Losing Control Of A Million Dollar Deal | Nightmare Deals - Episode 21
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最初看起来像是“被动收入”的事情，当今天的嘉宾 Sokha Ngov 与“经验丰富”的房产翻新者合作，并为此付出 50% 的利润分成时，迅速变成了噩梦。“噩梦交易”系列的一部分，今天的节目讲述了一个承包商收钱但不完成工作，然后在最终完成工作时使用廉价劣质材料的恐怖故事。参与这笔交易的合资伙伴偷走了项目资金，并在漫长的法律诉讼过程中被迫放弃所有权，同时自己还住在房子里。当房子翻新后无法出售时，Sokha 被迫将房产保留为租赁房。为了避免长期租赁每月亏损，Sokha 甚至考虑了在讨厌短期租赁的州采用短期租赁的方式，最终在这个噩梦中损失了 185,000 美元的辛苦积蓄。你将会震惊、愤怒和惊讶于有多少人利用了这位投资者，而这本应是一笔简单的房产翻新交易。请务必下载今天的节目，学习 Sokha 如何最终稳定房产并摆脱困境，以及如何在今天的《房地产真言》节目中避免陷入类似境地。关注 David：@DavidGreene DavidGreene24.com RealTalkRealEstate.com Podcast-The David Greene Show Spotify, Apple Podcasts 预约与 David 会面：[email protected] 提问：DavidGreene24.com/ask 在“minnect”应用程序上找到我 房地产大学：SpartanLeague.com 加入我的免费通讯：Davidgreene24.com/textletter 为你的房地产融资 TheOneBrokerage.com Intake@TheOneBrokerage @theonebrokerage 免费通讯 DavidGreene24.com/join 短期租赁管理 [email protected] 投资者撤退 DavidGreene24.com/retreat</context> <raw_text>0 欢迎来到房地产真言，一个我们讲解如何构建房地产财富的节目，没有废话，没有谎言，没有推销。我是 David Green，我已经做了十多年了。我经历了高峰、低谷和所有的一切。在这个节目中，我们将揭开帷幕，向 YouTube 展示这一切。所以，如果你想通过房地产积累财富，或者你只是喜欢学习这方面知识，你找到了你的家。

欢迎来到 David Green 的节目——房地产真言，一个我们揭开帷幕，展现房地产世界中美好、糟糕和丑陋之处的节目。今天，我们将继续我的“噩梦交易”系列，我邀请到了投资者 Sokha，她的故事很棒吗？是的，谢谢。

应该先让我们知道，她今天要讲述一个关于糟糕交易的精彩故事，对她来说很糟糕。但她很坚强，并且想帮助其他人避免陷入同样的陷阱，分享她从这次经历中学到的东西，以及她是如何调整方向的，以及她是如何被击倒但没有被击垮的。

在开始节目之前，我想请你花一点时间留下五星评价，无论你在哪里收听这个播客，因为这会有所帮助。如果你喜欢这个节目，请在收听的平台上留言。如果是在 YouTube 上，如果是在 Spotify 上，请让我们知道你的想法。好的，欢迎来到节目。

谢谢 David，期待已久。很高兴和你聊天。

是的，在我们录制这个节目之前，我们进行了一次非常好的关于资本主义以及事情进展顺利和不顺利方面的讨论。说到事情进展不顺利，让我们从你向我解释我们今天要讨论的这笔交易是如何出现在你面前的开始吧，当时你看到了什么，感觉如何？

好的。这笔交易实际上出现在我面前是在 2023 年 3 月。也就是去年，我当时在一个投资小组里，我不会说是哪个小组，因为这与该小组本身无关，但该小组中有一些人联系我，寻找私人资金。我过去做过几次私人贷款，没有问题。

那次经历很棒。所以我心想，好吧，再来一次吧，对吧？我有一些闲置的现金，这笔交易应该很快就能完成，我基本上是这笔交易的资金缺口填补者。

我的工作就是支付 20% 的首付，并在几个月内收回资金。但这很有趣，因为一切发生得如此之快。我认为当我看到这些数字时，我真的很兴奋。我显然必须做我自己的尽职调查。我做了自己的计算，想看看这笔交易是否可行，显然每个人都有不同的看法，凭借一点经验，我认为我可以为这笔交易增加一些价值，对吧？他们通过短信联系我，他们向这个投资者名单上的每个人群发了短信，回复的人就是他们要推销的对象，我收集了更多关于房屋的信息，然后我就很兴奋，你知道的，我从未做过这样的交易，我和其他人合作，我想，好吧，是时候在我的生活和投资中有所成长了，让我们试试吧。

让我们来描述一下这种合作关系是如何开始的，谁负责什么？你们是如何分配利润的？

是的，是的。这也是他们的第一次合作。我觉得这是我的第一个错误，与没有经验的人合作，而我本应该知道得更好。

我心想，好吧，我有一些经验。我们可以解决这个问题。我们参与了一个指导项目。我们制定了一份合资协议，我只需要提供资金，私人资金，也许在设计方面提供一些意见，仅此而已。

他们应该负责实地工作，负责管理施工，确保一切按时按计划进行，并订购材料等。就是这样，因为我提供了资金，我接受了这笔交易 50% 的分成，而他们负责所有工作，对吧？或者说是这样。

当其他人说他们将完成所有工作时，这听起来不错，假设他们会做好工作，当你参与其中时，你总是这样想的，当你发现工作的质量确实很重要时，你可能会希望自己做了这项工作，当然，这将在故事中出现。

