Vol.179 | 这个国庆，楼市“卖爆了”
17:44 Share

十分钟 帮你 理清 一个 正在 发生 的 商业 逻辑。 这个 国庆 假期 北上 广深 等地 的 楼市 卖 爆了。 各位 听众 大家好， 欢迎 收听 本期 的 异才 播客。 股市 的 大 涨， 政策 的 刺激， 楼市 在 国庆 期间 尤为 火热。 北上 广深 以及 各地 一线 暗场 的 买房 故事 都 层出不穷。 本期 我们 就 来 聊聊 国庆 的 楼市 到底是什么 情况。 你 国庆 期间 有 观察 到 楼市 的 变化 吗？ 欢迎 留言 讨论。

第一财经 记者调查 发现， 国庆 期间 北京 假期 新房 下 定量 比去年 翻一番， 二手房 成交量 和 去年 同期相比 高了 2倍。 广州 80% 的 新房 项目 到访 和 成交量 都有 明显 增长， 有 区域 前三天 日均 成交 环比 涨 超 500%。 深圳 方面， 国庆 假期 新房 成交量 同比 大 涨 了 十倍。 而 上海 国庆 前 六天 的 新房 成交 面积 和 上年 同期相比 也 已经 翻倍。

其中 各地 买房 的 故事 也 非常 精彩。 有人 因为 股市 大 涨、 股票 回血， 直接 套现 买房。 有人 受 市场 火热、 房 企 营销 涨价 影响， 买涨 不 买跌 的 心态 加重， 随即 下定决心 购房。 多个 项目 反馈 表示， 近期 国家 出台 的 一系列 楼市 新政 对 购房者 信心 确实 产生 了 积极 影响。 降 首付、 降 利率政策， 喊话 止跌 回稳， 股市 大 涨 提振 情绪， 都是 买房人 对 楼市 的 犹豫 感 降低， 觉得 现在 是 上车 买房 的 好时机。 四大 一线 城市 更是 受到 直接 提振， 国庆 楼市 成交 明显 回 温。 业内 机构 认为， 四个 一线 城市 快速 响应 中央 精神， 纷纷 推出 地产 支持 政策， 充分体现 了 促进 市场 止跌 回稳 的 决心， 短期 将 对 楼市 成交 起到 较为 明显 的 拉动 作用。

具体 城市 上， 我们 先来 聊聊 北京北京 是 一线 城市 中 最后 出台 新政 的， 但 基于 厚实 的 购买力 基础， 新政 还是 释放出 了 大量 房票。 买房 首付 比例 下降、 社保 年限 降低， 通州 政策 与 全市 看齐， 都是 不少 人 有了 上车 机会。 国庆 假期 期间， 杨先生、 吴小姐 便 入手 了 北京 龙湖 官 翠的 房子。 据 项目 人员 透露， 这 对 夫妻 一方 是 互联网 大厂 中层 员工， 一方 是 事业单位 员工， 此前 缴纳 北京 社保 年限 仅 三年 零两个 月， 受制于 资质 限制 一直 没 买房。 新政 发布 后， 夫妻 二人 迅速 在 目标 区域 内 看房， 最终 认购 了 该 项目 95平方米 户型。 据悉， 二人 之所以 这么 快 就 决定 上车， 一方面 是因为 感受到 房地产市场 回暖 趋势， 担心 房价 上涨 错过 时机， 同时 也是 看重 项目 的 品质 设计， 和 他们 选择 相同 的 人 不在少数， 不少 年轻 的 首套 置业 客户 此前 因 社保 年限 限制 及 首付 不足 无法 出手， 新政 解决 了 他们 购买 资质 等 问题。

从 项目 整体 成交 看， 假期 期间， 北京 龙湖 关 翠 10月1日 至 10月6日 的 日均 到访 客户 接近 100组， 环比 提升 超 50%， 日均 成交 五套 以上， 整体 交出 了 成交 32套 1.9亿元 的 答卷， 销售 流速 环比 提升 超 120%。 改善型 项目 也 在 本次 新政 中 受益。 据 北京 顺义 御 湖 境 反馈， 国庆 七天 该 项目 客户 到访 量 达 470， 组成 交 达 2亿， 到访 环比 9月同期 提升 200%， 成交 超 230%， 数据 表现 超出 预期。 新政 之前， 部分 客户 因 购房 资质、 首付 资金 置换 周期 等 问题 受限。

