Deep Dive
Shownotes Transcript
大家好欢迎来到知行小酒馆这是一档由有知有行出品的播客节目我们关注投资更关注怎样更好的生活我是大家的网上邻居一只羊我翻了一下上一次我们发布房产万事屋系列的节目是在二月底了
当时是我们的第一期嘛非常荣幸收到了大家热情的欢迎和关注那之后呢我们其实一直在寻找一个合适的嘉宾能跟大家聊一聊另一个大伙都特别关心的话题那就是在二线城市买房
那前段时间雨白参加了一个直播活动就遇上了这么一位比好搭又好干货又非常多的嘉宾他叫杨迪而且很有意思的是杨迪他作为一个房产达人他目前持有的房产他都是在二线城市而且他现在就住在南宁也是二线城市当中非常受大家青睐也非常的舒服的一个城市
那在节目正式开始之前还是要跟大家做一个提醒下面的建议或者是观点是嘉宾自己根据经验得来的大家呢也应该根据自己的情况做出判断它不是任何直接给你的建议或者是对未来市场的预测
我们可以先抛几个悬念掉一下大家胃口比如杨迪老师之前应该是一开始工作存了 20 万就选择躺平不干了就直接 fire 了然后后面又去工作然后再之后又达到了财务自由的状态 fire 然后现在在二线城市定居然后再做这个房产虽然一直以来都在房地产行业工作但是现在主要是以一个房产咨询师的身份来给大家提供服务
但是怎么做到只有 20 万就非常心平气和的 fire 呢躺平呢就这个也是我们很好奇的事情希望后面我们有机会可以聊的
我不是一开始攒了 20 万就想饭就不想工作了而是那个时候在工作的时候我是一个理想主义者但在 15 年到 16 年的过程当中大家也都知道房地产市场是非常火热的这个房子是一天一个价而我又觉得房地产市场不应该这个样子在我们开盘的时候我看到有的朋友他们因为没有买到悉尼的房子而跪在地上哭天腔地然后抱在一起痛哭的那种场面我不认为这个市场是正常
你是 15 年毕业了就进房地产市场了吗我是 2015 年本科毕业的本科毕业我学的是动物医学但是本专业找工作薪资会比较低就通过校招进到了一个房地产企业叫做虚辉地产
现在属于退市的边缘的这样的一家企业但是当时还 OK 一共是校招了十个人我是其中之一当时是做营销港的轮港的管理培训生所以说是做过销售做过地铁口发传单的小蜜蜂做过渠道人员后来也做过营销总监的助理这样的一些职位一年之后是因为当时在这样的一个房地产市场觉得好疯狂
而自己又太渺小了改变不了这个事情其实就本身是自己的理想主义和现实是很冲突的然后那个时候就看到自己的银行存款有 20 万我是想要辞职的因为我不想成为一个我厌恶的人
等一下你工作第一年攒了 20 万是吗对的工作第一年攒 20 万因为我们的薪资构成是有底薪加佣金的好了我们今天节目就到这里了再见是有底薪加佣金的而佣金的部分是我卖出一套房是可以跳点的从最开始的千分之三的佣金也就是总房价的千分之三的佣金如果你达到了 5000 万月销售额的话是可以跳到 1%的所以我到最后是跳到 1%这个点的
一个月就赚了大概一个月是赚了 10 万了就有光佣金收入就可以能够达到 10 万那是在比较疯狂的月份在 2016 年的 2 月而且 2016 年 2 月还不是最热的时候我是在 2016 年的 7 月辞职 2016 年这一年我有很多很多同事跟我一样大的人 20 来岁年入百万包括年入 200 万年入 2000 万的都有
房地产行业是至少在当时是非常神奇的一个行业你一个底层的最基层的员工年入是可以到手一百万的而且是合法收入好的亲爱的朋友们我们这期节目就到这里了我们需要平复一下心情主播需要平复一下入错行的心情
但是这只是昙花一现实际上你看任何的一个普通行业它能达到这样一个疯狂状况它绝对是不可持续的确实是没有持续下去的对 肯定会均值回归的包括我的前东家旭辉也是美元债违约之后老板就选择了躺平包括阳光城这样一个非常优秀的敏系房企现在也已经十几年跌停要退市了
股价已经低于一块钱了五毛几嘛现在要退市的一个状况这就是可以说是极度疯狂然后极度混灭当时我一个普通员工都会觉得这一个行业不正常或者行业疯狂但其他的人难道感受不到吗因为疫情然后因为各种各样的限购政策打压政策所以导致楼盘卖不动一卖不动我们房地产企业的借贷成本是非常高的
曾经达到过 20%几的年化的利率的这个借贷成本然后后来也百分之十几是特别特别正常的那这个百分之十几百分之二十几其实跟高利贷一样一旦资金回款达不到的话那这个企业的资金链就会崩掉而且我们借的大部分都是借的银行的钱或者是
包括 2015 年的时候大家如果去买理财产品包括那些信托 私募它们的年化收益率可以达到 8%以上而且是保本为什么能够达到 8%以上那是因为买的都是我们房地产企业的这种短期借贷
它才可以达到这样的一个水平但是我们房地产企业不行了或者是整个的市场的房地产销量不行了导致现在咱们去买市场上的理财产品要么是赔的要么是 3%左右就是这样一个原因虽然我们没有办法就是盖棺定论说所有不管是这些
以前这种高收益的这种理财产品或者是这种债券它底层全部都是房地产就是杨迪老师讲了一个很普遍的宣讲那你 16 年之后还有买过房吗我所有的房产都是在 16 年之后买的这个很好玩吧那你看你这不是知行不合一吗不不不知行是合一的 2015 年的时候 2016 年的时候之所以没有买房那是因为我手上没有钱以前
以及我爸也不愿意给我借钱我爸是一个特别有意思的人我是一个做房产的人或者是我是一个靠房产赚到很多很多钱的人但是我爸一辈子到现在都没有买过一套房他至今都住在我爷爷单位盖的那个房子里面而且他自得其乐然后我自然而然在 2015 年 2016 年是没有钱买房的我的第一套房是你妈妈没意见吗
我妈妈有意见但是我妈妈也没有钱对就是我妈也管不了我爸我在我家里钱是我爸来管的现在我爸和我妈是分开管钱而且他们现在是属于热衷炒股的老股民但是我直接说炒了十几二十年就没赚过钱
但他们自得其乐也还好我的第一套房是 2017 年买的买的是在我的省会城市我是大连人嘛买在了沈阳我一个朋友他要在沈阳买房想让我帮着他去买房我给他看了十来天吧十来天然后给他推荐了一个很好的楼盘然后他看了之后很犹豫然后觉得不买了吧
我就受不了了我说你不买我又认可这个楼盘的逻辑那我自己买我在那个过程当中我考虑的是我留不了北京大连我家里是自己有房子的
每一个省份的人都会有一个省会情节嘛那手套房买在自己的省会城市是不是也还 OK 以及买沈阳的原因也是 2015 年 2016 年它的一线涨幅是非常非常大的房价涨幅某些地区已经达到了 50%甚至以上了两年时间 50%以上你说沈阳吗不不不北京和上海
深圳北上深就是 15 年到 16 年是一线城市主要上涨然后 2017 年的时候是我会认为叫做城市的轮动一线涨完二线涨二线涨完三四线涨三四线涨完了之后一线开始跌这是城市的轮动在我们房地产里面是确实也存在的以及 2017 年那个时候北京的五环外的房价已经炒到了六万七万
而那个时候沈阳在最核心的地段因为沈阳它是有地铁的嘛在青年大街地铁口这样的一个双地铁口的地段的一个新房现房精装修才只有一万二那我认为沈阳是比北京差的城市这是认可的但是沈阳的房价是北京的房价六分之一吗好像有点差的稍微多一点
对不是特别至于好像不至于我的比较是北京的六环和沈阳的一环之内或者沈阳最核心的地段所以我就想打这样的一个价差也是有投资的属性在里面的
当时也是有投资属性也是有未来给自己买一个后路的属性在里面还有一个是跟朋友赌气以及当时我是要也是在答应一个朋友去要写一本关于房地产的书那如果你一个写买房书的作者他从来一辈子都没有买房是不是有点知情不合一啊这个才叫做知情不合一所以那个时候我就好那我就买一套房
当然那套房到现在也确实是涨了 2017 年你在全中国任何的一个区域去买房到现在基本也都能涨除了几个地方其中一个地方叫做燕郊一个地方叫做固安燕郊和固安的话 2017 年买买到现在的话是赔钱的这个就是另外的一个买房逻辑了那其他城市比如杭州 2017 年买到现在大概赚个 100%到 200%是不成问题的固安是哪来着我有点不记得固安在北京旁边北京南边也是
