Deep Dive
Shownotes Transcript
Hello 大家好,欢迎来到听浓掌声,我是天南最近是政策春风吹满地,股市楼市斗争气我们慢慢变幅系列也迎来了最新的一期感谢华夏基金对我们这个系列的支持
最近看到小红书上有很多的帖子都说攒够多少万就可以躺平退休的笔记我看了其中的不少读者都在下面的评论区讨论说说现在的存款利率已经越来越低了你们的利息还够花吗我们今天就来讨论一下躺平党除了存款之外还可以执行哪些策略一个是吃股息第二个是吃房租
发起这次讨论的是诚心投资说的主持人陈诚然后和我们一起参与讨论的是金分派的主理人也是资深的基金研究者张一正
张老师是非常资深的投资者和 ETF 专家也是老法师了我特别想和他交流一下关于红利类基金的一些看法先和大家做个小科普什么是红利基金所谓红利基金呢就是指市场上挑选股息率较高常年大比例现金分红的一揽子股票构建的股票型基金
从实际的收益来看,无论是发达国家还是新兴市场国家,红利基金都展现出了不错的收益表现,尤其是在新国九条之后,很过的央国企业开始承诺提高分红。今年的 9 月 24 号,潘行长在国新办的发布会上也宣布了创建证券基金保险公司的互联便利以及股票回购增持专项的再贷款工具,那么红利的逻辑又再次被加强了。
除了红利类基金之外,更多人能够选择的躺平的方式是吃房租,自己住一套,对外租一套,租金自己可以生活,汉劳保收。在当下的话,这两种策略到底熟悠熟练呢?欢迎来进入今天的讨论。所以在节目开始的时候,我想先采访一下两位老师,怎么看最近的这一波反弹,有没有一种幸福来得太突然的感觉?
你已经那么快就把它定义为是反弹了吗都这么说了我有一个很直观的感受这段时间拉新的粉丝群的时候明显就是第一次参与股市就是怎么厂内申购怎么厂内买怎么厂外买然后 T 加 1 的一些基本的规则包括甚至是在哪开货我是一通都不知道
所以就是一大波新韭菜入市我也想问一下张一真老师现在就在各个媒体上面都会讲说什么罕见的大牛市已经来了就您怎么看这个事情我觉得从技术面因为大家也说过就反弹意思就其实这不是一波真正的大牛市牛市这个东西其实可能是要等
牛市结束之后你才能真正的去判定或者说有一个新高才能判定其实前两天最可怕的就是在国庆期间所有的人都觉得 A 股必然是有一波牛市而且他们的定义就是至少是翻一倍的牛市就觉得这是一个 100%确定的事情然后他们基于这个再去做了很多加杠杆的或者说是加风险偏好的一些冒险那
那这我觉得其实最危险的事情就很多人就没有想过是不是可能这并不是一波大牛市的开始因为可能全球某个金融市场的一次动荡它也可能会要着就这个东西并不是 100%的所以我是觉得就对牛市的界定其实不能是把它当做一个必然的给你的一个东西第一它不是命中注定的第二它也不会是一帆风顺的就谨慎一点的如履薄冰我觉得可能会好一点
其实就是你会看到很多这些自媒体短视频它都是斩钉截铁的先拍一个方向然后寄希望于这样的一个未来能够向它的预测的现实去靠拢但是真的对于严肃做投资人来说他一定不会去说我简单的预测拍个点位我简单的去说一个目标位然后我就等着这个牛市的发生它一定是一步一步的走出来的然后在走的过程当中你不断的根据新的信息去
根据新的信息去改变自己的对于这个市场的一些判断所以我觉得对于新股民来说这次你姑且叫牛市吧它会往什么方向走我觉得对于新的投资者来说都能在当中去学到很多东西
对我觉得这个也来的太快了到现在还有一种非常不真实的感觉就如果说我一周没看手机现在就已经感觉天都已经变了对我们可能就是把这种快速的上涨或者说反弹我们历史上会叫它蜂牛吗股市是一个就是它是一个大型的一个系统它的很多的东西它是
非线性的一个逻辑就很多东西可能只是就像我们会说那个蝴蝶效应一个蝴蝶扇扇翅膀可能改变亚马逊的气候因为很多时候抛盘很松就没有人在抛的时候你轻轻的可能就买一点它就会有一个不断的一个正循环去刺激市场的起步其实牛市的来源就是它其实有的时候突如其来有的时候你能看得出那么这波我们之所以会觉得说它像 519 那是因为有一个政策面的一个推动
所以很多人也是按照这个去比照觉得就是说可能按照 519 我们也有先来一波蜂牛然后再调整调整完之后再来一波可能一两年的一波大的牛市
但是市场是不是会这样去变化其实我觉得很多的东西我们就说没有那么简单因为现在市场就像很多人在讨论因为有了社交媒体其实信息的传播会非常的快然后它的疯狂程度也会非常的快包括这一波我觉得还有一个因素其实是刺激了这波牛市的上涨我觉得就其实是那天上交所的交易的一个故障
因为在交易故障之前其实我们看到的市场没有那么的疯狂就是涨是涨的三点几四点几甚至五点几都不算疯狂但就是那天之后突然让很多人意识到股票不是一个你想买就买得到的东西其实这是我觉得是老板就说好东西应该买不到买不到就是好东西是吧而且很多人的确从交易层面就是会担心的就是我买不到买不到之后他们就必须封墙然后就导致了其实当天就是
非理性的往那个深交所走往深交所走第二天就是更疯狂了就全面的去买就我觉得这个其实就上证所的这个交易的故障是一个很偶然的因素但是这个偶然的因素的确大大的刺激了我们整个市场的崛起然后另外一个偶然因素就是十一的长假就如果没有这个十一的长假可能市场又不是这么走的但偏巧不巧我们是在 9 月 24 日开了这个会然后后面没有几天交易我们就
