Deep Dive
Shownotes Transcript
欢迎来到知行小酒馆这是一档有知有行出品的播客节目我们关注投资更关注怎样更好的生活我是雨白今天这期小酒馆我自己很兴奋因为它是我们小酒馆推出的全新系列房产万事屋的第一期节目
可能大家也发现了我们又给自己挖了一个坑但是你要相信小主管我们承诺我们每一个挖的坑之后都会填回来的之所以推出这个系列一个是因为我们平时收到的听友来信中关于房子该不该买卖的询问很多第二也是促成这个系列最重要的一点来自我和这期嘉宾的对话他说
现在大部分中国家庭大概率 70%以上的家庭资产都是房产那么我们每天或者说每周是不是应该花 30 分钟以上去学习一下房地产常识了解一下这个市场
但在现实中绝大多数的个体和家庭都没有做这件事情而且在我们策划公积金这个选题的节目时我们解锁了房地产金融这座富矿我们发现房地产里面的知识很多很复杂但它并不高深只需要你多一些耐心慢慢了解我们普通人在房产上其实就能避开很多的坑
因此我们想通过一系列节目邀请活跃于各个地方的房产观察者或者熟悉细分类型的有识知识慢慢帮大家厘清调整房产配置的思路那这个系列的第一期我们就从上海开始我邀请到了远川研究所的副总经理杨天南听他聊房产那真的是又有趣又有料信息密度又大而且你会完全沉浸其中
当时和他交流之后我就立刻按住了他我说这么好的分享我们小酒馆的听友必须也得听到天南是一位非常资深的财经媒体人他会从一个探路者长期观察者以及一个上海房市的亲历者的这么一个视角带大家了解这个在商品房改革起就领全国风气之先的城市有哪些变化值得我们细心观察又有哪些反我们直觉的现象
那在这座城市里的买房卖房又有哪些神奇的操作和实践而且我要先给大家画一个重点天南关于如何快速卖房的心得真的非常精彩请你务必要听到那一部分如果你打算买房如果你家里有房注意是以家庭为单位来考虑拥有一套或者一套以上的房产那我觉得这期节目你千万不要错过甚至很有必要转发给你的父母伴侣以及有需要的朋友
大家好我是杨天南就之前来上海找天南老师聊天的时候其实我之前有过很多预想因为之前在远传经常看你直播然后聊资产管理聊家庭财富等等话题结果一见天南老师天南老师和我说最近几年我对买卖房子比较感兴趣我可以分享一下我卖四套房子买房的心得
我说好之后就聊买房好了对其实我觉得有个误区啊就是我觉得这个误区怎么说呢也是和大家共勉吧就我们经常听到一句话叫房住不炒这句话当然是对的但房住不炒是不是等于房住但是不关注呢我觉得不是这样的原因非常简单因为对于每个中国的中产以上家庭来说房地产都占有了它的整个资产的 60%到 70%以上这是一个非常非常大的一个比例
而大家对于这块资产的关注其实是非常非常少的我们会发现说当你去在街边买一杯奶茶的时候你可以在大众点评上找到关于它的 100 条建议这个奶茶到底好喝还是不好喝
不好喝日料到底好吃还是不好吃你可以不停地往下刷但当大家去购买一个价值几十万几百万甚至上千万的房地产的时候你会发现无论是决策者就是你自己去买房的这个人还是你的家人其实对于他的整体的考虑其实都是非常非常有限的
甚至说当你买了一个房以后你是打算一辈子这边住下去还是说每当市场发生变动的时候我可以去置换置换到更好的区域或者置换到更好的城市我觉得大家在上面去考虑比较少的
我老婆经常说说晚上回到家了这个没事干还在小红书上看房产的这个内容那我就经常跟她说一句话说我们家 70%的钱都是和房地产相关的那我每天花 5%的时间也就是半个小时去了解一下这个东西它到底是合理还是不合理我觉得其实是合理的
所以我觉得大家都不管你是想买房想卖房还是说只是希望对这个市场能够有所了解我觉得平时都应该稍微再多关注一些就是买或者不买这是在于其次但是如果我没有长期的关注当这个市场发生显数变化的时候我其实也很难识别出来
对这个会让我想到我之前在我们博客里分享过当我十几岁家刚搬去广州的时候我就发现那些叔叔阿姨们有一个非常显著的爱好就是广东家庭就喜欢周末去看房一个一个楼盘的去踩然后觉得好的他们可能就会买下来
其实我觉得不是说他们真的花了很多时间精力去研究房地产而是那个时候就是感觉买什么都涨那么不如你就抓紧买下来即便有些人会认同你的观点说我们应该花一点时间去了解这些房地产知识但事实上我们对他们的了解还是其实是偏少的对因为它是什么它是一个低频高价的产品
低频高价产品就意味着说你很难去持续的关注它因为你一辈子可能就交易几次嘛你很难持续的去关注它所以你对它的经验一定是有限的我举个例子啊就是因为我是一个上海的 local 嘛
就是上海老公上海本地人啊就上海本地人对房地产的这个感知力啊和其他很多城市啊是不一样的怎么讲我举个例子在 1949 年刚解放的时候哇塞你一回溯下到 49 年了上海的人均住房面积是三平米嗯七八年改革开放的时候是四平米在我出生的 1985 年的时候差不多不到八九平米啊
也就是说现在的 50 后 60 后一直到 70 后 80 后在他们的出生和成长的过程当中他一定是经历过那种住房逼则环境非常逼则给自己生活带来的很多的一种尴尬的嗯
那我们老上海人上海 local 基本上比如说出生在石库门的多石库门几层的房子住了十几户人家这个卫生间这个厨房都是公用的我到现在都记得在我很小的时候我在楼上这个尿尿在楼下打麻将的人突然就觉得下雨了就是因为这木板隔的这个石库门的确是家里的条件的确比较艰苦
等到差不多 80 年代末的时候那时候因为上海是个工业城市上海是个工业城市无论是工厂他们会有很多盖了很多工人新村这工人新村在 50 年代 60 年代盖的时候也是没有独立美味的共用卫生间后来卫生间开始有自己了以后厨房很多也不是独立的
因为它本质上都是宿舍嘛对吧一直到一直到 1994 年这个售后工房改革出现之后你会发现说独立美味的属于个人的房子开始出现一直到 1998 年房地产商品房改革之后那很多的上海人开始有了自己的第一套这个商品房
所以我小的时候我那时候看报纸因为我爸是报社的嘛看报纸我是什么头版什么我从来不看的我就直接翻到广告其实看广告就像各种房型为什么因为太想住大房子了太想住大房子了天哪从小就研究这个对太想住大房子了所以就是 2000 年就是我们家第一套买房的时候那时候我就是初中上高中的时候嘛那我妈就买了一套特别大的房子这个顶层富士
这个花了差不多 40 万我妈是三天三夜没睡着觉 2000 年这是一笔巨款巨款啊这是偷空的这个家庭呢买了一个巨款这是因为就是因为你长期的小家庭跟老人住啊跟这个
你肯定会有各种各样的摩擦就是当你有了可以选择机会的时候当然就比较狠报复性消费报复性消费当时其实很多人是难以理解的你觉得一平米 2000 块是个挺贵的挺高的一个价格
但是我记得我在 21 年卖的时候啊这套房其实也得翻了差不多 20 多倍的这样的一个价格还是很有意思的一个感触吧就即便到现在到了 2020 年左右啊上海的人均住房面积还是全国倒数第一但是这个时候倒数第一吗倒数第一吧应该大城市差不多 18 到 20 就是大城市里面是吗对对对其实城市的居住的环境啊
居住的面积单从面积上来说是不如农村的特别是大城市的话上海又是常年是全国倒数第一的但是即便是如此其实也比我刚出生的 80 年代 90 年代相比好了太多太多了好了太多太多了所以我觉得大家会有经常会有个误解觉得大城市的人住的好其实大城市的人住的真不好
我包括给雨白前面发的那些视频你可以看到上海五六十年代的那些就是从最早的澎湖区到最早的一批工人新村事实上即便到了今年上海在最繁华的黄浦区边上卖 20 万 30 万一平米的高端的大平层还有很多的黄浦区的本地人没有用过抽水马桶甚至这辈子都没有怎么用过抽水马桶
