How Real Estate is Reacting to the Election, Interest Rates, the NAR Lawsuit and Climate Change
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我人生中最压力山大的时期之一，就是我负债累累的时候。爸爸，我到了一个不得不控制它，为了我的财务未来，也为了我的心理健康。我们都经历过一个时刻，意识到是时候做出一些严肃的理财举措了。

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所以我没有时间让我的房子看起来，是的，友好。我想这是表达它的最好方式。但我正在与一个冷冰冰的人合作，这样我仍然可以赚取额外收入，同时让事情变得更容易。

在Airbnb上找到一个房东，在airbnb.com/host上。我是唯一一位理财专家。你不需要字典就能理解。是时候理财了。我们有。

房地产受到许多不同经济因素的影响，例如利率、供求关系和通货膨胀，但选举也会影响房地产。当然，市场将受到新总统政策的影响。我曾专门制作过一期节目，讨论过哈里斯的房地产平台和特朗普的房地产平台，你可以从节目说明中找到。

但有一个特别有争议的政策建议，那就是特朗普计划通过驱逐无证移民来让住房更负担得起。当然，大规模驱逐移民有道德和人权问题。当然，这既是一个移民问题，也是一个经济问题。移民问题不仅仅是分歧，它正在加剧。

今天，我将讨论该政策实施后可能产生的经济影响。我的嘉宾是约翰·格鲁曼。约翰之前两次出现在节目中，所以不需要介绍，但我还是会介绍一下。

约翰是一位加州房地产经纪人，也是该行业的超级专家。我们将讨论哪些政策能够让住房更负担得起，但这并非全部。我们还将对整个房地产市场进行一次评估，讨论气候灾难如何影响房地产。

约翰告诉我，网上那些流行的房地产技巧哪些是真的，哪些是骗局。约翰，欢迎你再次回到《我们拥有的金钱》节目。谢谢。

所以我们必须从整体房地产市场状况开始。我喜欢与房地产专家交谈。你以一种非常简单的方式解释了所有内容，正如你所知，这是我们的特色。所以，这是买方市场还是卖方市场？我知道这是一个非常简单的问题，但是……

我不知道我能选择什么，因为我可以将这种概括应用于如此多的不同市场，以及如此广阔的国家。不过，总的来说，我认为房地产市场目前处于一种中性状态。我们已经看到了第一次降息，这很好。至少我们已经摆脱了那部分。

但这对抵押贷款利率几乎没有产生任何实质性影响，对吧？所以它并没有为那些希望重新参与市场的人提供预期的负担能力。主要还是这种明显的犹豫和不确定感，面对即将到来的选举。

关键是大多数人不想在不确定性面前做出重大的生活决定。这场选举给所有市场，包括资本市场和房地产市场，带来了如此多的不确定性，所以现在每个人都采取了一种观望态度，这给市场带来了压力。

我们看到美联储降息。是的。所以现在目标是4.75%至5%，但抵押贷款利率仍然是6.7%。对于那些不明白美联储基准利率和抵押贷款利率之间关系的人，请解释一下。

是的，这很简单。所以当美联储降低利率或改变利率时，他们改变的是联邦基金利率。这基本上是银行之间进行隔夜贷款的利率。除非我们谈论的是第二抵押贷款，否则它与抵押贷款利率没有直接关系。

就像家庭作业一样，我们喜欢信贷，它与基准指数直接相关，而基准指数与美联储的行动相关，但抵押贷款利率将基于更广泛的经济政策，例如通货膨胀和债券需求。所以我们还没有看到抵押贷款利率有太大变化。它们当然比一年前低，但还没有达到我认为人们真正有动力重新参与市场的水平。

对我来说，这需要达到5位数。虽然一些抵押贷款现在开始以5位数的价格出现，是的，我现在确实看到，尤其是在短期贷款上，7年期、10年期，而不是30年期固定贷款，但我们开始看到利率在5位数到6位数之间。这还不够，尤其是在即将到来的选举面前，不足以让那些观望的人重新参与市场。

但我们终于朝着正确的方向前进。我认为，从所有迹象来看，我们已经触底反弹，正朝着上升趋势发展。问题在于我们需要多长时间才能到达那里。

好的。为了明确起见，短期抵押贷款更密切地关注美联储的行动，而长期抵押贷款则不那么密切。

短期抵押贷款是与特定指数挂钩的抵押贷款，例如与基准指数独立运作的库指数。基准指数与美联储的行动直接相关，对吧？所以，如果你有一份家庭作业，一份信贷，美联储下个月将利率降低0.25%，你的抵押贷款声明中将反映出这0.25%。

