Shownotes Transcript
Hello 大家好,欢迎来到听懂掌声,我是天南买房我们聊了很多次了,今天我们来聊一下租房有人说买房是投资,租房是消费一般来说房租是由一个城市居民的平均收入决定的而房价是由这个城市当中最乐观或者最悲观的人决定的
房租的价格更能够反映一个城市经济和产业的一个整体面貌在刚过去的两年当中上海的房价差不多是下调了 20%到 30%而上海的房租差不多也是下调了 15%左右
两年的时间上海的二房东纷纷跑路回家有人就在问现在是不是租房抄底的好时节如果我要和房东谈价有哪些好策略我应该租的时间更长呢还是租的时间更短我应该如何用公开信息去找到划算的房源如果我是一个房东那我应该如何判断这个租客到底靠不靠谱
今天我们就请到了我的好朋友清风说新房的主理人清风老师和我们一起来分享一下他的租房攻略清风老师为了能够直观的体验上海各个板块之间房子的差别每年他都会换个地方租已经连续三年的时间了
同时这期节目也是我们和我们的姐妹台大方谈钱的一次串台大方谈钱是华亚基金出品的一档播客栏目内容很专业选题很轻松上线十来期的时间就有两万多的订阅量了欢迎大家一起来听一定会有所收获哈喽大家好我叫清风然后我现在在运营一个上海房产的自媒体的账号叫清风说新房
您之前一直是在倒腾新房的那些事然后最近开始有一些租房的这种小故事对其实我租房已经是从我把自己的房子卖掉我去置换新房开始我已经是租了第三个房子了所以也不是最近才开始刚刚租房子只不过说我的房子是一直在换各种各样的位置
很多人会问说为什么你不停地在租房子累不累对吧其实我的观念点还是说因为我自己在做很多新房的业务所以我是尽可能地希望通过这样的方式去体验更多上海的区域板块然后每次你住过一个地方你和别人的感受和那种单纯看地图和区位的感受其实是完全不一样的你就
你就有点像是那种就是酒店行业里有一种职业叫试睡员你是为了先帮你的客户或者说粉丝们体验一下这个区域的住房情况是吧深入调研一下当地对对对因为你不住你就没有发言权嘛对吧
你只是说我路过这里 逛过这里其实和你住过这里区别我觉得还是挺大的因为我平时会开车上下班所以每住一个地方我其实对它的交通对它周围的配套然后对一个小区它为什么能够好为什么能够不好为什么它二手房能够坚挺我觉得会越来越深入的了解到这个背后的故事我大概其实看了可能有三到四个月的样子看到三到四个月你现在对于上海的租房市场或者是有什么样的感觉
我观察下来其实有两个情况是比较明显的一个情况呢是今年我去看房子我就发现说比去年的时候基本上我觉得房租跌了 20%有的房租跌了 20%对就是我看的那些房子啊
基本上所有的中介都会跟我说之前它的成交价是多少然后现在你看它挂牌价值有多少而且我还能还价现在还价的整个空间其实非常大包括说我退租的那套房子其实它后来租了很久都没有租出去我还是挺好说话的就中介说我们要带看晚上早上什么的我都说行你随便啥时候都来但是最后我发现一个月就只有一组带看然后这组客户最后还复看了复看了之后他还是没有租
所以你可以想象一下整个市场下其实我觉得冷热是非常不均的然后第二个的话就是我觉得很容易会出现那种极端的价格案例我举个例子大家如果认为租金就是 18000 的小区
可能它的平均租金就在 1 万 7 到 2 万之间波动这样的一个水准但是其实你会发现如果是 1 万 8 的小区在最近很有可能会时不时冒出来一套比如说 1 万 3 1 万 4 的成交这种时候就会出现说房东他可能已经租了很久租不出去心态崩了然后这样的房子其实一旦被抓到一套是非常爽的
我爸妈不是住在我们家小区附近吗就是现在续签的时候还用的是两年前的原价我就能够明显的感觉到那种房东的喜悦的表情
我先说一下北京吧因为我今年是开始转入租房一族了我有一个比较明显的这个观察是我跟我现在的那个房东签合约的时候我本来想的是要不一年一签吧可能会比较保险一点万一未来比如说这个房价跌了那我可能按照最新的这个行情来签这个合同但是房东
他比较倾向于这个三年以前给我的感觉就是说房东觉得未来大概率可能租金没法像当前这么高了所以他希望能够一次性绑定更长时间的这种合约其实理论上我想做的事情最好是半年就一换就是我体验半年之后我就去换一个地方但是因为房东基本上他都会说如果你少于一年我也就不想跟你搞了
而且我最近会看到很多房子房东就跟我说如果你签三年或者你签四年那我就给到你你想要还价的折扣如果你就签一年的话你就再给我加一点我相信包括说我之前已经退租的两套房子我其实都发现说他们在
我想问
看一下清风老师体验这么多下来就是有没有觉得哪里是体验特别好的就会觉得性价比特别高就有没有总结出什么规律呢比如说哪一种房它的那个租房价格能持续坚挺然后哪一种房它可能是您体验完了之后发现那个房租可能就是性价比不高的那种呢
这是一个非常好的问题就是从租房的角度来说我觉得我能把这两种房子分得很清楚就是您刚刚说的那种哪种房子它的价格是持续坚挺的第一个就是它房龄比较新然后第二就是它很紧靠商业配套和地铁
然后第三它是在产业周围的一旦你符合这几个的交集越多你就会发现这个房子的价格你越难还以上海为例我最近去看了钱摊的房子因为我从来没有住过钱摊我那么喜欢钱摊的人我买不起我还租不起吗我想试一下我后来就发现说我看得上的房子我还是租不起因为房东一点都不还价他开出了一个很高的价格之后我去试图还了然后房东就跟我说你这个价格不可能
然后过了两个礼拜之后然后中介就跟我说这房子已经租出去了就是那边的房子还是相对比较抢手的但是另一侧你看我现在在租的房子其实我觉得是符合另一种极端的就是什么样的房子你住起来可能很舒服但是其实性价比很高
我觉得这个其实是很多人不知道的我总结下来其实有几点第一点是那种原来非常好的小区或者还不错的地段的稍微老一点房龄的房子比如说你已经是 15 年或者 20 年的房龄了但是你其实本身的位置或者说你的配套都非常好我上一个租的小区大概是 20 年左右的房龄但是它的绿化率 65%小区里面有 4000 平的会所
然后物业也是绿城物业它所有的服务所有的景观所有的玩的东西室内室外双泳池健身房羽毛球乒乓球全都有就是我住起来是我历史上我觉得社区感体验最好的一个小区但是它租不出价格因为第一它离地铁不是那么近它离地铁大概 1.3 公里第二就是它因为老了大家觉得说我不想要住一个老一点的小区
其实你说在实际居住过程中它的舒适度我觉得可能只有说在房子里面的那个老旧的装修会让你感觉到它老了其实整体来说还 OK 但这样的小区其实在租房市场上折价就非常的厉害最近我租的这个小区也是一个次型房钢胶房但是它也是离地铁可能 1.3 公里的样子
它可能有非常非常好的房子本身的品质它有非常好的户型所有的都非常好装飙也非常高但因为离地铁很远所以我用了一个可能 1.2 左右的租售比可能就租到它了我觉得性价比超级高可能我更看重的是房子品质而不是
地铁本身所以我觉得大家如果说在租房的过程中如果你平时是自驾一族的话我觉得你跟着我的这个思路你可以住到远超于你消费水平的房子而且你可以用很划算的价格租售比 1.2 是什么概念租售比 1.2 是相当于 90 年房东才回本就相当于你是在不停的薅房东的羊毛你想想看它的装修它的建筑它能挨 90 年吗它肯定挨不到
所以你就从这点上你可以感觉到在上海某一类的租房其实肯定是很划算的就除了清风收道这种以外还有一类是比较划算的就是住别墅因为对于租房一族来说住别墅意味着他要去承担巨大的运营成本
