Cash Flow vs. Promises: Red Flags in Real Estate Investing
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美国人很坚韧。我们以勤奋和高品质为荣。美国巨人在美国制造耐用高质量服装，因为我们的穿着反映了我们是谁。

当你购买美国巨人的服装时，你不仅仅是在穿着金钱所能买到的最好的服装。你还在帮助在自家后院保持工作和自豪感。对我来说，过去几十年里建造的服装就像它应该的那样，打八折。

你第一个女儿有一个美国巨人的网站，带有正确的代码。二十四。我爸爸在B2B营销部门工作。

他来我学校参加职业日，说他是一个大人物。然后他告诉大家他有多喜欢计算广告支出的投资回报率。我的朋友们至今仍在嘲笑我。

并非每个人都了解B2B，但通过LinkedIn，你将能够接触到那些确实会获得下一次活动一百美元信用的客户。访问linkthat.com/results以获得你的LinkedIn信用，链接到dim/results。条款和条件适用，LinkedIn是值得信赖的地方。

所以今天我们将讨论房地产投资的信号，以及何时投资、何时放弃交易，因为我认为现在很多人都在思考这个问题，过去四年来人们对公寓投资的损失有许多创伤后应激障碍，或者他们认识的人有。

是的，这是一个大话题。我知道我想说的。但首先，让我们谈谈我认为它为什么变得如此流行的原因。

我认为人们普遍害怕通货膨胀。他们通常不太了解股市，不知道它为什么像我一样涨跌，我也不了解比特币。所以房地产有点像那些缓慢而愚蠢的东西，对吧？它有很多东西。

你当然可以错误地购买它，但在我看来，这肯定比弄清楚，例如，你是否应该购买苹果股票要容易得多。不。当然，有办法减轻这种情况。

当然，只要了解它。但现实情况并非如此。它肯定会上涨，也肯定会下降，但它并非如此。但另一件事是它提供了令人难以置信的税收优惠。

因此，我认为如果你从整体上退后一步，开始思考富人为什么要投资房地产，我会说税收优惠，递延纳税是第一位的。现金流可能是第二位的。

很多人认为现金流是第一位的，我相信你应该购买房地产来获得现金流，但大多数人一开始并不了解，那些非常富有的人实际上是试图通过购买房地产来抵消税收。我甚至在昨晚和那些家伙共进晚餐时，我想说谁，但永远不会。他们真的很富有，很无聊。

我曾经在硅谷工作，他们已经进行了几次交易，并赚取了大量的现金。那么他们担心什么？是那40%、50%的税。

他们说，我该如何合法地节省一些？我是否应该将一些房地产投资重新投入到我的行业中？很多人就是这样做的。这有什么问题吗？但我认为这就是合伙企业兴起的原因。

是的，随着合伙企业兴起，就像过去几年合伙企业需求很大一样，因为通货膨胀，你知道，人们正在寻找投资场所，所以人们会创造出这种供应，对吧？然后，在过去几年里，许多人进入房地产投资领域，可能没有他们需要的经验，因为过去四年，即使那些有经验的人也经历了艰难时期。

是的，所以让我们谈谈正在发生的事情，因为那里的现象就是需求更大。所以房地产的资金更多。但这是不同的，如果我找一个理财规划师，并不重要是谁的名字在门上，他们很高兴我成为客户，他们把我的钱投入苹果股票，这并不重要，如果隔壁有一个理财规划师，我做同样的事情，仍然会投资苹果股票，作为例子，房地产是不同的。

所以，我认为在金融行业，你打电话给理财规划师，嗯，在那个行业，他们使用了很多现有的产品，对吧？他们的佣金可能略有不同，但产品并没有太大区别，正在发生的事情。因此，为你进行交易的实际人员并不重要，对吧？

在堆栈级别。

对吧？所以习惯于这种情况的人，他们跳到房地产，以同样的方式看待这些人。哦，这并不重要，但这并不重要。

这是实际拿走你的钱并投资它的人最重要的时候，他们并没有真正经历过这种压力。在华尔街这边，让我们称之为华尔街。在华尔街这边，一切都是预先包装好的，管理得很好，而且相当不错，受到严格监管，对吧？所有好的出租车都很好。