新政 激活 了 不少 改善 性 住房 需求， 其他 各 大房 企 旗下 楼盘 也有 不少 亮眼 表现。 比如 酒仙桥 板块 的 北京 成员 项目， 国庆 期间 项目 来访 日均 超过 220组， 总 认筹 达到 118组。 昌平 的 纯 改善 盘， 北京 国 贤府 七天 累计 成交 金额 8.2亿。 保利 北京 在 国庆 首日 就 进销 1.8 7亿元， 假期 收尾 时 对外 公布 的 成交额 为 15.6亿。

北京 城市规划 和 房地产 平台 旗下 京 房子 官方 账号 发文 表示， 今年 国庆 期间 北京 的 楼市 回暖 明显， 新房 的 下 定量 相比 去年 11期间 翻了一番， 朝阳区 一个 项目 的 售楼处 还 出现 购房 家庭 排队 等待 叫号 看房 的 场景。 不仅 新房， 二手房 市场 也 出现 明显 回 温。 据经 房子 由于 网签 数据 有 一定 滞后性， 从 主要 经纪 机构 的 实时 交易 数据 看， 无论 带 看 量 还是 纸质 合同 签订 量， 同比 都有 大幅度 增加。 1到6号， 二手房 的 带 看 量比 去年同期 增加 了 35%， 成交量 则 达到 了 去年同期 的 约 2.6 倍。

身处 一线 的 中介机构 感受 颇深。 北京 链家 海棠湾 店 商圈 经理 刘赛 航 透露 称， 这 段时间 门店 经纪人 比 之前 忙碌 了 很多。 10月1日 至 10月5日 期间， 该 门店 线上 咨询 量 156个， 相比 上月 有 大幅 增长。 同期 实 地带 看 客户 37组， 相比 上月 也有 较 大幅度 增长。 增加 的 看房 人、 买房人 很多 是 新政 释放出 的 购买力。 他 表示， 930 新政 出台 后， 多了 工作， 没 在 通州 的 客户 来看 房， 社保 不在 通州 的 也可以 买房 了。 在 签单 时， 客户 明显 比 之前 更加 坚定 和 有 信心， 觉得 现在 价格 稳定， 住 信心 更 足， 有的 看到 合适 房子 就 奔 着 成交 去了。

新房子 的 文章 显示， 假期 无论 新房 还是 二手房 看房 成交 转化率 明显提高， 说明 各方 预期 出现 变化， 市场 信心 正在 恢复。 一方面 不少 买房 家庭 认为 房价 已 见底， 另一方面 政策 到位 也是 促进 楼市 回暖 的 重要原因。 北京 链家 研究院 院长 高原 认为， 北京 属于 一个 需求 稳定、 价格 也 相对 稳定 的 市场。 当前 北京 的 置业 门槛、 利率 水平、 市场 条件 等 因素 均 已 达到 近年来 最优 政策 条件， 应 属 可见 未来 最为 利好 时期。 北京 市场 的 变化 对于 全国范围 具有 非常 显著 的 示范 带动 作用。

上海 此次 国庆 期间 的 表现 也 十分 亮眼。 作为 在 一线 城市 中 最先 释放 新政 的 城市， 9月29日 晚 发布 的 沪 七条 对 住房 信贷 政策、 税费 政策 等 进行了 一系列 优化 调整， 为 国庆 楼市 热度 提升 打下 了 政策 面 良好 的 基础。 其中 非 户籍 居民 购买 外环 外 住房 所需 缴纳 社保 年限 从 三年 调 减至 一年， 购房 门槛 大幅 降低， 对于 刚 需 买家 而言， 上车 变得 更加 容易。 增值税 征免 年限 从 五年 调整 为 两年， 大 降低 了 购房 的 交易成本。

有 房 企 人士 向 记者表示， 新政 出台 后， 最 显著 的 是 置业者 的 信心 回来了， 多个 受访 房 企 旗下 项目 日均 到访 量 均 破百 组。 上海中原地产 提供 的 数据 显示， 国庆 前 六天， 上海 新房 成交 面积 共 约 5点9万平方米， 较 上年同期 的 2点八九万平方米 已然 翻倍。 位于 浦东新区 的 张江 金茂 府 正是 这次 新政 的 直接 受惠 项目。 该 项目 相关 负责人 透露， 国庆 期间 每天 来访 量 都 超过 百 组， 单日 成交 十套， 较 之前 九月份 提升 30% 以上， 七天 合计 销售额 达 2.5亿元， 成交 终生 受 新政 影响 占 比 35%。

