How to Accurately Forecast Your Real Estate Market in 2025
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每个家庭。今天，我们将探讨 2025 年的优质和劣质租赁市场。最重要的是，我们将教你如何识别适合你的市场。

伙计们，最重要的事情是。显然，如果您要进行投资，如果您想前往人们真正去的地方，即使您进行了一次糟糕的投资，人口增长也能拯救您。但我认为。

重要的是，人们知道如何自己做这件事，因为我们可以问的一个主要问题是，这个亚利桑那州的小镇是一个好市场吗？这是一个好市场吗？这是一个好市场吗？当然，如果你的策略只是问人并相信他们说的话，那肯定不是一个好策略。

我每天都会收到很多这样的问题，我想在某种程度上。所以，它通过电子邮件、短信或我与人们的对话中出现。正如你们所知，街道的一侧与另一侧大相径庭。

一些市场与其他市场大相径庭，你知道。有很多事情要考虑。当您查看这些统计数据时，我认为非常重要的一点是，这些数据是全国性的、州范围的、城市范围的。

但这并不一定意味着我们今天要讨论的那些就是你应该关注的，你需要更深入地研究，例如，我们现在在凤凰城。东西南北凤凰城之间存在巨大差异，对吧？当然，所以一些市场差异很大。因此，当我们谈论这些城市时，我们指的是整个城市，对吧？

是的，绝对正确。所以，如果我们说凤凰城是购买的好地方，那并不意味着你应该在凤凰城任何地方购买。

你会没事的。

这不是我们想要的方式，但我们将向您展示如何根据我们列出的几个城市来识别，然后您甚至可以在更本地化的范围内做到这一点。

我们做这件事，伙计们，这正是我所做的。如果我想把我的钱，你知道，像你们一样投资在某个地方，把你的心和钱投入到某个地方，我们今天要讨论的事情是你用来确保你比那些只是猜测的人做得更好。

所以，首先，我们先看看人口，因为我已经做过了。我们今天要研究的市场是哥伦布、图森、西雅图、波特兰和纽约市。好的。

因此，首先，您始终需要查看该地区的总人口。这只是基本的经济学。如果一个地方的人口在减少，那么对租赁的需求就会减少。

对吧？所以，在你们开始之前，我想指出几点。显然，图表顶部的数字是平均值，对吧？嗯，我们如何知道这些数字来自哪里？伙计们，有很多数据，我认为这一点很重要，如果有人搬到另一个地方，那么地址当然会改变。

好的，这是一个数据点。例如，在美国各地有各种各样的方式，通过美国邮政服务、州驾照等等。

所以，这些是四舍五入的数字，但它们是非常好的数字。嗯，这是其中一点。另一个需要关注且可能影响最大的因素是百分比。

因此，将 18,000 人带到像哥伦布这样的城市，这比将 18,000 人带到一个大城市要多得多。所以，您还需要查看人口增长的百分比。所以，让我们继续。

因此，在查看这两者时，您需要查看当前的容量。如果您来到一个拥有 20 万或 30 万人口的城市，并且有 3 万或 2 万人搬到那里，这将对该地区的人口产生重大影响。但是，如果这些数量相同，并且这些数量没有产生任何影响，它只是吸收了这些数量，如果这有意义的话。

是的，绝对，绝对。而且我认为西雅图的百分比是错误的。我相信这应该是 2.6% 和 2.92%。

是的。所以，这就是那里的要点。因此，如果您查看这两个地区的增长率，西雅图的增长率非常高。

我来自那里，对吧？它很大，那里有很多事情发生。哥伦布很小，这就是我们从那里获得交易的地方。她来自俄亥俄州，但不是来自哥伦布。但重点是，哥伦布的人口增长率几乎为 1.8%，基于其当前规模，而西雅图的增长率不到 3%。

对吧？

这有点错误。但我会告诉你们，你们需要关注的是百分比的影响，而不仅仅是人数。当然，就像任何事情一样，哥伦布的人们搬到哪里去了？他们搬到北部、南部还是市中心？所有这些数据都很重要，这些数据都存在，因此您可以进一步深入研究。这就是您如何看待一些市场。所以，我们在这里谈论哥伦布，因为我们开玩笑。