也是河北叫环京的区域简单来说这个是属于买房里面的一个很好玩的现象叫城市的现象上海富邻居北京穷亲戚什么意思上海这个城市它的城市发展可以带动周边的所有的城市的经济发展人口的流入和房价的增长北京不是这样子北京它旁边不是有一个天津吗天津曾经是属于最强的二线城市或者是嗯
距离一线最近门槛的一个城市现在咱们再看天津大量的空房而且人口资源全部都被北京给吸纳过来了以及天津还是最好的一个地方你再看看其他城市比如说其他区域比如说什么石家庄河北整个都是被北京吸引的这也是我们开启这一期主题一个很重要的原因就是我们有一个知行信箱自从我们开始了房产万事屋这个系列之后我们就收到了很多跟房产相关的来信也
然后有一类来信特别典型就是我作为一个年轻人我可能人在一线打拼然后我就会在犹豫我要不要在二线买个房比如我在北京打拼我要不要回老家买个房我要不要去天津买个房就有很多这种很犹豫的来信
对看完了之后我会有一个很深的感觉就是不管房价现在怎么变化或者是说你所在打拼的城市它的房价有多高随着你的人生的变化你手上有一定的资金之后你一定会要考虑到自己的居住的需求的所以我就会觉得说今天真的是一个非常好的一个机会可以请到杨迪老师来跟我们充分地讨论一下在二线买房它的优势和劣势或者是说
总体来说我们应该年轻人怎么来思考这个问题然后我们这期节目也就提供这么一个可以探讨的平台然后大家了解了更多的信息掌握了更多信息之后自然也可以缓解一下大家就是心里面的焦虑简单来说能够留有这个一线城市的城市的户口
那么我建议你就买在一线城市甚至你如果实在没有钱的话一线城市它都会有公有产权房都会有公租房都会有保障型的政策性的商品房买这样的房子也可以 OK 如果是二线城市的人或者是留不下一线城市的因为我们很多年轻人是背井离乡的从一个小城市到一线去打拼我们原本就不是新北京人
先要记住一件事情就是移民在任何一个时代任何一个国家任何一个地区初代移民都是最艰难的初代移民很多都是留不下来的留不下来就留不下来回到自己的家乡也可以在其他的城市赚足够多的钱在自己家乡买一个还不错的房子我当时的考虑就是无可奈何留不到一线那就买到二线买二线城市的话或者是不买一线城市又有几个选择第一个选择是买自己所在省份的省会城市
第二个选择是买自己所在家乡附近的区域性的大城市第三个选择是买在自己的家乡我建议是梯度性的去选择因为我们如果是以个人为角度的话可以考虑各种各样的多样性但是从家庭因为买房它是涉及到家庭从家庭角度去考虑的话我们是希望自己的家庭去不断的向上走的
所以我常常说是买房的时候没有特别大的必要的纠结能留在更好的地方那就留在更好的地方留不到的话那我们再退而求其次找那个次里面的最好的那个选择其实我们刚刚杨迪老师分享的那些和你之前在那个从房客到房东那本书里面其实真的是完全一致的嘛这个观点也是非常相似的就是说
一定要鼓励就是年轻人还是鼓励他们再买房而不是像社会上现在比较流行的一些观念我一辈子租房也可以呢因为他们一辈子租房是不可以的
只有在一线城市的某些区域或者是只有在一线城市的一些人才可能尝试一辈子租房就是它不是一个适合大多数人的选择首先是不是适合大多数人选择其实是没有必要在中国的话这么多个城市几百个城市真正有租房市场的城市不会超过 20 个除了这 20 个城市之外的其他城市大家都是买房的
举个比较简单的例子我在银川有一套房这套房的总价是 30 万那你觉得 30 万总价的一个房子按贷款去买住一辈子的必要性只有在一线城市才会存在再以及我们买房产它本身只是一个水泥格子但是房产它绑定很多东西你有了房产之后你的户口可以落过来户口落过来之后你的社保 医保什么的正常的缴纳包括你
结婚父母是希望你有一个房子来成家立业的然后结婚的话你有一个房子才可以在互联市场上占据一个还 OK 的地位才会有丈母娘愿意把自己的女儿嫁给你孩子才能把户口落到这个房子里面孩子才能上小学上初中而且这是大部分城市的状况虽然说北京刚刚我没有说特例特例是现在一线城市已经强调租售同权了
但租售是很难同权的他首先要满足有房有户口的家庭的上学需求满足了之后再是有户口没房的
家庭的需求然后才是没户口没房的租房家庭的上学需求但是我们要知道优质的教育资源永远都是稀缺的即便是有房有户口的人他甚至还要去参与摇号你一个租房租客你想让自己的孩子去上到一个很好的牛小比较牛的一个高初中几乎是天方夜谭的事情不是说是一定要买房或者是我鼓励买房我是不支持大家一辈子不买房
以及现在的这样的一个状况这样的一个社会共识在里面它是我们无可奈何的一个情况即便房价在下跌的通道但是我们如果要结婚我们孩子要上小学了要上初中了我还是支持大家去买一套房这样的一个安定感是不能用钱或者是不能用未来的预期收益来衡量的
以及我们知道现在的房价在下跌但是我们能够预判明年的房价也在下跌吗而且一个国家的货币只要国家是稳定的下去的话货币就是在持续贬值的在持续贬值的货币的前提下你要持有货币本身吗不会的你一定会选择持有优质的资产什么叫做优质的资产
在中国目前即便房产已经是这个样子了但是一线城市二线城市甚至三四线城市的核心低端房子还是叫做核心资产因为股市里面的那些股票我都不觉得他们叫做核心资产
我怎么感觉你这几年应该在股市里亏了不少对啊因为我是看到我的父母我是从初中高中看到我的父母他们研究股票他们到那个曾经是买股票不是在手机上的他们是要到股票的交易大厅然后我爸还到了那个高端的席位还是叫 VIP 席位去他是一个开出租车的普通的出租车司机自己主业都不干了去带着家里所有的钱去炒股
我认为他的这样一个选择我是不支持的明白那再看房地产他以前让我们家庭得到了安定得到了安宁然后随着城市化的发展随着经济的发展随着物价的贬值房价在逐渐的增长他在
等于通胀或者在跑赢通胀的过程当中你要认为未来它可能会什么腰斩之类的这可能性不会是特别大的即便咱们是做预判咱们在做学学的这个预测我们也要从它过去看到现在要看它的这个转折点是在哪里这是否转折了之后就会回去呢
是的
是的,于白老师您说的特别好这是两种不同的逻辑但是买房这边,买房就很好玩了买房它属于自住逻辑加投资逻辑的一个结合才到了买房这一点而在买房里面我特别特别希望大家强调的就是我们要房住不炒房子是用来住的不是用来炒的
我们买这套房首先的清决条件是用来自住的而且我的观点一个观点是支持年轻人买房的原因是我支持年轻人买他的自住的手套房而这个自住的手套房我们甚至即便不考虑投资逻辑也得买就是回南宁以后你每天的日常生活是什么样的
大概是每天早上 9 点到 10 点会起床下午的时间是如果有工作那就做工作最近这段时间喜欢拍视频想拍视频的话那就主要的时间都在视频上只要是醒着了就在玩视频以及有的时候会到凌晨的 2 点钟 3 点钟再睡去可是
你之前说了你都财务自由了你为什么还在拼命工作拼命工作没有没有拼命工作只是最近这段时间对视频感兴趣而已有工作是有人咨询我的话那我就会以咨询者为优先但是最近这段时间咨询我的朋友又变少了
以前多然后最近少最近少的话那就每天该休息就休息该玩就玩该看视频看视频在去二线之前就是你可能对二线城市有一些你的设想但是当你真的生活在南宁之后有没有哪些东西是打破了你过往的认知
其实很多东西是一直在打破我的认知的因为我之前是在一线城市或者在北京北京的房地产市场会比较规范规范的市场拿到二线去卡的话就会出现很多很好玩的事情举一个最简单的例子公寓在北京是不能落户的
在北京是有公寓的人的话他是孩子不能读书的但是在其他有的城市比如说在长沙在天津孩子是可以读书的而且是你要问具体的项目有的项目是可以读有的项目是不能读有的项目是读一次有的项目是读两次之前有一个在北京的朋友因为在北京买不了房那就考虑到天津去买房让孩子到天津去读书
之后他就去了解到了一个天津的公寓项目那个公寓项目大概一平米是一万块钱不到大概四十来平也就是四十万的一个公寓可以让孩子至少读一次书而且卖出的时候还可以再读一次什么叫做读一次书也就是我们如果是住宅的话孩子落到这里面这个孩子可以读书然后卖出的话其他人的孩子在这个也有学位也可以读书就叫房子和学位是绑
就是
