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哈喽大家好,欢迎来到停头掌声,我是天南,终于要开始讲地产了前两周碰到雨白,我说啥时候咱们再一起聊一期房地产呢现在市场看上去已经见底了,全国范围看,二手房的价格已经只跌三周了而上海已经超过四周了,这是 21 年楼市见顶以来的第一次的拐点信号我觉得怎么着也是可以聊一次的
于是呢我们就拉上了驱使动物的主理人尼克老师他刚从西部采风回来也可以多谈一谈他的一些微光感受聊完之后呢宇白奇有点生气啊他说你们说到最后也没告诉我说房价什么时候会涨啊答案是我也不知道因为咱也是同一会碰到这件事
但是好在最近我看到一份报告我觉得某种角度是可以回答大家的疑问的这是有一份 CF40 做的报告里面统计了 1970 年以来 15 个国家的 22 次房地产危机发现了一个基本的规律就是房地产出现危机之后虽然主跌浪只发生在前三年但是主要的指标要在七年之后才能够回升而十年的时间才会破新高
所以说房地产可能真的是一个漫长的季节但是好消息是最坏的时间可能已经过去了本期的新 note 里我会贴上一些对我很有启发的图表和介绍如果你对家庭资产配置房地产和全球投资有兴趣的话也欢迎添加我们的小助理进群索取资料
然后今天特别开心感谢男士和内科老师这两个人自告奋勇说不行这个时间点一定要跟大家好好聊一下房地产因为这是一个特别值得大家关注的一个时间点而且很有可能关系到你家的房产未来很多年的一个走向和变化嗯
因为其实现在对房地产的悲观情绪还是在持续中对 还在持续中所以大家就当我们是给大家节节梦梦不要太高的期待什么的但我觉得 9 月底以来很多情绪还是有变化的至少从来自于我的人来说对房地产这个事大家又开始重新感兴趣了
当然肯定是卖房的人多嘛很多人就想了说是卖房炒股有的实在来不及了能不能把房子抵押了炒股再激进一点的上能不能把我丈母娘房子抵押了炒股更多的人还是说这个政策出来了市场开始活跃了是不是一个好的一个卖房的时机或者是不是好的一个置换的一个时机就是单纯因为说觉得房地产政策出来了所以房价要涨所以我要抓紧上车这些人是少的这样的人非常非常少的非常非常有限的
对其实我也好奇一个问题就是大家都想说现在是个卖房的好时机然后也确实看到了一些朋友卖掉了房子但是有卖肯定得有买那那些买的人那他们的动机又是什么至少从我上海的视角上来说绝大多数需求都是置换需求事实上来说大家总是要有房子住的无非就是说我改善一下居住环境而已所以你会发现的说第一个是大家可能会低价的剁掉自己的两份
然后呢又会拿着大砍刀去全市场去找便宜的三房嗯就是每个人都在这个置换的链条之上 OK 无非就是说在这个置换链条当中大家对于这个市场的预期发生了变化原来就是我小换大对吧那我买的越大我可能赚的就越多现在的预期就是说虽然我这个小房子多了我亏了点钱但是没关系我在我买的新房里边我再把它补回来嗯
所以你就会发现很有意思现象就是在上海特别在上海外环外的很多次型小区很多都是小区内置换的就是你会发现整个小区的所有的二房都折价所有的三房都一价
就是因为小区内的人他可能原来没孩子现在有了孩子老人要照顾或者有了二胎然后住的也挺舒服的对他已经习惯了这边了他对房子没有任何的偏见他也根本就不那么在乎房价的涨和跌他只是真的需要一套三房这个时候他就会把小区里边二房给卖掉然后去换一个三房
那就会变成就是在板块内你就会发现所有的二房都是折价的所有的三房都是溢价的这个很有意思的情况出现就是不同的户型的单价开始波动了原来可能都是一条急整线的对所以以前我们谈论的是比如说城市和城市之间会发生分化在城市里不同的地理位置会发生分化现在连一个小区里边不同的户型不同的朝向不同的楼层也要发生巨大的分化
这是肯定的各个城市之间的这个分化包括板块之间的分化产品之间的分化户型之间的分化其实到了现在这个时间段来说这个特征是非常明显的对到了很细的颗粒度嘛就我们上次在线下也聊过这个事情
就是一方面大家现在回归自主需求其实很多偏好在价格上体现的很明显比如说有瑕疵的房子它流动性就很差然后体现在成交上它就以 7 折的这个折扣或者 8 折折扣成交但是正常的房子或者好的房子它甚至还可以在原来成交上有所溢价但是另外一个就是成交量的波动如果看年成交量的数据它其实有一个刚需的稳定的基准线在那的就是说刚需的结婚生子包括第一套改善第二套改善它都有一个基准
然后只不过这个成交量的爆量呢就是发生在每三到四年的一次周期比如说上次爆量上海是 1617 然后 20 年 21 年那现在其实虽然成交量有所提升但还没有回到巅峰的那个时候嘛所以楼市其实是一个以刚需为基本盘然后再加上一定的投机性需求的资产所以问谁在买其实每年都有一个固定的年龄段在不断的进场
但现在会出现很多新现象比如说产品大家越来越重视地段反而没有那么重要然后像四房大平层现在包括带院子的房产现在非常流行哪怕郊区一点我都能接受还有就是原来大家喜欢看高楼层的像陆家嘴三件套或者是一些天气线那现在大家甚至会越来越接受低密的或者是这个洋房性的产品
或者高楼层里面的三到六层平视绿化的这种反而对电梯房或者高密度的房子越来越厌恶所以现在无论是城市间的差异还是小区内部的差异都在表现一种新的大家对自我关注对环境的关注对我相信听众也会有这个疑问那如果这样分化的话那以后我们拿什么数据来作为参考呢
就是假设我有一套房子那如果我想要卖或者我关注我这个房子还有没有竞争力那我肯定看是这个小区历史成交价对看历史成交价那如果按照我们前面的这个分享的话那其实这些历史成交价它也未必可以作为参考依据现在就是要看的足够细因为成交价确实可以去参考但是你会发现比如说三房互信的成交价它可能过去三年跌了 20%
然后有些好的四房或者这个景观好的它可能只跌 15%或者 10%那这个成交价的波动或者挂牌价的波动其实就是扛跌和超跌的区别然后其实原来我们看城市指数比如说上海的均价它有一个指数嘛那这个指数有点像上证指数它是一个大盘的基准嘛我觉得房子如果类比股票它是一个特别特殊的市场它是每年都在发 IPO 但是从来没有退市的嗯
就是没有房子退市所以它这个盘子越来越大就是它是一个不断扩容的市场就导致它现在越来越趋向于局部的核心资产不一定叫核心资产但是是一些特别偏主题或者风格的结构性的一些牛市结构性就相当于是直炒 20 厘米的这个 ETF 的创业板创业板 ETF 或者直炒这个对吧就是你会发现说就是每个板块之间的涨跌区差别很大的
对但楼市没有股市那么腰了就是几天一个轮动但总体你在大面上来看就是可能现在看这种城市指数是不够的你可能还要看比如说高租息的指数或者是老破小指数或者是这个核心区指数或者三方指数四方指数或者交环中环内所以就是要不你去编指数吧我现在就有这个想法所以我可能会在小程序上把这些指数的趋势都慢慢加进来
所以就是楼市这个东西就看得越来越细了可能在大的城市指数上看不到行情但是在局部的一些风格或者主题指数上就能看到一些结构性的微弱的一些机会在这里
当然这些都在早期了,就是现在我可以负责任说没有任何一个风格走出了像样的牛市行情,就只是说有些跌的少,有些甚至最近六个月一直在涨,反正我自己的概念就是说要尊重市场本身嘛,作为一个趋势交易者,那市场总是对的,市场在发生什么我就去理解它,就是有点实事求是的精神嘛。
就是大家认为房地产是没有报价版的但其实房地产是有部分的报价版的因为虽然只有少部分可能只有 25 左右的房子是在贝壳和链接上成交的但事实上来说有 40%到 45%的房子会在贝壳和链接上挂牌那它的这个挂牌价的这个变动你在 APP 当中你是可以持续的看到的一些变化的
当然某些城市它会隐去真实的成交价但是整体上来说挂牌的编辑的一些变化是非常清晰的就从小区板块来说就很典型比如说上海的这个前滩板块你会发现说整个前滩板块的这个大户型和小户型它的均价在巅峰的时候可以差到 7 到 8 万一平米