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哥伦布是目前增长最快的城市之一。

是的，所以。

它，并且您可以负担得起。好的。如果您能够负担得起，并且有更多人搬到那里，那可能很好，也可能不好，但它可能很好。

所以，再次，这将是他们需要考虑的事情。当然，当您到达那里时，您需要查看成本。您知道，街道的哪一侧是正确的？人们想去哪里？这就是您如何查看这些数据。

这是非常重要的。然后，您会进一步挖掘，但要快速提取。最值得关注的是波特兰和纽约市，它们是负数。

好的。显然，这会影响另一个方向。所以，你们也不想抓住一个像你们这样的下跌的刀子。这会持续多久，谁知道？

首先，当您开始看到人口下降时，您将拥有太多。无论原因是什么，供需都会开始平衡。

对吧？你们想想，如果这么多人搬离波特兰，这是一个我花了很多时间研究的地区，这意味着空置时间更长。空置时间更长。

这意味着零售商面临问题。这意味着餐厅可能会因为大量人口流失而倒闭。当然，这取决于人们从哪里搬来，但所有这些迁移模式都非常重要。

是的，绝对。我知道你也很喜欢查看 U-Haul 数据，我实际上从该网站提取了数据。它被称为增长指数报告，这是一个真实的东西。它显示了人们搬迁的原因，因为人们搬迁的原因有很多。所以，如果您查看这些数据，这也会有所帮助，了解人们搬迁到哪个州和地区。

还有其他一些北美搬家公司。有一些这样的公司，我认为我可能错了。但它们很棒，对吧？谁不想知道人们搬迁到哪里？这些都是单程搬迁。

对吧？就像，哦，是的，我查了这份报告，你知道，不，我们查看这样的报告，因为这是实时、真实的、实际发生的信息。

杰里，让我们进入那个图表。让我们进入亚利桑那州。

哦，那里。是的，那里。到达率。50.3%。

所以，这显然是目前美国排名第八的州。这就是您如何使用这个交互式网站。我强烈建议这样做。现在，重要的是，您不要仅仅依赖这一点，因为有很多事情。

我认为 BLS 是一个，还有其他一些搬家服务，例如，还有其他一些。所以，有很多不同的东西可以查看，您会发现它们差异很大。但是，如果开始看到很多信息都差不多，会发生什么？因为消费者有很多选择，他们可以选择 Atlas Van Lines、North American Van Lines 或 U-Haul。

所以，河上有人在 YouTube 上发表了很好的评论。他说，公寓租金正在下降。在过去六个月里，我看到每月下降了 100 到 200 美元。

此外，这里还有对控制的关注。一个机构批准了 2025 年的 10% 增幅。因此，即使有 10% 的增长，公寓也无法提高租金。他们不得不降低租金。这就是您在看到人口变化时。克林特，对。所以，奥尔良现在正在复苏。

如果他们实际上在一段时间前发布了全州范围内的回报，我有点不清楚，但现在他们正在尝试让当地人负担得起。所以，这就是发生的事情。当然，还有其他各种原因。

但是，当您开始看到人口流失时，伙计们，就像任何事情一样，我用演唱会门票来打比方，对吧？如果一场演唱会的门票卖了一半，那么门票就会打折，它们可能会被赠送。我试图填补空位。

当它满了。当然，这时门票价格开始上涨。想想我们刚刚结束的世界大赛。

我认为任何大型活动，例如这样的活动，都很难获得门票。与人们是否在该州或该地区以及住房数量相同。所以，这与之相同。因此，这些人口和迁移数据对于你们在投资自己的辛苦钱时非常重要。

所以，我们想要关注的第二件事是就业增长。就业增长与人口增长或下降直接相关。嗯，因为这有意义。如果没有工作，人们需要搬走。如果他们的工作在其他地方，人们会为了工作而搬家。因此，虽然天气、社区和所有其他因素都很重要，但工作是最重要的。

是的，是的，甚至有些人会妥协，甚至会为了工作而妥协，这很重要。嗯，还有远程办公，这现在很流行，但随着人们开始返回工作岗位，它开始稳定下来。但是，这些是新增的工作岗位，我认为您也应该关注这一点。

是的，所以，所以，我们现在正在查看，这里有点令人困惑的是，这些数字是人口增长，然后蓝色框中的数字是就业增长或下降。所以，您可以看到，你知道，哥伦布创造的工作岗位比搬到那里的居民多，这意味着这对当地居民来说是一个很好的地方。

这将是一个很好的投资地点。对吧？这意味着有更多工作，更少的人。这就是您需要寻找的逆向关系。这就是您需要寻找的。

我正在查看西雅图，对吧？西雅图创造的工作岗位少于搬到那里的居民数量。

所以，但工资增长为负。

这将导致工资增长为负，并且可能导致租金和其他费用开始下降。

凤凰城在吸引工作方面做得比拉斯维加斯好得多。伙计们，这就像政府的愿景，他们实际上正在尝试找到忠诚的员工来搬迁。他们正在做各种事情来做到这一点，因为人们搬家是为了工作。他们从任何地方搬迁，显然是为了工作。所以，这很重要。这就是为什么我们对凤凰城和亚利桑那州长期持非常看涨态度的原因。