但是当你跳进去，你有，比如说，六个合伙人可以选择，他们的经验、费用、他们从事这项工作多久了、他们的公司有多深、他们购买了什么，等等，会有很大的不同。实际上，即使在我的公司，我经常惊讶于人们给了我们很多钱。你知道，我们为我们的房地产投资筹集了数百万美元，大多数人只是信任我们，现在我们已经做了研究，他们只是信任我们，然后我们必须表现出色。

因此，我们获得了他们的信任，并且能够发展壮大。但在很多情况下，他们只是运气好，因为我的意思是他们与合适的合作伙伴合作，对吧？但是人们在很多情况下说，这有点像赌博，对吧？

他们的经验是什么？他们的团队有多深？他们实际购买了什么？他们使用的是哪些市场，以及他们使用的是什么类型？你知道，所有这些都是重要的。当你处理股票时，你并不习惯问这些问题，对吧？而且，我指的是，你应该向合伙人提出的一系列其他问题。

你知道，从2010年开始，让我们称之为，你知道，任何东西都上涨了，价值增加了。所以，我的意思是，你可能还查看了合伙人的业绩记录，从2000年到2000年，他们做得相当不错，你只是没有意识到，你知道，他们以前从未经历过下跌。

然后，我们在2021年看到的情况，甚至对MC公司来说，利率上升得很快。然后，许多人面临着浮动债务，因为我们，你知道，正在建造，或者我们正在，你知道，增加房产的价值。所以这确实给每个人带来了很大的打击。但问题是，你当时是否拥有关系并能够处理这种情况？

正确。对吧？这就像装饰。所以，我认为你刚才描述的就是，这将是一个市场时机上的祝福，就像人们在2011年、2012年、2013年投资某些东西，然后他们只是让钱在那里，然后市场上涨了，这并不一定意味着他们是一个好的合伙人，这只是意味着他们时机把握得很好，对吧？

所以你可以完全错误地获得交易，比如说，收购，而市场会拯救你。你也可以做得很好，而市场会伤害你。实际上，这就是刚刚发生的事情。

我们很多人相信，或者不相信。如果你回头看看，我知道我当时相信现金流正在收紧，这就是为什么我们收缩的原因。但重点是这些人都有计划。

他们都有计划来增加价值并发展业务，他们有商业计划，所有这些东西。我相信大多数人，我们都相当公开。他们都有商业计划，所有这些文件都记录了发生了什么，为什么他们没有关注更大的图景，对吧？

他们没有预测利率上升，你知道为什么吗？因为他们以前从未经历过这种情况。他们没有预测市场上会出现这么多新的公寓供应。

你知道为什么吗？因为他们以前经历过支持。他们没有预测费用会像保险和财产税那样大幅上涨。

辣椒，为什么？因为我以前经历过这种情况。他们没有预测租金会下降，因为你知道为什么吗？因为他们知道如何管理物业经理。他们不知道如何管理物业。他们所知道的就是如何筹集资金、组建交易、购买它，然后雇用第三方。

但现实情况是，就像你第一次去看医生一样，医生可能很吓人，对吧？你知道，你已经做了自己的研究，现在你已经自我教育了，对吧？你进去可以和医生进行完整的对话。好吗？

很多人不会这样做。他们进去，他们只是信任他们，说，是的，我很好。这和情况一样。所以，当你开始经历这个周期时，你开始了解所有这些不同的东西。

当然，现在我可以随时和任何房地产投资者交谈，因为我已经经历过、呼吸过，并且拥有智慧。我们的公司经历过起起落落。我们有过非常好的交易，也有一些糟糕的交易。

你知道，我们经历过多次市场周期。这正是你想要投资的东西。你想要投资一个经历过这些的公司。所以，你知道，这和情况一样。这纯粹是教育。很多时候，人们会去找一个新的医生，对吧？他们不知道该问什么，而医生刚从医学院毕业，这和房地产投资完全一样。所以，你必须决定，你想去一个在业内工作时间很短的人吗？还是你想去一个在业内工作超过20年的人？你将会有两种截然不同的结果。

绝对。我只是就医疗话题谈谈。我的意思是，是的，你通常会去找经验更丰富的人，他们拥有来自经验的智慧。有时，人们也会有一些好主意，但这确实很重要。

所以，这只是其中一个方面，你提升到另一个层次，你实际上在开始之前就接受了非常专业的教育。所以，现在你带着大量的知识，并且能够与经验丰富的人进行公开透明的讨论。这才是完美的时机。