短期抵押贷款将与库指数等指数挂钩，并且可以是固定利率或其他期限。所以你有一份7年期短期抵押贷款。这意味着它在7年内是固定的，但超过30年。所以在这7年期结束后，它将调整到该指数加上银行设定的利差，通常在2.25%至2.5%之间。所以，那些几年前锁定了短期抵押贷款，可能过于短视，没有锁定更长时间的人，可能会在这里有所领悟。

当涉及到可调整利率时，它们会更密切或更快地跟踪美联储的行动，而固定利率则更密切地跟踪国债收益率。你制作过一个关于这个主题的精彩视频。我们已经讨论过了。

你或任何不知道这种关联的人，因为它们都受到影响。顺便说一句，这只是我的个人看法。美联储的行动会影响利率，影响隔夜利率，所有这些都会影响。

然后，它最终会影响可调整利率，然后是固定利率。所以它是这样流动的。

它流动得比较慢。而且没有直接的联系，对吧？还有其他不同的因素，例如国债的需求等等，这并不是方程式的一部分，但这些因素会影响，所以很明显，这并非黑白分明。关键在于，相对于当前的通货膨胀水平和经济状况，我们还没有看到大幅度的利率调整。

现实情况是，我们可能不会回到3%至4%的利率时代，这与全球大流行病有关，但如果利率能够在一段可持续的时间内稳定在4%至5%左右，人们可以适应这种新常态，并有动力重返市场。我还想说，这几乎只适用于买方。这同样适用于卖方，他们感觉自己被束缚在2%至3%的利率上，但想要搬家，无论是为了更大的空间、工作地点，还是其他原因。从3%到5%或5.5%的跳跃要比从3%到7%的跳跃更容易接受。

有些人正在自己房子里蹲着。出去吧，伙计们。

在释放方面，这确实是一个挑战。

但是，如果你开始进入购房市场，并想了解利率走向，你可以关注10年期国债。

你可以关注国债作为指标。但是，要真正理解它与抵押贷款利率之间的关系，请咨询你的当地抵押贷款经纪人。

这是最简单的方法。美联储将于11月再次开会。

你像圣诞节早上一样兴奋吗？我们预计可能会再次降息。

我们将拭目以待，我不知道，你可能知道，现在有很多不确定性。9月份的就业报告是一个积极的报告，但这并不意味着会更快地降息，实际上表明经济可能更稳定，我们不需要那么快地降息。

所以，最终会发生什么，这将很有趣。我认为我们需要几次降息，才能真正让市场再次活跃起来。我希望这一切都与春季销售旺季（一年中最佳销售时间）同步。

我们有这个上升趋势。如果你看看，这可能非常适合我们，因为我们有时间进行几次降息，所有这些都与春季销售旺季同步，市场真的会开始起飞。

让我们继续。但是，如果你希望利率稳定在5%左右，你的希望和梦想是5%的稳定抵押贷款利率，那么美联储基准利率可能需要达到3%。

好吧，我们再次强调，它们没有直接关系。我相信你可以找到各种图表，显示美联储基准利率和抵押贷款利率之间的相关性。我认为，我们现在经历的，是从历史上看高通胀时期走出来，与以往的情况略有不同。

首先，基本上，银行会根据利润定价，还有其他一些因素，但要达到5%，我们可能需要更多降息。

是的。

我认为这是正确的。你希望这种情况发生，或者你怎么想？我的意思是，看看，美联储在去年年末表示，他们预计今年会降息4到6次。我们刚刚看到了第一次降息。

我知道他们谈论过明年可能将联邦基金利率降低2个百分点。如果发生这种情况，那将是巨大的。但过去我们看到过，它可能偏离了这个方向。

我只是不知道。我的感觉是，房地产市场和资本市场都将受益于较低的利率。我认为这些市场正跃跃欲试，准备起飞。

我想这样说。我对未来60到80天的情况感到不确定。我对未来6到9个月的情况非常乐观。

我认为第一次降息是……

令人沮丧。好的。

约翰，这在房地产市场上意味着什么？这首歌更像是什么？

我认为这……我认为就业……

我认为人们正在听这首歌。我认为，是的，他们对50个基点有点过分，我们可能还会回到25个基点。

我同意。我认为他们应该从一开始就更谨慎，对吧？如果我们看看利率上升的反向情况，利率在如此短的时间内如此迅速地飙升，这是历史上最快的和最高的飙升。

为什么他们不逐季度提高大约四分之一，逐步进入那个阶段？我认为他们变得贪婪了，事情持续太久，然后他们不得不做出更激进的调整。你知道，这就是我们现在所处的世界，极端情况就像钟摆一样，从一边摆到另一边，这对市场不利。

同意，好吧，它来了，我们都吓坏了，并为此感到不安，直到睡前。紧紧抓住你的钱包。我们很快就会回来。

我人生中最压力山大的时期之一，就是我负债累累的时候。我到了一个不得不控制它，为了我的财务未来，也为了我的心理健康。我们都经历过一个时刻，意识到是时候做出一些严肃的理财举措了。

