The Multi-Decade Opportunity in U.S. Residential Real Estate
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从各方面来看，美国的住房状况正在接近危机水平，如果不是已经达到危机水平的话，这基于住房供应和承受能力等指标。当然，许多因素都导致了这种情况，从不断上升的利率到收入不平等再到相对缺乏新的住房建设。

现在，尽管情况具有挑战性，但实际上可能存在一线希望，即投资者可能拥有一个长达数十年的机会，为现代化美国现有住房库存所需的资金提供支持。

我认为现在房地产市场存在结构性力量。这将推动收入增长，但也推动升值。您可以在债务和股权中找到机会。建筑贷款现在非常有吸引力。由于市场价格重估，股权也非常有吸引力。总的来说，我们对当今房地产市场的机会非常乐观。

这是美国贝林斯房地产股权主管莫琳·乔伊斯（Maureen Joyce）。这是贝林斯播客《流媒体收入》。我是你的主持人格雷格·坎皮恩（Greg Campion）。接下来节目中……

美国房地产市场长达数十年的机遇。在我们开始对话之前，如果您还没有关注我们，并且有兴趣听到我们对高收益、私人信贷、房地产等资产类别的最新想法，只需在 Apple Podcasts、Spotify、YouTube 或您收听播客的任何地方搜索“流媒体收入”即可。接下来，这是我和莫琳·乔伊斯的谈话。

好的，莫琳，欢迎来到播客。谢谢。很高兴见到你。很高兴来到这里。同样。同样。很高兴你在夏洛特。你通常在波士顿工作。是的。我们前几天稍微讨论过这个城市。它非常贴近我的心。我以前住在那儿，而且……

是红袜队的忠实粉丝，诸如此类。你是一个红袜队的粉丝，这是一件好事。是的，我认为是的。是的。这是你第一次参加播客，所以我非常高兴你能来。我想也许如果你不介意向我们的听众介绍一下自己，他们可能不太熟悉你，在你深入讨论住宅市场之前，听听你的背景和你在这里公司的角色会很棒。

听起来不错。大约三年前我加入了贝林斯。我在房地产行业拥有长期任职经验。我已经从事房地产或房地产投资超过 35 年，经历了繁荣和萧条周期，这让我对当今行业中的许多人有了不同的视角，因为有很多年轻人……

生活在一个繁荣时期。因此，我认为这种视角，即事情可能会出错，以及如何为此做好准备以及如何应对，非常重要。在这段时间里，我几乎做过从施工项目管理到收购、投资组合管理、资产管理的所有事情。领导我们团队的约翰·奥克布卢姆（John Ockerbloom）聘请我负责美国平台的资产管理。从那时起……

进行了一些更改，我现在是美国房地产股权主管。在这个角色中，我主要负责与投资组合经理和资产经理以及投资主管乔·戈林（Joe Gorin）合作，制定投资策略，开发满足客户需求并应对市场机遇的产品。为了……

为客户提供这些机会。这也有助于我们，因为我们也继续发展我们的业务。嗯哼。太棒了。谢谢你。我认为我们找到了合适的人来进行这次谈话，我认为听到你对周期的看法尤其有趣，因为我想深入了解你对利率的看法等等，而且我知道这种放大和拥有更广阔的视角可能对尝试驾驭当今市场非常有帮助，所以……

我想对这次讨论进行框架设定，我认为我们将主要讨论美国房地产。我想把它放在这样的背景下，我们总是看到很多关于住房危机的头条新闻，对吧？我认为人们对住房危机的定义有很多种方式，无论你是说供应还是承受能力等等。所以我想直接进入正题，因为我认为……

我认为我们可以讨论的是，你和团队是如何看待解决这场危机的方案的，以及这是否会为能够提供资金来增加存款库存的人们带来有趣的投资机会。在我们开始讨论解决方案之前，也许让我们……

确保我们对问题都清楚。所以，请你谈谈你对所谓的“住房危机”的看法，以及导致这场危机的关键因素是什么。当然。我认为最重要的事情是我们没有建造足够的住房来满足需求。

如果你看看我们今天的处境，我说的是所有住房，我说的是多户住宅、单户住宅，我认为我们缺少大约 720 万套住房单元。随着需求继续增长，增长来自人口增长，即人口增长，在一定程度上也来自移民，