这的确是一个分化比较大的一个状态对我觉得特别反直觉而且之前天台还和我说了另外一个数据说上海一共大概有 800 多万套房子其中可能 500 多万套都是那种偏老破小或者特别破旧的房子其实是不那么适宜人居的对就每个城市啊大家去关注房地产的时候你不能去关注总量你还得去看什么呢去看结构
那么从总量上来说我们如果从经济学的视点上来说你三句话能说明白对吧第一个是城镇化率的增速在放缓第二个整体的经济的增长可能也在放缓人口见顶然后居民的杠杆率也已经达到了比较高的水平从总量上来说房地产作为一个整体资产它似乎它的价值或者说它的提升空间没有那么大了
但是如果我们从结构上来讲的话你会发现说其实房地产的机会还是挺多的那对应的它的风险其实也是挺大的对我举个例子就像您说的上海 800 万套房上海 2400 万人那么 800 万套房多还是少的你这样算其实不少啊嗯
三个人一套房那个人人有房住啊对吧但是如果你拆开来看的话其中 500 万套房是在 98 年商品房改革之前就出现了因为上海是全国最大的那时候是全国最大的工业城市所以工人地位非常高的工人新村概率很多后来到了八九十年代的时候像一些好的单位啊研究所啊教师啊事业单位啊他们也都会有自己的那些老高层那种统子楼
但是无论是工人的新村还是铜字楼市场来说它的这个居住的体验还是比较差的那 800 万套房当中可能有 500 多万套都是这样的房那剩下的房子当中呢每年上海投入市场
可能也就是十万套左右十万套左右的新房有的时候可能还会略少一些也就意味着说五年内的次新房我们来做一个滑贷就是说你有一个标准就是说这个房子它能不能做到人车分流这个要求其实不高吧就是车子进入这个小区以后它直接进地下了它
不会在停在你的这个小区的过道里边对因为它停在你过道里边你孩子玩平衡车骑自行车老人在小区里散步溜弯其实是有风险有风险的就这一个要求能够符合的其实全上海的这个小区加起来有多少万套房我觉得不会超过 50 万套房的那
那你从这个角度来说上海的房子缺不缺其实并不缺缺的是什么缺的是好房子也就意味着说我们再往后看即便说上海的这个房子总量已经达到了大家只要愿意去换更好的房子
嗯
你会看到可能南方这个县城里边从它的新区到老房子房价都在跌甚至有的可能就完全失去流动性了但是如果它是这个县最好的雪区房边上有条河后面可能是当地的这个政府对吧它是一个小洋房然后这个小区就是这个县城最好的一个小
那这个小区会不会跌这个小区不会跌的因为它就是这个县城的置换终点它已经在终点等着大家了只要你还要在这个县城里面谋生你不会去离开这个小区的核心逻辑什么就是结构性的席权这个我觉得就是当你去买房子或者去选房子的时候你都要去去关注的一个地方
我觉得你刚才说到一个关键词就是这个置换你刚才形容了一种房子的类型和它的特点说它是这种置换的终点我觉得这会让我想到其实很多投资者会有这样的一个想法就是说以前的时候是你几乎买什么房子它大概率都会涨那么他们可能会买一些不管是户型稍微差一些还是地理位置稍微差一些反正只要我能上车我先上车大不了在那放着
大家会做这样的一个决策那么在未来的话那他可能这些房子或许可能会一直降价也或许会失去流动性如果你不及时的进行这种置换优化你的这个房地产持有的结构对你就会非常的闹心啊我再举几个例子其实大家都会明白就说上海我研究了就最近十年最近十年上海哪些楼盘它的涨幅是最低的
这你都研究对你得那研究嘛因为前车之鉴嘛你会发现说他房子可能各种各样有的是在河边有的是在江边有的是在郊区对吧到今天为止上海依然有均价在一万左右的房子在金山郊区依然会有那你应该买吗当然不应该买对因为上海的房票很珍贵嗯
就是说选择不重要选择权重要就我手上捏着选择权很重要因为当我把这套手套的房子的名额房贷用完以后我可能就再也回不去了因为上海是认房又认贷的你只要贷过一次款以后你以后就是二套房了你很多的一些政策都享受不到就听起来像二婚了一样对
所以很有意思就是就举个例子比如说上海在黄浦江畔有一个小区叫做世茂滨江听起来就应该非常的华贵对当时他代言人是梁朝伟还有
还有代言人啊对对对当年他的代言人是梁朝伟他是在 08 年军用危机之前是 2000 年之初的时候他这个楼盘就已经在售卖了江景房特别漂亮然后全是大户型一线直接面对黄埔江
按照道理来说你会觉得这样的房子是稀缺的吧对它应该保值增值吧但最近十年它几乎没涨甚至它的价格是同片区或者同类型当中是非常低的就为什么我也在思考这个事我觉得它其实是有一些共性的意义大家在各自的城市也可以去找有没有类似这样的这种陷阱啊
对当然了我们提供的是一种解释提供的是一种解释大家可以想想看是不是有这样的一些风险关键还是识别风险首先第一个风险来自于哪呢它的容积率非常高因为你知道它是一个香港的地产公司一个香港的设计在一个寸土寸金的设计师角度看来的话它可以把它容积率高得很高我可以做超高层的建筑然后我一层我可以放进去很多户那么第一它的这个居住体验包括它等电梯的时间会比较长
第二个呢它的总价段和它的房龄呢因为它已经过了 20 年的时间了嘛将近 20 年时间在这 20 年当中整个陆家嘴其实是开发了很多很多新的楼盘也就意味着说在同样的面积同样的位置来说它的房子已经比较的老了
它的整体品质已经比较的弱了它已经不是大家所首选的了第一个是它供给又多第二呢它品质又比较的老化它总价还相对比较高而最要紧的或者说最大的风险点在哪呢是因为当时啊这个楼盘世茂是把它作为一个全球性的一个项目来推广的所以导致于它的投资客的比重啊非常非常的高
就是全球来的投资客对我到现在印象很深刻我是 2008 年本科毕业的当时也是在一个投后的项目里边去看就世贸请我们去世贸冰江里边去参观当时是 08 年金融危机最惨的时候在整个陆家嘴到处都在发传单一张白纸上面写了什么
均价 2 万 2 万 5 就是当时整个陆家嘴所有的这个豪宅其实价格都被打下来跌的幅度是全上海最高的因为陆家嘴的买房者大多数不是上海人大多数是来自全国的投资者甚至全球的投资者全球的华人所以就因为他的投资客的占比又比较的
它的很多的房子都是对外出租的那它整体的这个结构其实就是都不是很稳定所以每当出现一些比较大的一些经济波动的时候或者经济周期的时候像这种楼盘它的风险会比较大
所以我们说它的结构是多重不利的结构第一个是楼龄和它的总价段是不利的第二它的供给相比较需求它又是不利的第三它的投资者的结构相比较整个市场它其实又是不利的所以在这种多重的不利之下这样的楼盘其实它的风险就会比较低一些
就相比较来说那是哪一些会更好一些呢我再举个例子啊虽然大家也其实谈不上投资建议啊因为你其实也根本就买不着我谢谢你对就比如说我们这个录音棚边上那个前摊前摊那个九宫阁靠江一共就几十套大平层那么对于他们来说它占据了一个结构性稀缺的位置我对应的我黄埔江畔我可能有几百上千套类似房子但在我这儿可能就几十套
那相对来说即便它的单价高一点它的价格也会比较稳定所以大家会去看啊全中国哪些地方房地产调控是比较成功的一定是它的供给比较充裕的地方比如说重庆比如说武汉比如说长沙我前两天我和那个交大的专门研究城市发展路民教授在聊的时候就是我在问他一个问题啊这个是个老生常态问题
我说一线城市房价有泡沫吗他说我来跟你讲个故事有一个小村庄吧有十个男生有一个包子铺这十个男生呢每天一个人要吃一个包子才能吃饱所以他应该是生产十个包子大家都有的吃但是呢这个包子铺呢被限量了每天只供应五个包子然后这个包子呢就涨了一倍的价格他说你说这个包子的价格到底有没有泡沫
包子的价格其实没有泡沫只是包子做少了那么到了某一天以后呢包子呢它不是每天卖五个了它每天卖二十个了这包子价格肯定会跌了很多那这时候包子的泡沫破裂了吗其实也没有破裂是包子做多了从这个纬度上来说你就可以理解很多一二线房价的这个根本性的逻辑什么就是供需之间的这个错配的关系嗯