所以，我想看看波特兰，我找不到任何就业信息，这很有趣，我找了很长时间。

可能没有。它是负数。

它绝对是负数。但我认为纽约市很有趣。所以，他们失去了 60 万人口，但他们也失去了 97.1 万个工作岗位。因此，他们失去的工作岗位远多于失去的人口，这告诉我他们会失去更多人口，因为人们没有工作。

对吧？现在，您开始看到纽约正在进行一些改变。嗯，我很快就会谈谈选举前一天的事情，这是纽约开始看到红色增长的原因之一。

好的，好的，好的。杰里，你能播放你刚刚谈论凤凰城就业增长的视频吗？

Vox 有关于求职者的神奇新闻，因为它继续追踪新企业，许多人已经了解了泰国。夏季指挥官北凤凰城 LG 能源公司正在格林克里普开设一个价值 60 亿美元的电池制造厂。在梅萨，特别是梅萨东南部的班奇市场、电子产品、Meta 和谷歌都开设了办事处。

核心动力是一家可再生能源公司，将于 2023 财年在布格盖德开业。该地区有 30 家公司宣布或预计开业，新增 7700 个工作岗位，平均工资为 7.2 万美元。这些新工作岗位中有超过 5000 个被认为是高薪工作。

这些新工作岗位的平均公路工资为 8.5 万美元。根据全球房地产公司 Newmark Group 的数据，维尼克实际上在 15 个增长最快的市场中排名第一，预计新增工作岗位最多。事实上，该主要制造业发展项目承诺新增近 15,500 个工作岗位。

重要的是，在那个视频中，不仅我们增加了工作岗位，而且我们增加了高薪工作岗位。

这是一个很好的观点，你知道，有很多工作岗位，让我们说，很多工作岗位不是高薪工作，对吧？当然，您还需要查看工作质量。

对吧？所以，这取决于您的租赁单位。如果您的租赁单位是海滩水平，那么这些工作岗位的级别可能并不重要，对吧？因为您将为服务器和两名员工提供工作。但是，如果您拥有更高级别的公寓楼，例如 B+ 或 B-，您需要确保创建的工作岗位属于能够负担您公寓的受众。

是的，别忘了，正如你们所知，我曾在西雅图长大，我经常在那里。我们都知道的一个大型雇主实际上已经朝着相反的方向发展，那就是亚马逊。所以，亚马逊多年来一直在裁员。为什么这很重要？这很重要，因为我们谈论的是投资。

所以，如果你拥有房地产，正在尝试寻找租客，并且一些大型雇主，嗯，当然，他们知道这不是告诉狗的方式，但值得理解的是，嗯，这种情况可能会发生。因此，当你开始关注发生的事情时，哪些工作，为什么雇主会搬到一个地区？嗯，因为他们的员工有合理的租金，他们的员工有合理的房屋价格，他们的员工有合理的日常生活成本。

所以，如果雇主要搬到某个地方，他们会考虑所有这些因素。这就是这些城市的经济发展部门发挥作用的地方，他们试图吸引这些公司。所以，现在很难吸引企业搬到纽约市，因为那里发生的一切，而且显然非常昂贵。

所以，你刚才在视频中看到的85000小时，如果那个雇主搬到纽约，他们就必须超过10万才能在那里生活。所以，这对雇主来说是一个直接成本。这就是为什么所有这些都非常重要。

而且我认为，你也需要看看人们想住在哪里，因为雇主也开始关注这一点。所以我知道，比如克利夫兰公司，克利夫兰员工的70%以上，以及克利夫兰诊所，是的。

我希望他们一切安好。

几年前，他们谈论过离开并搬到市中心。我忘了是哪个州，但下载到某个地方。我认为真正拯救他们的事件发生是因为他们谈论过这件事，然后在2020年和2021年之后。

我认为，你知道，一切似乎都变得疯狂，他们至少到目前为止还没有这样做。但你知道，这打击很大。但他们这样做是因为他们很难找到外科医生、医生和高级医疗专业人员，他们想搬到克利夫兰在那里工作。