上述 负责人 表示， 除了 部分 社保 缴 满 一年 的 购房者 拥有 资格 外， 过去 外地 家庭 仅 可 购 一套， 如今 增加 一套 资格 后， 无需 等待 置换 即可 入手。 同时， 部分 客户 因 政策 持续 释放， 心态 有所 扭转， 对 市场 开始 有 信心， 甚至 有 几组 客户 是 投资性 购房。 此外， 股市 大幅 上涨 也 让 购房者 手中 有 更多 资金 可 入市。

同样 位于 外环 外 的 上海 保利 光合 套 的 项目， 在 政策 释放 当晚 就 收获 了 三组 客户 连夜 到访。 记者 从 保利 上海 处 了解到， 国庆 期间， 该项 目的 每天 来访 量 都 超过 百 组， 单日 成交 超 十套， 共计 成交 81套， 相较 于 平时， 周末 5至6套 的 成交量 也 接近 翻倍。 保利 光合 套 的 项目 相关 负责人 表示， 前 五天 他们是 以 之前 积累 的 客户 出手 成交 为主， 后 两天 新 来访 客户 成交 占 比达 一半， 有的 客户 上午 来， 晚上 就 出手 下定 了 新政 加速 了 购房者 的 决策。 上海市 嘉定区 外环 外 的 金地 加 峰会 也 在 假期收获 89套 认购， 而 该 项目 过往 每月 流速 仅 有 三四十 套。 随着 市场 信心 逐渐 修复， 购房者 看房 意愿 正在 提高， 观望 情绪 减弱， 最终 笃定 购房 选择。

中国经贸 方面 向 记者 透露， 国庆 黄金周 叠加 新政 利好， 市场 反馈 明显。 除 张江 金茂 府 之外， 多个 项目 来访 成交 也有 突出表现。 例如， 普陀 金茂 府 国庆 来访 176组 新 访， 其中 老 业主 复 购、 汲 老 带 新 成交 占 总成交 比达 57%。 正在 认筹 中的 中环 经贸 府 也 在 假期 内 获得 超 210组 认筹， 认筹 率 超 127%。 记者 从 保利 上海 方面 了解到， 该 公司 旗下 项目 在 假期 共有 超 3000组客户 到访， 成交额 约 16亿元。

市场 超 预期 的 热度， 让 各 大房 企 在 这个 国庆 收获 了 颇为 可观 的 业绩 表现。 亿 翰 智库 调研 显示， 超 80% 房 企 国庆 期间 认购 金额 环比增长 明显， 房 企 国庆 期间 日均 认购 情况 优于 中秋节 日均， 部分 企业 表示 约是 平时 正常 量 的 2至3倍， 甚至 部分 项目 的 认购 情况 优于 五一 期间。 同时， 多数 房 企 表示， 国庆 期间 的 目标 超额完成， 基本 都在 国庆 期间 的 前 5至6天 已经 完成 既定目标。

国庆 假期， 深圳 楼市 也 迎来 了 久违 的 热度， 新房 成交量 更是 大幅 上涨， 表现 优于 二手市场。 乐 有家 研究中心 监测数据 显示， 9月30日 至 10月6日， 乐 有家 深圳 门店 新房 成交量 同比 大 涨 979%， 其中 10月1日 深圳 全市 新房 成交量 预计 超 600套。 中原 找 房 平台 的 数据 也 显示， 国庆 黄金周 期间， 深圳 新房 成交量 同比 大 涨 十倍。

深圳 一房 企 营销 负责人 对 第一财经 表示。 国庆 假期 期间， 他 所在 公司 在深圳 的 楼盘 销售 了 二百多 套房， 平均 每天 二十多 套， 而在 政策 之前， 每天 的 房源 销售 套数 也就 2至3套 左右。 从 区域 来看， 国庆 期间 龙华区 的 项目 区划 不错， 平山区 的 楼盘 销售 表现 还有 待 提升。