这就是为什么我们总是告诉听众，你需要真正了解如何投资房地产和这些交易。你知道，你不能只是购买某些东西，或者与你认识的人合作，而你并不真正了解自己在做什么。我的意思是，我的兄弟一直在考虑购买他的第一套单户住宅，这真是一个大问题。

但他不知道他想什么。他只是有一个价格点，你知道，但他并不真正了解整个过程。我认为很多人在合伙企业中也是这样做的。他们只是说，是的，你知道，我有两万美元，我想投资，但他们只是把它交给某人。

他们很懒惰。是的，他们很忙。他们很懒惰。他们很忙。但他们忙又有什么关系？这就像，你知道，我也很忙，但我不会只是把我的两万美元交给我不认识的人，你知道，我的兄弟，尽管我非常爱我的兄弟，但他说的对。

他从价格点开始，但这可能不是正确的答案，对吧？你知道，但这是个开始，对吧？你必须知道为什么，在投资之后。

你知道，当你投资某些东西时，我们现在有了一个角色，如果你要投资任何不在城市里的东西，我们必须谈论它，因为你投资了科技公司、风险投资公司和其他东西，而你并不了解业务。所以你只是信任那个人。

正确吗？你说的完全正确。你提到了这一点，因为现实情况是我和其他人没有什么不同，所以我应该做的事情是，这些是我的朋友，对吧？我认识他们很久了，而且没有借口，但我给了他们一些我愿意失去的钱，而我不想失去它，并且在每种情况下都发生了，但我没有，所以这是另一件事。但现实情况是，无论是什么，你都需要接受教育。

你问了很多问题，就像你在医疗方面一样，对吧？所以，下次有人说，嘿，你愿意投资一百万美元吗？当我说不的时候，我会问我的妻子，然后坐下来，然后你向我提问，我通常不知道答案，然后我回去回答。

所以，我现在正在接受教育。我们都在接受教育。这实际上是我们在投资房地产之前应该具备的双重逻辑。

是的，绝对。而且女性确实有这种直觉。你总是说，你知道我。不是说你应该依赖它，但总是要确保你问你的，我们相信你，伙计们，相信我，有人像。

我不信任像你说的那样的人。

而且我做了很多。

是的，我认为你几乎总是对的，尽管看到它让我很痛苦。但我实际上确实问你，我想，我像他一样。我一直在考虑投资这个。

你认为怎么样？你就像，向上，向下。大多数时候，有时我会明白。我的上帝是对的。但我认为很多时候。

这也不是因为，你知道，你和那些可以帮助你做出决策和类似事情的人有个人关系。

两百，对吧？就像你家里的事情一样，对吧？想想我们对家人所做的所有事情，对吧？就像是真的，对吧？是的，就像我们昨晚谈论的那样，我的孩子们带着他们的女朋友来，我们都在开玩笑，说我们所有家庭的功能都是一样的，对吧？总是有，我说，你知道，我问自己，我说，我不认为我的。

每个人都喜欢我，他们说，这到底是什么。

我，你，是的，因为你。如果你不认为你的家人有问题，那可能是你正在谈论的。不，但你知道，这就像粘土。

但是，它确实有很多事情可以做，对吧？大部分情况下是这样。但是，在投资中，无论哪种投资，都需要付出努力，要做好功课。

不，只是你知道，随意的。我爸爸在B2B营销部门工作。他来我学校参加职业日活动，说他是一个非常有能力的人。然后他告诉大家他有多喜欢计算广告支出的投资回报率。我的朋友们至今还在嘲笑我。

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五十。五十一。

所以，尝试一下我的手机网站com.ash。

每月转换美元，新客户仅限三个月，税收速度加快，将其提供给……

有人没有真正理解。

你认为这像什么？因为过去四年你看到了这些合伙人中的某些危险信号，你可能会这样告诉我，有时我了解到，其中一件事情是他们承诺的某些回报率，你认为并不现实。

对吧？所以，但我讲了这个故事，但是俄罗斯，我决定出售我们在休斯顿拥有的房产。这是一处小房产，我想有136个单元，在90年代非常漂亮，崭新的。我们试图提高租金，试图翻新单元以提高租金。

你知道，在我们实际挂牌出售之前，我们花了6到8个月的时间来认真思考，我们真的想卖掉吗？这是其中的一个房间，你知道吗？你总是会关注一些容易获得的东西，你就是那个。

我们尝试了所有这些方法，并决定，你知道，我们应该只出售这一个，并将这笔钱投入到其他地方。所以我做了，然后我发现，在这次交易中，有人想购买它，这很好，但我没有被列入买家的名单。我没有被列入他们的LP名单。