通过使用一个没有维护费用的支票账户，例如，免费透支高达200美元，或者通过直接存款提前两天拿到工资，来掌控你的财务状况。在Time账户上了解更多信息。在Time账户上查看，你会发现你可以透支高达200美元而无需支付费用。如果你是一位老听众，你应该知道我那臭名昭著的35美元透支费，这是我从Ying那里得到的，或者是一笔巨款，以及我对此仍然非常愤怒。

如果当时我尝试过，那根本不会成为一个故事。通过努力实现两个目标，让你的财务状况更绿色一些。使用Trim，只需两分钟即可在tim.com/mn上开设账户。

这是tim.com/mn。Time感觉像是由Incorp银行或Stride银行提供的进步服务和债务。FDIC担保。

请注意资格要求和透支限额。Spot Me计划的合格儿童成员可以获得此优惠，并受每月限额的约束。条款和条件适用。请访问try.time/disclosures了解更多详细信息。我喜欢在Airbnb上当房东。这是一个赚取额外收入的好方法。

但我完全理解，这可能一开始让人不知所措，或者如果，比如说，你想在Airbnb上出租你位于缅因州的度假屋，但你全职居住，有时需要去那里，每次都需要为客人更换床单等等，如果类似的想法阻碍了你，我给你一个好消息。Airbnb推出了一个房东合作网络，这是一个由经验丰富的当地Airbnb房东组成的网络，他们可以照看你的房屋和客人。

房东可以帮你做你没有时间做的事情，例如管理你的预订、与客人沟通、在房产上提供支持，甚至为你创建房源。我总是希望在出差工作时预订我的房子，但有时我根本没有时间去做，因为准备旅行总是感觉像一场噩梦。所以我没有时间让我的房子看起来，是的，友好。我想这是表达它的最好方式。但我正在与一个冷冰冰的人合作，这样我仍然可以赚取额外收入，同时让事情变得更容易。在Airbnb上找到一个房东，在airbnb.com/host上。现在，让我们继续理财。

我们已经。

所以约翰，上次你在节目里，我们谈了很多关于当时即将到来的事情，然后我失去了你。是的，你当时解释了它。但是自从你去年最后一次来之后，它发生了。

那么，这件事对市场有什么影响？以及买家与经纪人的关系，卖家与进展的关系。这两个问题都很好。

我认为首先重要的是要区分这两个问题的区别，因为它们是两个完全不同的问题。所以它并没有真正影响市场，因为它并不打算影响市场。这些是与我们作为房地产经纪人如何在行业内运作相关的内部政策变化，而不是它将如何影响房屋价值和房屋价格。

所以，就它对房地产行业的影响而言，我认为这对于每个人来说都是新的领域。我认为每个人都处于一种试图弄清楚的状态，这是新世界秩序还是一切照旧？最终，它实际上是通往同一目的地的更循环的路线，对吧？在大多数情况下，我发现它仍然是卖家向双方支付佣金。

只是结构上有点不同。所以，用最简单的方式解释，由于 NAR 案的解决，有一些具体的政策变化，当它们生效时，其中一项是经纪人不再允许通过 MLS 广告向合作经纪人（即买方经纪人）提供的佣金，这有点讽刺，因为这是 MLS 最初建立的原因之一，实际上，有一个地方可以保存这些信息，现在不再允许了。

但这并不意味着佣金不能在那里提供。我只是不能做广告。他们实施这一规定的原因是为了尽量避免一种叫做“引导”的行为，因为在诉讼期间有人提出论点，一些经纪人，一些坏人，可以说，在中西部地区，正在引导他们的客户前往提供更高佣金的房产。

现在，这在像洛杉矶这样的市场中并不适用，因为我住在这里工作，因为这关乎匹配。我从未想过要引导客户去提供更多佣金的房产，并以此作为他们理想房子的依据。这关乎为他们找到合适的房子。然后佣金将单独处理。

我的意思是，这很有说服力，但我认为你不会有足够的理由让某人想要买房子。这不是我的工作。

这不是我的工作。我的工作绝不是试图说服某人什么房子适合他们，或者不适合他们。这是他们自己必须做出的个人决定。

我的工作是帮助他们进行谈判，为他们争取，成为他们的管家，引导他们完成这个非常陌生的过程。但我从未以这种方式做过。我劝退过许多客户购买许多房子，我从未试图劝说客户购买任何房子。很多时候，我会说：“相信我，这不是你想要的房子。”会有其他房子的。但我从未说过你必须买这个。