深圳 楼市 上述 的 热度 与 国庆 前 放松 的 楼市 政策 有关。 9月29日 晚间， 深圳 官方 宣布 放宽 限购， 外围 区域 外地 户籍 买房 不再 要求 社保 缴纳 年限， 深圳 户籍 居民家庭 在 外围 区域 也 多了 一套 购房 名额。 此外， 政策 还 宣布 取消 限售， 增值税 免征 年限 由 五年 调整 到 两年 等。 中原地产 华南区 总裁兼 深圳 中原 总经理 郑 叔 伦 表示， 非核心 区域 的 刚 需 住宅， 因为 受惠 限购 政策 放松， 本地 客户、 外地 客户 甚至 外国 客户 都 被 吸引 过来， 成交量 急速 反弹， 差不多 都是 平常 的 十倍 左右。 另外， 股市行情 火爆， 财富 效应 开始 显现， 核心 区域 的 中高档 优质 物业 备受 追捧， 买房 投资 重启， 这 类型 的 项目 成交量 也有 五倍 左右 的 增幅， 不少 外地人 都来 申购 房， 成交 转化率 也 明显提高。 乐 有家 研究中心 调研 显示， 宝安、 龙华 等 热门 楼盘 外地 客 成交 占 比达 20%， 整个 国庆 期间， 新房 看房 成交 转化率 由 九月 的 2% 提升 至 12% 点。

除此之外， 多个 新房 项目 销售 火爆。 乐 有家 研究中心 监测数据 显示， 刚 需 类 项目 例如 龙岗区 的 怡丰 铭 庭、 民居 山河 里， 光明 区 的 中海 时光 境 满 京华、 金硕 华府。 改善 类 例如 龙华 的 红 龙园、 少女 卓越 俊 懿 府， 南山 的 金众、 云山 海、 绿景 白石洲 等 成交 喜报 频发， 部分 楼盘 房源 已经 售罄， 预售 楼盘 的 诚意 登记量 达到 预售 房源 量 的 两倍 以上。

乐 有家 研究中心 表示， 此次 深圳 新房 市场 表现 尤为 亮眼， 除了 新政 带来 大量 房票 外， 还有 一大 核心 因素 是 开发商 心态 以 走 量 为主。 当前 大部分 新房 项目 价格 仍处于 倒挂 状态， 加上 购房者 对 后市 预期 及 房价 信心 增强， 因此 入手 新房 更 果断。 该 人士 表示， 虽然 不少 房 企 都在 喊 要 收回 折扣， 但 还是 很少 有 项目 执行。 国庆 期间 楼市 的 热度 让 不少 购房者 觉得 差不多 该 出手 了， 但 在 谈 价格 时 依旧 是 一直 压价， 不 轻易 松口。 他 表示， 以 他的 观察， 到访 的 客户 中 主要 还是 自 住 为主， 购房 为了 投资 的 也有， 但是 不多， 比例 在 5% 以下。 上述 房 企 营销 人士 表示， 很多 客户 都是 过去 两个月 积累 起来 的， 因为 总体 来看， 深圳 九月 的 新房 销售 套数 比 8月还差， 有些 反常。 这次 楼市 配套政策 比较 多， 加上 深圳 松绑 力度 比较 大对 深圳 楼市 的 影响 应该 会 比 之前 持久 一点。 但 想要 彻底 扭转 楼市 跌势 并 不容易。

二手房 市场 方面， 乐 有家 深圳 门店 数据 显示， 9月30日 至 10月6日， 深圳 二手房 成交量 同比 上涨 298%， 其中 改善 及 豪宅 客 群 积极 入市 房源 总价 800万元 以上 的 成交 占 比 提升。 深圳 中原 平台 的 数据 也 显示， 国庆 假期 二手房 成交 大幅 上涨， 同比 上涨 近 三倍。 乐 有家 门店 数据 显示， 国庆 假期 门店 二手房 的 看房 成交率 由 3.5% 提升 至 7.4%， 客户 决策 速度 明显 加快， 信心 回升 明显。 同时， 二手房 议价空间 由 最高 时 的 12% 减少 至 8%， 业主 心态 也 有所 变化。

最后 来 聊聊 广州， 也是 一线 城市 中 政策 放松 最 彻底 的 选手。 9月29日， 广州市 人民政府 办公厅 发文 表示， 取消 居民家庭 在 广州市 购买 住房 的 各项 限购 政策， 自 2024年9月30日 起 正式 实施。 此次 限购 政策调整 后， 广州市 户籍 非 户籍 居民家庭 和 单身 人士 在 全市 范围内 购买 住房 的， 不再 审核 购房 资格， 不再 限制 购房 套数。 新政 意味着 广州 持续 14年 的 楼市 限购 政策 全面 退出 历史舞台， 并 给 楼市 带来 明显 活水。