大家可以理解吧就是因为你租别墅的话比如说地暖费用比较高你有花园要清扫然后往往如果你租的时间比较长特别是在比如说别墅去租别墅大多数都是陪娃的宝妈甚至是陪二娃的宝妈
对于这些人来说的话他们其实对于要租这个别墅他们有日常有相对比较高的一些运营的成本那这类的别墅其实他的租售比是非常非常低的可能就 1.0 可能就是 1.2 而且这个地方就是属于一定是不上班的一族才会去租赁的所以就是如果一个人他
没有日常上班打卡的需求理论上来说他租房比住自住的房子是要划算挺多的不仅是北京上海这样杭州也是如此就是前段时间我不是和那个戴某一起参加了一个活动吗他就是住在那个梁祖那边有个文化村那个村里边很多都是阿里的勤员工和一些创业公司老板
可能这些人他们已经都财务自由了但是他们的钱大多数都是在美元上面配置在美元资产上然后国内的房子有的也不买了就在自媒体村或者文化村里边租别墅或者租那些好的房子他给我反馈的信息是虽然杭州的房价特别是在两主边上整个渔航那边的房价是跌得非常厉害但是那边的房租其实是很稳的对于不上班的人来说
如果选择一些面积比较大的社区比较成熟比较老的边上没有地铁的然后是进交的房子其实它的这个溢价就是说它的成本是相对来说是比较可控的问一个小白问题就是如果我们现在去租您刚才提到的这种别墅
哪些是属于这个租客承担哪些是房东承担呢就比如说您刚才提到的一些运营成本像这个房子的这个比如说采暖费然后它的这个物业费相对来说是不是别墅其实都会比这种公寓要贵很多呢
哪些是房东承担哪些是租客承担上海这边跟很多城市可能不一样上海这边的物业费全部都是房东承担的所以租起来的时候你就会发现说性价比就很高包括我最近才发现了一个 bug 就是我现在最近租的这一套次新房它的物业就非常好它好到什么程度呢它好到
我去宜家买了一些家具然后我就跟物业说你们能不能派个师傅过来帮我装一下他就能过来康斯康斯把我家里的家具全部都把它装起来因为大家知道宜家买来都是那种板式的对吧一块一块板的他就能帮你装起来而且我已经准备好付费了然后他说他们是免费的
他们所有的服务全部都是免费的随叫随到他们有一个团队从早上 7 点到晚上 11 点就是这样的服务然后物业费当然不便宜但是是房东出的对我来说我觉得性价比很高然后包括别墅其实刚刚提到的别墅的物业费其实也是房东出的对于很多别墅来说一个月的物业费可能就是 5000 到 8000 这样的一个水准但其实你房租可能就 3 万块钱
所以你当中可能有 25%的钱就是物业费里面出掉的我其实在过去几个月我也看了几套别墅当时我也是想着说万一我如果不上班的话我是不是也可以住别墅试试看然后最终我就发现说中介也会跟我说别墅他说你现在这个价格你在两年前是租不到的因为我之前看了一个周浦那边的一个读动它是一个非常著名的一个 IP 然后有一些明星也住在里面
他就说这个房子以前我们都是 5 万多块钱都是瞬间秒出的他说现在你看到 3 万多块钱的价格已经基本上不可能了但是现在他已经半年没有租出去了
然后整体来说我觉得最大头的用户要承担的其实就是里面的水电煤然后其余的成本包括什么房子本身的一些物业费房子本身的一些维修房子本身的一些东西大多数都是业主自己来承担的其实我周围感觉很多人不知道实际上可能一些维修费用也是应该由房东承担的这个问题因为大家知道
这就是
这件事情我觉得它有可能有一个界限就是比如说我之前租的那一套 20 年房龄的房子它其实就会涉及到几个问题一个就是里面的设施确确实实都是十几年装修前的一个东西了所以它里面确确实实会出现很多老化的问题你让我一个房客说不停地帮你去修空调肯定是不合理的这种时候其实基本上都是房东承担然后如果说一个新的空调被你搞坏了
这个时候房东可能会来找你我觉得这个界限可能相对比较模糊也比较难界定一些但是我租下来基本上我觉得几个房东都还是比较好说话的我们都会提前约定好说所有的维修是房东承担的然后我这边住起来的话你也可以平时过来看我这边的维护是不错的然后所有的物业费也是他承担的然后基本上我就是付水电煤暖气费就是地暖这样的费用空调的这样的费用就 OK 了那你的房东会来查岗吗
他其实很有意思我第一个租的房东他当时还面试我他就会跟中介说我要考察一下我的房客我不希望我这么好的房子这么新的房子被一个很邋遢的人租掉了本来其实你想我可能就直接签约就行了然后在我看完房子我表示满意之后然后他们说房东说现在还暂时不能签约房东要约你一个时间坐下来聊一聊然后我们就约在了一个咖啡店
他就来问我说你是在哪里工作的对吧你平时收入大概什么样的水平你家里多少人养什么宠物没有然后你平时的生活习惯是什么样的然后有没有会带一些朋友回来玩或者什么的这种习惯他会看我的谈吐然后看我家里人的一个表现的情况然后最终他就跟我说我觉得你还是挺不错的
不是那种说一看就是很邋遢的人之类的有没有让你把什么毕业证什么的学信网上去查一下你是本科还是研究生是吧没有没有因为他跟我一样都是互联网行业一聊起来他就说我就知道你没有骗人就这个过程还是很有意思因为到现在为止只有他一个房东是明确说我要面试一下房客的之后的我就再也没有遇到了说明他对于自己房子还是挺宝贝的吧
天南老师租房的时候会去面试你的访客吗肯定会去关注就是我丈母娘那个房子我是一点好处都没有捞到但是我得去帮她去收房租我那房子其实还比较偏然后也比较差的是个洞前房
所以往往租客的话不能叫舆论混杂吧就是各色各样都有就是有的人租的时间长有的人租的时间短我来说一下对于普通的房东来说哪些租客是好租客哪些租客是他们可能会犹豫的第一个最好的租客呢肯定是本地家庭租户
最好是为了孩子读书的本地家庭租户那么这个有什么好处呢第一是它肯定相对比较稳定第二个是它不会租了半年它付不起房租或者是出现什么变化了就走第二个就是租的时间它也会比较长而且相对来说会比较爱惜最大的风险无非是家里的小孩喜欢在墙上乱涂乱画这是唯一的风险
然后他会关心的养不养宠物抽不抽烟其实养不养宠物是很多的房东会特别在意的一点因为特别是家里养狗的我曾经有一次租房的时候那个房客还没有搬走我就看到偌大的一坨狗屎就在床中间啊就让我大受震撼这十几年前的事了我记到现在
就是你不知道租客可能会拉他到什么程度的所以就是家庭租户一定是好于那种单身男的和单身女的一定是比这个要好的但是这些呢又好过什么呢又好过公司租赁你租给一个人他可能开理发店的可能是看餐馆的可能是做其他服务行业的那他是作为男生的集体宿舍的
那个就相当糟糕了比如说你四五个男生如果住在这边的话因为他使用频率高了你所有的厕所和什么东西他虽然没有群租但实际是处于一个类似群租的状态的那你所有的东西它都是加倍速的损耗的
这损耗的速度要快三倍到四倍单身男和单身女的风险他们还是会存在不稳定的特别是你对于他们的职业其实就不太了解特别是在某些高风险区域就比如说上海的一些豪宅的区域你要知道在上海是有一些小区像什么云顶东方还是像那个古北一号它里边其实是居住了很多的一些明星和明星企业家的如果一个女网红住在里边的话愿意支付远高于边上超过 50%甚至是 100%
很多人都会担心说它是不是存在着一些另有所图对吧他想跟明星合影或者在里边做直播男的也是一样就是如果男的企业家在一个比较好的陆家嘴的小区里边住了一个套房然后他是把它去作为会所的话这最好的情况下是做了一个私房菜