如果你的这个房子需求其实很旺盛的但是你每年的这个土地的拍卖提供的这个套数又是有限的那么这个涨价的预期它可能就是会长期的存在这就是我们看到了很多的一些大城市像北京也好上海也好这些年它的房价高涨的一个非常重要的一个原因就是供给不足
所以就是为什么很多人说这个日本东京房价当时崩溃了跌了很多很多花了二三十年才慢慢的涨回来那这个事在中国会不会完全重演呢我不是经济学家我肯定不会瞎说但是有一点是当时陆铭讲的我觉得其实是对我来说挺有帮助
他说当时的日本其实是没有这样的一个供给侧的这样的一个管理的因为他没有供给侧的管理所以他的这个市场化的程度啊会体现的更明显一点你刚才讲大平层我就想起上次你跟我讲的上海豪宅买卖市场的一些八卦是吗对八卦手段对这个其实真的会很有意思啊就是当然说来就话很长
嗯但是可以说一个大概就上海呢现在新房买卖呢他有个很奇怪的政策叫积分政策他就会根据你是不是上海人呢你有没有结婚呢你社保倍数啊根据你的这个情况呢给你打个分这是每个楼盘的分都不一样这个楼盘如果倒挂多所谓倒挂多就是因为一手房都限价了嘛对限价的话就会一二手房之间就会有个差值你就不过还想要吃茅台就好了嗯
你这个分高的人呢你就可以买 1499 原价茅台你这个分低的人呢你只能买 2399 的二手茅台那你买原价茅台的你分你买不了对吧但是你要想想看分高的人他未必有钱分低的人他未必没需求
那怎么办呢就说我这个豪宅我的确呢我倒挂又多我这个总价又高但是呢能够有资格买的人我其实都没钱的我真的有钱的人呢我也没资格买于是市场当中呢出现了一个非常非常神奇的一个操作就让两个人结婚你在上海像前滩这些地方有的电瓶车上他会撑腰哪一个就是 310 就是上海身份的一些中老年的人啊就会说来我们一起操作买房
那么你要一起去去买房的话你呢就提供一个房票的名额因为你社保交的多呀对吧而且你是无房户嘛你给无房户你这个社保交的多那么呢你就可以跟这个土豪呢结婚这样呢你这对夫妻啊你既有分又有房
你再立个婚前的这个协议等买完房以后再离婚把这个一分割对吧你这个一边呢可以拿一些差额的现金另外一边呢就可以把这个房拿走这个业内有个称呼反话叫婚庚哪个庚结婚庚名结婚庚名嘛叫婚庚嘛对就是你从某种角度来想想看这其实是个非常非常离谱的一个一个一个一个现象对啊我想说我作用
几千万上亿的资产我还要需要这种手段来帮我拿到一套房
对就是你要通过这样的方式不断的去腾出这个买房的这个这个名额这个就是上海豪宅市场现在出现了一个挺极端的一个现象但是好在我觉得一二手的这个长期的倒挂它很难成为一种很难持续吧就是从北京还是广州的例子来说的话它慢慢的都会回归正常的因为你长期的价格倒挂大家一定就会选择卖二手全区要一手最终的话二手的价格又会拉回到指导价的这个周围
所以大家倒也不用特别的特别去担心这个事我们只是在感叹你们上海真的很畸形不愧是国际大都市包括我之前问天南我说他不是说他之前卖了几套房子吗当然这背后有很多精彩的故事我们后面再讲然后我说那你在看什么房子或者准备买什么房子他说什么叫我想买什么房子那得看那套房子愿不愿意看上我
对其实就回到一个最基本的原理就是说我们看任何的经济现象如果我们抛开这些繁杂的逻辑角度来说它都是一个什么叫供求关系所谓供求关系就是说如果这个东西它真的便宜或者它真的有价值那么它一定是大家都想要对不对
既然大家都想要你就没有在这个事上其实就没有足够的这个选择权但是我觉得它其实有些规律的我当时可以随便和大家来聊一聊就是关于选防有没有些大的一些逻辑上的一些原则
我觉得要先看大环境就所谓大环境什么要看规划我自从在小红书上开始观察这个买房的这个信息之后你会发现说事实上来说很多人买房他的确是是看规划的
对吧你看这个上海的 2035 的城区规划那么每一个片区我到底会不会造地铁啊我这块地到底用来干嘛呀然后我整个这个街道到底是一个什么样的一个定位啊它其实是有着非常非常清晰的一些一些描述的那包括整个上海
2030 年到了 2035 年哪些区属于主城区哪些地方我们称之为 CIZ 就是中央居住区其实都会有明确的划定的那么我们除了看这个区的规划以外你第二步你要看产业所谓产业就是说我这个地方到底引入了哪些的公司我到底主打哪些的这个产业其实大量的这样的有效的信息都是在公开的政府文件当中
从十三五十四五的规划当中其实都写得非常清楚的而且我相信除了上海以外北京广州深圳这些大的城市的规划它一定都是摊在台面上每个老百姓都能看得到的我觉得对于公开信息的把握其实非常的重要第二个我觉得比较重要是你得自己去踩盘这个非常重要
就我举个例子吧现在比如说我们桌上有一杯咖啡对吧包括你前面说为什么上海有那么多咖啡店这些咖啡店能赚钱吗这就是个很有意思的一个点就说如果我们去看这个盘就是上海的老街区和上海的新街区最大差别是什么老街区街边店最多的是熟食店
卖熟食的 卖酱鸭的 卖鲜鸡的卖熏鸡的 卖这些的店 为什么因为老年人在家吃饭但是他做不了那么多菜那我靠熟食就是点一点熟菜顶一顶 对吧那么熟食店开的多了它一定是我们上海是老城乡比较聚集地方工人新村 澎湖区 这个老街区它年龄都是相对比较长的但是如果一个街区呢它的咖啡店开的多就证明什么它的商务的密度很高
因为大家都是年轻人多商务密度更高活力更强那我们就回头说了这两类街区哪个未来的生殖空间大呢那肯定是咖啡店多的地方生殖空间大对吧年轻人愿意聚集嘛是那么蔬菜店在的地方它的人口结构肯定会更糟糕一点相对来说会它的生殖空间会低一点就类似这样的彩盘的点其实非常非常多
就在我比如说再给你举个例子一个二手房小区它楼下到底是中间门店多好还是中间门店少好一般会觉得多比较好吧难道不是吗其实要看如果啊如果它呢是一个次星盘或者它刚开没多久它的这个中间门店就很多就说明这个小区不好但是呢如果它是一个老小区或者这边是一个相对比较成熟而宜居的社区它的中间门店越多越好
为什么这么说你想象一下当一个地方是一个次新的小区这些地方的楼盘只交房了五年六年它却能开出很多的中介这意味着什么意味着这里的人都想往外搬意味着这里人都想往外搬那这里人都想往外搬它成交特别特别活跃大家都不吸受这证明了说要么它的居住体验有问题要么它的房屋质量有问题它肯定是有问题的
这时候你去接他的盘就要去考虑这个事儿但是如果说他是一个比较老的比较成熟的社区他依然有很多终结意味着什么意味着他是交易很活跃你再去买他或者再去看他的时候你也更加的容易卖掉你的投资你也更加的容易卖掉所以类似这样的一些观测的一些方法其实都是说呢就是不管你是今年要买房还是今年要卖房
其实都是一个很有至少它是一个非常有趣的一个理解消费者行为或者理解大家行为的一种一种一种方式而且你之前还给我举个另外一个例子就是上海的买房者会用无人机把整一个楼盘航拍一遍然后回去用电脑做模型对
这个就是上海新房的购买者其实已经非常卷了你想想看当你要拿家里的一半钱 60% 70%钱去投一个东西的时候你一定会非常关注这一点我有个朋友叫做清风也是一个房地产的大 V 他出名最早的一件事是什么就是在一个新盘的附近这个新盘的附近是草堡路停车场是上海排在第二位的公共停车场
就很多人在猜测说这个楼盘未来会不会有噪音然后大家在群里吵来吵去他说你这个有什么可吵的呢我带一台设备测噪音的设备我从 12 点测到 2 点对吧我从每一栋楼的位置开始测测分贝然后拍视频告诉你说什么时候车子会倒车什么时候会有修车的声音它的光照它的尾气它的这个噪音到底是什么样的一个影响我实际上都是可以测出来的
再说一个例子,就是说我们当你去买一个比如说是江景房的时候,有的时候你会发现说七楼和八楼之间的价差可能特别大,很有可能的原因就是前边的商业正好挡到七楼,八楼才能正好看到江,所以它的 view 比较差距会特别大,但是当你去买之前,你能够仅凭这个就下判断吗?