所以，这笔交易是你获得 50% 的利润，你支付 100% 的资金，而他们将执行操作，对吧？好的。房产在哪里？计划是什么？给我一些数字。你支付了多少翻新费用？

是的。房产位于埃格蒙特，这是一个不错的区域。过去，汤姆也住在那个街区，还有其他总统也住过，我不记得是哪一位了，但这是一个非常高档的小区。附近有加州州立大学，所以即使房子很旧，每个人都保持着庭院的整洁。

话虽如此，我以 50 万美元的价格从一位批发商那里买下了这处房产，他们与其他批发商有联系，这就是他们找到这笔交易的方式。总共包括成交费用，大约是 52 万美元。他们预计翻新后的价值在 90 万到 100 万美元之间。

我认为这有点高，所以我做了自己的计算，我说，好吧，我们可能要看 75 万到 80 万美元。但我认为，最坏的情况是，这笔交易的一部分是我之后会获得房产的挂牌权。所以我认为，最坏的情况下，我们能做到收支平衡。

我从挂牌、买卖中赚到一些钱，对吧？最好的情况是，能赚到 20 万美元的利润。我认为，根据我们看到的数字，我们每个人大概能赚 10 万美元。

这很好，这很好。翻新预算预计约为 6 万美元，我告诉他们，对于这么老的房子来说，这有点低。总有一些意外情况需要考虑。

所以你需要留出一些缓冲。我说，有时要使用 5% 到 10%。但我说，在我们的例子中，因为你们非常新手，我们增加了 2 万美元的缓冲，对吧？我们最终要求的翻新预算约为 9 万美元，而他们超支了。

他们超支了。对于他们在这所房子上花的钱，我们并没有达到我对房屋外观的预期，它更像是一次低成本翻新，就像给猪涂口红一样，我对此非常失望。我不知道是否跳得太远了，但基本上，这所房子卖出的价格与他们所花费的金额不符，我问他们，因为，再说一次，这是在加利福尼亚州北部，我无法看到项目，对吧？我依靠照片，你知道的，照片上并不总是能显示所有细节。我依靠他们诚实，像我一样，所以我认为我们有很好的关系，一开始很好，但后来事情开始逐渐瓦解，我开始收到一些奇怪的暗示，但再一次，作为我的第一笔合资交易，我忽略了所有这些小迹象，我真的很乐观。

那么，让我们谈谈房产的实际翻新，当翻新开始时，你的合伙人当然也参与其中。

出现了什么问题？好的。翻新方面，他们对完成的时间安排非常激进，他们认为四到六周就能完成，并在两个月内上市。

他们遇到的第一个问题是，承包商不诚实，不可靠。你知道的，有时人们会在不应该出现的时候出现，或者根本不出现。发生了这种情况。我认为翻新过程中可能出现的所有问题都出现了。

所以，他们不得不更换承包商，因为我认为一个承包商试图欺骗他们，他们的初始报价非常低。然后，当开始施工时，他们总是要求预付更多资金，甚至在开始工作之前。我们说，好吧，我们付钱。

我说，不，不，不。我不是这样做的。你先做工作，然后我们付清尾款。我们会支付一些材料费用，也许支付 10% 的预付款，但你不能要求支付整个工作的费用。

是的。

是的。所以我有点失去控制，我说，听着，伙计们，这有点奇怪。我们必须找到其他方法。

他告诉我承包商偷了一些钱，因为我说，如果你们花了这么多钱，钱去哪里了？为什么 X、Y、Z 没有完成？这是最难的部分。他们将尝试，我们将尝试对该承包商提起诉讼。但后来，随着我们接近完工，萨克拉门托市政府的人开车经过，他们给房子贴上了停止施工的通知。

上面写着，立即停止所有施工，因为你们没有获得许可证，我当时很震惊，心想，嘿，我们雇佣了一名持证承包商，他们应该这样做。你知道的，我们谈到了许可证，为什么没有获得许可证？我以为，当他们做所有这些工作时，许可证已经办好了，已经从市政府获得了，所以我们不得不暂停施工，花了大约一到两周的时间，我的合资伙伴们去市政府办理许可证。

所以，现在我们不是要获得许可证，而是要进行业主改造，对吧？所以责任现在在业主身上，这不是我想要的。

尤其是在你已经付钱给承包商的情况下，这应该由他们负责。所以我想与大家分享的一点是，如果你要进行任何类型的施工，并且你雇佣了一名持证承包商，永远不要自己申请许可证，让承包商去申请，因为即使他们有执照，责任最终还是会落在你身上。

让我们详细了解一下付给承包商多少钱。他们应该用这笔钱做什么？他们实际上做了什么？

是的，这有点难，因为帮我做簿记的人去世了，总共有三个合伙人。我是其中之一，我没有这方面的全部细节。话虽如此，我知道我们在房子上花了大约 9 万美元。

至于范围，我们应该有新的高强度钢，修复六个开口，使其变成四个。这不是什么健康和安全问题。孩子们不会掉下去，你知道的，这是可能的。

修复阳台，安装漂亮的玻璃，使其看起来非常豪华。重新粉刷外墙和内墙，清理房屋内的所有垃圾和碎屑，修复任何破损的窗户，更换所有地板，以及电器和固定装置。我们还需要为这所房子做什么？所有这些小事情，比如梳妆台镜子，我们甚至不得不安装一个岛台，因为这所房子有一个独特的平面图。

它是老式的，你知道的，他们在客厅区域有一个大吧台。我们试图保留房屋的原始建筑风格，并对其进行现代化改造，所以也要更换吧台。但有很多小事情没有做好，至少达不到我的标准。我很久以后才知道。

