E53 对话起朱楼宴宾客：人们关注的不是提前还贷，而是如何缓解对未来的不安
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欢迎来到知行小酒馆这是一档有有知有行出品的播客节目我们关注投资更关注怎样更好的生活我是雨白相信你最近在媒体上也会看到一些关于年轻人提前还贷的报道每隔几天呢也都会有听众和用户来问我们你说我要不要提前还贷

理论上提前还贷是一笔经济账但这件事引起了这么高的关注度一定是因为背后还有着其他的原因那今天的小酒馆我邀请了一位我个人很喜欢的财经作者来做客公众号起住楼宴宾客的主理人大卫翁

在这期节目里我们一起回顾了中国商品房跌宕起伏的 20 年和人们对待房地产市场心理上的变化并且探讨了提前还贷现象背后大家真实关注的问题和隐忧是什么当然还有更实际的如果你确实有提前还贷的想法应该从哪些角度来考量如果这期节目对你有启发引发了你其他的思考欢迎你多多评论把这期节目转发给有需要的朋友

当时你是怎么想到起名叫起猪楼宴宾客的因为我当时的这个主旨就是分享大时代嘛其实任何一个大时代都是就是《红楼梦》的这个逻辑嘛其实你刚才也讲了你做公众号的这四年你各个领域其实都囊括了有商业有国际政治有宏观有公司包括我们录这期节目之前我在想说我怎么介绍你我发现我很难用一句话介绍清楚这是一个什么号

还是偏犯财经吧,因为我也不是一个很专业的商业观察者或者什么,所以就算我去写公司,写商业,我也会比较注意去从资本上的投资者的视角去写这个事。联系你的时候,我会意识到说你在之前的公众号里,其实你写了很多类型的文章,但你很少自我暴露,我都不知道你是男是女关注你这么多年。直到我做播客了。

对对对对然后后来我才知道说原来你一直是在金融行业因为在金融机构就会相对比较敏感一点嘛就今天请大卫过来我们聊这个 LPR 今年算是下降了三次然后以及很多用户他其实会偷偷来问我们说我要不要提前还贷我们也有用户他会把自己家里的情况整理了发给我们

我们这一次节目更多的是我们展现这个问题的各个层面各种现象以及大家背后的各个心理对 我觉得更多的是引发一些思考吧或者说给大家提供一些思考的依据然后最终的结论包括像投资这件事情理财再到刚才说的提前还贷这种行为最终是每个人因为他的种种的个人的原因然后目前所处的时间的节点来做出的一个决定

是的,因为你想换做三年前,这个话题可能没有人会想要去讨论。最近其实不光,我觉得不光是可能在咱们这个后台,包括一些媒体其实也在关注这个话题。是的,因为我们也能看到像人物这样的权威的媒体,它会报道一些相应的故事。这些年轻人大家为什么会考虑提前还贷,以及他们是怎么提前还贷的?

是的 是的 那天看到那篇文章我还挺有感触的他其实从各个侧面虽然写的都是一个一个故事 个体故事个体的人 但他代表他背后其实代表了一系列的这个大家的一些想法的变化就像你说的跟三年前 跟十年前跟我刚毕业的时候刚毕业或者说我买房的时候的这种大家的心理其实都产生了非常大的一个变化

对,就是如果我们纵观过去可能 20 年,大家其实整个中国人,所有中国人对于房贷的观念确实是转了好几道弯。是的,其实首先中国的商品房整个市场也就差不多正好 20 年,到现在是一个 20 年的轮回嘛。

从起步到现在这里也是个起猪肉宴宾客的过程对然后所以对于房贷的认识我觉得从最早一定都是偏全款能少贷就少贷一点然后到后来有一部分突然有一部分人突然意识到其实这个东西是给自己随着这个房价的上涨就给自己一个能够尽快上车尽快买房的一个等于是一个好的一个激励因素吧

就如果没有这样的贷款你可能买不起这样的房子然后慢慢地意识到这个东西的好处再到前几年其实进入到一个我感觉其实是偏癫狂的一个状态就是所有人都试图能多贷点多贷点包括我的同事们就是我当时就

劝他们当我听说他一个月就作为一个刚毕业没两年的同学一个月的还贷要达到两三万三四万的时候我都非常的惊讶我说那你工资因为我给他开工资我知道他工资是多少我说你不够啊他说那家里帮着一起还家里帮着还对 家里帮着一起还

也有因素是因为一线城市确实房价太高了就是你想在北京上海这个地方买房起步价就这个地方所以必须得贷但整体来说家长也不会想着我帮你多付点首付想的都是我给你付一个最低的额度下的就变成贷款我们来慢慢还然后直到又到今年又到最近的我觉得也就是从去年开始

对去年开始今年进入一个高潮期就是说开始考虑是不是提前还贷然后包括我在买房的时候少贷一点贷款等等的这些考虑开始增加这个周期其实在海外已经走过好几轮了以 08 年为一个分界点为这个

金融危机为一个分界点其实在这个之前美国人也曾经经历过一波就是他们是零首付就根本就不用不用首付我就是纯贷款能买进买对对对就是银行也会非常乐意为一些就是他会把这个贷款的

人群其实中国现在银行都还没有下沉到那么低的一个状态美国是就简直就是任何人你只要走进银行就可以申请到这个房屋的贷款在 05、06、07 年的时候因为当时他可以再把它包装成次贷包装成一些证券化的东西

银行可以把它包装再卖出去所以对银行来说它也不承担很多风险然后到 08 年为一个节点很多人还不起房贷然后破产然后突然整个信贷崩塌对吧然后开始大家重新进入到一个存款时代或者说少贷款的时代

然后到现在又开始美国人买房也买得很凶对是很凶的而且因为在这一轮假期周期之前其实利率真的很低中国人看起来都特别眼缠对不管是香港因为香港是跟着美国的这个利率走的就是你去贷房贷的那个利率 1%点多 2 点多在中国人看起来都特别的低所以

所以又进入到一个加杠杆的一个周期其实欧美就是每隔个十几二十年就会和金融周期基本上是同步的一个贷款的周期中国现在只是在商品房就是进入商品房时代以来迎来了第一个周期的拐点而已

其实前面也有过低谷你包括像中国因为我第一套房是 09 年当时就处在一个低谷然后到 15 年其实中国的这个周期和资本市场也挺同步的 15 年股灾之后也有过一个小低谷所以说这两个节点其实是上车最好的节点吗

现在回过头来看确实是这样的怎么说呢它造成的一个结果就是中国人一直有一个信仰就是房价永远不跌因为稍微跌一点就有你如果那个时候不上车后面就又涨上去了但是当一个信仰把它凝聚到或者兼顾到一定程度的时候它就会破裂了就对于我们这样的周期论者很多投资者机构投资者都会是周期论者就会知道

你捧得越高摔得越狠或者说你这个周期走得越长它可能落下来的时候就会这个低谷可能就不是一个小低谷它会是一个相对比较大一点的

那中国的这种情况它有任何可能像西方一样因为你刚才说美国嘛它可能是 08 年之后它可能花了 10 年左右的时间来恢复大家对于房地产的信心对我觉得中国从过往如果看过往 20 年其实不是这么一个模式就中国因为有非常强大的政府然后它是以银行作为信贷的核心的