被迫休息了那么你很多的情绪的这个激昂就会导致
国庆之后第一天开盘特别猛就这些因素其实是我们在历史上都没有看到的就抖音的兴起然后突然的交易故障再加上一个长假的答案就是说这些因素其实就混合之后到底会导致这一步行情走向什么样我觉得其实是很难说的一件事情但我觉得比较喜闻乐见的就是这个市场没有像大家在国庆节意念中想象这样的疯狂
因为从 A 股的历史来看就是这个行情不能走得太疯狂走得越疯狂就其实下场是越惨的无论是对基民还是对这波市场一样其实你可以看到是就 2007 年的那个 6000 点之后就经历了市场最可怕的一波熊市就一年里面从 6000 点跌到 1600 点这个是就是说最可怕的第二可怕的我就应该就是
2015 年就是说那波去杠杆的千古跌停就这个其实也是很可怕这都是因为前面涨了太多之后它就会导致就是说抛盘过猛所以其实我觉得就是说这两天其实市场它
稍微回一回其实有利于这个市场的就是健康了因为我是觉得就是说我不希望就是不航行什么就是几个月就走完了然后后面就一地鸡毛了就它能够是长治久安比如至少走个两三年甚至别长那么多三四年当然可能会更好一点当然这个我觉得可能是一个美好的愿望
因为我之前其实写过一篇文章分析我就说为什么 A 股是这样一个神经病的一个气质就是很大程度上不是 A 股的问题是因为我们居民的存款太多多到甚至是整个 A 股总市值的可能好几倍到现在也是这样就是在这步行情起来之前
居民存款有 140 几万亿然后我们 A 股市值大概就 80 几万亿就你只要小小的一部分搬过来就整个 A 股的赤字就被禁爆掉了就其实前两年天南老师知道这个楼市好也是这个道理这整个楼市早年如果跟存款这个比例其实就是说相对小一点的话也很容易被弄起来
但是当然楼市因为大发展不断不断造楼造到后面这个楼的总市值已经靠我们存款没有办法去承受了那它就不至于这样了不至于那么疯狂但 A 股因为没有经历过这样真正的大发展那么多年 3000 点左右这个总市值就这么点所以它就很容易被
短短的存款板价给刺激出一个大牛市然后疯狂到破灭然后就没法收拾就这一波但愿不要再重蹈覆辙了我其实听到张老师说这个东西我感触还是蛮深的就是你一往想到每一次牛市从
央行开始发布货币政策到街边的小贩开始讨论股票它中间至少要隔几个月的时间但是现在只隔两天的时间 24 号潘公胜走进会场开始喝水开始说的时候头就化出来了对晚上的所有的视频号和内容就开始
开始出来了就是牛市的第三天我爸就给我开始来来按摩我来说服我要要加仓第四天就要开始给我退票了就是这这只是一个观察点你就会感觉到这次信息扩散扩散的这样的一个是指数级的这个扩散所以牛市呈现出来的特征也是很不一样的对吧嗯第二个前面张老师说到的这个东西我感受非常深嘛我前两天我们业内的很多那些呃
老股民其实都在发一个类似东西大家都告诉他牛市怎么样能够安全下车牛市应该怎么样去保命就要下车了对大家看了都很害怕但其实这个就是老老司机或者是老飞行员的这个习惯就是大家知道熊市是不杀人的嘛但是牛市是真的是非常非常危险的嘛
但是这样的一些风险其实是很多的一些普通的投资者他可能是感触不到的在 2019 年中国金融的一个论文当中主要时间就 2014 年到 2015 年不同的群体他们在炒股最后他们的这个收益的情况
你会发现他把所有的客户分成了四个群体 0 到 50 万就定义为是比如说散户这 50 万到 100 万 100 万到 300 万和 300 万以上可能稍微切割了一下你最后发现说他们的购买的一个风格和现在是完全不同的在 2014 年到 15 年这一波当中前期买涨或者前期持续推高的主要的力量都来自于我们说到的你说机构也好或者是大户也好对吧
但是到了 6 月 12 号见顶以后的一个漫长的救市过程当中都是散户在持续的加仓持续的加仓持续加仓那最后带来结果就是散户在那一轮是亏掉了 2500 个亿你会发现一下那一轮就是核心先是大户在那边推高你去过早抄底的那些散户在那一轮损失是最大的但这一轮的从投资者的结构角度来说我自己了解和看到情况很多这些机构其实还没有
在这个点位布局他们还是在熊市思维里边但是你会发现一些散户特别是特别年轻的一些投资者他们已经在这轮冲在了很前面特别是现在的 A 股某种程度上来说大家也要看全球一盘棋你的港股的情况美股当中的一些中概股的一些情况一些基金的一些情况它都会影响到投资者的心态越年轻的投资者他们的心理波动越大
心理波动越大市场的波动也就越大所以的确是很难预测的一轮市场
我觉得这个特别有道理我们总是会说股市是经济的晴雨表但其实它其实是更多的是一个情绪的一个放大器就说为什么股市这么难预测它怎么走因为其实很多影响它一个股价的一个因素是你的所有的人他是怎么想的他该怎么去做他的投资然后最终影响出来的一个结果这个东西是你无论怎么研究你也很难去找到的一个规律吧就大家现在想什么时候下车你其实要猜的是别人什么时候下车
但我觉得现在就是说 A 股其实过去已经熊了个三四年但其实就对于很多老韭菜来讲就那段时间就一提到股票就骂就对那个炒股赚钱这件事情其实已经死心了但是现在很多人又看到市场回弹了然后又开始幻想我是不是又可以通过炒股来致富了可不可以就是先来一把然后我就可以逆风改