我们没有建造足够的住房来应对这种情况。当然，在美国，有些地区已经过度建设了，

但即使在这些地区，需求仍然持续强劲。所以现在我们看到更少的建筑。因此，新的供应源头已经关闭。因此，在今天供应过剩的市场中，需求仍在继续，这些单元正在被吸收。因此，将存在持续的供需不平衡，这部分是……

导致了这场危机。我们都从经济学中知道，如果你有这种不平衡，价格就会上涨，就会出现承受能力问题。承受能力问题的另一个方面是利率。后疫情时代，利率降至几乎为零，这正是……

同一时期，你看到价格上涨，人们可以买得起更贵的房子。他们可以支付更多，因为他们的抵押贷款支付没有实质性上涨，因为利率下降了。因此，我们同时面临低利率和价格上涨。在那段时间里，价格飙升。所以今天，我们面临的情况是利率上升。因此，抵押贷款支付增加了。我认为如果……

如果你在 2021 年底签订了抵押贷款，你可能获得了 3.25% 的利率。今天，那是 7% 的利率。从这里开始。你的利息支付翻了一番。最重要的是，价格也有了实质性的快速上涨。

拥有房屋的总成本增加了。这就是我们今天面临的危机的所在。这是一场住房承受能力危机，部分原因是供应不足和整体情况。是的，这很有道理。我的意思是，就像我和你前几天准备这次讨论时谈到的那样。我的意思是，我个人已经看到了这一点，你知道，我们在 2017 年以 3% 的利率锁定了抵押贷款，大约……

18 个月前，我们正在考虑，哦，我们是否应该搬家？然后仅仅是经济学上的考虑，哇，这会使抵押贷款支付翻倍。就像，我的意思是，你知道理论上是这样，因为你看到了利率，但是当你实际看到这会是什么样的价格冲击时，你可以看到，是的，好吧，哇，这是一个真正的因素，而且是很多人都在处理的真实的事情。因此，承受能力问题非常巨大。这也很有趣，因为……

现在有抵押贷款的人中，大约有 60% 或更多的人的抵押贷款利率在 3% 或更低。我可能有 60% 的四舍五入，但拥有低利率的房主比例很高。他们不会出售他们的房屋。所以……

缺乏交易活动也影响了房屋所有权市场，因为人们并没有随着他们在房屋中积累的资产而向上移动，并且能够进入更高价位的房屋并释放入门级住房。因此，这也导致了问题，因为人们留在了原地。

他们可能会进行装修，但他们仍然留在了原地。这就是我们所做的。我们决定装修并留在这里。现在，这主要是一个美国现象吗？在美国，拥有 20 年或 30 年的抵押贷款是很常见的，对吧？但我认为……

加拿大的情况大不相同。英国的情况也大不相同。这是你的观点吗？你提出这一点很有趣，因为几周前我们与一些加拿大养老金计划会面，我们讨论了这场承受能力危机以及人们如何留在这里，因为他们拥有低利率的 30 年期抵押贷款，并且我们正在会面的那些人若有所思地说：“我希望我有这个问题，因为我们每五年重置一次。”我们的问题是你可以长期锁定。他们的问题是，我认为承受能力在全球范围内仍然是一个问题，但抵押贷款市场的动态肯定有所不同。是的，这很有道理。你认为谁受这些你刚才谈到的动态的影响最大？

好吧，当然是 Z 世代。我认为 Z 世代可能受影响最大，因为他们甚至没有机会以较低的房价买房。千禧一代肯定受到了影响。但总的来说，我认为这是任何第一次进入购房市场的人。

它变得越来越不实惠了。你可能有一份好工作，一份不错的薪水，但由于价格很高，首付比 10 年前要求的首付增加了许多。正如我们所说，抵押贷款利率很高，因此你的月供更高。所以那些从未……

拥有房屋并试图进入该市场的人现在受影响最大。这当然是 Z 世代，这当然是千禧一代，因为他们更年轻。然后我认为一些中低收入人群根本没有能力支付首付。其中一些人也仍然需要偿还学生贷款。因此，现有债务与试图攒首付相结合，对许多人来说都是负担。是的，是的。这确实非常具有挑战性。

好的，这很有趣。我的意思是，你是否觉得我们可以，你知道，你听到这个词“永远的租客”。你是否觉得随着时间的推移，这将成为一种更普遍的现象？就像你提到的 Z 世代一样，你是否觉得，你知道，

显然，他们正在租他们的第一套公寓。也许他们会继续租一套独立式住宅。你认为这是你和团队随着时间的推移预计会看到的现象吗？我们当然已经看到房屋所有权下降了。因此，如果你看看房屋所有权比例的峰值，2004 年为 69%。今天……