其实是不行的但是好在说会有很多的大 V 直接用无人机一层一层的帮你把他的视野全部都模拟出来这栋房子两年以后才会交房但是此时此刻你就能够在无人家无人机里看到未来人家阳台里的这样的一个景观
那这样的事其实在上海的新房的购买者当中是非常非常常见的还有很多光照的模拟这也是个常见手段非常常见的手段我昨天跟你在下面聊的时候在说其实这个世界上愿意认真做事的人是没有那么多的但是我觉得至少在买房这件事上我们多花点力气去研究去观察去和别人去一起去聊
我觉得是不会吃亏的,因为我见过太多太多人在做重大的投资决策,买房决策的时候,漫不经心,买到了一套房,最后因为光照啊,漏水啊,这样的一些一些问题,最后就很不开心,甚至出现家庭的一个矛盾,这其实挺常见的啊,就是我不知道你有没有看过很老的一部电影叫做七宗罪,当时他的主角就是买了一套地铁下面的地铁边的房,轻轨边上的房,
每隔 15 分钟这个地铁震一下他们全家都得震动他说他买这个房的时候每次房东 14 分钟的时候让他看了 14 分钟的时候就会把他撵走就为了让他不听到那个声音所以我觉得其实这都是可以避免的并且我们只要花很少的精力就可以去避免那些风险我觉得这个其实是家庭无论是做配置也好做投资也好应该去关注的一些地方
对其实你刚才介绍的时候会让我想到说不只是买房因为买房肯定是占整个家庭资产我觉得甚至 50%甚至更高的这样一个比例我觉得租房也是一样因为你想你生活在那套房子里边你未来一年就我们就估计算一年你三分之一的时间都在这套房子里面你是不是应该花
即便不到三分之一的时间你花几个小时或者几天的时间去考察一下这个房子值不值得你租因为像我这种北漂漂在大城市其实身边可能看到很多这种案例比如说可能中介带去的时候觉得房子哪都很好后来发现说可能到了下午或者是晚上有噪音或者是光照很差
或者是其实周边有个垃圾站自己没发现等等等等到了夏天会味道很大之类的往往都是可能去看了一下觉得还可以然后就签约了整个过程可能不会超过半天我觉得这其实是一种对自己生活不太负责任的一种方法但是大部分人都是这么做的大家会觉得说我工作很忙我请半天假去看看房签个约就算了因为你没有积累经验的机会因为它是一个非常低频的东西
很难积累经验对所以就当你真的发现问题的时候事实上你已经做错了你在纠错成本就会非常高对所以有个非常简单的方法可以避免这个问题是什么就是小红书因为小红书呢有无数人我怎么感觉我们这些小红书广告
对你就是很简单嘛你就通过搜索你会发现在你犯错之前啊一定有 500 个人犯过跟你同样的错你就把那些错误都给看一看然后避开就好了嗯对我觉得这个其实是一个一个一个比较简单的一个一个方法你在买房的过程中有犯过错吗肯定有犯过我还犯过一个非常极端的一个错误就是在我几年之前啊就买过一个著名的一个网红纹旅盘反正这家公司应该也不会找到我们恒大的海上威尼斯
这么有名的盘你都参与其中对那是第一期真的不是为了积累素材吗真的不是因为当时第一期的时候价格真的非常低 4000 多我觉得很多没有买过一手盘的人刚进那个小区的时候一定会被他唬住的造的非常漂亮
嗯他是在造房之前啊他已经把他的核心的景观甚至海滩全部都给造出来了当时为了营造出来一条蓝色的海岸线恒大甚至造了一个人工的堤坝他把这个泥沙都给挡出去在他的近海的地方铺上了蓝色的亚克力瓷砖还做了很多人工的沙石这不是七大泳池吗对对对对而且当时的房价的确非常便宜啊对于上海人来说这是一个难以想象的一个地价啊
4000 多的金庄的小高层哇那时候觉得怎么想都不可能亏对我们想怎么想这个买这房也不可能亏吗因为上海的房票是很贵的所以当时就想着说买了一套凯尔维尼斯是在哪个城市来着是在启东对它是在南通下面的一个县其实来上海还是挺近的因为有重启大桥嘛开车过去也非常方便但是买完了之后没多久
那时候我也开始在研究财经了就是觉得说越看越不对就是包括日本的例子也非常明显就所有的大城市或者国家当它出现房地产出现一些波动的时候文旅盘都是第一个崩掉的都是第一个崩盘了就包括海上威尼斯这个模式后来它成为了一种可复制的模式后面大家看到海花岛啊
看到那个城市森林啊它其实都是采用这种造城在一个超级城市的边上去造一个景观的新城来吸引外溢的这样的一个策略其实非常多的但是往往你看到后面来其实这个房子它没有扎实的这个需求它会非常惨后来是在疫情前一年 2019 年时候当时大家可能有印象就是启东边上有个城市叫做南通其实启东是属于南通管的嘛是个地级市那
南通当时房价涨得挺厉害我当时评估下来说这套房子可能会有危险我说要赶紧把海上文字给卖掉为什么南通房价涨它并不会带动因为南通的涨势在于南通的居民会去买
但是启动作为南通的下辖县它的需求其实是不稳定的大家总觉得说我这个城市不错我这个城市所有的新区也不错这个思路其实不一定正确一个很不错的一个大城市它边上的新区很有可能会变成一个不能叫鬼城吧
很有可能会出问题的所以当时我们感觉就是趁现在南通涨的多海上威尼斯供给比较大的情况下能卖掉但是因为海上威尼斯那时候新盘还在开开发商是不愿意去在当地去让中介去寻价的所以我们当时也是找了人卖给了另外一个上海人当时交易的现场非常有意思当时到了现场以后买家突然后悔了
说还得再降两万我现场拂袖而去我背着对他走的时候我就心里想我数到三如果他还不拦住我的话我就降价卖给他对因为我知道这房子此时不卖可能以后再也卖不掉了结果我数到二的时候他说兄弟要么就这个价格成交吧哎呦
就短短几秒这种心理博弈战对所以我觉得就是说就是买方也好卖方也好其实就是为什么我在那个播客里边愿意和大家多聊聊就是因为在现实当中大家碰到这样的例子没有那么多嘛所以听听这种经验我觉得是可能是会有帮助的但是这个事就给我很大的启发对就是房子其实是不稀缺的那只有核心位置的房子高品质的房子它可能才是稀缺的
小小总结我们前面讲了很多点一个就是你刚才说的就现在房子整体来说它是不稀缺的但是优质的房子仍然稀缺另外一个是当你想要买房的时候其实看规划看未来城市的布局很重要当然还包括这个城市有没有可能实现这样的布局
然后另外一个就是实地看盘踩盘对要先看大环境所谓大环境就是整个板块它有没有希望那最好的板块是什么呢一定是第一它是整体白地什么叫整体白地就是说你到了这个地方去如果它房子已经盖满了这个地方它很难有大的规划最好的情况是什么呢最好是原来它是厂房原来它是棚户区
它拆迁了然后整个地方呢都是一片大工地你看上去简直就是连下脚的地方都没有其实这个地方最好因为它完全是一个让你随意施展空间的一个地方但这种不容易变成贵城吗要看它的区位就是因为我们买房它是一个什么呢它是一个
画饼吃饼的过程你问中介也好或者去看当地的这个介绍也好他都有个饼在等着你告诉你说未来我会引进世界 500 强的企业对吧未来我会建 50 万方的超级的这样的一个写字楼对吧未来呢我会引进非常不错的国际化的商场未来呢我会引进世界级的一个名校可能还会有这个重点学校对那这其实都是饼
这柄有的能实现有的它不能实现这时候就是需要你去甄别的你需要根据这个区域的这样的一些开发商也好或者说是一些他们之前在做同类规划的时候他到底兑现了多少
你得去做这个判断大环境是最重要的对这个我想到一个例子就是我好几年没有回家过年了然后今年春节回家然后也去了比较近的那种阿姨家然后她新买的房子那个房子很不错小区也很好然后旁边还有那种省重点高中的分校
但是问题出在哪问题出在那是一个很新的新区然后周边没有什么配套设施只有各种楼盘和那样一座学校然后他们那个房价就一直也上不去也卖不动这个中间有个关键的点就是你要看这个饼能吃不能吃关键是要先看产业
