同，你可以对Envore Planola的决定提出上诉，它会变成一个新的申请，就好像所有这些流程都毫无意义一样。如果我们要赶上进度，我们需要对规划情况进行紧急思考。我说……如果我们要赶上进度，并且要以人们能够承受的价格生产产品，我们需要在这里采取紧急措施好几年。我们也存在资金短缺问题，因为我们没有足够的资金。
我甚至没有谈到关于租金压力区和租赁市场面临的挑战，这是一个也有很多问题的领域。不幸的是，我们有这个住宅区土地税……它正在变成开发税。这被加到了房价上。所以，关于土地规划税、降雨压力区，所有这些问题都非常令人担忧。正如我已经提到的，还有增值税，当然，还有……金融领域，因为银行显然正在尽其所能，但它们很保守，也应该如此。但我们已经因为改变了租金压力区的规定等等而赶走了很多来自这个国家的国际投资。我们必须面对这样一个事实：如果我们想建造所需的东西，我们就需要适量的土地规划。我们需要一个高效的规划系统。我们需要一个能够生产出可行产品的融资系统，关键是，这对于那些试图购买第一套住房的人来说是负担得起的。
Deep Dive
Ireland is facing a housing crisis due to insufficient land zoning and infrastructure. Outdated figures and a failure to acknowledge the true housing demand have exacerbated the problem. The lack of serviceable zoned land hinders the construction of affordable housing.
- Insufficient land zoned for housing
- Outdated housing figures
- Lack of infrastructure for zoned land
- Need for more land zoning