你告诉承包商，这就是我想要做的。我想要这种材料。这就是我想要的设计。

他们说，好的。费用是这么多。你把钱给他们，他们没有按照你的要求去做，他们做了更便宜的事情，然后他们隐瞒了。

他们隐瞒了差异。是的，是的。这绝对是其中一部分。然后还有一些意外情况出现，我确实没有这方面的全部细节，因为我直到大约六个月后才看到。是的，大约六个月后。那时我想，好吧，我需要接管这个项目，事后看来，我应该……

永远不要这样做，我们稍后再详细讨论，因为我犯了很多这样的错误。是的，好的，在你……之前，你花了多少钱给这些承包商？

最初看起来像是“被动收入”的事情，当今天的嘉宾 Sokha Ngov 与“经验丰富”的房产翻新者合作，并为此付出 50% 的利润分成时，迅速变成了噩梦。作为“噩梦交易”系列的一部分，今天的节目讲述了一个承包商收钱但不完成工作，然后在最终完成工作时使用廉价劣质材料的恐怖故事。参与这笔交易的合资伙伴偷走了项目资金，并在漫长的法律诉讼过程中被迫放弃所有权，同时自己还住在房子里。当房子翻新后无法出售时，Sokha 被迫将房产保留为租赁房。为了避免长期租赁每月亏损，Sokha 甚至考虑了在讨厌短期租赁的州采用短期租赁的方式，最终在这个噩梦中损失了 185,000 美元的辛苦积蓄。你会震惊、愤怒和惊讶于有多少人利用了这位投资者，而这本应是一笔简单的房产翻新交易。请务必下载今天的节目，学习 Sokha 如何最终稳定房产并摆脱困境，以及如何在今天的《房地产真言》节目中避免陷入类似境地。关注 David：@DavidGreene DavidGreene24.com RealTalkRealEstate.com Podcast-The David Greene Show Spotify, Apple Podcasts 预约与 David 会面：[email protected] 提问：DavidGreene24.com/ask 在“minnect”应用程序上找到我 房地产大学：SpartanLeague.com 加入我的免费通讯：Davidgreene24.com/textletter 为您的房地产融资 TheOneBrokerage.com Intake@TheOneBrokerage @theonebrokerage 免费通讯 DavidGreene24.com/join 短期租赁管理 [email protected] 投资者撤退 DavidGreene24.com/retreat</context> <raw_text>0 最后着火了吗？我？我是不是把那个数字记错了？是的。再说一次，David，我真的没有。因为那一部分，我想，在第一个承包商被解雇之前，大概有 15.3 万美元，然后第二个承包商，他把项目一直做到了最后，我想他更好一些，但即便如此，他也应该被解雇。但我认为仅仅是因为整个情况。嗯，那些给我带来这笔交易的人，他们显然不仅仅是在做一笔交易，他们试图……展示。

一堆。

其他的交易，对吧？他们试图出售其他几笔交易。他们试图锁定其他投资。所以我认为在那时，他们的注意力不再完全集中在这所房子上了。他们只是试图平衡其他房子的时间，尽管他们没有这么说。

但我感觉情况就是这样，因为当我们收到停工令时，他们本可以很快完成并纠正那些小问题，但他们总是问，他们说，“嗯，你知道，他们说这直到几个月后才会过期。”我说，“听着，如果他们改变主意怎么办？如果他们发现新的问题怎么办？让我们把这件事做完吧。”

让我们把许可证办完。为什么我们要等几个月，而这只是更换热水器和移动一些管道？所以有一些奇怪的事情。我认为在那时，这不仅仅是承包商中饱私囊。我认为合伙人也参与其中，因为他们负责与我们拥有的硬贷款机构进行提款。所以他们甚至可能高估了一些费用，然后只是拿走了本应支付给你的钱，但他们没有这样做，因为我认为他们可能用这笔钱来资助其他交易。

其他交易。是的。

是的，是的。这正是我认为发生的事情，因为发生的一切都太奇怪了。我不想说得太多，以免让人困惑，因为这是一个为期一年半的项目，原本应该只持续……

我们已经对项目的样子以及你如何被骗有了相当好的了解。那么，你解雇了承包商吗？你的合伙人解雇了他吗？

我的合伙人解雇了他。就像我说的，他们与那里的每个人都有沟通？嗯，我尽量在这方面尽可能地不插手，因为再说一次，根据我们的合资协议，我应该只是默默地投入资金，然后他们会完成剩下的工作。我唯一的投入应该是……的设计理念。

他们是否道歉？他们是否对事情的糟糕程度承担任何责任？

哦，是的，绝对的。这就是让我沮丧的地方，我觉得，是的，我对此非常抱有希望。我太天真了，他们告诉我投资者想听到的一切。

他们知道这只是花言巧语。他们只是说，“嘿，你知道，我很抱歉，这……你知道，我不希望这件事发生在你身上。我知道你也有家人。你已经投入了很多钱。”

当时，我已经向这所房子投入了大约 11 万美元，对吧？你知道，硬贷款通常需要支付 20% 的首付……我们可能可以支付更少的首付。但由于我的合伙关系以及他们已经谈妥的利率，这并不那么容易，因为他们没有经验和信用。但他们绝对说了你想要听到的一切。他们肯定知道如何让资金流动，当然，当然。

好的。那么，当你意识到这很令人沮丧，这些人是白痴时，你的情绪状态如何？是的，我必须自己做所有事情，随着你意识到，哦，我的上帝，我必须自己与城市交涉并获得所有者许可证，因为我的名字在产权上，因为我投入了资金，这种情况正在升级。你对你的感受有什么想法，因为这一切正在慢慢地变得越来越糟，你意识到你必须介入并接管你一开始根本没有打算做的这个项目？

