城市就是这样 06 | 城市可以有几个市中心？
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大家好。

我是 肖文 杰。

我是 小雅。

我是 沈 从 乐。 我们的 城市 就是这样， 这个 系列 时隔 了 挺 久 的 时间 我们 回归 了。 这 一期 我们 不讲 一个 单独 的 城市， 而是 来 探讨 一个 城市 的 话题， 就是 市中心 城市 的 中心 往往 是一个 城市 人群 和 资源 最最 聚集 的 地方。 但是 在 过去 我们 熟悉 的 城市 往往 只有 一个 中心， 但 现在 我们 看到 有的 城市 可能 不止 一个 了。 那么 城市 的 中心 到底 是 怎么 产生 的？ 哪些 力量 形 塑 了 它？ 多个 中心 对于 一座 城市 来说 意味着 什么？ 新和 老的 市中心 之间 会 如何 的 互相 影响， 互相 互动？ 今天 我们 就请 从 乐 来 给 我们 梳理 一下 这些 问题。

其实 这个 问题 的 缘起 就是 因为我 前段时间 去了 一趟 深圳， 然后 回来 以后 就像 从而 提出了 一个 灵魂 拷问， 就是 深圳 这个 城市 的 市中心 到底 在哪里？ 因为我 感觉 这个 城市 很多 地方 都很 繁华， 就是 各自 繁华 的 各自 的 这种 状况。 对， 然后 好像 每个 地方 人 也会 说， 我 只在 福田 活动， 我 只在 罗湖 活动， 我 只在 南山 活动。 为什么 会 是 这 样子 的 一个 情况？ 就是 深圳 大家 想象 中 也是 一个 标准 的 大城市， 那 他 为什么 没有 一个 独立 的 中心 呢？ 我 其实 对 这个 问题 很 好奇。

确实 过去 的 市中心 有可能 是 我们 肉眼 可见 的 和 一些 不 那么 中心 的 地方 有一个 繁华 度 上面 的 很大 的 差别。 但是 像 刚才 于 老师 讲 的 深圳 这个 例子， 有可能 跟 我们 过去 的 这个 常规 的 概念 就 不太 一样。 那 要不 还是 先请 从 乐从 最 基础 的 概念 开始 讲 起， 就是 市中心 这个 概念 到底 是 什么样 的？ 为什么 会有 这样 一个 城市 一定要 有 市中心 的 这样 一个 设想 或者 这样 一个 逻辑？

我 觉得 这个 关于 市中心， 而且 是 一定要 有一个 市中心 的 这个 设想， 可能 来自于 我们 从 我们 这 代人 往前 倒 几代人， 对于 城市 的 一个 当年 的 生活环境 的 一种 刻板 印象。 因为 我们 知道 其实 在 90年代 以及 再 早 的 时候， 在 中国 的 城市 基本上 就是 一定 有一个 市中心 的。 这个 其实 也是 符合 城市 发展 的 一个 基本 理论。 比方说 我们 大家 基本上都 听 过 一个 理论， 叫 地租 理论。 也就是说 城市 里面 最 昂贵 的 这些 资源， 办公 的 也好， 商业 的 也好， 它 一定 会 往 这个 城市 的 地理 中心， 或者 是一个 相对 比较 像 中心 的 一个 区域 它 去 集聚。 也就是说 在 这种 中心地带， 它的 租金 也好， 或者 是 它的 所有的 运营 成本 也好， 都是 最高 的。 也就是 最 优质 的 资源 才能 承受 得 起 这样的 成本。 所以 也就 形成了 一个 市中心 的 集聚 概念。 这是 由 市场 功能 决定 的。

是从 中间 是 往 外， 它的 地租 会 更便宜。

逐级 下降。 像 这样的 一个 逻辑， 它 就是 一个 单 中心 形成 的 一个 特定 的 概念。 同时 在 早年间 中国 的 城市 其实 相对 都 还是 比较 小的， 没有 那么 大规模 的 人口 流动， 城市 的 这个 建设 也没有 摊 大饼， 摊到 现在 这个 样子。 所以 一般来说， 一个 市中心 也是 够用 的。 同时 还有 很多 时候 这个 中心， 它 也 不光是 市场 决定 的， 它 还有 很多 是 跟 行政 力量 紧密 挂钩 的。 在 很多 城市 它的 市政府 就是 它的 中心 所在。 围绕 市政府 周边 的 一圈 区域 可能 就是 它的 商业中心。 所以 慢慢的 也 形成了 这种 行政 中心 和 商业中心 重合 的 一个 局面。

这边 有一个 小的 问题 我要 插 问 一下， 就是 刚才 你说 这个 地租 理论 的话 会说 这个 城市 的 地理 中心 往往 是 它 市中心 的 这个 位置， 有没有 一些 例外？ 比如说 一个 港口城市， 它的 港口 是一个 它的 中心 位置， 或者 它的 一个 重要 的 交通枢纽 是 它的 中心 的 位置。

会有 的。 比方说 像 那个 火车上 拉 来 的 城市， 像 石家庄 和 郑州， 他们的 这个 中心， 其实 当年 就 不是 一个 纯 地理 的 中心， 而 更多 的 是一个 交通枢纽 的 中心。 哈尔滨 也是。 对， 然后 慢 慢慢 慢慢的 它 就 变成 了 一个 地理 的 中心。 很多 时候 它 不是 几何 中心 的 概念， 对它 更多 的 时候 是一个 资源 中心 的 概念。

所以 90年代 之前 的 中国 城市 主要是 单 中心 的 这样 一个 设置。 有没有 一些 特例？

那 武汉 那个 时候 可以 算 吗？

武汉 确实 是 有一点 特例 的， 因为 武汉 就像 刚刚 肖 老师 问 的 这个， 那 它 是不是 有 这个 地理 的 概念 呢？ 它 像 它 这样 被 长江 切断 的 城市， 它 其实 是 武汉三镇， 这 都 不是 90年代， 在 民国时期 大家 就是 这么 理解 这个 城市 的。 所以 在武汉 大家 会 认为 它 至少 会有 三个 中心 将 像 天堑 一样的 把 这个 城市 隔开 了 之后， 其实 三个 中心 之间 是 不太 通气 的。 就是 大家 只会 去 自己 所在 的那 一片 陆地 上 的 那个 中心。

他 去 别的 地方 有。

天然 的 困难。

只不过 就是 在城市 或者 行政 的 划分 上面， 他 大家 或者 是 认同 上面， 大家 还是 认为 自己 都是 武汉 的。 是 但是 在 生活 的 层面， 他们 有可能 是 相对 比较 独立 的对。

他们 会 汉口 的 和 武昌 的 分 的 特别 清楚， 包括 早年间 90年代 之前 是 说 连 出租车 都 不过 江 的那 刚才。

从 乐 介绍 的 是 90年代 之前。 或者 我们 说 这个 改革开放， 或者 中国 的 城市化 还没有 快速 的 加速 之前 的 那种 情况。 现在 我们 看到 的 比较 多 的 情况 就是 很多 城市 会有 一些 新的 中心， 或者说 有 多个 中心。 比如 像 上海 这样的 特大城市， 还 会有 好几个 城市 副中心 等等 这种 概念。 这个 新 中心 的 情况， 能不能 请你 帮 我们 梳理 一下， 有 哪几种。