就是它的大户型因为当年的供给相对比较的稀缺所以它一直它维持了相当长一段时间的 20 万的均价但小户型已经跌到了 13 4 万这个水平因为它的居住体验不好很多人更多的是把它当做一个房票来使用因为那边有个华尔的学区所以这个分化我觉得还是比较剧烈的
对于这第二个特点就是我从上海的观察上来说原来我们对房地产的核心理解就是 location location location 就是地段的它的因子占比是非常大的但是从去年到今年开始起大家对于产品力的选择会变得更加的重要核心的逻辑就是包括在住建部最新的发言当中其实他就说其实中国人不缺房子缺的是好房子
即便是在上海这样的一个城市人均的住房面积也已经达到了 30 多平家庭的住户的人均拥有住房也已经到了 1.1 套左右那就意味着说如果品质比较差的房子那它实际的居住的价值是比较有限的你在置换链条当中是很下沉的因为房子其实我们简单的来分的话就是比如说以中国的大的城市北京上海
广州这样的城市来分的话它可能住宅它有一些代际上的差别比如说 98 年的很多的房子就是原来的什么后路小福楼那种平房它的居住体验是不佳的 98 年商品房改革之后开始有了一些商品化的小区的一些住宅这些住宅它可能第一个是有物业有像停车位有绿化有工区的一些营造等到
在 13 14 15 年以后整个商品房小区它其实又有了一个代际上的一个提升第一是人车分流第二个是小区外立面的整体的改善原来可能是用土料用真实漆现在更多的可能有石材或者像玻璃木墙一些新型的材料它就会比较新那人车分流工具营造和新的外立面使得整个小区的整体的样态看上去就更新产品就更好
但是在最近的一到两年在全国的二线城市和少量的一线城市就发生了一些变化因为地越来越难卖所以某种角度上来说地方政府对于开发商在得方率上面其实给了更多的一些优惠就你会发现说很多的一些二线城市典型的像成都
武汉一线城市像广州接下来我们看到上海也会有这样的一些倾向就是越南卖的地方它的房子它会给你很高的容忍度就原来的上海的很多房子比如说得房率真实得房率可能也就是 70%70%超一点点而已
但是你要知道在很多的一些二线城市它的真实得房率可能已经达到了 120%甚至 130%那这个差距也太大了对这其实就会使得说某种角度来说你的老产品的价值是在被新房持续的稀释的我觉得那是总结的挺好的就是
因为我上个月在成都彩盘然后正好就看了一个应该是我彩盘过去所有的情景里面看过最猛的一个户型也就体现了最近就是产品规范的放松就是夸张到什么程度就是我那个房子是 143 户型得房率百分之百二 143 户型是什么就 143 的户型
因为成都是 144 以上是非普宅然后有更高的税和那个限制所以成都开放上都顶着 143 去做所有的就是去卷那个 143 户型然后得方率 120 什么概念呢就是如果按照正常 80%的户型得方率它相当于 188 的这个户型的面积就它虽然只有 144 43 但它做出了一个 188 大平层的感觉有两个细节给我特别大的震撼就是它有个光厅入户就是从阳台入户嗯
然后这个阳台里面可以种花呀然后整个面积全送的这个光厅大概有不到 10 个平方阳台入户再进主门它有个整个南北通透的感觉从南面的阳台延伸到进门然后再延伸到北阳台的整个这个户型我回头发个户型图给你看我并没有推荐大家买这个楼盘的意思然后第二个震撼点就是它那个飘窗是直接落地的嗯
我觉得这个太吓人了因为之前我们都知道漂商赠送很正常嘛但是这个所有漂商它是落地的它就真实的做到了全赠送所以就光这一点它就偷了非常多的面积可能德方律因为这个可能上下了 20%然后另外就是横厅大面宽这都是标配然后全卧室朝南这都是标配了所以整个户型看下来就是有一种 143 平的四房三卫的户型如果在上海我会认为这是一个 190 平的这样的一个房子
对但是我觉得大家都知道一个道理就是天底下没有这么好的事情没错就是你会发现京城越卷的地方户型越卷上海就是这样上海最差的户型可能就是道观最大的地方最差的户型最毛坯的房子肯定是在黄浦区的超高层你会发现户型很卷就是 100 出头然后送 10 个飘窗那肯定在外环外因为本质上什么本质上就是地方政府容认你造出这样的一个东西一定是这个地方土地非常非常难卖
成都这么难卖吗土地对其实你不用说它肯定哪里有缺陷其实产品力它是一个周期就跟房地产周期一样比如说在牛市刚开始的时候其实所有人都不信有牛市然后这个时候市场特别卷往往牛市开始的或者讲熊市结束的那段时间产品是最最最最好的你也可以在这个时候挑到就是像你说的贪品迭代的户型就是其实房地产的产品力是五到七年一迭代的
就每一次市场巨难卖的时候就会出现颠覆性的好产品那我觉得现在到 2024 或者 2025 其实已经到了产品力迭代变盘的那个分水岭了一方面住建部有非常多的规范的放松然后开发商也有卷的意愿成都其实房子比较好卖的是整个过去一段时间的天赋但最近也不好卖了也开始卷然后原来主城的外围三圈层的房子其实都非常难卖因为一方面没有倒挂一方面成都的新房供应量是比较大的
所以不仅是成都我在重庆包括华北就看到了一些非常好的户型那最近这两年华东市场也不好了也开始进入卷所以这就是产品离周期就是产品离最差的其实就是牛市的巅峰拿地的那些开发商为了不亏太多钱去降标然后大家也是无脑的去买去抢这样的房子其实就是产品离比较差还有意思就跟法国酒张的酒一样它是有年份的
是 87 年的拉费就比较好因为 87 年就是最熊最熊的时候他为了最熊最熊的时候他就会放水就会搞出非常好的一个产品就上海产品历的有些巅峰也不能叫巅峰吧第一个是 0708 年是一波 V 型的反弹就那个时候上海出了很多投面积的房子
就是相当于多送你一个房间出来就是卖的时候没有顶没有底就是比如说北面是一个全楼空的比如说它是一个巨大的一个方框下面是空的然后卖的时候跟你画饼说这个到时候我们会交注对
然后就交住出来一个房间那本质上是什么本质上就是因为那个时候市场太差了然后你会发现上海最糟糕的房子是 21 年房子那时候我们很多房子叫什么叫许愿池什么叫许愿池就是说按照上海的规范你所有的住宅除非你是别墅它是不允许毛皮胶付的
必须得装修但是开发商觉得我这东西太好卖了我根本不需要装修那怎么办呢但是我也给你个马桶给你个水池吧他就找那个像公共卫生间那样的那种水斗在一个厕所里边给你孤零零的安了一个就跟一个许愿池一样这种许愿池装修其实维持了差不多一年多的时间但是你回到 24 年我最近去看了好几个豪宅的一个项目大为震撼
大为震撼虽然我没钱去买但你会发现它在工区的奢侈化的营造原来的食材可能只有在工区的大堂才会出现现在从电梯到整个的房型当中直接的食材上墙大力石上墙
就你会发现什么就是在市场越低迷的时候其实产品力的这个提升就越显著在上海其实就呈现了这样的一个很有意思的一个特点所以就说它也是个互相塑造的过程就是原来大家其实意识不到有产品力这个东西在嗯
只是因为在市场特别特别特别差的阶段开发商因为原来的那个房子不好卖了他也没有那么多的市场涨价的预期了所以他必须要用心的去打磨自己的产品而这个产品的这个提升某种角度来说也给用户提供了一个心理认知原来是开发商是能做出好房子的嗯
原来不盖完全就是因为糊弄我们一元问题就原来上海人是非常非常羡慕外地房子为什么因为上海的开发商的建造的水准其实是远远的落后于二线城市的就是像无论是成都武汉重庆南京特别是杭州同一个开发商的同一个大的系列可能在上海就会降标降得一塌糊涂但是在这样的一些二线城市实际上它就会做出非常好的产品出来
之前在社交平台竟然会刷到一些帖子就是说自己可能是 20 年 21 年上车然后房子的房价就是跌得很厉害嘛但是我觉得这么一听我发现这一拨人他们遭遇的不仅是房价跌得很厉害更要命的是他们的房子可能如果是新房的话质量它本身在市场中就可能就不太能打跟后面的这些新房既没有价格优势又没有质量优势这个很可怕呀就是这样拿起来利率也高嘛