这只是不是，但这绝不是由一点佣金决定的。

不，不。所以这些新政策有很多缺陷。其中之一是它现在反过来创造了一种不同的引导方式，现在经纪人会打电话给房源经纪人，问他们是否在该房源上提供佣金，如果房源经纪人说没有，有时买方经纪人会说：“好吧，我不会展示这个。”所以，虽然他们实施这项新政策是为了尽量避免引导，但它却创造了一种不同类型的引导，也许是更糟糕的一种。

我会说第二个最重大的政策变化是，买家现在必须与他们的经纪人签订买方经纪协议，嗯，在以前，买家可以随意使用他们想用的人。现在，他们需要与他们的经纪人、他们的经纪公司签订协议。并且该协议必须明确说明买方经纪人将获得多少。这部分有点荒谬，因为你坐在那里与客户（买家）签订协议，在确定房产是否提供佣金之前，确定你将获得多少。

所以，我认为这其中有很多地方不合理。我认为它并没有经过深思熟虑，但发生的事情是，我坐在你面前。好的？

我们将去看房子。我们将同意我的佣金可以达到这个数额，因为在协议中，你可以少拿，但你永远不能多拿，对吧？所以我必须设定一个最大值，我可以获得的。

然后我们出去寻找，我可能花一周、一个月，甚至几年，然后我们找到房产，确定是否提供佣金或部分佣金，以及谁来支付。现在，我刚刚抛给你很多信息，这有点像一个大词，一堆沙子。但这就是我们必须停下来几次，还有很长的路要走，还有很多眼睛，还有很多眼泪。

最终，我们还是会到达同一地点。只是有很多误导信息。有很多，很多，很多信息在那里，你知道，我现在处理这个问题的方法是教育，而不是辩护。

有很多恐惧，但事实可以消除这些恐惧。所以，这只是向人们解释，我坐下，我听到人们说佣金现在可以协商了。佣金一直可以协商。

这并不是什么新鲜事。只是你读了文章的耸人听闻的标题，但没有深入研究，或者有人说佣金可以融资。这就像佣金可以独立融资，但它们一直是购买价格的一部分。这就是为什么它一直包含在购买价格中。所以，这仍然是教育的问题。

或者也许他们以前不知道他们可以协商。

是的，这可能就是人们说，就像整个案件的基础是这种合谋论点，作为行业，我们一直将佣金定在 3% 到 8% 之间，而不是说佣金可以协商，我们收取 X，这就是整个论点的基础。

那么，这个协商过程看起来是什么样的？你有一个新的客户，你给他们你的精美文件。它说，好的。

你给他们你的狗。

或者签署你给他们的一切。你如何让他们现在签署这些文件，因为这是协议的一部分？你附加的条款是什么？

我实际上不允许说。哦，这就是重点。如果我在任何公共论坛或类似的地方说出来，那么人们可能会再次争辩说，他们提出了荒谬的合谋论点等等，所以，我猜，我合法地不允许说，它是可协商的。

现在我可以与私人客户坐下来说，这是我的收费，对吧？我刚刚分享的是行业标准收费，不多不少。然后我们必须与房源经纪人沟通，看看他们提供的佣金，这通常会与要约的优劣相关。

你出价高，他们就会支付佣金。你出价低，他们就不会那么乐意接受你的佣金。

在这些交易中，佣金通常由卖家支付。

他的奥拉库尔，佣金一直是。

过去由卖家支付。因此，这不能转嫁给购房者。

绝对。假设你有一个业主，他会打电话给乔什，他以一百万美元的价格在一条街的 123 号出售房子。他说：“你知道，我前几天读过这篇文章。”

你知道，我听了这个很棒的地方，这个很棒的播客，我可能听错了，我可能不需要再支付佣金了。顺便说一句，很多人在阅读这篇文章时都听到了这一点。好的。所以，卖家先生，这是真的。你不需要支付佣金。

但是，让我们看看你所在市场上还有哪些可用的房产，以及它们是否提供佣金，因为你不想让自己处于与市场上其他房产相比的劣势地位。如果你不想支付佣金，那也没关系。这仍然是你的选择。

但佣金一直包含在购买价格中。所以，如果你不愿意支付，比如说 2.5%，也就是一百万美元交易的 25,000 美元，那么要约可能会降到 975,000 美元，因为买家现在必须直接向他们的经纪人支付佣金。所以，如果你不支付，换句话说，你拉低一个，另一个就会上升，它们都是相互关联的。

你正在支付它。只要每个人都朝着相同的方向发展，这意味着只要每个人都理解这个基本原则，无论如何都会支付，那就没问题。问题在于，当卖家说：“好吧，我不付，但我仍然想要一百万美元的房子”时，这就像说：“伙计，拜托。”

