No Mercy / No Malice: Project 2028: Housing
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漫威电视的《夜魔侠：重生》，现在仅在 Disney+ 独家上线。我是斯科特·加洛韦，这是《不留情面，不怀恶意》节目。美国民主党温和派需要减少愤慨，增加想法。2028 年计划：住房，由乔治·哈恩朗读。民主党需要成为理念的政党，而不是愤慨的政党。

我们的 2028 年计划系列将通过不留情面、不怀恶意的视角来解决美国社会面临的关键问题。我们从住房开始。美国没有住房危机，而是负担能力危机。大约三分之一的美国人租房，近一半的人负担过重，即他们将 30% 或更多的收入用于住房。

自 2019 年以来，在大多数美国都会区，租金上涨速度是收入的 1.5 倍。纯粹从经济角度来看，住房成本的增加会降低劳动力流动性和生产力，因为工人们无力居住在高增长地区。当人力资本无法投资于回报最高的地区时，就会抑制增长。

一项研究项目估计，消除住房限制，即降低成本以提高人力资本的流动性，将使 GDP 增长 1.4 万亿美元。

总而言之，政府对住房的投资可能具有经济和社会双重理由。高昂的住房成本也会对健康造成影响，因为难以负担住房的家庭往往会推迟医疗保健，吃不健康的食物，并且焦虑和抑郁的程度更高。但负担不起住房最灾难性的后果是，有 77 万美国人无家可归。

根据一项研究，中位租金超过中位家庭收入 32% 的社区，无家可归率可能会急剧上升。但无论他们住在哪里，无家可归者都会遭受严重的生理和精神伤害，给居住地的公共服务带来不成比例的负担，并降低所有公民的生活质量。

挣扎中的租房者和无家可归者共同的因素不是身份，而是金钱。增加对第 8 节住房和租金控制的支持可能会提供短期缓解，但从长远来看，这些项目会根深蒂固并抑制发展。帮助穷人负担住房最快的方法很简单。给他们更高的工资。正如我之前写的那样，我相信最低工资应该为每小时 25 美元。

美国大约有 32,000 名无家可归的退伍军人。虽然退伍军人仅占无家可归总人口的 5%，但为他们提供住房是一个良好的开端，因为他们受到政治欢迎并且可以获得福利。一项联邦无家可归退伍军人试点计划可以成为测试解决方案的平台。它还可以提供美国政治目前缺乏的东西，

那就是政府能够应对重大挑战的信心。拥有住房标志着一个人进入成年期、组建家庭和积累财富的标志。但对许多美国人来说，美国梦已经成为一种幻觉。对于年轻人来说尤其如此。在 1984 年至 2024 年之间，典型的首次购房者的年龄从 29 岁跃升至 35 岁。

自 1963 年以来，经通货膨胀调整后的房价上涨了三倍，而中位数家庭收入上涨了约 1.5 倍。在全国范围内，平均房价与收入之比为 4.7%。

在加利福尼亚州，这一比例要高得多，为 8.4；在华盛顿州为 6.3；在马萨诸塞州为 6.3；在纽约州为 5.7；在佛罗里达州为 5.7。住房专家表示，我们需要建造 170 万至 730 万套额外住房单元。就像欧内斯特·海明威描述破产过程一样，我们逐渐走到这一步。

然后突然之间，由于房屋建设的速度尚未完全恢复到经济大衰退之前的水平，劳动力、建筑材料和法规遵从性的成本增加都加剧了这个问题。例如，2010 年至 2020 年间，加利福尼亚州多户住宅的建筑成本飙升了 25%。

在全国范围内，同期住宅建筑成本上涨了 19%。自疫情以来，建筑成本已经稳定下来。过去一年，劳动力成本增长了 3.8%，而材料成本持平。然而，大规模驱逐出境和关税可能会增加劳动力和材料的成本。

