361 陶然谈「城中村改造」与「城市更新」新模式
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各位听众大家好 欢迎收听这一期的忽左忽右今天非常开心再次见到了陶然老师忽左忽右的朋友们大家好 我是陶然今天非常高兴来到上海的演博室 跟大家来进一步交流陶然老师当年是芝加哥大学的经济学博士过去很多年是在中国人民大学担任经济系教授这几年是去到了深圳 目前在香港中文大学深圳校区

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而且很有意思的是你当时反驳了市场上几种流行的说法,比如说这个土地财政模式是不是 94 年分税制改革以后直接诞生的产物,再比如说像很多人会津津乐道的那套地方官员锦标赛的这样的一套竞争模式,你当时提出认为这种假说是来自经济学家的。

在现实中并不存在子虚乌有那期节目其实聊完之后很多人找我反馈就说希望能多请陶然老师来节目里面多聊一聊今天就恰好有这样的一个机会前段时间我也读了一篇陶然讨论深圳这座城市城市更新的话题的一个论文

那正好从去年到现在我想房地产困境的一些大众讨论然后像宏观经济里面楼市的一个普遍下行的趋势包括新一轮的城市改造和翻新这都属于大家比较关注的话题所以我也想请陶然来我们节目里面今天

今天就好好来聊一聊您对于目前土地财政模式的这样的一个改变以及目前向中国房地产市场中国的这些大城市的城市更新操作当中你的一些研究的观察和一些心得过去这个一年多中国经济也经历了很大的一个冲击我们的出口还可以可是我们的房地产市场包括因此地方政府土地创新资金这些年是连续下滑

我自己的判断就是说实际上我们国家的大部分城市弱的二线甚至不要说三四五线房地产市场泡沫其实在破裂过程中即使是在北上广深这样的一线城市和一些强二线城市也积累了很多的未售的商品房就没有销售出去的商品房你比如说广州我估计它按照 10 月份以前的数字因为 10 月份有点变化 10 月份以前的数字

它的卫生商品房按照去库存的时间可能要三到四年那即使在深圳现在我了解也是在两年当然因为九月份大家都知道这个出台了一些政策十月份的这个销售有所回暖但是能不能持续呢还要打一个问号所以也正是这一年多这个房地产市场一直是在下行无论是对地方政府的财政还是对于我们的就业都产生了比较大的冲击

所以我们过去这一年多政府在温文吞吞慢慢的放开限购什么现代这种政策慢慢的解决包括降低什么贷款利率这些政策发现都没有效以后 9 到 10 月份就开始推动了一些比较重大的政策当然这些政策等一下我们可以再讨论我认为现在采取一些重大的措施来扭转房地产市场尤其是

一线和少数强二线城市我们讲这种超大特大城市的房地产市场我认为是有必要的有些地方的房地产市场还是有机会救的但有些地方我认为救也救不起来所以这个问题我觉得我们要清楚未来到底应该政策往哪里发力

这是我今天非常愿意来跟那个眼梁我们一起来讨论的问题嗯 是你刚提到这个现象就包括说一系列政策的出炉像中央经济工作会议以及前段时间住建部它开的发布会目前好像对市场的一个影响还是很有限的

我的一个体会就是前段时间比如说上海从 9 月下旬开始它这个二手房交易的市场因为有了这些政策来自上层的讨论它好像小小的反弹了一波但很快就不行了怪牌价格继续下挫

我想这样的一个现状可能还有很多就是能请陶老师在这块给我们展开讲一讲比如说我们现在这个限价限购在巨大部分城市已经取消这个事情我就早就呼吁应该早就完全取消但是即使现在这样我们看到北上广深里面只有广州完全取消因为它的房地产居库层压力最大深圳还有一些核心区域

北京和上海都还有一点邮报批发半遮面啊还有看到了一个很有意思的例子就是海南岛海南岛的限购限价政策都还没完全取消我觉得这个让我非常诧异我觉得像海南这样的地方呢就得靠房地产大家去买房地产然后冬天在那度假它结果还没有取消现在中央已经给了地方自主的权利我不是非常理解为什么这些地方还不完全取消这是一个啊

我们这次还出台了一些政策这个 7 月份 8 月份就开始推动但效果不是很好比如说由中央给地方政府来借钱地方政府用这个钱去收购现在没有销售的商品房然后用作保障性住房这个地方政府基本上不太有兴趣用为什么呢因为他把这个钱借过来哪怕在市场上去买那个已经打折的商品房

他未来也得付这个利息利息大概比如说 3%左右嗯可是如果买了个房子按照我们国家大部分城市啊就是包括在一二线城市你把这个房子拿出去出租他的租金收益率啊就 1%到 2%那这样的话地方政府实际上是给自己增加负担像这样的政策我觉得出台呢它的效果就会非常有限嗯

到时候住建部最近出台了一个新政策住建部的部长我看大概 10 月 17 号讲我们可以考虑 100 万套货币化的城中村改造就是说我们现在超大特大城市还有一些城中村原来这些城中村的业主我要给他进行拆迁的时候我要给他赔商品房的

那原来的做法呢就是把你这个地方拆掉我留出一块地呢给你们盖好安置房来赔给你那现在呢因为这些即使在我们现在的一线城市更不要说二线城市

也有很多未售的商品房这些城中村附近就有那你干脆就由政府呢直接找国开行或者是一些政治银行甚至商业银行去借一些钱那这些银行它是最后是从央行借钱借了以后呢然后把这个钱呢就交给地方政府地方政府呢就拿这个钱呢给被拆迁的业主让他们必须用这个钱呢去买周边的未售商品房