好吧，David，在那时，我还处于否认状态。我仍然非常希望一切都能按应有的方式继续下去。也许我们只是遇到了一些来自城市的小挫折，然后一旦我们解决了这个问题，我们就会上市，对吧？所以，在这时，他们联系了我，他们在 3 月份联系了我。

我们在 4 月份完成了交易，现在是 7 月或 8 月。然后我们应该开始拍摄房屋照片，然后在一切接近尾声后立即上市。然后在那时，一个合伙人悲惨地去世了，这就像在高速公路上发生的一些奇怪事件……枪击事件……所以，是的，我只是……

我不知道该怎么办，但与此同时，我是一个商人，我必须继续前进，对吧？我们不能搁置这个项目，因为那样对每个人都有害。就像，如果你不继续前进，你会怎么做？你知道，你仍然欠硬贷款机构钱。

他们无论如何都要钱。他们不在乎有什么问题。嗯，所以我们必须弄清楚他的房屋份额会发生什么。

所以，因为他没有任何类型的继承协议……或继承计划在他的公司文件中……公司或有限责任公司实际上变成了盈利性公司。所以我以前也听说过盈利性公司，但不是在投资方面。

所以我认为他必须经历一个过程。你必须……你知道，获得核心批准或某种类型的……法院人员说整个公司可以由他的继承人出售，对吧？我们不知道这需要多长时间。

这可能需要六个月。这可能需要一年……在这时，我只是在想，好吧，我的票据到期还有六个月……我开始紧张了。我变得非常非常焦虑，我还有孩子。我仍然试图管理我生活中其他所有方面的事情，我只是每天都感到压力，每天都感到压力。但我仍然抱有希望。

你感到愤怒吗？你感到无助吗？你感到压力吗？你会向别人寻求帮助吗？你会想我本不应该投资房地产吗？你的脑海里在想些什么？

你知道，令人惊讶的是，我没有感到愤怒……我只是知道事情可能会出错。投资就是这样，让我们现实一点。你知道，如果你进去的时候认为什么都不会出错，那就是……最大的感受就是沮丧，因为我知道我不应该这样。

所以，就像所有这些出现的问题，我觉得本可以避免。对我来说，最大的感受就是后悔，对吧？想想看，我现在不得不做的一切，我应该自己做。

我不应该让合伙人参与进来。你知道，我现在必须等待其他 50% 的业主做出任何决定，对吧，因为不仅仅是我。所以我必须以稍微慢一点的速度行动，我也必须谨慎行事。

我不想破坏我们之间的任何关系，因为我们仍然是这所房子的共同所有者，如果……他们生气了怎么办？如果他们把房子弄坏了怎么办？

如果……他们决定，“嘿，我不再和你沟通了，你知道，别管你做的事情了”，我会怎么做？所以我仍然试图引导整个事情，对吧，让每个人都不一定快乐，但只是说，“嘿，保持沟通，我们仍然是合伙人。让我们一起克服这个难关。”这是我最大的想法。

好吧，我现在让你推测了。我意识到了。但我很好奇，你认为在高速公路上因枪击事件而去世的合伙人与欠别人钱或交易失败有关吗？我相信每个听到的人都想知道，这是否与你与之达成交易的这些人也欺骗了其他人有关，他们欺骗了错误的人？

是的，你知道，我脑子里各种想法都有，他只是……哦，我的上帝。发生了什么事？就像……我首先甚至不知道发生了什么。

然后，一旦我发现他……发生了一起高速公路枪击事件，所以他试图逃脱。我想，哦，我的上帝，这有点说明问题。也许有一些历史，或者也许有些事情你认为是他们的历史，但他们仍在继续。然后我甚至有了一个更疯狂的理论，我认为另一个合伙人想夺取他的所有权，你知道，他的股份，并认为，如果我摆脱了他，我就能获得更大的份额，我……我知道这有点离谱，但是的，这些想法确实在我的脑海中闪过，你永远不知道。我的意思是……

我们必须怀疑，因为如果他们从你的项目中抽取资金来支付其他项目，我们不知道，但这很可能是正在发生的事情，这种情况经常发生。人们在压力大的情况下会这样做。他们也不想承认自己力不从心或犯了错误。

所以他们只是陷入困境，这将变成一种庞氏骗局的形式，你寄钱，承包商留一部分，他们留一部分，用来支付其他人以使这些人满意，他们继续拿钱，如果我们能卖掉这些房子，我就能还清所有人的钱。如果我能执行，我就能挽回面子。如果我赢了，我的声誉会受到影响，我就能继续参加这些房地产小组，并继续利用会员。

这是一个完全的旁注。这不是 Sokha 的观点。这是纯粹的 David。我见过这样的人，我称他们为掠食者，他们从一个房地产小组跳到另一个房地产小组。

我加入了一个名为“走向富足”的小组，那里也发生着同样的事情，就像其他地方一样，知道有很多富人想在房地产市场赚钱，提供被动回报，声称他们有经验，并用你的钱。有时这会成功，但很多时候他们会失败。那些出钱的人多少会信任这个人，因为他们在一个他们感到安全的社区中。

这非常有诱惑力，是的，掠食者知道这一点，他们知道这个地方充满了热情洋溢的人，他们听取 BiggerPockets 的建议，他们非常兴奋，他们喜欢它，他们在这个快乐的人群中。所以狼披着羊皮进来，看起来就像合法的人。当你身处其中时，你可以分辨出区别。我只是想花点时间，因为我们正在回顾现状，并分享发生的事情。我确实看到这种情况在越来越多的案例中发生，就像你的情况一样，Sokha。是的。