现在他们可以了。然后他们，是的，出于某种原因，他们留了下来，这很好。想象一下，克利夫兰通过骑手进入。

但这确实是一个很好的观点。我们正在讨论哥伦比亚是一个多么棒的市场，对吧？克利夫兰现在也是一个疾病市场，但克利夫兰的就业机会多样性不如你所做的那样，对吧？他们没有像克利夫兰和卢姆那样多的大型公司。所以，这默认就使投资变得清晰，因为如果克利夫兰诊所从克利夫兰撤出，这将摧毁房东，这将摧毁人口，因为所有这些工作都会随之转移。

我只是在想底特律，底特律，底特律，它曾经是美国第五大城市。现在可能不是你一生中所有的时间。但只要回头看看，美国第五大城市被摧毁了。那里的汽车制造业很多。所以，随着这些大公司四处移动，随着经济的起起落落，随着我们外包工作，随着新工作进来，旧工作出去，这些都是你们投资时需要关注的重要因素。

是的，你知道，MC，我们过去投资过俄克拉荷马州的市场，对吧？我们停止这样做，不是因为那对我们来说是一个糟糕的市场，而是因为它过于依赖一到两个行业。

这曾经让我们对石油感到担忧。真的，真的。我曾经在完全的，嗯，一个酒精城市，而且，嗯，可信的地方，但非常平坦，对吧？所以我投资了图尔萨和俄克拉荷马城，我还投资了凤凰城和两个，嗯，让我们说，所有这些都是两侧的，就像这样。

俄克拉荷马城，只是平坦的州。为什么是这样？因为人们要去哪里。

所以，俄克拉荷马州没有很多新建筑，例如，但在2000年发生了很多事情。这与就业增长有很大关系。这与各州吸引雇主的努力有很大关系。

这与人们出于各种原因想要待在哪里有很大关系，所有这些都驱动着房地产。所有这些都会导致房价涨跌，也会导致租金涨跌。

这就是为什么我们非常重视业务的多样性。这就是为什么我们展示了那段视频，展示了来到凤凰城的各种公司。很多公司来到图森和凤凰城，这很重要，因为这将推动就业增长。而且它如此多样化，如果其中一个公司撤出。

那也没什么大不了的，对吧？这就是为什么这些事情如此重要。另一件事是，你需要理解它正在不断演变。

它一直在移动。所以，我们今天谈论的事情，一年后可能会大不相同，这取决于会发生什么。我们明天有选举，所以谁知道会发生什么，显然，从那里开始。所以，这些事情可能会改变情况。

是的，绝对。而且，朱莉，我们跳过前面。我想让你调出空置率。所以，我们只是跳过一会儿。下一个，是的。

不，让我们回到另一个。让我们谈谈这个。

哦，好的，完美。没关系。所以，我们正在查看这些空置率。然后在，我相信是。

出租的房屋。好的。我认为这是一件重要的事情。

真正重要的是，当我查看这张图表时，我看到了什么，我认为它支持西雅图地区56%的房屋出租。好的，这意味着什么？这意味着事情真的负担不起。

这意味着人们负担不起房屋。这就是它的意思。这意味着西雅图高收入人群必须搬走，好吗？

西雅图本质上是一个租赁市场。好吗？你可以在纽约、波特兰和拉斯维加斯看到这一点，令人惊讶的是，空置率很高。

我曾经在拉斯维加斯拥有房产。我曾经住在拉斯维加斯。我曾经管理拉斯维加斯的房产。当然，我们也拥有拉斯维加斯的房产。我们喜欢拉斯维加斯的原因之一是，如果你从房东的角度来看，你希望这个数字很高。现在，购买变得更难了，因为，嗯，因为价格。

但是，当你开始看到拉斯维加斯这个百分比上升时，嗯，唯一能降低它的因素是单户住宅的负担能力。这就是它的作用。所以，拉斯维加斯是一个非常好的平衡，因为，嗯，我的孩子们，我有两个孩子。

他们应该在年轻的时候建立信用，增加储蓄，然后买房。在凤凰城地区，他们仍然可以做到这一点，也许不在斯科特代尔，但他们肯定可以在其他周边市场买房。在许多地区，情况并非如此。

所以，在西雅图、波特兰或纽约等地区，如果你现在去纽约，你不会想，我想我可以买一个地方，这根本不在考虑范围内。你唯一考虑的是，我的租金能降到多低，这已经持续了很长时间。所以，这也带来了一些后果。