但是最糟的情况下你就不知道他会搞什么金融诈骗或者各种各样的一些风险在里边所以其实我说到最好的状况是家庭住户如果是他用作开企业的开什么麻将室开什么工作室开什么直播间开什么私房菜这风险就更大了最糟糕的就是我碰到的情况就是他是一个二房东他伪装成了一个族客啊
这是你的真实经历是吗对这是真实我碰到的一个情况就是在挺多年前的时候我还没什么经验就是上这个档嘛就他给的那个价格的确比较高因为那之前我已经连续两轮的租客都是租了三四个月就因为承担不起租金就离开上海了嘛后来有一个人他一签就跟我签了三年而且给的很爽快而且给的价格明显比别人高当时我就觉得很开心嘛租出去了
但是有一天物业就告诉我说他就直接在我的房子里边就砌了一堵新的墙然后装了个新的防盗门在我们有同意的情况下直接就做成隔断了
就是他在前两到三个月的时候就完全伪装成为一个正常的一个租客但是等到你开始不去管他的时候他是偷偷的变成隔断了然后分装了电表然后就划分成了一个隔间那时候已经租了几年了嘛房子也比较老了所以后面也很难跟他去掰扯后来这个二房东就租了很多年就是租房合同不是应该有明确的约定就是说这个房子不可以改变构造之类的吗
其实道理上是有的但是一个房子特别是租的时间你对外出租已经很多年以后其实它整个的屋况已经比较差了你碰到一个好歹逮到一个肯出高租金然后肯租挺多年的一个租客
其实对于很多人来说是不会放过的因为清风租出去的房子都是好房子对他们来说你里边的内装如果折损了或者是屋况变差了这个是巨大的风险但是对于大多数的上海老房子来说它里边的那些屋况或者说是里边的那些东西软装什么已经价值已经忽略不计了你碰到一个高价的租客并且愿意稳定的租你个三五年你就已经谢天谢地了
因为里边的很多东西其实它价值已经非常低了所以每个房东在房子租出去的时候心态其实还是不太一样最近像我租的这套我觉得简陋的房子其实我租之前的两个月这个房子已经租出去了当时其实我没有租到这套房子然后两个月之后这套房子又挂出来了
我就问中介发生了什么然后我去看了房子之后我发现里面确实是有人居住过的痕迹但已经搬走了后来中介就跟我说不提了说房东头疼死了说当时租的是一对小情侣
然后没想到住了一个多月之后两个人吵架然后分手然后现在就要把房子给退掉这个居然也是一个风险我以前也从来没有想到他们其实就租了可能两个多月然后就要退掉于是我这次的房东他就很在意因为跟我同时出价的其实还有另外一个人因为刚刚提到了我其实用一个比较低的价格租到了嘛
然后另外一个人其实出价比我高但是另外一个人好巧不巧又是一对小情侣房东就说我这辈子再也不会租给小情侣了他说我实在太烦了因为他住在青浦然后他离这个房子可能有 20 公里远他也不想跑过来一直要处理这些事情然后跟物业沟通然后他们要搬还要签合同很麻烦他就想说我就想租给一个家庭然后这个家庭带着娃有老人然后也爱干净因为有老人大多数情况下就会天天打扫
对吧你的屋况就会变得很好那我想问一下清风老师在体验这么多房子的过程中就除了面试这种还有遇到过什么特别奇葩或者特别有意思的那种房东的要求吗我觉得房东的要求没有但是我给大家提一个醒因为我上一套房子租的是一个叫贝壳省心租的一个服务
本来我以为这个服务是一个很好的服务当时在我租所有房子的时候你其实会发现说现在在贝壳上面有大量的省薪租的一个房子出现而且有省薪租的房子出现之后它的流量是给的很足的于是很多房东就会觉得说我就想用省薪租对吧
其实这个产品可能对于我来说对于房客来说对于房东来说也许都是一个坑为大家说道说道也是这一次我租了之后我才发现的因为它当时吸引我的地方是两个第一个就是它本身是以一个非常低的价格给到我的大家去看神秘座价格基本上是远低于小区的平均价格的甚至我之前看到过有一个比较豪宅的小区
它小区的平均租金可能是在 5 万 5 千块钱左右但是省心租的价格可能就在 3 万 7 就是你明显就觉得说哇好划算对吧但是大多数人可能会忽略掉它其实里面还有一个 8%的服务费就是你加上 8%之后其实你可能就没有差那么多了然后第二个当时吸引我的地方呢是他说链家会承担所有的维修
就是你不需要跟房东沟通了这一点大家作为租客你肯定会觉得说如果我只需要跟平台沟通好棒啊对吧我所有的问题就找平台然后平台都会帮我解决事实上恋家的那一个解决的人他的权限可能并不高然后他也会遇到很多可能我举个例子因为我租的那个房子已经有 20 年的一个房龄了它里面的所有的设备都比较老了在今年的夏天我一个月里面遇到了三次空调损坏的情况
如果今天我只是一个个人我也许就跟房东说我说空调坏了对吧你帮我叫个师傅来修一个或者你帮我来换一个就可以了
然后但房东那边因为我接触不到链家作为中间人他把我跟房东给隔断了然后链家就说我帮你报休但是夏天又是高峰期于是链家其实只有那么一点点师傅他不是一个重包的逻辑他自己养了一些维修工是他自营的于是他隔了三天才来给我修你能想象夏天 37,8 度 40 度没有空调让我待三天
就是非常非常离谱的一件事情后来我到第二天晚上我实在忍无可忍了我就给他们打了一个电话我就把那个客服狂骂一顿我就说我家里有小孩有老人你们不可以做成这样的你说了我的服务费你不是没有说服务费然后最后他们第二天才帮我从外面的区域调了一个师傅过来
才帮我解决了空调的问题所以那次我就非常生气我就坚定了以后再也不租省薪租的理由了而且当中我们会想要试图去跟链家的管家他们其实说是一个管家但那个管家其实会服务很多人我们会跟那个管家说我说实在不行你帮我跟房东说一下你就说这个空调毕竟快 20 年了能不能换一个
然后这就涉及到这里另外一个坑了因为省薪租既然会去给我一个低价它一定是给房东压了一个非常低的价格于是房东就会觉得说我本来租出去我价格就已经不是很高了我只是看重说我想要省事你们链家都能帮我解决所以我才给你一个那么低的价格的然后你现在还要来找我我绝对不同意
于是这两边都感觉说中间的这一方不靠谱但是两边大家都无法达成一致我后来就发现说其实我租的第一套房子和现在第三套房子我找房东可能打个电话房东是可以理解的就说这个空调确实一个月换三次太离谱了我帮你换一个其实当时他只要帮我换了我可能就续租了因为那个小区体验很好
但我后来就实在气不过我就说行吧那我就不租了我就看你这个房子到什么时候租出去而且因为说对于房东那边他有很多啃比如说他每年恋家会问房东要 45 天的免租期每年都会要然后还要再收你服务费他一边收我的服务费一边收他的服务费一边还要压他的房租还要再问他要 45 天的免租期
就这个过程中其实损耗是非常大的这些损耗完全都在链家这个服务的利润上所以最终我就发现说哪有什么中间商不赚差价只有最后真正核心的是说如果你跟房东是手拿手的大家都说好了没有任何中介的情况下你才能够拿到最低价就像我最后租房的这一次
我从资本市场角度来讲这个事情因为贝壳他的财报每年会公布他的营收的占比就是哪些项目给他提供了营收哪些项目给他提供了利润贝壳的三大利润第一个大家很好理解是二手房的买卖肯定是下降的但是也是他的主要业务收入之一第二个是新房的买卖这个是巨量增长的对吧因为佣金给的多了
第三个是他的盛都的装修的业务也是相对来说是不错的第四个就前面说到的是他现在增速最快的一个业务就是省薪租省薪租的年付和增长最近的增长是增长 200%甚至他会给很多的门店直接下要求说你必须要把里边的一些挂牌出租的人的 40%到 50%都种好为省薪租的客户然后通过流量让他成交我去做二房东的业务但是这个业务的整体的利润率是多少呢