我刚和我们的研究人员谈过这件事。今天，准确地说，是 65.6%。好的。那是 DAGS 打电话吗？是的，正是如此。实际上是林肯。但即使这样，去年也是 66%。因此，它在短短一年内下降了 40 个基点。这是因为人们被市场上的价格挤出了市场。所以我确实认为存在“永远的租客”现象。这意味着从投资或投资机会的角度来看……

这些人将成为租客，并且存在租赁住房的机会，无论是租赁单户住宅还是租赁多户住宅。一个有趣的轶事或数据点是，每下降 100 个基点的房屋所有权率，大约有 130 万人可能成为租客。这是……

仅仅因为房屋所有权略有下降而产生的强劲需求。是的，这非常有道理。而我正是在你提到从 69% 降至 65.5% 时想到的这一点……

这似乎并不算太大，但如果你考虑绝对数字，你说的就是数百万，对吧？在那段时间里，大约有 450 万人变成了租客。现在，69% 的比例高于以往任何时候。正如我所说，这是峰值。部分原因是房价更便宜，抵押贷款利率更便宜。坦白地说，我认为你可以说贷款标准也很宽松。那是 GFC。我们都看到了“大空头”。没错。并且以各种方式经历了这一切。

好的，现在在我们开始讨论解决这个问题的一些方法之前，我只想了解一下你的看法，尤其是当我们放大并提到你在行业中的任期时。当我们放大时，我的意思是，你认为这个问题有多少是基于短期动态，例如当前的利率水平，以及你认为有多少是基于长期结构性趋势？

我将以不同的方式回答这个问题，并考虑机会。存在短期问题，其中一些与……许多与利率有关，随着利率上升，市场已经进行了价格重估。因此，从投资者的角度来看，您可以以比四年前更低的价格收购优质多户住宅。这是高收益的好机会。

但问题实际上是一个长期结构性问题。我们需要住房。我们的人口确实在增长。人口统计很重要。随着人口增长，我们必须用新的供应来满足它。而我们一直没有这样做。当然，在 GFC 之后，供应量大幅减少。然后它在过去几年开始回升。然后发生的事情是利率上升了。因此，建筑成本增加了。并且建造和增加新的供应变得更加困难……

因此，供应问题……

导致了长期现象。长期结构性现象的另一部分是，我们的人口仍在增长。它不像 60 年代那样大了，但我们的人口仍在增长，有机增长和移民。所以，我们需要住房。人们需要一个居住的地方。他们并不总是需要一个办公室去上班，但他们需要一个居住的地方。因此，从长远来看，我们必须用供应来满足这种需求。

这也是一个非常好的观点。它也导致了关于像，什么是 Z 世代或千禧一代的讨论？那个买家真正需要什么？而且我肯定这也在发生实质性的变化。就像你提到的那样，你可能不需要去办公室。好吧，你知道，……

仍然需要人们进行 Zoom 通话的地方等等。我知道你和团队做了很多工作，研究租户在寻找什么样的便利设施等等。所以这也是讨论中一个非常有趣的部分。让我们谈谈这一点。让我们谈谈其中一些解决方案可能是什么。我想……

显然，我们需要为美国住房市场增加更多库存。我认为这是基本的理解。但随后在库存类型、库存外观等方面存在许多细微差别。然后，当然，是谁在为这提供资金，因此贝林斯代表各种类型的机构投资者投资资本，他们将希望……

获得他们投入的资本的足够且有吸引力的回报。当你考虑所有这些不同的因素时，你和你团队今天在哪些细分市场中寻找有吸引力的投资？当然，我们看好建成出租类别，这……

这是一个重要的区别。它是单户租赁，但我们不投资的是分散式单户租赁，因为在那里发生的事情是你实际上是在获取库存，你正在通过进入并购买房屋和社区来减少房屋所有权库存。我们……

我们正在投资的是专门建造的社区。因此，我们实际上是在增加供应。我们正在增加库存。当我们做出这个决定时，我们进入的市场拥有真正改善的……

良好的增长动态，以及良好的学校系统，这些学校系统是安全的。你谈论的是人们在寻找什么样的便利设施。空间现在是一种便利设施，因此你的房子或公寓里有额外的空间、书房或空间来进行电话会议或在家工作。