情况 心中 新 呢？ 其实我 觉得 我们 讨论 的 最多 的 可能 就是 在 最近 十几年 里面， 尤其是 很多 地方 被 叫做 什么什么 新城。 其实 新城 这个 概念 最早 的 时候 出现 是 出现 在哪里 呢？ 就是 在 上海， 就是 浦东新区。 它 其实 是 中国 最早 以 城市建设 级别 来 开发 的 一个 新的 片区。 它是 区别 于 同期 开展 的 很多 像 经济开发区 的 建设 的。 然后 从 浦东新区 开始 有了 国家级 新区 这个 概念。 所以 一些 现在 大概 不到 10个国家级 新区， 他们 在 建设 这些 新的 城市 的 时候， 不是 仅仅 以 产业 的 驱动 为 先导， 而是 把 整个 城市 的 新的 一批 城市 的 建设 来 放在 里面。

像 这样的 这种 新城 建设， 比方说 我们都知道 的 像 珠江新城， 像 杭州 的 钱江新城， 成都 有 天府 新区。 那么 类似 于 包括 说 可能 功能 上 相对 次 一点， 但是 实际上 也 形成了 一个 城市 功能区 的 苏州 的 工业园区 和 苏州 的 高新区。 那 它 基本上都 还是 达到 了 这种 比 单纯 的 产业 功能 的 经济开发区 更高 能级 的 综合 的 性 城市 功能 的。

这个 高 能级 是 指 某种 行政 上 的 给 它的 这个 划分 的 级别， 还是 说 你说的 实际情况。

首先 是 行政 功能 上 相对 会给 它 定位 高 一点， 因为 它 如果 按 开发区 去 定位 的话， 它 其实 不会 配 到 很多 城市 的 功能。 它 更多 的 是以 厂区 建设 或者 产业 建设 为主 的。 在 这个 定位 之后， 它的 城市规划 其实 因为 90年代 之后 就有 城市规划 了。 在 城市规划 的 这个 过程 当中， 它的 功能 配置， 比方说 它的 行政类 的 服务， 它的 商业 类 的 中心， 包括 一些 交通枢纽， 还有 其他 像 办公 和 这些 商服 类 的 一些 内容， 它 都 还有 居住 的 功能 都会 放进去。 这样的 一些 骗局， 而且 它的 范围 通常 比较 大加 起来 之后， 它 基本上 是 可以 靠 相对 高 的 行政手段， 能够 支撑 起 一片 区域 的 新 中心 形成。

这个 是在 规划 期间 就 已经 是 做 一个 很 完善 的 配套 吗？ 还是 说 后面 会 一点点 往 上 加 的 这种。

情况 在 规划 的 阶段， 基本上 这 张 蓝图 已经 是 非常 清楚 了。

就是 规划 给他 一个 比较高 的 定， 对它 才 会有 配套。 相当于 一个 城市 或者说 是一个 城市 中心 的 这样 一个 级别 的 这些 资源 投进去。

是的。 然后 另外 一种 类型 就是 和 行政 资源 的 干预 没有 那么 相关 了， 比如说 我 举 个 蛮 简单 的 例子， 像 重庆 它 其实 是在 这个 观音桥 的 区域 出现了 一个 区别 于 已经 有 将近 百年 历史 的 解放碑， 而 形成了 一个 新的 商业中心。 这块 其实 是 没有 太多 的 行政 资源 的 干预 的那 同时 还有一个 大家 其实 都 听 过 的 一句 slogan， 叫 一座 万达广场， 一个 城市 中心。 十几年 前 万达 开始 干 这件 事情 的 时候， 他的 方案 就是说 我 通过 一种 成熟 的 商业地产 的 新城 建造 模式， 我 把 商业中心 先 摁 进去。 同时 这个 地方 可能 会 被 我 带 起来 一片 区域性 的 一个 中心 的 产生。 像 这种 商业 资源 的 迅速 涌入， 在 正好 也是 过去 十几年 的 中国 城市 被 商业 改造 很快 的 这个 时间点 里， 确实 也 形成了 一部分 的 这种 商业中心 的 新的 形成。

不过 这个 事情 我 一直 有点 存疑， 就是 因为 举 这个 万达 的 例子， 万达 其实 还是 偏 消费 商业。 就 消费 商业 在 这个 体系 里面 的 重要性， 或者说 它的 拉动力 到底 有 多大， 我 觉得 跟 产业 还是 没有 办法 比。

我 倒是 觉得 我 反而 是 倾向 于 消费 商业 对于 市中心 的 改造 会 快得多。 因为 产业 它 实际上 聚集 的 不是 人口 的 密度， 而是 聚集 的 是一种 功能性 的 密度。 但 商业 它 很有可能 是 聚集 的 人 全天候 的 需求。 它 不仅 是 覆盖 到 白天 的 购物， 晚上 的 夜生活， 它 可能 还有 夜间 的 深夜 的 一些 服务。 同时 大家 你 想， 如果我们 去 选择 一个 住 的 地方， 我们会 更 愿意 选择 商业中心 的 附近 还是 产业 中心 的 附近 呢？ 那 一定 是 商业。 所以 它 其实 是 通过 商业 掀起 了 一部分 居住 和 办公 的 功能。

其实 就 有点像 最早 的 城市 的 核心 的 形成， 就是 它 围绕。

市政 来 有 个 购物中心， 某某 广场 这样的 概念。

是的， 所以 在 商业 的 这块， 其实 也 形成了 很多 城市 新的 中心 的。 虽然 它 不一定 规模 那么 大， 或者 它的 建设 不如 行政 中心 首 断 来 的 那么 的 快， 但是 它 其实 形成 的 这些 商业中心， 它的 活力 还是 比较 充足 的。 当 刚刚 岳 老师 也 提到 了， 还有 一类 是 新兴 的 产业区。 支撑 起来 的。 它 最 开始 可能 是一个 单一 的 产业 功能区， 后来 慢慢 升级 了 之后 长 出来 的 很 典型 的 就是你 去 的 深圳， 像 南山。 其实 最 开始 的 时候 深圳 的 建设， 最早 的 深圳 是 有 市中心 的， 在 罗湖。 然后 后来 因为 城市 的 新区 发展， 它 其实 把 福田 定位 了 它的 C B D 去 建设 了 深圳 最多 的 高楼 密集 的 区域。 但 实际上 南山 才是 现在 火力 很高 的 片区。

因为 大量 的 大厂 的 人， 包括 很多 新兴 的 科技 的 这些 人才 和 产业 功能 都在 南山 兴起 之后， 它的 服务 配套， 它的 商业 其实 慢慢的 增加 进来 了。 增加 进来 了 之后， 包括 它的 很多 城中村 也 改成 了 一些 大型 的 商业区。 之后 相对于 原来的 南山 科技园 的 这个 概念， 变成 了 一个 南山 的 功能 更 复杂 的 一个 功能区。 同时 再加上 它 前海 其实 又有 一个 新的 C B D 战略。 这两块 区域 连 起来 之后， 就 变成 了 把 南山 这块 区域 火化 之后， 形成了 它 相对 更 完善 的 一个 新的 中心。