这就是所谓的叫我们原来叫做货币化棚改现在我们可以叫做货币化的城中村和老街小区改造当然这个里面还有很多复杂问题等一下我们可以讨论但是这样的一个方法呢实际上我们在 2016 年到 2018 年那一轮呢是用过的而且

而且当时确实实现了去库存的目标但是当时用地方的有点问题因为当时申请这些项目的主要是人口流出地的三四线城市来申请这些项目这些城市在上几轮刺激中积累了大量商品房地方政府有积极性去做这个事情确实去了库存也让这些地方的房价甚至还涨了 50%到 100%但是在这些地方大规模的去改造效果不好

因为你借了这个钱之后是要还的还从哪呢是要把这个老旧小区我曾经说的这个土地拆出来以后未来要能把它出让出去对于那些人口流出地的三四线城市这个是没有潜力的所以实际上那一轮盆改给这些地方大概增加了最少 4 到 5 万亿的债务那现在就还不了当然当时也有很多开发商比如说恒大或碧桂园跑到这三四线城市我觉得他们误判了形势去大规模拿地最后把自己拖到目前这个状况

但是实际上这一轮呢我觉得我们完全可以用到二三十个中国的超大特大城市的城中村和老九小区当然是要城市比较核心的位置的这种城中村和老九小区的改造过程中用这个货币化这个改造的方法

相当于我暂时饮一个活水消化掉现在的存量的未售商品房把市场的价格先稳住把信心先稳住把这个需求的波谷把它消平未来几年呢我再通过慢慢的增加供应这个腾出来的土地在这些人口流入地城市逐渐的增加商品房的供应甚至还有一些如果在深圳这样的地方我们可以讨论城市更新里面还可以再增加一些租赁租房的供应好

我认为这个是未来要推动的一个重大举措那这次住建部的那个尼部长也谈我们可以先从 100 万套开始实际上上一轮 2016 到 2018 年那轮棚改啊思路可以但是地方搞错了那时候每年大概都有个三四百到四万万套的这种量嗯

实际上这次呢我们这个我认为一百万它还是保守未来要可以大规模的推动就政府既然要放水咱们就把水放到人口流入地的地方至少可以短期内消化掉我们现在剩余的商品房中长期呢可以把我们这个城市中心的老旧小区城中村呢改造好同时呢也在这些地方增加商品房和租赁租房的供应

让这些城市更可支付就是可以提供可支付住房前段时间还有一个所谓的新的拆迁潮就是有 15 座城市获得了 144 亿定向拆迁补贴我看上海也是拿到了 12 亿这个算是刚刚提到的这样的一个城市更新计划当中的一环吗

这个可以算一环但是它不是我刚才讲的这个方法它这个拆迁补贴基本上是中央政府有一个财政补贴给这些地方政府来推动拆迁的行动因为你想这个 100 多个亿对于这些城市来说每个城市十几个亿基本上杯水车薪解决不了什么问题我刚才讲的要干这个事情需要两笔钱第一笔钱我们叫专项借款就是地方政府找

然后这笔钱借完了以后地方政府还需要再借钱

因为什么呢因为把这些地方腾出来以后房子要拆掉还要做所谓的土地一级开发你得把基础设施都做好变成熟地未来几年慢慢的出让掉这笔钱我们地方政府一般会通过所谓的专项债的方法或者是由国有的地方的平台公司他来做一级开发他先找银行借钱拆完地方政府把这个土地收储了以后再去造拍挂而这个政府去收储的时候就可以发专项债去把这个土地收回来但是

但是他可以等到合适的时机他认为市场比较好的时候他就把土地卖掉再去还那个专项债你刚才讲的这个事情大概是我们讲的这种第二笔钱里面的一扫不分才解决不了大问题就是说真正的要做我刚才讲这两笔大钱都得进来

一笔是被拆迁户拿这个钱去买周边卫收商品房的钱第二个是地方政府和国有企业搞一期开发的钱但是这个环节当中你提到的这样一个环环相套尤其是这些被拆迁的这些业主拿了钱之后他去买新房子如果你考虑一个大的中国的整个的这个房地产市场的背景可能未来若干年都是在往下下行的话那人们很有可能比如我拿了钱我不会再去

买新的房子这个问题是这样的就是说我刚才讲这个措施本身就是稳定房市让它不再继续过快下行的一个好的方法这是第一个第二个我刚才讲了外面引来一笔钱实际上是给这些老旧小区和城中村它的业主它拆迁的补偿对他们来说原来的房子是很破的房子

相当于是你把你的这些破房子交给我我给你现金你去买新房这个对他们来说不是问题恰恰是现在你说我们一般的没有被拆迁的人你手上有些钱你现在要去买房你可能打多数对他们来说不是这个问题

说到这个城市更新这事儿尤其是拆迁当然我们在今天对吧 2024 年这个年代再提拆迁总觉得有点穿越的感觉很多人可能平时不太关心这部分的经济政策和一些行情的会疑惑怎么中国这些省还要拆迁还在盖楼不是都说这个土地财政模式不可维系了吗但是从您刚的这个分析角度其实里面有很多是在试图去消化目前的房地产带来的问题的一些举措嗯

您一定关注到就是十月份有一个谣言满天飞关于所谓的这个成都进入大拆迁时代但我觉得这个虽然后来很多官方的人出来否认了说完全是个谣言子虚乌有但我觉得它背后好像也反映了一种时代情绪当然我觉得当时的谣言之所以出现可能就是因为楼市不好

就会有一些比如说开发商他会放这些消息说哎呀那个马上要拆迁了货币化拆迁了所以我们的房子可能可以涨起来所以你敢开买吧他是有这样的特殊的这个目的在的但是呢正如我刚才讲的货币化补偿

