Deep Dive
Shownotes Transcript
商业视角分析生活方式，欢迎收听现在进行时，各位听众大家好，我是未来预想图主编赵慧。
最近大家有没有发现，有太多人关注东京夏北泽在开发了？
这有点不正常哦。
我们最初关注到东京夏北泽的几个在开发的项目呢，是因为他们给予夏北泽区域的文化属性，走出了一条展现地区特色的路子。
但如果去考察的地产开发商们，都想复刻这种主理人非标商业的路线，这似乎就有些脱离这个项目的初衷了。
我们今天就想稍微展开谈一下为什么向夏北泽学习未必是一个适配所有城市的最佳解决方案。
开店是离不开谈选址，谈城市里的商业呢？
自然也离不开街区所处的位置，它有个很明显的指标，就是看是否方便通过公共交通到达。
以这个视角来看，东京的很多街区的形成和发展，都与当地的基础设施建设密切相关，夏北泽也是如此。
东京城中心西侧有通往近郊的几条铁路，比如说 Gr 中央线、 Gr 总武线、小田极线，它们都是横向延伸，比子之间大多靠地区公交车连接。
然后有一条地铁线啊，就是金网景之头线，它是极少数能把这几条东西向的铁路连接起来的铁道线路之一，那夏北泽就是其中的一个换乘站点。
另外两个换乘站分别是涩谷和吉祥寺。
我如今看这些交叉点，它都是一个一个的商业中心，比如说吉祥寺，它的开发已经算是过去的一大热点话题了，毕竟它已经连续多年位居日本不动产信息网站 small 评选的首都圈最想居住街区的前列。
它形成以站前商业为圆心，结合公园还有商圈的大型综合开发模式，贡献了近郊生活圈还有文化中心的一个极佳发展样本。
那色古呢，就更加有名了，它和星宿一样，是东京都内的这种公共交通动脉。
银座线、半藏门线这些地铁线路的起点，也是东极田园都市线、东极东横线、金网景之头线这种西象铁路的始发站。
在这些丝铁公司早年的圈地开发热潮当中呢，在色谷还有新宿这种进入东京都新区域的玄关站点周边，东极还有金王这些丝铁公司早就设置好了百货店这样的业态，他们和电车站直接连通，既能拉动客流乘坐私铁，也能促进公司不断发展多元业务。
而最近几年的色谷再开发呢，大多是建立在铁道线路高价化这个前提之下，这也是日本连续立体交叉事业的一部分。
什么叫连续立体交叉事业呢？
它是各个地方的政府还有各家铁道公司共同组成的一个协议会，达成了共识，目标是减少地面上的这种铁道道口，就是日语中的 fumigeli。
此前，这些道口一旦是有电车通过，行人和车辆必须让行，既不安全又影响通行效率。
所以说，东京在发展这种连续立体交叉事业的时候，既解决了地面上的交通问题，也会多出很多新的城市空地。
像东极这样的丝铁公司在色谷区域拥有不少地块，所以呢，它就能和政府还有物业管理公司共同组成色谷站前区域管理协议，会重新规划和使用 DP。
这样一来啊，不同的铁道公司就能够去整合它的站台位置，优化行人通行路线，然后去重塑这种公共区域和商圈。
这个就是大家不断看到的色古在开发的这么一个长久以来形成的大型装修现场。
那么借此重新审视下北泽街区的这轮开发呢，你会发现它融合了吉祥寺还有色谷的再开发经验。
和色谷一样，小田集还有金王这两家丝铁公司实施的是铁道线路高价化，他们原本在夏北泽地区设立车站的这个地面空间就空了出来。
和车站密切关联的区域，就发展成像吉祥寺站前那种以餐饮和综合连锁商业为主，适合大客流快速访问的传统招商业态。
那么再稍微远一点，靠近居民区的地块呢？
撕铁公司们就向小商业主学习，去尝试各种新的商业形态，也就有了更多的实验空间。
在这样的前提下，夏北泽在开发进程当中，小田鸡旗下的代表项目 BONUS track 选择主理人业态，也和夏北泽长期形成的剧场文化还有古卓文化密切相关。
正因为有相同属性的人聚集在这里，已有的这些小店也大多和这些文化有关系，所以居民和街区拜访者都希望这个地方的亚文化属性能够得到保持，开发团队才会去选择能够去延续这些业态的运营者，因为他这么做的文化违和的风险最低嘛，他这样做也会有经过验证的商业可持续性。
正因为有这些基础设施的铺垫，这些在长久历史中形成的枢纽站点才具备了作为换乘站点的这种大客流属性。
加上这些街区原有的亚文化特色，他不需要什么新项目去吸引，年轻人就会源源不断地主动前往，进而发现新的值得拜访之处。