然后甚至看到很多新闻里面讲有很多人把存款都提出来然后把房子卖了然后全部 all in 股市这个都是新股民干的老股民不会干的老股民是先回本回本以后他就慌了你知道吗因为原来你没回本的时候他心态是很稳的我亏 10%亏 5%我慢慢的接近回本然后还可以底部在家里藏回本了以后就慌了他不知道该怎么办没有目标
没有目标了对就本来是来赚钱的现在所有的目标变成回本现在已经达到了目标了然后就不知道该怎么办了我们今天主要想聊的也是一个躺赚的一个思路就是从躺赚这个角度上来讲的话就两位老师觉得炒股这件事情是真的可以帮我们致富吗可以让我们就是实现财务自由吗就我觉得如果追求的是躺赚的话你其实也不是炒股应该是持股
就因为你持股的话比如你那种高股息的红利的这种股票你真的收个息然后和你的消费的现金流匹配这我觉得就是如果是躺平的同志其实我觉得这是一个可以考虑的思路就如果你说要追求一夜暴富那就很多人就会去追求炒股但炒股这个事就是
我觉得这当时每一个新股民其实都会有的就是对自己的自视甚高因为像类似巴菲特或者很多好的投资大师他的其实年收益也就是 15 到 20 但我们很多新的韭菜其实按照自己年化 100%去预期自己他觉得我一年来个
什么一倍然后算一算几年我就财富自由了但就是说他这个没有任何的就是说理性的一个支持吧我觉得绝大多数的人来说炒股不太可能是一个成功的一个路径除了天赋异禀的极少数人
但我们去看很多的投资书你会看到很多所谓天赋异禀的投资大师一般也很多是亏了十来年之后突然醒悟了开始神功大成但这前面也亏了十来年甚至还不排除有破产如果我们用传统意义上来说炒股更大程度上你是就是对于普通的中国的投资人来说它其实很大程度上还是来自于博弈
我觉得这是一种现实吧你必须要承认相当一部分的我们所谓看到的期望炒股赚钱的人他们的期待他们的预期就是不现实的对就特别是我们这种风流的行情很容易给大家造成这种不切实际的预期但两位老师可不可以给我们很多新股民或者说一些可能不是很明白的韭菜科普一下就是我们股票投资赚这个钱它到底是从什么地方来的
就从正统的就我们投资学的理论来说其实股票债券这两类资产为什么和我们后面说的黄金啊什么不一样就在它是一个真正的升息资产
就是他为什么能升息股票因为你买的是一家上市公司这家上市公司是在经营的然后他伴随着 GDP 的增长他总体就是所有的上市公司理论上他是利润是在慢慢增长的你买股票分享的其实是这个企业盈利增长的部分而且他会通过派息来分给你就是巴菲特的那个含义就是他说就你如果不愿意持有一家公司十年你不要持有一分钟他的这个假设就是我买了一家股
但我相当于是买了一家公司我不考虑十年内卖掉我就只是通过持有分享这个利润分享他赚的钱公司赚的钱分享他分出来的股息来赚钱这其实是最理论上的就是一个股票的一个收益的来源当然短期来看因为市场是有估值上的一个波动所以很多人会去赚的是估值变动这个钱
比如同样的一个资产可能 9 月 23 号它可能是 10 倍市盈率现在可能就是 13 倍 14 倍那么这多出来的那个 34%的一个估值的溢价你如果抛了那就是你赚到了就中国的长期的一个投资思路就是一个博弈的思维人人都觉得自己不是傻子自己能够把股票卖给下一个傻子就像这两天很明显嘛就人人都觉得
今天 10 月 9 号新韭菜来了我作为老韭菜我把股票买给新韭菜大家都是这样一个博傻的新韭菜也不傻新韭菜也等到先跌到
一定程度的来入场新韭菜也知道了我这个是被人当韭菜哥的所以这个其实这个互动其实就很有意思但这样的互动其实带来一个问题就是其实它的不可预测性是特别强的但是现在到底有多少新股民新韭菜能够进来接盘这个东西很难预测这就导致我们的其实来自于估值的这个波动会特别的大它也特别诱人但是大多数人到最后是梦一场也抓不住这个波动
对说到这个升息啊其实我们有讲到说如果想在 A 股里面赚到这个息的钱其实相较来说是比较难的不知道张老师有没有相同的观察或者想法从指数这个视角来说其实 A 股常年来看其实对
收息这件事是不友好的因为上证指数是我们知道的就中国 A 股市场第一个重要的指数但这个指数它是个价格指数它不包含股息在投资的收入所以当一个股票因为分红出权之后它会导致指数下跌所以长期来看就大家对这个东西并不关注而且没有办法关注即使到这两年这两年是因为其他的板块都是在大熊市然后只有
红利板块其实属于还不断在新高但这样一前提下很多人其实和 21 年去买白酒没有什么区别他只觉得这个是涨的我要去买但他对于红利的真正的一个或者说收股息的这样的一个认知其实还是就是说没有意识到这一点
一个极端假设就是如果永远出权你的股息率会不断上升可能从三厘变成四厘它的吸引力是越来越高的你不断地去买入之后其实就是说我们的收益率是不会有差距的就是我们那么多年的发展其实对收股息这个理念其实是非常不友好
所以就会导致大家的漠视而且因为股息的是一个比较稳健的一个收入就是你每年就是三四厘就可预期的就不能满足大家
报复的这样的一个心态对大家进这个低厅就是没有打算来养生的我都进低厅了我怎么会是来养生的呢但是可能在前几年这个风格的一个反转我们可以看到现在在 A 股可能是特定的行业板块它的股息率会比较高一点包括我们讲到的一些可能银行板块还有一些可能国企改革相关的一些板块他们其实股息率相对是比较高的所以很多人也会把它当成一个行业主题在炒吧所以这个其实就是两位怎么看呢