就是一个一次性的学位对对对有这样的一次性学位的项目有两次学位的项目也有 N 次学位的项目 N 次学位的项目其实跟住宅是很像的了但是那个公寓还得是商水商店但有的公寓又是不是商水商店了所以原本如果在北京的话我们公寓是不能买的但是如果到二线城市的话真的就叫做具体项目具体分析了这是其中之一
然后之二的话还有些二线城市原本北京住宅它的标准最高你能建个 3 米 5 3 米 8 的一层的层高但是二线城市的话有的二线城市你可以达到 4 米 5 的层高甚至 5 米的层高也还是算一层的面积还是住宅住宅然后一层然后你买一层你可以直接送两层跟 Loft 一样或者是比一线城市的 Loft 还 OK 我家买过这样的房子对 楼中楼现在也还有我家在三
一线城市买过这样的房子然后就可以自己隔一个小富士出来是的现在也还有这样的一些项目会有的再以及在北京的话我们会如果是一线城市来考虑咱们正常来说不应该买小产权房对吧但是二线城市有的小产权房也还可以买以及小产权房拆迁了他还会给你拆迁款
举例子就是杭州我认识的一个朋友他来找我买房他们家在杭州这边有一个小产权房是没有房本的但是拆迁的时候给他赔了 200 多万也是好 OK 的以及有的一个区域整个区域就是没有房本的房子而且很多的城中村是出现的城中村它是村集体的房子村集体的土地上盖的村集体的房子
它不能给你房产证但是可以给你一个绿本绿本的这个房子你有使用权有的人也是可以去买的不是说小产权房就一定不能买可以给你绿本的或者是认可你的这种房子也是可以买的未来拆迁也是会给拆迁款的但能不买就不买
我的问题在于前面你介绍的这些看起来没有那么合规有些游走在灰色地带的这些操作它会不会是某些阶段的产物未来可能就这些东西都不合规了或者就市场上就没有了比如你刚才说的一次性的学位这种事情
是的 太可能了而且以及我说的小产权房我说的公寓的性质其他国家的土地就是没有什么商业用地综合用地和住宅用地的只有中国有只有中国市场化商品房以来或者叫做二次房改以来这个土地性质才变以前也没有小产权房和商品房
或者叫大房本有房本的房子的这样一个区别也是在房改之后才会把小产权房和商品房区分开来之前的这些历史遗留的问题会逐渐地去解决但是一般会是怎么样子呢一般是老人老政策新人新政策我在当时当客买的政策是这个样子
那未来也会认为这个政策结束的话以后可能是没有这样的一个房子了那是没有问题的比如说连租房啊然后什么二类经事房在北京以前是有的嘛现在都已经没有这种二类经事房了也算是一个时代有一个时代的房产的产物明白那那
在二线就是我们说的夸张一点吧就是在二线炒房的那些人跟一线炒房的会不会也有一些人群化相上的不一样一线我不认为一线有很多炒房的因为一线线构得太狠了所以二线炒房的比较多吗二线炒房的特别特别多或者是现在炒房的主要是在二线城市炒房因为二线城市
它不会像一线城市什么两套以上限购有房票这个概念对二线城市没有什么房票的概念以及我在沈阳那边去问过你有一个身份证你就可以直接在当地当场买下一套房其他的所有证照都不需要什么是否限购是否有没有贷款资格之类的全都不需要直接给你做各种各样的一系列的流水全都给你而且你想买一栋楼吗 OK 没问题一栋楼都卖给你
只要你有足够多的钱就可以因为在北京你想买一栋楼你钱是一方面你哪来的那么多资格呢没有的但是很多二线城市到现在也还是不限购那是不是在二线房市会有更多这种因为炒房暴富的传说之类的
会有什么突然一个神秘富商买下一栋楼然后几年后对吧摇身一变几倍卖出去了解一下温州炒房团温州炒房团这个概念最近这段时间其实不叫做炒房团最近这段时间叫做各种大 V 看房团
到某一个城市然后把所有的市场上流通的新房全部都买到买到手然后立即就挂牌卖我们知道的正常的买房之后是要办房本的办房本之后要隔两年或者是隔五年拿到房本之后才能买卖但如果你能够集团化的去买一买买一动楼的话你可以跟开发商签署协议
就是我买你的房子我把钱全部都给你但这个房子先不过户给我到时候我会指定买家来买我的房子然后指定了这个买家就相当等于是新房交易的这样一个事情这样子的话那些炒房团他们就不用去贷款没有名下的这些房产记录只要开发商同意就 OK 那开发商是一定同意我直接把我这个房子的全款全都给到你了
所以那些厂房团你是看不到他们一家多少房子的但是他确实是有不歇还可以这么操作吗是违规的呀是违规的但是是可以做的很多二线城市三线城市你跟开发商谈好了就可以啊开发商卖谁房子不是卖呢你买了我的房子那相当等于是我找了一个人来帮我卖房子或者是我帮他们持有房子然后他让我指定过户给谁我就过户给谁了呀我不吃亏我开发商不吃亏
然后我买房也是不就是为了卖房吗我为什么还要去拿这个房本不拿呀这样也可以这是很多炒房人的操作对但我觉得这些在过去那些年也许是可以行得通的但是在现在这样的一个市场环境现在越来越多了还更多
这样的一个特别差的市场环境更多了以前是最严格打击的时候所以他们是来抄底的对吗也不是抄底因为开发商如果他再不拿到钱的话开发商就没了他们的债务问题是很严重的这个时候炒房客给你来送钱你开发商不开心吗 2018 年 2019 年的时候那个时候是限制各种各样的首付贷款
最近这段时间因为市场不好首付贷款卷土重来了包括很多银行也是直接给你一些原本你之前 2018 年 19 年的贷款利率很高大概六点几五点几现在可以直接给你转把你的房贷高房贷给转成一个三点几利率的企业金融贷也可以银行也知道这件事情现在市场上这种金融相关的违规操作还挺多的而且是比较普遍的那我的
那我的问题就是这些东西听起来像是给买房人提供那些福利但我总隐隐觉得这背后可能存在一些坑就是如果让你画画重点分享一些就是我们现在在二线城市买房尤其要注意规避的那些点会有哪一些呢二线城市买房的话我会建议第一个能不买那种民企开发商的期房就不买这些期房
然后如果是在那种一二手房房价倒挂的区域这个时候我们才可以去买新房而且买新房尽量能够买现房和准现房是最好的如果买不了现房和准现房那我们也应该买国企央企大开发商的期房因为现在期房首先开发商的压力很大
它的资金回款压力很大可能未来就盖不出来房子其次开发商的拿地成本又很高所以即便它未来能够如期交付给你房子的质量也一定不会好所以我们没有必要去买这个起房但是有的区域举例子杭州南京这样的城市包括厦门的岛内它是因为新房限价限到了新房的价格是比如说厦门岛内吧
它限到了 7 万块钱一平的新房价格周边的二手房房价是 8 万这样子的前提下我们买新房就算相当于是打新那我们是可以去买的哦
听到有打心的机会就很难让人不跃跃欲试打心的机会现在其实挺多的深圳有上海有北京有杭州有成都有南京也有对这些都是打心上海太难了自从看了云锦东方的例子我觉得上海太魔幻了这不是我们普通人能够染指的市场
但这个时候我要说一下这种打新的话我们是只能去买新房是千万不能买二手房的很多人会觉得打新之后我一定能赚钱但实际上我会认为当出现一二手房房价倒挂的区域的时候这个时候这个市场达到这样的状况的时候我们是不应该买房的因为新房的房价控制在这里未来二手房房价是会跌下来的
以及你新房现在房价是 7 万块钱可能明年的房价也是 7 万块钱后年的新房房价也是 7 万块钱你所有的买房人全部都是会赔钱或者不赚钱的状态因为你买二手房会赔到新房的价格你买新房两年之后入市的新房房价也跟你的房价是一样的总之就是大家市场可能会都不赚钱这个时候我们最应该做的操作就是不买
前提是投资这是我个人的小观点明白以及刚刚我说的这个一二手房价限价其实是属于政府控制的一个事情那政府未来可能会放松一二手房价限价那现在的新房是 7 万块钱未来可能 8 万 9 万那这个时候我们买进去不就还是会赚一点吗刚好
那总的来说在二线城市现在我们最好不要买期房那除此之外呢不知道二线城市有没有一些比较流行的操作但它其实可能会是坑的这种事情要谨慎地去相信二线城市的各种规划
在一线城市我们会知道要发展一个区域比如说北京要发展一庄一庄一定会发展起来要发展后厂村后厂村一定会发展起来但是二线城市尤其是你发展新区可能发展着发展着新区又变成了鬼城这是很可能的一个事情理解这个还蛮常见的对包括我要修地铁可能修着修着地铁就停了以之前咨询我的一个柳州的朋友为例我