民主党无法控制关税和移民问题，但他们可以支持经济高效的建筑。在工厂建造并在现场完成的预制房屋比完全在现场建造的房屋便宜 35% 到 73%。在洛杉矶，许多房主无力在火灾后重建，因为新建筑的报价可能是保险赔付的两倍或更多。

一个非营利组织和预制房屋初创公司之间的合作关系旨在捐赠 100 套预制房屋，每套房屋的成本约为 260,000 美元。为了快速重建洛杉矶，当地领导人应该大规模推广这种建筑方式。当我采访住房经济学家珍妮·舒茨在我的播客上时，她告诉我，住房政策相对简单，但政治却很困难。一个例子？

在美国，约 75% 的住宅用地仅限于单户住宅，这是最昂贵、密度最低的住房类型。对多户住宅和更高建筑物的重新分区将使建设更容易。在联邦层面，《两党支持的 YIMBY 法案》鼓励接受区块拨款的机构追踪和消除住房建设的障碍。

类似于“消除住房障碍的途径”的住房和城市发展部拨款，国会于 2023 年为此拨款 8500 万美元，这已帮助地方政府购买廉租房用地，简化建筑申请流程，并增加当地工作人员以加快廉租房项目的审批速度。我们应该加倍努力。

同样，我们应该通过《两党住房供应和可负担性法案》，该法案将拨款 15 亿美元用于技术援助，以彻底改革地方分区规则。然而，地方政府和社区拥有这里的大部分权力。改革既费钱又费时，因为新规则必须应对混乱的立法迷宫。

过度律师化的过程的影响在蓝州最为明显。大量加利福尼亚人前往德克萨斯州寻找工作和经济适用房，这是经济增长的黄金搭档。为了赢得全国大选，民主党需要证明他们能够治理国家。制胜法宝？大力推进分区改革，减少繁文缛节，鼓励发展。

这种转变可能会产生奇怪的联盟。分区改革意味着要对抗环保主义者和富有的房主。标准的房产税模式对土地和建筑物征税。这会阻止建筑，因为新的建筑将被征税。我们应该扭转激励措施，只对未开发土地征税，鼓励开发，同时降低现有房屋的税收。

该想法已在底特律和纽约市提出，以减少这些城市的空置地块数量。在宾夕法尼亚州，几个城市使用了类似的分税制，对建筑物的税率低于土地。一项研究发现，分税制模式可以将高密度住房单元增加 2% 到 10%。

采用这一战略可以将民主党人从“增税和支出”的自由派重新定位为“减税”的建设者。本周，加利福尼亚州议会发布了一份报告，审查该州未能建造足够的经济适用房。作者的结论？规划过程缓慢，受繁文缛节的阻碍，容易受到毫无根据的诉讼的影响，这使得在金州建设变得太难了。

证据 A。2024 年，州最高法院解决了一场持续三年的关于伯克利 1200 个单元住房项目的争端。邻里团体认为，根据法律，预计来自大学生住房的噪音构成污染物。邻里团体败诉，但此案说明了更大的问题。

顺便说一句，加州大学伯克利分校的历史比任何居民都要悠久，而行政部门和现有房主利用的稀缺性模式在道德上是破产的。但这又是另一篇文章的内容了。NIMBY 房主已将一项州法律——《加利福尼亚州环境质量法案》——变成了反增长的大棒。

加利福尼亚州立法分析办公室的一项研究发现，CEQA 诉讼将建设时间推迟了两年半。只有 20% 的 CEQA 诉讼针对绿地，即将开放空间改造成住房，而 85% 的 CEQA 诉讼是由没有环境诉讼记录的团体提起的。

加利福尼亚州的一位州参议员已提出立法，以加快 CEQA 案件的审理速度。拥有类似法律的州和地方立法者应该效仿。2017 年至 2022 年间，明尼阿波利斯的租金仅上涨了 1%，这主要是因为开发商在同一时期将住房存量增加了 12%。