我们的一线和一些强二线超大特大城市的城中村老局小区的居民的这个方法一定要尽快的引到我们未来的房地产市场政策和城市更新政策里面去我认为这是一个好方法因为我们就说广州深圳吧有大量城中村它的位置非常好北京上海呢还有杭州呢可能它城中村不太多还有些城边村城边村其实跟城市中心也不是很远所以那个周边的房价还挺高的

但是至少北京上海它在城市中心有很多那八九十年代甚至七八十年代盖的那些老区小区那个地段非常好房子却非常破这是上海的房地产市场一个典型现象有大量的老房子就是你看上海的所谓的次薪房其实尤其在内环内有些区域你比如说长宁这种地方其实都非常少我们说像中山公园或者说像天山这样的一些板块

位置都是不错的但是你看很多人去买房的话他其实就很犹豫因为这些房子本身的这个素质和这些质量都存在很大的问题他跟现在的这些在郊区比如外环外开发的那些产品基本就不是一个时代的产品对

就是你去看过去这些年我们政府曾经一度想过我们在这个地方做所谓的有机更新给它加加电梯基础设施做一点改善其实这些地段的土地的最佳不是这么个玩因为实际上这样做了以后第一政府要掏钱赚不了钱第二老百姓还不见得满意因为他希望被拆迁而且最好就就近还迁只是把这些房子拆掉再把它盖起来

实际上是一个很简单成本也很低的事情尤其是从经济成本当然也不是说一天全部搞完我们未来比如说 5 到 10 年甚至 10 到 20 年把它逐步的做完这个不仅有助于拉动中国的经济增长也有助于短期内可以消耗我们现在的库存商品房

中长期它会改善老百姓的生活条件同时在这个地方增加商品房的供应你刚刚提到那样的一个意见就过去这种微改造就是对原有的这些住房很多是那种比如赫鲁小富楼或者说 90 年代那批住房加装电梯或者进行这样的一些调整其实它从效率上来说是非常不经济的你提到最好的一个方式给他们重建但我不知道这里面财务成本的话能合理吗为什么地方政府它到现在为止

好像我没有看到说在中国大规模的厂市这样的行为位置比较合适的地方财务成本上是非常合理的为什么呢因为把这个房子拆掉基本上不用花钱因为里面的钢筋水泥还可以卖点钱拆掉以后重新建如果采取一个市场化的机制一平米三四千质量相当好的房子而这些地方的房价可能比如说如果是在四万的话那么基本上给政府交的地价就是一平米两万

所以从经济上来看,在房价比较高的,不要说上海这边的房价可能八九万,十来万新商品房,你只要房价在三四万以上的地方,老去小去拆迁,地方就可以赚钱。因为您长期工作研究的地方现在是深圳嘛。

我知道您对那个深圳过去的整个的这个城市更新有一个系统性的研究啊我觉得深圳可能是一个很好的一个案例请那个陶然老师给我们来讲讲深圳的这样的一个城市更新的案例吧他过去的一些经验是一个什么样子深圳跟珠三角很相似但是珠三角跟其他地方不一样就当时深圳在大发展的时候呢政府呢争了老百姓很多地地

但是同时又给村里面留了自地一部分集体发展用地当深圳发展非常快所以政府的真地还有村里面的集体发展用地都吸引了很多的外来的流动人口深圳的地方政府又不愿意给外来人口解决他居住的问题他也没有力量

他就允许村民在自己的宅基地上盖房子当时规定是一家 120 平米的宅基地允许你盖四层四层是属于叫做合法的建筑就意味着拆迁的时候会给你赔 480 平米

但是大部分村民呢那盖的不是四层五层六层十几层甚至盖几栋的多的是所以这时候呢深圳在后面城市更新的时候遇到很大的麻烦那个 480 平米你给他赔商品房这个问题不大那政府如果像要去搞拆迁呢他就不可能去认这个 480 平米以外的部分我应该给你怎么赔所以导致结果呢就是政府呢就干脆让开发商你们去跟这些村民去谈

那开发商呢只有胡萝卜他也没有政府手上那个大棒所以他最后谈的结果呢就是法外的面积比如说最开始第一个开发商谈你这个三平米的这个法外面积我给你赔一平米的商品房这个开发商谈到这个情况然后下一个开发商到下一个村谈的时候呢就变成 2.5 赔 1 到最后啊很夸张前几年基本上合法的推法的面积都 1 赔 1

所以导致一个结果就是深圳的地方政府因为费的高地方政府在改造过程中它的出让金就会比较少而这里面有大量的非常复杂的问题包括一些寻租的现象所以中央政府对这个就不是很满意

我们很满意那就要求地方政府合法的面积可以赔比如说 480 商品房超过的部分最多一平米赔个几千块钱甚至万把块钱的现金不准再去按照原来开发商这样的一赔一去赔这个商品房了

但是这样的一个结果就导致深圳这些村民本地村民他就不同意了他说那超过了部分你不给我赔房子那我就不拆所以现在深圳的一个局面就是说原来靠高赔偿拆了百分之十几二十的城中村用地但后面因为赔偿太高也搞不动了加上房地产市场不好

那现在呢按照中央政府要求的新政策那开发商也不能直接去谈了有国有企业去谈国有企业也不可能去对他法外的面具去赔那个商品房那最后的结果呢现在这个深圳的这个陈冲村呢他陷入这个停滞状态中间还有一些更复杂的问题比如说我们现在很多这个民营开发商跟村民去谈谈了以后呢结果他现在这个整个楼市不行了他原来那个赔偿呢再赔不起了他甚至的这个村里面拆了一半