我刚想说柳州那个轻轨柳州的轻轨柳州的地铁修着修着就没有了就是这个样子烂尾烂在那里了包括正东新区它当时也会发展得很好然后说是引入教育资源引入大学引入各种各样的高清技术产业然后正东新区它还没有发展起来房价已经被炒到了四万五万然后最高的有七万的一平的那种房价了
现在大家也知道这个正宗新区也开始往下跌了这就是规划没有起来房价起来那我们这个时候是买进去还是不买进去当然是不买了以及在一个城市要看这个城市它的城市的排名或者说是城市是否政府有钱越有钱的城市它的落地是越好的越没钱的城市它的落地是越差的
所以越是弱的二线城市或者是越是弱的三四线城市我们就越应该先去买主城区除非你是政府搬出去了搬到一个新区以及它除非轻轨已经修起来了或者地铁已经修起来某个学校已经引入过去了那好你这叫落地我才敢买它的新区否则我们就不要去买以及买到那个新区的话要注意二线城市原本就那么多人
然后还要抽出一半的人或者是三分之一的人到新区去那是否能把人抽出来这是一个未知数那如果抽不出来的话房子盖起来了人不过去那不就是一个鬼城吗以及在那边的话会有新区它最大特点是什么最大特点是有大量的新盘新楼盘大量的新楼盘那你未来在卖房子的时候
是买你的二手房呢还是买别人的新房呢以及就算买二手房的话跟你一起挂牌的卖房的人也特别特别多你是很难卖的杨迪老师前面讲了一下他对于尤其是在一线打拼的年轻人你买房的这个逻辑嘛比如说你最优选你有户口你当然最好还是在一线城市买房然后次优才是去买你家乡可能所在的这种强二线城市或者是省会等等但是我个人感觉更
普遍的一种情况是大部分年轻人在一线城市都是没有户口的但是他工作五年七年八年他已经满足了可以在这个城市买房的这个需求手里呢也攒了一笔钱这个钱他在一线可能只能买到相对比较差的房子但是在
在相邻的二线城市可以买到比较好的房子比如我在深圳工作我可以在东莞买房比如我在北京工作很多人选择在天津买房很多时候大家陷入的纠结是这个困境就是我要不要在天津买房可能在天津很好落户
如果我要生小孩我的孩子也可以在天津读书高考好像也不错那如果我在深圳的话我在深圳真的买房好辛苦好艰难但是在东莞似乎还 OK 但是我人在深圳租着房我又交着东莞的月供这个房子租可能也租不了很高的价格就是我们从听众那里听到的包括我们身边的案例很多时候是这样的一种痛苦和纠结这个该怎么解决呢
宇巴老师您的这个困惑主要集中于北漂的困惑只有北漂才会有这样的困惑在深圳杭州上海广州他们如果工作的话他们学历如果是本科以上基本想留在这个城市想拿到这个城市的户口是没有那么大困难的尤其是如果是硕士级以上的学历
留在上海是非常容易的深圳基本就是来了就是深圳人而且你本科毕业的话以前一段时间你落一个户还可以给你一个 1 万多块钱到 2 万块钱的奖励你杭州现在都叫做新一线了杭州你落个户你专科生都可以去落户了只有北京
你在北京连续纳 60 个月的纳税和社保才有在北京获得一个买房名额而北京的户口呢你除了刚毕业的时候可能能够凭借应届生的身份找工作拿到之外其他的时候如果你获得一个诺贝尔奖那你也可以在通州去买房或者在通州可能会获得一个落户的机会
所以就是比较难的一个状况在这样的一个时候是我有一个原则叫做你既无心我便羞何必惹烦忧既然一个城市他都无法认可你让你成为这个城市的居民你又何必继续留在北京呢
这就是我为什么在北京待了十年而离开北京的原因但是为什么要考虑买天津呢那是因为我们的工作我们的工作必须是在北京才能找到的或者说我们的师爷都在北京我们的朋友都在北京我们离不开北京那这样子的话
即便我们成为不了北京人但是我们为了养家我们为了赚钱那还得留在北京只能去买在天津这样一个城市这样子的话孩子才可以在天津参加高考天津的高考优势其实和北京差不了太多以及天津到北京会比较轻便方便甚至你未来可以把你的生涯之类的你的工作去从北京挪到天津这是一个只有对北京来说是一个无可奈何的选择吗
这一点我是支持的就是如果你留住在北京而且你在北京有一个 OK 的工作的话那我还有孩子还要上学那我就满在天津其他条件下我都是支持大家直接离开北京
深圳和东莞的这个纠结是我们收到的一个真实的听众来信我觉得这个也挺真实的因为深圳房价深圳虽然你落户可能相对容易一点但是那个房价实在是太高昂了我觉得尤其是对于我觉得 30 岁以下的且家里没有矿的年轻人来说
东莞和龙岗的朋友我是看到了我是建议他跟着他的男朋友一起到深圳去打拼去工作能拿到深圳户口就先暂时不买房在一线城市是可以短期之内不买房或者是孩子在上小学之前都可以不买房的甚至其实如果是现实当中有很多的案例他们是孩子上了小学上了初中才开始买自己的手套房的这是也可以的
无论你有多少钱你都可以正常的去活着没有什么必然的因素在里面只不过是一些时间节点一些你要结婚的时间节点可能是需要房子孩子上学的时间节点可能是需要房子那你要是实在没有钱的话那也不要逼着自己因为如果你在深圳去工作的话你房子买在东莞
那你是一定不能住在东莞的那你东莞的这个房子装修还是不装修不装修的话那你一直空置你要还月供还要自己在深圳租房子要出一个租金的钱你的压力大不大你要租出去你要装修别人住你的房子你买的是新房等你回去住的时候你就变成了一个二手房再一级你在深圳工作你在东莞买房你未来你能够保证自己会回到东莞去找工作吗
这是很难的一个事情毕竟在深圳的话我们的行业或者我们的薪资增长速度可能会很快我们可能会换更多的工作我们可能会有更多的机会我们能回到东莞吗这是很难的一个事情包括我自己我会觉得我在沈阳买房这件事情这个操作也是值得商榷的因为我沈阳的房子买了之后我就基本没去住过
而且现在也已经不是那种房价快速上涨的阶段了自然而然是可以等到我们确认了我们的未来的工作规划家庭规划甚至人生规划的时候再去决策买房这件大事就好不要为自己的未来去设限我希望的是这些年轻人不要过早的去做这个决策即便你
暂时不想考虑那你可以暂时不考虑但是你不要把这个东西盖棺定论了不要为 30 岁的自己在 20 岁的时候去做这个决策不要为 40 岁的自己在就是不要把 30 岁 40 岁的自己的路给堵死了对
保留这个可能性你可以暂时的不接受不支持但是我不希望你直接自断双臂把未来的路给挖掉以及不要为未来家庭的决策而自己主观的一段去做这个选择你买这个房子这件事是跟你未来的爱人和你未来的孩子有强相关的甚至是跟你的老人的养老也是有强相关的在里面的
所以你个人怎么能去做一个家庭的决策呢那其实我们前面讲了非常多关于年轻人在大城市打拼然后想说买房决策上面的考虑那我们可能到现在这个阶段更需要明确一个定义就是我们在说去二线城市买房的时候我们说的二线城市是怎样的城市呢我认为什么叫做二线城市呢就是除了北上广深的大城市我会认为都是二线城市这些大城市包括省会城市
直辖市以及区域中心城市比如说以我们辽宁省为例吧我会认为二线城市是有大连和沈阳这两个城市的以我现在在的广西为例的话二线城市我会认为有柳州桂林和南宁那
那就是因为其实今天我有查一下就像您所在的南宁它的这个工资水平的话大概是在月薪是 3000 到 7000 看它是私营企业还是非私营企业嘛那在这样一个工资水平下它的房价水平大概你体感上是怎么样的呢我现在买的这套房子呢是一个一线的将颈房
一万四亿平这已经是最好当地最好的一个盘的价格了吗不当地最好的盘的价格两万多三万多也有但是这个房子的确实是一个因为一线将领房就是一个比较贵的一个水平它是一个比较高的一个房价了然后南宁的平均房价大概八千左右新房大概是一万左右这样的状况
像我们经常会听到就是前几年都说二线的房价涨得很快嘛那不知道就是您自己的体感是怎么样的就是它疯狂到什么程度呢二线城市的房价涨得很快这件事情是在 2017 年 2018 年 2019 年这三年达到的
疯狂的程度是原来的均价只有 4000 块钱然后三个月就可以涨到 8000 然后紧接着未来的两年可以涨到 12000、15000 这样的状况举一个例子叫做大理这样一个城市围绕着二海的房价由原来的新房价大概只有 5000 块钱、6000 块钱的水平应该是在 2017 年左右三个月之内直接翻倍翻到了 14000 亿平
而且二线城市的房价永远都是不是说是缓慢的跟一线城市这样随着城市发展去上涨而是带动起来的以及是由外来的开发商进驻和城市的棚改或者叫旧改拆迁拆迁户多了之后导致的一个快速的上涨举个例子浙江最近这段时间咱们看到浙江各个二线城市三线城市房价为什么这么厉害
