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欢迎收听雪球和喜马拉雅联合出品的财经有深度，雪球，国内领先的集投资交流交易一体的综合财富管理平台，聪明的投资者都在这里。今天分享的内容叫“收储”引爆地产板块，拆解政策的逻辑，来自表舅是养基大户。 政府「收储」这个事，简单理一下逻辑。 地产的问题，从政府的角度出发，本质上，是一个财政问题，从地方政府的角度看，其收入，可以归纳为三块，一是自身预算内的，包括税收等，二是预算外的，主要是土地出让金，也就是卖地收入，三是上级政府的拨款，即转移支付。 1997年启动分税制改革后，地方政府的收入中，大头，变成了房地产相关的营业税，和土地出让金。所以，地方政府能不能顺利运营周转，核心是看地产开发商，能不能持续的从地方政府手里买入地皮，如果土地出让金下滑，那么地方政府的收入端，也会断崖式下滑。 房子分一手房和二手房，对政府来说，一手房和二手房是两个完全分割的市场。假设风险千头万绪但精力有限，它大可以先不care二手房是涨是跌，交易情况如何，因为二手房交易的契税等，和一手房带来的土地出让金收入相比，属于小巫见大巫。 但目前的现实是，在购房力量总体下行的情况下，按照财新的说法，因为房企暴雷，很多人对期房失去了信任，所以优先考虑二手房，甚至折扣力度大的法拍房，这就导致一手房，也就是新房市场，供需更加不平衡，供给多，需求少。 比如，全国现在新房库存最夸张的两个地级市，广东韶关、青海西宁，去化周期是153个月、113个月，也就是说，按照目前的销售速度，光是存量的新房，就够卖12年、9年。而合理的去化周期，是12至14个月，看全国百城均值的话，现在是25个月，是合理值的2倍，其中41个城市，去化周期在36个月以上，也就是偏离合理值2倍以上。 那么，这个「收储」政策，你从地方政府的角度看，逻辑是这样的，我最终的目的，是要土地出让金收入恢复，那么就得让开放商重新买地，但开放商手上没钱，只有一堆刚建好、甚至还没完全建好的新房，但卖不出去，而有限的购房需求，还是倾向于二手房，且各地限购政策放开后，二手房的挂牌量反而大幅上行，导致二手房的供给更加充分了。 那怎么办，现在这个「收储」政策，就是，让银行，或者说国有银行给地方政府放贷，然后，让地方政府，从开发商地方，直接把卖不动的新房，一栋一栋的买回来，价格呢，可能是周边二手房市价的7折、8折。 对开放商来说，7折、8折也很好，只要资金可以快速回笼资金，至少边际是好转的，股价修复一点合情合理。之前资本市场给它定价的过程，是按资产和负债双杀的逻辑来走。 但是你最终发现，这个「收储」政策，本质上，是供给侧的政策，从开发商地方收购新房，减少市场里新房的供给，解决开发商短期的现金流问题，但是，光靠这个政策，是不够的，因为，它似乎没有解决需求端的问题。 对需求来讲，唯一直接的好处是，开发商缓过来后，有更大的概率确保其他已出售的新房的顺利保交楼，恢复老百姓对新房的信心，从而带动市场好转。 总之，有政策，比没有政策好，边际肯定是改善的，但是仅靠这个政策，似乎也无法解决更多需求端的问题。 目前的房地产环境，完全不同于以往，情况非常复杂，单一政策大概率很难真正起效，需要的，是一套组合拳。 我也不太懂，但是有三个想法，可以分享一下。 1、从需求端着手，进一步压降居民存款利率，肯定是正确的方向，我一直说，今年最大的风险，是居民无风险利率下行不够快，其实，在房地产领域，同样适用。 我举个最简单的例子，我有个亲戚，年初拆迁分了一套房，大概80平米，周边的二手房均价1万左右，他一门心思就想卖，因为80万市价的房子，一年的房租一共就1万2，租金回报率1.5%左右，而楼下的农信社，当时存款利率贴息后超过3%，这促使他积极卖出，增加了市场的二手房供给。 从5月15日的新闻看，招行，也开始暂停了高利率的智能通知存款，原来签约的，今天开始全部作废了，这都是正确的方向，说实话，监管在这块，其实是动晚了。 现在新的问题是，存款整顿后，理财成了新的资金蓄水池，理财规模跨越式攀升，从降低居民无风险收益角度看，这不是什么好事。一方面，居民奔着高业绩基准、高过往收益的表现，买入进去；另一方面，面对1.8%回购价格，2%的存单价格，2.5%以内的信用债，理财子的投资经理，你说有什么好配的？ 最后，又是抬升无风险利率，压制了房产等其他资产的配置性价比。 2、没有人不想住好房子，以旧换新的需求，肯定是有的，但是房子作为一种商品，在国内，最大的问题，是透明度太低了，尤其是新房。有没有可能，通过机制的建设，提高新房全流程的透明度？类似透明厨房，食客看着厨师操作的全流程，是可以为食物付出溢价的。 3、跳脱出来来看，要注意到，现在的很多问题，本质上，还是因为，我们处于美联储加息的大周期中，咱们的地产周期，是加息周期叠加了人口等其他周期，问题自然会放大，如果美联储开启降息周期，那么，工具自然也可以多一点，比如降存款利率这事，在降息周期，显然阻力会小很多。