因为我已经投资了其他东西，等等。现在我得到了一个关于我拥有的房产的商业计划，我打开它，猜怎么着？它说我们可以每年增长8%到10%。

增值费用很高。真正管理的股票，就是我，你知道，所有这些事情，对吧？所以现在我不知道他们是否编造了这些内容来试图筹集资金。

他们真的相信这一点。我可能在尝试的一些事情上错了，但是我们拥有这处房产。所以我卖掉了它，但我认为我们可以改变局面。

但重点是，你可以将任何你想要的东西放入商业计划中，相信但要核实。你可以放入任何类型的财务预测，你可以对任何市场说任何话。你可以说，我们明年在这个市场上将会有显著的升值。

然后猜怎么着，这真的改变了财务状况。你可以说我们可以削减所有费用15%。你可以说你可以实际核算这一点，并且你可以做到这一点。

你可以说这些保险费用太高了。与其支付他们支付的费用，我想说我们可以以80%的价格完成。

你可以实际输入80%的数字，而无需检查。你可以根据需要调整数字，句号。所以有很多这样的情况，他们做了这些事情，我认为这再次回到了经验。所以你只需要一些非常基本的事情。

你是否也考虑了优先回报，因为优先回报是一个固定的金额，对吧？

是的。所以这取决于什么？是的，当我看到房地产市场已经崩溃，真的陷入困境时。所以罗斯和我只是宣布放弃，实际上。

人们真的在关注市场的情况。它没有崩溃，但是对于那些不了解多户家庭的人来说，多户家庭市场处境非常艰难。

让我解释一下。如果我要从某人那里获得10万美元，并且我拥有所谓的优先回报。假设优先回报率为6%。

这意味着我承诺给你6000美元，即10万美元的6%作为承诺。你将首先获得这笔钱，然后我才能参与。任何优先回报都是如此。所以优先回报对于投资者来说很重要，因为如果你的钱放在例如2%或3%的储蓄账户利息上，他们给你，而我将试图给他们6%，人们意识到唯一能够支付这笔钱的是实际的房产，对吧？现金流。

就是这样。这来自哪里，还是其他什么？

不，它完全来自房产。如果房产产生6%的收益，那么它就会流向进行投资的投资者，然后它就会这样做。现在我们称之为复利或非复利。

换句话说，如果我无法支付，那算复利还是非复利？所以优先回报中有很多细微差别。但现实是，优先回报是吸引投资者参与希望最终表现良好的交易的一种方式。

所以有趣的是，我认为当人们，尤其是新手，看到优先回报时……

你知道，所以这些人，这就是我开始与人交谈时的情况，我不会提到他们的名字，他们在筹集资金，优先回报率为8%、9%、10%、72%。现在，我从房地产的角度了解到，没有可能达成如此高的交易。

所以，找到现金流为5%、6%、7%的交易是完全可能的，但你可以找到它们。我不知道我见过任何超过10%的交易。换句话说，我的一些广告牌超过了10%，但很难找到。

所以，如果你提供10%或12%的优先回报，这意味着现金流不足以支付优先回报。唯一获得这笔钱的方法是出售房产。因为你必须以高于购买价格的价格出售它才能支付12%的优先回报。

很有趣。所以基本上，你唯一能够支付像大多数合伙企业那样甚至12%的回报率的方法是，你的唯一策略是退出策略，即房产大幅升值。

你得到了它，没错。这是唯一的方法，因为当然，它不会仅仅因为说是4%，或者说是10%，而你的现金流是5%，就支付给所有投资者5%。

每年取决于……

每年变化，对吧？所以你每年获得5%、5%、5%，这意味着你从优先回报的角度为投资者提供的资金每年都在增长，因为你欠他们。现在，这种策略并没有什么错。你可以用这种方式筹集资金。

但是，当你进入双位数优先回报时，作为发起人，作为购买项目的个人，你处境非常糟糕，因为这意味着市场必须大幅上涨，才能实现这一点，你必须绑定它，你必须这样做，因为再次强调，优先回报是首先支付的。每笔交易中都有所谓的瀑布，瀑布基本上表示首先支付优先回报。之后，还有各种分配方式，你知道，不是投资的人，也就是一般合伙人会获得的权益。但是LP的资金，只要优先回报首先被支付，就会被支付。