它跟美国以资本市场以股市作为信贷核心是不一样的银行最好的最大的好处它的动员能力特别强包括人民银行包括政府对它的把控力很强所以它可以快速地扭转通过对信贷的精准的释放或者说对于一些行业的精准扶持来实现尽量地抹平周期这么一个感觉就至少在中国的过去这么多年都是比较有效的对都是比较有效的那未来会不会有效嗯

咱现在不知道这个只有走一步看一步但是整体来说一定会比欧美的这个波动要小其实我觉得跟中国更好相比的其实大家可以多看日本虽然说大家觉得日本有失落的 20 年去过我不知道你去过没去过没去过是吧其实你去日本就发现好像跟书上形容的不一样大家过得很开心特别是普通人其实都挺好的

日本因为也是一个以银行为核心的一个信贷结构所以它的作用是把周期拉平拉长相当于欧美是用加速出清就是它高的时候也会甩得很高但是下的时候也会下得很快它用加速出清的方式解决这个周期的问题

那以中日为代表的这种银行信贷的这种体系其实是拉长因为银行可以把很多不良贷款或者把一些不好的东西藏起来慢慢消化慢慢消化它不会像资本市场一样暴露在所有人的面前所以其实我觉得周期是会拉长的 OK

我们再回到我们刚才说的主题就是提前还贷嘛就提前还贷它理论上它其实是一个你在还贷整个过程中你可以有的一个选择但是现在变成了一个话题这个原因其实也是因为像我们刚才说前几年没有人考虑过这个事情甚至有人考虑会被别人驳斥但是现在变成了一个话题就是大家

背后的原因和担忧是什么呢?我觉得几个方面吧,就我判断来说应该是有几个方面,当然回头可以补充啊,这个我觉得你作为年轻人的代表,应该有一些自己的这个想法,就是一方面其实提前还贷一定来自于这个不安全感,

我对未来现金流的一个把控力没有原来这么强了以前大家至少在前几年企业运转情况好经济这个非常的向上的时候其实大家都会对未来的收入也好现金流也好是一个不断抬升的一个预期因为我最近刷小红书还挺多的然后小红书上一群人其实直到现在他们还有一个词叫我也是从那里学到的

叫 fire 对财务自由我是真的是刚知道的在 80 后来说就是一个新概念但是 90 后好像都会听说过大部分 90 后甚至 00 后大家都在琢磨如何提前退休这个的前提如果要提前退休也好或者说是类似这样的一些想法也好你的前提都是你对未来是非常有期待的有希望的你知道你的现金流是一步一步在增加的你的资产是一步步在累积的在这样的前提下其实大家不太会想到提前还贷这个事情

因为从历史经验来看比如说我在十几年前这个买的第一套房当时一个月四千多的每个月要还的贷款对于当时可能还是一笔比较大的钱但是放在现在可能已经不是那么大的一笔钱了因为这个背后就是整个通胀的效应嘛就是通胀是一定存在的所以呢

如果你的未来的对自己的现金流前几年每次说到为什么不要提前还贷大部分给你的这个劝告的理由也是说你现在还的这个贷款其实过几年你再回头看其实会越来越缩小它是你对抗通胀的一个利器当时的说法是你的贷款是

對抗通脹的一個利器對 但這個的前提條件是你自己本身的收入也在隨著通脹或者說隨著這個經濟隨著你個人發展職業生涯的進步而上升但現在如果大家的這個就是從前兩年開始這個大廠

财源啊然后包括一些这种行业的负面对找就业相对比较困难再就业的困难然后这个叫什么 35 岁之后失业的这个对被这个社会抛弃等等的这些焦虑情绪越来越严重之后大家对于未来这个不安全感上升了这个时候他要考虑的就开始转向就说那我现在的这个

还的贷款如果我现在手上有一笔钱的话我可能要考虑是不是可以帮我未来减少一些我的这个不安全感怎么减少呢不是通过储蓄而是通过减少我身上背的这个贷款背的这个压力就是修正自己家庭的资产负债表对我个人认为更多的人还是从心理因素在考虑这个问题

真正你说有多少人会去盘算说我现在投资的收益率跟我贷款的利率哪个高哪个低是不是现在还贷款会更划算一点我觉得这个对于我们这些金融从业者或者说做投资的人相对来说可能会考虑的更多一些但是对于更普遍的这个

群体来说这方面的我个人认为真的不会去真的拿个计算器算得这么精确而且说实话这个东西你也算不精确可能两年前你觉得买个基金一年能涨个百分之四五十那我肯定拿来买基金但是市场总会教育你就是这样的牛市不是能够一直持续的市场也是有周期的那你长期来看到底你的收益率在多少呢嗯

因为其实关于提前还贷在网上其实都有非常成熟的提前还贷计算器你要是真的想提前还贷你算一算你输入你贷款的金额输入你已经还了几年再输入你准备拿多少钱出来提前还贷它能把所有的都给你算得很清楚你省了多少利息如果只是一个简单的计算题其实大家都不

就不需要在后台偷偷来问我们就一定是因为这件事背后有很多牵扯到心理和自己一些未来人生决策的一些因素所以大家会这么的不确定它是一个非常复杂的考虑举个例子来说这两天比较火着 LPR 降了对吧那可能不会立即体现在你的房贷里面因为大部分人的这个房贷的条款其实写的都是一年一条对就可能明年 1 月 1 日

对 明年 1 月 1 日才会生效但是随着媒体的这样的狂轰滥炸你就会觉得好像我的房价利率会比原来低一些了那我还要不要提前还贷就是都会成为新的考量因素的一部分而且从这个怎么说利率的周期来看它确实处在一个一直在往下的一个周期对

我觉得大家的反应是这样的一部分是觉得说算了一下我每个月可能只能少还几十块钱或者一百多块钱对这算什么没有什么用啊是的是的鸡肋还有一类人说现在降了那接下来半年是不是还会再降呢对我们再等一等再等等看对我觉得从国家的

政策导向来说往下降是一个大趋势大趋势因为目前中国的整个利率水平在全世界还是相对比较高的特别是在跟我们同等经济发展水平包括通胀水平的国家里面算是比较高的所以我觉得降低 LPR 是一个大的走势然后在这个之下包括你刚才说到的每个月少几十块钱然后就会有人跟你算说你别看每个月只少几十块钱

你乘以 12 再乘以 30 你 30 年整个的还款期能少多少钱一算下来也还真不老少省几万块钱对可能可以省几万或者是那你这是一次降 LPR 如果三次叠加呢五次叠加呢对吧所以就是如果你纯粹从一个计算公式来试图推导我到底应不应该提前还贷其实是一个非常困难的事更多的还是应该是从目前就是所处的一个

包括生活包括工作的一个状况包括你未来对于资金的一个利用的规划整体考虑这个问题就是该不该去做出这么一个角色因为它某种程度上也是投资的一种就是提前还贷其实就是投资的一种