而且就是这个东西就是刚才我们用了一些牛市的比喻但是这个跟权益类的牛市你没有办法比因为你 20 年买一个公司的股票和你 24 年买一个公司股票那是一样的就它的质地是直接体现在产品力里的质地是一模一样的但是房子是不一样对你刚刚说的年份久我觉得这个比喻很漂亮就是它不是越新越好不是说 2021 年的比 2019 年好我看上海就像你说的最好的一批房子在 07 08 年还有 14 15 年集体出了一批非常好的房子
我最近在看二手房也是觉得我现在挑一些慈禧风还不如去买 1415 的那些年份酒就确实是这样它是有周期的好可怕以后房地产市场要有这个年份概念什么北京这个产区最好的年份是哪几年上海这个产区最好的年份是哪几年其实全国都差不多了全国差不多你北京很明显就是 08 年奥运会之前房子和 08 年奥运会之后的房子它有明显的特征上的一些差别的
然后我觉得你可可以多说点和老婆小这边观察到的一些东西可能几个关键词吧第一个旅居成为刚需我不知道你们有没有相同的体会旅居成为了刚需就原来我们不是说旅游地产是一个伪命题伪命题吧就是大家一定要拥抱核心区自住嘛这个才是真正的核心资产但是最近我的观察是旅居市场越来越成为刚需因为现在大批的老人在退休潮对然后年轻人越来越多人做自由职业或者是不需要 onsite
就是可以远程办公可以远程办公那在这种情况下其实很多人就有了旅居的需求它其实对核心区或者通勤交通没有那么的偏好了我不想展开太多但是我最近观察到一些比如说接近自然或者它有一些文化属性像大理
包括我在西北看到的大同大同那些风貌别墅所以我看到其实各个年龄段他们的需求在发生转移或者是范式的转变就是一方年轻人爱旅游然后爱自由爱旅居然后老人现在已经旅居成为他的刚需而不是在一个什么地铁房啊学区房啊什么的第二个就是我发现老陈在复兴嗯
这也是一个非常新的提法就是之前我们其实无论是投资也好自主也好特别会偏好新区因为大家觉得新区未来有规划兑现然后见面好有生殖空间然后年轻人都在往新区搬但最近我又发现这个风格又在转移回来你会发现我们路波克这个地方其实
旁边在大拆大建然后在搞风貌别墅在搞城市升级不只是上海全国都在花大量的政府拨款在做老旧小区的改造包括很多当地的一些文化特色的东西特别吸引人像一些老城的夜市经济或者一些美食啊什么的就是成都就特别明显嘛成都可能是全国老城范围内趋势走得最好的城市在成都的高新区有一条巷子叫玉里
玉林夜市对就玉林夜市那一片就是那一片的老破小就不提老破小的真实趋势是放量而且在价格上涨的就是发生在真实成交价上所以其实全国都有这个案例其实上海像黄浦和徐汇的老破小其实跌的也不多
现在上海是黄浦和徐汇碾压浦东很简单的浦东就是黄浦和徐汇更多的是宜居浦东更多的是宜业你就可以和股市相类比的话浦东相当于是成长股就新城代表的本质上是成长股就是你相信未来会有持续不断的规划
持续不断的一些新的产业的一些引入持续不断的就业机会在新城诞生新城才会长那么老的呢他更多是宜居为什么这个城市最好的学校最好的医院最具烟火气的一些街道他一定是在老城
所以你就会发现说当新城的浪潮结束了以后你会发现在老城这一侧实际上不光是说政府这次投入钱非常多这个投入钱它分成几类第一类是比如说拆迁动迁原来说的盆改然后说到的城东村还有零星的旧改这些事情它会在旧城当中会持续的出现就光上海东原一村二村这两个地方拆迁它就是一个数百亿级别的这样的一个资金的一个规模对吧
第二个就是城市更新城市更新大家都好理解的是原来我这个小区这小区可能 70%到 80%住的可能都是上海本地老人但是小区没有电梯然后也没有好的停车位它工区又很简陋而且有非常多的一些安全隐患这时候包括外立面的粉刷然后是防水包括保温包括电梯的改造包括停车位的一些划分包括社区的一些功能这部分的加强它的主要的资金其实都是投向于
老陈这是第二个特点第三个特点是什么就是以上海为例上海你会发现说最近从我的咨询客户角度来说上海本地人是非常少的因为上海本地人很了解上海但是外地的新增的购房者原来我们看到的就是你想想看从 90 年代到 2019 年之前每年的城市化的进程当中是 2000 万人进程
但是到 2020 年 2022 年之后每年可能就是只有 900 万到 1100 万人进城但是在这种超大城市买房人的结构其实发生了一个根本性的变化现在很多都是跳开刚需他可能就是老家卖了一个厂或者是海外归来以后他就带着 1000 万 2000 万在上海直接买改善和直接买豪宅那这部分人他其实就会非常的在意城市的界面周围的一些环境所以很多时候对他们来说
是不是离公司足够的近可能关系没有那么大因为他们不一定和打工牛马一样准点上班但是这个小区或者是这个边上的氛围好不好就很重要所以你会发现说在上海最近像以黄浦徐汇为代表的一些新的小区的销售当中我们可以看到他们的那个身份证号码当中上海本地人的占比可能已经从原来占大头现在变成占小头甚至绝对的小头我们说边际的增量决定市场的风格嘛
那么新的买家也发生了变化所以就是三个特点第一个就是我们说原来新城相当于成长股是大家对于新的产业新的就业机会有更高的期待第二个就是老城相当于是红利股对吧有的是租息比较高有的可能是生活比较舒服身世比较的舒服更加的宜居
第二个就是从政府的资金投入来说原来投新城更多现在就更多的投老城更多第三个从边际的买家这三点其实都变成说某种角度来说现在的新城的走势是远远没有老城好的而且在过去的三到五年以华东二线为代表的越是牛市的一个城市它在新城的供给就越庞大
而新城的供给越庞大实际上它的库存的积压和这个价格的走低其实这个表现就越明显我觉得这个是最近老大三年就结构上的一个非常大的一个变化其实最后还是落位在供需关系上对
对因为我觉得很多事情的底层逻辑都是供需就包括生意也是就是不是有句话叫就强者最终一定会变成傲慢的人然后一开始的弱者就是所谓你的价值股就慢慢会展现出他的迷人的魅力这是为什么无论是股市还是楼市这种带交易属性的资产里面它都是会一直换风格包括最近其实
虽然所有限价限售限购都解除了但是这些政策我觉得有一种推绳子的效果就是它反而在虽然这些政策表面上都是利好它反而一部分程度上是助长了大家卖房情绪原来禁止交易的那现在因为限售解除了大家都着急的去抛货特别是新区的这些楼盘
就有一种药越猛病越重的感觉就是我不知道我病有多重我发现医生开的药越来越猛了然后发现我完蛋了我觉得就是你看他的需求是非常活跃的你就从 9 月份 10 月份上海的楼市成交数据上来看不光是上海你全国范围来看因为尼克原来是在国内的一家大型的民营房地产公司但是
我们还是有共同认识的一些朋友但是因为民营的地产商不是都崩了吗然后他们就纷纷的到国有的全国性地产公司然后我们有的时候也会交流十一的一个数据你会发现说如果从量的维度上来说新房的销量是非常好
那二手房呢其实各个城市也在持续放量只是它弹性没有那么大因为新房原来基数太小了就卖的太惨了所以你发现这个增量会增得非常的猛但是你如果拉长到一个比较长的预期上来说无论是开发商还是居民其实都没有扭转说房价持续可能在下行的这样的预期就是体现在数据上就是第一个是挂牌的总量还是增加
就像上海这种地方你挂牌可能还是 20 万套以上对吧然后你挂牌的价格并没有往上升我觉得这其实都体现了大家的整体的预期还是偏弱的我有个好奇就是前面我们一直在把房地产市场跟就是权益类市场类比那在房地产市场存在着解套这个概念吗还是说失去流动性的房子有一定概率它可能会永久的失去流动性我的观点可能比较悲壮悲壮都来了对