当你查看这些空置率时，比如你看到像拉斯维加斯这样的空置率最高，达到10%。哥伦比亚的空置率最低，在纽约市，空置率合法地最低，为5.8%。这重要吗？

哦，当然，当然，是的，你看到空置率高的房屋。嗯，我认为这显然会蔓延，嗯，你知道，空置率对任何拥有房产并试图出租的人来说都是一个问题，对吧？这真的无关紧要。当然，有很多细微差别和你可以缓解的事情，因为，例如，如果我要买房，例如，我会寻找任何。

我会寻找，你知道，300、400、500平方英尺的公寓，实际上是负担得起的，因为你知道，你可能想让它们每月保持1000美元的租金，例如，因为这将是一个很好的交易，人们愿意放弃200、300、400平方英尺的公寓，在费城，没有人会租一个300或400平方英尺的公寓。你不需要，而且没有理由，因为你可以在很多周边地区找到相当负担得起的房产。当然，有些地区是预期的，当然，有些地区不是。

但这就是我开始关注的。你知道，你看看这些数字背后的东西，但重要的是，哥伦比亚为什么从页面上跳出来，我们为什么把它放在这里，因为传统上它是一个小市场。这是一个小市场，我和一些朋友实际上在俱乐部市场上投资。

你知道，现在这是一个很棒的市场。我个人在那里投资过。所以，你知道，你看到5.8%的空置率，房屋出租率很高，而且我们所有人都在那里看到一些负担能力问题。而且你仍然在那里有现金流，在很多其他市场，你没有。

我想谈谈纽约市。所以，我们有90万个工作岗位出现，60万人离开了。是的，我们有空置率。

4%，看起来，我想知道为什么，是的，我想知道为什么。是的，这太疯狂了，伙计们。看看这些市场的移民数量，嗯。

公平地说，因为你知道我们说过有负60万人口流失，嗯，即使有移民。然而，我认为重要的是要注意政府正在为多少人出租公寓，我认为这就是空置率如此低的因素。

嗯，我们应该谈谈政府及其影响。我们实际上发现整个节目中，最大的雇主，增加工作岗位最多的雇主，是政府。那是工作岗位，好吗？政府现在正在增加政府工作人员。

当然，他们正在资助庇护城市，这些，你知道，这些与移民登记等相关的机构，你知道，人们去那里，他们实际上正在拆除酒店，并释放他们，嗯，你知道，嗯，是教堂的家伙。而且，这不仅仅是纽约。在其他地方也有这种情况。

我们也在加利福尼亚州和其他地方看到这种情况，我们将在俄亥俄州的斯普林菲尔德谈论这个问题，但你知道，现实情况是，很多人越境，无论合法还是非法，都在给住房施加压力。这就是它。所以，这会怎样做？它会让其他人的住房库存减少。

所以，纽约应该发生的事情是，所有这些工作岗位都离开了，所有这些人口都离开了，突然间，房价应该下降，租金应该下降。这就是应该发生的事情。但事实并非如此，因为他们用移民取代了它。这正是发生的事情。所以，这显然是这场辩论的重要组成部分。

所以，下一件事很有趣。所以，我将用这些数字来说明，你知道，很难找到这些数字的确切数据。所以，这些是估计值，好吗？所以，首先，我们要看看过去四年每个市场增加了多少供应。

是的，所以你。

知道你有，然后在顶部是搬迁的人数。

为什么这些数字被添加？而且我知道，你们知道，我们在2000年很活跃。我们在凤凰城很活跃，我们在拉斯维加斯很活跃。

我知道，事实上，你知道，在之前的图表中，你看到拉斯维加斯有10%的空置率，因为有7000个单位，有8000人。这就是为什么你会有10%的空置率，它们现在可以被吸收。嗯，正如你所看到的，就业增长非常强劲。

所以，凤凰城也是一样，有55000人。拉斯维加斯呢？你增加了8600人。所以，如果你关注这两个因素，你会看到拉斯维加斯的租金增长非常强劲。

是的，我想指出这一点，因为我们刚刚在拉斯维加斯完成了一笔交易。所以，我们为图尔萨筹集了资金，这已经关闭了。但你知道，看看凤凰城55000对拉斯维加斯8600，他们搬迁的人数相同。

所以，看看你，200人搬进来，两者都更大，你在凤凰城增加了55000个单位，在拉斯维加斯增加了8600个单位。你认为哪个地方的租金增长会更高？当然，我们在这里谈论的是租金增长。