那这一半的人呢在我这个最后还钱之前呢我要给他付这个临时安置费的临时安置费呢他也付不起了那这些没有得到临时安置费的这些村民呢就天天到这个街道办事处啊去闹去上访搞得这个地方政府呢也干不了别的事了所以陷入这么一个僵局

其实我觉得这些问题呢还是有解决问题的好办法的啊就是实际上最近我一直在思考这个问题那个眼亮你假定是个村民你家里面呢盖了 980 平米啊

太夸张了 980 在深圳算个平均数以下 480 呢我可以给你赔这个安置房就是商品房其中一部分可能直接给你现金到周边去买这个代售的商品房你说我想在村里面留一套也没问题给你个 120 平米到时候最后村里面盖好了这个安置房你给你留一套其他的你可以分成了周边或者你自己愿意去任何地方但是对于你超过的这个 480 那个 500 的部分呢那怎么办

我刚才说了现在政府最多说愿意赔个几千块钱到万把块钱的现金其实这个问题很好解决

我就给你赔房子这个房子呢就在你原来这个村里面这个地上我建几栋公寓我跟大家讲就是说我前向到这个长沙常观了一个这个我们很有影响的一个民营企业它盖的这种装配式的钢筋或凝土装配式建筑速度非常快八层以下从打地基到盖房子简单装修一个月

八成以上它需要加一些结构五到六个月无论是八成以下八成以上一平米就 2500 到 2600 就可以盖起来这个房子质量一点不比我们现在开发商盖的房子质量差最少 100 年的寿命没问题那就相当于用你自己你这个村里面原来的一小部分地盖好这个租赁公寓嗯

也两个你分 500 平米可能有时间你继续拿去出租然后租金也可以给你实际上我这里面还可以再进一步就是说我如果在这个租金里面适当的收一点租金所得税我就可以在旁边顺便再盖一个公立学校用这个租金这个所得税去招募一些我们现在很多找不到工作但是实际上水平很高大学生培训他们

做中小学老师为租这些房子外来人口的子女提供一个非常好的教育条件这个实际上就是通过土地改革来解决住房问题加上子女教育问题那如果这样做的话那很多村里面的村民他就愿意接受了你相当于一排胎一平米就两千六嘛地原来就是人家的嘛这样的一个做法一做了以后城市可以供应出大量的租赁住房政府不需要再高保障于住房

这就是通过市场机制增加租赁租房供应因为我们在城市里面已经有的 1.8 亿的农民工以及他们的留守在农村里面的加起来三四亿的留守的妻子留守的丈夫留守的孩子

甚至还包括部分留守老人他们在城市里面定居下来完全城市化重要的一个手段你刚刚中间提到一句还可以考虑给房东来加收租赁的税我突然在想到现在比如说珠三角传统那种比如城中村里面的大量租赁就你刚刚说的那种小产权房他自己盖个十几层然后全部租出去就收租老他们这部分收租的钱过去是不是长期其实不交税的

那个其实也交税最近这两年我没有完全跟应该也会交一点至少以前呢我们有一个叫做朱瀚这边的流动人口管理办公室他管了一大拨人这些人就专门来搞这些外来人口的什么计划生育啊还有各种什么登记啊这些东西要管理他那个一般来说要收一个 5%到 10%的管理费

我到这个珠塞鸟去调查这个刘管办叫刘管办的这个同志我就问我说你还不承认人家是合法的但是你们又来收钱能收到吗他说很容易收到啊为什么呢因为哪一个业主不愿意交我就在他的旁边呢立一个牌子说这个房子是违法他又出不出去了他说他就乖乖交了我的意思就是说你要相信中国的这个地方政府他在收税方面的这个能力

实际上我刚才讲的像盖这种样的租赁住房他有可能他偷偷出去卖了对吧对这种办法其实很简单因为市场上有大量的能够去帮你出租的这样的专业机构由这些机构来管理那个房租呢由他来收他先拿个 5%的管理费他再给政府提个 5%的这个税剩下的租金都还给你所以这样的技术上这种问题呢很容易解决的

我觉得设计是可以但是你实际到能不能交钱交钱是由租客交钱直接交给这个公司你说租客在中国我们说的话对租客的保护也是不太够在其他国家你租客你要把他赶出去是很难的在中国很少情况下这样的情况他肯定会交钱不交钱你很快把他赶出去了知道吧

而且这些村民愿意由公司来出租的原因是因为这些公司能帮你招租还可以帮你提供很好的服务他们自己干像我们讲的广东这种收租婆这种模式早就已经过世了对这部分过去好像前几年也鼓励那些所谓长租公寓但我看疫情那三年很多就被征来做那个类似于这个病人中转或者隔离的病房啊

而且你觉得它跟之前你提到的所谓的保障性住房它在市场当中是一个什么样的一个关系呢我觉得如果我们打开思路把这个土地制度上面的和住房建设方面的一些限制放开我们中国的城市包括在一线城市闲置低效的土地多的是包括有很多工业园区工业用地

还有一些所谓的商业办公严重过剩如果把这些允许它改造成为租赁住房由市场化的机制来提供租赁住房第一

地方政府基本上不需要再搞任何保障型住房因为那个效率很低而且就是建了一些保障型住房你们发现位置好的基本上都分给了特定的关系户位置不好的也没人愿意去政府还不愿意干故意把它挑到位置很不好的地方地方其实都不满意都不满意就是一个好的房地产市场它是能够

豪宅 商品房 租赁住房都充分供应这个地方政府基本上不需要搞保障性住房就是要有少部分连工作能力都没有的人连租房是租不起的人你直接给他一部分现金补贴让他在市场上去租这是最有效的方法你刚提到了中国房地产市场的从属性上来说几类住房有那种高档的对吧 别墅建筑有那种正常的咱们这些所谓的商品房还有一部分是所谓的租赁住房市场