李先生 是 一家 大型 电商 公司 的 员工， 之前 他 担心 购房 后 经济 压力 会 增大， 也 害怕 自己 买 在 高位 成为 接盘侠。 然而， 广州 新政 出台 后， 他的 心态 发生 了 很大 变化， 降低 首付 比例 和 贷款利率 让 她 看到 了 购房 契机， 加上 开发商 给出 的 置业 好 礼， 他 决定 上车 番禺 的 龙湖 御 湖 境像 项目。 他 认为， 在 新政 支持 下， 现在 是一个 不错 的 购房 时机， 而且 随着 城市 的 发展， 房价 长期 来看 还是 有 上涨 趋势， 与其 继续 观望， 不如 抓住机会， 实现 自己的 住房 梦想。 不少 人 也有 相似 的 选择。

据 该 项目 透露， 国庆 黄金周 期间， 按 场 日均 来访 量 较 平时 有 两倍 之 多， 每日 近 200组置业 顾问 接待 时间 持续到 晚上 12点是 常态。 截至 10月7日 晚， 假期 累计 到访 客户 超过 1500组， 其中 115至143 平方米 房型 最受欢迎， 期间 成交 78套， 金额 超 4亿元。 广州 中原地产 项目部 总经理 黄韬 表示， 今年 国庆 期间， 广州 80% 的 新房 项目 都有 明显 的 到访 量 和 成交量 增长， 这一 现象 与 以往 不同， 特定 区域 和 项目 的 火爆 程度 更 广泛， 显示出 市场 的 整体 回暖。 各 大 楼盘 及 中介机构 红底 金字 的 战报 频出。 比如 广州 贝壳 新房 节 累计 认购 突破 2800套， 保利、 越秀、 万科、 中海 等 房 企 均 宣布 超额完成 业绩。 越秀 广州 区域 截至 10月4日 已 超额完成 国庆 业绩 指标， 来访 破 16245， 组成 交 超 1009套， 来访 较 之前 上涨 282%， 成交 上涨 302%。

信心 增强 的 买房人 购房 下定 速度 也 加快 了。 有 项目 如 中海 大庆 假期 到访 超 1300组， 有 买家 从 来访 到 刷卡 最短 仅 1小时。 南沙 海悦国际 项目 单笔 最快 成交 用时 仅 35分钟。 看到 市场机会， 房 企 也 加大 了 营销 力度， 虽然 有 楼盘 称 要 收回 优惠， 但 以 特价 吸引 购房者 仍是 主流。 据 广州 中原 研究 发展部 监测， 在 天花板 利好 刺激 下房 企 顺势而为， 包装 优惠活动 促销， 包括 保利、 越秀、 华润 在内 的 头部 房 企 超过 60个项目， 11期间 推出 优惠 一口价 等 动作。

广州 中原 研究 发展部 认为， 广州 全面 取消 限购 体现 了 官方 止跌 回稳、 提振 市场 的 决心。 从 短期 看， 全面放开 限购 对 广州 中心区 及 南沙 的 中 小户型 新房、 优质 板块、 二手 次 新房 的 刚 需 投资性 置业 有 一定 刺激作用。 从 中长期 看， 将 优化 一二 手 流通 效率， 卖 一 买 一 置换 需求 将 更加 顺畅。

此外， 受 一线 城市 情绪 带动 以及 国家 整体 政策 影响， 其他 城市 也 出现了 不少 出圈 买房 故事。 成都 的 李先生 认为 现在 就是 买房 的 好时机， 于是 他 趁着 股票 回血 了 一波， 直接 套现 出来 买房。 股票 时 涨 时 跌， 风险 太大， 很难 评估， 尤其是 现在 大家 都 觉得 股票 会 大 涨， 所以 更加 看不清 市场， 只有 买房 才是 最 稳当 的。 最终， 他 入手 了 成都 九月 开盘 的 项目 龙湖 观 翠。 在 重庆， 有 七姐妹 斥资 1500万 抢购 七套 龙湖 的 精装 洋房。 苏州 也有 项目 反馈 称， 当下 购房者 情绪 有所 变化， 一方面 因 股市行情 走高， 股票 盈利， 愿意 以 房产 投资 分摊 风险， 用 基金、 股票 盈利 置换 不动产。 此外， 各 大案 场 的 火爆 使得 其 产生 买涨 不 买跌 的 心态， 观望 情绪 明显 减弱。

阳 总 在 雨后。 好了， 本期 节目 到此 就 结束了。 你 如何 看待 国庆 楼市 卖 爆了 这个 现象 呢？ 欢迎 留言 分享， 喜欢 我们的 节目 欢迎 转发 分享， 我们 下期 再见。 在 你 手中。