我们谈论的是作为房东。我们谈论的是我们将投资的地方。所以，现在我们实际上已经向你展示了MC公司为什么决定投资拉斯维加斯的原因。这就是原因。

是的，而且拉斯维加斯也是一样，对吧？因为虽然现在空置率很高，但我们知道，搬到凤凰城的20万人中，有些人会迁移到那里。

对吧？所以，现在让我们看看所有这些事情的时间。所以，好的，我的意思是，所以，现在凤凰城开始经历一些让步。

他们开始经历平稳的租金增长，开始经历为每个租客而战，因为你增加了55000个单位。这很明显，好吗？所以，对于想买房的人来说，这是一个很好的时机。这是一个很好的时机。

这就是为什么我们现在非常积极地尝试购买拉斯维加斯房产，因为当你开始看到大量供应时，即使时间很短，它也会扰乱运营，因为当你增加这么多单位，而你只有有限的人口进来时，你知道，租金会更好。换句话说，拉斯维加斯对租客来说可能不是很好，但在凤凰城，对租客来说很好。但其他条件相同。

我想看看波特兰和纽约市。在纽约市，数据有点不一致。有人说增加了11000个单位，有人说增加了23000个单位。但你知道，所以，在波特兰，他们增加了7000个单位，对于一个更大的城市来说，这并不多，对吧？但他们失去了23000人。

然后在纽约，他们要么增加1000个单位，要么增加23000个单位，他们失去了60万人。所以，这显然不是很好，不是很好。但我不想指出西雅图，因为西雅图有点像中间市场，对吧？像哥伦比亚、图森、凤凰城和拉斯维加斯，我们都在大学城做得很好，你知道，他们无论如何。

但是，如果你看看，他们增加了37000个公寓，只有18500人搬进去。所以，这就是为什么你看到，所以，这是一个非常大的信号，因为人口增长并没有显著增加，对于一个如此大的城市来说。工作岗位正在流失，而且增加了大量不需要的供应。我住在西雅图。我不关注这个市场，但我猜那里有。

很多让步。现在。是的，伙计们，这很重要。你需要理解滞后，我一直在谈论滞后。所以，滞后是什么意思？这意味着当美联储提高利率时，滞后。

这需要一段时间才能影响经济，反之亦然，单位也是一样。所以，随着这些单位在整个地区交付，随着这些单位交付，从租客的角度来看，你会开始看到很多选择。

这些单位的开发商将不得不提供让步，以吸引人们搬进来。他们不会有高租金。所以，西雅图会一段时间内很糟糕，因为你没有很多人搬进来。

伙计们，这是一个非常大的城市。西雅图，我不知道它与凤凰城相比如何，但我，嗯，我并没有在那里长大。我知道那里有很多。

这是一个大城市。所以，嗯，18000对凤凰城的20万，这就是你需要关注的，看看单位。这相差不大。

如果你看看百分比，西雅图在未来几年将面临问题。这不好吗？也许吧，但这是一个需要关注的市场。

这是一个需要关注的市场。所以，当你看到那里有血腥的战斗，以及更少的人来吸收这些单位时，你应该在2025年、2026年和2027年开始关注西雅图的空置率。

但你总是想在购买时做的事情是，如果你想寻找那些正在破坏市场运营的单位，你想要阅读，物业经理真的很难，因为竞争非常激烈，你试图获得租客，空置率很高，你提供各种东西来吸引人们搬进你的地方。这就是你想要购买的时候。这就是西雅图现在的情况。

是的，绝对。而且，我想谈谈，因为这是最重要的图表，对吧？因为当你关注的是人口对供应的影响时。

我们总是谈论移民如何推高租金。有时我认为人们认为我们很政治化，或者我们很什么，但我们不是。这些只是数据。

如果你有更多人，无论他们来自哪里，墨西哥还是德克萨斯州，这都无关紧要，取决于你的供应。这将要么推高租金，要么推低租金。他们会知道是否有工作机会。所以这些都是现实情况，这就是为什么进一步了解移民以及他们移民到哪里也很重要，因为那是一个租金会上涨的地方。是的，这只是数学，不要把它政治化。

是的，这无关紧要，但我确实想说，如果您对与MC公司投资不感兴趣，只需访问investwithmc.com即可观看YouTube视频。目前，我们只接受合格的投资者。如果您不确定，如果您是合格投资者，随时可以发送电子邮件至info@，可以直接联系。

好的。让我们进入本周的问题。我们这里有一些非常有用的YouTube用户。你们是YouTube博主吗？如果您有任何问题，请告诉我。

所以首先，他们说我继承了一些双层公寓和一个复杂的公寓，其余的则分配给会员。这处房产得到了妥善管理，我决心从头开始，保持一切井然有序，但我不想雇用物业经理。你能推荐一些资源或指导吗？