因为历史上其实有比较多的案例其实中国的房地产应该是不到 40 年其实唯一的巨大的几次泡沫就是可能 00 年的海南然后 11 年的温州然后可能结构上还有一个 17 年廊坊但这个体量比较小但整个 17 年的金金记或者整个华北跌幅是比较大的然后可能再来一波可能就今年的华东和华南以深圳杭州为代表的这一批
那所谓这些大的泡沫破裂可能都是 30%跌幅起步的这种普遍城市指数那我去观察这些城市后来的命运其实都没有太乐观你比如说海南当时卖 7 万的房子现在只卖 3 万就过了 20 年了
然后温州一一年城市最高点当时是比一线还要贵到现在温州也没有超过一一年而且一五年一直涨到二一年最近三年的回调但是也没有超过一一年温州的价格然后包括廊坊也是从高处跌 50%要涨回去还要翻一倍这是一个城市上的现象然后在板块上你会发现其实一九年到二一年很多城市的新区都在涨嗯
但是你在看这些城市的老城区就拿成都为例好了成都的主城它是一个大饼然后整个城南天府新区金融城它是一个延伸线那 19 年到现在已经过去 5 年了整个南京延伸线翻了一倍不止就金融城天府新区即使现在回调应该还是 80%以上的涨幅
但主城的真实趋势是 18 年到现在一直在调整也就是说过去一段时间的主线发生在新区跟老城根本没有关系然后你在别的资产类别看也是类似的规律它不像你买基金你可能等到下一轮牛市你有可能就可以回本房地产市场可能不存在这种事情
就举个最简单的数字游戏就很简单股市是 80 万亿 90 万亿 A 股对吧那么房地产现在是多少 400 多万亿是好那如果再来下一轮牛市大概率会有一些领涨的一些品种它可能会比现在价格要高比较多对吧而你那些原来领跌的品种你即便回复到原来的那个位置可能还得再涨个 30%到 40%
那你想想那时候整个房地产的总的盘子难道要涨到 700 万亿吗你觉得这个可能性存在吗我觉得这个可能性是非常非常低的所以就是如果我们接受一个现实的话就是有些房子可能价格永远不会回到它的高点了就昨天我跟那个
宇白在现场碰到一位 30 多岁的一个朋友他会比较焦虑因为他原来在之前几天做公众号的时候是 10 万家百万家然后客户不断那现在这个时代过去了他还是会念念不忘当时他的那个整体经营状况我觉得每个人都这样的每个人都会怀念自己最顶峰时候的收入我管过多少人我挣过多少钱我股权值多少房子值多少但是有的时候过去了就是过去了我觉得这个是很难避免的一个问题就是即便到现在为止我
会发现说上海的房价调整了那么多,但是你要知道新房次新房,魔龙角来说,它的回调它仅仅只是跌到了 2020 年 2019 年的水平,但是很多这些老破小其实已经调到了 2013 年 2014 年的水平,那么这样的一些老房子它未来有没有可能性再涨回到 2022 年的这个高点,我认为这个概率是非常低的,
当然就是说也有可能回去但这个需要行情级别比较大就是这里有一个置换的问题就是虽然我一直认为现在其实并不是一个卖房的好时期因为现在整个房地产在一个周期的底部其实变盘点是随时会发生的你卖飞的概率还是比较大的你觉得现在不是一个卖房的好时期
对我认为现在不是一个要知道在过去一个月男士已经帮我们小酒馆的嘉宾卖出去两套房子了那把我这个剪掉我想表达的是虽然我觉得现在不是一个卖点因为是周期性底部这个大川很有可能马上要掉头变盘卖现在的政策宽松程度已经比 15 年就上一波的宽松期指还要再宽松在这种情况下其实很容易发生变盘只是时间和节奏不确定怎么样理解这个变盘
我们都知道有个政策底和市场底的概念嘛就是政策一定是不断加码直到市场启动那中间会有个过程就是现在其实就像我刚刚说政策有点像推绳子就我不断释放利好但是大家是不断越来越恐慌而且把利好政策当利空来理解所以就是整个市场跟政策它是有一个背离的时间段但是政策最后一定会发挥效果的
但这个效果的时间不确定因为拿 20 年为例 20 年 8 月三道红线出来直到 21 年 6 月整个市场才真正全国市场才见顶那现在的其实就是政策也一轮又一轮嘛而且在数据上看现在基本上如果用同比周期来看现在就是在一个同比周期的最底部而且最近已经在拐头了就是这个同比已经跌幅在收窄所以现在如果纯说资产管理的角度我觉得现在并不是一个好的卖点
这是我的观点但是刚刚进来聊到你说那个能不能解套的问题我觉得这里很重要的观点就是如果你拿的不是下一轮的主线的话那等你解套的时候那个 Beta 主线已经涨上天了我觉得这个可能比卖不卖房更重要就是说你拿着一个不好的鸡蛋等待回暖还不如现在积极地把它割掉换成能够跑平下一轮涨幅的因为现在好鸡蛋也不贵
现在烂鸡蛋虽然便宜但好见不贵所以现在未必是裸卖的最好时机但现在可能是换掉差房子换好房子的一个比较好的时机就是政策底和市场底这个概念我多延展说两次就是前两天我听到了另外一个友台的一个播客我们来请到了原来住房保障部的一个专家在聊一个话题就是在我们历次的几个大的救市环境当中第一个就是 08 年对吧 08 年当然更多的是来自于外部环境
包括上海的其实卖房的主力也是来自于华侨港澳台人士和一些可能是外贸生意赚钱的一些富商所以在那轮下调之后的一个刺激政策差不多到了 09 年的 6 月份市场就温暖了而且是 V 型反弹
因为市场的需求其实非常活跃了只是情绪受到了影响那 1415 年那一波也是一样就 14 年因为之前的供给实在太多了海量的库存导致 2014 年的时候也是出台了一系列的一些救市的政策但你会发现说到了 2015 16 年的时候去库存加上棚盖的收管旗下实际上整个的就是从政策底到市场底它差不多也就最多是两年时间所以为什么这无论是开发商也好
还是很多的一些地方上也好它其实都会有这个情绪记忆的就是只要我去救一年到两年市场就会给我一个反馈但是我觉得这次到 24 年这次我觉得不会那么顺利就相当于 20 岁感冒 40 岁感冒 60 岁感冒是不一样的那么
在这样的整个的经济环境之下很多人他当房地产下调的时候他其实同样出现了三件事就是我们住建部领导说的所谓的这个四五六就是银行的 40%的贷款的底层是房地产然后地方政府的财政收入 50%来自于房地产老百姓的资产负债表 60%来自于房地产
所以当房地产不好的时候并且预期不好的时候事实上就会变成地方政府难受金融机构难受老百姓更难受而且这种难受的预期会持续的往后推演那么从短时间来看政策和资金的加持它可以让市场的流动性会好但是拉长来看最重要的一个点还是大家对未来的收入的预期要稳定
这放在十年前八年前每个中国老百姓对于未来收入的预期它是稳定的是永续的我就这样生活对吧直到退休那一天但现在并不是这样就是相当一部分人他其实对于未来的就业自己三年五年以后还能不能找到同样工资的工作大家是有怀疑的
那么当这个永续的现金流的预期不存在的时候实际上很多城市的这个房子我认为还是会很艰难的就有接盘的这个城市可能会更好一些但是有一些人口流出的产业流出的那些特别是资源类的城市从全球的经验上来看它可能就很难有好的机会那理论上广东应该挺好的呀
那当然了广东人生的有多然后但城市化还在持续的在增加但是你看深圳我们就没有办法仅仅用这一个逻辑来评价就是我会觉得说每一个城市它的影响因素都是非常复杂的非常复杂对就包括像刚才那颗男士说就是现在可能是一个你把你篮子里的坏鸡蛋换成好鸡蛋的这样的一个比较好的时机
但是真正的问题是就是现实世界是你拿了这个鸡蛋吧你会觉得说这个鸡蛋吧它有 12345 几个优点有 1234567 几个缺点你现在卖了吧如果价格不达到你预期你难受但是你不卖吧你又怕未来卖不掉了更难受其实我觉得很多人是先处于这种难受的积累的状态当你说资产配置的时候其实最大的问题就是什么是坏鸡蛋什么是好鸡蛋
我觉得这里很重要的一个变化就是可能公众认为的好鸡蛋有可能大概率可以说大概率不是下一轮主线的好鸡蛋或者说其实这句话用趋势的思路来说就是趋势领先于舆论就是其实大家的舆论是追着过去两年的趋势走的