就其实派息这件事情就理论上我会觉得就是说一家公司如果在高速成长的时候他是应该把资金投出去扩大再生产但是如果他进入平稳期甚至进入了就说其实夕阳期的话那么他就应该减少资本开支因为你其实投出去的钱可能甚至可能赚不回来你就应该想办法把那个钱给分给股东还有一种就其实有些公司他的盈利模式特别的
牛到他不需要做资本开支比如有些白酒他不需要资本开支他只需要把酒酿出来然后卖掉但相对来说这些公司就是说他都没那么性感但是不性感其实就对很多普通人来说是一件
很大的一个问题在这样的强刺激之下你要他什么岁月静好想的是一年收一支股息就很多人其实不能满足于这样的一个状态那如果在市场波澜不惊或者震荡的环境当中大家即便是说红利没有超额跑出其他的指数大家也会拿着红利会更安心一点因为
分红会有一个增厚的一个效应在里边对吧但是一旦牛市起来我的钱又会锁定在这红利里边很多人就会觉得说我踏空了对吧这踏空可比吃套更让人难受特别是你其他的朋友看着别人赚钱你其他朋友买了 20 厘米对吧你买了红利红利里边都是银行什么的那你心态就容易失衡那么只要有一部分的人这个心态失衡以后它会引发一个新的后果就会越来越多的人
会把红利里边的票给他去掉对吧会展仓甚至会把这个基金给赎回会把那些钱全部都往价值风格的里边去充去充一些半导体啊科技啊或者是就是科创 50 啊创业板这样的一些产品他就会对那个呃
红利的这个会带来一个更大的压力所以我们说当市场就是预期开始转牛的时候投资人会倾向于去买弹性更高的一个产品这对于红利来说的话这也是一种某种程度上它也是一种成本就是你选择红利类的一些基金这也是你需要承担的成本所以从我视角来说红利它也很难成为一个解决方案它更多的是普通人资产配置组合当中的一块
那可能会更多的也是替代像比如说像存款或者是雇收家的这样的一些逻辑我觉得红利它是一个比较挑人的一个思路就是说它甚至可能是和你的价值观甚至和你的社交喜好是有一定关系像天南刚刚讲到的其实我们现代都市人很多人去炒股和炒基金他除了想赚快钱之外他还是一种社交行为
尤其在上海这个城市很明显就是你一旦到股市好的时候哪怕你是个小白也要吹我就买个票赚了多少买个金赚了多少就大家觉得就是说其实很多人不仅是想要赚那个收益率还要赚那个我是一个聪明人的那种被人表扬的参与感参与感和精英感就
其实这很重要但是红利这样的一个资产注定是给不了你的前几年可以他顶多在熊市让你幸灾乐祸一下但是那种喜悦感是不大但是牛市中跑树的那种就是说很丧那种感觉其实是许多人不能接受的
因为他很多人比如说他想的是我也不工作了我就一笔钱存着每年拿这个钱来交房租那么我那个时候我就想的不是什么牛市跑硬币我想的是每一年有没有这笔钱能够派息能够让我去交房租他有这么一个现实的比攀比更重要的一个迫在眉睫的一个现金流需求的时候他那时候他可能会觉得红利我买完之后每年比如他分红给我个四和五或者这样的我觉得每年用来交房租足够了
那么我觉得红利是个好东西那很多年轻的就想着报复的同志是因为本金少他必须报复才能改变才能让那个收益改变他的生活说年小博大对单车变摩托嘛就很多人就这个想法但问题就在于当你做一个高风险的一个投资者往往就是个单车可能都没有不要说变摩托了
这个的确就是说这是为什么弘历这个投资就其实对很多年轻人来说不适用也是这个道理
所以就是分红就是我前面听了赵老师说的这种我感觉就是第一个是分红还是就是吃股息或者说是那个更多的倾向于去买这种分红类的基金和公司也好第一个还是他本金比较多第二呢他年纪比较长他有家庭对吧有各种各样的一些生活开支的一些计划
或者指望靠这个股票的分红来生活那他的本金得非常大了那他本金得非常大了为什么要去炒币因为本金太小嘛本金太小了我就得博那十倍一百倍对吧因为我如果博到了我改变了生活命运他们身边一定有这样的人博到了改变了我的命运博不到也没关系反正我本金也少所以我觉得还是跟人的年龄财富的体量和发展阶段是息息相关的我觉得
我觉得这个没问题就是如果你拿小的本金去做这种博弈但是现在有问题就是很多人借钱借钱去炒这个股去博弈我觉得这个问题就比较大了其实你同时你承担的是一边是这边投资的风险另外一边你还要去付那个利息其实这个是相当悲惨的我觉得这个事情是可能我们年轻人就在想去以小博大的时候我觉得这个是你必须得想清楚的
小资金投入没有问题但是就是借钱这件事情就是千万千万千万不要做除了炒股一夜致富我觉得很多年轻人现在还有个梦想就是收租嘛就我们刚才讨论就是炒股可以给我们实现一些可能睡后睡觉的睡啊睡后的一些收入另外一种就是比较传统的方式就是
收租然后我们也总是会看到一些可能财富圣经会讲说房东思维才是真正的一个躺赚的一个思维不知道就是天南老师怎么看就是我觉得像房子这个我们股票我们可以用一些收益率去衡量我到底赚多少钱但房子这笔账其实很少有人去算清楚我的投入产出比就是我的收益率到底有多高您是怎么去看这个事情的
其实房产当中其实有个一模一样的词你肯定就租售比如果你从全中国所有的城市的范围来看的话基本上中国的一线城市就北上广深这四个城市他们的新房的租售比可能都是只有在 1.5 到 2 之间他们的老房子的适缺老房子的租售比可能都只有在 2.5 三不到的这个
那么这个租售比的水平其实在全球范围来看都是比较低的你想象一下你会去买一个增长很慢的一个 70 倍 P 的股票大家会觉得说那你肯定是疯了对吧你怎么会去买呢但现实程度上来说如果没有涨价预期的话现在的一线城市的租售比的确是差别很大了
