Vol.37 | 50万新房不愁卖，今年的鹤岗为什么不一样了？
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十分钟 帮你 理清 一个 正在 发生 的 商业 逻辑 说到 楼市， 总 有人 想到 鹤岗。 从 2019年 的 浙江 舟山 某 33岁 单身 海员 在 鹤岗 花 5万元 买 了 一 套房 开始， 几乎 每 过 一段时间 就会 出来 几篇 有关 鹤岗 的 爆款 文章。 去年 的 十月， 还有 女子 逃离 大城市， 1.5万元 在 鹤岗 买房 的 刷屏， 让 鹤岗 楼市 白菜价 的 标签贴 得 更 牢固 了。 谁能 想到， 当我们 今天 再次 聊起 鹤岗， 讨论 的 竟然 是 50万的 新房 不愁 卖， 二手房 不止 白菜价。 这么 一算， 从 唱衰 到 畅想， 其实 仅 用了 半年 多 的 时间。 那么 问题 来了， 今天的你 会 觉得 鹤岗 的 房子 值得买 吗？

各位 听众 大家好， 欢迎 收听 本期 的 异彩 博客。 这 期 我们 将 摸底 鹤岗 楼市， 看看 为什么 在 全国 普遍 低迷 的 楼市 下， 鹤岗 新房 房价 反而 上涨 了。 到底是什么 在 扭转 我们 心中 的 鹤岗 印象？ 要说 扭转， 总得 先 回顾 一番 历史， 再 盘点 一下 当下。 总的来说， 在 近 20年 的 经济发展 背景 下， 鹤岗 印象 经历 了 三个 阶段。

先 从 2005年 前后 说起， 那时候 鹤岗 有 个 响亮 的 名字 叫做 梅城 煤， 就是 煤炭。 作为 曾经 中国 的 四大 煤都 之一， 鹤岗 经济发展 也曾 有 高光 时刻， 当时 的 鹤岗 各项 经济指标 都在 黑龙江省 排名 靠 前。 在 煤炭 产业 发展 最 红火 的 时期， 曾有 很多 矿工 聚集 到 鹤岗， 同时 带 去了 大量 的 居住 需求， 一些 工厂 周围 曾一度 分布 着 一大批 矿工 居住 的 平房。

后来 的 故事 大家 也都 知道 了， 煤炭资源 枯竭， 鹤岗 发展 进入 瓶颈期。 在 资源 依赖症 的 弊端 下， 当地 失业率 上升， 居民收入 下降。 与此同时， 人才 和 劳动力 开始 流动 频繁 或 大量 外迁 等等 因素 的 叠加， 导致 了 城区 外围 的 工矿区 快速 收缩， 出现 大量 废弃 厂区、 空置 建筑 与 土地。 这些 区域 最后 成为 2015到2018年 前后 棚改 的 重点 区域。 但 这些 棚改 拆迁 的 安置 房 并没有 带来 有益 增效， 反而 朝着 价格 越 低、 降价 越快 的 态势 发展， 形成了 一片 又 一片 的 楼价 洼地。 根据 中国 房地产业 协会 公布 的 调查 数据， 2019年， 鹤岗 以 均价 2177元 每平方米 的 价格， 在 纳入 统计 的 341个 城市 中 排名 倒数 第一。

当时 外界 提起 鹤岗 就是 一片 唱衰 声， 提到 鹤岗 就是 没人、 没钱、 没 发展， 白菜价 也 因此 成为 了 鹤岗 楼市 的 固有 标签。 不过， 看似 负面 的 标签 却 成就 了 今天 的 鹤岗。 在 鹤岗 成为 网 红后， 重新 吸引 了 一批 为了 白菜价 而来 的 外地人， 这些 已 逃离 大城市、 降低 生活 杠杆 的 人群， 也 被 赋予 了 一个 新的 网 红 名字， 叫做 赫 飘。 在 贺 飘 们 的 分享 下， 更 多人 看到 了 白菜价 以外 的 鹤岗， 比如 几公里 外 的 全国 百强 中学 和 三甲 医院， 比如 便宜 好吃 的 烧烤 和 周末 休闲 的 剧本 杀。 随着 越来越多 人的 分享， 关于 鹤岗 的 负面 声音 开始 减少。 今天 的 鹤岗 被 贴 上 新的 标签， 成为 了 新 职业 群体 和 反 内卷 人群 的 圣地。 同时 得益于 当地 政策 的 各种 优待， 去 鹤岗 就 像是 去过 向往 的。

生活在 这些 正面 情绪 的 带动 下， 今年 的 鹤岗 楼市 不管 是 二手房 市场 还是 新房 市场 都 有了 起色。 但 两者 背后 的 逻辑 还是 有些 不同。 先 来说 说 鹤岗 的 二手房。 虽然 采煤 沉陷 区 的 拆迁 居民小区 依然 沉淀 着 单价 不过 千， 总价 四五万元 的 二手房， 但是 在 新 标签 的 影响 下， 一些 人 摸索到 了 新的 生意， 改变 了 卖房 逻辑。 就是 花 几十万 的 装修费， 将 四五万 或 八九万 的 老 破 小 改头换面 后， 再 出租 或 进行 售卖， 让 积攒 的 老 破 小 重新得到 了 救赎。 在 抖 音 等 短 视频 平台 上， 如果 以 鹤岗 为 词条 进行 检索， 就能 看到 一些 白菜价 加 新装修 的 宣传。 近年来， 很多 为了 高考 录取率 的 家长会 带着 子女 买 一套 这样的 房子 获取 户口。 不过 四五万 的 顶层 梯 楼房 显然 不能 满足 更 多人 居住 需求， 均价 在 鹤岗 当地 商品房 平均水平 以上 的 住房 吸引力 更大。