事实上是人是跟着产业走产业不跟着人走对这是非常关键的他不是跟着住宅区走的产业不跟着人走所以说他要产业先确定了特别是像上海最明显的一个是普通型区一个是徐汇区当他在成片区的打造一个区的时候他一定会先确定这里的产业定位
嗯确定了产业定位之后我把这些两年后三年三年后这些核心公司总部我先把这些给确定了以后我再会考虑后面的商业和住宅我有了商业和住宅之后我的学校和这个我再再再加上去那我的活力是足的如果我的产业没有确定甚至来说我的产业失败了那最终我这块地方的规划是很难成型的嗯
所以核心你先要估计说它的这个产业定位到底有没有机会我觉得这个是非常非常关键的一个点所以就是说我们在判断这个区的过程当中我觉得就是可能要花的力气会比想象的要更大一些
会比你想象的更大一些对因为我觉得像我们这种普通老百姓大家更容易从一些感性的角度或者微观的层面去看待这个东西比如这个楼看起来建的很好设施也很不错对吧然后户型又很板正然后旁边有学校有商场可能就觉得这一届很好了可能就
不至于会去看到规划或者是未来五年十年的这个层面以前这样可以但是现在或者往后可能就行不通了对所以就是你前面说那个我们称之为城市界面嘛城市界面肯定是很重要的但城市界面它肯定也不是全部嘛它肯定得综合性的来考虑它才有可能得到一个得到一个比较好的一个答案吧嗯
你当时卖海上维尼斯那套房子的时候我在想就是那样的一个场景你和买家会不会心里互相觉得对方是叉叉对吧对我觉得是这样就是不光是卖这个就是卖所有的房子我觉得有两点第一个是要理直气壮什么的就是说就是有人来看那房子有人来询价这套房子必定符合他的需求嗯
而且必定是他所有选择里对他来说最好的那个你这样说的好像结婚一样就是你看两个人很不般配但是呢对方肯定是他所有选择中最好的一个了对我觉得是这样我觉得是这样就包括我们当时因为我们家就是说到我们家买了第一套商品房其实那商品房在有个俗话叫老破大又老又破又大
20 多年了然后一个那应该也很难卖啊很难卖而且因为你总价因为面积断大嘛就是总价也不便宜又没有电梯其实很难卖就是刚开始卖的时候我都很难想象说到底谁会花八九百万去买这样的一个房子我其实想不出这个用户画像想不出这个用户画像啊但真的去卖的时候你会发现其实还是会符合别人的这样的一个需求
但是我买我们家房子其实是一个上海和外地的一个重组家庭因为他们的孩子各自有一个小孩各自有个小孩你看家有儿女那种状况这个时候他们既需要住在一起又需要一定的隐秘性那么这样来说一个总价没有那么高的一个富士小孩住楼下大人住楼上它其实是比较符合他们的需求的
就突然感觉一切都合理了起来对我觉得这其实也很有意思很有意思所以我觉得第一个还是要理直气壮第二个是说什么就你卖房子的时候你要去理解你这个房子的优点如果你找不到的话第一中介会告诉你第二你把自己转换为买家比如说你让你的老婆我让我的老婆去说我不是卖这套房子我去买这个类似这样的房子
让他先去推荐你看中介会用什么样的花术或者会用什么样的一些点去去概括你这房子的好所以卖房的时候你会让家人先假装要买这个小区的房子去打探一圈吗会然后其实中间有很多很多的技巧比如我举几个例子对对对跟这样同学们这里拿出你们的笔记本昨天天南讲这段把我震住了
就是我二年嘛其实就去年嘛去年疫情刚结束的时候就上海刚解封没多久嘛我们其实是是我老婆俩他老婆小我卖掉一套
24 小时成交一套是 24 小时一套是 72 小时成交三四一套不买一周吧原来你才是隐形的销量冠军不是当时我是怎么卖的呢就大家一定要记住就是说首先我觉得最重要的一点是什么就是中介不是你的敌人中介是你是你的朋友就说你一定要团结足够多的中介因为所有的信息都汇聚在中介手上
这个非常重要你别老想着说我自己在门口贴个小纸条我就想卖出去其实不太可能的第二个呢就是说你要展现出你的诚意什么叫诚意呢就对我来说做好三件事其实花不了多少钱第一个呢就是如果你的房子比较老了你先把你家的灯泡先换一换换的亮一点你房子稍微亮一点第一显大第二显新第二个呢你第一家呢如果你的窗帘特别脏了把窗帘稍微换一换
把整个房间请阿姨稍微打扫一下做个深度保洁做个深度保洁然后多配几把钥匙把每一把钥匙交给附近的中介只要这个中介不是特别不靠谱的那种小中介啊
无论是我爱我家还是恋家你都给他一把钥匙然后告诉他说我诚心卖本周必卖啊可是你说本周必卖对方会不会觉得你特别急然后他可以以比较低的价格给你成交呢不用担心因为为什么因为价格报的再低第一个跟你没有关系嘛对吧
第二是因为你可以加价你你能理解吗就说因为卖房的这个东西啊关键在于愿意出价最高的那个人花了多少钱他不是平均的这个价格多少钱所以你只要有足够多的销售线索如果你发现说看房的人比你想象当中的要好要多你可以把价格再加上去的吗对不对嗯
当然定价本身它是需要有很多技巧的你可以在和中介聊之前先去做一件事就是打开你的链家或者贝壳 APP 又在推荐产品了打开你的链家或者贝壳 APP 找到类似小区的历史成交记录翻到最近半年内的平均要看历史成交记录不要是挂牌这个是很关键的就是很多人挂房子说别人挂多少我挂多少
但是问题是除非是一个特别特别紧俏的阶段否则一定是挂的最便宜的或者挂的最合理的人才能成交嘛对不对那么你就要看历史成交的情况然后你在历史成交的情况之下呢你去定价在成交的价格当中当时当的加个 3%加个 10 万 20 万适当的加一点那加完了这个数字呢这就是你的
给中介的报价一般来说中介会给你建议的就是说如果挂这个价格他可以作为首推来进行那个推荐这个非常重要就是事实上来说你看一个小区或者一个片区在中间那边会挂出几十套上百套房但真正有成交意向的有成交意愿的
房子房源其实并不多你的真正的竞争对手也只是那几个而已那这时候呢因为绝大部分的人可能就是可卖可不卖的那种状态可卖可不卖他不能接受那个百分之二百分之三的这样的一个价格降幅的他是不能接受的因为他觉得之前我已经成交过这样的价格了对吧之前 500 万我也没卖现在我 490 万我就不肯卖了对啊
那我就再耗你个两年三年也无所谓但是如果你真的希望去置换的话你不要去在乎这个事因为只要你拿着存利息可能半年你就把这 1%到 2%给他拿回来了
这个最关键的一个点是什么就是要让你的这个房源成为这些大中介的核心的卖盘就是说力推盘这个时候呢他的区域总会带着他的每个店长在周末开会告诉你说下周我们重点卖这套房然后他就会把所有的整个区内几十个上百个中介会把他之前几个月他觉得有可能成交的这个买家挨个全部带看一遍
当走完这个流程的时候事实上你的这个意向的客户就已经积累出来了然后在过程当中你会听到很多报价有的报价会非常离谱会远远比你心理预期的要低很多这时候你千万不要搭理它你也不要破坏心情因为很简单不管你的房子不管你的房子好或者不好你只要卖一次就够了
你不是重复吗就像这个世界上的可能很多老板很多雇主觉得杨天安这个人是个废物没有关系我只我只有一个我只要卖一次就够了对不对那我只要远程爱我就可以了对啊只要卖一次就够了对不对那卖一次就够了那么他们的报价其实是无所谓的嘛那么好那接下来当有一个报价离你的报价比较接近的时候离你的心理经比较接近的时候就可以开始约谈了啊
我不知道大家有没有谈过这个中介卖房事实上是往不见往的你这个买家和卖家是不会直接见面的因为很容易先台子直接打起来会给你们每个人找个小单间然后用一次性杯子给你蓄点热水然后他会先拿一张白纸过来
把税费和各种你房子的一些细微情况全部介绍清楚对清楚包括你什么家具啊什么小问题啊那些细枝末节不重要的东西大家先确认清楚免得到最后扯皮到了第二步呢他就会要求让假五万十万的让假这时候大家一定要注意啊就是什么呢如果我能晚让假我就晚让假如果不能晚让假的话我也可以先让假但是幅度不能特别大