这很不幸。这很不幸。我确实尽力去了解他们，当这笔交易最初出现在我面前时，他们对我非常诚实。

我和他们谈过，他们说，“嘿，你知道，我们以前从未做过翻新。我们渴望学习。你知道，你可以指导我们。”所以我欣赏这种诚实，我知道每个人都是从某个地方开始的，我以前也是那样的人，对吧，是从某个地方开始的。这就是为什么我同意与他们合资。

你知道，我认为，“好吧，他们非常渴望学习，他们非常乐于接受我告诉他们的需要做的事情，这会很好……”但之后，奇怪的是，他们试图用我作为参考，我说，“嘿，伙计们，我认为我现在不是一个很好的参考。我们仍在共同进行这个项目，它还没有完成。我们仍然处于事情的中间阶段。”

所以我真的不知道该说什么，除了说你们要与我保持沟通，仅此而已。我曾经有过两次有人联系我的情况。第二次，那个……那个家伙……现在只有一个家伙了，因为另一个已经去世了。他给我发了一封电子邮件，里面列出了他所做过的所有交易，我想。

所以我很好奇，就像，你知道，你必须相信这些人……你必须自己查看交易，我说，“我不能亲自为你分析交易，因为我的数字可能不适合你，对吧？”我说，“我不希望成为那个说，‘是的，这是一笔好交易’的人。你做吧，也许你不会按照我认为你应该做的那样去做。”

然后你没有赚到应该赚的钱。然后你生我的气。所以我让她知道所有这些事情。

然后她给我发了一封电子邮件，向我展示了他收到的东西，就像那些投资者的……完整的资料包。所以我查看了它，这太令人难以置信了，他们真的做了所有这些交易。所以他们不可能做所有这些交易。他们刚刚开始创业。

最初看起来像是“被动收入”的事情，当今天的嘉宾 Sokha Ngov 与“经验丰富”的房产翻新者合作，并为此付出 50% 的利润分成时，迅速变成了噩梦。“噩梦交易”系列的一部分，今天的节目讲述了一个承包商收钱但不完成工作，然后在最终完成工作时使用廉价劣质材料的恐怖故事。参与这笔交易的合资伙伴偷走了项目资金，并在漫长的法律诉讼过程中被迫放弃所有权，同时自己住在房子里。当房子翻新后无法出售时，Sokha 被迫将房产保留为租赁房。为了避免长期租赁每月亏损，Sokha 甚至考虑了在讨厌短期租赁的州采用短期租赁的方式，最终在这场噩梦中损失了 185,000 美元的辛苦积蓄。你会对这么多人在本应是一笔简单的房产翻新中如何利用这位投资者感到震惊、愤怒和惊讶。请务必下载今天的节目，了解 Sokha 如何最终稳定房产并摆脱困境，以及如何在今天的《房地产真言》节目中避免陷入类似境地。关注 David：@DavidGreene DavidGreene24.com RealTalkRealEstate.com Podcast-The David Greene Show Spotify, Apple Podcasts 预约与 David 会面：[email protected] 提问：DavidGreene24.com/ask 在“minnect”应用程序上找到我 房地产大学：SpartanLeague.com 加入我的免费通讯：Davidgreene24.com/textletter 为您的房地产融资 TheOneBrokerage.com Intake@TheOneBrokerage @theonebrokerage 免费通讯 DavidGreene24.com/join 短期租赁管理 [email protected] 投资者撤退 DavidGreene24.com/retreat</context> <raw_text>0 这是他们第一次翻新，你完成了它吗？尽管你知道我看到并与她分享的所有这些不一致之处，但她显然还是和他们达成了协议，因为我作为一名房地产经纪人，你可以查询房产并查看谁购买了它以及谁的名字在上面，所以我能够看到他们最终一起达成了协议，希望一切进展顺利，但我就是无法与一个对我撒谎的人做交易，这没有任何意义，即使这是一笔非常划算的交易，我也会买下它，也许会付给他们一笔全款交易，仅此而已。是的，有很多掠食者，他们会继续存在，因为就像你说的，你知道，人们很聪明也很天真。他们只想忽略所有负面事情，就像我当初那样。但在不同的情况下，如果有人说，嘿，这个人品行不好，我们不要和他合作，那就另当别论了。

我不会和他们合作，所以你已经深陷其中。你必须去市政部门以你自己的名义获得许可证。这是一个问题。你正在和这些人通电话，但你自己也要和市政部门联系，试图解决出现的红标问题。

不，不。所以当时，所有合伙人都还活着，他们去了市政部门，处理了这些事情。因为我们都有权利，所以他们有能力这样做，不是我，所以我不用处理这些，但我们确实需要知道。我只是那个必须跟进每个人并确保他们做所有正确的事情的人，就像当时的项目经理一样。

好的。所以你获得了许可证，业主许可证。你仍然需要把钱投入到这件事中。你总共投入了多少钱？

除了这些，我们还投入了超过 10 万美元，我想说的是，投入了 18.5 万美元。这并不是全部用于翻新，David。一部分是每月的运营费用，包括抵押贷款和水电费。就是这样。那……

房子的首付呢？

首付和房屋交割费用是 11 万美元。是的，我没有把这笔钱算进 18.5 万美元的总额中。我想说的是，7.5 万美元是我自己掏腰包支付的其他费用。这样说清楚了吗？

是的，完全清楚了。好的，那么你在这栋房子的实际翻新部分花了多少钱，你必须支付……

多少首付来购买它？所以翻新部分是 9 到 10 万美元，这笔钱来自贷款机构。好的。因为我现在想我之前没有说清楚，但我们用的是高利贷，我们也为此制定了翻新预算，对吧？所以……这笔钱也包括在内。