所以，如果有人计划持有房产三年，然后出售，但是现在，你知道，市场遭遇了挫折。你预测价格实际上会下降，而不是上涨。所以他们，假设他们决定持有，他们必须持有这处房产十年。那么投资者将无法获得回报，因为没有办法让这个额外的百分比每年持续七年。

对吧？让我们用一个可怕的例子来说明，假设你筹集了1000万美元，优先回报率为10%，对吧？所以你知道你的优先回报是100万美元。这意味着第一年，投资者，你是水平的1000万，你知道1100万，对吧？让我们假设又过了一年，1100万的10%是……

110万。

所以现在，第二年，你就是1210万，对吧？所以这行得通。所以十年后，你可以计算出结果，对吧？

所以现在你有了，别忘了，你将欠投资者超过2000万美元，甚至更多，在十年结束时，而他们只投资了1000万。所以现在他们的优先回报超过了最初的投资额，即使在持有十年后，对吧？所以，可能，信不信由你，房产的升值幅度可能超过了这一点。

是的。如果确实如此，那么投资者将获得所有资金，加上优先回报。真正的问题是，GP是否能获得任何收益？是的。这就是建立这种结构的问题所在。所以当我开始看到人们以这些非常高的数字筹集资金，然后市场发生变化时，他们都陷入了困境，但作为新投资者……

我认为，我们有这个理由，因为我们参加了会议，在会上展示了MC交易，其他公司也展示了他们的交易。你知道，我们的优先回报，如果我记得没错……

大约是5%。

是的，5%到6%。我记得……

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人们不想与我们投资，因为他们想与提供……

的人投资。所以到底发生了什么？所以，我明白了，如果我是LP，我就像，我宁愿与那边的人投资，因为他们给我10%，为什么我要与他们投资？如果他们提供5%，他们不明白的是，我选择5%是因为房产的现金流……

现在就是如此。

是的。所以我总是尝试匹配，我不在乎投资者是否获得所有资金。我只是想……

支付合理的费用，因为你总是可以给他们更多，继续给他们更多。证明实际上是你能够获得的最低限度。超出这个范围，你仍然会……

获得你的百分比。但是当你追踪资金时，就像如果你有银行，一些银行给你6%的储蓄利息，另一些银行给你3%，你会把钱放在哪里？这不是一个完美的例子，但是当他们评估合伙人时，他们会回到教育方面，对吧？

我本来想说，一个没有受过教育的人会与另一家公司的销售人员交谈，并被说服这更好，对吧，因为优先回报更好。

我们将在三年内退出这栋建筑，这就是我们将如何支付10%的优先回报，对吧？当然，他们希望一切顺利，价格上涨。而我就像，我不，我宁愿更保守一些，说房产产生5%的收益。我有点担心，有点紧张，在房产早期就提供10%的优先回报，它只产生5%的收益。我不想落后于5%的年回报率……

因为你不想表现不佳。

正确，对吧？所以作为一家公司，我们对MC的评估之一是，我们不想落后于优先回报，对吧？我想与LP保持一致。

还有另一件有趣的事情，没有人真正讨论过。如果我欠LP 10%的优先回报，而我唯一赚钱的方法是出售房产，那么我更有动力出售房产，对吧？如果我提供5%，并且假设市场运行还有两三年，我就不太有动力出售。

对，因为你已经为LP提供了预期的5%。他们很高兴，因为这就是他们的预期，但你可能会继续留在交易中。

对吧？但我……但我正在为房地产做最好的事情。我做的不是为了支付LP的优先回报，这就是区别所在。

但是，对房地产最好的事情也是对LP最好的事情，只要你没有落后于优先回报。

对吧？我的意思是，你的意思是合伙人和LP没有在退出策略上保持一致。

让我问你这个问题，如果我筹集了1000万美元，我说三年内出售，我落后于LP，我直接出售。这是否意味着我在市场上做出了正确的选择？可能对。但是如果情况并非如此，如果我只是想摆脱LP的优先回报呢？