那么除了一线城市以外像租售比相对比较高的就比如说我们假设说像什么威海上海的启东广东那些城市包括北方的一些城市你会发现什么它的房租已经非常便宜但房价也非常便宜但租售比也很高租售比也很高对吧那么你买了以后你如果运营得当对吧你把你这个海边的旅游城市你可能一套房子才几万块钱才十几万块钱对吧
那有可能你一个季度的租金就能收回来一个很高的一个比例就是一个旅游季度就是一个季度嘛他也能做出很高的一个足手笔但是这一切都不是白得的他有非常高的成本第一个成本就是对于我们如果你先想把它做一个生意来经营的话他是需要你投入很大的运营成本的你知道去做一个民宿
如果没有规模效应你只有一个两个民宿的话你是根本不可能挣到钱的大家不要以为你挂上钥匙你到一个地方去收租很容易其实不容易的第二个风险就是房子是有折旧的那股票没有折旧啊而且房子是有很大的交易成本的
所以你会看到说有一些或者是一些商铺你看上去你能做出很高的足手笔 6% 7% 8%甚至更高但实际的你在一个投资周期当中你这个第一是你的出租不是永续的中间会有各种各样的一些风险还会有各种各样的一些竞争者而且会有很多的运营的一些成本所以
我觉得总体上来说你要靠房租去支付一个人的 fire 的一个生活费这比想象当中其实是要难很多的确实这个也颠覆了我的想象因为就是一直会觉得收租是一个不费劲的很开心又不费劲又可以拿到钱的一个生意但实际上来讲如果你把它算成一个投资回报率甚至还没有还没有一些高股息的股票高所以那差得远了这个差得远了
在这呢我再举个例子啊有个基金类的产品叫做港股央企红利 ETF 如果你把投资比作武器库的话这类产品就是属于组合当中的盾是担任一个防御的角色
为什么这么说呢因为它背后的资产都是一些市场相对垄断或者强势的能源公共事业以及金融的公司这类的公司呢它业绩表现还是比较稳定的现金流呢也比较充裕而且具备着分红的能力和意愿目前来看的话像这种港股的央企红利 ETF 它估值是不高的 P 在 6 倍以下最新的股息率呢是超过了 6.6%相比较房租的租息肯定是会高一些的
而且现在的政策也鼓励央企分红国九条发布之后几十家央企在年报当中都表示说将会在今年积极的贯彻落实国务院关于全面开展上市公司市值管理考核办法的指导方针所以我们可以预期的看到这类央企的分红它是会持续的提高的疫情之后全上海所有的二房东就是不能说 100%吧但 60% 70%的二房东都被消灭了
为什么原来他们赚的是什么钱一个是赚差价第二个是他会预收一部分因为他是按月来预收但是疫情之后上海有一部分的人移出了以后他就租不满了租不满了他就得自己贴了贴不动了二房东一定会选择跑路的你会发现说其实二房东这种吃租售比的差价还是实际的你对于他的租金的预期回报实际上他都是会有折损的
非常便宜
非常非常便宜一年几千块钱几万块钱都行你算这不是半个月就回来了吗那你就脚一跺开始干但是你得先装修吧装修现在投钱投完钱得运营吧运营完了以后你会发现说很快看上去现金流可以转正但是稍微赚点钱你就不断的得把钱贴进去去做一些更新因为一旦的农家乐不是附近几个村子最好的那客户就会被跑掉
所以绕了一圈以后你会发现说最后就是那个农民白赚了一套装修好的房子你运营了大半天最后你是攒不下来钱的因为实际的这个运营的成本会远远的超过你的想象就包括我们看到前面张老师提到的那些发芽一族就你看上他们住在大理什么招待朋友开民宿然后钱都是被动收入看上去过得很好
这某种程度上来说他们可能还是靠小红书做广告啊卖什么知乎为社群啊然后靠那个那个民宿的转让来赚钱那实际过程当中这种靠房租去养生活就除非你是上海的老头老太你两套房有一套房在那个市中心你可以比较好的去操作如果你本身
有钱没房的情况下你要去迈出这一步目前在整个中国的这个房价和租金的情况下这个投资很难就是很难称得上是一个高性价比的一个投资机会
对因为我觉得其实租房一件事情除非是成为一个专门大的机构反正个人来说其实你是规模不经济的就像天堂刚刚说的你哪怕民宿之类也是一样这其实就是说我觉得就相比就是说你去投资上去做一些高息股之类的它其实你会发现它相对来说是一个规模经济的一件事情比如
比如说你一个公司至少从上市到交易它是有交易所帮你去做了很多的前置的审核和监管然后它是不是一个合理的经营的公司至少有很多的分析师很多基金经理在帮你调研然后你把一堆公司集纳在一起还有指数公司帮你去做一些集成然后
成为一个基金之后还有很多的评级机构给你去跟踪其实就是说你因为这是一个很大的一个市场所以其实就是说虽然每一块都多多少少它涉及到一点成本但是这些成本其实摊薄到你个人上是微乎其微的你就获得了其实是整个市场相对来说最专业的一个数
这相比比如你买个房子你要如果找一个专业的那种某某某机构去去帮你那个帮你拨掉了一道就非常的厉害我觉得其实就从这个角度来说其实股市的就是说高息股啊或者之类他其实他是一个极高的一个效率
让你去获得一个现金流的一个就是对很多普通人就往往就说可能我也听天堂老师才知道就这个收个房租其实是很累的事情很多人的确就他只看到一把钥匙觉得啪钥匙拍在桌上很爽
所以我觉得其实现在来说就说哪怕股市涨了不少之后但其实就高股息这个投资思路其实我觉得在现在还是有相当大的一个现实意义的虽然就是说很多人觉得它不性感但我们从长期的历史来看从比如 14 年过去 10 年的年化收益来看它依然是一个 10%以上的年化收益的一个标的是吊打很多性感的成长股吊打很多的宽积指数