这个业务其实对于平台来说是很难挣到钱的这有点是反直觉了但是在我这么多年跟二房东有的是黄牛二房东就是会跑路的那种房东有的是像一些公寓品牌就是像恋家的那个以前的恋家叫自如相当于是个公寓品牌然后是我爱我家相当于是相遇像这个平台打交道过人当中坦率地说对于房东对于租户和对于平台来说在这个上面都会感觉到不满意
对于房东来说相对来说是比较好接受的是什么相应是 30 天的免租期然后省心租是 45 天的免租期但是如果我自己对外租房的话它出现空档的概率其实是比 30 天要略多一点的特别是你碰到 12 月底一个租客跟你说我不租了
那你很显然一月两月份你都租不出去的因为春节的中节也回去了很多小区里边人也没了你可能就得等明年然后你如果出现到二年或者是二三年这种比较极端的情况下我可以确保说这样的一些业务对于平台来说如果它是一个给钱包租的业务很有可能平台是要亏钱的
就整个 20 年的 23 年全上海所有的黄牛的二房东全部跑入了大量的二房东原来他就是按月来收然后自己低价收然后稍微倒腾逃腾然后搞了几十间房 100 间房的那个二房东经过 20 年 23 年这么一折腾因为很多人给不起租金了嘛控制率高他就是亏得很严重所以第一个就是对于中介品牌来说他还是要承担一些的成本和一些成本一些风险的
我觉得这是第一点第二个就是往往对于一个中介品牌来说这是一个搂草打兔子的业务他会让谁来去做管家和做租房的服务他一定会让水平比较差的中介去做你自己想想看是不是这样肯定让新人去做因为水平高的肯定是卖豪宅卖学区房去卖房了那个佣金挣得多一定是一些新人他工作量又不满
然后你又不能闲着他又卖不出去房那让他去做管家你想想看他已经是中介里边能力比较差的人了他怎么能做好管家呢他一定是做不好的我在日常工作过程当中其实最终我去解决一些问题跟租客交流我每次都是绕开管家的因为管家解决不了问题我就叫管家
把租客微信直接发给我去沟通我甚至拎着水果拎着牛奶直接向我们敲门咚咚咚当面罗对面鼓的去聊这个事因为平台解决不了这个问题它没有这个能力我始终还是怀疑就尽管说二房东的业务我们看到无论是恋家还是像我爱我家这些大品牌他们都在发展这个二房东的业务但是坦率的来说这个业务能不能走得通
因为无论是房东还是租客还是平台现在都没有感觉到自己挣钱了因为房租处在一个下行过程当中所以大家都没觉得赚钱我觉得这个是一个悖论清风也可以讲讲看大家都觉得租房的中介费给的很亏有的时候我就看了一眼我就要付一个月大半个月的房租我凭什么付那么多呢就现实过程当中第一个是有没有大家不付中介费跳开的或者说是我根本就不
通过中介来找我通过其他的渠道有没有一些好的一些办法这个我觉得它会分小区因为我自己是做新房业务的嘛所以我觉得我这边的所有的群友都可能会有一个天然的优势就是第一大家对于新房是非常熟悉的然后第二呢这一点其实非常重要叫新房的标准是非常统一的所有的新房现在上海要求全部都是精装修的嘛
于是它就会带来一个非常大的好处就是大家去看租房的时候你会发现如果是房东装修的也许他有可能会遇到那么一两套上限非常高的房子就是看起来装修非常豪华但基本上这种房子都是自住的
绝大多数能够租出来的房子基本上都是底线很低的就是它给你用的材料非常差然后用的是不环保的板材用的是非常非常不好的一些油漆或者说很差的一些家具床垫之类的这样的东西你其实住起来不舒服而新房的好处就在于为什么我最近发现租次新房非常爽就是因为次新房的一个最大的好处就是所有的开发商的标准都是统一
且远比个人的底线要高很多我们以所谓的装标为例就是普通人可能装修一套房子的装标也许就是在 2000 块钱一个平方最多 2500 块钱一个平方也许实际装标可能也就是 1800 到 2000 块钱之间了就是一个这样的水准但是开发商目前上海的新房的开发商基本上的装标可能会在 3000 到 5000 之间
这个当中的差异就是给你的体验感是区别很大的比如说现在的新房基本上它都会有全屋智能对吧你在房间里面你要睡觉了你跟着墙旁边的语音助手说一句你说请帮我关闭全家的灯光关闭全家的窗帘他就全帮你关掉了每个房间都关掉了然后你有地暖有新风有中央空调而且都是最好的牌子都是大金啊
都是威能这样的牌子然后也会有烤箱冰箱这样的东西然后并且它会给你一些相对比较不错的地板或者基础的装修然后卫浴的那些东西也不会用一些很普通的牌子都会用什么维保这种就世界上比较不错的一些品牌你去住那些次型房的时候你的整体体验就会好很多
那这个对我来说我觉得它的性价比就会变得很好如果大家想要去住这样的房子我觉得有一个技巧就是第一你不一定需要去看这个小区的所有的房子因为看房子对于老房子来说很重要但是对于四星房来说其实真的一点都不重要
因为大家在同一个时间的房龄最终的内容其实基本上大差不差所以很多时候我去租一个小区我根本不需要去看这个次薪房我就可以跟中介说我说这个小区只要出来这个面积段你就告诉我我只要觉得价格合适我就直接定了看不看是后话然后第二就是因为次薪房现在全部都有业主群
所以只要你能够在这个新房的这个小圈子里面大家就会发现说比如说像今天我基本上可以认识全上海的所有的过去几年的新房的业主我只要认识一个业主我就能跟大家说你帮我在业主群里面说一下比如说我有一个群友他想要租这个小区
然后大家有人租的给我报个价我自己这套房子最终也是这样的我虽然一开始是找中介带我看了一套但是后来我就发现说那一套可能不适合我于是我就去问我住在这个小区的朋友我的群友我就跟他说你帮我一群人问一下于是就出来了三四套房子很多人可能也许本来也没有挂链家也没有挂别的中介他只是说我想租想不租可能还在考虑然后听到说有人想租然后就发出来
看一看于是我就去看了可能一套两套我最终在价格相对低的那一套对吧能还得下来的那一套我就把它租下来了这种我们其实逻辑理解为说叫手拉手也就是说只要你有这样的渠道只要你认识这样的小区的人
其实现在绝大多数的次薪房都有这样的小的一个群这个群就叫业主手拉手租房群对吧或者手拉手卖房群其实基本上每个次薪房的小区都有这样的群我之前租的第一套的那次薪房也有于是你就会发现这个群里面的成交比例是非常高的而且这样的好处显而易见我这一次还价的逻辑其实非常简单
我这次还价逻辑就是有这套房子然后我认为楼层可以我认为它开价也不是很离谱我就直接还了 4000 块还是 5000 块后来还掉很多然后我就直接跟房东说我就说这样因为你本身也要给中介一个月租金对吧我们两个手拉手
然后这样的话你也不用付租金你也不用付任何成本你也不用空置我今天就帮你直接续上因为上一个房客 15 号结束我 15 号当天我就能搬进来没有任何的空置你少空置一个月所以这种情况下你才能够拿到最低价因为这才是真正的没有中间商赚差价所以这个点就是大家对于租客来说你要了解房东的心态房东其实怕租低吗他怕但他不是最怕因为这个风险或者这个损失是确定性的
他最怕的两个第一个是污矿得到不可缓解的那种损失这个是很害怕的或者是你碰到一个在你的房间里边做什么违法犯罪活动的这个是很害怕的什么吸毒啊诈骗啊这种事非常多的第二个其实就是怕长期控制
大家不要以为长期空置是一个小问题长期空置其实是很大的问题第一个是大家都知道你这房子高了租不掉第二个是如果待看的人多很有可能是假待看什么意思呢就是我曾经去过一些上海的一些比较头部的一些豪宅去看房其实更多的是了解他的一些户型或者跟朋友去观察一下他的那个房子一些特点但是很多时候中介带我去看的都是租房的房源