这三类听起来好像只有中间这块是过去发展的比较充分你比如说对于高端的别墅过去十几年一直都有所谓的限数令但我看现在市场是不是对这块也开始松动了过去十几年在 2010 年前后对于别墅开始限制当时限制可能有一些考虑就是说耕地保护或者什么这方面的问题也有我们社会主义国家富人去搞别墅大家什么观感

其实别墅不见得一定很豪华我们讲低密度的住宅不见得很豪华恰恰你如果到比我们中国人口密度更高的比如日本韩国这些地方去它的人口密度比中国高多了这个耕地资源比中国更有限可是它在城市里面大部分所谓的叫日本叫一户建一户建

像我们现在中国现在大家过去一段时间那么向往要去付一辈子的贷款去买这个房子其实在很多在那些国家大概基本上是作为保障性住房来供应的是穷人住的房子那中国呢我们有没有足够的土地

来让至少现在中高收入包括一些企业家你如果允许他们在这些城市里面利用现在的闲置低效的我们就在我们城市的比如工业用地或者有些建设用地上比如说有些工业用地它一般出让了 50 年可是 10 年这个企业就已经关门了还有 40 年政府跟这些工业用地的业主商量你把这个土地交还给我我给你一个比较高的一个补偿

然后呢我再把这个土地呢比如说其中一部分位置比较好的我把它分割出让对个人出让而不是对开发商出让因为大家自己去建这个所谓的这种低密度的住宅那么我想这样呢会对于把这些闲置低效的土地有效的利用对于地方政府的土地财政对于这些中高收入阶层他是去改善自己的居住条件甚至他们盖了这个房子以后他可能还要雇一些人来帮他管理对

对于中低收入人口的就业都有好处

那自建房有什么问题呢对吧我觉得这些事情未来是可以推动也是拉动中国经济增长的现在少数不多的这个点之一了嗯是你刚提到那种日本式的这种的一户建那确实你看日本整个的面积其实跟中国的像云南省差不多大人口一个亿嘛对他人口一个多亿而且他的山地百分之七八十是只有关东的那平原还有像那个禁忌地区对吧有一些平原所以整个我觉得确实的就是从那个

地的面积角度上来说的话你容纳很多人去做一户建其实完全够的但是这个可能就是跟大的整个的一个城市建设的一个趋势有关系中国可能自始自终走的就是那套土地财政的你看很多中国根本就用地不紧张的那些城市四五六线城市他还是在意建高楼就是很多年前都讨论过就是为什么不去像有些国家那样他做各种地密度住宅

其实完全可以其实在这个问题上其实还可以再往前走一步我觉得非常有空间什么呢因为在我们中国我们讲这种传统农区就是村农区有很多村在八九十年代他搞了一些乡镇企业那乡镇企业后来都关门了但那个土地已经从耕地转化为非农建设用地了兴致

甚至已经是费用精神用地它不是耕地了它现在在那空着还有很多空心村的宅基地也在那闲置的这个大概加起来可能有两三千万你哪怕把其中的一小部分复耕成为耕地相当于对这些村来说我政府掏几千块钱帮你一亩地几千块钱帮你复耕然后把这耕地送给你这些村里面

对这个乡村振兴的赋肯的这个钱就出来了然后呢我就产生了一定数量的土地指标我把这个土地指标就挪到城乡街河部有很多位置不错的一般农田上当然这个里面就是说基本农田你不能碰的然后呢政府呢比如说这 100 亩的一般农田这一般农田就有了指标可以变成这个非农建设用地这个我们典型的叫做城乡建设用地增减挂高完全可以这么玩儿

然后这个一般农田现在可以搞非农建设但是它还是集体土地现在政府干脆比如说一亩地我掏个十几二十万跟这些一般农田的村集体和村民说好我把那个土地赠给你当地农民也很愿意因为他这个土地如果是农业的话它价值不高然后呢就把这个土地变回国有土地再把这个国有土地呢有按照刚刚说的方法分割出让给这个城市里面的希望改善住房条件的

中高收入人群包括我们一些企业家其实我问过很多这样的人包括一些企业家如果能有这样的条件就在国有土地上出让不要那么奢华但是可以做比较低密度的住宅那对于很多人来说是非常有吸引力的

这样的一个做法我认为其实未来前景也很大它也不仅不会危害粮食安全甚至还有助于为乡村建设提供可持续的资金这也是未来一个好的方向对 其实有一种土地的置换把那些真正在乡村的让它还耕对 有一部分还耕然后这边我就有一部分土地可以从耕地变成建设用地对 陶老师前面你提到说像对于

现在强推的一些所谓的保障性住房的这样的一些政策你觉得效果不大而且你觉得无论从地方政府本身的一个财务动力和他所适用的人群对这些房子本身的一个兴趣角度就各方其实都不是特别满意但是我们过去长期听的一个故事就是说你像新加坡也好香港也好都是通过对吧这种所谓的连租屋公屋政策它解决了市民的一个居住诉求

而且我观察好像中央政府在推动这些所谓的保障性住房的时候其实很多时候参考了这些所谓新加坡模式你觉得这个为什么好像看起来像香港新加坡能搞成这个事但是对于中国内地来说的话似乎你认为没法这么弄

香港和新加坡都是政府壟斷了土地香港通過壟斷土地然後限量供應讓港府和房地產商都在裡面能夠大賺但是香港這個政府他還把其中一小部分錢用來去搞一點這個所謂的這種公共住房但是那個讓大家排隊排時間很長面積也非常小其實香港不是一個好的模式