但这也不意味着所有的新项目都要遵循这个思路，做成所谓的主理人形态。
这种形态有几个前提首先哦，主理人的店常常意味着用爱发电的实验性。
主理人对某个领域的钻研程度其实要比常规店铺的经营者常常要更深入一点，但是这样的店呢，消费受众可能也会更窄，或者需要接受教育。
主理人的品牌知名度通常也不是那么高，他需要先通过社群或者是社交网络传播品牌，甚至需要借助项目的名气去吸引客流。
所以说，想要通过主理人来吸引年轻人拜访，这样的经营策略有不小的风险。
第二个原因呢，是主力人聚集的项目需要有长期的眼光和耐心。
项目主体可能会需要用更优惠的条件去辅助主理人创业。
就像 bonus track 那样，他们连主理人住哪，还有房子如何以更低成本建造都规划好了。
我们常常看到开发商会以需要内容为前提去招募这些主理人团队，但如果你不能去给予大家长期支持，只希望快速聚集人气并且盈利，反而更容易像网红项目那样昙花一现。
而且啊，像主理人项目之所以常常被称为非标项目，是因为每一个所谓的内容和品牌的建立都需要时间和精力，他们在初期具有高度的不可复制性和独特性，所以很容易帮助项目去塑造独特的气质。
可是一旦这些品牌特性被复制，这些稀缺性就会降低嘛。
开发商当然也需要弄清楚自己想要的这些到底是项目里的内容的独特性，还是单纯的想要聚集客流。
如果是前者，那就需要长时间的积淀和营造，如果是后者，就是想要人气，想要客流的话，那选择连锁型的人气店铺很可能更容易达到他的目标。
这也是媒体视角当中的内容和开发商眼中的内容不太一样的地方。
首先，我们先分析一下开发商的眼中的内容到底是什么。
在他们看来哦，内容更多意味着构成空间的要素，它可能是品牌，也有可能是空间设计营造出的气氛，以及聚集起来的客群。
但是在媒体眼中，内容是吸引某个特定族群的文化载体或者是表现形态。
所以说呢，开发商会迫切地想把他们视角中的内容装进一个一个地街区盒子，打包销售，然后成长素质。
但是媒体们呢，就更希望看到隶属于不同街区的人，积攒出属于自己的文化特色。
两个路径的区别大概就是，开发商更希望塑造一个街区，然后把它变成自己希望的样子。
媒体更希望观察一个街区的形成，然后记录文化的沉淀。
这样也就不难解释为什么开发商更容易塑造一个一个雷同的街道，而媒体总能捕捉到相对多元化的世界。
我们把视角放大到整个东京啊，新项目其实远远不止夏北泽。
我们会发现每个街区的再开发，都需要研究这个街区留存了什么文化，以及街区内的人希望延续怎样的生活方式。
我们之前无数次提到过几个例子啊，什么平和不动产啊，它在重新开发日本桥都厅的这个区域的时候，是基于那里的金融街区属性。
他先重建了新一代写字楼用户的画像，也就是那些做互联网金融的创业者。
然后呢，再基于这个年轻族群的需求，去配置街区的底层商铺。
这个时候主理人业态就是可以关注的招商对象。
最近博得众多关注，几乎成了这种网红的森大厦的几个项目也是这样。
他的目标族群呢，是国际化的商业人士，他想营造为这些人服务的街区和设施。
所以他需要重新整合基础的铁路、公路网，为他们搭好进出东京的移动通道。
然后配置学校、医疗设施、酒店，再通过设置艺术机构和博物馆，积极参加国际的文化活动，这样就可以提升这个区域在国际上的知名度。
这样的商圈呢，就绝不可能去选择像我们刚刚说到的夏北泽那样的朱立仁业态。
这些项目当然有可能会被批评为师生化，但是城市开发并不是只有师生化这一条路，只要增加设施的公共属性，大有将政府力量还有民间力量结合的各种 PFI 策略啊，比如说姜枝岛水族馆、牧田水族馆就是利用这种方式把水族馆做成人气地标的创新案例。
也有政府还有非盈利机构还有商业体验共同完成的项目，比如说我们前几期花了蛮长时间分析的那个潮酷的东京厕所项目，它既给色谷区赚足了国际声望，也算是解决了区内公共厕所的这种改造难题。
所以说真的城市给出的有趣答案永远不止一个城市开发者们真的把握住自己想要的方向了吗？
各位听众怎么看这一波主力人？
还有非标商业的热潮呢？
你看好的所谓的非标商业体有哪些？
你看到他们什么样的问题？
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