只不过就是因为它是一个反某种程度上它是一个反人性的一个东西就是你的牛是注定跑输这样的一个东西所以就很多人不喜欢但其实就我们前面讲到的就一个股票你买不到的时候或者没有人愿意买的时候它往往是买不到的时候就比较麻烦了红利其实就这样的它就属于很多人不喜欢都不愿意去碰的东西反而这才是它那个
长期有一个高收益的来历所以其实我觉得就是说高息股投资它是一个反人性但因为反人性你如果能够做到管理好自己人性上的一些就是说冲动那么你可能就在人们可以获得一个比较长期的一个收益而且我觉得对于高息股来说我觉得它对于很多的一些雇售类的一些产品我觉得能替代一定的替代效应我觉得是比较好的因为再往前两年三年
你去买一些所谓的债比如说银行给你定制一些债的产品他会给你一个比较高的一个接近承诺的一个收益但这个承诺的收益其实不是他交易出来的是他持有到期的票息对不对但是你要知道现在再往后面你这个城头债你各种的债的这个票息越来越低了他已经没有那么好的资产给你了那你怎么办你原来你的预期是拿 3.8 到 4.2 到 4.5 你是这样的一个预期那接下来他给你 1.8 的时候你怎么办
对吧那对于很多人来说你还能不能接受这个东西如果你不能接受的话我觉得红领股也许是一个对于一个普通的家庭的配置来说它能够起到一个很好的一个定海神针的作用因为它的整体的回撤或者说整体的波动还是会比成长股要小很多因为在我们之前沟通时候听天南老师说有很多人来咨询您最近要不要去卖房炒股您是怎么给他们做算清楚这笔账的嗯
我首先我有一个大的判断大的判断就是说因为每个人情况不一样就是你同样一个人他有四套房这四套房他有四套房三百万的负债那我无论如何让他先卖掉一套房对不对那即便市场价格高和低我觉得对他来说不重要因为你房子这个资产在你总资产当中占比超过 100%了甚至 150%了你先卖掉一套再说因为现在市场混乱流动性开始强了但是如果你是唯一的一套住房
那即便是你觉得自己炒股能力很行那我也劝他就不要买肯定还是每个人情况不太一样但是从我现在的视角来说的话股票的启动往往会比房地产启动会先一步
一个是对于政策的它的这个弹性会更大一些而且是历来你看无论是就是从上海市场上来说无论是 1415 年最典型所以我给大家第一个建议就是我有个基本的判断就是股市起的会比楼市快但是股市能够持续多久能够呃
涨多少这不是我的能力所可以来预测的对吧第二个是从家庭结构的角度来说我还是建议大多数的家庭能够把房地产的比例能够降到 50 以下就很多人年轻人可能会面露难色觉得这个事很难做到你都家刚刚买房的你还欠了一屁股贷款但是你越往后的话你从全球的同行的角度来说美国是
30%的在房子 70%在金融资产那中国现在是 70%的在现在跌下来一点 70%没有 60%吧 60%的在房很少很少的比例在金融资产那这样的预期说我们未来会不会倒个个或者未来会不会这方向会转变我觉得这个概率还是比较大的所以对于普通的家庭来说如果有机会的话把资产的比例给它降低一些然后
至少把杠杆先降下去对而且如果从房本身的视角来看的话因为 517 的那轮就是其实只让房地产的热度维持了三个月接下来就继续跌只是邪律下降了一点现在我们看到 924 包括那轮政策之后房地产能不能稳得住我其实抱着一个警示乐观的态度的因为你看那个
后面会议提出了那四个字嘛就止跌回稳嘛这四个字反正我是没听过啊是一次新的一个表述嘛那一旦这个新的表述我们说它这个异常值观测到以后持续再提止跌回稳的话那么地方会很愿意的去拿出一些房地产的一些维稳的政策
一旦那个持续下跌的这个预期被打破了以后那么买方的就是房东的腰杆一挺直房地产的价格稳住的概率是非常大的无非就是稳住了以后它是平稳还是小幅的上扬这个是很难判断但对于一些可能就现在有一些在观望吧想要自住的一些朋友您会觉得现在是一个入场的好时机吗我觉得至少应该先看起来
至少应该先看起来就比如说你现在没有房你觉得你总有一天会买房你先看起来比如说二手你先看个 50 套 100 套你对这个东西有基本的概念然后中间看看有没有一些损盘或者一些低价的一些机会那我觉得是非常合适的一个好的时间点目前来说您还会建议大家提前还贷吗上次跟你聊的时候的贷款还不是这样的现在因为又下调了嘛对
现在又下调了我觉得就是提前还贷的这个吸引力又下降了嘛因为你平均又降 50 个 BP 的话那大多数人都是还三点多了嘛
你还 3 点多的话你提前还贷的这个价值就非常非常有限了对我上次跟你聊的时候大多数人还在还 4.2 呢对吧对你现在 50 个 BP 一降大多数人都还 4 点多而且 RPI 还是会持续降的那么你要是再急降两轮呢急降三轮呢那你接下来房贷又会变成一个很有吸引力的一个负债了对吧那所以从目前视角上来说的话我觉得
不用吧你想 BP 先降了 50 平均降 50 吧对于二套来说可能会降的更多一些一套少一点你按照平均 50BP 算那你 LPR 你还能再降一点那 LPR 当然调整吧可能要到明年或者到季息日来算那你一来一回的话你的利率大概率到三出头那我觉得这是一个很有吸引力的一个贷款的利率对