我的意思是，我理解人们想要他们想要的东西，我的女儿想要一匹小马，她不会得到。人们只需要理解这些基本原则和概念，因为它们是有原因的。

但这种想法，就像买家必须支付佣金一样。买家一直以来都必须支付佣金，卖家实际上是那些可能分摊佣金的人，但买家是那些在过户时带着钱的人。所以，从技术上讲，实际上是买家支付了佣金，并且买家能够融资，因为它包含在购买价格中，因为他们借了购买价格的一部分。所以，如果人们一开始就设定了太多，那么税收就会开始崩溃。

平均来说，两名经纪人大约是百分之几？

这取决于你如何计算。

是的，这取决于价格。

在中西部地区，你处理的是较低的价格，那可能是 6%。在洛杉矶和纽约等高价市场，通常是 5%。一旦超过 1000 万美元，有时每方会是 2%。

你如何建议有人与经纪人进行这样的对话？这感觉像是艰难的对话。你得到多少？你做多少？这些都是你过去可能与人建立被动关系的奇怪对话，比如，这个人带我出去看房子，嗯，这不像现在这样复杂。

这再次是该案中提出的要点，即需要更清晰，需要更多关于经纪人如何获得报酬的透明度，因为买方经纪人可以与人坐下来说，我的佣金是免费的，因为卖家支付了它，但它不是免费的，因为它包含在价格中，因此价格上涨了以弥补它。所以，他们想更清楚。

所以，对我来说，这是区分优秀经纪人和普通经纪人的地方，在于经纪人能够阐明其独特的价值主张。现在，他们需要能够真正地说明他们收取的费用以及他们如何获得这些费用。我将简要说明。

你知道，不是所有的经纪人都是一样的。我接受这个机会，因为我怀着谦逊的态度，我认为我比这个行业中大多数经纪人更优秀，因为这个行业的标准很低。我很乐意进行这些对话。我认为其他人会。

我们谈些不那么复杂的东西吗？选举。

哦，太好了。谢谢。好的。让我们谈谈。

不同候选人可能会如何影响住房。特朗普说他想要大规模驱逐出境。你认为这会如何影响住房市场？

这肯定会产生影响，但可能不是人们通常会想到的方式。这些人是劳动力中不可或缺的一部分。我认为最大的问题将出现在建筑业，如果发生大规模驱逐出境，你会看到建筑业大幅放缓，这可能会导致劳动力成本大幅上涨，因为你的劳动力来源减少，而且可负担的劳动力来源减少。

在已经缺乏库存和建筑成本高企的住房市场中，这将雪上加霜，这就像往火上浇汽油。所以，我对此表示担忧。我也担心，你知道，许多这些无证移民不是业主，而是租户。

我认为，如果成千上万的人被驱逐出境，你会看到租金价值发生重大调整。我认为这对房东来说是不利的。但是，你知道，我不想陷入政治。

关于所有这些道德问题。但主要有两点。首先，无证工人可能不会住在现在如此热门的入门级房屋中。

其次，建筑问题，据估计，移民至少占建筑劳动力人口的 20%。仅在纽约市，就有 63% 的建筑工人是移民，其中据信有 40% 是无证移民。如果你从方程式中去除这些因素，建筑成本就会更高，这将导致。

价格上涨，完全正确。这将放缓建筑过程并推高价格，这对任何人来说都不是好事，对吧？这些人对我们的社会和劳动力做出了重要贡献。你知道，他们不是来吃我们的狗和猫的。所以，我对此有自己的看法，就这样。

你认为哪项政策能够真正让住房更负担得起？

哇，你问了我这个问题。我认为哪项政策能够让住房更负担得起？

很多。其中一项是开放联邦土地，但这并不适用于洛杉矶和纽约。联邦政府拥有大量土地，但对他们来说，这可能只占 3%。副总统还讨论过提供 25,000 美元的首付抵免，我不知道这是否会有帮助，因为如果每个人都多 25,000 美元，价格就会上涨 25,000 美元。还有更多激励商业房地产开发商建造更多经济适用房的税收优惠。

毫无疑问，经济适用房是许多对话的核心，这与建筑成本有关，对吧？你看到很多开发商，尤其是在洛杉矶，这是我的市场。

我唯一能真正明智地谈论的是，他们已经从豪华市场转向了经济适用房，因为需求减少，市场不活跃，他们真正试图破解经济适用房的密码。但这很难破解。回到我们刚才谈论的所有事情，债务成本已经上涨，比几年前翻了一番多。

劳动力成本上涨，材料成本上涨，但土地或房产价值基本上保持稳定。所以，没有相应的调整，这使得这些交易商很难计算。现在，政府，至少在洛杉矶和加利福尼亚州，我想美国其他几个市场也提供了一些巨大的激励措施，鼓励承包商和建筑商建造经济适用房。