不，因为现在你只是在尝试……

让它转过来。

也许能赚一点钱。

这正是现在的情况。假设我提供5%的优先回报，三年内。我感觉市场还没有准备好，你知道。

所以每个人都忘记了退出策略。退出策略是让每个人都获得回报。

所以就像你的房子一样。想想你的房子。三年后你的房子价格会是多少？

哈诺，这让你知道什么时候买房是正确的。如果价格下降了怎么办？这就像，好吧，如果我坚持足够久，我的意思是……

0 所以，嗯，所以，同样的道理，就像你可以买一套房子，然后预测三年后的价值，然后退出，对吧？或者你可以预测三年后的价值，然后说，你知道吗？市场比以前更难，我要让它运行得更久。但是，当你筹集资金并使用别人的钱时，你就没有这种奢侈。你没有时间的奢侈。

对吧？对吧？当你的整个计划都依赖于退出时，不是吗？不，但是你知道，退出可以是出售，但是对于MC公司来说，很多时候也是现金回笼再融资。没错。它不必是出售，因为我知道我们确实出售房产，但这并不是我们真正想做的事情。

最好是，我爸爸在B2B营销行业工作。他来我学校参加职业日活动，说他是一个大罗马人。然后他告诉大家他有多喜欢计算广告支出的投资回报率。我的朋友至今仍在嘲笑我。

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我只是为了支付，对吧？但是我仍然拥有原始资本，带有优先股。所以我所做的只是支付了优先股，支付优先股不是一件坏事。但是我现在仍然拥有原始资本。房地产的真正理念是无限回报，实际上是偿还原始资本。

我明白了，因为人们正在进行现金回笼再融资。我只需要支付优先股，即他们从每个人那里获得的初始存款。

是的，不，我知道。

我只是想理解，嗯，但是如果一切顺利，正确完成的整个要点就是现金回笼再融资，是为了归还所有人的钱。所以你不再需要支付，但是每个人仍然拥有交易的一部分，并继续赚钱，而无需投入任何资金。

是的，我们的模式是将新的资金投入到房地产交易中。为资金提供退出策略。我希望以免税的方式返还资金。这就是我想要的。

我该如何做到这一点？我增加资产价值，将其带到银行，获得新贷款，偿还原始贷款以及我筹集的资金，并保留资产。这是一种传统的现金回笼再融资，非常难做到。

并非所有交易都能做到这一点，但很难做到。你必须购买它，对吧？你必须管理它，对吧？你必须有一个增值策略、安全计划和利率策略。我必须和你一起工作。所以你知道，有很多事情必须正确进行。因此，在所有这些变量中，你就会看到，你知道，很多房地产经纪人，因为他们相信明年会比去年更好，对吧？而当你拥有这种心态时，明年可能比去年更好，这可能是错误的。

我认为我们讨论的一个问题是，许多房地产经纪人只有一个退出计划。退出计划是在三年或其他时间内出售。

这段时间发生了什么？利率上升了。资本回报率上升了，他们的现金流下降了，价值下降了。房产的价值不足以偿还贷款。

因此，不仅权益不足，原始投资也无法获得优先股，当然，证据也消失了。所以没有证据，原始资本也消失了。所以并非所有情况都是如此，但在许多情况下，现在正是这种情况。

如果有人想投资，并且这个指标只有一个退出策略，那么这是否应该是一个危险信号？他们是否应该质疑，如果这个诱人的策略不起作用会怎样？

当然，但这并不一定意味着这是一个危险信号，但这是正确的。这就是教育的意义，这就是为什么你可能会问这个问题的原因。是的，就像，你还有其他退出策略吗？如果这个策略不起作用会怎样？嗯，它会起作用的。

这是一个愚蠢的答案。答案是什么？如果这个策略不起作用会怎样？嗯，我们可以持有它，我们持有它仍然有现金流。

嗯，如果现金流是先前收入的10%，那么3%的现金流是多少？我将如何达到7%？这些都是真实的问题。

你之前提到过，你知道，人们不知道如何管理房产，我想更深入地探讨一下。他们不知道如何管理哪些方面？这些人……

想想看，物业管理每天都有上千个环节。你知道你在IT行业工作。我在IT行业工作。

你管理自己的房产。我有一家专门从事IT工作的公司，让你思考你第一次购买房产时是什么样的人。不，现在是第一次。

那是很久以前了。不，就像多年以前。你能理解我的意思吗？物业管理有多重要？

是的。我只会管理单户住宅。所以，当你拥有整栋多户住宅时，情况肯定会有所不同，对吧？好的。

所以现在，有人参加了一个关于如何筹集资金的课程，然后他们走进房间，说，我要做这件事。好的，现在这里有工程师，他们说，我累了。这是一份95/2的工作。

我要去公寓。我知道很多富人，对吧？你认为他们会得到一个物业经理吗？他们知道如何雇用物业管理公司吗？

我们知道我们在我们自己的公司中这样做。在市场营销和管理之间存在很大差异，对吧？所以，你知道，有些人真的非常擅长市场营销，这令人印象深刻，但这通常并不适用于另一方向，对吧？就像你可以进行市场营销，你可以进行管理，你可以进行销售，谁可以做所有的事情……