但就我的最终数字而言，到目前为止，投入这栋房子的资金大约是 18.5 万到 18.6 万美元。这意味着还有 7.5 万美元用于房屋。这部分是最初翻新预算的一部分。

好的？你投入了巨款。这代表着你多年来的储蓄、良好的财务决策和延迟满足感。你辛辛苦苦赚来的钱，现在却被这些人挥霍掉了，因为他们根本没有……好吧，我相信他们会在人生的某个阶段有所成就。那么，翻新最终完成了吗？你对结果满意吗？

翻新最终完成了，但不是由合伙人完成的。所以，在我们弄清楚整个项目的情况后，我们收到了法院的信函，说我们可以出售房屋。我尝试将房屋挂牌出售，但我们没有收到任何报价，或者至少没有我认为合理的、能够让我们收支平衡的报价。

很多都是其他投资者，他们想买下这栋房子，再次翻新，然后转手出售，对吧？他们想以我们最初购买的价格买下它。所以我不会轻易放弃这栋房子。

在那时，我宁愿继续持有它。话虽如此，我们最终到了这样一个地步：我们已经住了几个月，一年期的高利贷到期了。所以我一直在和剩下的合伙人谈话，说我们需要解决问题，对吧？所以他一直在试图获得……一笔贷款。

为了让我从产权中撤出，因为在那时，我不想再和它有任何关系了，你知道，这是一栋烂房子。我不想被这栋烂房子困住。但他想拥有这栋房子，因为他仍然觉得它值一百万美元，尽管发生了所有事情，你知道，他就是这么认为的。他的信用记录很糟糕，他无法获得贷款。

他没有任何资金用于贷款首付，他试图说服已故合伙人的遗产管理人与他共同签署贷款，而且我敢肯定他试图欺骗他，因为他一直在说这并不是个人担保，你知道，你可以代表公司或有限责任公司签字，但据我所知，这是不可能的，至少据我所知是这样，但很有可能存在这样的贷款，所以我仍然抱有希望，结果是没有这样的贷款，所以公平地说，管理人不想继续前进，也不想为此交易提供个人担保，因为他与这件事没有任何关系，他对此一无所知，对吧？然后另一个合伙人无法进行再融资，然后我说，好吧，在这个时候，只有我才有很大概率进行再融资。但我表示，如果我这样做，我不希望他们参与其中。

我说我们的合作关系必须结束，因为我无法继续向其他人寻求许可，决定如何处理这栋房子，我已经支付了 100% 的费用，你知道的。然后他说，我听到我想听的一切，他同意了，但那时我心里在想，他们不会很快签署放弃所有权的契约，这样我就能完全拥有这栋房子，我不想让他们继续持有产权，承担所有责任，对吧？如果我要拥有这栋房子，我会一直持有它，直到我能够再次收支平衡并将来出售它。

所以这是我的退出策略。这与这笔交易的最初策略不同，但我认为，如果我再持有它五年或十年，我们会没事的，对吧？我宁愿这样做，也不愿把它还给贷款机构，损失 18.5 万美元。这就是我的想法。

所以你不想把它作为租赁房继续持有。你是说，我会把房子还给贷款机构，然后就洗手不干了。

不，不，我不是这个意思。我最初是想让另一个合伙人进行再融资，让我从产权中撤出……

所以……那样的话，但他无法……

获得贷款，然后最终我不得不以我的名义或以我的公司名义进行再融资，然后出租。所以我现在把它作为长期租赁房，但这并不是最初的计划。

我明白了。好的，我误解了你的意思。好的。所以你把它作为短期租赁房继续持有。现在我必须问你，加利福尼亚州对短期租赁并不友好。在加利福尼亚州的住宅市场拥有短期租赁房是什么感觉？

是的，萨克拉门托。萨克拉门托真的很有趣。我觉得它在收入和房产价值方面非常多样化，就像你有一些昂贵的房产，但你也有一个非常小的群体，他们实际上能够负担得起住在那里并支付那种价格。

所以很难找到租户。对我来说，再融资后，即使只是为了支付抵押贷款，每月租金也必须达到 4300 美元左右，而该地区的租金市场根本无法达到 4300 美元。你知道，这是可能的，但房子必须经过非常好的升级，并提供许多便利设施。

这栋房子，就像我们之前谈到的那样，翻新只是对房屋进行了简单的修饰，所以它根本无法达到这个价格。然后我考虑过的一件事是，也许可以尝试申请 Section 8 补贴，对吧？每个人都说 Section 8 补贴可能是……长期租赁的好主意。

然后，你可以看到图表上显示，他们会为这样大小的房子支付大约 4200 到 4300 美元，好吧，也许值得探索一下，但这对我来说很新。我从未与任何使用过 Section 8 补贴的人合作过，所以我真的不知道这个过程是如何进行的，以及会有什么样的结果。

所以当我经历这个过程时，我了解到，你知道，有很多希望……你必须让房子达到一定的维修标准，租户才能入住，而我当时并不知道房屋的真实状况。然后他们还会根据收入来支付租金，就像普通的房地产一样，对吧？我不知道这一点，我只是认为他们会自动支付清单上的金额。

所以这是另一个挑战。另一个合伙人说，嘿，我们申请 Section 8 补贴，金额就是这样，没问题。他也不知道。

他只是……再次提供虚假的承诺，你知道，试图让一切听起来都很容易，当我考虑这种可能性时，结果并非如此，所以我最终以每月 3200 到 3500 美元的价格将其出租，比抵押贷款少几千美元。但租户是一群加州州立大学的学生，希望他们能好好照顾这栋房子。