我是觉得就其实就我跟天堂老师可能想法不一样就从上海或者说几个大城市的格局来说这年轻人其实是不是要买房我觉得甚至它越来越成为一个需要重新考虑的问题就因为年轻人尤其我说很多其实还没打算要孩子的年轻人其实国家这两年在做的大量的保租房其实我觉得它其实就是想改变整个就是说必须买房的一个生态我觉得这个其实倒真的是可能
是要去考虑的一个问题对因为保租房的发展就要跟每个城市的保障房的一个进展
以及他们的城市的风格是相关的因为你要知道保租房建设这个东西它是和城市的经济或者说是土地财政本身是激励不相容的就很简单的道理我平时盖地卖楼的过程当中卖给开发商我是直接可以卖土地赚钱的我盖保障房我不仅要花钱最关键的是它还要和我其他的住宅形成竞争关系对
那只有说我整身财政比较充裕的一些城市比如说北京上海这两座城市它的保障房的那个进度是超预期的它速度是非常快的你就是你以四折或者五折的价格去买了这个房子买了这个房子以后呢你未来你会有个统一的回购方那你就回购方可能是政府你某个天以后可以把这个房子回购给他那他会收取一点点折旧的费用比如每年 1% 1.5%的折旧的费用对
但是某种角度来说第一是你想想看它只是四周五周卖给你没有任何的资金账用的压力会比较小第二个是它不会都在五环外六环外它可能有相当一部分因为它是按照区来进行划分的给朝阳区的给海淀区的所以它会有相当一部分位置不错房屋品质也不错的房子能够提供给这样的一些人而且随着它的盖的越来越多它范围会越来越广原来可能只有
央企国企和事业单位的人未来很多的一些企业也大概的远能分配的到那这个其实就会对传统的一些住宅品质比较差的一些小的房子它会形成一个
供给上的一个冲击那上海的话就跟张老师说的一样上海的话配售性保障租房这个东西推进没有那么快没有那么快但上海的话是公租房的公租房和保租房的速度是非常快的但比如说在上海所有的新建商品房只要它是招拍挂出去的它不是土地不是其他的那个方式它招拍挂出去的话它都有
对应的比例的一些保障性租房的这个比例那这个东西你都可以申请去租而且它的租金也是完全市场化的会按照周围的一些同品质的房子会打个八折九而且像我们身边有很多的朋友是租在那个保住房的旅板外里面人车分流地下车库也很好那么业主的素质也会非常的高他地下车库停的车那个好
豪车凌厉啊所以就是说这个东西就是什么房地产最大的问题是什么就每个城市都不一样每个城市格局不一样发展的理念也不一样所以他们的供给的结构也是不一样的所以就很难在播客里边和大家完整的说清但是我始终觉得说买房这个事它只有相当小的一部分和投资和性价不相关
还有相当一部分其实还是跟人本性当中有追求安定感有追求归属感的这样的一些情节相关所以说如果你要问我一个人当他他需不需要买房他是不是刚需我很难说得清楚但是如果他真的决定要买的时候现在是不是一个好的时间节点我坦率地说我觉得现在是一个至少可以去观察的一个节点或许能够逃到一个
过去两年相比过去三年到四年性价比非常高的一些房子
但是我们像讨论到各地的这种保障房还包括现在很多人这种观念的一个转变不知道两位怎么看未来整个租房的生活会不会对我们整个房地产市场造成一定的一个冲击和影响我有个朋友就是他父母一直催他买房因为刚结婚父母觉得小夫妻没房太苦了我说因为你父母没有看你住的豪宅保租房你看了以后他就觉得买房太苦了
租房有什么好苦的你租房你是空气房东政府是空气房东他不会今天晚上咚咚敲门说我儿子要结婚了你们明天搬出去他没有这个风险因为搬家会很痛苦的那么大家买房最大的三个风险点第一个是怕踏空怕房价暴涨踏空第二是怕房东老太太咚咚敲门说我儿子要结婚第三个风险是说我孩子没地方读书
那如果说一个城市我们看到这三个问题如果能解决那么对于一部分来说的确是可以替代的能替代掉一部分我觉得这个可能性是比较大的那市场也会去慢慢的会寻找到一个更合理的一个房价收入比的价格区间但其实我觉得租房的好处其实某种程度上是在有的时候就在这儿
就是你可以通过租房一下子获得一个最新前沿的就像天南讲的那个例子就最新的豪宅式的这个规划的理念你可以租到甚至有的时候比如说有我知道有些人就觉得可能在在上海这个城市或者北京这个城市东边住的不爽啊他可能换个地方住就其实这种自由度某种程度上是租房他其实
甚至是尤其在保租房之类大量面积供应之后其实你可以带来的一个新的选择我觉得这其实可能是未来新一代人生活方式中可能会成为一个选项所以其实买房自由对于很多人来说如果实现不了的话事实上来说你是可以租房自由的而且你租房自由以后你会发现说你可以租的房子会比你买的房子要好很多方便很多这个可能性是存在的
对吧因为原来你买了一个房你工作突然调整了对吧从从那个普通调整到普系了那你就非常痛苦你买也不是住也不是对吧但是呢你租房的话你就可以租在离公司非常近的一个一个地方第二的是你
你原来还房贷一个月还房贷比如说两万三万你现在如果你去租两万到三万的房子你可以租到非常非常好的房子所以从这个视角上来说我觉得可能会有一部分的年轻人也会选择这样的一个生活方式这都基于一个前提没孩子也不是没孩子基于一个前提就房价不涨
房价不涨如果房价涨了他们的预期又不一样他们焦虑会统治他们整个大脑他们大脑会变得非常非常焦虑所以这个东西就是这样就是因为我们房价跌了两三年了嘛大家会觉得说现在预期又变了大家会觉得不涨就算了或者怎么怎么样如何如何