你知道，工程师知道如何雇用工程师。他们知道如何提问。好的，但是他们不知道如何雇用物业经理。他们只是聪明。

所以他们想，好吧，我相信他们。就是这样。这就是他们的尽职调查的范围，对吧？我正在审问他们。

你知道你在自己的房产课程中。

但是你知道，我雇用过物业经理。我为我工作。我使用过第三方。我做过所有的事情。问题是，当你筹集资金时，你的优势来自于其他行业，有很多像这样的人，他们坐在物业管理公司想要他们的业务。

就像他们甚至不知道该问什么，对吧？如果他们说，你认为这些数字怎么样？你认为它们会怎么样？如果他们接受了交易，他们就不会关注物业管理账户，对吧？所以，你知道，你……没有部分，你知道，没有，他们完全有偏见。

你知道，你……你……你……他们不知道该问什么。所以，当事情发生变化，房产的现金流下降到90%，入住率下降到85%，下降到80%，下降到75%时，这太多了。然后他们飞到那里，因为他们想给他们的LP写信，说，我飞到房产那里，我们更换了经理。好的，换成谁？

嗯，这很有趣，因为你知道，几年前我为一家公司做过咨询，你知道，情况差不多，这个人真的很聪明，但是他买了一栋楼，并且通过出租给护士来进行ID租赁。问题是，在护士获得补贴后，资金枯竭，因此护士无法支付他们之前支付的剩余费用。

市场上供应量更大。你知道，人们进入了一个很好的生意。但是你知道吗？这个人不明白他买的是一个非常糟糕的地区。

所以我们看到无家可归的人坐在门廊上，因为他知道他来自那个地区。他只是买了一个他打算出售的交易。我的意思是，他做得很好。他让十位投资者聚集在一起。他就像十个单位的建筑，他打算出售它。

你知道，我们有无家可归的人，我们有……我们不得不尝试吸引长期租户，但这不足以覆盖租金和中期费用。是什么？你知道，你把我放在陪审团中，在犯罪现场，你总是说你真的很关心，因为我们有犯罪问题，所以我们会让这些人进来。而犯罪问题会让他们离开或留下负面评价。你知道，这是他不知道的事情之一。

对吧？所以你知道，在这笔交易中？谁买了它？谁卖了它？

我们也有这种情况。我不知道他对此了解多少，但是是的。

无论是谁说，他失去了十个人的钱，我可能不知道这笔交易，但我同意这一点。我永远不会那样做。第一，他完全依赖护士作为他的唯一计划。

就像现在有很多人一样。他们正在这样做。所以，如果这个计划真的出了问题，那么你应该有备用计划。你需要多个备用计划。

我们总是说，如果你要买房子，确保有12个月的长期租户，然后去LBNB，然后去分租，不要去任何你想去的地方，但是你总是可以缩小规模，你永远不想失去房产。当然，我的第一条规则是，买你带妻子约会的地方。这是第一条规则。如果那不起作用，就不要在那里买，除非……

你真的有一个好策略。

对于像低收入地区这样的地区，你可以通过管理来避免，但你将不断吸引该地区的不良分子。你知道，这个地区之所以是那样，是有原因的。犯罪是一个真实的问题。

人们不想让他们的孩子在那里。他们想，我想去那里的学校。他们想在那里工作。他们感觉不安全。通常，居住在犯罪地区的人，不幸的是，是罪犯，但也有一些人负担不起在其他地方居住。

它将引用居住在犯罪地区的人。

犯罪地区通常是罪犯。

嗯，除了犯罪之外，还有什么其他……管理方面的问题？

你有很多……哦，我的天哪，所有的事情。租户不喜欢管理租户，你知道吗？这是另一个问题，这是一个整个过程。你知道，我会告诉人们如何吸引你的租户。

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他们不询问费用。这有点像我们现在在自家房子里做锻炼一样，您会注意到，嗯，评估费用被收取了三次，对您的账户进行了收费，您在发票上注意到，我们支付了三次评估。