但对于建成出租来说，你还有一个院子。它不是一个很大的院子，但你有一个院子。你有一个社区。通常还有一个俱乐部和一个游泳池，所以你也会创造一个社区。因此，我认为“建成出租”类别满足了“永远的租客”的许多需求。它是新的。质量好。它位于良好的社区。并且……

你可以在那里住很长时间。这不是，我们看到的是居民倾向于住四年，而在多户住宅社区中，你往往会有更频繁的更替，因为他们搬到了其他地方。但是对于建成出租来说，那里有更多的稳定性，因为你有一个家。是的，这非常有趣。仅仅是从房主的角度考虑，我认为有一些吸引力在于不必自己承担所有这些房屋维护成本，对吧？

你提到这一点很有趣，因为我们很多关注点都在 Z 世代和千禧一代喜欢什么上。但是杠铃的另一端是婴儿潮一代。有很多婴儿潮一代说，你知道吗？我厌倦了担心园林绿化。我厌倦了担心我房子的维护。我不介意。

搬到某个地方，让别人来照顾它。这仍然是一个不错的家。你知道，我们在这些建成出租社区中关注的一件事是确保主卧室位于一楼。因此，婴儿潮一代可以在那里变老。他们在二楼有……

卧室，他们的孩子和孙子可以来。我们有一位运营合作伙伴将搬入这些社区的一些人称为“婴儿追逐者”，因为他们正在追逐从东北部搬到南部的孩子。我能理解。而且对他们来说租房更容易。嗯哼。嗯哼。

来自人口统计谱的两端都有真正的需求。是的，是的。也许这是一种让婴儿潮一代释放他们的一些住房能力的方法，以便下一代也能拥有完整的房屋。

看到这些趋势正在形成，这确实很有趣。那么，你能想到任何例子吗？你和团队在建成出租领域做过的任何值得重点介绍的项目？是的，对于我们的一位单独账户客户，我们在罗利郊外投资了一个建成出租社区。

从研究的角度来看，我们做的一件事是，首先，市场选择显然非常重要。因此，我们想进入增长型市场。但我们也有一些过滤器来查看微观市场。学校系统好吗？安全吗？通勤是否合理？我们还考虑多户住宅或建成出租单户住宅的一件事是……

是否需要溢价才能拥有？因此，人们，再次回到“永远的租客”，人们是否更倾向于租房，因为拥有住房的溢价太高，以至于无法做出租房购买的决定？因此，我们确保我们在这方面有一些缓冲，即拥有房产的人在抵押贷款、税款、保险、维护和租房成本之间的差异。这让我们感到放心，……

这是一个经济实惠的选择，但我们也有能力继续看到租金增长和净营业收入增长，因为最终这是为我们的投资者客户带来回报的因素。这很有道理。考虑到这些地理位置，你刚才提到了罗利。让我们谈谈你和你团队认为有吸引力价值的一些地理位置、城市和地点。

我很想知道更多关于你对这些地方进行筛选的标准和过滤器，然后也许有一些具体的例子会非常有趣。当然。正如你所知，而且我相信很多收听这个播客的人都知道，我们有一个非常强大的研究团队。研究人员所研究的是……

推动阿尔法，推动超越。他们提出了定量和定性因素。一些定量因素是市场的中间收入，是市场的单户住宅许可证。一些定性市场是 STEM 就业、教育水平、犯罪、环境风险。所以我们看了这些……

并提出了标准，根据市场在这些标准的影响方面的表现，我们看到了超越。研究团队在 NACRI 房地产指数中对该标准进行了回溯测试以确定市场。所以我们从 100 个市场开始，减少到 30 个市场。30 个市场似乎很少。

广泛而庞大。我知道在我们贝林斯创新与增长办公室基金中，我们拥有 12 个最佳市场。办公室是一种不同的房产类型，因此我认为你必须更加关注办公室，因为需求驱动因素在哪里。对于多户住宅，我们可以拥有增长型市场以及传统的机构市场，这就是我们所关注的。

因此，从机构市场的角度来看，我们正在关注波士顿和西雅图等市场，这些市场具有很高的教育水平，有科技就业，并且存在进入壁垒，因此存在长期增长。从增长型市场的角度来看，这对于投资来说非常重要，进入市场，我永远不想处于进入市场的边缘，但当然，……

处于市场的领先地位，因为我们看到了其他人没有看到的东西。其中一些市场是博尔德、查尔斯顿、萨凡纳。它们是……嗯，这些市场是驱动的，这些市场有良好的教育水平。它们是由……