而且一定要均衡就比如说一套 400 万的房子我的心理价位是 400 万我报价是 410 万那这时候所有超过 390 万以上的报价我都允许他跟我谈然后我们就一人 5 万一人 5 万的让我第一次卖房的时候没经验我就是很快就让了这个中介也不走听完了我的这个报价一话他就在这跟我闲扯然后继续玩手机我后来才理解
因为如果我让得太快对方会觉得我的空间还很大哦
就不方便他去谈价格中介也很难体现出自己的能力来所以中介会在那玩手机刷短视频刷满半个小时再到这个买家那边去说我扣对吧赶紧给我训练谁费尽了嘴皮子给您谈下了这个五万块钱的这个幅度你能不能也让五万说不定对方也早让了他在那再扣半小时的短视频
我懂了所以去谈价的时候你最重要的设备是带好充电宝对带好充电宝然后呢蓄上水两边呢能够把这个价格谈的这个拢一点其实我觉得就是这个过程并不复杂只是大家经历的少很多的人怕麻烦
还有很多的家庭老人对于房子他其实是投入了非常多的情感在里边当他真的要卖房子的时候他的各种情感交织在一起他有可能各种回忆都回来了对他可能会比较冲动他会觉得亏了他会不高兴所以我觉得在家庭去做这个决策之前要做好充分的沟通要达成一个充分的共识
然后要需要有个比较坚定的人在谈判的现场这个事就能比较容易谈的好就你们家就是你了对我们家就容易好就是包括我们家最大大房子卖掉的时候其实比之前的成交价还是要低个二三十万的吗就我跟我我就跟我妈说我说
你这个钱早拿到就是说你也可以晚三十你多三十万我相信掉个半年你也能卖出去但是何必呢你这三十万可能存利息他也能回来然后妈妈心里就好多了对妈妈心里就好多了我觉得其实这就是一种安抚的手段嘛
就是就特别是像我当我发现说上海的新房供给越来越多我手上的老房子在整个交易结构当中越来越不利的时候我就应当果断的去置换置换的过程当中你未必能够卖到所谓的最高点但是也无所谓因为如果你置换如果你卖掉了老房子你有机会去买一个新房子那新房子的增长的速度其实会比老房子要快很多的
其实是要快很多的因为人总是希望能够改善生活能够住更好的小区我觉得尊重人心是最大的一个投资的逻辑你刚才那段话我有好几个问题想问然后一个一个问第一个我好奇的是你那套老破大你进行了一番怎样的改头换面
除了深度保洁和换窗帘之外我觉得其实不必要换的特别大就是有的人希望说是就是我去看很多房的时候最离谱的时候是就第一啊大家一定要记住啊就是如果有租客的话一定沟通好就是租客退租之后再去就是不要在租客还在租的时候对对我见过最离谱的是我很多年前我去买房的时候里面有个租客租客养了个狗然后狗呢还在这个床上拉了屎
整个房间就弥漫着这个狗屎的味道故意的吧对就是非常离谱我觉得这是一个基本的诚意吧第二呢就是说有的人会觉得说我房子清空了以后啊胜不得把家具全部清空了弄像个毛胚样的房子再来卖其实是不好的为什么因为大家有没有想过一个问题一个房子到底是有家具显大还是没家具显大
一个房子其实是有家具显大是这样的吗是有家具显大如果一个房子是没家具显大的话很简单那么所有的样板房的时候它就应该是没家具的时候给你看
其实是有家具的时候你是更容易能够有一个准确的一个空间感我一直以为样板房是帮助你唤起你对未来美好生活的一个幻想是一方面对然后样板房特别记载的地方是样板房所有的家具都是飞镖的这所有的东西都是给货币特认用的这是小一寸
是这样的吗你去关注一下特别明显因为它的床也不让你躺对床它可能会短一点你去关注所有的开发商的两个特点第一是它的门是没有它是没有完整的门的它只有个门框它会显大一点因为你放门也有个位置第二是床头柜几乎没有标准的床头柜几乎都是迷你版的床头柜就是为了显得你这个卧室大
太鸡贼了啊这是很多点对这个当然一期节目肯定说不完啊就说就我觉得没事还可以再来下一期啊没有必要折腾的就说你卖房的时候没必要折腾那么多你干净一点就行天呐对然后另外一个我觉得你刚才讲了一个很重要的一个信息就是不管你现在有没有买房的计划卖房的计划其实你要动态评估你持有的房产在整个这个城市交易市场它的位置就像你刚才说你评估你们家那几套老婆小或者老婆大
它可能未来会越来越不利于是你才会萌生念头把它们卖掉对就做投资也好做选择也好你要时刻的关注说我现在的状态或者我拥有的资产或者我的职业它是时间的朋友还是时间的敌人怎么突然上价值了
不是想这样的确是这样就是比如说我经常开玩笑说一个年轻人他即便不想结婚也应该参与相亲他即便不愿意跳槽他也应该去面试一个中年人或者一个已经结婚的人他即便不买房他也应该去看房
因为在这个过程当中你自己所拥有的这个资产职业或者是婚恋你会有回应你会有一些反馈你会有一些反馈有一些回应你会发现说你所理解的你的资产你的事业你的自己的一个状况在别人眼中是个什么样的一个位置
我觉得这个事是比较重要的因为在事实当中人不可能不停的结婚也不可能不停的换工作也不可能不停的买房但是如果每隔半年一年我们可以去关注一下你就会发现说你所拥有的这个房子到底是变得更好卖了还是变得更难卖了对到底现在年轻人更希望想要什么
那你这个心态不就是那百分之七八十可卖可不卖的人的心态会有但是我觉得这种长期的关注是很重要因为就长期的关注人才能形成一种周期感对所以我经常有的时候会去包括去年包括今年连续两年我去参与那种
有些券商和金融机构做的一些小孩子的一个金融的那种夏令营嘛去给他们做这种导师的时候我就会说啊你就是说你可以炒股也可以怎么样最好方法就是从现在开始起哪怕你是个孩子在支付宝里边每个月拿出自己的零花钱去买点基金
你就关注你最好呢你就是能够在你的非常非常年轻的阶段你就经历了一轮牛熊你就知道它是怎么回事先被市场毒打过对你就会会会有感知嘛所以买房和核心也是一样就是说如果你每年每一定要两年两到三年你都持续的去关注这个市场你去看看房对你去卖卖房那这个时候你你对它的理解会会更深刻一些对
如果你等到你可能结婚的时候拿着六个钱包然后去买房之前你完全没有任何的经验和知识其实是很容易抓瞎是而且我觉得中间有个特别反直觉的一个地方就为什么我现在去看房你愿意去看那些大面积的偏市中心的那些价格已经比较高的一个房
是什么就是我们思考一下这个问题一个上海的一个大学的一个毕业生他有了上海户口去买房六个钱包的一个年轻的上海小夫去买房是他们的杠杆率更高呢还是像这个余悦老板去年在上海就是做医疗的那个老板在古北一号买房那个老板他的杠杆率更高呢
事实上来说买豪宅的那一拨人他在房地产在他的整个资产配置当中比例是非常低的那么对于中产来说他可能是百分之六七十的资产是在房地产当中
富豪对他来说可能是 1%甚至 2%很低的一个资产在房地产当中而对于刚毕业的年轻人当他刚开始买房的时候他甚至会超过 100%甚至会超过 200%他 30%的首付款他就买了房他所有积蓄都在里边所以回过头来看哪种资产更安全呢那如果说一些上车盘或者是一些远交的盘事实上他的主要的购房者已经倾尽全力在买他了
但是一些相对来说改善型的一些盘它的潜在的购房者还有很大的这个余力那这个时候你就会回想你就会想到这一点就是说茅台卖的很贵茅台王子酒卖的很便宜那么是茅台王子酒更有升值空间还是茅台更有升值空间呢它核心逻辑是一致的
所以我们在这当然不能去去说很多的一些投资建议啊但是我觉得就是从供求关系这个最简单的维度来出发大家可以去思考这些事情除了没有钱之外也可以思考一下这些问题对啊我觉得就是你
就是即便我说的简单一点,即便你可能没有钱去直接的去投资房地产,我觉得去怎么说呢?就是甚至来说你也可以去避免犯很多错误。我看过非常非常多的这些案例是什么?