问题在于如何做到这一点。所以，我认为你会看到一个相当大的转变，转向模块化房屋。模块化房屋，一直以来都带有移动房屋的负面刻板印象，但并非如此。模块化房屋是在工厂预先建造的房屋。

现在亚马逊上可以买到一些，价格大约是 20 美元。

让我们说，它比那更好一些，因为每种东西都有不同的版本。但我有很多客户直接进入这个领域，因为如果你看看它，首先，这是一种更有效建造房屋的方式。你不需要建筑检查员来 18 次检查建筑过程。

检查员只需要到工厂检查一次，然后签字确认，然后可以批量生产数千套。它们耐火，耐风，最高风速可达每小时 180 英里。

它们在面对紧急情况时可以做得更好。当然，它们也有局限性，对吧？它们有高度限制，因为如果你超过某个高度，它们就无法装进需要跨越国家或全球运输的集装箱中。

模块化住宅建造是不是不能建在高速公路桥下？一些预制房屋可能不适合科尔德沃特峡谷或利益峡谷，因为它们在那里根本放不下。但在洛杉矶的其他地区，以及全国其他地区，这种建造方式确实有其用武之地，而且建造成本和时间都比传统方式要低得多。因此，一些大型政府合同，我认为许多开发商都在努力研究如何利用模块化开发来争取这些合同，并解决住房危机。

你提到全球芯片短缺，大部分芯片产自中国。

一些芯片是中国制造的，另一些来自亚洲其他地区。美国也有一些工厂。据我了解（请核实），美国制造的芯片平均比从亚洲进口的贵大约30%。

这些房子质量好吗？

关键在于，它只是一个外壳。它就像一个外壳，你可以根据需要添加各种功能，比如工程流线型设计或宽板法式宽板设计。这每平方英尺的成本差异大约是8美元。

所以你可以完全定制它。

是的。如果你想用30美元/平方英尺的瓷砖，或者想用3000美元/平方英尺的顶级材料，那完全取决于你，关键在于这个外壳。

请收好你的钱包。我们的钱马上就回来了。现在，让我们继续谈钱。

我们有。

我们还在看到很多共同所有权模式，以应对住房负担能力危机，以及租售模式。你是否注意到这些模式有所增加？是的，山姆，你对此有何看法？

嗯，我想最初这可能是对高房价的一种反应。但话虽如此，我认为这不仅仅是短期现象。我认为这些新兴的商业模式将为人们创造更多的机会和负担能力，并且它就像居家办公模式一样，是应对疫情的一种新生态系统，它显然会持续下去。

因此，仅就房地产行业本身而言，以及住房负担能力和库存危机，这个行业正处于颠覆的边缘。未来12到24个月内，将有一些重大变革，将彻底改变这个行业，而这些模式将是其中一部分。所以这不仅仅是暂时的影响。这可能只是正在形成的新替代模式。是的，我认为如果你和朋友一起买房，但友谊破裂了，那会很麻烦。

是的，我会给你更多现实世界的例子。我个人在纳帕拥有一套房子，那是我最喜欢的地方，我拥有其中八分之一的产权，这让我每年可以使用六个星期。如果我想要的话，我一年最多只能使用六个星期。

我没有那么多时间。但你知道，这套房子是我自己无法负担的。但由于拥有这种分摊所有权，我能够使用和享受这个令人惊叹的州。我认为未来会看到更多类似的模式。

所以，这就像分时度假。

当然。是的，分时度假有不同的分摊所有权版本，让更多人能够获得。

好的。我能告诉你一些我一直在思考的事情吗？约翰，我真的很担心一些听起来不那么有趣和性感，但我认为会成为大问题的因素，那就是气候危机期间的房屋保险，尤其是在佛罗里达和加利福尼亚州，我认为它们正在飙升。

我认为现在很多人可以买到保险。他们没有将它纳入整体预算，他们正在积极地进行市场营销。我害怕，我认为这是真的。

你应该真正害怕。气候变化对房地产的最大威胁，不是利率，不是供需问题，而是气候变化。气候变化对房地产的威胁最大，尤其是在沿海地区，这些地区是豪华市场，也是最昂贵的市场。

嗯，很明显，你看看今年佛罗里达州发生的悲剧，每年都会发生。顺便问一下，在其中一场风暴席卷迈阿密之前，还有多久？对吧？在过去三年里，迈阿密一直是美国房地产市场最大的赢家。

如此多的财富涌向那里。当其中一场风暴席卷迈阿密中心，摧毁了那里的房地产时，会发生什么？不是如果，而是当。

风暴每隔几年就会发生一次。完全正确。

这不再是一次性的事件。不幸的是，这就是我们现在所处的世界。但获得保险的能力，特别是如果你要贷款的话，这将是一个主要因素。在某种程度上，我必须想象，这不仅仅是政府有所有答案，因为目前，我认为政府干预、政府补贴以及像加利福尼亚公平计划这样的计划将会更多。这些计划在加利福尼亚州有其局限性和覆盖范围上限。但未来可能需要更多类似的措施，因为保险公司正在撤出这些市场，这将导致剩余的保险公司形成更大的垄断。