但是因为之前的 2017 年 2018 年他们的拆改城市把老房子拆掉之后这个资金货币补偿货币安置是特别特别多的然后再加上新房子外来的房企比如说碧桂园恒大他们的介入
他们无论是在什么城市房价都是奔着 1 万多新房房价奔着 1 万多去的不管你的城市当时的房价是 4000 还是 5000 还是 6000 都是 1 万多的一个水平自然新房开发商的介入就会把房价突然之间给拉起来而且那个时候很多居民家庭是拿了一些拆迁款的他们是又必须要买房的
所以二线城市它的房价的快速的提升有一个比较大的原因当时是有一个比较大的原因是来自于棚改运动还有一个比较大的原因是来自于大型房地产企业的介入很多的城市他们原本是比较封闭的都是当地的固有开发商来去建各种各样的房子但是在 2017 年 2018 年的时候这些大型的房地产企业就开始进入到
细微的二线城市三线城市四线城市里面了碧桂园这样一个房企它又有一个称谓叫做三四线之王
意思就是碧桂岩在三四线拿了很多很多的地恒大也是在三四线拿了很多很多的地他们当时那段时间股价涨得很高短短几年之间他们这两个房企就可以进军到全国销量前三甲的过程当中但也正是因为他们进入到了这个三四线城市然后进入到了一个泥淖当中
经济一不好大家自然而然就不会去买房而且三四线城市二三线城市它的购买力是有限的以及大家其实都有房他们只是有改善性需求而已那改善性需求改善完了之后又不会去那么投资自然而然项目就卖不出去了然后就陷入到了泥淖当中就导致了这种欠钱还不上了然后债券违约了的状况
对那也就是最近的这些不管是房企的新闻也好就还是这个疯狂的时期要均值回归到一个比较理性的情况也好就是那现在有说就是现在的二线城市房价跌得非常厉害吗就从您的观察来说而且甚至有些人会说现在二线城市已经进入一个所谓的房价寒冬
不是二线城市进入房价寒冬是所有的城市一二三四线城市我会认为都已经进入到了房价寒冬当中什么叫做房价寒冬呢它不只是房价跌的多么的厉害其实房价没有跌多少房价大部分城市它跌的也就跌个 10%跌个 20%左右然后部分区域可能会腰斩跌个 50%这都最多最多了而且这个跌个 50%也不只是二线城市就会的
以及我们房产人看寒冬与否不是看房价的房价本身对我们来说没什么直观的感受是看成交量的成交量在腰斩在腰斩不论我们的价格是降的多大都没有人去买这才叫做真正的房地产寒冬以及
我们房地产人看成交量那其他的做投资的人他们还看的是土地拍卖量以及土拍的溢价因为我们开发商要去拍卖土地拍得土地之后才会盖房子嘛但是土拍市场也是遇冷的出来的这些土地没有房企去竞拍有房企去竞拍的话它的溢价率以前的溢价率可以达到 100%以上啊
现在的溢价率基本上是为零的那就是我们房企也没有钱去拍然后也不敢去拍拍了之后也没有多少溢价盖出来的房子又没有人买然后想高价卖的话又卖不出去降价卖都卖不出去这才叫真正的房地产寒冬是冰封的状态而不是降了好多降了好多那抄底清仓这是可以的那都不叫做事真正的事是你无论多少降价都没有人买现在市场已经达到了这样的一个市场失灵的状况了
也就是到了现在这样的市场的状况的话你还会鼓励大家这个时候入场吗比如说一个人现在就下定决心说我可能在一线比如说在北京留不下来了然后就要回二线去买房你建议他在这个时候去入场吗建议在这个时候去入场吗
我首先如果是短期来说的话我是不建议的我会认为既然都已经跌下来了一个大周期的上涨之后这个上涨是从 98 年到 2020 年吧这个大周期上涨之后既然跌了我们就是看跌了如果真的是要买的话年底会比年中要好可能明年年初会比今年年底要好但是这样子持续的快速的下降持续的冰封状态它也不会是长久的
就像是我会认为那种房价一天涨个 1 万块钱一天涨个几千块钱的时候不会是长久一样现在这个状况也不会是长久如果突然之间出了某一个知识性的政策那房产市场立即转向的事情也是极有可能发生的
于是我才会建议大家先去从自住的角度去出发考虑是否需要真的需要那我们再要问自己即便这个房价在未来的两年三年都在下跌我们能接受吗如果跌个 20%我们能接受吗接受了还要买那我们现在就买如果接受我们暂时觉得 20%有点多那我们可以再等等等到年底再说
就是您刚刚说可能年底再考虑这个事情会更好这个是根据你过往的经验得出的吗还是说这一次不是上面四月份的时候有一下房价的反弹吗你是根据这些现象然后推论出来的吗还是说一般来说每一年的年底是更好的买房的时机呢
是每一年的一到三月份都叫做房产小阳春这个房产小阳春的原因呢一个是开年之后每个人大家都会觉得新年新迹象新年新气象这样子的话大家会做一些重大的决策这是其一其二是开年之后会有一些新的政策去落实可能政策性的转向也会在开年之后第三个大家孩子要上学呀
上学的话要在三月之前去买完这个学区房孩子才可以在未来的六月份去办这个入学手续所以这些原因导致了这个前三个月每年前三个月的交易量都会还不错以及今年前三个月交易量好的还有一个原因是咱们疫情的解封是在去年的 12 月底这次的前三个月就是把之前的因为在封城的过程当中或疫情过程当中不敢买房的那些人的需求给释放了出来
现在之所以会觉得市场变差了是因为原本我们会觉得这叫做一个反弹结果发现也就反弹了三个月后来又开始跌了为什么说是下半年买可能会比这段时间买好是因为我们的政策一般都是在年底出来的
会有这样一个状况以及我们房产的话是按年为单位去考虑问题的前三个月是房产的小阳春然后五一和十一是两个黄金周也是一个买房的高峰期为什么最近这段时间大家这么悲观呢是因为发现五一黄金周它的成交量跟四月差不多甚至比四月成交量还低这样一个状况所以我们才会觉得
低于预期我们前面聊的时候不知道有没有提到其实回南宁是一个被动的决定因为杨迪老师的妻子是南宁人所以就回去了回到了南宁这样一个城市结合你自己的经历还有这么多案例的咨询让您总结提取一个精华的句子大家在二线城市买房的时候必须要记住的一句话您会总结成什么呢千万要注意的是房产是一个大类资产
动辄上百万上千万对于这种资产来说我们首先不应该追求它的增值能力而应该追求它的不贬值的能力它在未来是否会有人愿意用同等甚至以上的价格进行购买的这个能力
我们其实在前面也有提到过一个听友的案例我在想说大家的情况都不一样但是我觉得我们收到这两封来信的还挺有代表性的也许可以在这边就是跟大家讲一下作为一个例子杨迪老师来分析一下除了刚刚就是在深圳和东莞买房之间比较纠结的朋友以外另外还有一个朋友他其实是在苏州他是
对,我们也不是说给大家一些投资建议,只是分享一些我们的看法。如果它不是刚需的话,我是不建议去买房的。因为我们的投资建议是很高的,
因为我们最近房地产市场太差了既然都已经开始下跌了又不知道房地产未来什么时候有起色那没有必要真的把所有钱都投到房地产里面而且现在居民普通家庭他在资产配置里面确实也是房地产占比过重正常来说的话其实没有什么正常来说
其他国家的话是比中国的房产配比是比较轻的只有中国人他除了自己住的房子之外还会有若干个投资型的房产比如说以我的家庭为例吧那我和我老婆两个人他就有三套房在套数上是偏多的如果再加上我爸我妈那就是一个家庭是有五套房的再加上他爸他妈那一个家庭就是有七套房的太多了
对于一个居民家庭来说就是在其他国家来说也是偏多那自然而然到现在这样一个状况房产又下跌了又不是之前那个很好的时候我会建议大家可以把一些资产配置到其他的地方去不要再到这边叫做接盘了这个叫做真接盘在房价下跌的时候去接别人那些出来的盘不建议哎
其实这里我前面憋了很久就一直特别想问因为杨迪老师一直在说就是这个时候可能不是一个买房很好的时候如果你想买房的话没有必要这个时候接盘我就特别想问中国家庭可能 70%的资产在房子上对于不少家庭来说他手里持有的是两套以上的房产如果他
那现在岂不是就是卖不出去了吗你不让这些要买房的人接盘那他们怎么卖出去房呢那他们该怎么办呢又该怎么调整自己的心态呢首先这个 70%左右的资产在房产呢原本就是一个只有中国家庭在当下才会有的可能性未来也一定会去转向转向呢就两种可能嘛一种可能是大家把房子给卖出去一种可能是房价跌下来就这样子