当我在一线城市打拼然后我的老人在就比如说在县城甚至在农村那么我我我没有上一户口或者说我没有办法在大城市买房但是我很很着急上车就是我退而求其次在老家买房在老家买房在二线城市买房在县城买房
这样其实带来的这个风险损失其实非常非常大的就是因为你看我这种过去二三十年中国的房地产它其实是个β行情嘛就所谓β行情就是一个普找行情是的就是每个上车的人他都赚到了无非是赚多赚少的那可能当这个房地产大发生结束之后我们面对的可能是所谓的阿尔法行情它是一个结构性的一个机会很多的一些房子它可能就会呃
慢慢的会停涨甚至会慢慢的失去流动性也就是说如果一个小区里边有 500 套挂盘你要比那 499 个人卖的更便宜你才能够卖得掉当出现这样的情况的时候会非常的艰难但是这依然是个周期就所谓周期就是说它总有交易活跃的时候也有交易不活跃的时候总有高的时候和低的时候你假如趁它交易好的时候你是可以跑掉的嘛
但是很多像我的同类人他可能确实是在老家可能是 18 县小县城买了一套房甚至是那种农村资金房那那种流动性其实是极低极低的然后你又人又回不去因为在那里也没有你的工作机会我我记得特别清楚就是前段时间我看到一个算是我们一个同行吧也是一个一个自媒体的一个博主啊
他呢是在几年前那时候赫港热的时候啊嗯他花了 8 万块钱在赫港买了一套房他现在在 4 万块钱出售哎他为什么要卖呢我很好奇我也不太清楚他可能觉得完全没有办法在那边生活吧可能可能 8 万块钱买的时候想说这还能跌到哪去对所以就是当需求彻底消失的时候其实是是是非常可怕的其实是非常可怕的而这样的事情其实
但是
但是你只要出了东京都市圈哪怕只出了一点点的距离在那边依然可用接近于零的价格来买到他们的这样的一些一户建所以说当房地产出现大规模的泡沫的时候非核心地区的住宅它的流动性的丧失会带来非常可怕的一个结果
我觉得这个是大家必须要去关注的一个点我觉得其实现在很多人已经意识到了说未来的这个房地产市场它可能会进入到这样一个阿尔法行情就像你刚才说的一样可能核心低段还是能保值或者涨了很多然后其他地方可能是不涨甚至下跌
但我觉得可能大家会低估这个事情分化的程度有多严重就像你刚才说的如果离开了这个东京都市圈它可能哪怕只离开一点点它可能都没有什么流动性了对我觉得这是肯定是需要去关注的一个点吧但是好在是什么呢就是房地产它是一个慢变量
什么是个慢变量呢就是说因为他的交易的频次没有那么高所以他的反应他不像股市那么快那股市一旦出现了某个消息他是瞬间反应的因为你去交易的成本非常低你鼠标点一下就卖出了他房地产不一样他是家庭财富的一个
一个决策你需要有很长的一个过程然后它传道也会比较的慢一些你想想看上海即便是它的整体的结构当中老破小处在越来越不利的一个阶段但是你想想看每年上海的新房的供给
也就是 8 万套 9 万套不到 10 万套你想光落户的人上海就会之前有 6 万然后到了 21 年 2 年肯定是个大幅增加的嘛因为上海把 985 以上的应届生都放开了嘛
嗯然后接下来五大星辰一定也会放开也就意味着说新增的供给它其实是可以把它可以把新的楼盘吃掉的所以它是一个慢变量在这个慢变量过程当中呢对于每个家庭来说它是有时间去去做这样的一个调整的嗯
所以我觉得大家也不要特别的着急你只需要去有这个意识然后时刻的去观察观察家里的这个情况特别是对于哪一类群体可能需要花比较大的力气去观察呢就是说当你自己在北上这样的城市打拼但是你家的老人是在二三四线城市甚至在更低的这样的一个县城但却拥有很多的这个
不良的房地产的时候你需要和家人去多沟通交流这个事你要把这样的一些情况或者说是风险点和家人多做交流我觉得这个是一个是一个
需要提前去布局的事情对因为其实我们小酒馆之前好几期节目也会强调和家人沟通的一些重要性比如很多人会抱怨父母容易被骗去购买一些不靠谱的理财产品但其实本质上还是说欠缺沟通你在父母那里没有刷到足够高的知心度
对这个事其实是挺困难的一件事就是中国传统的儒教的这个氛围当中啊即便是家人之间也是羞于谈钱的对真的是这样真的是羞于谈钱啊
大人顶多跟你说你要艰苦朴素你要少花点钱你现在工资多少但是你说老爸我们家里有多少钱可能就说你小孩子懂个什么我投这个买这个你是不是贪我的钱对吧这个其实非常正常其实非常正常所以就是说要在之前交流的过程当中就能够给出一些比较明智的建议慢慢慢慢的我相信很多的家人也许也能被你说服
但是每个家里情况不一样了有的是特别像上海的话孩子要挂户口然后你要看通勤时间去照顾家里的老人很多事情它不是一个抽象的一个资产配置它是一个家庭的一个决策在这个决策过程当中它一定是有反复有妥协有不解甚至会有博弈但是我觉得至少应该去交流这个事啊
你避而不谈不太可能解决问题然后一厢情愿也不可能实现最后的目标那像你们公司的年轻人比如说刚入职三五年的那种你会给他们什么就是购房买房的建议吗其实因为我们公司还真的是 local 比较少结婚的也不多但是结婚以后普遍还都是买房的但我们这边其实这两年买房的一个很明显特征是不愿意给上海老太太接盘也是
什么叫老太太接班啊就是说我如果我有钱就是我这个新上海人我有两个选择一个是 500 万我可以买到一个相对比较偏远的地方嗯这个地方可能是在武夏新城可能是在距离嗯
没有那么远但是我我是个新房第二个呢我已经精装修好了我小区环境不错我有自己的停车库嗯我也可以在徐汇景安或者偏市区的地方去买一个老破小它的交通更方便但是呢它房龄比较的老嗯
买买这样的一个二手房我现在观察的情况是越来越多的年轻人愿意去选择全签者嗯选择签者当然有两个原因了第一个是签者房屋的品质更好对就非常明显第二个也是一种心理学吧就说我一个 985 的大学生我刚毕业我拿十年的积蓄啊我去跟你上海老太太接盘就很多人他可能会过不了心理这一关或者他觉得说这样做是不是真的划算是不是真的对嗯
对我觉得这种心态在年轻人当中其实还蛮普遍的我感觉这跟北京好像确实不一样因为感觉北京大家倒也没多少接北京老太太的牌但是大家买二主房已经变成了一个没有什么所谓的一个事情因为新房真的是太便宜了
对那其实还是要看它的供给结构因为上海这些年来就最近 10 年上海是应该是世界上最大的一个二手房的一个教育的城市就是从单月来说如果光看豪宅的话上海的豪宅成交量可能是北京广州加起来之河可能巅峰时候还得加上深圳就是如果看 3000 万 5000 万的这个成交套数的话
那么上海每个月在这轮疫情之前可能要有接近单月 2 万套以上的 2 万套左右的这个成交量那么上海的二手房是个非常非常健康的一个市场当然因为这两年新房有了这个摇号制度之后一方面肯定非常公平嘛
然后供给的话增加了很多所以一手和二手的比例其实发生了很大的变化早些年上海可能只有 20%10%到 20%的一手房的一个交易量那现在可能一手房已经占到了 30%到 40%那相对来说二手房它的成交或者说它的出售也会比以前要难很多对