我 觉得 还是 因为 这个 产业 相 比较 于 我们 过去 一般 理解 的 这个 经济开发区 的 产业， 它的 能量 实在是 强 太多 了。 尤其是 这些 工作 在 这个 产业 当中 的 人的 本身 的 消费能力 也好， 或者 是 他的 这个 城市 的 需求 也好， 和 比如说 一个 物流 的 园区， 或者说 是一个 工厂 相比 还是 不一样。

是的， 产业 带来 的 其实 是 消费者 人口， 但是 它 同时 消费 人口 也会 分 层级。 最高 端的 产业 其实 就会 带来 最高 端的 服务 服务业 的 这些 对应 的 消费 人口。 另外 当然 还有 一种 就是 更 纯粹 的 行政 力量 的 牵拉。 我们 听 过 很多 市政府 搬迁 的 例子， 他们是 希望 强行 的 这个 行政 力量 能够 拉动 一个 新的 片区 发展。 而 这个 新的 片区 可能 往往 没有 达到 国家级 新区， 或者 是一个 当年 在 规划 它的 时候 特别 高 能级 的 定位 的。

所以 这个 跟 新城 还是 不一样。 像你 刚才 前面 讲 那些 星辰， 它是 不 涉及到 行政 的 一些 楔 机构 的 搬迁 的。

像 杭州 和 成都 都 涉及 了 市政府 的 搬迁。

所以 它 有的 时候 是 有 重合 的。

有 重合。 但是 我说 的 这种 行政 力量 的 强 牵引， 它 可能 会 出现 在 更 小规模 一点， 体量 一点 的 城市。

那 通州 那种 不算 吗？

通州 也 算， 但 通州 毕竟 没有 还没有 形成 新的 中心。

对不起， 通利 福尼亚。

我 这里 想 讲 的 案例 可能 是 长沙。 我 当时 14年 去 长沙 的 时候， 他们 就 跟 我说 了 一个 很 有意思 的 现象。 长沙 现在 被 拉扯 着 在 发展。 我说 怎么 个 拉扯？ 他说 我们的 市政府 搬 到了 河西， 就是 湘江 以西， 就是现在 的 梅溪湖 的 这个 大 的 片区。 然后 我们的 省政府 搬 到了 城南， 要 拉动 长株潭 的 发展。

对， 反正 就是 要 远离。

老 要 远离 老的 市中心。 我说 你们 市中心 还有 的 发展， 他说 他是 我们的 消费者， 我们的 所有的 长沙人 还是 喜欢 在 五一广场 黄兴路 活动。 这 也 导致 了 十年之后， 其实 我们 再 回头 去 看 的 时候， 长沙 当然 这 两片 新的 区域 都 有所 发展。 长沙 这个 市中心 非常 强势 的 商业 力量， 仍然 构筑 了 长沙 现在 的 整个 商业 的 底色。 所以 长沙 目前 还 不能 形成 一个 特别 强势 的， 外部 有 新 中心 出现 的 一个 格局。 但 同时 我们 慢慢的 会 认为 长沙 正在发育 它的 第二 或者 第三 中心。

这个 过程 还是 跟 这个 城市 本身 的 产业结构， 或者说 是 怎么说 人群 的 这个 消费 的 结构。

一些 惯性 对 一些。

惯性 或者 是 他们 本身 是 靠 什么 来 推动 的 有关。 如果 是 本身 很 靠 行政 的 力量， 很 围绕 着 行政 的 力量 的话， 它 有可能 这个 拉动 会 更加 快速 一点， 能够 显现出 效果。 但 它 本来 如果 已经 长 出了 一个 自己的 一片 森林， 或者 有 这样 一个 自己的 逻辑 的话， 想要 拉动 有可能 没有 那么 的 快。 OK. 小结 一下 刚才 从 乐 给 我们 介绍 的 几种 新城 的 类型， 或者 是 新城 市中心 的 一个 类型。

第一种 就是 我们 比较 熟悉 的 一些 高 能级 的 规划 主导 的 一些 新城， 我们 听到 的 这个 例子， 比如说 像 杭州 有 钱江新城， 广州 有 珠江新城， 成都 有 天府 新区。 然后 最早 的 时候 浦东新区 其实 是 类似的 这样 一个 概念。 因为 它 规划 的 就是 一个 完整 的 城市 的 功能 和 产业 的 聚合 的 很高 量级 的 这样 一个 区域， 所以说 它 会 形成 一个 城市 中心。

第二种 的话 是 比较 纯粹 的 商业 资源， 尤其是 商业地产， 带着 购物 或者 办公 兴起 的 一个 长 出来 的 一个 城市 的 中心。 比较 典型 的 案例 是 重庆 的 观音桥， 相较 于 过去 的 解放 湖 碑 是 这样 一个 概念。 然后 第三种 的话 就是 一个 特别 强 的 支柱 的 产业， 会 使得 一个 原本 可能 只是 一个 经济开发区， 或者说 是一个 产业园。 但是 它 因为 这个 产业 特别的 厉害， 所以 它 逐渐 的 长成 了 一个 城市 中心。 典型 的 案例 就是 岳 老师 最早 提到 的 这个 深圳 的 南山。 第四种 的话 就是 比较 纯粹 的 行政 的 力量 的 牵引， 就是 一些 市政府 省政府 的 搬迁， 试图 来 构造 一个 新的 城市 中心 这样 一个 概念。

这 里面 其实 行政 力量 刚刚 我 还想 再 多 说 一个 案例， 就是 昆明 昆明 他的 这个 市政府 是 搬 到了 呈贡 新区， 就 相比 于 它 原来的 这个 市区 的 老 中心 也 搬出来 了。 但是 现在 昆明的 呈贡 新区 的 发展 其实 是 相对 比较完善 的。 他 可能 是 已经 通过 行政 力量 的 迁移， 把 它的 这个 新的 片区 是 带动 起来 的。

有了 这 几种 新的 城市 中心 的 产生 的 方式 之后， 我们 就会 看到 其实 中国 的 城市 因为 一方面 是 这个 中心 变得 多了， 一方面 是 城市 的 规模 实际上 是 迅速 的 扩大 了， 特大 的 超大 的 城市 非常 的 多。 那 我们 其实 看到 的 这个 城市 中心 就 不单单是 一个 这种 情况 了。 能不能 介绍 一下 现在 中国 城市 主要 的 这种 城市 中心 的 布局 是 怎么样 的？ 有没有 这种 比较 典型 的 类型？

在 说 这 几个 典型 的 类型 之前， 我们 先 说 一个 特别 典型 的 类型， 就是 单 中心 的 城市。 这样的 城市 不多 了， 但是 还是 有 几个 著名 的 城市 是 仍然 没有 改变 的。 一个 是 南京南京。