在 鹤岗， 总价 在 10万至20万左右 的 二手房 更为 常见， 学区房 每平方米 单价 则 可以 达到 3000至4000元 的 水平， 这个 价位 的 房子 主要 靠着 那些 想 过 向往 的 生活， 也就是 前面 提到 的 贺 飘 带动 起来 的。 如果 一定要 为 这 类人 画像， 主要 可以 分为 两类， 一类 是 从事 电商 等 线上 服务业 工作 的 年轻人。 另一类 是 有 康 养 需求 或 夏季 来 此 候鸟 式 生活 的 退休 老人 及 家庭。 不管 是 求学 的 家长、 线上 从业者 还是 退休 老人， 总之， 他们的 需求 让 鹤岗 的 二手房 市场 重新 站 了 起来。

住 建 局 统计 显示， 2023年 上半年， 外地人 到 鹤岗 购房 共计 1817套， 其中 1776套 为 二手房， 该 数值 较 2022年 同期增长 105%， 较 2021年 同期增长 86.9%。 按 年龄段 划分， 35岁 以下 和 55岁 以上 购房者 分别 达到 531套 和 318套， 均 超过 前 三年 每年 该 年龄段 成交量 的 半数。 再 来说 说 新房， 今年 鹤岗 新房 市场 并没有 跟随 楼市 大环境 走 弱， 最新 数据 显示， 今年 1至8月， 鹤岗 商品房 销售 面积 为 7.3 2万平方米， 已 超过 2022 全年 销售 面积， 比 去年同期 增长 68.66%， 增速 全省 第一。

新房 逆势 回暖 的 背后， 我们 总结 了 四个 原因， 一是 新房 供给 在 收缩。 最近 两年， 鹤岗 开始 有意识 地 控制 新建 房地产 项目 数量， 并 要求 房 企 对 新房 建筑结构 和 房屋 质量 进行 升级， 以 保障 新房 能够 及时 消化。 二是 释放 的 需求 端。 疫情 期间 积攒 的 需求 在 今年 得到 集中 释放， 再加上 当地政府 对 新楼盘 的 推出 也 做了 不少 前期 的 宣传 和 质量监督 工作， 这 让 观望 已久 的 本地 家庭 选择 在 今年 出手 购房。 三是 价格低， 没有 购买 负担。 虽然 今年以来 鹤岗 首次 出现 新房 均价 超过 5000元 每平方米 的 现象， 甚至 预售价 最高 达到 了 5900元 每平方米， 但 整体 价格 还是 处于 黑龙江省 内 末尾。 更 低 的 房价 水平 让 鹤岗 楼市 对 认房 不认 贷、 贷 押 过户 等 政策 保持 钝 感， 相当 一部分 群体 在 拥有 一套 房产 且未 卖出 的 情况下， 有 能力 以 全款 再 花 50万左右 另外 买 一 套房， 要 想 置换 或者 想 拥有 第二 套房 的 消费者 没有 购买 负担。 总的来说， 新的 鹤岗 印象 给 买房者 重新 带来 了 信心。

另外， 不管 是 二手房 还是 新房， 价格低 也 不再 被 视为 一种 消费 歧视， 反而 打破 了 多数 城市 卖 一 买 一 置换 循环 难以 畅通 的 圈子。 但 热闹 之下 也有 隐忧， 目前 来看， 当下 相对 低 的 房价 依然 是 吸引 外来 客 群 的 主要原因。 鹤岗 数字 产业 和康 养 产业 仍处于 发展 的 起步 阶段， 难以 回避 的 是以 季节性 养老、 旅居、 电商 服务业 作为 由头 招来 外省 客 群， 已 成为 黑龙江省 乃至 东北地区 的 共性 特征。 在此 背景 下， 鹤岗 房产 的 流量 密码 或 将 淡化 和 泛化。 往后 看， 鹤岗 仍 需要 通过 提供 更多 工作 机会 和 产业 配套 来 留住 青年人， 提升 医疗 服务水平， 来 满足 老年人 的 康 养 需求， 但 这 需要 多 领域、 多条 线 综合 发力。

从 近年来 的 政府工作报告 可以 看出， 鹤岗 也 正在 推动 煤炭 产业 向 精深 加工 方向 转变， 同时 也 在 推进 石墨 产业、 食品加工、 新能源、 文化 旅游 等 产业 发展。 而 鹤岗 的 新 发展 也是 东北 的 缩影。 就在 10月27日， 国家 发布 了 关于 推动 新时代 东北 全面 振兴 的 审议， 认可 了 东北 在 国家 发展 大局 中的 重要 战略地位， 也 让 我们 看到 了 国家 对 东北地区 农业人口 产业 大力发展 的 支持。 总而言之， 作为 东北 的 一份 子， 鹤岗 这 座 已经 掌握 了 流量 密码 的 收缩 城市， 收获 了 曝光度， 更 收获 了 一群 人。 只不过， 贺 飘 的 到来 究竟 是 一阵风 还是 一块 石， 就 需要 时间 来 证明 了。 就像 一位 远程 工作 的 网友 所说， 如果 鹤岗 有 直通 的 高铁 或者 机场， 再有 一个 特别 好的 滑雪场， 那 我 就 考虑 去 那里 定居 了。

好了， 本期 节目 到此 就 结束了。 你的 鹤岗 印象 是什么？ 欢迎 来 评论 区 留言， 我们 下期 再见。