那接下来会有什么主线风格在我现在的观察看来我作为一个行业内的人我都觉得很离谱用现在的话来讲就是抽象就是现在在流行的新风格是非常的抽象的现在我看到的就是不仅不是看什么人口流入或者核心产业它反而自愿性的城市是过去三年表现最好的
也是今年表现最好的比如说全国我花了很多时间在西北采盘那我会发现全国最好的是像伊犁乌鲁木齐榆林 鄂尔多斯这些都是资源性城市那他们的房价几乎是不回调的有些小区还在涨
然后反而是这些核心城市苏州南京杭州深圳我就不举例了就是我们引以为傲这些城市反而它的趋势是不好的那我个人是现在已经完全放下了那个归因的执念那我现在会认为趋势背后是量价量价的背后都是一票一票的资金博弈的结果
那我会比较相信这个结果所以我现在跟着市场抽象的这个风格去演绎我会大胆假设说接下来流行的风格可能是一些完全意想不到的或者在现在主流认知里面还没有形成的因为现在我们都在左侧聊天我们不知道接下来到底是华东和这些明星城市再高波反弹就因为他们涨的多跌的多那接下来如果进入行情是不是他们又涨的多
那还有一种情况就是说整个叙事主线就坏了我们可能切换新的玩法新的赛道这都是有可能的我现在也说实话我没有观点我们可以等到右侧自然走出来看看到底是谁先走出来然后可能因为房子它并不是会比如说这个月不交易就错过 20% 50%的行情它是非常缓慢过了六个月可能才有 3%到 5%的上涨如果真的有行情它到最后才是加速的
它跟股票也是很像所以我觉得最好的策略其实就是在右侧去等待如果这个趋势谁先走出来了那我就高看谁演然后即使有新的概念或者新的不理解的风格那我花时间去裁判和理解如果能接受就上如果不能接受那我就
不参与或者等到自己看好的资产进入右侧就是复苏了那我再参与但我觉得尼克还是更多的是从一个趋势交易的视角来看这个事我如果对于普通老百姓在自己的家里边做支管就我相信很多人他是怕什么怕错过
怕错过的逻辑是什么就是他打开手机短视频一刷 200 个房地产博主都告诉他说马上就要通账了再不买就晚了他因为这样的惶恐而上车的话我觉得大可不必就算真的注底了就是从注底 企稳
真正的上涨它的过程短则几个月长可能需要一年甚至更多的一些时间所以留给大家空间是非常多的但是在中国能让大家可以去观测的比如说你每个城市都会有那种标杆小区这小区你就找那种大型的
或者超大型的小区比如 1000 户 2000 户甚至更多户的然后你就观测它在交易软件当中的整体的挂牌的量就是相当于这些小区可能有的时候它整体的挂牌量已经占到了小区总住户的 3 到 5 甚至更多然后你就观察它说
这个月下个月它到底卖的好还是不好它的挂牌的价格是高还是低了比如说对上海来说你就观察类似于什么康城啊什么人亨河滨城啊什么世茂滨江啊对吧你去观察这些比较大的一些小区中原两湾城啊瑞宏新城啊就是各个区域板块的不同的价值的这样的一些房子你就观察在标杆小区因为它的交头比较活跃一个月它就要成交个二三十套的所以它的这个价格的真实性很强
如果哪天你会发现说他们的低价牌全部都被一扫而空了然后所有的新增的挂牌的价格都比原来的价格更高那这个时候可能就是市场奇闻复苏的一个非常清晰的一个信号了所以坦率地说如果现在对于很多的买房者来说的话我觉得现在是可以一个认真选房的过程因为
特别是对买二手房的来说你从看中到买到可能中间比较审慎的做法你至少得看个几十套上百套这样的一个房子可能本身就是决策过程就要花几个月的时间那我觉得至少从现在开始可以很认真的来看房了
就是觉得太艰难了这个过程是很艰难但是它占了家庭资产负债表的 60%或者你可以不去考虑这个事你不买也行我觉得身边有很多人都会是一个可买可不买的一个状态对如果是个可买可不买的状态我觉得其实不买也是一个非常好的选择就是
就是我的感觉是身边非常多的人大家就是可买可不买的状态就是你要买你也能买但是感觉好像没有必要因为你并不知道这个市场接下来要往哪走以及就是我记得上一次我们做线下活动的时候内科老师就说说文旅地产他都看好那个时候大家就觉得说文旅地产这也能行但是我觉得过了半年之后我觉得这个逻辑就起码在我这里显得更成立了开始没那么抽象了对吧开始抽象
从比较抽象到一点点抽象我觉得一个转折点是我当时看那个电影《李斯本丸沉没》本来这个电影是一个非常感人的一个纪录片它其实是讲的是一艘在有英国战俘的一个货船就是日本人把这个战俘本来想送往日本然后在东极岛附近被美国的军舰击沉然后东极岛的居民
把他们给救上来的这样的一个故事导演方丽她就去英国去采访了这些军人的后代嘛然后本来这个故事是非常伤感的把我中间也经常哭但是当这个画面切换到这些英国人英国普通人漂亮的花园他们美丽的家的时候我就有点哭不出来了产生奇怪的那个向往就是你会觉得说他这日子过得也太好了然后再对比绝大部分可能在大城市打拼二三十岁的年轻人来说
就是你看人家普通人的生活再看看我们的生活就会觉得说天哪这过的是什么样的日子就是以前看影视剧从来不会有这样的想法但是现在会有包括我会发现身边越来越多的人大家会选择说我哪怕自己可能
吃的差一点然后呢赚的少一点我也希望能够去选择一个更舒服的城市或者是住处就像前面男士说大家对于永续现金流的这个期待可能就不存破灭了那大家追求的就是我接下来一年两年三年能不能过得好一点包括不管是买个房车
出去开房车环游中国包括我也知道一些友商的同事他们可能会选择说真的是定居大理然后如果有一些工作需求他再去出差飞全国他愿意忍受这样的交通不便也希望自己每一天早上醒来看到的是 270 度的这样的一个窗户外的而海的这样的一个风光还有露台或者院子有一方天地是的我一定要反驳一下 Nick 的一个观点就是我是这么觉得因为我家也是经营过文旅项目的
我还买过旅居房呢对吧就是人有旅居的需求但人没有在一个地方旅居的需求就本质上你旅居是从一个待腻的城市到别人待腻的一个城市嘛但是那个城市你可能也会待腻的所以就是人会倾向于不停的换然后这个时候你会发现说我们看到这个旅居需求或者是旅居的城市它肯定会有网红的城市但它第一个是网红会不停的变第二个是
这座城市最好的我们说到的它的那个比如说这种野蛇酒店它可能会比当地的这个商务酒店价格高五到八倍对它也供不应求因为它的供给太稀缺了但是你会发现说再过两年三年去的时候可能又出了一个更奢华的对吧你在酒店里边养孔雀养熊猫都是有可能的这个违法这个违法对它会
它会非常非常的卷我的意思就是会非常非常卷也就是说运营一个成熟的文旅的项目它的运营成本是非常非常高的一看就是被农家乐伤透了而且绝大多数的开发商也好安纳亚那边你看北大河那么多项目能够起来的又有多少个就是事实上来说只有少量的运营能力很强很强的一些城市和开发商才能有能力把这个网红的城市给它运营好的
绝大多数的文旅的一些项目如果它是只卖地然后不永续经营的实际上它的下场都是非常难的而且相对来说就相对文旅我其实更倾向于的是近郊低密所谓近郊低密就比如说像杭州那边像什么梁祖这些地方第一个是它是属于近郊它到杭州市区实际上没有那么远
第二个是当地的一些低密的一些好房子实际上有大量的网红已经把它工作室从杭州的市区运航迁到了梁祖他们的整个居住的环境和氛围其实是大幅度改善了甚至来说如果你能一个相对比较低的价格去租到那边的一些别墅它的价格是相对来说是非常非常划算的可能要比你在杭州滨江的去买 99 平米的一个
房子从租售的世界上来说要划算很多所以我自己是因为在文旅上面我是吃过亏的所以我对于文旅这个事我始终是抱有质疑他像是农家的 PTSD 我觉得还有一个点就是我觉得小酒馆的听众当中很多相对还是比较年轻的所以对他们刚去买房的这个意愿其实可能没有那么强我觉得现在还有一个大家可以去看的一个选择就是保障性住房的一个放量特别对于中大型城市来说
它选择会非常多而且每个城市的策略会不太一样现在跑在比较前面的其实北京上海这两座城市北京和上海的保障型住房它的体系更加的完善而且选择会更多而且经过几年的运营原来一些不成熟的一些运营却到了这两年也开始变得越来越成熟了对上海来说现在一个新的选择就是保住房