是对那其实我们可以接下来盘一下究竟有哪些因素需要我们考量在讨论提前还贷这件事情上那首当其冲的肯定是对财务上的影响就像刚才我们说他可能占你每个月的现金流的多少这个是最直观的一个月的工资可能本来也没多少如果一多半都要去还房贷那你本来的压力就很大再加上现在可能你的理财理财收益确实不是特别高嘛那

那可能这一部分人可能就会非常认真的在考虑要不要提前还贷对所以从财务这个角度呢我觉得又可以拆成两个方面一个是你既然要提前还贷你肯定是有一笔提前还贷的资金嘛哦这里我要插一句当我在我们小酒馆的听友群问大家说对这个话题感不感兴趣的时候顿时有十个人回答说这些人好有钱啊他们都有钱提前还贷他们哪里来的钱呵

对的我看到很多包括人物影片文章底下的这个最高赞的也是这么类似还是太有钱了对对对所以但这笔资金很多人比如说有的是自己辛辛苦苦攒下来可能之前是做一些理财啊或者是这个买基金啊等等的钱就你每个月总有一点盈余嘛对以前你可能是定投基金现在你就想说我是继续定投我还是说去还贷

是的然后有一些可能也是比如说一笔年终奖或者是父母可以给一笔钱去支持这个事其实都有我觉得又可以拆成如果从财务的角度考虑提前还贷的资金该怎么用然后再加上如果提前还贷了对你未来的每个月的现金流会有什么影响这两方面去考虑这个问题

那对于资金这块的考虑其实很简单就是这笔钱如果你不拿来提前还贷你拿来做什么它的就是实实在在的考虑它的收益率是不是可以比较高如果放在早些年余额保一个月这个年年化利率都是 6%的时候大家肯定是放于我

放余额宝都好那个时候我记得应该是 13 14 年吧其实当时货币基金就余额宝其实背后就是货币基金货币基金的收益率还很高的时候其实也不会有太多人考虑这个提前还贷的问题因为你都是倒挂的嘛你的存款利率比贷款利率还高其实当然回过头来看那是一个非常不正常的一个状态如果你的存款利率比贷款利率高请问银行是啥

他是慈善家吗其实还有一种状况这也是我采访了很多我们的用户大家不是在疑惑说那这笔钱从哪来但对于有些人来说他是可以用我自己发明的话就是透支自己的社交资本

他会问自己的亲朋好友如果他下定决心要提前还贷去借钱对他会问亲朋好友借钱然后在一些就是亲缘比较近的就是亲情力量比较强的那种家族里他不需要付出额外的利息就是一笔免息的借款对只是说这个社交资本看他什么时候用来兑付是的对如果这个时候他决定兑付那可能比如问亲朋好友借个三五十万然后想办法凑一凑把这个还上

在之后的十几年再慢慢的把期末好友这笔钱给还上其实这个在当前几年就是投资比较盛行的时候或者说股市比较好的时候也会有类似这样的情况对 凑钱买什么钱贷啊对啊 包括打新股啊

然后等等的这种事经常是家族 N 个人一起上对我也干过你也干过因为当年 14 15 年的时候的打新股是需要冻结资金的就是它需要你去申购之后你全额需要冻在那里然后如果打中了那笔钱就会变成新股如果没有打中钱再退给你所以你的资金越大就越好

所以当时很多朋友会把钱汇聚在一起然后呢大家一起去做这个事情其实都是类似的就是跟你说的这个现在大家一起找亲朋好友凑些钱来先提前还贷这 15 年我印象最深的就是我一个记者同行他说他在帮他的亲朋好友理财然后买了中国重车哈哈

这跟 07 年买中国石油是一个概念对对对当时说就是南北车嘛那个时候在上面转了很多就是等他那个时候停牌嘛然后等他重新这都是对惨痛的回忆现在回想起来可能都是些惨痛的回忆

但整体来说就是其实在财务上面如果在拆成提前还贷的资金这个角度的话要考虑的问题就是你现在的投资收益率跟你的贷款利率之间的一个数大数小的一个关系那这两年其实首先像货币基金也好银行理财也好显然收益率都在大幅的下降这个背后的原因比较复杂我们这期就不多说了还是跟整个利率的水平有关

所以当这些下降的时候其实 1920 年包括到 21 年可能大家还没有很深的体会是因为当时基金市场很好可能很多人就选择那我不买理财了我其实买点基金其实一年下来赚的比我理财多多了也没有关系但是到今年好像基金的表现也没有那么稳定了对吧这个市场跌宕起伏今年大家突然觉得说

买啥好像都赚不到钱都赚不到钱但是这个我觉得是就是从投资者的角度是一定会遇到这样的时候的就是周期论者对周期论者所以周期论者的一个结论最终的结论就是做资产配置就是你应该持有一篮子的资产然后做一个此消彼长然后呢通过一定的配置取得一个长期来看相对比较还不错的一个收益

这应该也跟这个有着有形的这个就是跟我们投资理念是一致的就是我们一直跟大家说分散投资资产配置对的这个我觉得会是一个未来的大趋势但是能够实现这个大家对这个的认知的前提

是这个市面上不再出现不管是类似 P2P 也好还是前两年那么高的余额宝也好这个收益率又高流动性还不错只要这样的产品还存在在市面上就不太可能大家能够意识到资产配置的重要性对于不少投资者来说也是踩过坑后才知道原来看起来特别棒的 P2P 其实风险很大还有那些年余额宝的高收益其实也是不可持续的所以到现在为止当这些投资的品种都已经

不复存在的时候这时候提前还贷就会浮现出来成为好像是一个更好的投资品种就单纯从财务上考虑但这里我其实想多加一种投资品种啊就今天因为我们也不是讨论到底现在该买什么的问题对对我们不是在给大家做决策对所以呢也也也不去说现在是不是投资收益就一定会比

这个贷款利率要低所以你就应该怎么怎么样但是举个例子来说也有朋友来问我说那我现在应该去进一步深造还是提前还贷就是我有了一笔钱之后那我可以去读个研究生或者读个 NBA 或者去考一门课程等等的这样的一些因素考虑我们这里说的深造更多的是你已经工作了之后的深造是的因为否则的话你应该也不会考虑提前还贷的问题对

可能本科生父母就已经给你买好了房子了这叫人生赢家这种也就不用太考虑我们今天焦虑的这个问题了所以这个在我们投资人机构投资者或者说是金融行业会把它叫做人力资本人力资本对人力资本其实对于年轻人来说是非常重要的一个资本所以其实对这方面的投入你很难量化的估算出一个收益率但整体来说它的效率是很

就是从长远来看对于你未来的职业生涯的这个好处是很大的只要你想清楚了自己要上的这门课也好要考的这个学位也好是真的有价值的那么我一向对于这类朋友会鼓励说那提前还贷只是解决了你一时的这个财务压力但从开源节流这两个角度出发开源无论如何特别是对于年轻人还是一个更重要的

而就是投入到自己身上对投入到人力资本上其实是比较划算的其实是开源一个很是未来开源的一个很重要的事情它可能不是说立刻能够产生效果但它的潜在投资收益率是非常高的所以对于这一类的这个