是 单 中心城市。

就是 从新 一线 城市 开始 观察 多 中心 这件 事情 的 发展 以来， 我们 一直 在 盯 着 南京 看啊， 南京 其实 它 也有 自己的 一些 发展 的 规划， 包括 他 江北 有一个 很大 的 江北 新区 的 建。

我 就 想说 江北 新区 理论上 应该 算是 一个 比较高 能级 的 一个 设置。

是 包括 南京 南边， 像 它 江宁 后来 从 撤 县 设区 之后， 变成 了 它 南边 一个 发展 的 高地。 但是 南京 的 新街口， 首先 南京 人的 心里 始终认为 中华 第一 商圈 非 新街口 莫 属， 他们 所有的 消费行为 仍然 是 围绕 新街口 去 开展 的。 同时 我们 从 数据 上 也 去 看 了 一下， 南京 的 这个 我们 拉 了 一个 指数， 叫 头部 商圈 的 商业 实力 优势 度。 怎么 比 呢？ 就是 把 这个 城市 的 第一大 商圈 和 它 第二 大 商圈， 在 我们 新 一线 的 这个 特色 的 商圈 实力 指数 上去 做 一个 指数 的 直接 的 横向 比较。 如果我们 把 南京 的 新街口 认为是 100分的话， 南京 的 第二 大 商圈 只有 36分。 是谁 叫 弘扬 广场？ 应该 是在 南京， 还 不是 在 我 刚刚 说 的 两片 大 的 区域 里。

那 这个 差距 相 比较 于 别的 城市 是 很大 吗？

很大。 就 比如说 我们 来说 一个 刚刚 举 过 例子 的， 像 杭州， 杭州 的 钱江新城， 它 现在 在 万象城 那 片 区域 已经 非常 繁荣 了。 杭州 老 商业中心 武林 广场 是 100分的话， 钱江新城 万象城 这 片 区域 是 83分。 像 成都， 成都 其实 它的 这个 春熙路 还是 非常 鼎盛 的。 但是 它 南部 的 像 几个 分散 的， 像 它的 这个 银泰、 银泰中心、 光华 仁和 春天 这些， 它 其实 都 已经达到 了 四 十几 将近 50分。 这 已经 算是 他的 天府 新区 里 散 点式 的 几个 商圈 也都 是 逐步 壮大 了。 所以 这样 比 起来 的话， 南京 的 这个 单 中心 还是 非常 的 突出 的。

那 这边 我想要 请 从 乐 补充 介绍 一下。 因为你 刚刚 讲 到了 你们 算 的 一个 商圈 的 指数， 然后 又 用 一个 应该 是 标准分 的 一个 算法 简单 的 给 大家 介绍 一下。 这个 商圈 大致 是 怎么 算 的， 就 不用 特别 详细 的。

展开 这个 商圈 的 算法， 我们 首先 是 把 中国 城市 里面 商业 资源 的 这种 集聚 性， 用了 一种 地理 的 算法 把 它 整合 了 起来， 然后 化成 了 不同 的 商圈。 我们 又 通过 这些 商业 资源 在 单个 商圈 里面 它的 品牌 能级 也好， 品牌 的 数量 也好， 品牌 的 类型 也好。 我们 再 把 它 做了 一道 算法。 聚合 成了 一个 商圈 的 实力 指数。 它 综合 的 可以 去 反映出 每一个 商圈 里面 它的 商业 品牌 的 量 和 质。 从 这个 维度 上， 我们 其实 可以 比较 相对 单 维度 的 去 评价 说 一个 商圈 它的 好坏 优劣。

是不是 相对 简单粗暴 的 讲， 就是 我们 在城市 的 排名 里边 会有 这个 商业 聚集 度 这个 集 的 维度。 然后 城市之间 会 比， 商圈 之间 也可以 比， 然后 会有 一些 指数 上 的 区别， 但是 大致 就 这么个 意思。

但 它 还是 以 商业。

的 为主， 对， 以 商业 的 聚集 为主。

就 跟 产业 还是 稍微 有点 差别。

是 确实 商业 它 能够 反映出， 虽然 它是 一个 单一 的 商业 维度， 但 它 很 能 反映出 一些 综合 的 吸引力。 比如说 在 商业 繁荣的 地方， 它的 办公 白领 的 这个 就 一般 也 不会 差。 对， 一般来说 都是 聚集 的。

这个 商业 我 觉得 要 跟 大家 稍微 解释一下。 这边 具体 主要 指的 就是 线下 的 消费 购物 这种 概念 的 商业。

对 零售 餐饮， 对， 但 不是 那种 所有的 特别 泛 的 商业。

除了 南京 以外， 还有 没有 什么 别的 单 中心 的 例子？

别的 单 中心 因为 我们 刚刚 在 看， 长沙 其实 还是 个 单 中心。 五一广场 100分的话， 城南 的 这个 德思勤 的这 片 区域。

德思勤 已经 算 发展 还 可以 了。

真的 是 长沙 拿 得出。 第二 大 商圈 了， 还没 到 30分。 对， 所以 长沙 也是 如此。

刚才 比如说 举 到 的 武汉市， 它 相对来说 会 比较 分散 一点。 实际 的 情况 是 怎么样 的？

武汉 其实 它 本身 在 汉口 就有 两大 商圈， 一个 是 武广， 一个 是 江汉路。 他们 一个 是 100分， 一个 是 68分。 那么 在 这个 武昌 的 区域， 它的 光谷 和 街道口 分别 是 50和40分。

其实 光谷 其实 有点 像是 一个 新的。

做出 对 新的 商业区， 而且 因为 武昌 它 其实 也 是从 过江 之后 一直 深入 到 光谷， 整条路 上 有 好几个 商圈。

刚刚 讲 的 无 光， 我 就 想 一下， 无 光 就是 一个 很 典型 的 有一个 强 的 商业 体 带 起来 的对。

这 是一个 90年代 的 商圈， 是 当时 武汉 哪怕 是对 武昌 人 来说， 可能 也是 相对 单一 的 一个 高 能级 商圈， 但 它 现在 确实 格局 是 有所 变化 的。

北方城市 可以 举 一个 例子 吗？

北方 反而 它 其实 没有 那么 清晰 的 单 种性， 北方 是因为 有 城墙 的 影响。

城墙 是 指 老的 城墙 吗？

对， 老的 城墙， 比如说 北京北京 从来 就 不是 一个 单 中心 的 城市。 因为 北京 的 市中心 不在 故宫 里。

是 围着 故宫 有 一圈 是 吧？

对， 所以 在 北 老 北京 的 这个 心态 里面， 王府井 和 东单， 然后 西单 它 就 已经 是 分开 两片 的 了， 一 东一西。 后来 他 慢慢 在 一边 是 往 东边 延伸， 变成 了 国贸 和 大王 路， 一边 是 往 西 延伸 加上 了 金融街。 然后 向北 它 又有 长 出来 自己的 商圈， 然后 南城 也 开始 现在 有 自己的 商圈。 所以 北京 的 多 中心 还 真的 是 历史 原因 铸就 的， 它 没有 办法 在 它的 地理 中心 完成 一个 商业中心 的 建设。

OK 刚才 是 简单 的 介绍 一下 这个 岿然不动 的 单 中心 的 城市， 然后 稍微 普及 了 一下 新 一线 的这 商圈 的 算法。 刚才 我们 还是 回到 最早 的 这个 问题， 一些 多 中心 的 城市 现在 是一个 怎样 的 分类？ 给 大家 介绍 一下。

多 中心 我们 其实 简单 来说 其实 是个 小学 数学题， 就 是从 2个到3个.