而且保住房的申请非常方便即便你是本地人你是上海人你是上海有房的但你这个房距离你工作单位比较远然后你在工作单位附近的保住房只要超过多少公里以外它都是允许你去申请的
而且它的这个价格呢虽然看上去可能比边上的会略高一些但它因为是个空气房东嘛对吧所以你不会存在着两个大的风险第一个是被房东撵出去东东一敲门我二家结婚了请你明天搬走第二个呢就是相对来说房东也不太可能跳价然后整体的居住的环境其实是像一线的这些公寓那些商务公寓去靠拢的
对吧,人车分流,旅版外立面,你到上海所有的宝租房的地下小区去看一看它停的那些车,清色的豪车,真的,这很可怕,你就会发现,然后小区自己能够形成那种年轻人的社区的氛围,也非常好,有的是自己的社团,有自己的社区公约,就是什么时候可以遛狗,在什么地方不能遛狗,都会有很强的一些点,它形成了新的年轻人的一些社区的一些文化,
这是上海的特点对于北京来说大家需要去关注的就是配售性保证租房的崛起那可能也会带来一些新的供给而这个新的供给某种角度来说也会改变市场的预期因为我觉得新的供给还是很重要的新的供给就增加新的选择那新的选择就会改变大家消费的一个倾向
但这点上我跟你可肯定也有不同没有没有我这点没有不同你也知道我观点一直是比较看中央部资产其实中央部就是过去一段时间供应最大然后炒作最多的就是以上海小三房为例 100 平的三房你现在 2021 到 2022 的打新量基本上是过去供应量的两倍每年大概 800 万到 1000 万方的这样的一个供应量这个都是超过过去历史的
那所以我觉得如果你是刚需正好想买一个三房其实不妨就多去关注那个监测那个趋势如果这个趋势起来了呢至少在理性上你是可以焦虑去考虑这个要不要买但是在目前的情况下这一类资产并没有止跌而且你也不知道它的这个未来何时止跌那在这种情况下你不妨就再等一等
对我觉得中间有一个时间点比如说对上海来说就是 2026 年因为是 21 年的两月份出了新的房地产的一个限售的一个政策就是对新房当时因为限价嘛限价的话它是有个五年限售所以 21 年所谓的很多倒挂房实际上它是没有办法进入市场
你就相当于是到了 26 年的时候他们可以集中的可以来卖了这个时候形成了一个供给有可能你有一定的概率对于很多的普通人来说你可以在 2026 年买到 2021 年甚至比 2021 年更低的这个价格这概率是比较多的这就是一个艳塞湖的现象效应就是每次你出现了一个 YYDS 的幻想的时候
比如说北上永远涨比如说豪宅永远涨很快它这个价格和供需就会发生一个变化然后在这个幻想过后的三到五年之后它这个超量的供应最终它还是会需要去释放掉的那接下来就是豪宅这个是很可怕的事情是
对于上海来说上海的豪宅市场原来是一个偏小众的市场一年的 3000 万以上的整个成交量可能全上海就是 1000 套但是你想想看这一两年它供了多少的新房这些新房其实都是靠我们说婆罗门二代就是全国各地的婆罗门二代到上海来采购的一些新房
但是他们都是抱着说房价永远涨或者这是一个非常优质的可以升值资产这个预期来购买的但是一旦这个预期破灭以后这个超量的供给未来进入到这个市场的时候我觉得这个冲击还是很大的冲击的还不仅是这些房而是过去的 10 年 15 年上海在核心市区的已经老去的那些豪宅
已经老去的豪宅的这个加速折旧会非常的疯狂我觉得聊了这么久我特别想问一个真问题其实我觉得现在很多年轻人的心态就是买房不再是我的刚需了我甚至没有必要去关注房地产市场因为它跟我没有什么关系以后租房过一辈子不也挺开心吗我觉得这是现在非常普遍的一个心态但我觉得就像过去一两年大家都说我再也不碰股市了
我再也不买基金了然后 9 月 30 号之后一切都变了一样我很好奇就是如果房地产市场出现了什么样的一些信号或者变化能够扭转这些现在说这个买房不再是我的刚需的人的心态他们也开始说不行买房是我的刚需人这辈子起码得有一套自己的房子这个转变未来还会发生吗以及如果会发生的话它是会因为什么样的条件而发生
我觉得就是少量的人因为相信所以看见大量的人因为看见所以相信就我妈就走在马路上看到任何地方在排队她都会排她说既然有这么多人在排队这个蝴蝶酥一定比其他地方好吃否则为什么会有人排队呢对不对那其实你说这个蝴蝶酥和这个房子有多少本质上的区别
其实是没有的就是我回过头来说一句话就不要相信自己当下的感觉其实还是要相信长期来的这种人性的一些特点就是人性当中的确是有 FOMO 的一些特点当你开始看到越来越多的人在网上说要大通胀了对吧再不买就怕了他
会时时刻刻的把你从 90 年代的通胀的恐惧 00 年代以后的资产价格泡沫恐惧当中他会把你召唤出来的当你身边越来越多的朋友开始信仰说他买房挣了 50 万 100 万的时候这恐惧会出现的当年和我一起卖房换新的朋友当中有一部分的人他就是在高位卖了房对不对那他现在看到房价持续在跌他心态好不好他心态不好因为当一个人
嗯
对吧所以就回过头来讲再说我觉得如果一个家庭有一套房有一套质量比较好的房我认为如果他能够把这个比例能够降到 50 甚至以下的时候我认为他是一个非常好的一个状态但是如果你持续的去租房你不能保证到了某一天你的想法会发生变化我觉得就是说等你想法发生变化的时候你再买就可以了
因为目前至少我们说从 2024 年的 10 月份角度来说你说未来的半年一年当中全国房地产出现了一个大规模的一个上涨一到两年内我认为我暂时看不到这样的一个可能性所以我觉得就是你可以不买你可以相信此时此刻你自己的感觉你不买但是你可以每个一个季度稍微的去关注一下这个变化有没有可能正在发生就是
虽然我们国家的调控政策都是说房子要温和上涨每年 5%
但是其实事实上你拉 06 年到现在房地产或者股票市场它的波动从来就不是温和的就像上海没有秋天和春天要么在每年快速上涨每个月跳价 20%的这种涨速要么就是过去两年可能这个一年低 10%到 15%这种指数有的小于 30%所以房地产它虽然我们的调控意愿或者大家的意愿是美好但是它永远不是线性外推的
而且它永远是波动非常剧烈的所以我的主观感觉是这是一个值得重视的大类资产但是在当前就是人不可能同时踏过一个河流两次现在的正确观点可能再过两年看就不一定正确所以其实这个大类资产我认为是值得关注的如果你能保持每个月看一下并且抱有这个开放的心态去调整自己的框架随着这个市场的事实发生变化观点也发生变化持仓也发生变化
我觉得抱着这个思路就不会出大的问题所以就像我们之前结婚三大件像我们上一代人自行车对吧后来就是自行车不值钱了要送彩色的电视机或者那个家电那后来有了房子之后家电也不值钱了有可能房子未来也会不值钱或者成为婚恋这个市场中再也不重要的一个因素这完全是有可能的重要重要现在房子重要在于就是如果你婚前没有房反而成为你的优势如果你有房且有贷那么你
说明你这个男人很自私你知道吗你在婚前一定要拥有一个自己的资产和共同的负债你这个男人不是很自私吗你不能这样说对吧但很有意思的确是很多人的心态我就觉得这个婚恋上的变化很有趣就是你之前你有房是你实力的一个象征后来你有房才反而成了一个负担而且要求不懂股票或者不是基因经理对吧
对而且就是到现在就是我之前也是看到有人说就是以前离婚的时候大家都在拼命的争怎么把这个房子留下来现在离婚的时候拼命争怎么让房子留给别人那我好奇现在婚恋市场的就是香饽饽是什么那如果不看房子开什么香饽饽就是要么就是你有全款房要么就是你没有房
OK 就是婚后大家一起买可以但是如果你婚后有自己的房且有代管其实我主观我是认为会出现新的事业池的但是房子这个事情太过重要以至于我觉得这个大力资产还没有到就是说以一个一辈子租房的这种粗糙的框架去把这个大力资产一票打死但是目前这句话是对的因为按现在的趋势的确没有止跌我没有必要说买一个下个月还会跌的资产但如果这个趋势发生变化我觉得要适时的去重新评估自己的这个框架对