精彩的开场白。好的。首先，恭喜你。很高兴你得到了它。我当然有偏见，但其中一本。

我写过的一本书是《物业管理ABC》。然后我会做的是，我们会参与一些当地的物业管理行业协会，比如我的航空航天协会和小型业主协会。这些通常都是非常好的资源。特别是，你想真正了解当地的租客法。关于那栋10个单元的建筑，听起来你有一些猜测，这意味着6个双层公寓。

嗯，你可能会受到其他4个单元的影响，因为如果其中一个单元是自己的，而其余的单元是500美元，那么这将成为一种竞争。但是，我总是告诉人们，如果你有时间做这件事，那就去做。我实际上同意，如果你有6个单元，你应该有时间。我的意思是，你可以在一个地方租6个单元，特别是如果有一个维修工。是的，伙计们说，我希望我的维修工在现场。我知道，我知道，所以拥有一个地点有很多优势，因为维修工到处跑，他们可能很相似，这也很好。所以有很多积极的方面，但这总是与时间有关，以及你想花时间在哪里。但是，如果你对它一无所知，我强烈建议你不要这样做。

嗯，你也可以联系其他物业经理，了解他们使用的资源。但大多数东西都在网上。你应该很容易在网上找到。现在我看到。

是的，并且知道你会在过程中学习，这只是过程的一部分。所以，苏比阿科问，当你进行再融资时，如果利率降低了，我假设他们有兴趣考虑再融资。

是的。这实际上取决于。目前，我们有很多贷款低于市场利率。在市场上，让我们说，在5%到5.5%之间，我现在指的是商业房地美和房利美。我们今天的利率或那个范围内的利率。

我知道，因为我们刚刚在拉斯维加斯买下了那处房产，我认为我们锁定了5.7%的利率。我想我当时是。所以我们现在也有我们拥有的房产，例如树木。

所以，当你拥有房产时，这就是树木。再融资意味着你实际上正在放弃一个非常好的贷款，它可能会比你原来的贷款高出2个百分点或更多。所以，嗯，我也可以反过来做。所以，如果你有7%的贷款，并且能够将其降到5%，

是的，所以你总是需要看看这是否值得。所以，现在，我总是告诉人们，如果他们有树木中的房产，他们可能最好不要再融资，即使很多人想要利用这些权益。我认为我应该提到的只是，你可能应该有一个利用这些权益的地方。

所以，不要仅仅为了再融资而再融资，对吧？你想要利用这笔钱，希望将其重新投资到其他地方，而不是仅仅为了装修厨房或其他任何事情。所以，如果你要再融资，更有可能的是，根据过去几年我们所经历的情况，你实际上正在寻找更高的利率贷款。是的。

如果你想用它来做一些事情，比如拿出一些钱来帮助装修厨房或其他地方，那么考虑一下房屋装修贷款，即使这些贷款通常是浮动的，你也可以保持低利率。你必须为此拿出一些钱。

然后，我想再指出一点关于再融资的重要事情，那就是你获得的资金是免税的或免税的。这意味着当你用新贷款替换旧贷款时，现金提取再融资产生的收益实际上是不需要纳税的，因为它是一种债务。所以，你知道，你不需要为债务纳税。

你只需要在出售东西时纳税。所以，这就是所谓的再融资模式，对吧？嗯，这就是新的再融资模式。

我认为这就是它的意思。如果利率稳定，或者下降，这也会起作用。但是，当你实际上是从较低的利率再融资到较高的利率时，情况可能正好相反。所以不要忘记查看新的抵押贷款付款。

所以下一个问题来自凯伦。这是一个我们经常得到的问题。如果我每月只从A和N中获得200美元，不计算资本支出，我将来如何才能退休？

我34岁。是的，对不起，你的意思是，不，不，她指的是退休。好的。我的意思是，我知道这有点残酷，但这是事实。嗯，这是一个非常好的问题，这就是她提出这个问题的原因。所以，我可以告诉你真相，现实情况是，你的租金正在偿还你的抵押贷款，这很好。

希望它不仅仅是令人感兴趣的，而是令人感兴趣的。但是，另一方面，你没有在200美元的现金流中退休，这实际上是她想表达的意思。嗯，现在有几件事，这并不意味着你必须出售它。如果你有机会再融资并获得更低的利率，那么当然，这有助于你的现金流。