香港 70%到 80%土地是不允许开发的包括一些山地完全可以开发但它以环保为理由环保组织后面往往跟着是地产商在后面支持他们变成一个利益集团了香港根本不需要保留 70%的地它只要把 70%变成 60%香港的房价就可以降下来政府也不需要搞那么多保障性住房而新加坡是另外一个模式它这个政府全部把它土地控制住了然后它来建设这个

各样的这种保障性住房它政府是不通过拍土地赚钱的我们中国的这个地方政府是学了香港的这个比较坏的部分但是还不如香港因为我们的这个保障性住房啊

基本上也不太针对外来流动人口我们最多针对城市里面一些人而且这里面也存在大量的效率很低然后浪费的这个问题这个每个国家它在往前走的时候它是有一定路径依赖的我们已经到了现在这样的一个地步房地产市场发展起来了但是有一定的扭曲我们要改变这个扭曲这个步骤不是像新加坡那样把土地全部控制起来

而是把政府对土地垄断打破然后增加尤其是比较稀缺的包括我想讲租赁住房以及这个低密度的这种住宅用地的供应在一些人口流入地的城市通过城市更新增加一般商品房的供应要通过市场机制来解决我也不认为新加坡的模式对新加坡是不是最适合

我都有点存疑当然应该还是不错的但是它是有它的条件的也有它的历史的轨迹中国这个体制我认为往下走我们真的是只有进一步推动市场化增加住房供应我跟你讲对中国来说土地根本不缺是土地利用结构的问题我们中国人能造全球最便宜的最有性价比的 everything else 怎么就搞成世界上最贵的住房呢这种问题就是一个体制机制的问题按照我们刚才说的这些方法在现在这个条件下往前走

我们完全可以提供各层次人群所需要的充分的各类住房而且不影响粮食安全不破坏这个耕地保护所以听起来只要这个中国政府各级地方政府不指望通过这个土地来维持它的整个的高 GDP 增长不指望从这里面赚大钱的话其实从技术角度这块的话其实没什么难度调整的当然你说的非常对就是说事实上他们过去呢

已经这里面抽取了很多的财富我跟大家算了一下 2009 年到 2023 年我们中国地方政府土地出让金大概有 70 万亿 70 万亿是其他国家的地方政府完全无法想象到的这么一大笔巨钱

我们的地方政府不仅全部花掉了还另外借了将近 100 万亿的债务我们 2008 2009 年我们的地方债大概就 5 万亿现在显形价隐性债说我各种测算应该 100 万亿或 105 万亿以上所以相当于你花了 170 多万亿就告了很多过度的基础设施建设新城区 开发区 鬼城这里面最后变成了大规模的寻租的这么一个温床嗯

其实你在谈到深圳的这样的一个土地尤其是这个所谓城市更新里面其实除了像这部分拆迁城中村拆迁也好你提到还有另一种土地整备这个我们今天没怎么提到就你能稍微展开讲一讲吗这个实际上是另外一种模式它那个深圳在搞土地整备跟城市更新有什么差别呢有些村它那个非法的那个比例就刚才讲的法外面的比例特别特别高一家盖到 1980 2980

盖了好几栋我就没办法给你拆了他们就采取了一个方法叫土地整备就是对非法的用地和用房面超过一定比例的村政府跟这个村集体进行谈判那个我给你个总的盘子比如说你这个非法的面积比如说有 50 万平米你合法面积可能只有 10 万平米这 50 万平米呢我就给你算个总账我可能给你赔个 30 万平米但是 30 万平米你们自己在村里面各家自己去分

政府拿走他剩下的他那块土地其实这个方法呢这个思路是有一定的帮助的但是我刚才讲了就是说其实按照我前面解释的这种赔偿方法说法外面积我也给你赔租赁住房就可以解决这个问题就把城市更新和土地整备呢统一起来没有必要搞两条轨道

这是第一个第二个但是这个叫做利益统筹的思路就刚才我说 50 万平米我给你赔 30 万然后你们自己分交给你村集体来解决这个思路其实在我们现在下一轮的深圳的城市革命中其实还是可以用得上我给你举个例子是什么情况因为你知道深圳的村居情况是很微妙很复杂的

他本村的人在里面盖了一些房子还有很多来自越东越西甚至湖南江西的当时大工人他当时找这个村里面干部或者是村民他也要了点地他在上面也盖对于这些人来说你现在要赔他就很麻烦因为他不是正村民那个 480 你就很难赔他了但是他可能比如说他盖了一个 800 平米的那这个 800 呢我不能赔你 480 的商品吧但是 800 呢我都可以一比一或者稍微打点折

给你赔这个租赁住房但这个租赁住房呢又会存在一些问题就是说原来我是从这个村里面另外一个人那买的现在要赔的时候呢那个人呢他跟我说呢这个 800 不能都赔你那个我也得分一部分他们俩出现纠纷了出现纠纷了以后这个事情就拆不动了那我刚才说的这个利益统治的话是什么呢

反正是最后给你先盖好 800 平米的房子你们都不要挡但是你们俩怎么分配你们俩自己谈在你们俩谈好之前这个房子由村级体能来帮你租金给你扣着你们自己通过法律

这个程序或者是调节程序调节好不要因为你们俩没有谈好咱们这个拆迁就不进行我让他不要影响拆迁交给村里面来解决问题这就是一个好的方法然后慢慢的我们大家再去摸索一些所谓的规则和这个大家或者叫前规则或者是这个明规则大家慢慢摸索不影响拆迁其实听起来跟刚刚说到土地准备