强劲的就业增长驱动的。在博尔德，有很多生命科学。由于那里的大学，有很多技术。在查尔斯顿，你拥有港口，但你也拥有先进制造业。在这两个市场中，生活质量……

非常好。这是一种有吸引力的生活方式。因此，人们正在移民，因为我谈到的那种移民，美国境内的移民，找出人们从哪里迁移到哪里迁移对于市场选择也很重要。所以我们喜欢这些市场，我们有稳定的长期机构市场，但也有一些应该从阿尔法角度超越的增长型市场。是的，这很有道理。所以我想我和……

研究团队之前也讨论过的一件事是这个想法，这可能是我的话，而不是你的话，但房地产中的一些机会就像其他行业中正在发生的事情的二阶导数。例如，就像我们都看到人工智能正在发生的事情一样。我们知道将会……

对数据中心、电力等有巨大的需求。对。而且将有人运行所有这些东西。对。他们需要住在某个地方。对。然后你可以看看其他大的趋势，比如网络安全、航空航天和国防。你知道，有一个，你知道，你可能会看到很多增长、很多支出和很多就业增长的地方，对吧。

同样，这些人也需要一些居住的地方。所以，我这样表述正确吗？你会同意这是……

你和团队看待事物的方式吗？绝对正确。这完美地描述了我们确定的作为投资地点的增长型市场。其中一些是由人工智能驱动的。“芯片法案”发生的事情以及资金的流向，这现在是联邦资金，但私人资本也流入这些市场。我们已经开始关注电池带。很多人都很长时间没有关注这些市场。但现在人们——那么电池带是什么？

它在中西部地区。好的。那么你是否认为随着就业机会的创造，机会就会出现？嗯哼。

生活方式很好。它比生活更便宜。我住在波士顿。它比住在波士顿便宜。而且人们，我们是一种文化和社会，人们倾向于迁移。因此，人们正在搬到这些市场，我们将利用这种向市场的迁移并在这些市场进行投资。是的，这很有道理。

特别是对于那些增长型市场。现在，我有一个关于一些可能尚未处于增长阶段的市场的问题。所以这是一个快速的旁白，但我个人在这个夏天花了大量时间在全国各地开车。大部分时间是开车送我的孩子去他们需要去的地方，比如夏令营等等。

享受与孩子们一起进行的长途旅行。是的。但我们开车从夏洛特到纽约州库珀斯敦参加棒球比赛。如果你曾经，任何收听的人曾经有任何，一个接近 12 岁的男孩，一定要这样做。一生一次的旅行。非常酷。

但是我们在巴尔的摩停了下来，例如，我们去那里看了一场球赛，看到了金莺队比赛。很棒的球场。非常酷的球场。这确实在我的愿望清单上。但在这些旅行中，我总是试图在我家人之前早起去跑步或散步，看看城市等等。

其中有些地方我觉得“哦，这很好，很时髦”，然后还有其他地方我觉得“好吧，我不觉得在这里四处走动很安全”，所以这是一个例子，另一个例子是，我开车送我的儿子去——这显然是今年夏天的一大主题——开车送我的儿子去田纳西州查塔努加附近的夏令营，从这里开车 5.5 个小时……