与此同时，明尼苏达州其他地区的租金上涨了 14%，因为这些地区的住房存量仅增加了 4%。关键在于，明尼阿波利斯改革了分区法律，以鼓励建造更高更大的多户住宅项目，并取消了每个车位可能花费 50,000 美元的最低停车位要求。

奥斯汀的情况也类似，奥斯汀市官员进行了长达十年的政治斗争，以通过重新分区来解决住房可负担性问题。奥斯汀的新规定允许在较小的地块上建造单户住宅，允许在单户住宅附近建造公寓，并在计划中的轻轨沿线进行更密集的开发。

NIMBY 房主往往声音很大，并且与政治联系紧密，给人一种他们的观点代表更广泛社区的印象。情况并非如此。YouGov 的民意调查显示，美国人可能比以前认为的更乐于接受当地发展。在全国范围内，对建造更多单户住宅的支持率为 90%，在当地为 81%。

对于老年人住房，全国支持率为 88%。当地支持率为 84%。在全国范围内，76% 的美国人希望建造更多公寓，而 65% 的人支持在当地建造更多公寓。低收入住房和无家可归者收容所是最不受欢迎的住房类型，但即使在那里，当地支持率也达到了 2 比 1。

如果你是一位政治家，你已经获得了忽略 NIMBY 的许可。尽管有传统观念，但人们在房地产中会赔钱。房屋是流动性差、资本密集型资产，会产生隐性成本。保险费、维护费用和房产税，所有这些都预计会因气候变化而上涨。

拥有房产还会限制多元化，因为房屋靠近工作场所，这意味着当地经济衰退或自然灾害可能会同时使你的资产贬值并使你失业。从历史上看，标准普尔 500 指数的平均年回报率为 10%，超过了住房的 4% 到 8%。

此外，房地产经纪人通常收取约 6% 的佣金，是追踪标准普尔 500 指数的低费用 ETF 交易成本的 60 倍。房屋所有权的优势是强制储蓄，因为人们不想冒被驱逐的麻烦和耻辱。另一个优势？拥有房产可以稳定月租金与租金相比。

我喜欢房地产，因为没有其他资产类别允许你以低首付和可抵扣利率进行 5 比 1 的杠杆融资。

但是，认为房屋所有权是积累财富的最佳或唯一方式的想法是一个由全国房地产经纪人协会炮制的谎言，这个谎言必须终结。这个谎言导致了对那些购买未跑赢市场的房屋的人们提出了可疑的财务建议。它还让那些无法买房的人觉得自己是失败者。

但这个谎言最有害的副产品是，它鼓励现有业主通过使住房稀缺来抬高其资产的价值。美国人希望积累财富，民主党人应该用充满希望的言辞说话。但如果住房是积累财富的主要或唯一工具，我们就不应该对我们的政治分歧是富人对抗穷人、农村对抗城市、老年人对抗年轻人感到惊讶。

如果经济安全是资本主义社会的营养，那么也许我们需要停止将住房视为投资，而将其视为像食物、能源、教育一样的消费品。为年轻人建造数百万套低成本单元，再加上投资市场的税收优惠激励措施，将带来更好的致富途径。

此外，我们需要将住房从年轻人日益增长的焦虑来源清单中移除。住房不是投资策略，也不是你是否值得结婚、组建家庭或获得地位的仲裁者。经济安全和深厚有意义的关系才是美国梦，而不是抵押贷款还款。下一届政府的呼号应该从“钻探，宝贝，钻探”转变为

“建造，宝贝，建造”。生活如此丰富多彩。今天在 T-Mobile，我与一位特别的联合主播在一起。大家好！我是你们的男孩，大斯努普·迪奥·双G。斯努普，人们在哪里可以找到超值优惠？前往 T-Mobile.com，免费获得四部带有 Apple Intelligence 的 iPhone 16，外加四条线路，每月 25 美元。斯努普，这可是个不错的交易。当你切换到 T-Mobile 时，你可以节省比其他大公司更多的费用，包括同类计划和流媒体服务。尊重。我们什么时候离开这里……

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