就是每个城市它有自己的这样的一个结构它有自己的这样一个特色其实需要大家真的是根据自己所在城市的特点去研究去琢磨对我就稍微研究一下比如说像广州广州和深圳它可能会有城中村的问题对北京的话会有大量的小产权房的问题所以它的商品房的结构每个板块的特点然后大家移民对于这个板块的一些认可程度肯定都是不一样的
其实我觉得也不太可能在一次和大家都能够交流的比较多因为除了上海以外我也不是很熟悉但我觉得可以做的一点是大家还是要多花一点精力去观察因为的确还是挺重要的对这其实你刚才讲的时候我想到了
我就觉得挺惭愧的因为之前像我们家会有那种风气我爸我爸肯定是我们家最关注房地产市场的主力嘛然后当他才能看新闻啊或者研究啊或者是每次路过中介去看那些数据的时候我妈就说看什么看你就天天研究这个东西
但其实这个事情是很必要的对因为是什么呢就是古希腊有个神话叫特修斯之船嘛那其实这个哲学问题就是说你在一个船上面这个船在一个狭长的一个比如说河道里边穿行它每隔一段时间这个船坏你就换一块木板上去当你把这个一段航行之后你每块木板都换了以后这个船还是不是原来的那个船
怎么突然上升到了哲学问题其实我觉得这个东西我觉得它是一个资产配置或者是一个非常好的一个隐喻是什么呢就是说我们的家也好房子也好它是承载我们每个家庭的这样的一个船
可能我刚出生的时候这个船是一个石库门慢慢的它变成了工人新村变成了大楼慢慢它变成了第一代的商品房慢慢再往后变在这过程当中你不得不去把你的这个资产配置慢慢的去挪向对于你最有利的那一侧
就是我不知道房价未来五年以后上海房价涨还是跌没有人能知道但是我知道五年以后新房依然比老房会好卖这就可以了你就要去寻找那个好的结构你就去不断的去换你这个资产的木板你换股票换房换其他的理财产品本质上都是一样的
家还是这个家家里边这些人他还是这些人但是你对应的资产就是你这个船可能过了 5 年 10 年以后他全部都换过了就跟特休斯之船一样你只有不停的去折腾去换你才能够保证你的资产组合是反脆弱的
是健康的我觉得就是很多人会跟我说杨天南我这次换房很艰苦我换了房以后再也不换了再不换了我打算住到就住到我最后那一天但我其实我觉得说当你不去换你是害怕改变
但是事实上来说你不换可能才会是往坏改变的一个最快的一个方式你就不停地换你的资产结构可能说好的房住不炒呢对就是说房住不炒就没有炒房住不炒没有说房住不换对不对
这个就是什么就是你只有拼命奔跑才能停留在原地对吧就你资产就不断的去更新它才能保持一个相对比较健康和活力的这个状态我觉得是这样的一个地方我不是说我要靠炒房去赚多大的钱我是希望说未来五年到十年我这房子还能够有一定的竞争力然后优化我们整个家庭的资产配置我觉得这是一个负责人的一个想法所以这是一个对这可能才是一个更负责人的态度
对
对必定要折腾但至少要关注至少要关注我就觉得你这个观点很好因为我之前也经常会听人说就是我买了这套房之后我就再也不换了我就要住到死就这个你看对吧这个风景很优美然后配套设施很好然后房子又很新户型也很好我有什么理由未来会换呢但我总觉得这个东西它其实是存在一些谬误或者认知误区的就如果它在我的自然当中占比很低比如说巴菲特巴菲特这辈子没换过房
在阿玛哈的小城里面没换过房对因为这套房在他的家庭资产当中是忽略不计的他可以安心住在这边可以住得很舒服对但是对于每个普通的上海中产来说你这套房已经占了你资产 56%是 70%你不去关注不去做好置换的打算我觉得这个就欠妥当了因为你不是巴菲特对对你这个房对你来说还是很重要你至少你不换你也得关注一下
它发生了哪些变化我觉得这个是其中的区别就是你不关注并不意味着你响应了房住不炒的号召而是你其实忽略了一些你的责任忽略了就是说你作为一个家庭成员的一个责任对因为毕竟这个它其实是一个家庭的决策是整个家庭资产而不是个人的我觉得这是房地产它作为一个大类资产我觉得特别复杂的地方
对其实不光是这样我觉得回到如果我们是做一个财经的一个科普或者是做一个投资的一个科普我觉得都要回归到一个具体的一个场景就是财富更大程度上它是一个家庭的概念它不是一个个人的概念当你没结婚之前你怎么样花钱一人吃饱全家不饿对一人吃饱全家不饿对吧其实就是一个现金流的概念但是当你有了家人你要去承担这个责任你孩子未来有教育的时候
你就会出现现金流的错配你就会出现你的收支的错配你就需要去考虑更多去考虑更多所以房屋的置换只是家庭财富配置当中的一部分但是它的道理是相通的所以我们今天这个系列的第一期就选择上海这个商品房先锋的这么一个样本我觉得也是蛮有意义的其实最早商品房改革就是从上海开始的吧
是最早上米房的改革包括从公积金制度我觉得绝大多数的网友应该都看过这个报纸静安区房价超过 2300 专家建议立刻卖出你们有看过那个老报纸对不对 2300 建议立刻卖出
对这 1998 年的一张报纸对吧 1998 年一张报纸但是大家其实没有意识到一个背景就 1998 年当时是东南亚经济危机对其实在当时的话 2300 元每平米对于每个上海家庭来说它一
和相比较现在的金安区来说现在上海金安区可能 7 万老房子可能 7 万 8 万新房子可能 10 多万它的遥不可期的程度其实是一样的就是 20 多年以来的时间的话其实每个上海人都在房地产的这个大发展当中得到了很多的好处因为你的房价甚至了你的居住品质实际上是大幅度的提高了对吧原来你普通的上海人你的居住的面积是非常非常小的
你在 90 年代的时候上海有个名字叫做特困户什么叫特困户特困户就是你的家庭的人均的住房面积低于两平米你仔细想想看一个人人均住房面积低于两平米的时候你是怎么住的那确实很香港这样的人在上海有几万户
就是每个这样的特困户你都是要排队你排队你才能够解决这样的问题所以商品房改革很多人说房价涨了大家的生活质量下降了其实换个角度来说哪个中国人他这些年他不是房子越住越大了对吧你家里资产因此也增加了很多谢谢天南老师我觉得这一期收获真的非常大我们从上海这个商品房改革给上海居民的可能未来我们也会去
聊一些像北京啊深圳啊广州啊这样的样本希望通过不同城市的各种特点帮助大家更好的定位自己的需求和给大家一些参考和建议那谢谢天南老师好的
以上就是本期的全部内容说实话这一期的重点很多真的只能你做做笔记如果你喜欢这期节目欢迎你分享给你有需要的朋友和亲人如果你希望多学习了解一些投资知识欢迎你下载有志有性 APP 了解一下投资第一课如果你有长期投资的需求那么我们小酒馆全员持有的长期账户也许是个很不错的选择欢迎你来有志有性 APP 进一步了解最后如果你在用苹果播客收听而且现在有空的话
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