考量我认为我也姑且把它算在财务这个领域其实我们小酒馆前段时间我们介绍了一本欧美新书叫 Just Keep Buying 然后我们有讲它核心的一个观点就是你在从年轻到年长的这个过程其实你不断地在将你的人力资本置换成金融资本或者叫资产的这样一个过程你就要评估这个转换率以及你转换了之后你获得的这个东西它未来有没有增值的可能

就即便你现在提前还贷置换成了房产假设你其实你内心可能大致有个谱可能这个房子未来也许不会太涨了尤其在我们这个房租不炒的背景下那可能提升你的人力资本它可能未来的转化率会更高是的这个其实是 CFA 三级

一个很重要的话题对到 CFA 三级的时候其实就不是在学一些基础课了它其实最重要的是给人做财富规划师作为特许分析金融分析师的最后一环是你能够帮助一个它有大量的就有点像那种我们现在叫应用题或者说是案例题嗯

就是告诉你一个家庭什么情况对吧爸爸赚多少钱妈妈赚多少钱你要给他设计出一套规划来在这个里面人力成本人力资本就会作为一个很重要的概念引入进去然后你在规划这个家庭的未来的一些财富规划的时候一定要把孩子的教育或者是年轻人的教育要考虑进去所以对你说的很对它是从你是在不断地拿自己的人力资本去换取所谓的财务资源的过程

我觉得这不光是年轻可能到了中年或者甚至到了职业的职业生涯的后半段也同样是重要的事情往往对这方面投入我觉得会比解决短期的因为你提前还贷首先它就意味着它不是一个非常现实的现金流压力对吧

它是一个你为了解决之后财务压力的一个动作你现在都有一笔钱做提前还贷了你已经是人生小赢家对吧所以在这方面我觉得去解决就个人人力资本的这个问题会更重要一些

所以我觉得这个是在财务大因素底下的就是针对提前还贷的这部分资金的一个考量换句话说随着现在比如说 LPR 在下降贷款利率在往下走这个时候确实天平可能是在慢慢的有一些平衡对吧原来我们的贷款利率我看了一下我现在贷款利率基本上是到五点几五点几的话其实你现在想拿到一个非常稳定一年五点几的理财产品首先是几乎不可能

可能你如果是长期来看肯定还是可以长期是但是你现在在银行买理财你是买不到这个利率的而且现在也没有钢队了对啊也没有钢队了它的风险就是如果它告诉你所谓的预期收益率在什么 6 到 10 期间那这很危险对

首先这说明它背后肯定有股权投股票所以它一定只是一个预期收益率而不是一个确保的收益率就是未来在银行理财也好或者是一些别的形式的投资产品都会把

把波动跟这个就是他会把最大回撤也放在他的这个产品介绍里面这时候你就知道不是意味着我在一年后就能拿回本金加上 6%的收益绝对不是这样中间存在一个很大的一个不确定性所以在这样的时候你就可以把贷款当做是一个五点几的一个投资产品就如果你要提前还贷的话那这个时候确实他至少在现阶段是一个很有吸引力的想让你去够他的一个东西就单纯从财务这个角度考虑对

我觉得这个视角很有趣把它当成一个固定的一定有五点几的这么一个理财产品是的你相当于你今天还贷了十万块钱你在一年后相当于他给你赚回了五点几的收益因为你少还了这么多利息对所以这个也是一种我觉得非常值得考虑的一个视角

其实某些程度上大家可能没有把它这么清晰的定义出来但在大家做提前还贷这个决策的时候一定模糊的印在了你的脑子说好像现在贷款利率好高我想把它还掉这个背后的含义其实就是我现在找不到比它更高的投资产品了所以我是不是考虑本来的话

就是这是一个考虑那再说你刚才说的第二个就是财务这个领域的第二个就是现金流对我未来现金流的一个影响来看的话这个就是其实我觉得怎么说也取决于两个方向如果你现在还是一个工资或者说你的收入的增长非常的稳定或者是有一个很相对比较美好的未来的话你可能不太会在意这个事情

因为提前还贷意味着你身上有贷款有贷款就意味着你现在每个月其实都在考虑贷款现金流对你的实际现金流的一个影响如果你收入还在往上走其实这个影响只会越来越小你的压力只会越来越小理论上说它是不会有太大的衡量了那么除非一个考虑就是你在人生的某个重大阶段比如说你要生娃了你要有一些下一代的一些考虑了

考虑了那他会给你的现金流增加非常大的一部分非常大的一部分这个时候你就要重新衡量我的贷款现金流会不会影响到我的整体的收入现金流

但整体来说就是如果你的收入还是在增长你往往不会太至少在财务角度你不会太考虑到这个的影响是不是有一个相对比较健康的比例比如说你每个月还的房贷最好不要超过当手收入的可能 35%一般来说是三分之一以下是比较合适的一个范畴但是我现在认识的很多年轻同事可能都超过了这个范畴

就这个其实还挺有意思就是在我当年买房的时候有一个逻辑就是我与其租房我不如买房就是我租房的也要付出房租对吧如果这个房租跟我的还款的现金流差不多的话那我为什么不买一套房然后把这个当做贷款的一个支出因为没有钱付首付呀

对这是一个原因第二个是在现在为什么没有人很多说因为你的房租跟你的还贷现金流往往不成比例你租一个房你可能几千块钱就可以解决一个月可能要还两三万对就是你如果正常在一线城市买房可能都是一万不起跳如果在低线城市可能还可以几千但问题是你在低线城市你租房的成本也会比较低对

但是整体来说这个依然是应该被纳入这是在你在买房售的一个考虑范围之内就是你房租的这个现金流的一个压力但说回来就是对于未来的从这个角度来考虑呢其实我记得现在提前还贷也有两种方式一个是缩短还款年限一个是降低每期的这个还款的这个金额其实就我个人来说我会比较倾向于如果一定要提前还贷的话

应该是去降低每一期的金额而不是去缩短年限那我记得我看过一篇研究报告就是截止到现在为止真正因为现在距离这个商业房的这个 30 年也有 30 年的 20 年到 30 年这么一个周期真正把钱还清的而不是提前结束的非常非常比例低于 10%

绝大部分时候你还是会在比如说你还了 10 年或者 15 年的时候因为你要换房或者因为各种原因你会选择把这套房的房贷全部还掉所以提前缓缩短年限看起来好像我好像不用再为银行打工 30 年了我只用为他打工 20 年了但是对你的首先对你的现在没有什么本质上的影响其次其实到 20 年后你可能已经肯定已经把这个贷款

最后缩短那十年意义不大同样是减少那部分利息额不如让拿它来减轻你每个月的目前的一个负担对你来说更有效因为这个在金融里面有个概念叫折现率就是你未来的一个满足如果你要返回到现在都要去乘以一个折现率的其实它会缩小很多最好的就是在当期有一个满足感这个满足感是百分之百的然后

然后你越往后推就会要成为一个更大的一个折现率的一个比例对其实这个也可以稍微引申一下就很多人在买房的时候会纠结是等额本息还是等额本金就他们会说你看你是选等额本金的时候你想你越还越少等你到了 20 年的时候你只要还很少很少的钱了你等额本息多不好啊等额本息其实你要付出