就很简单就是你买房那套还有人住他带看不方便但是有一套出租这套出租呢这个房东给了密码以后呢就不来管了那么你就会变成这个小区的实际的样板间就是每天中介会带大量的人过来看这套房然后也不会留下任何的这个痕迹实际上他可能很多都是卖房的人但是他觉得看卖房的这个房型对于中介来说太麻烦了他就带你来看这一套
所以这个就是房东那种心态 房东就希望快点把这事了了即便中间承担一些确定性的一些损失 他们也是比较好接受的特别是在现在的这个市场相对比较低迷的阶段 如果你能跟房东签个两年三年比较长的预约我认为此时此刻其实是一个相对比较划算的一个时候
我有个提问就是我想问一下比如说你们两位在跟房东就是博弈这种价格的时候比如说有没有什么建议的空间比例就比如说我们可以在实际的租房报价上一般会哪种房型就我们作为租房的人可以讲多少的空间去跟房东谈呢
我属于比较狠的就是因为我租房大概花了三到四个月其实有一些房东听到我的价格可能直接让我滚蛋了因为我可能是受过伤害我当时第一套房子的时候我基本上没有还价我当时是看到那房子我觉得这房子真好因为我是从一个老破小就直接租房我把它卖掉之后然后我就开始看次薪房的租房于是我就觉得说
这个房子太好了我从来没有住过这样的房子于是我脑子一跟进我就直接接受这个价格了对吧后来我就发现说原来你这价格其实租不出去的所以我这一次就非常狠我这次基本上就是按照我刚刚说的真实的房租的下降比例也许是在 15%左右我觉得可能相对更恰当一些但是我还价基本上我都是按照 20%还的就打一个八折直接先按八折价格谈对对对
我就先以八折然后第一你去参考比如说两年前市场火热的时候的房租其实没有意义其实去参考过去一年它的整体的成交水准它如果持续在往下的然后第二你也要去看房东的心态我给大家说一下其实房东的心态很有意思租房子这件事情基本上要么就是一鼓作气你就把它租掉了就像我这个房东一样他就觉得说我一天都不想控制
他能够算得很清楚还有一些就是今天我租不掉我也就无所谓的这种是真的太有钱了那也可以然后当中还有一些人是真的被打击了太久了于是他就麻了我就发现说一个房子要么你就是两个月内租掉了要么很可能你就是六到十个月当中你就租不掉我去看的房子基本上就这种要么就是中介跟我说这房子刚出来然后房东的心态还是比较急的想要说我能够接得上要么就是他说这个房子已经挂了可能半年多了
然后看的人也很多但是这个房东也一直不愿意还价但其实他可能不知道你这半年多可能十几万的租金就去掉了也许你稍微还个一点你可能早就租出去了而且有人维护跟没人维护空置的房子真的在屋况上面也会有区别如果是从房东的角度一个房子的平均比如说一年的空置率大概是几个月几个月是算比较正常的
我觉得不同的房子它肯定是差别会比较大的像有些远郊的外环外的不挨地铁的它的实际的空置率其实是非常高的还有些洞迁房它实际的空置率也是会比较高的其实有些豪宅它的空置率也会比较高所以我不太好判断
但是我们可以说一下什么样的房子容易空置我是看到过空置 10 年的空置 8 年的那种豪宅的就是我走到它的地下室发现在地下室用的电视是乐视的而且是乐视的比较早期款的电视你就知道它实际的装修得有多早了而且你想想看这房子即便是个豪宅 89 年不装修没有屋况的一个保养实际上它的房子的整体里边的一些东西相对来说是比较糟糕了
有瑕疵房子不仅卖的时候困难有瑕疵房子租的时候也很困难因为大家都会对这些比如说采光不好或者面积段不合适相对来说就会比较挑剔一些我见到的比较夸张的其实没有天南老师看到的这么夸张就是空置了两年左右的时间就是我之前去看别墅的时候
很可能就是上一个外国人他还能够接受比如说 5 万多的租金因为我在房子里面我看到了一个两三年前的那个外国人在和木家看病的一个单子然后我就去问中介中介就说这就是上一个房客的但是后来反正也没有打扫掉然后这个房子可能就空置到现在了因为别墅或者说你没有装修的别墅或者装修稍微老一点的别墅其实真的很容易遇到空置的情况
大家选择太多了然后我遇到的另一种控制呢其实基本上就是可能在六到十个月之间的就是这种所谓的就好宅就是它也许不是那种顶级好宅然后呢房东的心态可能会相对比较高一点他就觉得说我这个房子不可能便宜给到你们的我买来这么贵但其实你可能不是那种超级顶级好宅的时候呢
你的租售比其实真的是很吃亏的租售比它其实是两头你要么就是那种顶级稀缺的房子你的租售比很高比如说最近像起源这样的房子它可能租售比非常非常高因为全上海可能就没有几套这样的房子出现然后要么你就是那种老破小
租售比就很高 2.5 到 3 是可以的对然后中间的那一些次薪房它其实租售比正常稳定可能就在 1.5 左右也许说一些大一点的豪宅或者面积大一点总价稍微高一点你可能租售比也许就只能拉到个 1 到 1.2 这样了所以这个时候房东可能心里就无法接受他就觉得说我租给你我不如我就空关着但是他可能一开始空关着后来心态又有点觉得不对了我空关着好像也不好
于是这个时候他就会开始降价我遇到了好几个比如说我原来看的时候我当时去还价房东不愿意后来他发现说我就走了我走完之后可能过了两个月还没有做出去我会基本上每周都会跟我的中介去聊我就会问我说我看到了几套我满意的
它有没有出去然后有一些是很快出去了有一些就没有出去没有出去的那些就长期留在那边于是后来房东又会去问说这个房子还有没有人有兴趣我再降一降其实这个时候它就可能会降到一个大家都满意的价格然后就出去了就是一般你要经受这市场可能半年的毒打之后你就发现说也许你的房子没有你想象中那么值钱
这个时候就会回归一个相对理性的一个租售比的水准了特别是过去一到两年当中两到三年当中很多的一些房东是冲着倒挂或者冲着这个房子有价差去买的新房他们买房的投资意愿是比较强的他当时的预期就是买了这个房然后把这个房子租出去用租金去覆盖一部分的这个月供他是抱着这样的一个期待的但是当他真的房子到手往外租的时候他会发现说过去两年的租金其实达不到了
他一开始吸租的他不愿意去租但是熬个两三个月等到他现金流吃紧的时候他就又会放弃原有的一些想法我最近其实看到很多奇奇怪怪的这种租房渠道比如说小红书上比如说我在链家上有看到类似的这个房子然后发现他突然就是一改就是他的那个图片整个风格都非常小红书化然后就在小红书上线了
那这种情况下就比如说我在恋家租他可能是有一个平台的这个中介费但在小红书上租可能直接通过这个房东他就租给我的其实我当时在小红书上跟这个房东沟通的时候心里还是有一些毛毛的因为毕竟是互联网的这种个人平台你也不知道他现实是什么样的就总觉得似乎跟大平台合作可以少走一点坑然后在这种互联网平台上租房不是让人很放心
所以这块的话不知道两位嘉宾有没有什么经验可以给我们传授一下对就是很早以前我租房的时候因为经常会有一种想法是觉得自己找房东会省掉这个中间商差价比如说通过像一些平台比如豆瓣啊然后现在我看小红书也有好多这种租房的这种互联网平台房东自己挂的这种其实
其实往往感觉沟通成本特别高但是我刚才听两位嘉宾分享的那个贝壳省新租好像等于说是全权承接了这个房子的一个对外沟通两方沟通的问题嘛但是似乎也有坑那现在有哪些形式是更有效的呢
我说一下小红书有一些博主跟我反馈就是像类似于南宁长沙这样的一些中低线城市小红书解决租房可能已经占到一个非常高的比例了就说可能有 30% 40%的年轻人租房是小红书直接对客户直接发了以后他的那个算法也比较精准就是对附近的或者对这个小区有关心的租客其实都是能够比较好的覆盖到的