到 多个 两个。 先 说 两个。

那就 对 两个 的 很 简单， 大家 其实 心里 面 能够 想 出来 很多 这种 一对一 对的 组合。 比如说 刚刚 说到 过了 成都 的 春熙路 和 天府 新区， 杭州 的 武林 广场 和 钱江新城。 然后 像 广州， 其实 它的 大家 都 现在 都 知道 的 是 珠江新城。 但 其实 广州 是个 老广 的 老 市区 的， 叫 北京路， 就 跟 上海 的 南京路 是一个 逻辑 的 一个地方。

对我 当年 去 采访 一个 就 是从 广州 新城 规划 人， 他 就 给我 从 西关 初 小姐、 东山 初 少爷 到 现在 的 珠江新城， 一路 给我 捋 了 一遍。 他 就说 这个 城市 的 核心 其实 一直 在 变。

而且 广州 现在 其实 西关 和 东关 它 有点 回来了。 现在 新 出的 一些 城市更新 的 项目， 其实 又 返回 去了 广州 的 老 市区 的 部分。 但是 广州 始终 没 变 的 就是 它的 这两块 东西 带上 的 这两块 中心， 它 一直 在 相互 博弈， 但 他 始终 没有 出现 一个 特别 强势 的 第三 中心。 广州 人 一直 在 想 这个 第三 中心 可能 要 出 到 番禺区， 那 有点 夸张 了， 是 有点 远。 对， 因为 它的 这个 城市 的 地理 的 形态 和 条状 的 这种 分布， 也 决定 了 它 实际上 还是 有 一些 中心 的 出现 可能性 的。

刚刚 这 几个 双 中心 的 案例 的话， 其实 都是你 前面 举 的 这个 第一种 类型。 就是 一个 高 能级 的 或者说 是 定位 比较高 的 城市规划 带来 的 一个 新城 形成 的 这样 一个双 中心。

所以 也可以 总结 出来， 就是 这种 高 能级 的 综合性 新区 的 规划， 它 确实 相对 是 有效 的。 它 能够 用 一个 城市 集 全市 之 力 去 砸 一个 新区 出来。

都是 全省 或者 是 比较 高级 别的。

对 集 这个 非常 大 的 力 去 砸 出来 的 一个 综合性 的 新区， 它 往往 一般来说 一个 是 他 能 成功， 一个 是 他 能 和 老 中心 形成 它的 抗衡 之 势。 第三 它 也会 压制住 一些第三 中心 更快 的 出现。 相比 来说， 三 中心城市 很多 都是 自己 跑 出来 的。 比如说 刚刚 说 的 深圳， 他 是从 罗湖 移到 福田， 然后 再到 南山， 他 现在 三足鼎立 的 这个 事态 还 蛮 清晰 的。

当然 这 里面 也有 一个 反例， 就是 苏州。 苏州 尤其是 它 2亿的 两个 新区， 都是 行政 力量， 或者 是 包括 当时 招商引资 的 一个 逻辑 去 强 干预 出来 的。 但 它 同时 苏州 的 老城区 又 特别的 有 特色， 它是 和 这种 新区 的 建设 完全 是 两套 逻辑 的 发展。 所以 现在 苏州 也 形成了 三点 状 的， 就是 由西向东 的话， 就是 高新区 古城 到 工业园区 的 这样的 一个 三 中心 的 格局。 所以 特别 典型 要 插 得 进 符合 三 中心 的 城市， 还 真的 都是 东 中西 这样 这种 分布 的 逻辑 的。 像 而且 这个 城市 相对 是， 比方说 它 有一个 条 带状 发展 的。

对我 看到 有 个 说法 就是 如果你 这个 城市 有一个 很强 的 主干道 的话， 就是 有可能 是 沿 主干道 有 个 带状 的 发展。 深南大道。 对。

深南大道 其实 很 典型。 对， 就是 因为 深圳 它 实际上 它的 关内 的这 片 区域， 它是 一个 东西向 狭长 型 的 发展， 它 南北 很 有 山 阻隔， 它 就 很难 拓展 出去。 苏州 是因为 它的 周边 的 区县 太 强 了， 所以 导致 苏州 的 中心 也就是 剩 这 三块 地方 可以 横向发展， 所以 这个 跟 地理 的 自然环境 还是 有 一定 的 影响 的。

我 觉得 苏州 以后 有可能 或许 我们 可以 展开 讲讲。 我记得 之前 新兴 现在 还 做 过 它 两大 新区 工业园 和 高新区 的 博弈 的 这个 故事。 包括 在 这个 博弈 的 过程中， 其实 老 中心 又 还是 始终保持 着 这个 活力， 实际 是 蛮有意思 的 一件 事情。

是的， 苏州 其实 蛮 适合 去 把 它的 新旧 故事。

翻出来 讲一讲。 OK 我们 稍微 挖 个 坑， 讲完 了 这个 三 中心 之后， 还要 再 往上面。

是什么 多 中心， 这就 数 也 数不清 了。 刚刚 其实 解释 了 像 北京 的 中心， 现在 几乎 就是 一个 无 中心 状态， 对 中心 比较 多。 同时 更 典型 的 其实 是 上海， 我想 两位 都是 从小 在 上海 长大 的。 市中心 你们 认为是 哪里？ 这是 好 问题。 小时候 应该 是 有 两条路。

小时候 一般来说 就是指 人民广场、 南京路、 淮海路。 但 实际上 这 已经 是 不同 的 商圈 了， 是吗？ 人民广场 和 南京 西路。

应该 就 不 细分 商圈 的话。

可能 就是 可以 连 起来 算是 一个 巨型 商圈， 挑 带着 发展。

讲到 这里 的话， 有一个 问题 我想 插 问 一下。 我 觉得 有可能 有的 听 友 也会 有点 疑问， 就是 这个 商圈 的 面积 或者 这个 区域 的 划分 是 怎么 算 的？ 比如说 你 刚刚 讲到 武汉 的 一些 商圈， 有的是 非常 具体 的 某 一个 广场， 某 一个 商城， 它 就算 一个 商圈 了。 那 像你 刚刚 有 讲到 上海， 比如说 你 会说 比如 南京路， 还有 淮海路， 人民广场， 这 整个 一大块 也可以 算 一个 大 的 中心。