可能更多的利息利息会多很多对但是如果你考虑到折现率这个概念的话其实确实是等额本息会好一点就你每个月还固定的金额这个到说到等额本息和等额本金我倒觉得完全取决于你的负担和压力就我个人而言我会比较喜欢选择等额本金就是越还越少越还越少因为第一它确实减少了利息的总额

其次是因为我在最开始他最多的时候的这个还款的金额也没有达到就是给我造成很大压力的一个低步的话就在这样的一个财务的计算下我会觉得等额本金是一个合适的方式而且另外一个从心理上来讲每个月还的比上个月哪怕至少 10 块钱

也会快乐一点你会很快乐的对那这个我觉得就是得具体问题具体分析如果等额本金它前面比如说前面几年你还的确实是大头很辛苦对很辛苦如果你真的很辛苦占你的月收入可能 50%以上确实没有必要是的我们在过往几年看到过很多这种例子比如说两口子一方可能猝死

或者是失业家里第二个月就要断贷的这种情况是的就是把自己逼得太紧了对就是这个现金流的考虑一定是我觉得 35 是一个比较舒服的线 50 可能就是红线了就是超过你月家庭现金流的 50%这个就非常相对来说是非常危险特别是在经济下行或者说是不太好的这个阶段

我突然误了为什么那些媒体报道都是那些考虑提前还贷的年轻人因为我觉得年轻人他们可能就是正好将在半途中因为他们大部分我觉得应该是比如 17 年之后上车的这一批正好是全国房价可能都普遍涨了可能基本上算是一倍的时候上车然后他们背负的房贷又很多对他们来说他们每个月的房贷压力很大是的然后现在

又觉得说自己未来可能赚钱能力不一定会往上涨他们就会僵在当场说我该怎么办你说的非常对我身边的 70 后基本上没有考虑提前还贷的人因为他每个月的这个贷款的金额太少了已经对他自身的这个不会产生很大的影响了

所以除非他要换房否则他不太会不太会考虑这个提前还贷的这个问题我爸应该是你刚才说 10%真的还完全部贷款的那个人里边但是他当时是 20 年因为那时候年纪已经比较大了就是今年年底他应该就会还完他第一套商品房的贷款你们可以家庭买个蛋糕庆祝一下对对对就当时的时候会觉得说每个月当时 1700 的房贷很多

在 20 年前对吗对对但是你看现在就会觉得说啊 1700 好幸福啊是的就基本上可能吃几顿饭这个出去玩一趟就就就就这个钱了所以这个逻辑就是我刚才说的通货膨胀的这个逻辑 20 年前的钱的价值跟现在是不一样的但是你说比如说 17 年之后上车的 80 后 90 后

那他们可能就是会很难受了对他会认真的考虑说因为我每个月的这个房贷的压力这么大那如果我的投资又拿不到我以为的那个收益率的话那就像我说的把把还贷作为一个投资品是不是一个更好的选择

其实整个我觉得我们刚才分析了就是从财务这一派的诸多的因素当然你像比如说金融行业的人相对来说考虑提前还贷就会少一些你知道为什么吗因为收入高不是不是不是因为收入高收入高责任也大收入高的人特别是对于收入高的年轻人杠杆上的也高对杠杆上的也高然后买了房可能价格也会高一些嘛其实金融行业的人对自己普遍有一种自信就是我的投资收益率会比较高

哦 理解就是我觉得我能通过我自己的投资赚到更多的钱所以呢我不考虑钱还不然我不配在这个行业立足对 但是反过来说从一个我这样的风险厌恶者来说这又是 CFA 的另外一个概念哈哈哈哈

所以本期的主题是 CFA 这个宣讲班被考就是怎么说如果你已经在这个行业了金融行业那么就意味着你个人的收入跟你的这个整个未来的职业发展已经跟投资跟金融市场息息相关那么你的人力资本其实已经在这一块了

这个时候你自己的投资就应该去分散化你不要以为自己还能够获得这么高的投资收益率换句话说你在 1415 年那种牛市里面你可能一年拿到的奖金你在金融行业里面拿到的奖金你的收入会很高你的投资可能也做得很好但是到 1617 年市场很糟糕的时候不但你的投资收益很糟糕而且你自己的收入奖金可能也会下降也会受到很大的影响

那么这个时候你不就双杀吗我们叫戴维斯双杀所以从资产这个又回到资产配置的理论上来讲是越分散越好就是分散化才是这个市场上唯一免费的蛋糕所以我一直劝我们金融行业的这些同事少投些钱在自己公司的产品上

然后少买一些跟你的职业直接挂钩的这些要找一些相关性比较弱的相关性比较弱的然后呢偏固定收益类的或者是比较稳的东西反而是这种公务员啊教师啊或者是一些自身的收益收入非常稳定的这种群体他应该多去投资这个高风险的产品因为他自身的这个是一个分散

我以为你会告诉我说你会给后辈们的建议是去找教师啊公务员啊这样的另一半这也是非常对的其实这个是真实存在的就是我认识的体制内的朋友往往都拥有一个在金融行业或者是互联网行业的另一半就这个是从一个家庭的资源分配来说是一个比较合理的一个组合和那

那对于个人来说其实就是你自己的投资和你的人力资本应该分在两个不同的领域里面去考虑理解了那其实除了财务方面我觉得大家考虑提前还贷很重要的其实是在心理上其实很多时候环境的变化可能没有到那么大但是对人心理的造成的影响是非常非常大的是的特别是在职场

然后在一个宏观环境然后现在的信息又特别多媒体又容易推波助澜比较极化的信息更容易放大被你看到对会让大家都很焦虑就是你想让我们这些 35 岁以后的人感觉在这些社媒上就没有什么存在的必要了就感觉要被社会淘汰了这个感觉

但实际上你想现在在职场上面大部分的人不都是 35 或者是 35 以上的还是一个非常中间的力量所以这方面的极端的信息接受多了之后确实会对人的心情情绪产生非常大的影响所以从这个角度来出发提前还贷其实这是我们最早聊到的那一 part 情绪心情对于决策的影响我觉得也是非常重要的

换句话说刚才我们聊的财务这一趴是算不太清楚几天前还没有 RPA 下降这件事的时候可能天平是这个样子的它一下降就变成稍微平衡一点了这个东西没有办法提前预测但是你当下的心情是实实在在的对未来的焦虑不安全感如果提前团代能够某种程度上缓解你的这种焦虑焦虑的话它可能是你现在应该去认真思考的一个问题

因为其实现在尤其是这种社交媒体时代大家的这种信息减防都非常的严重你往往是跟一些和你有同样经历或者是思考同样事情的人在一起当你很焦虑体验还贷的时候你会发现你身边的

然后就焦虑加倍对然后你再打个小红书可能抖音然后都给你推提前还贷相关的信息是的你就想说完蛋了房市要崩我必须提前还贷但如果你跳出你的这个比较小的朋友圈你去看一下其他不同的声音可能对有些人来说就是没有什么影响对还有一个关于这一点我觉得很重要的就是不要把手上的全部的钱拿来提前还贷