这个其实跟早些年的豆瓣找室友有点像它有个什么好处我觉得就是那些互助小组找的人他在整体的比如说偏好价值观和那个上面会相对来说会比较近一些那么你如果通过小红书来展现自己房子除了对自己的屋况比较自信以外相对来说也是年轻人们比较好沟通的嘛
相比较对于老年人沟通来说会更容易一些这是它第一个好处第二个的话网上有很多的格式模板你们也可以找个手拿手的一个小中介给他一笔很少的费用拿一个格式的中介的合同模板来做就好了核心就是你到底比如说负极压极然后一些权益和义务事先能够做一些比较清晰的一些约定就好了
你光靠一张合同其实是很难很难去界定的它中间有非常多的一些运气成分在里边我自己的感觉是这样但是小红书直租在上海或者在什么地方我认为它比例是比较高的甚至是如果你看中意向的小区小区下面有的杂货铺有的水果店或怎么样是有一些群的
你先进那个群直接在那个群里边发你都会发现说很有可能一分钟你就能找到一个对应的房东说愿意把房子租给你都会好过中介这是我观察下来的一个效果就是直接找中介去租房从性价比来说你花了那几千块钱其实得到的服务接近于零没有任何实质上的回报
比较难反正我自己感觉是这样其实我还有一个问题就是我在准备选题的时候我在小红书搜租房就是为什么这个大家在互联网平台上发这个房屋展示的图片都不直接写价格呢一定要私信因为我理解其实房东他没有建立私域的需求吧我理解最简单沟通的就是我把我图片 po 上把价格写上然后 OK 的人你再筛选来找我就可以了但是现在图片都不写价格的
就还挺烦的第一个是有可能发图片的自己是个中介这个概率超过 70%第二是对于普通人来说他也害怕说把自己的一个价格报然后放在那边他的资料有可能会被其他的中介偷走
然后去吃差价我觉得就是不留价格是一个更好的策略对因为当你去给他私信的时候第一他是可以通过你的账号来判断你是不是一个真人而不是一个中介的他不把这个信息完全释放出来
第一是我觉得挺保护自己的第二也不会让中介太过于干扰他的因为他图片出来了价格出来了你就会发现说一夜之间所有的人可能都会把你的图就挂在什么安居客这样的平台上面对吧而且有具体的小区有具体的价格对他来说可能也不一定好事然后另外的话也可能涉及到平台的整个审核的问题小红书的审核其实还是比较严格的你一旦涉及到价格
他有可能判你违规会降低你的流量权重所以对于房东来说我觉得很可能现在就有一个潜移默化的概念就是这样说到这个其实我想分享一下我上次的经历就是我在租房的时候最开始我找的是恋家第一套房子我特别满意就让恋家带我去现场来看
其实我们都已经基本上达成共识就差价格这个统一了以后房东就失踪了我还问恋家的那个管家说我说他不会是犯什么事了吧就一直打不通电话了我还挺担心那个房东的然后后来恋家说原来这个房东已经被另外一个区域性的当时是叫历程地产就是他只在那一个片区有了这个中介给撬走了
所以这个房东再也没有联系他了后来呢我就去找那个立成地产因为我就死盯着这个房子嘛立成地产的人他特别神奇他们呢就是挨家挨户的去找这个恋家手头上跟他们一起同样挂出这个房源的那个房东把他们的钥匙拿到手这样的话恋家带看带过来的时候他就没法让他看这个房子嘛所以他达到一个垄断的作用包括
我后来向立诚来租房子的时候其实我看了五个房子我都觉得挺满意了我希望立诚能够用微信把这五个房子全部发给我然后我回家以后跟我的家属商量对比立诚是拒绝的立诚说你只能在这个现场通过 TEDPAD 上的这个数据来进行房屋的对比和这个磋商他不会把任何信息发给我感觉这是一个商战
对我觉得是山寨所以可能在那个时候他还怀疑我是一个中介或者什么身份呢我现在觉得说中介之间的这种战争也是挺激烈的那是这种就是小区域性的小中介有可能是更有价格优势了吗你当时有比就是说立城这边的
它实际的成交价格要比链家这种的大房地产中介要低吗价格上没有巨大的区别但是有一些细节地方性的这个中介是做得特别好的就比如说那个小哥带我去看房的时候一进电梯随机的在电梯里出现的住户阿姨就会问那个小哥他可能就说小王你又来了就会让我感觉好像这个中介跟这里的户主是一个非常友好的关系那我就会觉得说他肯定是服务方面非常好
我其实觉得有一点就是租房的人是需要当心的因为其实中间费高一点低一点也只是个钱的问题特别是对于老一点的房子有一个比较关心的其实就是你的邻居是谁其实是相对来说真的是非常非常重要的原来我丈母娘租出去的房子当然不是我们家的就是那栋楼的一楼是租给一个卖羊肉串的
哇塞能理解吧卖羊串的就是他自己在那边做摊然后就是买了很多预制菜牛羊肉在下面晒这整栋楼都有种牛羊肉的很浓郁的那个味道然后每天晚上他在楼下那个公用区串串串完了以后再去出摊嘛包括还有很多那些老的那些房子它门洞比如说是 3T16 户
他那种塔楼他有一个小工区就所谓小工区就是你可能是出了电梯以后进入过去以后他们有三个门洞有三户人家是共享一个小工区但有可能就会有一些老阿姨啊会怎么样他会把家里面的那些什么垃圾啊那些什么橱柜啊那些什么不要的东西啊去把他这个公摊的区域就全部都给占满
甚至还会对于新来的租客指指点点我原来舅妈有一套房子她会发现说所有的租客到了三四个月以后都会搬走而且都是那种情绪很不好的搬走她一直都不知道为什么直到有个租客告诉她说邻居老太太一直在从中做梗一直在干扰他们的一个生活而且噪音养狗各种各样的问题又很大
所以我觉得这个是大家需要去关注的一些点因为很多的一些老小区其实你不要看它的房屋内你可能会装的比较的好但是因为整体的一个是邻居的层次第二个是物业的管理的一个水平小区的一些停车楼道的一些整洁的状况其实相对来说都是会比较差的
如果你真的是打算在这边去租房的话你至少要对周围的一些环境有一些基本的一些了解我觉得是比较重要的甚至你在租房的过程当中你看边上的小区的时候你可以问一下这个中介说周围这几个小区他们各有什么样的一些问题
当你打算问 A 小区的时候他可能就会把 BCDEF 的这些小区的一些缺点中间可能也会跟你讲一讲这个是比较关键的其实我想问一下两位有没有什么经验就是哪一种小区是建议大家有如下特征的小区请大家一定要避雷的
这几类吧第一类是超大型小区超大型的老的小区最大的问题是它的治安会出问题你想一个小区有八个门然后它的物业费只有一块多钱的时候小偷的进出是非常方便的它基本是不设防的基本不设防就是你会发现在上海就是挨贼偷的小区就一直挨贼偷不挨贼偷的小区就一直不挨贼偷
就是因为这些房地产小区等于是如入无人之境甚至有可能这个贼就是租在这小区里的公区里面少点东西概率非常大的而且他物业费非常低这是第一类风险第二个就是商住特别是市区的商住就是住宅小区里面因为很多的探头他其实就是相对来说你从事灰色或者违法犯罪的一些人比如说做高利贷的做医美的或者做夜场的他很少会租在那个小区因为他有探头来来回回照的话他会比对
一旦会有这些同样从事灰色交易的人进这个小区房门的话他有一些联动的一些法律的一些东西他可以去观测的但是很多商著是没有的因为他本质是商办也就意味着说什么人上门或怎么样他的那个探头会抓的比较少那么这个就会变成从事灰色产业的人会集中的一些地方
这是第二类第三个就是说如果这个小区它特别容易做私房菜特别容易做会所的豪宅小区老的豪宅小区这也是一个问题
就你会发现说这个小区的确很高端房价也很贵但是这个小区它已经形成了一种文化或者氛围比如说在上海浦东陆家嘴到市地公园板块就有几个小区是很明显的所有的私募大佬都在这个小区里边开了一个会所然后这个会所主要是招待其他的一些私募大佬或者招待其他的一些人在里边去吃这种私房菜或者是谈事的