这个 怎么 划分 的 呢？ 对， 其实 这个 问题是 我们 当时 在 做 商圈 的 地理 空间 研究 的 时候， 一个 很大 的 前置条件。 我们 肯定 不能 认为， 首先 每个人 心里 都 不可以 去 认为 一个 商圈 是 有 规定 面积 的， 多少 平方公里 算 一个 商圈， 对 吧？ 所以 商圈 它 很 核心 的 一个 本质， 它是 由 商业 资源 天然 形成 的 一种 聚集。 既然 是 聚集， 其实 我们在 计算 商业圈 的 时候， 很大程度 就是 看 它 一 是否 聚 在 了 一起， 二 它 聚 在 了 多大 的 面积 上。

这个 具在 多大 的 面积 上， 我们在 具体 计算 的 时候 就会 看到 它 商业 资源 的 连续性。 也就是 两个 比较 知名 的 品牌 之间， 它 是不是 间隔 超过 了 多少 米那 如果 他 比方说 超过 200米， 或者 已经 明显 隔 一条 宽 马路 了， 我们 可以 认为 它是 中间 可以 截断 的， 就是 密密麻麻 连在一起， 确实 是 可以 把 南京路 和 淮海路 连续 在一起 的。 比如说 沿着 大世界 这 一条， 它是 可以 连 过来 的那 我们 也可以 认为 它是 一个 巨型 商圈。 所以 这 里面 其实 是要 看 商业 资源 它 实际 的 密集 程度， 来去 确定 这个 商圈 的 边界 到底 能 画 到哪里。

如果 按照 比较 数据 的 概念， 就是 那些 你们 会 计算 进去 的 那些 数值， 或者 那些 指标， 或者 是 某些 品牌。 比如说 我们 按照 这个 温度计 一下， 它 红 到 一定程度 了， 你 就算 是 巨 的。 然后 他 只要 在 地理 上 确实 是 连在一起， 那你 就 只能 把 它 算 在一起。

是 当然 也可以 根据 大家 的 思维习惯 稍微 做 一些 切割。 比方说 特别 巨型 的 商圈， 它 不太 适宜 研究。 假设 我们 从 外滩 一直 连 到了 淮海中路， 录 结束 这 一段 是 有点 太 夸张 了。

那你 就 把 整个 黄浦区 和 一小块 徐汇区 这些。

地方 竟然 全部 算 上了， 这个 有点 夸张。 所以 我们 可能 会 做 一些 人为 的 接近 于 我们 对于 一个 商圈 具体 感知。

东路 和 南京 西路 还是 要 解开 来看。

对 南京 西路 和 静安寺 也可以 结 一 结。

客观 的 一个 结合 的， 也没有 一个 一定 的 标准。

是 这个 很 重要。 我 觉得 肖 老师 你 这个 概念 很 重要 的 是 我们 实际上 比方说 以 上海 为例， 它的 这个 市中心 现在 一方面 我们 要 去 确定， 现在 上海 大家 会 认为 浦西 这 一大片 就是 一个 巨大 的 市中心， 也 分不清楚， 只能 说 我 到 某个 站 出来 是 哪个 商场， 我可以 具体 指向， 但是 很难说 市中心 在哪里 了。

更 多人 会说 商圈 的 概念。

对， 或者 一个 商场 的 地标， 它 还是 更好 指向 的。 同时， 我们 也会 去 看到 说 像 上海， 它 有 一些 指向 非常 清晰 的 中心 商圈。

比如说 陆家嘴。 我 刚刚 在 想说 就是 如果 讲 市中心 只 讲 浦西 是不是 有点 过分？

对 在 浦东 打拼 的 各 金融 行业 的 高端 人士 们， 都会 认为 陆家嘴 是 他们的 中心。 对， 当然 现在 陆家嘴 也 在 延伸， 他 往 世纪大道 方向 去做 延伸 了。 同时 现在 其实 上海 出现了 很多 个 区域 级 中心， 那 就说 副中心。 副中心 对 它的 规划 里 是 写进去 叫 副中心。 像 很多 区域 级 中心 之间 的 这个。 互相 的 博弈 也是 很 凶狠 的。 比如说 五角场 在 挑战 徐家汇。

徐家汇 就是 大家 都 知道 五角场， 徐家汇 和 真如 都是 副中心 级别。

又 迫害 普 没有我。

觉得 真如 现在 发展 还 可以 的， 它 虽然 是一个 发展 比较 晚 的 副中心， 但是 它 就是 有一点 副中心。

的 样子 在 是， 所以 其实 在 上海 现在 副中心 的 数量 也是 比较 多 的， 包括 官方 认定 的 和 正在 发展 的， 那么 这 一些 副中心 呢， 构成 了 一些 区域 级 中心。

但是 我在 想说， 副中心 是不是 还是 一个 依托 于 比较 老的 城区 的 范围 在 做 的 一个 东西， 他 就 没有 特别 超出 那个 范围。

不一定。 比如说 张江， 它 其实 是 新区 建设 里带 起来 的 一个 副中心， 它 有 一定 的 行政 力量 的 干预 的， 但 同时 也 确实 是 当地 当 那个 片区 里 的 产业 人口 的 聚集， 必须 得来 一个 商业中心 了， 不然 所有 张江 人 仍然 20年如一日 的 在 常态 消费。 也是 一个 问题。

所以 常态 系统 还是 很强。

我 觉得 是 非常 强。 我们 最近 去过。

这边 我 又要 插入 一个 问题 了， 就是 这个 中心 的 概念， 你 比如说 像 刚才 你 举 的， 就是 比如说 这种 双 中心 的， 我 觉得 在 当地 生活 的 这个 居民 肯定 可以 认可。 就 这 两个 地方 都 算是 一个 中心， 是 两极 这个 概念。 那 像 比如说 在 上海生活 的 居民 肯定 会 觉得， 比如说 浦西 这 一大块 是 市中心 和 陆家嘴， 它 有可能 能级 是 很高 的。 但 你 举 到 的 一些 副中心， 甚至 是 更 远 一点 的 副中心， 好像 跟 他们 就 不是 一个 级别 的 了。

不是 一个 级别。 但是 生活在 附近 的 人 会 认为 这个 中心 跟 他的 关系 更 紧密， 他们的 周末 基本上都 是在 副中心 度过。

五角场 人 就是 周末 只在 五角场。

对， 肯定 不会 来 南京 西路。

那 这个 是 副中心 的 这个 概念， 除了 这个 以外 还有 吗？

还有 一档 其实 是 社区 中心。

这个 也 算了。 对。

这个 都 算 中心 了。 如果 按照 现在 中国 城市， 尤其是 一些 超大规模 城市 的 发展 路径 来说， 社区 中心 现在 反而 是 商业 活力 可能 最有 可持续性 发展 的 一片 区域。 比如说 肖 老师 生活 的那 片 区域， 要 暴露 肖 老师 的 所在地。 对， 就 比如说 上海 现在 西南角 其实 有 很多 达不到 副中心， 但是 已经形成 了 社区 中心 的 一种 氛围 的。 比如说 在 上海 古美 就 包括 说有 万象城， 有 爱琴海 的那 片 地方， 对它 其实 形成了 他 自己的 一个 社区 中心。 同时 它 和 七宝 的 中心 是 有 一定 的 独立性 的对， 像 这种 中心 你 很难说 我 全部 加起来 我 算 一个 副中心。