这个其实跟你做投资是一样的不要把钱都放在同一个投资品里面给自己留好足够的现金储备其实对于这个时代比起你提前还贷可能会更重要一般就是这种教科书上会说你要留足这个三到六个月的这个

储备金能够保证你每日常开支然后剩下的再去做什么什么样的投资的资产配置那么我个人会建议如果是在这种经济相对来说比较低迷的这种阶段的话把这个期限尽量再放长一点放到 6 到 12 个月

或者是更长一些那么有了这样的一个现金储备之后剩下的钱你再去考虑我是投资还是提前还贷还是什么这样的话让你不会受到短期一些情绪波动或者就像你刚才说的这种心理检防造成的突发的这种焦虑来做出的一些应激反应

就是说我发现我一下子我把手上的这个现金储备全都提前还贷了那如果接下来真的现金流出了问题该怎么办我该怎么能够正常的能够撑到我的下一份工作或者撑到下一个现金流进来的时候其实这个也还挺关键的

像我刚才说我们会有用户和听众比较信任我们就会把家里的情况写给我们也希望我们帮忙分析我就很感谢他们因为他们是真的完全按照有志有情的就是投资理念他就是分好自己四笔钱嘛就是三口之价就是留足了六个月的准备金然后整体一排下来说如果想要提前还贷可能手里只有不到十万块钱

那对于他们房贷来说确实有点杯水车薪就每个月可能只会少个 100 多块钱他就意识到好像没有什么必要提前还贷对不要一窝蜂的因为大家都在聊这个话题就一定自己也要做同样的事情还是要跟整体的家庭的配置然后你目前的一个状况相关

然后我还是回到那个就是我一直觉得你就把提前还贷也作为一个投资潜在的投资品种去考虑它只是一个无限期的就是等于你还了你不可能再把它给抽回来对那这个时候你要投入到这一笔无限期的投资品种比如说你要买一个存款你买六个月的一年的你买一笔这个存款你可能会反正一年后钱就回来了但如果你要买一个三年五年的你就会谨慎很多

那你提前还贷相当于你买了一个 30 年的对吧因为你贷款期限你还剩 30 年或者还剩 20 年那你一笔投进去对它的利率是很高五点几但它锁 20 年哦如果你从这个角度去考虑这个问题可能你就不会这么急冲冲的就把钱就还进去了对如果从投一笔就是 30 年锁定期的这么一个理财产品来看那确实投权一类还是一个更

对五点几的这个收益率真的是你觉得 OK 的一个收益率吗就可能如果纯算财务这笔账未必算得过来所以这个时候就要加入到加入这个不安全感加入到一些情绪的因素去综合考虑这个问题了就像你说的如果锁 30 年理论上说权益市场的一个年化收益率应该是 6 到 8 或者更高 10%就是

美国 100 多年的数据它平均下来最起码也是差不多接近 7 左右的这么一个水平这么一个水平所以理论上说是不划算的但是如果里面有 1%到 2%的情绪价值确实情绪价值也很重要对这个账可能就算得过来了

所以这两方面的因素我觉得不能说同等重要但必须得都要考虑到就是提前还贷这个事情能不能解决你现在的很多的焦虑的问题特别是还有一个值得焦虑的点就在于如果我不拿来提前还贷我拿来买了一个基金我每天看着它上上下下我也很难受对 它也会给我带来一个负面的情绪

这个我觉得在此时此刻我们可以这样讲了如果放在一两年前就是很多人是不买账的已经一直是在给我赚钱的对吧所以如果从这个角度来考虑就是两个情绪叠加起来它的价值有没有达到这个预指对就是我们刚刚说这个虚拟的投资产品它是增加了 1%还是减少了 1%的收益你算这个情绪账可能最后就能得出一个相对比较清晰的答案对

我其实也认识一些朋友他其实是反过来就像你说加一减一的这个问题他会觉得我背了我背了一些贷款反而能够激励我更好的工作更好的工作

更好的去向前冲真的存在这样的因为是所谓的背水一战嘛这种感觉然后在过去这么多年也事实也证明了越大胆的人就是人有多大胆地有多大产对吧那个时代确实也验证了这么一个理念特别是对于创业者企业家等等的这些人其实他具有这样的性格的这个特点所以他会选择我要尽量的上杠杆而不是去卸杠杆这真是要分人分性格是的

但是同时分人分性格的同时也要分时代就是现在是不是还是那一个时代然后是不是还是这种加上足够多的杠杆时代能够回报你的这个时候对我以前在小酒馆分享过我一个闺蜜的故事在我刚加入有职有行的时候我跟我那个闺蜜见过一次面她是非常非常爱买房上杠杆的那种人就是买了房

然后升值了卖出去然后这笔钱然后再去上杠杆可能买两套就不断的置换房产然后当时我就我就说你是不是也考虑配置一点权益类的资产就是这个房子它不可能无限值的涨下去然后他说那你告诉我有什么要买什么基金能够保证我一年至少涨 30%嗯如果没有的话你凭什么不让我买房然后觉得哇这里又无懈可击我不能给他一个保证性的一个答案嗯

然后今年现在这个情况嘛我我前两天又去问他我说你有考虑提前还贷吗他说完全没有啊我说为什么呀我说是因为你现金流比较充足或者是你对未来收入预期比较乐观吗他说对呀我现在房贷占我的整个现金流比例不超过五分之一我甚至还在考虑卖一套旧的房子再买一套新的再上更多的杠杆嗯

然后我觉得哇这是人和人的差别好大真的好大然后我说那你身边的人有人在考虑提前还贷吗他说完全没有他说人是环境的产物当你周围的人事物大家都没有在考虑这个话题的时候你自己也不会担心这个事情对

就拿我自己的经历来分享的话确实就是在人们都在高呼要加杠杆的时候我是一个偏风险厌恶型的人其实我在那些年会默默地会卸掉一些杠杆

其实在十几年前大家都还觉得我不想欠银行那么多的钱我还是希望能够更多的这个少悲点贷款的时候那个时候去选择上一些杠杆是比较合适的就是这种逆周期逆向投资对逆周期的感觉会比较好不过我觉得你刚才分享的这个朋友的案例很经典然后也非常的有意思他背后折射出来的一个逻辑是什么呢

因为房子作为一种投资品它跟基金也好股票也好其他的是不一样的它的净值波动是很缓慢的对就是它不会让你立刻明天就能看到你基金净值涨了多少跌了多少它没有一个交易所也没有每天让你看的一个报价表报价表所以它能够让人比较能够长期持有就是因为它没有这样的一个快速的涨跌机制那么另外一方面它的流动性又特别的

相对来说没有那么好你买一套房卖一套房都是一个比较麻烦的事对于很多人来说我就持有为主了然后正好又赶上中国的房地产黄金 30 年所以就给人的一个感觉就是我只要买了房第一我一定能够赚第二就是长期持有年化收益率非常的高

但是他没有考虑到的一个问题就是因为它的流动性实在是太差了你看到的价格未必是你真正能够卖出的价格这个在资本上上叫做流动性折价为什么港股比 A 股往往股票价格要低一些同一只股票就是因为港股的流动性差那你想卖出一个股票当然对于我们这样的散户来说还是很容易的但对于这些大户机构投资就没有这么容易