所以我们在查塔努加住了一晚，我们做了游客的事情。我们做了一次鸭子之旅，你知道从波士顿来的你。我们的鸭子之旅通常与冠军赛有关。哦，她必须把这个敲进去。这很有趣。

美国正经历一场住房危机，原因是新供应不足和可负担性受到挑战。但对于那些提供资金以现代化国家住房存量的投资者来说，吸引人的回报可能在前方。Maureen Joyce 解释道。剧集片段：(04:41) – 驱动美国住房危机的关键因素(09:02) – 受影响最大的群体(12:50) – 重新定价和长期结构趋势的交汇点(15:02) – 建造出租作为住房解决方案和吸引人的投资机会(19:57) – Barings 团队今天看到价值的美国城市和地区(30:14) – 团队更愿意承担风险的地方 - 从开发到核心(34:35) – RE 债务与股权的相对吸引力(38:34) – 美国选举的结果可能如何影响住宅投资机会(39:52) – 最后的想法 重要信息 本播客中的任何预测均基于 Barings 在准备日期对市场的看法，并可能随时更改，具体取决于许多因素。任何预测、展望或预报不一定表明未来或可能的表现。投资涉及风险。任何投资的价值及其产生的任何收入可能会下降，也可能会上升，并不保证。过去的表现不一定表明未来的结果。本播客中列出的任何示例仅供说明目的，并不表明任何未来投资结果或投资。投资的组成、规模和相关风险可能与本播客中列出的任何示例有很大不同。没有任何陈述表明投资将盈利或不会遭受损失。Barings 是 Barings LLC 及其全球附属公司的全球资产管理和相关业务的品牌名称。Barings Securities LLC、Barings (U.K.) Limited、Barings Global Advisers Limited、Barings Australia Pty Ltd、Barings Japan Limited、Barings Real Estate Advisers Europe Finance LLP、BREAE AIFM LLP、Baring Asset Management Limited、Baring International Investment Limited、Baring Fund Managers Limited、Baring International Fund Managers (Ireland) Limited、Baring Asset Management (Asia) Limited、Baring SICE (Taiwan) Limited、Baring Asset Management Switzerland Sarl 和 Baring Asset Management Korea Limited 均为 Barings LLC 所拥有的附属金融服务公司（每个单独称为“附属公司”）。没有要约：本播客仅供信息参考，并不是在任何司法管辖区内购买或出售任何金融工具或服务的要约或招揽。本文材料是在没有考虑任何可能接收者的投资目标、财务状况或特定需求的情况下准备的。本播客不是，也不得被视为投资建议、投资推荐、投资研究或关于任何证券、商品、投资或特定投资策略的适用性或适当性的推荐。除非另有说明，本播客中包含的观点均为 Barings 的观点，并可能随时更改。各个投资组合管理团队可能持有不同的观点，并可能为不同的客户做出不同的投资决策。本播客的部分内容可能基于我们认为可靠的信息。尽管我们尽一切努力确保本播客中包含的信息准确无误，但 Barings 不对信息的准确性、完整性或充分性作出任何明示或暗示的陈述或保证。本播客中概述的任何服务、证券、投资或产品可能不适合潜在投资者或在其司法管辖区内不可用。本播客的版权归 Barings 所有。本播客中的信息可供您个人使用，但未经 Barings 同意不得更改、复制或分发。24-3734582</context> <raw_text>0 所以无论如何，我们做了一些旅游活动，了解了一些历史。我之前从未去过查塔努加。我了解到它曾是一个非常繁忙的制造中心，在南北战争中对联邦和南方联盟都非常重要。但对我来说，这座城市似乎有点...

对来自查塔努加或住在那里的人没有冒犯，但它似乎有点破旧。再次走在那儿，我在想，这里安全吗？之类的事情。所以我想我在这里慢慢引入一个问题，基本上是关于美国一些市场，一些老旧工业类型市场的，

我很好奇，鉴于你所有的经验，你是否看到这些市场复兴的潜力，特别是如果我们听到的关于将制造业带回美国的政治言论真的实现的话？我认为重新回流的方面是真实的。这就是你在中西部看到的，以及之前的预示。

以前常被称为“锈带”的地方，现在正在变成“电池带”，并且变得非常活跃。我们在市场筛选中关注的一个因素是犯罪安全，因为人们希望生活在他们感到安全的社区。因此，当我们查看市场时，生活质量真的很重要。是的，我认为

制造业的复兴和再振兴将开启市场机会。但正如我之前所说，我不想成为市场上第一个进入的人。我会让其他人先进去，看看市场如何过渡。你认为这有点太投机吗？我认为对我们来说确实是。这绝对是投机。是的。好的。是的。这很有道理。是的，因为，

这真的很有趣，因为这是这个国家一个非常普遍的主题。你有这么多这些老旧而美丽的城市，你可以看到它们有如此大的潜力，看到它们的复兴会真的很酷。去年我们有一个运营合作伙伴来找我们，谈论移动市。所以我们深入研究了，移动市的另一个部分

进行明智投资的关键是知道你的退出策略。如果你太早，变化还没有发生，资本没有跟随你流入，那么你可能会有一个不错的资产，但你没有估值，没有增值。虽然从耐用收入的角度来看，收入和实际附带收入是很好的，

我们必须提供稳固、非常有吸引力的回报给我们的投资者。而这其中很大一部分是增值。因此，资本也必须流入那里。你不想太早，因为如果你没有退出，那么你就没有能力为你的客户实现利润或收益。是的，听起来很有道理。

我想这就是为什么他们总是说房地产是位置、位置、位置，对吧？你不想处于那种情况。有时候，现在还有一个时机、时机、时机的因素，因为我认为...