或者 我 再说 一个 宝山 万达 可以 算 吗？

可以 算。 对， 其实 像 这种， 比方说 嘉定 的 同学们， 他们 有 南翔 的 一个 据点， 像 这种 区 他 肯定 够 不到 副中心， 但 实际上 也是 大家 生活 离不开 的。 所以 就 从 商业 运营 的 角度 来说， 这些 客户 的 忠诚度 和 粘性 和 重复 到访 重 就 复 购 率 其实 非常 高 的。

这个 有点 类似 于 比如说 像 重庆 的 观音桥 这种 概念。 它 还是 跟 商业 地产 的 一些 开发， 包括 一些 住宅 地产 的 开发 是 比较。

紧密 相关 的。

有可能 这个 级别 没有 到 那么 高， 但是 因为 它 这个 城市 本身 实际上 是 钛 特大 了。 实际上 它 聚集 的 这个 区域 的 人群 也好， 或者 是 量级 也好， 如果 和 一些 相对 小 一点 的 城市 相比 的话， 已经 算是 一个 蛮 大 的 中心 了。

而且 这 里面 要 插播 一个 向 标的 概念， 居然 这 两年 被 商业地产 的 人 用 的 非 多。 就是 我们 要 寻找 附近， 然后 就 把 附近 作为 了 一种 商业 运营 的 手段， 然后 来去 营造 这种 社区， 或者 比 社区 更高 半 档 的 中心 支柱 平衡。

所以说 从 这个 角度 上 我们 有 个 暴力， 就是 为什么 天通苑 没有 出现 一个 大 的 商业 综合体。

天通苑 有一个 综合体， 就是 只是 天通苑 它 没有 被 赋予 更好 的 综合体 而已。

其实 北京 的 同学们， 你们 适合， 你们 值得 更好 的 综合体。 听到 了 吗？ 对。

北京 有 好几个 区域 都 缺 综合体， 西二旗、 天通苑 对 吧？ 几个 大 的 集聚 片区 都 还是 需要 一些 更多。

的 商业 更 平衡 一点。

同时 另外 一种 是 多 中心 的 模式， 跟 上海 不太 一样的。 其实 重庆 重庆 的 多 中心 也是 跟 刚刚 说 的 像 北京 一样， 它是 由 天然 的 地理 和 历史 条件 决定 的。

它 也是 有 河 有 山。 对。

所以 以 重庆 的 大部分 现在 出现 的 这个 多 中心 的 点 都 叫 什么什么 平。

对对对。

就是 在 他 当年。

是 这 沙坪坝 吗？

南坪、 大坪、 杨家坪、 沙坪坝 我 都能 背 出来 一串。 对， 就是 这些 平 就是 当年 他们 在 山地 上 的 一块 相对 比较高 的 平地， 这个 地方 可以 做 一些 商业、 市集、 集聚。 最 开始 可能 都是 小商贩 的 市集 市场， 然后 慢慢 才 改成 商业 体 商业街， 他 才 去做 起来。 因为 它的 天然 的 交通条件 受限 比较 多， 所以 慢慢的 这些 区域 它 就 已经 很 早年 就 形成了 自己的 一个 区域 中心 的 逻辑。 而 现在 因为 它的 这个 天然 条件， 也 使得 重庆 在 过去 十年 里， 因为 点位 多， 很多 的 商业 体 也很 好 盖。 就 比如说 你 在 南京 你 选点， 你 只能 绕 着 新街口 去 找。

但是 在 重庆 我 就可以 轮 着 开发。

对我 可以 轮 着 做。 就是 龙湖 作为 一家 重庆 起家 的 商业地产， 它 其实 在 这件 事情 上 渗透 的 非常 深。 所以 像 这样的 这种 故事， 也 其实 是 各 城 有 各 城 的 故事。

这个 我 觉得 实际上 是 比较 特殊 的， 像你 刚才 讲 的 那些 评 的话， 会 让 我 想到 比如说 像 日本 的 城市 的 某个 丁 那种 概念。 当然 那些 城市 有可能 它的 地理 没有 像 城市 那样 那么 多山， 就是 没有 那么 的 天然 的 区隔。 但是 还 实际上 大家 住在 那边 会有 一个 概念， 就是我 只在 这个 附近。

是 只在 这个 附近。 然后 再 讲 一个 很 神奇 的， 多 中心城市， 它 其实 都 不能 算 这些 地方 叫 中心。 但是 这个 城市 的 天然 条件 也 影响 了 它的 结构， 就是 东莞。

东莞 的 中心 在哪里？

东莞 没有 中心盲 猜 一下。

是不是 因为 它 本身 就 不是 一个 城， 一个 天然 就有 的 很 早就 有的 一个 城市 的 概念。

对， 因为 东莞 实际上 它是 中国 很 特殊 的 一个 城市， 它是 一个 地级市， 但 它 下面 没有 区。

它 只有 镇 所以 它的。

逻辑 是 它 更多 的 是 镇 和 镇 之间 自己 形成了 一种 小的 生态， 而 它 从来 没有 形成 过 一个 市中心。

诸侯 拼在一起 是 吧？

以前 广袤 到 的 乡下。

对， 但是 都有 自己的 集镇， 都有 自己的 市集， 然后 慢慢 聚集 起来。 尤其 他 产业 的。

这个 还是 跟 改革开放 之后， 他们 这个 产业 的 生长 的 这个 模式 是 应该 有 一定 关系 是 吧？

对它 更多 的 是 产业 和 原来的 街镇 做了 一个 组合。

乡镇企业 每个 乡镇 发展 的 支柱 平衡。

对对对。

村 里面 搞 工业。

因为 东莞 现在 城市 的 整个 能级 和 消费 能级 都有 在 往上升， 所以 很多 的 商业地产 也 关注 到 进去 了。 慢慢的 它 也就是 在 一个 镇 这样 布点 布 开 区， 所以 它 其实 形成 的 这些 小的 中心 规模 都 不大， 但是 它的 这个 城市 它 确实 就是 一个 缺乏 绝对 中心 的 一个 城市， 那 也是 一种 比较 神奇 的 生态。

我会 想到 一个 问题， 就是 因为 我们 以前 在 讨论 硅谷 的 生态 时候 会说 有 一些 大 的 公司， 它 可能 对于 整个 城镇 的 塑造 力 会 很强。 那 像 东莞 这样的 城市， 它 引入 一个 非常 大 的 企业 以后， 会对 他 这个 东西 会有 明确 的 影响。

东莞 其实 现在 松山湖 应该 是 有 一些 面貌 的 改善 的。 过去 可能 更多 的 是 服务 于 产业工人 和 本地 的 居民。 而 松山湖 它 因为 引进 了 一些 高薪 的 人才， 它 其实 要 提供 的 商业 能级。