但是一旦涨价的预期重新回来那么我觉得我们前面想到这些岁月静好这个方式是不是适合每个人我就很怀疑这个也跟每个人心态有关系其实这就跟高息股是一个镜像就是说如果你能接受就是说我不要吃房价上涨这波红利就我安安稳稳的享受真的把房子当一个消费品那其实就是说你心态会很好
这就跟你收高股息是一样的但是一旦就说你还想着是要在房产上再赚一票那其实就说你这个心态就就很麻烦就舍出两端了就但其实我觉得很多新生代的年轻人其实买房对他们本人就是个压力很大的一个事情其实反而某种程度这是一个解脱了就你短期内其实买个好房子无望的时候反而就可能你能够真正的去安心的去享受这个
租房的生活其实真正惨的是中产就是说就很多中产他有套房然后他既有换房的这个自由度又有再买一套房的自由度然后还真的手里有点闲钱这个才会比较焦虑但是你看现在很多的中产真的是很惨的或者我们说的很多是消费是买快乐但是
但是不对你看到很多中产他把钱都放在了让他感到不快乐和焦虑事情你每年每个月工资下来最大的一个开头是什么房贷房贷按揭第二个是孩子教育第三个就是买基金定投然后一看哇这三个东西都在叠是吧
孩子书也没读进去然后房子还在跌然后基金还在跌但是我这个消费还在做其实就是说我倒觉得未来三到五年我很同意张老师的一个理念房子不再变成一个束缚的时候或许
或许会有越来越多的年轻人我说的是年轻人年轻人愿意把钱放在让自己感觉到更高兴更自由更舒适的一个东西上面而不是说一辈子都在环岸街一辈子都在补课一辈子都在补仓对吧
那最后就是想两位聊一聊就是对于躺着赚钱提前退休这个事情你们觉得最好的方式是什么对一些年轻人有没有一些具体的一些建议我觉得是个伪命题伪命题对躺着赚钱是个伪命题第一个是说人为什么
要想着团长赚钱第一个是累了是因为之前的时候他感受不到增长他感觉他努力没有得到回报所以他想躺但是呢他又有生存的压力所以他想躺着挣钱但是一旦有增长的时候他半夜三点钟他都会从床上爬起来去做 PPT 他又会去追求那个增长
第二个就是说我们就是人活在世界上面人是为了看到更多的风景你躺着是看不到更多风景的你就不停的你只能不停的去爬不停的去看你才有这个机会所以我觉得躺是因为之前累了或者之前大家挨得挨得比较惨或者之前市场没有机会就一旦有了增长的机会我觉得大多数人都会把这个自行车轮子重新蹬起来
我是觉得就是绝大多数的人是不甘心躺的所以躺着赚钱是很难的但是你一旦跑起来你总是有赚钱的机会就我觉得躺平这个理念是个很有意思的一个脑力体操的一道题目但是现在我们很多年轻人就你可以看到的很多躺平他选择什么他就选择比如说是从大城市推到三四线城市什么一个月房租只要七八百块的地方
你作为一个 gap year 就一两年玩一玩甚至做个自媒体拍一拍拍一拍生活甚至做个尝试我觉得是可以但是你如果是作为一生的一个规划我觉得其实它有很大的问题我有的时候也跟人聊我说我觉得二三线城市或三四线城市你房租低一点没问题但你要考虑你年纪大的时候你的医疗保障怎么办
这孩子我都不考虑你没孩子没问题你年纪大了你看病怎么办就是说其实这是一个很大的一个开支那么这个只不过我们很多在宣扬躺平理念的很多的年轻人他其实他做的不是说是我提高我的收入我获得一个更好的一个躺平生活
是我无限制的压缩我的开支他们当然美明约为我反对消费主义反对什么就追求什么朴素生活什么的但其实本质上他是把自己的生活压到了一个非常低的一个而且没有就是说很多后背的一个东西很多不是说他
自己真的选择这个生活很多时候他可能只是逃避还有种比如有些人看清楚他可能我把房子卖了去换成高息的资产然后我是赚的是一个房产和权益或者债券的一个价差来让我就说
让我生活水准不下降的前提下我甚至我的收入还更多我觉得这样的一种就是说高技术的躺平的就是说方式我觉得是可以去考虑但不是说是无限制的压缩自己的开支就去追求那种就是说低欲望甚至是低生活水准的躺平我觉得这就没意思因为我们中国其实以前那个八字嘛就那个算命的那玩意他其实把人的财富分为正财和偏财两类就是说
就其实投资偏财这个正财是那个正常的你工作收入就每个人的正财和偏财的运可能是不一样的就不管这是不是迷信但我觉得它其实也是很早的一种对于财务的一个分解就是说你追求的睡后收入就睡觉后的睡后收入这是一个好的一个思维方式但不等于说就是说你把正财这一块给或者正当的收入给放因为从
整个社会来看就你好好工作你获得一个比较体面收入的几率要远大于你觉得什么去炒个股票能够一夜暴富那个后者是个极小极小概率的事情这如果你其实很偏差的就说我只是因为我不想工作了然后逃避我去什么赚个想去赚个偏财捞个快钱或者降低生活水准其实最后我觉得就这个
生活要么就是一两年后维持不下去要么其实就是会随着年纪大出现越来越多的问题我觉得很多人他有的时候他会有一种叫做一劳永逸或者上岸思维只要我这样这样就好了我以后都会好了王子和公主会幸福地生活在一起了上岸思维某种程度上它就是不存在的生活就是一场无限游戏你得到了一个东西你会有新的问题你跑
你碰到了一个困难这个困难有可能没解决是被一个新的困难所覆盖就是你只能不断的去迎接这样的一些变化所以就说我还是那句话大家想躺平或想躺赢某种角度上来说只是对于现实的低增长的或者是少机会的一种心理的一些反馈而已但是这不会一直这样的不会一直没有机会的市场不会一直差的
然后工作机会也不会一直少的他一定会好起来的但是等到那个时候你有没有做好准备我觉得是最关键的