那么它的整体的人群或者什么氛围也会更加的杂一些我前面说到的核心就是真实住户占比低像这些投资客做那些商务 做麻将使都是会风险比较大的但总体来说如果对于低价的租房 平民租房普通老百姓租房来说我觉得老大楼和商住这两个是要尽量的避免如果有机会的话 洞迁房也尽可能避免
因为像上海的洞迁房他可能租房的租客的占比可能要达到 70%以上你自己就去观察就是你小区里边的如果人车不分流停在路面的那些车里边有多少是本地牌照的有多少是外地牌照的如果外地牌照的占比非常多而且你看这个车都是什么金杯或者什么因为洞迁房是一个人洞迁可能分三四套大多数情况下这些房子他都会租出去的
也就是说这个小区的租房占比特别高的情况下他居住的品质一定会下降的而且会肉眼可见的下降如果说从正向来说的话当你去租那种比如说 300 万左右的老房子的时候指望他能有什么好的物业水平的但是你只要预算稍微高一些比如说你的月租金可能会在七八千以上你去看这样的小区的时候
你就可以去通过你的一些很简单的观察你就能发现这个小区的整体管理水平了比如说当你进小区的时候有没有保安会来拦住你对吧说你是去哪里的然后如果你说了一个房号他就会给那个房号打电话然后如果他不得到那个房号的确认他可能就不会把你放进去然后小区里面会有一些巡港或者说你能看到他的一些管理包括摄像头都是开着的他的
大门卫那边是会有一个很大的屏幕能看到小区里面各个角落的那一旦到了这个水准的时候其实你就会发现说它的管理和它的物业水平就相对好一些那对于你租房来说你也会更放心一些我们看到网上很多人说那种租到串串房就首先什么是串串房呢我也是第一次知道这个名词就什么是串串房呢
要么我先来说我的理解,就是这些房子你看上去装的很新但实际上它装的很新,它不是按照自装和自住的标准的它装的貌似很新,其实用的是很廉价的材料,很不环保的材料为了快速的租出去,金玉其外败续其中这样的房子就被称之为串转房串转房其实是有两个比较大的风险,第一个是安全隐患,我们看到台风天就会出现这个问题
所谓串串房就是求一个表面好看,所以它的风窗做的很不好,所以你看到像广东啊,福建啊,特别是一些小城市,它可能阳台都是外搭的,你风一大,它整个窗其实都会被吹走嘛,就会造成很大的这个安全的一些隐患,但是更大情况下的串串房是什么呢?就是你会看到很多的一些二房东,
我就不说具体的品牌名字了他们的一些高价的租赁房会把客户手上的房子收过来进行快速的装修然后装修成一个非常素雅很漂亮的风格再租给客户但是在这个过程当中你会发现一个问题是什么就是他没有办法闲置太长时间因为闲置一个月他就得亏 2 万亏 3 万他实在是受不了
所以他一定会装修完了以后用最快的时间出检测报告然后最快的时间能够把这个房子租出去但是对租房的人来说他可能就要承受着很大的一个甲醛胶释放这是非常不环保的就是你租了第二天晚上就开始狂流鼻悬那种就非常夸张他都会给你出一个环境检测的一个报告千万不要相信那个东西所以如果你去从平台去租那种看似全新的那种房子第一
第一个是你一定要问清楚它什么时候装修的对吧如果装修的期间离你现在是特别近的情况下无论它出什么报告我建议你都不要太当一回事对这个车车房其实主要的最大的危害其实真的就是健康的危害因为就刚刚说的他们其实不会给任何的空置期的他基本上就是今天租完了明天就给你带进来看了然后大家一定要谨慎对待几件事儿
我觉得第一件事就是人确实是视觉动物就是当你去用那种比如说比较硬丝风对吧比较那种清法式的奶油风这种去装好了之后大多数的人很可能是会被他的美貌所第一眼吸引的因为比起一个装修了 20 年的老房子一个看起来很洁净的然后好像是全新的床垫这些东西其实都很好但是你要知道它的整体成本它装修一个一室一厅这样的一个小房子
它可能成本不会花超过 4000 块钱的所以它的里面的东西的廉价程度难以想象因为我之前问过一些家居行业的老板他们就说他们就是从工地去捡一些废料反正就帮你搞出来一个样子看起来还行但其实里面星子都是很烂的东西然后甲醛无限超标而且它也不会帮你去封边对吧就是你睡在
床上你的床板你的旁边的床头柜你的衣柜全部都在往你脸上散发假拳就很恐怖第二个技巧是说大家一定要注意你去看房子的时候如果中介提前就帮你把窗子打开了
你一定要去房子里面把床子关上闷上 15 分钟之后你再去闻那个味道你就会知道有多恐怖了因为我发现大多数的人进来看房都会出现一个情况就是进来看了一圈然后他也没有意识到你所有的床子全部都是打开的看起来好像很通风对吧但是你里面可能没有味道因为他已经提前散了可能一个小时的味道了然后把你带过来的
这个时候其实你只要关上个 10 分钟就像刚刚说的你可能晚上就开始流鼻血了但是大多数人可能一眼就签合同了你把钱付掉了对所以这件事情我觉得大家如果租到那种新装修的房子一定要注意说你把所有的窗全部关了之后再去闻它的味道特别是闷那么 15 分钟之后你一进去你就知道这房子能不能住了对然后
第三个的话就是相对而言我觉得大家最好还是租那种已经装修了至少半年到一年以上的房子会安全很多如果前面有一个人已经租过了那肯定更好所以所有的次薪房你会发现他第一任的房客的租金永远都是最低的
比如说一个正常租金在 2 万的房子可能第一任房客可能就租 1 万 6 也许能租到了因为他需要肉身吸甲醛对他就是一个肉身甲醛机器对吧但是到了第二任房客也许他就能租到 2 万 1 2 万 2 这样的水准因为甲醛都被吸掉了对所以你运气特别好你的小情侣已经猛烈的吵架因为把这个甲醛都吸光了是吧对对对因为我租那个主要是因为第一他已经装修完一年了
它前面一年是空置的然后第二呢就是又有小情侣帮我在里面炒过架了所以相对而言可能就安全一点我发现创创坊不是一个个例就是我在看房的时候很多房东都愿意把墙重新刷一遍好看吗而且就是伪装成自己没有装修过的样子就说这个是墙本身很干净所以我每次看房的时候都希望前任的这个租户是比如说家里带孩子或者说
很小孩子本身对这种家庭环境或者说要求比较高的这样的话我再住进去会比较放心一点你想想看你用多乐市全屋刷一遍的换新服务那才花多少钱对吧就宁愿是它墙壁有点斑驳有点老你跟屋主商量好说你请多乐市的人来刷漆也好过说你看上去斩斩心但是就有一股说不出来的廉价味相对来说的话
可能会更安全一些对 是的最近其实有一个词在网上提的比较多就是卖房换租就说有很多人他其实是觉得说这个房子买不起了或者说占有一个房产是成本非常高的所以开始转为租房的生活的一类人但是其实还有一类人就是觉得最近好像又面临的租房的寒冬
房价一直在下降然后呢就弃租转售了觉得自己租房不赚钱然后把自己的房子拿去卖了就是单从这两个新闻来看的话会觉得他们是很矛盾的就是持有房产的人他觉得说房子很贵这个占有性价比不高我要去变成租户
然后一直租房的人又觉得说房价一直在降我这个租房就是赚不到钱所以我就把它卖出去所以两位嘉宾怎么看现在的这个就是所谓的看起来很矛盾的现象我觉得第一得分城市然后第二得分人的诉求就是比如说我和天南老师在上海
我一直抱有一个很强烈的观点就是你在上海如果说但凡有条件的情况下我觉得还是至少保留一套自住房也许长期来看就是所谓的投资房不一定是一个很好的选择但是自住房它一定是一个很好的选择因为上海永远都是一定会创造所谓的叫人口流入的嘛