就这两种可能但有可能这两种可能是同时存在同时出现的以及我会建议现在这个时候虽然不是卖房的好时机但是是处理手上房产的好时机什么意思那些烂房子 差房子 小房子小城市的房子可以尽快地卖掉把这种小房子给置换成一些好房子一些一线城市 二线城市核心地段的学区房的大平米的房子是 OK 的可是
这就是问题所在因为现在大部分的地方房价普遍在下跌这些有一些鸡类的房子它的价格也下跌我觉得最基本的人性你很难在你的资产贬值的情况下你把它给忍痛出手就像你产生了福亏的时候大部分人的惯性会觉得是说我先忍一忍扛过去回本了我再卖
大家对于房产也是这样想的总想人说现在不是个好时机卖房等它万一以后涨回来我再卖我们要把所有的卖出和买入结合起来看什么意思是我们卖出了我们这套房产那我们有了比如说举例子我一套房产卖出是
获得了 100 万那这 100 万的现金我是用来买入更 OK 的资产吗要是买入更 OK 的资产就要置换那我是应该卖的那如果是我只是持有现金我现在是应该卖的吗我会觉得人民币也在贬值的很厉害如果你只是持有现金的话那你没有太大的必要买
就是我大概理解你的意思就是会把你的这个资产当成一个一直流动性的一个反复博弈来看本来这个房子起码在你心里值 120 万你 100 万卖出去你觉得你亏了 20 万但如果你想到说你这 100 万其实是把它变成了未来增值可能性更大的资产假设说一些你看好的股票基金或者是指数基金等等等等那它未来带给你的回报可能就不止这 20 万
是的而且我们还要看的是不要看现在我们是富亏还是富洋这种东西的话这个都叫做过往的沉没成本我们要看未来的趋势未来的趋势就是小房子然后小城市的房子它会越来越不值钱越来越没有人去买以及越破的房子如果你学区不好的话就是没有人接盘它未来会价值更低那在这个时候就尽快的及早的脱手掉是我认为应该做的事情
包括您说是没有人接盘那是没有那些有钱人接盘当你价格足够低的话总会有一些没有那么多钱的人来接盘而且是这样的不是说是我们所有人能够买房尽量是买能力范围内最贵的那个房子这样的话是能够触及到优质资产和好房子那个线的但是不同家庭对于优质资产的定义是不一样的举个简单的例子吧
作为南宁的房产来说你认为南宁房产是优质资产还是劣质资产呢这要做对比南宁的房产和北京的房产南宁房产就是劣质房产如果把南宁的房产和何时一周的房产去做对比的话那么南宁房产就是优质资产所以我南宁的人要到北京去那我南宁的房产就是应该卖的我一周的人要往南宁走那么我南宁的房产就是要买
不同人不同家庭对优质资产的定义是不一样的房产下降的这样一个阶段做置换的一个操作这是最 OK 的卖出同时再买入又可以做空又做多然后抵抗这样的一个趋势的波动同时又可以让资产质量达到一个提升以及越下跌的话因为我们先卖出越下跌越下跌对我们来说有好处然后我们又可以买到 OK 优质的资产
在这个时候又不用特别慌持币代购看到我们觉得好的房产的时候那就买住进去就好了我感觉我学到了两句话一个是没有卖不出去的房子只有卖不出去的价格另外一个是痛苦来源于比较其实幸福也是来源于比较只是看你的参照系的不同我看到杨天南老师他有说是卖二手房的时候要把房间的灯给换得更亮一点其实卖二手房的时候还要做挺多操作比如说刮一个大白
比如说换一个地板当然这个地板可以是二手地板然后他说家具家电要保留我会觉得把那些破的家具家电全部都丢掉你要放家具家电的话可以放一些新的做了这些操作不是说是你房子能够以更高的价格卖出去而是你做了这些操作之后房子它更有可能卖出去有一个家的温馨的那种感觉了是更容易卖出去更容易脱手的状况
要是一些老婆小的话就真的是再便宜也没有人买就起码你要让来看房的人给他制造一个很好的体验是的 让他给他有一个我们要有一个造梦的能力让他有一种描绘这个地方未来就是我的家的感觉那这个时候他就可以愿意掏钱
以及每个人对家的定义不一样有的人是把这个家当成手套房的家有的人是把这个家当成未来三个人或者是四个人的家不一样的每个人对家的定义和对家的描摹和对家的规划是不一样的所以自然而然这个市场上就是会有人来买有人来卖的就是你的这套房子总有适合它的
一个家庭或者一些人然后到最后是比如说极限嘛鹤岗到最后变成两万块钱一套房的状况是可以存在的那这个时候两万块钱一套房也会有买家啊是那些一线城市打工的不想打工了然后去鹤岗躺躺的人也会有人买是的而且
我会认为优质房产和劣质房产它不是说是优质房产未来一定会涨而是优质房产你但凡降一点点价格就会有大量的买家出现劣质房产是你降不断大量的降价 20% 50%甚至 100%的降价可能都会没有人去买可能都会没有人去买这叫做劣质资产
或者我房子就直接送给你了然后你买不买然后也不买那这种房子就是劣质资产我送给你然后你帮我还房贷之前燕郊就出现这个情况过因为燕郊房价腰斩了当时我是 30%首付的那自然而然没有人愿意去买了
我觉得你这点提醒还挺重要的对很多人来说他的痛苦来源于比如他的房子市场价是值比如一万块钱一平他挂牌出去但没有人来看他觉得我这一万一平的房子降到八千怎么还没有人看但事实上重点不是说这个房子多少钱一平重点是这个房子在市场上到底有没有人需要它它的供需关系是什么不管这个房子是三万一平还是一万一平如果没有人愿意问津的话那他可能就是劣质资产
这也是为什么我们要买那种人口流入城市的房产或者要到人口流入的那个城市去工作的原因人口不断流出的这城市就是没有人在这里要买房的这是一定的那其实聊到现在如果总结一下适合在二线买房的话我觉得是两点啊第一个就是你真的未来打算在二线去居住
然后第二个就是时机真的已经很成熟就是你不是在为十年后的自己做决定我觉得这两点是我得到非常重要的要点那杨迪老师有什么补充吗在这两点的基础上在二线城市买房要么你就是觉得自己能赚很多钱你纯投资的角度上来说那你这个是
投资也好或者赌博也好你看好了这个赔率啊之类的你想冲你就冲嘛但是普通人家庭的话即便是我我一个做房产的人我去买房投资我也赔或者我也觉得我没有达到自己收益最大化那普通家庭自然而然他要卖我的风险可能会比我大很多所以我才会在这个基础之上因为即便是专业人士他
可能买房也会赔钱的基础之上那我们就尽量不要去考虑投资这件事考虑的尽量就只是自住自住就永远不会赔因为家人的欢笑子女上学的这个确定性是无法用钱财衡量的对于这种无法衡量的事情那么我们去买入即便赔我们也能够接受很多时候我们买这个房产他都是叫做一个大额的交易或者他
附加了很多很多东西如果我们从投资角度去考虑的话可能赚可能赔但是如果我们以家庭为单位为了我们的幸福角度去考虑的话那就绝对不会去赔钱那雅迪老师我们合适问吗就是想问很久了你这样沈阳一套银川一套南宁一套这如此分散的操作是怎么做出的
沈阳的操作之前有说过是帮朋友买然后朋友自己不买自己当时赚的钱又比较多我会觉得你不认可我的这个投资逻辑我自己认可那我为我自己的逻辑买单买了一个沈阳的一套然后银川的这个房子是属于之前也是在北京工作赚钱赚的比较多的时候那个时候是月入月入 10 万多的时候
然后发现银川的房价这么低而且银川这个城市我比较喜欢那就买一套但银川这个投资在我看来就是永远都是一个比较差的一个投资或者是这个逻辑也是错的买了一套买到现在然后南宁这套房子就真的是从自主角度出发是老婆来选的她喜欢将颈房那就买了这样一个将颈房而已
但从投资角度上来说只是沈阳的房子是赚钱了银川房子到现在是没有赔钱南宁的房子到现在是赔了的而且南宁的房子大概赔出了一个银川的房子的价格大概赔了 30 万不过因为是我们从自住角度考虑
来买南宁的这套房即便赔个 30 万我们觉得也很开心每天醒来看到外面的那个美丽的江景也会心情愉悦这就是自助角度出发考虑的最好的事情你不会担心说你分享你个人的这些经历你的客户会说你作为一个专业的房产咨询师怎么自己还会做出这种没有赚到钱的投资决策比如银川那套房子
宁床的房子是没有赔钱然后确实也没有赚钱这个是实话实说以及我会认为说是做咨询师也好或者怎么样咨询师就一定能够赚钱我只能说是我知道的比他们多一些我是一直做这个事情的我知道其他人是什么人赚到钱什么人赔了钱而已那不代表我的投资能力是 OK 的以及我一直都认为啊