你认为潜在的购房者应该如何为气候风险和保险预算？我的意思是，如果你查看估价或类似的东西，尤其是在某些地区，保险估价可能并不准确。

我不知道我有什么具体的建议，具体取决于房屋是否位于高火灾区、洪水区或风灾区。我只想说，不要只看表面，不要只看抵押贷款计算器显示的费用。

深入研究，在确定房产后立即联系保险经纪人，并开始真正了解这些选择、保费和保险范围。已经有很多案例。

我相信你听说过一些人已经购买了保险，然后收到州立农场等公司的电话，说他们的保险额度翻倍了，或者他们拒绝了他们的保险。所以这将是一个主要因素，我建议尽早处理。

如果你正在房地产市场上，你应该和你的经纪人谈谈，看看他们是否有保险，或者他们是否遇到过问题，因为我知道在利、火山区和布兰德维尔等地区，一些地区正在经历这种情况。或者很难或不可能获得保险。你必须向州政府申请。在购房过程中，你应该如何考虑或向谁咨询？我们经常会问这个问题，但它并不像你想象的那么简单。

人们经常会想，“哦，你用的是州立农场保险，那太好了。”但仅仅因为当前业主有保险，并不意味着他们也会以同样的价格给你保险。

我们尝试过这种方法，但很多时候都是，“不，他们不想续保，或者保费要翻倍。”所以，现有房主的保险情况对你能获得的保险并没有太大影响。你需要联系合格的保险经纪人，如果你的经纪人不错，他们应该能推荐给你，并开始与他们进行这些对话。尽早处理这个问题。

你需要了解你的选择。好的，现在，一个不太复杂的话题。这是一个游戏。我们可以玩真心话还是大冒险？

大冒险。

检查一下。

那里有大量的房地产。

扎西。

就像...

那是扎西，还是意大利语，还是扎西？

是扎西，对吧？我不会在《华尔街之狼》中这么说。我们从TikTok和Instagram上看到了很多这样的东西。

我们不知道这是真的还是趋势，以及原因。所以我们要问你，好的，准备好了吗？是的，如果你要买投资物业，你应该通过LLC来购买。

真心话还是趋势。我通常会说这是真的，但你应该咨询你的会计师或商业经理，它应该只以某种实体形式存在，无论是信誉良好的LLC，这样你就能获得各种保护，但你应该咨询你的会计师。

使用烧毁法来进行房地产投资。通过翻新、出租、再融资、重复。你正在使用很多新的术语和表达方式。

与批发购买相比。

给我...

通过翻新、出租、再融资来重生。

通过翻新、出租、再融资来重生。

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那些正在购买和投资房产的人。

我认为这对我来说是显而易见的，就像生物学一样，在有价值的机会时，通过翻新来增加价值，从而增加你的权益，然后根据你的权益进行再融资，因为你的贷款价值比（LTV）较低，希望你的抵押贷款付款、利息率和利息支付额较低，然后利用杠杆去...

购买更多房产，学习如何评估价值。

是的，我认为这是房地产投资的基础。

如果你能获得40年期抵押贷款，那就选择40年期抵押贷款。趋势。

我会说两者都不是，但值得考虑。

所以，对于15年期...

不，完全不同。所以，抵押贷款，这对一些人来说可能只是新闻。但顺便说一句，我之所以知道所有这些，是因为我做了8年的抵押贷款经纪人。

这就是为什么我能用相当流利的语言谈论这些，因为抵押贷款通常以30年为期。这就是为什么人们知道30年期固定抵押贷款。如果以40年为期，这意味着摊销期更长，因此付款额更低。

利息率更高。

绝对的，从长远来看，你支付的利息更多。但在短期内，你的付款额更低，这对大多数人来说更重要。相反，如果你有15年期抵押贷款，你将在一半的时间内还清贷款。

所以，如果你有充足的现金，并且负担得起更高的付款，那就太好了，你将在15年期间节省大量的利息。巨大。但你的付款可能会更高。所以你是否负担得起，取决于具体情况。

对吧？这就像你以前的生活。抵押贷款经纪人可以帮助你买房。如果你有信用状况或奇怪的财务状况，他们可以帮助你。

我会说，在购房过程中尽早与抵押贷款经纪人会面至关重要，因为他们会将这幅模糊的图景变得清晰。他们会做的事情之一是检查你的信用。

所以，如果你的信用状况，用你的专业术语来说，不太好，那么他们应该能够推荐你一位信用修复专家，他们可以帮助你了解如何以及多快改善你的信用。当然，没有保证，对吧？有三个不同的信用机构。如果你还清或减少某项债务，这会对你的信用产生多大影响，他们并不知道，直到他们重新评估你的信用。所以，如果你需要修复你的信用，抵押贷款经纪人可以帮你联系到相关人士，他们可能会帮助你，他们的费用由提供者支付。