如果人们今天准备投资，他们应该投资，因为我认为今天在住宅投资中确实有一个很好的机会，但从长远来看也是如此，这很好。这是一个很好的动态，既有短期机会可以利用市场上的某种小规模困境，又知道长期基本面非常强劲。因此，你有顺风，你有风在你背后。嗯，嗯。

好吧，让我问你一点关于这个的问题，因为我们正在谈论你愿意或不愿意承担的风险量。所以我认为当你考虑房地产市场时，你有从更具投机性的开发方面到你所说的核心风险的所有内容。

资产、奖杯资产等等。当你考虑美国住宅时，你和团队在这个光谱上的位置是什么，在哪些方面你认为风险回报最好，我想？首先，我想说我们有不同的客户

在风险和回报光谱上进行投资，这真的很好，因为这样我们可以看到市场中的一切。我们有客户只想要核心，因为他们喜欢从多户住宅中获得的耐用收入。而这种耐用收入是长期的。我有点是个数据迷，几个月前我回去查看了

NACRI物业指数中多户住宅的表现。它是仅次于工业的第二高表现者。但我会说工业有一个警告。COVID 之后，回报率一年达到 40%。所以多户住宅的回报

核心一直非常强劲。当你查看核心加到增值到机会主义时，我们有不同的客户愿意在各个方面进行投资。今天，我认为...

核心加到开发提供了一个很大的机会。我将从最具风险的开始。开发，因为在许多市场中新供应的阀门已经关闭，部分原因是许多建筑贷款人因银行的挑战而退出市场。

所以我们可以进入，我们有耐心的资本，我们有可以投资的资本。由于我们资本的强度，我们可以获得建筑贷款。因此，我认为如果你开始...

在今年或明年初进行开发，并在18、24个月后交付，我认为你将交付到一个新交付的低谷期。因此，你将拥有定价权。从核心加和增值的角度来看，随着多户住宅市场的重新定价，例如，公寓的 REIT 指数从峰值下跌了 24%。

有一些机会可以以良好的当前收益率购买优质房地产，正如我所说的，考虑到物业基本面，你可以获得吸引人的回报。然后从核心加增值的角度来看，你还有机会翻新单元以推动更高的租金并以此推动增值。因此，我认为现在是做一些所有事情的好时机。

有没有什么交易，最近的交易让你印象深刻，无论是在开发方面还是核心加方面，能说明你所谈论的内容？是的，有几个。我们现在正在关注的一个，所以我不会详细说明。我们还没有获得投资。但从市场的角度来看，它位于一个具有强劲增长前景的市场，先进制造业，增长迅速，教育水平高。因此我们喜欢这个市场。

从物业的角度来看，这里有我一直称之为小写 D 的困境。一个需要流动性的运营商。他开发了这些资产。由于 COVID 的影响，他有一个延长的商业计划，供应链问题、成本增加、利率上升。即将到来的贷款到期。由于即将到来的贷款到期，有很多机会，但他需要出售。我们可以进入。

收购刚刚完成开发的资产并完成租赁。因此我们不承担开发风险。我们只承担租赁风险。所以我称之为核心加，并且，

实现吸引人的回报。另一个，再次回到我们非常看好的建造出租策略，是我们现在也在承保的一处物业。在那一处，我们将在完成后购买房屋。因此，我们再次不承担开发风险，我们承担租赁风险。因此它回到了这种核心加类别，但你获得的回报接近增值回报。

所以这是我们正在承保的两个活跃投资，我希望我们能继续推进。但这些是我今天看到的机会。我今天看到的一些机会。是的，是的。现在，一个...

我们在过去几年看到的一个大趋势是，部署债务资本的机会非常吸引人。Nasir 曾多次出现在播客中。我们谈过这个。专门谈了一点关于建筑贷款，但当你考虑到，嗯，我想知道你如何看待债务和股权之间的相互作用以及它们之间的相对价值。是的。

我很好奇你今天在投资者的角度上对债务和股权的相对吸引力有什么看法。这里有一个偏见。我是一个股权投资者。但话虽如此，毫无疑问，债务在过去几年中从相对价值的角度来看是更好的投资。

正如我提到的，我们已经看到在过去九个月中，私募房地产的重新定价开始。因此它现在进入了...