但是，是的，我每个月都在支付和补贴抵押贷款，这很糟糕。所以我甚至没有获得 1% 的收益率或人们在加利福尼亚州追求的 5% 的收益率。除非你是在进行房屋黑客，否则这是不可能的。除非你很久以前以低得多的价格购买了这栋房子，否则你不太可能获得现金流。

那么，当你尝试短期租赁时发生了什么？对不起，如果我错过了，我听到你提到了所有其他事情……

我们尝试过，是的，我想我没有提到短期租赁，但我确实考虑过一段时间，我甚至尝试过短期租赁，令人惊讶的是，我有很多关于在萨克拉门托进行短期租赁的咨询，我认为那里有很多老房子。所以对人们的需求很大，比如管道工之类的人。

你知道，现在他们必须进入房子，并在他们的房子完成维修之前住六个月。但是，问题是，这些做短期租赁的人需要很长时间才能回复你。所以我不会继续等待，你知道，等待新的咨询，然后让他们两周后告诉我不行，这只是……每个月都在侵蚀我的预算。

你说的没错，伙计。我大约七个月前向加利福尼亚州申请了许可证。我已经是一名房地产经纪人五年了，但我从来都不是我团队的经纪人。

我使用的是别人的房地产经纪人执照。我说，嘿，我有一家公司，我想成为它的经纪人，这样我就可以招募经纪人来为我工作了。

已经七个月了，我们每三天打一次电话，他们都说正在审核中。正在审核中。我们一直在等待，没有任何进展，没有任何反馈，你根本无法从担任这个职位的人那里获得任何支持。

所以，像你这样的人，你的公司仍然想要他们的付款。州政府仍然会收取房产税，房屋保险仍然会来。世界上其他人都能拿到钱。

但是，像你这样需要州政府来处理繁文缛节并帮助支付这些该死的税款的人，只能一直等待，等待，等待。这是最糟糕、最无助的感觉之一。所以你坐在那里想，好吧，我可以卖掉它，并遭受巨大的损失，我不想这样做。

我已经和这些和我合作让我生活痛苦的白痴们斗争到底了。我可以尝试短期租赁。我不知道州政府什么时候会回复我。

我可以尝试中期租赁，这会有挑战，或者我可以把它变成传统的租赁房，每个月都亏钱。但我不会承受巨大的灾难性损失，我只是希望市场能够好转。所有这些都是糟糕的选择，不会让你感觉很好，对吧？

所以，看到你现在已经某种程度上止损了，就像你已经锁定了那些损失，你投入的钱，你并没有现金流，你实际上是在亏钱，但你对未来抱有希望。如果你坚持足够长的时间，房租会涨，价值会涨。你可能会卖掉。你今天感觉如何？这是否会破坏你对房地产投资的胃口？这是否会破坏你对合作关系的胃口？你是如何摆脱这一切的？

绝对的。我现在肯定不想再做另一个合资交易了。如果我这样做，我会更加谨慎。我认为在这次交易中我学到了一些东西，就像我的姐夫说的那样，每当你犯错，就像去上大学一样。这只是一堂昂贵的教训，所以就这样想。

就像我刚用这些交易买了一所大学一样，但我绝对会对任何将来想要签订合资协议的人说，确保你与之合作的人有某种类型的继承计划，在房地产文件中，如果他们去世了，确保他们的业务不会陷入困境，有一种方法可以让你继续前进，这样你就不用担心会一无所有。最重要的是，我和我的理财顾问谈过这件事。他说，索卡，你知道你可以为你的商业伙伴购买保险吗？他们也可以为你投保。

这样，如果发生这样的事情，你就可以拥有优先购买权来购买他们公司的那一部分，对吧？所以你没有。这样，我就可以避免不得不谈判，你知道，购买他们的百分之五十。

我不得不谈判他们的百分之五十，幸运的是他们很快就把房产转让给了我。但我确实做到了。你做了一点交易来让它进行，但这项计划是值得的。

只想把它完成。我想说的最后一件事是，确保这些人不是新手。他们有经验。我的意思是，如果他们穿着名牌，他们有很多钱，他们想成为像准备好的百万富翁一样的人，那很好。这不一样。但如果他们对你想要做的事情没有任何经验，我的意思是，我不知道我在想什么，这绝对不是被动的。

我知道你在想什么，每个人都在想同样的事情。我甚至不怪你。在内心深处，当然，我们会说，哦，你应该早点知道。

总是那些什么都不做的人最批评那些做事的人。他们指出某人应该早点知道的事情，而你已经知道了。但在你做这件事的时候，经济一直在增长。

房价在上涨。那里严重缺乏交易，而且人们有资金。你知道你是一个聪明的女人。

你知道你的经验，你知道你能够做到的事情，在你的脑海里，好吧，最坏的情况只是接管项目。你没有意识到城市会介入。你没有意识到这些人是骗子。

很难想象有些人外表是多么积极，内心却如此阴暗。当你发现这些社交高手是多么容易在外面伪装形象时，你会感到震惊。然后，当你真正与他们做生意时，他们晚上睡不着觉。从其他人那里拿钱。

大卫，你是怎么告诉你的所有事情的？我的意思是，在像再融资这样的项目之后，因为我不想让租户住进去，直到我们把所有东西都转到我的名下，因为我不想在租赁合同方面出现问题，对吧？所以我等了，等了，在我们结案后，我开始找租户。我甚至找不到合适的租户，他们说，你知道，这房子不在我想要的条件下。我不明白，因为合伙人总是说，嘿，这是一个美丽的房子，所有的邻居都说这是街区最好的房子，他们喜欢装修，只有一个人的胆子很大，非常诚实地告诉我真相，他说，房子很脏，看起来好像有人住在这里，结果其中一个合伙人住在这个房子里，没有告诉我，这就解释了为什么我一个月有1000美元的电费账单。