也许你可以利用一些权益，也许可以提高它。但是你需要做的是，你需要把它们组合起来。你需要拥有其中的一些。

我知道你正在看着我。我知道她有一些想法。她会完全。

我有一些鼓励的话，所以我想说的是，她34岁。所以，我假设她有30年的抵押贷款，也许是15年，但可能更接近30年。所以，到那时，如果你不进行再融资，让这笔贷款继续下去，租金将会上涨，你知道，在接下来的30年里。

年。

以及费用，但要多赚一些钱，但一旦你付清了战争，你可能就能靠一处房产退休。但是，如果你在支付抵押贷款后，从这处房产中获得1500美元的租金，这在退休时将会有很大帮助。加上社会保障，或者如果你能再增加几处房产。

但是，我认为人们会感到沮丧，因为她甚至在计算资本支出之前就说了200美元。所以，她可能真的不是一个非常好的投资者。但是，随着时间的推移，情况会更好，而且当你的房产升值时，如果你想，你不应该建议这样做，但你可以出售它并从中获得一些钱。所以，如果不行。

这就是我的看法，我认为租金会上涨。他们说供应，我相信房价也会上涨。所以，你拥有的就是一种情况，你的租金正在为你偿还贷款。

我敢肯定，这让你很沮丧，你没有很多现金流，这很正常。但是，我所说的原因是，你实际上正在谈论退休。这就是为什么值得保留吗？是的，绝对值得。嗯，你已经覆盖了，你知道你还能搬到哪里，所以这，你可能会有选择。

而且，我也想谈谈这一点，因为你知道，我甚至用自己的租赁房产做过这件事，我不会说那是一个错误，但这确实会增加压力。所以，你知道，你买了一些现金流非常低的房产，最好是收支平衡，因为你可能没有计算空置率和资本支出，你每月只赚200美元。所以，对于那些像你这样现金流紧张的投资者来说，这确实会增加压力，因为你可能没有说的是，你知道，她不得不从自己的口袋里掏钱，即使她每月赚200美元，因为你知道空调坏了，或者类似的事情发生了。

或者有人搬走了。

有人搬走了，它在市场上待了1个半到2个月，这都是负现金流。所以，公平地说，我感觉你很沮丧，很焦虑，因为你可能在这处房产上亏钱了。如果你看看它。

所以，这感觉更像是一种负担，你正在想，你将如何应对，对吧？所以，对于那些正在听的人来说，这就是为什么我们总是建议拥有现金流，并计算空置率和资本支出，因为很多人不会这样做，除非你完全有能力从自己的口袋里掏钱，有些人可以做到。但是，我确实理解为什么对她来说，这可能确实是一个问题。

这就是你需要关注的地方。我实际上正在关注一些我的房产，你知道，我有很多权益和很多交易。

所以，你需要关注这些权益的现金流。所以，如果你有利用这些权益的计划，你还要计算税收。所以，如果你退出，如果你有几处房产，你必须计算在内，因为这是下一个数字。

这是你将获得的数字，因为你必须缴纳税款，然后如果你能将其投资到其他地方，例如，我现在正在与两位我非常喜欢的年轻人一起组建一个广告牌交易，它大约能产生1200%到400%的现金回报。嗯，所以我们至少在广告牌上投入了资金，并且根据收入，大约为70%。好的，但是它大约能产生2%的现金回报。所以，你必须计算你的实际现金回报率。

所以，每月200美元还是每年2400美元？或者这真的只是一笔额外的收入？然后关注你的权益？然后你可以将这些权益转移到其他能每月产生更多收入的地方？因为这是一个非常好的问题。我，你知道，我们经常收到这个问题，我不想告诉你卖掉它。嗯，当然，我非常相信人们应该长期持有房地产，特别是如果它正在为你偿还贷款。但是，你总是需要关注你的实际资金回报率。

与此同时，我的严肃物业经理刚刚给我发来了每笔资本支出发票。资本支出是真实的。

是的，是的。我的意思是，如果需要在南部的某个地方安装空调，那可能需要5000美元到7000美元，如果你认为这很疯狂，你知道，所以。但是，很多时候，这与它是否被低估有关，它是否在一个地区。

有很多租赁，好的，我会考虑一下，如果该地区没有很多租赁，那么你可能会有一个非常好的长期投资，就像她买的那处房产一样。它是一个公寓单元。曾经是建筑物中的300个单元，但它是一个公寓，她不能提高租金，超过她的邻居。所以，你知道，或者它是否在一个地区，有其他机会，嗯，所以你必须看看未来一两年，但我确实看到大多数市场在未来几年都有积极的增长。

我想感谢各位的收听，我们下周一再见。