所以它必须要有一个流动性的折价对房子来说其实也一定要考虑这个流动性折价的这个比如我现在其实在试图出手一套房就特别特别难其实已经半年多挂了很久了就一直没有能够找到这个合适的一个买家那还是一套小户型是一套其实按理说是流动性相对来说比较好的

但是因为在上海上海这个城市对吧大家知道上半年发生了什么所以就会让这个房地产市场会变得非常的冷然后流动性就会更差一些我们前两期和三联主笔记者杨璐聊的时候她提到过自己之前访谈过陶鸿斌一个很知名的地产人他在 2013 年的时候出过一次名因为他说北京四环的房价要涨到 10 万一平被骂惨了

过了几年北京四环内的房价确实涨到了 10 万以上那杨璐就问他你当年是怎么有这个判断的他说啊那个时候在四环以内拿低的成本就要 6 万一平那你开盘的时候肯定得卖到 8 万 10 万一平当一平米超过 5 万以上的时候对于大部分有刚需的家庭来说确实是比较困难的

所以这些四环内的新楼盘往往建的是大户型瞄准的是改善型的需求这么一听好像确实是这么个逻辑自己用数学公式算一下也能算出来对但这个逻辑在这里这几年又没有那么适用了因为当这个逻辑被很多人附用之后就是为什么在前两年大家还觉得房价一定会涨是因为地价又被抬到了更高的一个阶层然后你会说那必须得涨它已经倒挂了周边的二手房才卖 8 万一

它这边的地价都 10 万了那它新房开出来不得 12 到 15 啊所以呢就是就会有什么摇号啊然后一号一千难求啊这个状况但你发现房地产价格不是这么算的就是之所以当年练家的人能够用这样的公式算出来是因为那个时候的房价跟经济相对来说还是匹配的就是其实背后的因素不是真的根据地价加上来算而到现在为止那些高价拿地的那些房产商

有些都已经不行了对吧它就算勉强开盘了可能价格也我能平的出去就不错了

所以任何一个公式我觉得都是它的成立都是有一个时代背景它是有一定应用条件的对 有应用条件然后有当时其实它有一些隐藏的就像我们计算公式里面有一些隐藏的前提假设它其实没有考虑进去或者说它已经就在脑子里并没有写在公式里面但是当这个前提假设不成立的时候它这个公式也会相应的失效嗯

就是我们现在坐在这里聊这个提前还贷的话题有时候会觉得很魔幻前两年我们有志有行推出了我们的投资第一课其实我们中间有一章专门就讲说这个房地产未来还会不会再涨其实我们有谈到这个话题也不是说苦口婆心其实跟大家论证说这个

我们不应该就是过去大家一直坚信房地产一定会涨其实这个假设不一定未来还成立就你感觉说服大家需要一定的功夫但是你发现现在大家突然一下就接受了这个事情就是这个说服靠靠嘴是说不服的这个只有靠实际的事实但是举个例子来说过去曾经就像我刚刚举的像 07 08 年 14 15 年也曾经有过两个小低谷对吧

但是因为后面有迅速的房地产价格重新上涨大家就忘记这两个小低谷了而且会强化大家的信仰都会发现那个低谷的时候买入才是最最佳的但是怎么说呢就是第一必须得靠实际活生生的现实来教育是最有效的第二就现在当身边的朋友问我说现在到底还该不该买房能不能买房的时候我现在一向的说法就是刚需的话就不要考虑这些刚需只是考虑你自己的承受能力然后在哪里买

然后买什么样的房取决于你的承受能力不要超出你的承受能力

但是如果是投资的话谨慎再谨慎对于房地产这个事情如果你不让刚需进场的话他永远会后悔因为他是刚需所以他其实是自己的一个居住需求对吧不管是你是为了小孩还是为了自己这个时候你真的不要太去关注说短期这个房价会涨会跌或者怎么样的只考虑自己的承受能力然后在合适的区域合适的价格去买入你的刚需房

但是对于投资需求其实从很多年前可能中国的房地产市场已经不是一个很好的一个投资品种了未来我觉得至少到现在来看依然不是一个很好的投资品种

是一个流动性很差未来预期年化收益率不怎么高然后维护成本还挺高的我们录之前大卫还给我发了几个截图金融学者香帅他其实调研了 2000 多个样本来自一二三线不同的城市然后他会发现说其实二三线的房贷利率是远高于一线城市的甚至很多人的也不是很多人三线城市有 10%以上的人他的利率是达到 6%的

对这个跟我原来之所以发给你也是因为跟我原来的一个预期设想不太一样我也以为一线会高对这个到底是什么原因造成的可能是因为过去几年二三线城市的地产特别是再往前推几年吧可能非常的火热所以导致它其实大家去买房的时候而且

另外一个因素是因为二三线城市其实你总价相对低嘛你就算贷款的话你贷的金额也会相对小一点所以利率高一些呢不会有那么强的一个感受力你在一线市场一线城市你贷个 6%的房贷出来你每个月的还款压力巨大所以可能跟这个有关一线城市可能 0.01 的变化你都要资助逼降对你每个月的这个还款额都会变化很大

所以如果是真的是这么高 5.6 的这种贷款利率的话就跟我们在讲 4.5 的就又不一样是的它可能就是因为你如果把贷款作为一个 20 年或者 30 年的一个投资产品来说它的 duration 它的这个 97 特别的长那么每多 0.01%其实它的现金价值的变化都是很大的是的那么这个时候你做提前还贷的这个考虑的时候这边的砝码

可能会更重一些就是期天还贷的这个罚买会更重一些我前段时间回老家嘛我是回青岛然后跟家人吃饭就有那种姨是去年在青岛买房然后这个贷款利率就是 5.45 也是非常高的一个利率然后前段时间他就他也就问我说他有点想提前还贷想问这个亲朋好友借一圈钱嗯

但是我觉得找亲朋好友借钱来提现还贷还是一个挺神奇的事情可能就像你刚刚说的存在一个亲情资本然后可以在这个时候利用起来一次性兑现就看他是免息还是不免息吧如果是免息的话是可以考虑兑现一下确实我们家族从来没有习这个说法是吧他有你也有嘛就这个资本大家都有只是什么时候兑现而已对就是大家互相拆解一下对对对这个还挺有意思的嗯

除了财务和心理上影响其实还有一个我觉得算是这两者叠加起来的影响就是房贷它会对你很多重大的人生决策产生很大的影响是的这个我最近有非常深刻的体会是因为我最近在招聘新的同事的时候其实就会有同事说我是非常想来你这里

但是 cover 不了我的房贷对因为我现在的收入就是是考虑到我的房贷的那如果来你这里的话如果我的收入不能再保持原来的这个水平虽然你做的事情更有意思或者说更有前景但是因为这个是个刚性的一个成本所以我没有办法考虑这个工作其实

居然也已经开始有这样的一些因素的这个事情包括我在网上也看到很多这种大厂毕业的同学们当他在找工作的时候为什么一定要拿到一定的这个薪酬包其实背后也未必就是自己的骄傲或者是一些别的考虑可能真的是被房贷追着赶对被房贷这样的刚性的东西羁绊着