你不一定说我所有的房子我都能赚大钱但是你一套房子跟着整个市场的波动走包括跟着通胀走其实都会更安全包括今天我们在录节目的当天其实税收政策又变化了上海的新房的补宅和非补宅取消了对吧然后呢二手的交易成本又一次降低了大家又会很担心说哎呀
历史上每一次这样的普宅非普宅的调整其实都带来了一波牛市或者说一波小牛市都是有可能的那房价会不会再涨其实如果你有一套自持的房子可能你压力就不会那么大因为我自己其实是践行了这个逻辑就是我不一定会住我自己的那套房子
我的收入我是买不起我现在租的这样的房子的差得很远很远我现在能够租的房子要比我买得起的房子要贵 1000 多万但是我租得起它因为它的租售比非常低我觉得性价比就很高对吧所以从这个角度来说我个人觉得说如果你是在一个还不错的一线城市
我还是倾向于说你至少持有一套在你有条件的情况下然后如果你想要去体验不错的人生不错的一些房子的话其实租房本身现在性价比是真的很高很高的我秉持一种观点就是在有限的人生里面其实你活得越精彩可能
对你来说收益越大很多人觉得说你一年换一次不得很麻烦但我觉得说这样的性价比整体来说比起我得到的快乐来说我觉得还是很好的我觉得前面清风说到了一种风格就是投注分离就是你在大城市有套房子实际上你就有机会能够跟住这个城市的一个总 Beta 就是
它是这个城市的一个大的一个β因为买房和租房不一样租房代表的是这个城市的大家的平均的收入水平因为全中国包括全球来看每个老百姓或每个家庭都愿意把三分之一到四分之一的现金流贡献给住房
它其实体现的是一个中位数或者平均值但是买房不一样买房其实体现的是这个城市当中收入比较高的一拨人他们的乐观水平和对未来的一些预期现在市场不好但是市场总有好起来的时候如果等市场真的好起来的时候你在这座城市没有一套房子的话就有一种风险就是可能会错失整个城市的发展的一个大的一个β所以就是如果对于普通的家庭有条件的情况下
你把资产当中的 50%或者 60%以下的钱去在这个城市在北上深这样的城市去购置一套房产那么对大家来说心态是比较舒服的无论是经济增长通货膨胀还是什么情况下你都有一个牺牲之所我觉得这个是有价值的但是如果你把房子作为一个投资品来看的话
此时此刻或者再过若干年内它的整体的一个回报是比较有限的那投注分离的话你就有机会能住到实际上能比你承担的房子更好的一些房子而且对于大多数的上海家庭来说如果你有了孩子最好的情况下一定是找到一个离你单位近离你的家属单位近一个大房子这个其实对于家庭来说去改善生活的品质还是比较有帮助的吧嗯
现在其实有越来越多的这种轻壮年吧希望说选择终身租房但我不知道这个现不现实啊
我觉得分两个吧第一个就是看保障型租房的那个发展的轨迹嘛因为大家其实不是怕没有房子嘛是怕你有了家属有了孩子有了老人以后还被房东无情的撵走嘛这个安全性是很差的嘛但是你看很多的国家的城市它其实是无限期租房的其实跟买房就没有任何的差别因为在没有理由情况下你是不能被房东赶走的嘛
在现在的大城市你都会看到很多的一些保障性租房无论是公租房还是保租房很多一些人才公寓它慢慢的这样的一些服务其实是跟上的也许对于我们年轻人来说它能解决这个问题我不知道大家有没有最近看一个纪录片和一篇文章就是你会发现一个老人如果他到了 70 岁 80 岁他在全市场当中去租房就会变得非常非常的困难
所以从我的视角来说如果年轻人像我认识的一个朋友他刚结婚不久他的父母都害怕他过苦日子都希望他去买房但实际上他现在租的那个房子非常好而且夫妻两个人的月供公积金就能够做一个基本的一个覆盖
我说你其实就应该把自己家的现在租的宝山住房给你们家老人看一看然后再找一个同等的一个入门级的一个老破小展现给你们老人看看其实可能对于他们此时此刻他们现在来说
可能租房比买房的日子可能会过得更好一些再过个十几年二十几年就随着大城市的保障和住房它提供的越来越多你面对到的都是空气房东你可以免于被于房东赶出去的这样的一些风险的话我觉得越来越多的人就是从这个城市的来说越来越多的人可能会选择住房住我觉得这是一个趋势
第二个其实大家还会比较担心的租房的问题其实就在于落户和小孩学区我觉得这个问题暂时间内看是比较难解决的虽然像大城市它因为新生儿的数量降低如果你不求一个好学校的话你的孩子最终能够在这个城市读书的概率是很大的但是教育这个东西它是一个相对比较的排名
就是当一个人有了孩子以后他很难忍受说我的孩子去接受比其他孩子更差的一个教育环境的所以这个时候你无论是学区房也好还是什么也好他慢慢的总是会有对应的一个市场的所以就是如果你现在是单身你有买房或者租房的选择的话
坦率地说我觉得租房是个非常好的选择但是如果有了家庭有了小孩以后我觉得大多数的家庭你不需要在节目当中去寻找答案就像巴菲特说到的那样巴菲特和查理蒙德格在股东会当中无数次地回答过这个问题就是什么时候该买房就是你老婆让你买房的时候你就应该买房了至于说他的投资回报什么性价比什么都在于其次最关键是如果你家属的一半有买房这个需求的话你就直接就买就好了
我插一个问题就是现在比如说我在这个区租房的话其实我享受不了这里的教育资源是吗我记得好像是可以上学区房只是高考的时候要回到那个就是户口所在地高考去
学校是这样的学校它会有一个所谓的优先级特别是对于我们一直在提到的所谓的学区你如果只是单纯的要上学这件事情本质上并不难但是你想要享受这里的优质学区资源这件事情可能就会相对的更难一些所谓的好学区基本上都是有排序的就是你得落户在这里
或者说父母落户在这里你得自己甚至落户在这里几年以此类推所以租房的优先级目前来说它还不能和就是买房去平权在现在的上海的政策里面所谓大家一直都说的租售平权其实是希望说我租在这里我也能够在这里上学对吧但这件事情可能现在相对比较难也许你会被分配也许你会被做各种各样的一些调剂对
那我问最后一个问题吧就是两位嘉宾看就是目前房租在整体下降的这个大趋势下这个房租对房价有什么的影响吗我觉得是会他们俩其实互相拽的过程互相拽的过程特别是有一些人他是反应比较慢的浑然不觉直到他的租客不续租了以后他才会考虑卖他之前他不会考虑卖的
他只要有人租 他根本不考虑 但是直到他没有租客的时候 他考虑卖的时候 他发现这个市场已经发生变化了如果这房子还比较老 对他来说持有的成本早就已经清零了 这是个负成本的一个房子了那他更有可能会杀价 就是他会使市场当中的供给会增多我觉得房租的持续的下降一定会让房价下降的 但是房租的下降 我个人感觉更多是个周期问题而不是一个趋势问题
是的就是房租本身其实是一个消费问题因为大家都会觉得说房价其实是个投资问题然后房租又是一个消费问题房租你会发现在哪怕房子非常非常离谱的风涨的时候它也很难涨到一个真正很离谱的价格因为大家租不起就是不会租但是你作为投资项的时候你可能会说我买不起我就不停的拉杠杆拉爆杠杆
这个其实当中是会有很大区别你不可能说我每个月贷款去租房对吧你一定是说我工资就两万我就拿出来一万块钱租房或者八千块钱租房我认为是合理的但是你说让我去一个月用两万五租房这是绝对不可能的但房子这件事情大家都愿意去拉杠杆所以我觉得在跌的时候他们很可能会互相拽但是涨的时候房租本身也很难涨到一个不合理的一个概念上
好的,今天非常感谢两位嘉宾给我们带来这么多的干货在租房这条道路上呢相信大家都会遇到各种血泪教训包括自己非常宝贵的经验也欢迎在评论区告诉我们互相分享关于租房买房等等更多的问题大家如果有需求的话我们也会尽快安排那么我们下期再见咯