你通常不会支付抵押贷款经纪人的费用，通常情况下，他们会获得贷款的佣金或百分比。但你也可以降低利率，也许你支付更多费用以获得更低的利率，但他们可能需要收取一定费用。所以，就像任何事情一样，都有杠杆。对吧？如果你的利率是6%，通过他们的帮助，由银行支付他们的佣金，也许可以降到5.75%，但你必须支付一定费用。

并利用它来支付你下一套房子的首付。

这只是杠杆的问题。这又回到了你所说的房地产投资的原则，即购买某物，创造价值，增加权益，提高你的贷款价值比，然后利用它来购买更多。你可以将同样的原则应用于抵押贷款。

我只想说，要小心，不要让自己陷入困境。大多数贷款人无论如何都不会让你这样做，这意味着他们会保持非常低的LTV要求，或者说非常高的LTV要求，这样他们就不会让你超支。但是的，借钱去买更多。我想说，大胆一些。

所以，悲剧。

买一套四合院。

买一套四合院。这些问题比“买还是不买四合院”要复杂得多。比如，法院拍卖的房产，必须用现金支付。所以，除非你有大量现金，否则如果你需要贷款，你不会买法院拍卖的房产。

你不会获得那些节省或折扣，因为我们试图再次出售它。我指的是法院拍卖的房产。

好吧，虽然它不是技术上的外部，但你知道，他们会尝试，会有拍卖日期和销售日期，你可以在那时购买，或者你可以参加拍卖。你可能会在这样做时节省大量资金。你购买的是非条件合同。

你没有机会检查房屋、查看周围环境或试驾。你必须全款支付。很少有人能玩这个游戏。如果他们无法在拍卖会上出售，他们会聘请经纪人，并尝试以市场价值出售，以弥补他们在拍卖中的损失。

降低抵押贷款是购买时让你的抵押贷款更实惠的好方法。

是的。

这是真的，你知道。我们如何总结这些内容？你现在可以做到。

完全忘记了。我记得这个。好的，约翰，你知道，我在所有节目中都这样做。通过提出一个建议，听众可以立即联系银行。你能分享一些人们可以用来应对这个疯狂房地产市场的建议吗？哦，天哪，我可能会给你同样的答案。

我认为，如果你问我同样的问题，我可能不会记得，不要独自行动，我认为我以前说过，不要独自行动。你并不一定需要成为专家。这就是我存在的意义。

这就是我工作的意义。所以请不要剥夺我的工作。你知道，这就是理财顾问存在的意义，对吧？

就像我关注我的投资组合一样。我不管理。我知道我知道什么。

我知道我不知道什么。这是充满挑战的时期。这是不确定的时期。我认为，正如我之前所说，并非所有房地产都是一样的。

美国目前约有130万处房产，这是一个有趣的数据点，有大约90万处房产待售。所以，美国房地产经纪人的数量比待售房屋的数量多。美国大约有130万名经纪人，而待售房屋大约有90万处。

美国房地产经纪人的数量比待售房屋的数量多。活跃的待售房屋数量大幅增加。一年前，活跃的待售房屋数量降至约40万处。我们经历了70%至75%的下降，我们之前也经历过。但这种下降是由于疫情造成的异常情况。

我们真正需要做的，是将当前市场与2018年的市场进行比较，而不是2021年的市场。但这就是故事的重点，这并没有回答你的问题。所以，是的，我认为这真的很重要。我将提供另一个与之相关的统计数据，因为它确实与之相关。去年，50%的经纪人售出1套或更少的房屋，70%的经纪人售出5套或更少的房屋。与真正了解自己所做工作的专业人士合作，无论是在房地产投资还是其他领域，因为你需要他们来帮助你完成这个过程。

我们的节目由Money News Network制作。我是你的主持人，妮可·拉普。Money Rehab的执行制片人是莫尔·坎。我们的研究员是艾米莉·霍姆斯。你需要一些Money Rehab吗？老实说，我们都需要。

所以，如果你有任何关于金钱的问题，请发送电子邮件至[email protected]，你的问题可能会在节目中得到解答，甚至与我进行一对一的干预。请关注我们的Instagram账号@moneynews和TikTok账号@moneynewsnetwork，获取独家视频内容。最后，非常感谢。非常感谢你收听，感谢你投资自己，这是你所能做的最重要投资。