一个地方，现在股权也很有吸引力，这很有趣。你不常看到这种情况。你看到债务，因为基准利率高，信用利差高，总回报非常吸引人，而不需要承担太多风险，因为你在资本结构中的位置，股权显然风险更大。但随着重新定价，你知道，

四五年前，甚至不久前，多户住宅的物业以四的资本化率出售。这是合理的。利率可以低于四，因此你有正杠杆，你有创造性的债务。今天情况并非如此。利率上升，资本化率上升。因此现在你可以以五点五到六的资本化率购买类似或相同的物业。因此收益率现在很有吸引力。并且

由于我们看到的这些结构性长期基本变化，整体多户住宅的增长前景也非常好，因此总回报看起来也非常吸引人。因此，我认为我们正在进入一个情况，2024年末到2025年将是投资股权的非常好的年份。话虽如此，

我认为一个非常吸引人的债务产品或计划是建筑贷款。目前建筑贷款的资本稀缺。能够外出投资或提供建筑融资，你几乎可以主导条款，这很好。而且，再次，你在资本结构中高达65，你有35%的股权在你前面。因此这是一个相当安全的投资。是的。

我不认为 Nasir 会因为这个答案而生你的气。不，这很有趣，随着重新定价和你在股权方面看到的情况——而且这需要一些时间。我认为当你查看 NPI 时，第一次负面增值发生在 2022 年第四季度。因此在整个 2023 年，你看到了一些小幅波动。今年，我们看到负面增值。

现在似乎正在趋于平稳，或者在减缓。我不知道它是否在平稳。但由于缺乏评估，私募房地产调整需要一些时间。我们正在调整，因为我们终于开始看到新的交易。这些交易显示，自 COVID 之后，收益率已经大幅上升。好的。是的，我想我会想象这个资产类别并不是在这里。

真的在尝试市场时机，换句话说。这些趋势发展需要更长的时间。关于市场时机的整个想法，今天确实存在一些困境的市场机会。但我们一直在谈论长期基本面对住宅非常有利。好的，听到这个很好。好的，只是...

展望未来，我们接下来要去的最明显的事情是美国选举。因此，深入探讨这一点超出了本播客的范围，但显然这是我们都在关注的事情。所以我在这方面的问题是，你认为—

一个结果，即一位民主党人在白宫与一位共和党人在白宫之间的区别，是否对美国住宅房地产的投资机会更好或更糟？我认为不是。我的理由是，因为我们再次在谈论长期基本面。无论谁在白宫四年或八年，对

住宅的影响都不会像供需基本面那么大。当然，税法会朝一个方向或另一个方向调整。法规会朝一个方向或另一个方向调整。但从长远来看，你必须查看市场基本面和经济基本面，以确定什么是好的投资机会。我认为市场和供需基本面特别对住宅是有利的，无论白宫里是谁。是的。好的。我必须说，这两个最后的回答都很有外交手腕。好的。所以

我们在这里覆盖了很多内容，所以我觉得我在这个主题上比开始时聪明得多。希望我们的听众也有这样的感觉。你想给我们的听众留下什么吗？也许他们在这个领域有投资。也许他们正在考虑在这个领域投资。你想给他们留下什么作为最后的告别词？

我听起来像个破记录，但我想给他们留下的想法是，从长远来看，顺风支持多户住宅投资，重要的是，今天的短期情况从交易和市场时机的角度来看也很好。我确实认为位置、位置、位置很重要，但时机、时机、时机也很重要。如果你回顾一下

从金融危机中走出来的一些最佳投资，人们所做的一些最佳年份的基金，例如2009年和2010年的基金，我认为在那个时期，投资房地产，特别是多户住宅或住宅房地产，2024年末到2025年

将是一个非常有吸引力的年份来投资多户住宅。此外，你还有长期基本面支持长期投资。是的，太好了。

非常感谢你。这真是太好了。我感谢你今天在夏洛特总部的到来。我期待着在不久的将来回到波士顿参加我们11月的 Barings 360 会议。我也期待着。我认为这将会很棒。会非常好。我知道我们有一些很棒的演讲者安排，我想我还不能提前透露。你告诉我，我真的很兴奋。这将会很棒。但这真是太棒了。

我希望不久的将来能再次邀请你上播客。谢谢你。谢谢。和你在一起真好。感谢您收听或观看本集《流媒体收入》。如果您想随时了解我们对从高收益和私人信贷到房地产债务和股权等资产类别的最新想法，请确保关注我们，并在您最喜欢的播客平台上留下评论。我们在 Apple Podcasts、Spotify、YouTube 等等。

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