就哪怕是两个月前的现在大家的叙事还是谁买股票谁买基金谁傻这房地产只有两个阶段第一个阶段就是狗也不买第二个阶段是怎么也买不到对吧这很正常的就那次跟方玉峰聊的时候说到了一个点什么就是你要关注异常值就是关注异常值前提是你要关注正常值你关注正常值的前提是你要对它有持续的看就是比如说我每个月见到毕白我知道是今天的心情不好
但是如果我只见到他一次我就觉得他可能就是个暴脾气对不对就是你要怎么还重伤主播呢就是就我只举个例子举个例子就是你拉长来看比如说就你关注房地产你重要的不是小红书每天刷八回所有博主看一遍没有意义因为他们都是噪音现在又不是你当时说用小红书看房的时候了
互相攻击是吧那时候小红书还比较纯净现在小红书广告实在太多了我的意思是说什么就是重要的是你应该有个非常长的观测周期但是相对比较低的观测频次对所有资产都是一样比较长的观测周期你观测过两到三次的一个牛熊第二是要比较长的观测频次你没有必要说你必须要每天每周去看甚至也必定需要对于普通没有买房的人说如果你一个月能够
打开比如说 Nik 的小程序或者打开贝壳稍微刷一下看一下整个城市或者是你所关注的小区的一些变化花个 10 秒钟 20 秒钟我觉得也就够了
其实那就是对于普通人来说首先你要了解一些房地产相关的基本概念然后再来做这样的一个定期的 check 市场数据的这样的一个动作就是你不需要非要做决策说我到底要不要买房到底要不要卖房但是你可以定期的去做这样一个动作然后看这些数据由于你前面有一些相应的基础知识你就可以做到心里有数我觉得甚至不需要基础知识
因为楼市一直没有一个交易软件很多买房就是跟着情绪走或者跟着舆论的认知去做但其实就是你能看到 K 线这个楼市的它的涨跌清清楚楚你就把它当一个大类去看而且它是比股市波动温和的多它不会这个月涨停下个月又你进去又下跌个 6%就不会它就是一个非常稳定一旦这个大船掉头了它就会进入很长的一个上升周期也好或者是一个趋势也好
所以其实所有的舆论噪音都可以屏蔽掉就是说不用太 formal 也不用跟着通胀也好的博主还是通缩就是实求是回到价格本身就是每周监测一下我觉得这个事情并不复杂就是我强烈建议大家不要在抖音上面去看那些野生的经济学家和房产大 V 的对房地产的一些判断因为你不在上面
看来要杠上了但我觉得真的是没有意义就是其实我们对房地产本身每个人我们是没有办法真正意义上的去预测它的我挺好奇宇白老师你如果要买房你会是以一个什么样的商业标准去买你的下一套房子就是
就真实的需求真实的需求那肯定是在北京买房我知道就是什么样的画像是你现在特别想买的不说买不买得起的问题我觉得它首先是一个住起来舒服的房子但是对于我来说可能是一个我觉得客厅比较大的小两居甚至可能只是一个大一居
因为我希望能够有比较大的公共空间比如说可以招待一下朋友然后或者是自己在里边看书啊工作比较舒服这样的一个地方然后呢希望这个小区绿化各方面好一些安静一些他也不需要交通特别特别方便只要进程不需要花半个小时以上就行嗯那就近郊的大一或者大二这种那你对那个楼龄有需求吗
没有特别大修但是近郊如果它楼龄老的话它应该也不会是一个宜居的房子其实我觉得你说这个就特别有代表性其实最近上海的国关上的变化是近郊先企稳这个是有数据佐证的因为现在离 21 年整个社会的范式发生了很大的转移
所以我现在就非常非常好奇接下来到底大家会去买什么样的房子我自己也是抱着开放和未知的空白心态去观察然后出现了新的主线我就要去理解去适应甚至去交易对包括你前面说的那个老城改造因为我们听众几乎都知道我在北京是住在胡同里就是住在老城区距离核心景区步行都是 10 分钟到 20 分钟然后所有参观过我家附近的朋友后来都爱上了这一片都想找这附近的房子
我就会觉得说现在老城区确实对年轻人来说这个居住的吸引力是越来越大但是你说要买房的话那就是另外一个话题了因为在那个楼龄又很老然后房子你改造起来你没有太多的改善空间所以可能在买房上没有太大吸引力但是在租房和居住上它的吸引力是非常大的但我关注到现在北京也在腾退在拆迁然后在把停车位优化管线优化厕所优化其实都在做就是在成都包括在其他城市
杭州也有一个圆拆圆建的案例就是我觉得越来越离谱吧就也是抽象就是现在好像像厦门最近也出了一个政策就是支持居民成立的居委会可以申诉做圆拆圆建只要这个投票率通过的话我觉得这个已经就是非常离谱了所以就目前我观察的趋势我觉得后面针对老城的一系列的升级改造会让这个吸引力不断的在提升其实我一直有困惑就是城市为什么要干这个事情呢
就是我们看上海的房地产其实某种程度它各个阶段都学了各个国家的一些政策就是无论是新加坡或者东京因为东京它是最早的东京的副中心开始建立以后因为东京最核心的中间的三个区无论是港区 千代田 中央区其实它很多时候它已经没有空地了所以它当时就在边缘的四个五个角当中去成立很多的副中心去承载它很多的商业 就业
的这样的一些基础的一些功能所以在上海的就是 90 年代末的时候它也是在上海的市区就是黄浦 景安 徐汇和平区边缘去东西南北四个角上各成立了一个副中心这个其实某种角度来说也是和那个东京的整体的一个城市规划也是去做对标嘛但是你会发现最近上海十年最大的城市的一个跟踪的对象或者说是参照对象是伦敦非常非常明显因为
你想像上海这个城市因为每个城市差别太大了我一定要强调的是每个城市差别太大了千万不能安徒所继续比较因为泰晤士河和那个黄浦江某种角度来说它是形成了一个一一对应的关系嘛所以你会发现伦敦的很多的一些城市更新第一个是它围绕着泰晤士河的两岸来做包括它的所谓的是 CAZ 的概念嘛中央居住区和中央商务区的一个概念都是围绕这个江所以上海现在新的 2035 规划当中它是不断地提升黄浦江两岸的这样的一个
城市的一个能及而这样的一些我们说到一个国际的超大都市的城市它是不可能无限弹大饼的我成功了一个到两个星辰这个是可能的我不可能每到三到五年折腾一个星辰这个是很难的最终大家还是会非常非常的向往这个市区的那些居住的文化那个环境那个配套然后这样的一个烟火气所以城市更新
在到了一定阶段像无论是从巴黎也好伦敦也好它会变成一个城市房地产发展的一个绝对的一个主线这个在伦敦已经体现得非常明显了所以我们看到在上海这样的一个事情也其实在做就是包括上海习惯最近东安一村二村的这个拆迁投票率拿到 99.6%也就意味着说它的整个的政策的推进的一个流程其实
包括大家接受程度其实都在提升我觉得这是一定要关注的一个特点
普通老百姓即便你买房你挑板块的时候你可以去看一下有没有提到你所关注的板块这可能就是今年什么地铁盖得多商场盖得多重点会投入的一些地方需要去看第二个像北京上海因为 17 年其实国务院就批复了他们 2035 的一个城市规划这个规划就是国务院只确定了这个城市的定位但这个城市会拆分到每个具体的区甚至每个具体的半区
我觉得就是如果你真的到了买房的那个时刻你还是需要去把这样的一些基础的文件再去看一看再去研究研究可是就像你第一次和我们聊房产的时候你说就是很多时候买房它是一个城市画饼然后你吃饼的过程我在过去也见过很多人就比如说他买房确认是拿这些文件看然后比如说在北京他可能在三四年前就可能比如说 20 年 21 年他就已经买到了这个商品
但是等待它的就是过去这几年可能没有怎么涨就开始一直在下跌的这样的一个状态而且未来也不知道这个饼有没有可能圆上就是中间涉及到一个画饼和吃饼的一个过程我举几个微观的一个例子吧大家可以去看就比如说你走进一个新盘的一个比如说售楼处它里边会有一个巨大的沙盘