就很类似啊就是把这个矛盾转移到这个村内部对我们以前讲的这个就是说发动群众是吧斗群众但这个说法不是很对就是让群众他们自己协调解决但是不要影响我这个大事对因为过去大家对于所谓的深圳城中村的拆迁更多盯的我觉得是一些猎奇的元素啊全中国对吧很多人都在看着深圳当年一云员户啊对白石洲当年拆迁其实也没几年 18 年吧

他那个拆迁一下诞生出 1800 多个亿万富翁我觉得中国人看了大部分人其实心里都很不是滋味这个东西其实是不是从政府的角度他也觉得这事是需要把它摁下来我们有很多政府官员我接触他们也认为你们这些拆迁户不就是因为你是本地村民吗你盖了这么多房子然后你当成收租但是我要跟大家说历史的情况来看他们盖了这些房子当时你政府也没有完全挡住

而且他们确实让深圳成为一个低收入人口能够住得起能够我跟我老婆还有我孩子我们花个七八百块钱就能住得起的房子而这些业主实际上给他们提供了所谓的这种物业的管理和服务嗯

当然他们在这个拆迁以后因为一大部分是赔的房子你也没办法对他征税这个里面呢就可能确实会有一些争议尤其是在位置比较好的地方你就拆迁所谓的一元户但是我讲应该这么你应该考虑这个问题啊

如果我们把它拆了然后它拿到一些商品房超过了部分能给它补租赁住房好像它收入很高但是最后它是用市场的机制给社会提供了经过改造后的足够多的可支付的还可以抽税的租赁住房如果深圳的城中村未来十年二十年慢慢都改造好了

我们大概就一家花个一两千块钱在深圳租一个我刚才讲的这种租赁住房就是我们哪怕说那种低收入的这个打工的人我认为这是一个好事情而且政府你不用花钱了你甚至还可以抽点税那土地也高效利用钱了外来人在这个地方能够安居乐业嗯

所以那种就是拆迁户拿走了这个城市更新升级当中大部分的红利这可能就是一个必须要去承受的阶段性的现象而且随着拆迁户拆的越来越多最后他的房租

房价都会降下来保持平稳性资助下降现在是不是已经不会再出现像当年那样我刚才讲现在深圳的政策就是大概 480 以内的给你赔商品房那一平米最多三四万四五万千百万超过了部分只能租赁住房我刚才建议的一个政策啊

租赁住房那他每年收租金只要你原来的房子多你收的租金也可关但是绝对不会说是一元货这种情况对现在就等于从以前的像自由协商的一个状态走向了一个类似于标准赔偿对当然我刚才说的这个法外的面积我建议赔这个租赁住房一平米 256 给他盖好的这个政策呢只是我的一个建议啊我是希望能够未来能推动的嗯是

你在区域研究当中当然深圳是一个很重要的样本而且它在珠三角地区非常有代表性中国的其他地方的类似的情况在你看来有那种还有类似的比较那一般你如果到这个什么温州啊或者是福建啊这些地方跟珠三角其实有点相似但是中国大部分地方包括我们在这种上海好

杭州还有中国的长江流域更不要说北方那基本上政府正是反过来了他要拆迁的时候他就自己上给的赔偿标准也比较低政府拿走这个城市给你做的大部分的收益我倒觉得还不如深圳这个模式好当然各有各的优势这边拆迁可能比较容易嗯

你刚提到这个拆迁这个事情我就想起来大家对于拆迁户或者说钉子户一直以来感觉是差距很大的两种形象一种形象就是一个受害者比如零几年那会儿很多社会新闻都市新闻里面经常看到拆迁户自焚但另一方面就是我们刚说到的像深圳拆迁户上千个亿万富翁一起吃席这种让中国人很嫉妒这里

这两种形象它是有个区域上的差别吗还是是有一个时间上的差异是华南的拆迁户就更好一点和其他地方就会面临更强硬的政府还是说零几年那会拆迁户更难过现在后来更好过一点地域上肯定是有差别的这个由于历史的原因我们这个改革开放以后这个珠三角啊这边呢他自己种房子赚钱他其他地方呢你很难想象的这也是跟他当地经济大发展大量人口进去有关嗯那

那在北京你要想种房子也不是说没有种房子在村里面有些干部他都可以种了点房子是吧但大部分人你种了以后马上就给你拆掉了所以地上差别也是有而且呢为什么会出现这个拆迁户重大的一些事件当然就是说这个问题是这样就是说如果你看到这个拆迁出现各种上访群体性事件如果只有少数一年中国有个几百上千例嗯

那你可能就说这个人是钉子虎是他有问题你就为了大家的利益你就你完全不管嘛对吧如果每年不仅包括拆迁还有征地每年有几万起几十万起那就要想想这个制度是不是有问题了那拆迁的补偿因为在全世界其他国家政府是没办法垄断土地尤其是这个土地拆完了以后如果不是搞这种基础设施或者公用土地建设政府是没有权利去拆迁和征收的嗯

你必须市场进行买卖我倒没有觉得那样的制度呢就一定就最好但是它对于保护业主的这个财产权利确实有帮助但是走了极端就会出现钉子户包括你看日本那个机场对吧建设还有美国很多地方这个少数钉子户整个破坏了整个社会利益我们讲的反工地悲剧啊我觉得我们需要找个平衡嗯

不能够政府太强但是也不能够让少数丁字户蛮横的让整个大家的公共条件居住环境条件的改善把它被破坏掉这个最后我们是需要找一个平衡其实我在《人力之间》这个书里面讲了两个竞争加一个腾挪的机制就是通过一个机制设计的方法尽可能让政府不要用强但是如果直到最后不得已的时候