就 会上 类似 有点 类似 于 南山 那个 概念。

但是 它 商业 发展 肯定 还需要 一些 时间。

刚才 其实 从 了 从 这个 2到3到 多 给 我们 介绍 了 一下， 还有 最早 也 介绍 了 一些 单核 的 一些 城市， 介绍 了 一下 当下 整个 中国 城市 的 这个 城市 中心 的 布局 和 结构 哪几种 分类。 接下来 我们 简单 的 探讨 一下， 多 中心 的 这样 一个 形成， 对于 这个 城市 的 发展 也好， 还有 就是 新老 之间 的 互相 的 影响 也好， 有 哪些 可以 分享 的。

多 中心 实际上 在 中国 的 这个 发展 历史 也 不是 很长。 就像 我们 刚才 说 的， 90年代 之前 大家 都 认为 整个 城市 里 应该 得 有一个 市中心。 本世纪 20年 左右 的 一个 时间 里面 去 发展 出来 的。 这个 过程 当中， 大家 也都 亲身经历 过， 伴随 着 中国 城市 的 这个 可 建设 空间 的 范围 快速 去 扩张。 尤其是 在 这种 高速 的 建设期 里面， 能够 扩张 出 中心。 包括 这么 大量 的 新城 建设、 新区 建设， 其实 都 意味着 当时 的 城市 壮大 是 有 一种 想象 空间 的。 也 给 很多 城市 确实 在那 一轮 的 新城 建设 当中 塑造 出来 了 一种 城市。 先 吹 个 大牛， 我 有 城市 区域 级 的 影响力， 然后 去 落地， 然后 最终 实现 了 他 可能 在 一个 片区 里 确实 发挥 出了 它的 区域 营 区域 的 这种 引领 力， 还有 它的 综合 能级 的 提升。

就 先 说 再 干， 但是 也 确实 能干 出来。

比如说 郑州 对 吧？ 当时 郑东新 区 很多 外 媒 都说 是不是 鬼城。 但 实际上 现在 郑东新 区 的 居住 也好， 商业 也好， 包括 他的 这些 办公 产业 的 能力 也都 确实 做 起来 了。 郑州 也 形成了 河南 的 这个 单 中心 的 城市。 这个 去 影响。

中国特色 的 一个 思路。

对， 先 吹牛 再 干。

这 还是 跟 强 规划 或者 强 行政 的 引导 是 有关系 的。

这个 里面 还有 很大 的 就是 过去 20年 的 城 中国 城市 发展 对于 土地资源 和 财政 的 土地 财政收入 的 依赖 是 非常 高 的。 所以 在 这个 过程 当中， 它 不可避免 的 产生 了 一些 交互性 的 影响。

就 所有的 动力 都 往 那个 方向 去 使。

是 不 卖地 赚钱， 然后 城市 发展， 那么 扩张 这个 故事 也是 越 讲 越大 的， 同时。 多个 中心 带来 了 城市 功能 的 一些 分散， 尤其是 重要 的 一些 功能。 这个 里面 就 导致 了 城市 里面 整体 的 人员 的 流动， 它 这种 空间 格局 是 会 发生变化 的， 而且 也 去 缓冲 了。 就是 这个 单 中心 如果 长期 发展 下来 造成 的 一些 支柱 不平衡 的 问题。

或者说 这个 到底 是一个 分散 问题 还是 一个 复制 的 问题。 我在 想 就 因为 它 我 觉得 不一定 是 完全 是 分散， 因为 分散 就是 原来你 只有 一份 资源， 你 把 它 写成 0.5。 但 现在 更 像是， 比如说 我 原来 一份 资源， 现在 可能 变成 1.5 甚至 2。

因为 城市 人口 增加 了， 这个 确实 是 城市化 的 这个 程度 增加 了。

相对 比较 长远 的 视角 上 来看， 应该 是 一定程度 上 避免 了 当时 如果我 为 依靠 单 中心 发展 带来 的 一些 大城市 病。

大家 经常 都说 摊 大饼， 但是 虽然 这个 比较 直观， 但是 摊 大饼 是 只有 一个 单 一个 面， 然后 你 往外面 摊， 但是 这个 更加 是 多 打 几个 蛋。

对， 撒 了 很多 葱花， 然后 想 吃 葱花 的 人 就可以 咬一口 就 饱 了。 对， 所以 在 这个 方面 上， 他 还是 有 一定 的 自己的 比较 良性 的 一个 结果 的。 同时 商业中心 多元化 之后， 也 给 确实 给 这个 商业 的 繁荣 带来 了 很多 的 生长 机会 和 区域 的 影响力。 但是 确实 一定程度 上 他 也 给 老的 中心 带来 了 很多 的 挑战。 说实话 上海 的 现在 市中心 的 这些 原来 有 市值 影响力 的 商业， 体现 在 都是 有 危机感 的。 因为 他们的 原来 可能 辐射 的 是 全市 的 消费者， 现在 只能 辐射 市中心 的 老 居民 们。 他 可能 会有 一定 的 空心化 的 担忧， 虽然 这个 事情 目前 没有 发生。

上海 其实 是 比较 明显 有 这个 担忧 的对。

因为 上海 其实 走 的 还是 比较 快， 而且 它的 多 中心 是 有 层级 的 在 发展 的， 所以 这个 方向 上 它 确实 是 有 一定 的 担忧 会 出现。 这个 肯定 还要 随着 城市 下一步 的 进展 再去 观察 和 推动 的。 因为 现在 有一个 潮流， 至少 是对 他们 有 好处 的 是 城市更新。 很多 老的 房子， 一些 效率 低下 的 一些 空间， 它 在 被 火化 之后 有 新的 故事 可以 讲， 新的 功能， 新的 故事 让 新的 人 再 重新 回来。 这个 应该 会 形成 下 一轮 的 城市 发展 的 新的 局面。

今天 实际上 从 乐 是从 90年代 之前， 中国 这个 城市 普遍 的 单 中心 的 这个 模式。 然后 到 近 十几二十年， 中国 城市 迅速 的 发展， 城市化 高速 这个 进展 的 过程 当中， 形成 的 双 中心 也 好多 中心 也好， 三 中心 也好。 这样 一些 不同 的 城市 的 布局， 它 产生 的 原因， 产生 的 影响， 各自 之间 禀赋 之间 的 差异， 都 给 我们 大致 的 介绍 了 一下 我自己 的 一个 感觉。 实际上 还是 要 具体 问题 具体分析。 就算 是 都是 三 中心 的 或者 都是 多 中心 的， 它 其实 产生 的 原因 是 完全不同 的那 你 对于 生活在 里面 的 人 也好， 规划者 也好， 包括 是 一些 做 相关 投资 的 工作人员 也好， 参与 其中 的 预期 是 不一样的。 然后 你 有可能 获得 的 效果 实际上 也是 不一样的， 或者 是你 要 遵循 的 一些 逻辑 都是 完全不同 的。 这个 我 觉得 是 今天 从来 跟 我们 分享 我自己 比较 大 的 一个 收获。

我 就 期待 我们 下 一期 聊 什么？ 苏州 了 吗？ 下 一期 就 聊 苏州 了 吗？

下 一期 也可以 聊聊 新的 城市 发展模式 OK。

我们 这 一期 的 城市 就是这样 就 到 这边 结束了， 我们 期待 下 一期。

大家 拜拜， 拜拜。