美元能源账单。

是的，他们说这都是真的，他们展示了房子，他们忘了关掉空调，我想，哦，好吧，这种事情确实会发生，所以我有点接受了。但是，在我丈夫去北部进行维修后，我这时不信任任何人，你能帮我修理一下吗？他一开始与这个项目没有任何关系。

我只是希望说，嘿，你知道，我在翻新方面做得很好，都是我自己做的，并给他留下深刻印象，但他在那天来了。但当他到达那里时，他发现，他们还在房子里乱扔垃圾。窗户坏了。

我不得不更换所有窗户。我不得不更换空调。邮递员和邻居都来介绍自己。他们告诉他发生了什么。他们看到合伙人从房子里偷走了电器、固定装置和所有东西，在我们完成翻新之后。所以他从这个项目中获利了。邮递员说，那里住着一个男人，有很多事情，他们从我这里隐瞒了很多事情，他们肯定偷偷摸摸地做了很多事情，所以这一切都很昂贵，我不希望任何人遇到这种情况，大卫，让我告诉你是什么让我度过难关的，我碰巧听了你的一些随机播客，你谈到有人签署或转移所有权到他们名下，你必须处理这件事，我认为是在佛罗里达州，那糟糕得多，这让我觉得这没什么，我知道我能度过难关。

这在我的故事中是一道如此明亮的光芒，至少让你感觉好些了，是的，关于你自己的情况。

这真的是我来这个播客和你一起的目的，大卫。我不介意分享我的失败。我只是希望这能帮助其他人避免我遇到的陷阱，并希望，你知道，以更明智的方式进入事情，以开放的心态，并且不希望我祝愿任何人遇到这种情况。我希望这种情况永远不会发生在任何人身上。好吧。

这正是我们想谈论它的原因，因为当你加入房地产社区、加入一个小组时，我经营着一个名为斯巴达联盟的小组，我们总是有这样的人说，嘿，我想向你的成员推销，我的回答是不，你不能这样做。我一直告诉成员们。

我不支持任何向你推销任何东西的人。我有自己的抵押贷款公司，我有自己的房地产经纪人，我审查他们。我知道他们不是坏人，如果他们做了什么不光彩的事情，他们就会被开除。

你可以有一定的安全感。我不会审查每一个带来公寓大楼、联合投资、创意融资、批发或其他任何东西的人。

我不想让你们在我发生这种情况时责怪我。所以，如果你选择离开小组线下与某人做交易，我对此不承担任何责任。但如果这笔交易失败了，我会把每个人都曝光。

小组里的每个人都会知道这个成员损失了另一个人的钱，他们会感到羞愧，基本上必须有一些后果。但我知道大多数小组不会这样做。所以这会吸引掠食者。就像我们之前说的，他们看起来不像掠食者。承包商，当时看起来不像坏人，他知道如何玩这个游戏。

我们在这里传播这个信息，这样当人们带着兴奋的心情进入这些情况时，我迫不及待地想开始投资，我读过关于合伙关系的书，我读过关于没有钱的首付的书，我觉得自己受过教育，知道这是如何运作的，而他们绝对没有。他们应该谨慎。错过一个潜在的好交易比与没有良好记录的其他人做交易要好，就像你说的那样。

它会很快失控，然后唯一有诚信的人是不得不处理这件事的人，也是损失钱的人。非常抱歉发生这种情况，但我非常感谢你来到这里分享这个故事。我向你保证，就在我们今天说话的时候，这些交易正在全国各地的房地产小组中进行。人们没有意识到这有多危险。你还有什么想留给人们的最后一句话，或者关于你在从这件事中恢复过来后如何前进的任何信息？

不，我，嗯，实际上，我想说另一件我认为有帮助的事情。这种情况是有良好的保险，我认为在他们偷了房子里的所有东西之后，你知道还有什么会出错吗？结果这是一种幸运，因为他们让我知道房子在修复后真正的状况。

但我们能够进行翻新，把所有事情都做好，确保房子处于真正可出租的状态。但保险很重要，因为我能够获得盗窃险，我从未想过我会需要它。我以为保险是骗人的，但结果它覆盖了部分丢失的东西。

所以我得到了大约15000美元，所以正在等待支票。这是一个漫长的过程，但他们确实批准了。所以这很有帮助。好的。

好的，谢谢你。如果人们想关注你，了解更多关于你的信息，伸出援手表示慰问并给予一些鼓励，我可以在哪里找到你？

我在Instagram上？那可能是我最喜欢的社交媒体平台。你可以找到我。我认为是sokha或sokharealestate，不确定哪个作为句柄，但你也可以搜索我的名字。

让我们来介绍一下，如果你是通过播客收听这个节目，并且在屏幕上看不到它，那就是Sokha Ngov。谢谢你分享你的故事，非常感谢你。确保我们保持联系，让我知道你的下一笔交易如何进行，希望可以邀请你回来谈谈。

关于一个好的，听起来不错。谢谢你。

感谢收听《房地产真话》。如果你想在这个播客中被介绍，我很乐意让你访问DavidGreene24.com/ask，在那里提出你的问题。也请帮我一个大忙，把这个节目分享给你爱的人，你认为他们会从这个信息中受益，并确保你订阅并收到通知。如果你想直接联系我，你也可以在Instagram或其他社交媒体上给我发私信，并查看DavidGreene24.com。