所以这个对于包括你比如说现在经济形势不好在我们以前几轮的时候会觉得那我出去读个书吧或者是我考虑一下这个 gap year 什么的但是如果你背着房贷你要做这些人生的重大决策就会难很多非常难裸辞这个事情就基本上就消失在你的词典里了

对对对所以从这个角度来说的话提前还贷能帮你解掉一部分的枷锁它可能也可以给你提供一些别的价值对

对一些可能更多选择的一个价值吧就是你可以就少一些顾虑对其实这个跟我们最早提到的 callback 像那个 fire 的这个理念其实是类似的就是现在在网上分享自己怎么能够做到 fire 其实抛去贷款说资产都是耍流氓对你这个不应该说的是总资产应该说的是净资产一定要把贷款的这个因素考虑进去

所以也是一样的就是在如果你未来人生可能还有一些重大决策或者一些别的想法的时候这个也应该被纳入到你是不是要提前还贷的考量之中就之前我们在准备这些节目的时候我有和我的编辑部的几个小伙伴聊他们列了一个话题就是年轻人买不起房这个沮丧感怎么办对但是听我分享

分享了各种这些有了房贷压力很大不敢做这个角色不敢做那个角色的例子之后他们就长叙一口气说当无产者真好啊对这个其实就像我我有我有几年在香港工作的时候跟香港那是 178 年其实香港的年年轻人在 30

30 多 35 岁以前都不会考虑买房这件事情因为对他们来说这是不可能的一件事就是买房这件事情是达不到的因为在香港那个社会也没有父母这个举家帮你去买房这件事一定要靠自己

所以呢对他们来说直到真的到了三十同样是东亚家庭居然文化差异症的会有一些差异我觉得跟香港受到的一些西方的文化的影响也有关系而且也跟本身他们的房价真的极高然后你就算是父母可能也帮不了子女什么事你当时考虑过在香港买房吗

我根本就完全没有这方面的想法因为就是太可怕了就是一个鸽子笼一样的小房要多少多少钱但是呢现在转过头来看北京上海好像也差不多

也没有便宜很多。确实。所以现在中国的年轻人,或者说大陆的这个年轻人,跟中国香港的,其实开始有一些,有一些类似的这个地方。在比较刚工作几年的时候,我去问我的同事们,你们考不考虑买房这个事儿?很多人也说,嗯,不考虑,根本不在这个,这几年的这个因素里面。

对但是他们就可以比较自由的 gap year 然后出去深造对然后做一些这种年轻的时候比较你体力精力比较充足可以去做的一些事情对但在过去十年发生的事情就是当你快乐的度过了几年之后回头去看当年背着房贷这个负重前行的同龄人们早就财富自由了早就已经不用再为买房这件事情焦虑了就至少在过去这么多年是这么

是这么一个情况那对于买不起房的年轻人有什么际遇吗对于买不起房的年轻人的话我觉得就是多投资自己然后多享受生活然后既然已经买不起了就不要再纠结这个事情了但是另外现在我觉得到现在这个时间点上又有一些别的选项浮现出来就是你可以换个城市你可以换一个买房成本低一些的城市

因为就现在我去一些二线城市甚至三线城市的感受是在拉平就是大家的生活在普遍拉平生活质量都差不多了生活质量其实你能买到的东西你能够逛的店你能够吃的餐厅其实都非常的类似甚至很多二三线有更多这种有意思的像我们生活在一线城市的人感觉每天都是那帮连锁餐厅

动不动就是一帮一样的连锁商人外卖你只有那些选择所以这个其实在二三线城市生活可能会有了一些不同的选择那么这个时候他们的如果买房成本又比较低的话其实也是现在年轻人我觉得很多会去考虑的一个因素

对这也是我们接下来准备做的一个选题就是那些离开一线城市的年轻人对但这个对于像我们这个金融行业的人就会比较困难因为一旦往稍微下沉一点的城市走其实金融行业的机会就会急剧减少然后就会缩到只剩下去银行银行门店对或者是一些证券公司的分公司就是已经没有一些更多的选择

但是对于其他其他的行业这个我觉得是金融行业的一个弊端就是它一定是一个马太效应朝着一线城市聚拢但对于更多的行业来说一旦你有了别的选择我觉得未尝不可以考虑换一个环境嗯

其实我们聊了提前缓贷聊了大家在看待买房这件事情零零总总这么多事情其实背后折射出来的根本问题还是说大家在这个时代觉得有非常多的不确定性自己不知道该怎么样应对

这样就导致提前还贷看起来好像是一个确定性相对强的一个选择是的其实这个在投资者在金融机构投资者里面也是一样的就是当这个投资环境变得不确定性更强的时候大家就会选择这个现金为王对吧都会手上持有很多的现金因为现金对于机构投资者来说就是一种负债

因为你的钱都是来自于你的客户的他每年有一个收益率的一个需求而你没有投出去放在你身上就是一个相当于是一个零利率的东西就是一个负债那跟普通人普通人你的这个资金本身是没有收益率需求的但如果你投向了提前还贷其实某种程度上就是一种过冬的选择就是一种应对不确定性的选择

我觉得都是类似的但是这里边有一个微妙的差别就是机构投资者拿着现金的时候他一旦市场回暖了他是可以把钱立刻投出去的而你如果对于普通人来说如果你选择了提前还贷你这笔钱就已经不属于你了是的他就已经被没有后悔药对几乎说可以说没有后悔药可吃当然

在金融市场比较发达的欧美市场你可能可以再把房子进行再抵押或者什么的但在中国再抵押的成本这个利率一定会比你原本的这个会高很多至少在原来是这样但是我觉得这几年随着金融市场的发展也开始出现了一些变化一些别的这种贷款其实它的利率未必会很高所以它的灵活性好像也没有那么差了

那这一期节目很高兴请到大卫来做客然后非常欢迎接下来继续来我们小酒馆探讨各种各样有趣的话题好的好的我觉得我们这期聊的这个话题其实跟不管是跟年轻人还是跟没有那么年轻的听众朋友其实都挺相关的然后但是是一个怎么说我们希望从这样一个小点切入其实探讨的是一个在当下这个不确定的环境里边

到底该怎么做投资也好或者说应对这种不确定性的其中一个侧面希望能给大家一些启发吧就像我们最早讲的其实并不是想给一个确定性的结论说是到底该还还是不该还

其实这个是非常需要自身做决策的一个事我们希望就是把这个考虑因素的表给大家列出来可能原来大家在心中是把它揉成一团的不妨把它拆开来看每一个细项去把它拆解下来然后最终来决定自己到底应该是不是应该做出这么一个决策来

非常完美的 ending 再次谢谢大卫那我们这期节目到这里就结束了如果你喜欢这期节目欢迎你转发推荐给你的亲朋好友如果你想分享自己对于这个话题的见解请在留言区畅锁预言我们一起交流如果你有关于投资理财的困惑或者有特别希望我们小酒馆做的话题也欢迎你给我们写邮件我们下期小酒馆再见