这沙盘除了他们小区位置以外边上它可能会止了很多的一些陪淌但是你作为一个普通的购房者你要给它的可信度进行加权就是它这个东西到底有多少可信度就比如说轨交轨交一旦进入这个规划以后并且已经开始施工了以后你到边上的那个地铁站一看它边上已经封起来了它告诉你 2026 年的 9 月份这个地方就是施工完毕那我就可以认为它 100%
他这个鬼交一定会见到家门口对吧第二个就是说如果是学校和商业它可信度差一点但是大概率它也能有一个交付还有一些是你对于它的权重要放得很低的就比如说是产业和写字楼你要对它的权重要付得非常的低为什么因为在绝大多数的中国城市现在都出现了一个写字楼过剩的一个情况
如果是在鬼江密布在传统的商业区盖写字楼还有可以赚钱的一个依据但在上海的很多的一些中外环区域他就算规划了几十万房的写字楼最终他能够租出去吗他这些商户真的能够引入吗他真的能够抬升这个地方的人气吗我觉得这是要打上无数个问号
大概率这个事最终它是会打折扣的所以就是我们看到沙盘我们倒不一定一味的去否认它说这个开发商做不到或者这个地方的这个饼吃不到而是说我们要给这个饼的可信度去做一些加权说的很细分啊但是我觉得如果你真的决定要去买房这个事是必须要去做的事情嗯嗯
我觉得就是有一句话叫一命二运三风水我觉得这是一模一样的道理就像我们刚刚聊的 21 年的产品跟 14 年的产品它不是同一个产品 21 年的饼跟 24 年的饼也不是同一个饼你吃的是同一个饼但你的整个投资体验是完全不一样的就是黄天涵也是这样他也是一个资产价格波动比较暴力就是塔德布说的极端私产的这样的一个资产类型就一命的意思就是说择食大于一切
我觉得这也是研究周期和趋势的很重要的地方你能不能在先前差领先的时候看到趋势转向你就有所行动还是说你在人生顶废的时候去跟风做这个差距是很大的它是远远高于你吃哪张饼这件事的重要程度的
就有点困惑你说择时大于一切择时是大于这个楼盘选筹啊你觉得择时重要还是选筹重要它是这样的选筹还包括好多在我眼里一命二月参观者的意思就是说命是这个择时就你报身份证号你是几年几月几日买房的你说完这个年月日我就知道你大概赚钱不赚钱但如果你说 2021 年 6 月买房 OK 那我大概知道无论你是哪个城市你买的是什么饼我大概知道你的感受是什么
第二个叫运嘛就成运你是买北新还是买大理还是买北戴河就是这个叫成运它的波动也很大你看这个所谓的封建迷信居然能被尼克老师拆除这么严谨的一段这个不迷信我觉得择时真的很重要因为择时背后它那个我是说一鸣二鱼三风水平时都是拿来做一些可能相对虚的就那个八位数代码是最重要的
就像你开户日期你是 10 月 8 号入市的还是 9 月 24 号入市就虽然只差 6 天就买房时间太重要了然后其次这个城市太重要了但是没有择时重要就是说命大于运大于风水也就是说你买房的时机大于选哪个城市买房大于这个城市道理性哪张饼就是选哪个板块风水指的是具体的这个具体的选筹嘛 OK 这个其实也重要但是没有前两个事情那么重要了
那这个岂不是又有点和我们今天聊天最开始的这个产品力有些矛盾呢是这样产品力本身它也是一个择时的一个逻辑就比如说 2024 年的产品它不仅 2024 这个周期底部未来有可能复苏还有产品力还好它永远是那句话麻绳专挑戏书段厄运专找苦命人对就这意思当你在一个错误的时候买房你的所有的东西什么利率啊产品力还有一切的好像都不是特别顺利
但是我觉得这个地方我觉得有个好的迹象有个好的迹象是什么呢就是事实上来说我去年打新的时候我带的特别少因为我当时觉得这个利率没有那么划算但是我现在反而发现带少了这核心逻辑是事实上来说最近其实是有个明显的纠偏的就是第一个是把存量的房贷那个 L 降 BP 降的比较多我估计到今年底调整完到了明年如果有的人是 1 月 1 号是调整日的话
那么我们会看到很多人的贷款的利率将会低到 3.0 到 3.3 之间这其实已经到了一个比较划算的一个状态了就是说不再惩罚那些责事不好的人了所以我觉得就是我们现在看到有一些政策的一些纠偏我们也看到也逐步的在带来吧现在政策真的是我从业以来建国最宽松的政策比 15 年还要宽松嗯
那我们今天要不要大家总结一下就是核心的 take away 给普通听众和投资者的对我想就概括一下我觉得也要做几个预测第一个我们叫三个一个是止跌 企稳和回暖第一个是止跌我觉得这个大的判断我们不能做我们只能说它到了一个市场的一个底部但是止跌的概率极大就是全国范围内有相当一部分城市将会已经看到了止跌的一个迹象第二个叫做回稳回稳
它只是个时间问题它可能是三个月可能是六个月可能一年可能只是个时间问题第三个叫做回暖回暖就是说就是有普遍性的有大量的一些城市普遍性的价格上涨我目前没有看到任何的迹象没有看到任何的城市级别的这个回暖的迹象目前还没有看到然后对于大城市要买房的朋友因为很多的一些中小城市我也没有研究过我觉得没有这个发言权对于很多北上广深一二线城市的朋友来说我觉得第一是如果
你已经有明确的购房需求现在已经是个可以持续看房的一个好时机了不用着急上车但是有合适的车就上第二个是对于置换的朋友来说我觉得最好的置换的策略是先卖后买最好的置换的时机是在所有的新政持续出来的第一周和第二周因为它的流动性会相对来说会比较的宽松你就不用去承担比较大的一个折价对吧你先卖后买
市场也暂时也起不来对于想投资的朋友来说我觉得从短时间内来看我没有看到大城市有很好的房地产投资这些机会就是没有任何一个城市短时间我看到有非常好的房地产投资机会就是这样呼应了对吧这个房住不炒对
我就在想就是前几天男士跟我说这个时间点咱们必须务必要录一期关于房地产的节目我觉得今天聊完我会在想说可能半年后一年后当我们回看今天的这期节目就会发现说哇塞这两个人怎么如此之谨慎没有很谨慎我觉得
宇白老师就非常期待我们说纸叠了黄金大底那你既然想到这个时候录这个节目肯定还是有这样的一个隐隐的信号想传递出来虽然你们没法像爷叔一样说长得你头晕目眩但是他也是现在这个讨论他肯定还是有意义的因为我们想记录一下这个市场现在有一个非常明显的一个信号对于
对房地产本身就有置换投资或者是买房需求的这些朋友来说那确实是一个你可以开始更多一点精力去关注的这样的一个时机那对于那些可能觉得说当然买房这个事情可能跟我一辈子没关系我买房不是我的刚需其实你也可以试着去了解一下这个占整个中国居民资产 60%70%甚至更多的这样的一个资产因为它对你绝对没有坏处因为它和所有的行业都是息息相关密切相连的
我最后驳斥一下这个也不叫驳斥就是我觉得对普通老百姓买房来说不一定他需要真的去等右侧因为股市的等右侧是他的成交是非常连续的价格非常连续的但是房地产当中你可能就是喜欢这个小区可能就是喜欢这个环境此时此刻虽然大盘没有奇闻但可能就是你就能买到你很心仪的价格有合适的房子
所以这个时候你就下决定上车就好了因为主跌浪已经结束了就是最坏的时候已经结束了可以这么斩钉截铁地说吗我觉得是主跌浪已经结束了主跌浪结束了你一定要买到整个小区历史最近十年最便宜的一套房子我觉得没有必要你炒股都买不到更何况买房子对我觉得不要有这个幻想但我觉得你这个结尾特别好就是说
有句话叫身上有宝无心于宝者得知就是说当你在买房这个需求上充分照顾自己内心的需求真正去看自己的价值就像我刚刚问于道老师你照顾自己的需求尊重自己的内心然后在这种情况下只要照顾好自己通常就是下一轮主线的领长你要就是非常真诚地面对自己的需求
你买了房子可能这个市场就会给你反馈然后相反如果你是抱着投机或者买完就能涨多少倒挂多少去做这个决策我可能市场会给你惩罚
所以可能你这个落位点我觉得是挺好的就是你看过去的资本市场或者是房地产市场你会发现所有抱着资助满足自己的心态去买房无论市场涨跌它最后往往会得到一个正面的结果懂了我等我回北京立刻去打听我的第一志愿了好再次感谢男师和内克老师希望就是我们可能半年后一年后我们再来聊一聊房地产市场看看又有什么让大家很意外的一些变化再次感谢对
對對對非常期待