房价预测它是玄学的事情那就是有涨有跌有赔有赚不是说我在这个行业我就一定能赚钱我们之所以之前买房赚钱的原因更多的不是因为我们个人的努力而是我们赶上了这么好的一个大时代我们在随着城市的发展城市化的进程包括货币化资产货币化什么拆改之类的才会去赚到钱不是我们个人的努力跟我们的眼光没有特别大的关系
再说回来这些事情我会认为沈阳也好或者是银川也好银川我是什么时候买的我是 2020 年的时候买 2020 年的时候买房到现在还没有赔其实是一个挺难的事情而我之所以银川的房子买赔是因为房产市场我是了解的大横关我是了解的但是银川的这个城市我是不了解的这就涉及到了一个投资里面非常重要的事情叫做投资自己熟悉的资产
投资自己熟悉的领域我投资到了我熟悉的房产但是银川这个城市我不熟悉导致的结果就是银川这个房子我买的是不赚钱的但我们
我们每个人其他人我之所以建议大家说是买自己的自住房因为你买的一般都是自己所在城市然后自己工作地点附近甚至自己家附近的你比我要更专业一点我能够给你的启发就是告诉你一些市场宏观的一些东西以及具体的细微的操作如何和房东砍价如何和中介去砍价
如何去规避这个房子它有的一些问题比如说开发商告诉你的一些承诺可能是虚假的如果开发商未来你买这个房子他交不了房我们该如何去维权我们该如何去退订金这都是有一些小技巧在里面你要去规避他们嗯
那就是假如这个听友啊听完我们这些节目他已经打定主意说我要在二线买房了因为您刚刚也说不太建议这个时候出手嘛比如他在两三年之后他才决定说那是一个比较适合我买房的阶段那那个时候我要怎么判断什么时候买比较好呢
我建议大家多看一些政策性相关的东西以及要正向的去解读这些政策性的文件也可以做到提前的预判比如举例子房租不炒是在 2015 年前后出来的而最近这段时间关于房地产的这样的一个
一些相关的指导性的文件大概是李总理上台之后他说了一句话以前咱们一直只支持首套房的年轻人的购房需求现在是支持首套及改善型房产购房人的购房需求以及确实最近这段时间针对二套房改善型住房的政策已经出来了比如说从
2022 年的 10 月份到今年的 2023 年的 12 月 31 号截止在同一个城市卖出一套房再买入一套房卖出这套房的个人所得税是可以全额返还的这个也是专门针对改善型住房出来的政策而且我会认为针对改善型住房的这个政策未来会越来越多
那可能关于二线买房我的最后一个问题是其实有一部分听友不管是出于什么样的情况也好有一些人是可能他真的很不喜欢贷款那这个时候他的钱就不足以在二线城市买新房那这种情况下他可以买二线城市的二手房或者是说退而求其次甚至说到三四线去买房他们不喜欢贷款是不想承担压力是吗有一部分是这样的情况
因为这是能而不想的问题还是想而不得的问题这是两个事情如果是能而不想的话我希望让他扭转一下他的想法我之所以这么说是因为我认为中国的房贷是一个比较优质的贷款它的贷款利率相对低以及它贷款的时间可以很长可以是达到 30 年的这个水平公积金贷款贷款利率只有 3.3%或者 3.5%这样的一个水平
而房贷现在商业贷款手套以南宁为例的话南宁现在手套房的上贷利率只有 3.8%是非常非常低的水平你能贷款你为什么不贷款而且我们都认为这个我觉得人民币未来会逐渐的贬值那你能用贷款你为什么要不用贷款呢
这是我的观点该用贷款手套房该用杠杆该上杠杆应该上的其实很多人他是很讨厌欠钱的感觉他可以提前还我贷了款我也没有我现在房贷也已经全都还清了但我也是选择提前还我先选择的是等额本息的贷款贷 30 年然后当自己有足够多的钱的时候再去还年轻人一定要善于去利用杠杆当自己有钱的时候也要积极的去降杠杆这叫做聪明的选择
但是我听你讲了这么多我觉得你背后的悬崖之音是你不鼓励大家去三四线城市买房如果是三四线城市的朋友的话我是支持他们去买房的他们在三四线城市买房以及三四线城市原本就没有投资价值而且三四线城市你买房也不会太赔钱只有在一线城市房价涨得很高的地方它才会有泡沫三四线城市根本就没有什么泡沫可言
你要三四年城市 4000 块钱一平的房子你要让它跌一半跌到 2000 块钱这怎么可能的事情房子现在建筑成本新房一套房子建筑成本一平米都要 2000 多了它怎么可能跌到 2000 呢这是不可能的事情以及我不是说不建议大家到三四年城市买房我说不建议大家现在投资房产
所有跟投资房产相关你想投资什么投资什么但是你不要投资房产我是希望看到那样的一个像其他国家一样的未来包括我之所以这么聊是因为我跟一个巴基斯坦的朋友在墨尔本的青女去聊天她是在墨尔本做一个厨师她给我算的她说我想在墨尔本哪里哪里买一套房子她说是 5 年是可以达到这样一个首付标准的我在想一个
外国来客做一个厨师相对来说不是特别高收入的这样一个工作他也可以在五年之内在这样一个国际化的大都市买一套房那我们中国是哪里不一样呢
我们要让这样的未来尽快的去到来才会说不要去投资房产只不过我是从现在的角度上来说我们必须要有一套房子我们无法去扭转目前的这个状况我们看不到 30 年之后我们等不到 30 年之后的状况我们才说首套房那我们就去买当然这是我是一个理想主义者才会有这样的建议对我刚才想说这里 call backcall back 到最开头你说你是个理想主义者所以你才会在房产市场最
最疯狂的时候你会果断抽身对所以我才会向我的领导们或者我的同事们一年赚个两三百万我赚不到那个钱
后悔吗这个不后悔啊因为我觉得我现在已经挺有钱的了这就涉及到了一个大家对于金钱的观念金钱是为了让我们的人生过得更幸福的或者是我一直都认为上班都是在浪费我的时间浪费我的工作自由是最可贵的我有自由我才可以做自己想做各种各样的事情我们的钱是要服务我们的人生的而不是我们的人生要为钱去打工的我不太理解的就是为什么那些有
当然不太理解可能是因为他们有孩子我们有孩子但我未来有孩子我就可以跟他 battle 了有一本书上一个观点就是你要反对这个时代的风尚却并不去刻意的违背它我反对目前的房地产市场的状况但我会支持大家去买房因为我们没有必要去刻意的违背它他们说是投资房产好那我也跟他们投资我告诉他们说我也投资了房产但是我也没赚钱你还投吗
拿我自己做反例来告诉他们这个市场其实没有必要去投然后他们去找了另外一个房产咨询师没有没有房产咨询师这个是很少的除了我之外您还认识其他的房产咨询师吗根本就没有房产咨询师这样的一个选项大部分人买房子他们是自己去做决定或者他们去问中介只有我会给自己定义为一个房产咨询师而已
那咱们能不能坦白举就是在过去你做房产咨询师这么多年你是有真的帮助你的客户赚到钱了吗你算过吗
因为我是从 2016 年开始就做各种各样的咨询然后一直做到 2023 年现在如果是在 2019 年之前咨询我的朋友大部分人是赚钱的 2019 年之后咨询我的朋友其实很多人是没有赚到钱的甚至有的朋友是赔钱的有一个比较简单的例子他是在 2020 年的时候咨询我要买赵庆或者是要买
佛山然后我跟他分析了之后发现赵庆是他的老家佛山是他在他老家附近一个比较大的一个城市所以我就跟他分析了之后觉得我们能买大城市就不买小城市以及佛山它未来还有一个广佛一体化的这样的一个概念它还是珠三角的一个比较重要的一个城市而且它工业还比较发达我们应该买佛山
然后他就听了我的建议买下了佛山结果买完佛山是佛山的保利的一个项目他买的是一期后来的二期三期的开盘是一期开盘比一期开盘的开盘价要低也就是他买进去之后就赔了因为是 2020 年买入的后来是 2021 年 2022 年这样的一个状况
然后导致结果就是他在网上骂了我两年他可能当时对我的期待太高了认为咨询我了之后房子买了就一定会涨一定会赚钱但并不是这个样子我不是说是会告诉大家百战百胜百分之百一定能赚钱要是真的百分之百一定赚钱我也不做咨询了我能够做的事情就是在具体的某一个项目上去告诉他当下他能做的最好的选择是什么而已
以及买到保利云项目总比买在当时的恒大和荣创或者是阳光城这样已经爆雷的项目会好一些那这对于这种客户你会怎么解决呢还是你自己就会很愤怒你会觉得你已经尽了你的力解决不了啊那他人家骂我呢人家就骂我了我会给人家打一个电话然后去认真地去沟通一下这件事情后来发现人家会觉得我就是一个大骗子