一张信用卡上有一次，两张在结账单上，所以没有人注意到……

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对吧？他们知道。例如，屋顶有多旧，对吧？他们知道。

他们的电气面板是否符合规范？有人添加了卧室，但没有获得许可证吗？这与大公寓不同，对吧？所有这些都发生了。

这与之相同，但方式不同，因为您现在拥有50个单元，而不是一个单元。

这50个单元的屋顶费用是多少？它还能使用多少年？

所以，您基本上是在说，有人需要经验才能理解。

而且所有这些实际上都包含在开始阶段。就像我购买或购买鸡肉时，我们拥有的度假胜地，我知道第一天需要50万美元的资本改进。我只是知道。

我已经对整个项目进行了调查。我仔细检查了所有内容。我聘请了不同的工程师和不同的人员来处理不同的事情。

我有一个完整的预算，其中有40多项内容。所以，有些是1000美元，有些是10000美元。

而且进来的道路是90美元，对吧？你知道，我们重新铺设了那条路。所以，在购买之前，您必须了解这些问题。否则，您将承担其他人的责任，并承担所有责任。

而且您知道，卖方有时会缺乏经验。

是的，有时卖方不知道，因为……

他们已经对该物业进行了多年的尽职调查。

嗯，如果他们拥有该物业很长时间，为什么他们会出售？然后他们开始意识到问题可能在哪里，例如道路问题。

所以，让我们谈谈过度激进的评估，我认为这很重要，这是投资者可以进行双重检查的内容。

是的，这主要适用于任何告诉您他们可以节省费用的情况。任何听众都可以告诉我，他们明年的费用是否比去年少？答案是否定的，这不会发生。

不会发生。所以，这是一个很大的红旗。我们可能会导致费用增加15%或20%。

百分比。

在任何事情上，伙计们，对吧？很多时候，管理不善的物业实际上是支出不足，但并非总是如此。但是，显而易见的问题是空置单元，这意味着我们有虚假的租赁。

市场租金无法实现，价值不是真实的价值。哦，玛西，这比市场价高，所有这些。但重点是，我可能查看了数千笔交易。我可以查看卖方的财务报表。

我可以告诉您，仅仅通过查看数字，问题在哪里。它体现在坏账中，体现在空置率中，体现在迟交费中，体现在……间歇性问题中，你知道，它体现在占用率的波动中，它体现在从一个房间到另一个房间的费用差异中，从一个建筑物到另一个建筑物的费用是5万美元，还是5美元、25美元或200美元？您可以从财务报表中了解很多信息，而无需亲临现场，因为我已经看到了很多。

所以，有人想投资，他们很新，他们没有太多时间学习所有这些内容。你会告诉他们什么？

这又回到了那个明智医生的问题。

要接受教育。

提出正确的问题，不要把钱随便交给任何人。是的，你需要提出一些非常好的问题。你知道市场占用率是多少吗？这些租金真的能实现吗？你有没有调查显示，你知道，你考虑过租金上涨了吗？税收呢？保险呢？还是听说现在的保险费很高？

一旦要投入使用，修复建筑物需要任何资金吗？需要多长时间？你知道吗？所有相同的东西。

你知道，如果你买的是二十或三十年前的房子，你可能应该问自己这些问题，对吧？对吧？我想翻新这栋房子。

我刚要花掉，对吧？好的？不需要屋顶之类的所有东西，但是这些问题完全可以接受。而且这关系到真金白银。别忘了，如果一处房产每月能赚五万美元，而你每月有二万美金的资本支出，那么每月就能赚三万美元。

为什么这些MC公司只接受合格投资者？因为很多人问过这个问题，因为他们想投资，他们可以。

我知道这只是对球队的保护，对吧？就是这样。你知道，我们想要，我们想要。

我们在遵守美国证券交易委员会的规则下进行所有操作，对吧？五到六个蜂巢和五到六个蜂巢。

所以，是的，当你从人们那里借钱投资时，你受到监管，因为那正是它的含义，他们希望以回报的形式收回。你知道，我们必须遵守合规问题。所以这对球队来说很好。

如果任何在清单上的投资者有兴趣查看空置的投资，您可以访问investwithmc.com查看闪存播客内容。这是故事。

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