你采取一些法律手段也不能够采取我们搞的有些地方政府直接雇一些公司那有点那个黑社会的方法这一段时间也层出不穷后来就消停了现在是他们背后的老板们就是大的房地产商现在都很艰难这引出一个话题因为前面我们谈了很多所谓的这个城市更新城中村改造以及那个如何去消化去库存现在的现象但是你看回到

前几年买房子的人群当中我身边有很多朋友他们是什么从 19 年到 22 年之间买的房子那用现在话说就完全是站在高位上但其实中国有大量就是他面临的处境要更困难的可能不是在一线城市他在比如说三四线城市或者在乡镇当中他去买了房子之后现在面对的是自己所购买的这样的一个

七房它直接变成烂尾楼房地产开发商他也没钱了以及他的购买的这个房子的价格他从原来的价格可能直接腰斩掉了但是他需要还的房贷可能一点都没少这个就引出保交楼的一些政策要求以及

现在在很多的一些这样的一些业主去拉横幅他要求去退还这房子我不要了你把这个本金退还给我这实际上我觉得也很难更多可能的你能协商说我就把这钱扔水里了就已经不错了你好像是比较反对保交楼这个政策的我也不是说反对这个政策我反对把它张成一个政治口号非得保交楼不可强制保交楼强制保交楼是吧比如说我

当时我买了一个房子我付了 20 万的首付还欠银行 80 万啊现在结果呢现在这个房价呢跌到 40 万 50 万了对而我又失业了啊你这时候保交螺丝这样子把我逼着我最后上吊了对吧那是个效果嘛对吧所以这也是我讲我们处理很多问题的方法啊

在这个时候可能这时候银行开发商跟业主要进行一个协商找到一个可以协商解决的方法咱们这个楼就不交了因为在这种地方本来就是严重的楼过剩了现在逼着开发商把这个楼盖起来还不如把这个楼炸掉咱们也别浪费这块土地了也不要逼着我再还债了但这时候银行就得任意比仗因为银行当时给你贷了款这个也涉及到在一个经济周期的下行阶段

有很多烂账是叫做长痛不如短痛不能够一刀切把问题都往后挪因为你最后你保了我其实也要不起最后我可能就活不下去了

所以你觉得对于大量这样的一些比如说烂尾楼的这些业主维权业主对他们来说他们最优的一个解释其实反而是他们就干脆把首付的那笔钱就打水漂了就不要了这些人他们所谓的他拒付这个贷款他就已经自己认可了把首付打水漂了嘛

他拒付贷款他也不想要这个房子了这时候要给他们一个出口就是说这些问题是要经过研究采取好的分类的策略的有的时候该出清就要出清你再比如说我再讲一个相似的一个问题就是说我们经常讲地方政府花债嗯

地方政府花债的这个结果实际上就是不断的在去借新钱去给他还旧账置换搞得给你降低一下利息他根本没有解决新问题甚至因为这样产生道德风险导致更多的债务的累积我们的银行我们中央政府和地方政府到该认账的时候就要认账我经常讲处理这个中国地方政府债务的问题不是什么用这种花债这种说法你要有一个长痛不如短痛的思路我要进行全国性的债务重组

然后对于那些资不抵债的地方我可以帮他还一部分债但是你必须给我进行像赫港那样进行叫财务重整你把你的资产全部卖掉第二把你的人员过大规模的砍第三你就维持基本运行不准再做任何新的开支和建设这样的一个方法它实际上是该出清的时候出清市场经济它就得有这个机制最后才能够再恢复健康

我不知道其实挺想问一下陶然老师因为现在很多人也在谈论所谓的这个房市的一个长期的走向据你观察从你现在的角度你刚刚说到的这样的恢复到一个所谓健康的节奏也就是从政府层面他可能也不太依赖或者说不主要依赖这样的一些土地财政更换这种模式然后从民间的角度感受到这个房价已经不再是一个连年的阴跌下跌的这样的一个节奏你认为可能需要多久的一个时间

我认为对于很多中国的很多在 16 年到 18 年搞那个货币化盆改大规模建设的一些这个人口流出于城市可能会是一个漫漫长路它的房地产泡沫还在破裂过程中也很难救起来

对于我们的一线和我们讲超大特大城市如果按照我刚才说的这种大规模推动货币化的这个城市更新的方法我认为未来两三年是可以稳定住的而且从长远来看稳定住然后最后拆迁出来的地慢慢的供出来最后还是让我们的房价不要再上涨甚至有一点下跌这个是对中国来说更健康一点但是如果没有这些关键性的措施

那可能一线城市也 hold 不住会有大量的房地产商破产地方政府的财政这个也会受到重大影响对因为前段时间比较重要的一个房地产新闻是万科对吧他都面临万科这样的企业这样的优等生对对那你就可见他这个风险有多大这也是为什么我们现在

就随便采取一些措施我有些措施是必要的但是有些措施考虑不周还有就是说推出去后不会有用但是我刚才讲的这种货币化的安置我认为这是一招好奇但是要大规模的扩大而且要各方面的配套措施要跟上来

好 那今天非常开心啊又能够跟这个陶然老师尤其我们就是面对面 对吧上次在深圳 这次在上海又能聊了这么多其实关于陶然的研究有很多话题我们都可以在互组会上来聊不一定是关于这个中国现在的土地问题 对吧房价问题我知道您也研究过那个

中苏对吧苏联的这个经济转轨和中国的这个经济转型之间的一个比较这话题我一直想咱们以后找个时间来和你聊一聊没有问题非常高兴你们这个节目也非常受欢迎我也希望呢通过这个节目呢跟更多的朋友们我们一起来了解中国然后我们也一起来为这个中国的未来看看能不能够贡献自己的一些想法和这个激荡思想吧嗯好呀那感谢各位的收听我们下期再见拜拜

嗯