解决不了就是解决不了那我就认了而且确实是我做咨询那就承担了这样的一个风险我就明确的了解到这件事情那他骂我我是应得的于是这段时间包括咱们沟通的话我会告诉您我尽量的不去做这种投资性的咨询因为投资的话它是有赚有赔的但是如果是自助的或者是刚需改善的那种从自己
刚需角度去出发的这样的一些买入他是不用太在意涨跌不用太在意赔的这种咨询你会接对我会去接尤其是这种改善型的家庭的买房咨询那种买学区房的咨询我会去接因为学区房这个事情它是一个特别重要的一个点只有中国家庭才会有的一个点孩子要上学之前就是要去买学区房的而且买完之后在上初一的时候就可以去挂牌卖掉的
这样的一个学区房的一个状况每个家庭在当有孩子的时候就会要去考虑学区房这件事情了很多年轻人他们会觉得学区房我未来孩子上私立怎么怎么样当他们有了孩子他们就不会这么想了他们就会知道学区房确实有点价值或者这个逻辑我终于理解了
没有孩子的人是无法理解这件事情的所以就像我们之前说的那样不管你现在多年轻你要给 30 岁的你 40 岁的你留一点选择和后路是的至少不把未来的路给堵死了我想起之前我们同事在公司里咨询一些老同事在北京买房的问题因为是一个单身女性然后她就在想说那她在北京买房其实只是自住就没必要考虑学区房
这样也不会花很多钱但是老同事们就会说你千万不要这么想他们认识了所有一开始不考虑学区的那些人婚后都后悔了特别后悔没有买学区房
是的而且你还要考虑这个房子万一你未来卖的时候买你这个房子的人会在意学区你要为未来买你房子的人去做考虑而且您的这个需求叫做单身女性婚前手套房单身女性婚前手套房最要考虑的事情就是这个房子的易卖性是一样的逻辑那但是
但是男性婚前手套房考虑的不一样但是男性婚前手套房要考虑的是未来家庭一个二孩之家或者是一个三口之家的一个房产的购买属性这样的一个人的话他要买房就应该是奔着三居室和四居室去了但是女性婚前手套房可以买一个一居室或者两居室这是没有问题
因为单身女性婚前的这个手套房一般不会作为未来的家庭用房可能会作为收租的收息用房那这样的一个房子的话地段要好一点也就是租出去方便一点就 OK 了又学到了新的知识
以及要看我们是买这个房子是靠这个房子未来房价的涨幅还是靠未来的这个房子的租金收益这两个是完全不一样的点租金收益的话我们就可以去买商铺这个里边学问也很大对我们就可以去买商铺我们就可以买商住两样房
因为商铺和商住两用房未来在交易的时候它的税费会很高 5.5%的增值税是一定要交的还要交 20%的个人所得税还要交契税契税是 3%而不是 1.5%所以这种商业用地上的商业的住宅或者叫商铺商业的住宅商业的这个 Loft 我们能不卖就不卖按收租收下去就好了
这叫做买商业的逻辑收他一辈子对收一辈子的租他就是按这个租金回报率来去折算的那住宅就不一样了住宅的话是我买入的话是看这个地段未来能够涨未来买我房子的人他的购买力如何如何是按这个逻辑去考虑的以及这个住宅他的学区好不好那未来如果我这个学区好的话那些想给孩子上好学校的家庭他就会愿意支付更高的一价或者他就愿意买我的房子
有这样一个购买的可能性会有朋友来感谢我说是我买了这个房子赚了这么多钱然后我特别开心会有挺多朋友这样来感谢我的但是我会觉得这不是我的原因导致的这是他们确实赶上了很好的时候包括有一个女生
我之所以知道东莞它的房价涨幅很厉害东莞它房价涨幅有多厉害呢 2015 年的时候东莞的房价只有 1 万块钱或者松山湖的房价只有 1 万块钱甚至更低 2023 年的现在它的房价可以达到 6 万多 7 万它房价是涨了 500%到 600%的
是非常恐怖的一个涨幅比很多的二线城市很多的一线城市涨幅要厉害的很多很多那是因为她是在 2017 年前后咨询我买了松山湖的一套房然后三个月之后翻倍了
然后一年之后又涨了两倍三倍现在他也在跟我聊天就特别感谢我觉得是我怎么样但是我要告诉他那是他自己的决策是他自己的选择是时代给他的这样一个东西跟我没有关系我能够做到就是尽量帮他去避免各种各样的坑而已
或者是在他做选择的时候去优化他的选择要买松山湖不要买东莞的其他的地方这就属于房产投资里面那一点就是买富人持有的资产你在这个城市你越有钱你的资产自然而然也会高因为你买的东西你想买的东西你的购买力会增加购买力增加的话你想买的东西的单价也会增加这个时候又说回来一个二线城市呃
在东北三省的一个二线城市在过去的三年中它的房价是在不断的上涨咱们可以猜猜究竟是哪一个城市东北你要想想投资不过山海关然后人口外流然后经济也不行这样一个城市为什么有一个城市房价会上涨呢猜猜是哪个城市我好像有看那个参考答案是不是武昌对对对就是武昌因为武昌这个城市在过去一段时间武昌是在哪里啊
在黑龙江武昌它有武昌大米它是为什么呢因为过去三年武昌大米火了起来大家在疫情期间就想吃得好然后都去买武昌大米然后武昌的农民们赚钱了赚钱的农民就到武昌的市区去买房于是武昌的房价是持续不断的在上涨的
这是一个武昌人告诉我的情况这个武昌人在北京他在问我要不要卖掉武昌的房子我就问武昌的房子跌到多少他说没跌啊最近几年一直都在涨为什么因为武昌的人赚钱了这就是回到基本的逻辑一个城市里面的人他逐渐的变得越来越富有这个城市的房产自然而然也会逐渐的增高在这个时候你是投资城市
那就是可以买这个城市的房子跟之前的杭州的逻辑一样跟之前合肥的逻辑一样合肥的房价在之前一段时间为什么可以涨幅冠决全球那是因为合肥这个城市它投资了很多很多优秀的企业科大讯飞之类的全都投起来了杭州也是它是阿里巴巴它孵化了阿里巴巴所以杭州的房价才可以一跃而上一样的道理北京它孵化了这么多的大型企业自然然
北京买房到北京创业的人也很多就是这样子所以房价是城市发展的副产品才回到了最开始的原点经济学里面有很多相通的东西我们去投资人性我们可以去投资未来
但我希望大家能够看更长远的眼光去做这样就是我不反对投资我反对的就是炒作而已我突然明白了一个道理就是从今天开始我会衷心的祝福我的每一个邻居越来越有钱衷心祝福我所在的城市持有房产的城市越来越繁荣越来越富强发展越来越好是的以及因为我们是中国人所以我们应该衷心的祝愿中国会越来越好的
如果我们一直都认为房价会腰斩怎么样如果房价腰斩了那就说明经济遇到了很大的问题对我们所有人来说是不利的不管你是持有资产还是不持有资产都是不好的复潮之下焉有完乱对对对在中国哪有什么做空的可能性呢
在中国我们就要不断地去做多永远不要做空你的祖国对永远不要做空我们的祖国这个语白老师说的真的太好了巴菲特说的好在这样一个阶段里面你不买房你买房我一个房产从业者我都看不清未来的事情一个普通买房人怎么能够看得清呢
当我们看不清该不该投资的时候我们就应该看到看清自己连自己都看不清自己那更不可能啊所以我才会说最近这段时间大家一定要从自身的角度出发来考虑要不要买房这件事情嗯
就非常有收获的一期然后我觉得这一期我之前想设立的一个目标也有达到嘛就是希望大家能够尽可能掌握更多的信息然后做出适合自己的决定也在节目的最后祝愿大家都能买到就是适合自己的房子然后放下心中的焦虑然后全情生活对那非常感谢杨迪老师还有一白那我们今天节目就到这里了拜拜嗯祝听到这期的朋友越来越有钱这样你持有的房产也会增值哦好拜拜
在结尾的部分也要再次跟大家强调以上的全部内容是嘉宾他自己的经验分享不作为直接给大家的投资建议希望大家能够结合自己的情况做出思考和独立判断也不作为任何对于市场的预测只是嘉宾的个人观点分享
到这里就是房产万事物第二期的尾声了如果你喜欢这期节目请确保你的朋友也能听到还有你的家人还有你的伴侣如果你有什么和房产相关的话题或者是说跟投资相关的话题想要问想要了解希望我们可以讲讲也可以给我们写信信箱的地址呢是 allinthebeeratgmail.com 那具体的拼法我会放在文稿区
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最后这期节目的制作离不开有志有型各位小伙伴以及我们的剪辑师婉音的大力支持谢谢你们那也感谢听到这里的每一位听众我是易之阳每周五晚八点在知行小酒馆和你一起关注投资更关注怎样更好的生活我们下周再见